Mave Kinnisvara OÜ avaldus TP vastu kinnisasjale juurdepääsu määramiseks ja vastavasisulise märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 15.10.2014 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse TP määruskaebus liik Menetlusosalised ja nende Avaldaja Mave Kinnisvara OÜ (rk 10781369, asukoht Koidu 104-2, 10139 Tallinn), lepinguline esindaja esindajad vandeadvokaat Mikk Lõhmus Puudutatud isik I TP (ik XXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXX XXX X, XXXXXXX XXXX X,
XXXXXXX XXXX, XXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Katrin Prükk Puudutatud isik II Kuusalu Vallavalitsus (rk 75033496) Puudutatud isik III ÜL (ik XXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXXX XXX X XXXXX XXXXXXX)
Menetluse liik
Puudutatud isik IV AK (ik XXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXXX XXXXX XX, XXXXX XXXXXXX)
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 15.10.2014 määrus osas, millega Mave Kinnisvara OÜ avaldus osaliselt rahuldati ja menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.
2.
Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata.
3.Määruskaebus rahuldada.
4.Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta Mave Kinnisvara OÜ kanda.
5.Määruse peale saab edasi kaevata Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja avaldaja nõue
1.12.04.2012 esitas Mave Kinnisvara OÜ (avaldaja) Harju Maakohtule avalduse, milles palus määrata, et Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 9055602 kantud kinnistu, nimetusega Uuetoa tee (edaspidi Uuetoa tee) ja registriossa nr 7918802 kantud kinnistu Uuetoa 3 (edaspidi Uuetoa 3) igakordsel omanikul on tähtajatu, tasuline (32 eurot aastas) ja ööpäevaringne juurdepääs nii jalgsi kui ka mistahes sõiduvahenditega avalikult kasutatavale Kuusalu-Valkla teele kinnistu registriosa nr-ga 5308502, nimetusega Klaukse tee (edaspidi Klaukse tee) kaudu ja tuvastada, et TP-l (puudutatud isik I) on kohustus anda tahteavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 5308502 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 7918802 ja 9055602 kantud igakordsel omanikul on tähtajatu, tasuline 32 eurot kalendriaastas ja ööpäevaringne juurdepääs kõikidel päevadel kalendriaastas nii jalgsi kui ka mistahes sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed. Avalduse kohaselt kuuluvad avaldajale Kuusalu vallas Salmistu külas asuvad Uuetoa tee ja Uuetoa 3 kinnistud. Kinnistutele on ligipääs läbi Klaukse tee kinnistu, mis kuulub puudutatud isikule I. Kuna täna puudub avaldaja kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavalt teelt mujalt kui Klaukse tee kaudu ja selle omanik on tee sulgenud, siis avaldaja nõuab juurdepääsu oma kinnisasjale üle Klaukse tee kinnistu. Kuusalu valla poolt on kehtestatud Klaukse I maaüksuse detailplaneering. Detailplaneeringu seletuskirja p 4.4 kohaselt tuleb planeeritavat ala põhja-lõuna suunaliselt läbivale teele kehtestada teeservituut juurdepääsuks teistele kinnistutele. Harju Maavalitsus tegi 5.10.2001 ettekirjutuse fikseerida Klaukse I detailplaneeringus planeeritavat ala läbiva Kuusalu-Salmistu teele viiv tee avalikult kasutatava teena. Kuusalu valla ettekirjutuse järgi pidi Uuetoa I detailplaneering arvestama Klaukse I detailplaneeringuga. Vastavalt detailplaneeringule lähtub Uuetoa tee Kuusalu-Valkla teelt ja teine ots ühineb Klaukse teega, moodustades ühtse ringtee. Juurdepääs Uuetoa arenduse kinnistutele on toimunud kogu aeg Klaukse tee kaudu. 2007 paigaldas Klaukse tee omanik liiklemiskeelu märgi lisatahvliga: ainult Klaukse küla elanikele. Pärast seda paigaldati tõkkepuu, mis on telefoniga avatav. Klaukse tee omanik on väravat ka avanud, kuid iga kord ei ole teda võimalik telefoni teel kätte saada ja tee omanik on kinnitanud, et võib-olla järgmisel korral ei ava. Avaldaja on korduvalt pöördunud Klaukse tee omaniku poole sooviga seada talle kuuluvate kinnistute kasuks (sõidu)teeservituut. Vastavad servituudilepingud on Klaukse tee omanik sõlminud nt Uuetoa tee 46 ja 50 kinnistute omanikega. Avaldaja pöördus notari poole, et viimane valmistaks ette lepingu. Klaukse tee sihtotstarbeks on teemaa. Seega puudub puudutatud isikul I kaitsmist vääriv huvi, mis õigustaks avaldaja huvi tähelapanuta jätmist. Olukorras, kus vastavalt kehtivatele detailplaneeringutele on juurdepääs avalikule teele ette nähtud läbi Klaukse tee ning Uuetoa tee ja Klaukse tee peavad moodustama ühtse terviku, on põhjendatud Kuusalu-Valkla maanteelt juurdepääsu tagamine avaldajale tähtajatult. Raja III ja Kirsi-Peebu kinnistu omanikud ei ole ligipääsule takistusi teinud. Uuetoa 3 kinnistul asub pumbamaja, mis varustab veega Uuetoa tee 46 ja 50 kinnistuid ööpäevaringselt. Autotranspordiga juurdepääsu vajadus tuleneb sellest, et pumbamaja asub avalikult kasutatavast teest 400 m kaugusel ning hooldustööde teostamiseks tuleb vajalikud töövahendid kohale viia autotranspordiga. Puudutatud isiku I seisukoht
2.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu, palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
Avaldaja ei põhjendanud juurdepääsunõuet. Avaldajale kuuluvatele kinnistutele on olemas avalikult teelt juurdepääs. Avalikul teel, avaldaja teel ja juurdepääsul ei ole ühtegi liiklust ega tee kasutust piiravat märki ega teetähist. Avaldaja takistab ise juurdepääsu oma kinnistule ja teistele kinnistutele ning rikub ise enda õigusi ja huve sellega, et ta ei taha oma teed kasutusele võtta. Puudutatud isikule I kuulub küll transpordimaa sihtotstarbega kinnistu, kuid sellel puuduvad teele omased tunnused ja selle koormamine ei ole võimalik. Praegu on puudutatud isiku I kinnistul üksnes hädapärane ajutine liikumisvõimalus, mille säilimine ei ole juurdepääsu määramisel tagatud. Kui juurdepääs peab olema võimalik ka sõidukiga, ei pea see olema tagatud igapäevaselt. Nii avaldaja kui puudutatud isikute kinnistud asuvad endisel metsamaal. Seega on eksitav rääkida ajaloolisest tee kasutusest. Avaldaja on kinnisvaraarendaja, kelle igapäevane majandustegevus on suunatud kinnisvara kasutusse andmisega tulu saamisele. Puudutatud isiku I huve koormataks juurdepääsu määramisega ülemäära, mis on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Ehitustööde tegemiseks tee kasutamine muudaks tee kasutuskõlbmatuks, mida on ka varem juhtunud ja mis rikub puudutatud isikute õigusi. Arendustegevuse tagajärjel muutuks tee kasvava liiklustiheduse tõttu oluliselt ohtlikumaks elanikele, eelkõige lastele. Koormuse kasvamisega kaasneb keskkonna saastamine. Juurdepääsul on kahjustav mõju koormatava kinnistu väärtusele. Arvestada tuleb puudutatud isiku I tehtud tööde ja kulutustega tee rajamisel, remontimisel ja hooldamisel ning kasvava koormusega selleks. Juurdepääsu eest tasu määramisel tuleb arvestada, et kestev perioodiline hüvitis peaks suurenema tarbijahinnaindeksi suurenemise protsendi võrra. Avaldaja on hoidnud enda tee kasutamata jätmisel ja puudutatud isiku I tee kasutamisel kokku kulusid ja puudutatud isiku I arvel alusetult rikastunud. Puudutatud isiku II Kuusalu Vallavalitsuse seisukoht
3.Puudutatud isik II vaidles avaldusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. 28.05.2003 Kuusalu Vallavolikogu otsusega nr 53 kehtestatud Uuetoa I detailplaneeringu kohaselt kavandati elamukruntide teenindamiseks moodustada eraldi kinnistuna kogu maaüksust läbiv tee (hilisem Uuetoa tee kinnistu, mille sihtotstarve on transpordimaa). Eksitav on avaldaja väide, et täna puudub Uuetoa tee ja Uuetoa 3 kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavalt teelt ning ainus võimalus pääseda Uuetoa tee ja Uuetoa 3 kinnistutele on Klaukse tee kaudu. Uuetoa tee kinnistu lähtub avalikult kasutatavalt ja riigile kuuluvalt Kuusalu-Valkla teelt ja kulgeb Uuetoa 3 kinnistuni. Kinnistutel on üks puutepunkt – vahele jääb Söödimetsa kinnistu. Avaldaja alustas Uuetoa tee kinnistule tee ehitamist Klaukse tee ja Uuetoa 3 kinnistute poolsest osast. Senini on ehitamata kinnistut Kuusalu-Valkla teega ühendav teelõik. Puudutatud isik II ei ole teinud avaldajale takistusi tema kinnistul paikneva tee ehitamise osas. Uuetoa tee kinnistul paikneva tee Kuusalu-Valkla teega ühendava lõigu ehitamata jätmisega või selle ehitamisega viivitamisega on avaldaja oma tegevusega tekitanud olukorra, kus tal puudub avalikult teelt juurdepääs oma kinnistutele. Kuusalu–Valkla teega ühenduses olev Raja III, Klaukse-Metsa, Klaukse tee ja Uuetoa tee kinnistutel paiknevad teed on TeeS § 52 mõistes erateed. Kuna kinnistute omanikud ei ole TeeS § 4 lg-s 3 sätestatud korras taotlenud tee avalikku kasutusse andmist on nimetatud tee eratee, mida võib kasutada üksnes kinnisasja omaniku loal. TeeS § 33 lg 8 mõistes peab eratee omanik lubama temale kuuluvat erateed tasuta kasutada alarmsõidukitel ja erakorralise või sõjaseisukorra ajal kaitseväe sõidukitel. Puudutatud isiku III ÜL ja puudutatud isiku IV AKi seisukohad
4.Puudutatud isikud III ja IV avalduse osas kirjalikku seisukohta ei esitanud. Maakohtu määrus ja selle põhjendused
5.15.10.2014 määrusega rahuldas Harju Maakohus avaldaja avalduse osaliselt. Kohus määras Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna kinnistusregistris registriossa nr 7918802 kantud Kuusalu vallas Salmistu külas asuvale Uuetoa 3 kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavale teele Kuusalu-Valkla maanteele Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 5308502 kantud Kuusalu vallas, Salmistu külas asuva Klaukse tee kinnistu kaudu tingimustel, et juurdepääs on määratud Uuetoa 3 kinnistu igakordse omaniku kasuks õigusega kasutada seda ööpäevaringselt jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga, mis vastab Uuetoa 3 kinnisasja kasutamisele maatulundusmaana ning et Uuetoa 3 kinnistu igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma Klaukse tee kinnistu igakordsele omanikule 32 eurot aastas, alates juurdepääsuõiguse kinnistusraamatusse kandmisest. Tasu tuleb maksta iga aasta eest ette 31. detsembriks. Kohus määras kanda Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna kinnistusregistris registriossa numbriga 5308502 kantud kinnistu asukohaga Kuusalu vald, Salmistu küla, Klaukse tee kolmandasse jakku esimesele järjekohale märkus, mille kohaselt Kuusalu vallas, Salmistu külas asuv Klaukse tee kinnistu on koormatud tähtajatu ja piiranguteta juurdepääsuõigusega Kuusalu vallas, Salmistu külas asuva Uuetoa 3 kinnistu kasuks käesoleva kohtumääruses märgitud sisuga. Kohus tuvastas kinnisasja, mis asub aadressil Kuusalu vald, Salmistu küla, Klaukse tee ja mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna kinnistusregistri registriossa numbriga 5308502 omaniku kohustuse anda nõusolek märkuse sissekandmiseks juurdepääsuõiguse kohta igakordse omaniku kasuks määruses määratud tingimustel. Kohus jättis rahuldamata avalduse määrata avaldajale kuuluvale Kuusalu vallas Salmistu külas asuvale Uuetoa tee kinnistule, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriossa numbriga 9055602, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt läbi Kuusalu vallas Salmistu külas asuva Klaukse tee kinnistu. Menetluskulud jättis kohus avaldaja kanda. Maakohus tuvastas, et avaldaja on Uuetoa tee kinnistu ja Uuetoa 3 kinnistu omanik. Uuetoa tee kinnistu sihtotstarve on 100% transpordimaa. Uuetoa 3 kinnistu sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. Puudutatud isik I on Klaukse tee kinnistu omanik. Klaukse tee kinnistu sihtotstarve on 100% transpordimaa. Avalikule teele juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (Riigikohtu 27.09.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-18505, p 16 ja 26.10.2006 otsus nr 3-2-1-14-06, p 25). Kuna avaldaja taotleb juurdepääsu kahele kinnistule, lahendas kohus kummagi kinnistu osas juurdepääsu nõude eraldi. Juurdepääsu nõue Uuetoa tee kinnistule Maa-ameti kaardiserveri väljavõttega ja läbi viidud vaatlusel tuvastas maakohus, et avaldajale kuuluv Uuetoa tee kinnistu lähtub avalikult kasutatavalt ja riigile kuuluvalt Kuusalu-Valkla teelt ja kulgeb Klaukse tee kinnistuni. Seega on avaldajale kuuluvale Uuetoa tee kinnistule olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja väidete kohaselt Uuetoa tee kinnistu viib küll välja Kuusalu-Valkla teele, kuid avaldajal puudub võimalus seda väljapääsu kasutada, kuna tee see osa, mis viib välja avalikule teele, on osaliselt naaberkinnistul ja viimase omanikud keelduvad tee ehitusest enne detailplaneeringu kehtestamist. Detailplaneeringu puudumine ei võimalda väljastada ehitusluba ja ilma ehitusloata ei ole ehitamine lubatud. Vaidlus puudus selle üle, et Uuetoa maaüksus tagastati maareformi käigus MM-le, kes on avaldaja seadusliku esindaja EV perekonnaliige. MM võõrandas avaldajale Uuetoa tee ja Uuetoa 3 kinnistu. Kuusalu Vallavolikogu 28.05.2003 otsusega nr 53 kehtestatud Uuetoa I maaüksuse detailplaneeringuga on ette nähtud juurdepääs Uuetoa tee kinnistule otse Kuusalu-Valkla
maanteelt ja Uuetoa maaüksuse jagamisel 27 elamukrundiks on ette nähtud elamukruntidele juurdepääs Kuusalu-Valkla maanteelt üle Uuetoa tee kinnistule rajatava tee. Detailplaneeringu kohaselt Uuetoa tee kinnistul asuv tee ühineb Klaukse maaüksust läbiva teega, moodustades ringtee. Uuetoa I detailplaneeringu algatamise aluseks oli MM taotlus. Maakohus ei nõustunud avaldajaga, et Kuusalu vald ei taganud Klaukse tee avalikku kasutamisse andmist. Uuetoa tee kinnistu ei ole moodustatud mitte Klaukse detailplaneeringu alusel, vaid Uuetoa I maaüksuse detailplaneeringu alusel, mistõttu on alusetud avaldaja etteheiteid Kuusalu vallale seoses Klaukse detailplaneeringu elluviimisega. Lisaks on nii Uuetoa tee kinnistul kui Klaukse tee kinnistul paiknevad teed TeeS § 52 mõistes erateed. Vaidlust ei olnud, et Klaukse tee omanik ei ole TeeS § 4 lg-s 3 sätestatud korras taotlenud tee avalikku kasutusse andmist. Kuusalu vald ei saa ilma tee omaniku nõusolekuta võtta Klaukse teed valla omandisse ja tagada selle avalikku kasutamist. Juurdepääsud kinnistutele on võimalik kinnistute omanikel omavaheliste servituudilepingutega seadustada. Maakohus tuvastas vaatluse käigus, et avaldaja on alustanud Uuetoa tee kinnistul tee ehitamist Klaukse tee ja Uuetoa 3 kinnistute poolsest osast ning välja on ehitatud pool tee pikkusest. Seni on välja ehitamata Uuetoa tee kinnistut Kuusalu-Valkla teega ühendav u 700 m teelõik. KuusaluValkla teelt Uuetoa tee kinnistule on võimalik pääseda üksnes jalgsi. Sõidukiga liiklemiseks tuleks välja ehitada 700 m teelõik. Avaldaja väitel on Uuetoa tee ehitamise lõpetamine võimalik üksnes Külaserva ja Segametsa kinnistute omanike nõusolekul, kuna 1⁄2 teest jääb Segametsa ja Külaserva kinnistule. Uuetoa I maaüksuse detailplaneeringu seletuskirja p 3.2 kohaselt on maaüksuse lääneserval teetelg Uuetoa I, Külaserva ja Segametsa kinnistute piiril. Tee on juurdepääsuks ka neile maaüksustele. Teemaa laius on 10 m. Tee kaitsevöönd on 12 m tee teljest. Liikluspinna Uuetoa tee asendiplaanist ei nähtu, et Uuetoa teest jääks 1⁄2 Segametsa ja Külaserva kinnistule. Isegi kui avaldaja väide vastas tõele, siis puudutatud isik II kinnitas, et ei ole teinud avaldajale takistusi tee ehitamise osas. Arutusel on olnud Uuetoa tee laiuse vähendamine. Salmistu küla Uuetoa tee väljaehitamisega seotud töökoosoleku protokollidest ei nähtunud, et puudutatud isik II oleks teinud takistusi Uuetoa tee väljaehitamise küsimuse lahendamisele. Kuna Uuetoa tee kinnistul asuva tee näol on tegemist erateega, siis pole selle ehitamiseks teeseadusest tulenevalt vaja ehitusprojekti ega ehitusluba. Kuigi Uuetoa I detailplaneeringu seletuskirja kohaselt on Uuetoa tee laiuseks 10 m ja väidetavalt jääb Uuetoa tee kinnistule alla 5 m laiust teed, siis on avaldajal soovi korral võimalik välja ehitada vähemalt 5 m laiune tee. Kohus tuvastas, et Klaukse tee laius kõige kitsamas kohas on 2,8 m, seega märgatavalt kitsam kui avaldaja poolt võimalik rajatav tee. Asjakohatud olid avaldaja väited, et Uuetoa tee kinnistut ei ole võimalik tee rajamiseks kasutada. Avaldaja poolt välja ehitamata Uuetoa tee kinnistut Kuusalu-Valkla teega ühendav u 700 m teelõik nõuab märkimisväärseid kulutusi. Kuna avaldaja on kinnisvaraarendaja, kelle igapäevane majandustegevus on suunatud kinnistute müügile ja kasutusse andmisele ning kellel on oma kinnistutega ärilised plaanid, siis omandades kinnistu perekonnaliikmelt MM-lt, pidi avaldaja arvestama rahaliste väljaminekutega seoses Uuetoa tee kinnistule tee ehitamisega. Uuetoa tee kinnistu on transpordimaa ja vastavalt Uuetoa I detailplaneeringule oli Uuetoa maaüksuse elamukruntideks jagamisel neile juurdepääs Kuusalu-Valkla maanteelt ette nähtud just üle Uuetoa tee kinnistule rajatava tee, mitte üle Klaukse tee. Klaukse kinnistul asuv tee ei ole ette nähtud Uuetoa I maaüksuse detailplaneeringu kehtestamisel moodustatud peaaegu 30 elamukrundi teenindamiseks. Klaukse tee kasutamine Uuetoa arenduse ehitustööde teostamisel muudaks Klaukse tee taas kasutuskõlbmatuks ja esitatud tõenditest nähtuvalt ei ole avaldaja soovinud teha koostööd Klaukse tee elanikega seoses tee remondi ja korrashoiuga ning ei ole soovinud parandada tema poolt Uuetoa elamurajooni arendamisel ära lõhutud Klaukse teed.
Seega Kuusalu-Valkla teega ühendava lõigu ehitamata jätmisega või sellega viivitamisega tekitas avaldaja ise olukorra, kus tal puudub Kuusalu-Valkla teelt juurdepääs sõidukiga Uuetoa tee kinnistule. Juurdepääsu määramiseks ei ole täidetud AÕS § 156 lg-st 1 tulenev eeldus ja kohus jättis rahuldamata nõude määrata Uuetoa tee kinnistule juurdepääs üle Klaukse tee kinnistu. Juurdepääsu nõue Uuetoa 3 kinnistule Asjaolu, et Uuetoa 3 kinnistu ei piirne ühegi avaliku teega tuvastas maakohus katastriüksuse plaaniga ja läbi viidud vaatlusega. Puudutatud isikud I ja II leidsid, et avaldajal on võimalik Uuetoa 3 kinnistule pääseda üle Uuetoa tee kinnistu. Kuna seni on välja ehitamata Uuetoa tee kinnistut Kuusalu-Valkla teega ühendav u 700 m teelõik, ei ole võimalik Uuetoa tee kinnistu kaudu pääseda sõidukiga Uuetoa 3 kinnistule. Puudutatud isiku I väitel ei ole ta kunagi teinud avaldajale takistusi Uuetoa 3 kinnistule pääsemiseks. Puudutatud isik I ei esitatud sisulisi vastuväiteid Uuetoa 3 kinnistu juurdepääsu nõudele. Hinnates esitatud tõendeid kogumis ning kaaludes Klaukse tee kinnistu ja Uuetoa 3 kinnistu omanike huve, tuleb määrata ööpäevaringne nii jalgsi kui sõidukiga juurdepääs Uuetoa 3 kinnistule üle Klaukse tee kinnistu. Uuetoa tee kinnistul on juurdepääs avalikule teele osaliselt välja ehitamata, seega sealt kaudu ei ole tagatud juurdepääs Uuetoa 3 kinnistule. Klaukse tee kinnistu sihtotstarve on 100% transpordimaa ja seda kinnistut kasutatakse nii puudutatud isiku I enda kui teiste Klaukse tee elanike poolt, mistõttu ei kahjusta Klaukse tee kinnistu omaniku huve ülemäära, võrreldes olemasoleva olukorraga, kui seatakse Uuetoa 3 kinnistule juurdepääs üle Klaukse tee. Puudutatud isik I ei tõendanud, et Klaukse tee kinnistu väärtus väheneks seoses Uuetoa 3 kinnistule juurdepääsu määramisega. Uuetoa 3 kinnistul asub pumbamaja, mis varustab veega Uuetoa tee 46 ja 50 kinnistuid ja mis on kohustatud andma vett ööpäevaringselt ning lisaks hakkab pumbamaja tulevikus andma vett veel reale kinnistutele. Pumbamaja asub avalikult kasutatavast teest 400 m kaugusel ja juhul, kui on vajalik teostada hooldustöid, siis on ebamõistlik, et tööriistad ja materjalid veetakse kohale ilma autotransporti kasutamata. Lõpetuseks analüüsis kohus juurdepääsu eest makstava tasu suurust. Eelduslikult on juurdepääs tasuline. Tasu peaks heastama juurdepääsu tee tõttu koormatud kinnisasja omaniku jaoks ära jääva või väheneva kinnisasja kasutusvõimaluse. AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu kasutamise tasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus (vt Riigikohtu 27.09.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-185-06, p 24). Puudutatud isik I ei ole vaatamata kohtu nõudmisele avaldanud, kui suurt tasu ta soovib saada. Kuna Klaukse tee kinnistu on transpordimaa, siis kinnistu kasutamisvõimalused ei vähene. Avaldaja väitel on Klaukse tee omanik sõlminud Uuetoa tee 46 ja 50 kinnistu omanikega servituudi lepingu, mille kohaselt tasuvad kinnistute omanikud avaldajale juurdepääsuõiguse eest iga-aastaselt 32 eurot. Kuna puudutatud isik I ei esitanud andmeid teehoiu kulude osas ning Uuetoa tee 46 ja 50 kinnistu omanikud tasuvad juurdepääsutasu 32 eurot aastas ja Uuetoa 3 kinnistul asuv pumbamaja vajab remonti või hooldust mõned korrad aastas ning antud kinnistule igapäevane sõidukitega sõitmine puudub, pidas kohus põhjendatuks määrata juurdepääsuõiguse eest iga-aastaseks tasuks 32 eurot Uuetoa 3 kinnistu omaniku poolt Klaukse tee kinnistu omanikule. Tasu tuleb maksta iga-aastaselt ette 31. detsembriks. Asjaolude muutmisel korral võivad pooled esitada kohtule avalduse juurdepääsutingimuste muutmiseks. Avaldaja taotles juurdepääsu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. Kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul kinnisasjale saab muuta kolmandatele isikutele kehtivaks kinnistusraamatusse vastava märkusega, mille kandmist kinnistusraamatusse saab nõuda AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel. Märkuse sissekandmine eeldab kinnisasja omaniku
nõusolekut tuginedes KRS § 341 lg-le 1, mida võib asendada kohtuotsus (TsÜS § 68 lg 5, KRS § 341 lg 8). Maakohus tuvastas Klaukse tee kinnisasja omaniku nõusoleku kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Menetluskulud jäid TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda. Määruskaebus
6.Puudutatud isik I palub maakohtu määruse tühistada osas, milles avaldaja avaldus osaliselt rahuldati ja teha uus määrus, millega jätta avaldus juurdepääsu määramiseks rahuldamata. Alternatiivselt palub puudutatud isik I saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtusse. Menetluskulud palub puudutatud isik I jätta avaldaja kanda. Avaldaja taotlus juurdepääsu määramiseks Uuetoa 3 kinnistule tuleb jätta rahuldamata. Maaameti kaardiserverist nähtub, et Uuetoa tee üks ots lähtub avalikult teelt ja teine ots Uuetoa 3 kinnistust. Seega on Uuetoa 3 kinnistule olemas juurdepääs avalikult teelt läbi Uuetoa tee kinnistu. See, et avaldaja on jätnud Uuetoa tee kinnistule tee välja ehitamata, ei anna alust nõuda juurdepääsu läbi kolmanda isiku kinnistu. Selline nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Uuetoa maaüksuse detailplaneeringu kohaselt on Uuetoa tee juurdepääsuks kõigile teega külgnevatele maaüksustele ja maaüksustele, milleni tee ulatub, samuti nende naabermaaüksustele (planeeringu p 3.2). Uuetoa tee ulatub Uuetoa 3 maaüksuseni. Seega on Uuetoa 3 juurdepääsuks detailplaneeringuga määratud Uuetoa tee. Planeeringu algatas avaldaja seadusliku esindaja perekonnaliige ja planeering teenis tema ärihuve. Isegi kui määrata sellises olukorras juurdepääs läbi Klaukse tee, siis peaks see olema ajutine. Arusaamatu on, mille alusel maakohus tuvastas, et Uuetoa 3 kinnistuga seoses on avaldajal kohustus varustada kedagi veega. Avaldaja ei ole tõendanud, et ta on määratud vee-ettevõtjaks. Kui avaldaja siiski varustab kedagi veega, siis on tegemist ebaseadusliku tegevusega. Kuna ebaseaduslikuks tegevuseks ei tule anda õiguskaitset, seadusliku juurdepääsu vajadust välja toodud pole, siis õigustatud juurdepääsuvajadus avaldajal puudub. AÕS § 156 kohaldamise eelduseks on asjaolu, et kinnistu või kinnistud, mille kaudu juurdepääsu taotletakse, piirneks eraldiseisvalt või üksteisega piirnevalt ühelt poolt kinnistuga, millele juurdepääsu taotletakse, teiselt poolt avaliku teega. Klaukse tee kinnistu ei piirne Kuusalu-Valkla teega. Ka Uuetoa 3 ei piirne Klaukse tee kinnistuga. Kuna Klaukse tee kaudu ei saa anda Uuetoa 3 kinnistule juurdepääsu Kuusalu-Valkla teele, tuleb avaldus jätta rahuldamata. Klaukse tee omanik ei ole keelanud avaldajal oma tee kasutamist. Seega pöördus avaldaja kohtusse olukorras, kus tema õigusi ei ole rikutud (TsMS § 3 lg 1) ning avaldus tuleb jätta rahuldamata. Avaldaja õiguste rikkumine ei seisne tema ebavõrdses kohtlemises võrreldes Klaukse elanikega. Võrdsuse idee kohaselt tuleb võrdseid kohelda võrdselt ja ebavõrdseid ebavõrdselt. Keeldu kohelda võrdseid ebavõrdselt on rikutud, kui kahe isiku või grupi ebavõrdne kohtlemine on meelevaldne. Meelevaldseks saab ebavõrdset kohtlemist pidada siis, kui selleks ei leidu mõistlikku põhjust (vt nt 3-1-3-10-02, p 36; 3-4-1-2-05, p 39; 3-4-1-8-08, p 20 ). Kõik teised Klaukse tee kasutajad on sama piirkonna elanikud/ suvilaomanikud, kes kasutavad teed sõiduks koju/ suvilasse. Avaldaja on juriidiline isik, kes kasutab Uuetoa 3 majandustegevuseks ja sõidab Klaukse teel mh traktoritega jms. Seega on kahe grupi erinev kohtlemine mõistlikult põhjendatud. Vastused määruskaebusele
7.Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata, maakohtu määruse muutmata ja menetluskulud puudutatud isiku I kanda.
8.Puudutatud isik II palub tühistada maakohtu määruse osas, millega avaldus rahuldati Uuetoa 3 kinnistu juurdepääsu osas ja teha uus määrus, millega määrata Uuetoa 3 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu igakordse omaniku kasuks teeservituut määruses märgitud tingimustel, lisades tähtaja maksimaalselt üheks aastaks või kuni Uuetoa tee valmimiseni. Menetluse edasine käik
9.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis kaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
10.TsMS § 651 ja § 659 alusel kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, s.o osas, millega kohus avalduse osaliselt rahuldas, määras Uuetoa 3 kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavale teele Klaukse tee kinnistu kaudu määruses sätestatud tingimustel ja jaotas menetluskulud. Kohtulahendit ei ole vaidlustatud osas, millega kohus jättis rahuldamata avaldaja nõude määrata Uuetoa tee kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavale teele Klaukse tee kinnistu kaudu. Kohtumäärus on selles osas jõustunud. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, millega kohus avalduse osaliselt rahuldas, määras Uuetoa 3 kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavale teele Klaukse tee kinnistu kaudu määruses sätestatud tingimustel ja jaotas menetluskulud. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus TsMS § 667 lg 2 alusel uue määruse, millega jätab avaldaja avalduse avalikule teele juurdepääsu määramiseks Uuetoa 3 kinnistule läbi Klaukse tee kinnistu rahuldamata. Määruskaebus tuleb TsMS § 659, § 657 lg 1 p 2 ja § 667 lg 2 alusel rahuldada. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu 3.06.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 22). Vaidlust ei ole selles, et Uuetoa 3 kinnistul puudub vajalik juurdepääs avalikule teele ning maakorralduslikult on Uuetoa 3 kinnistule võimalik juurdepääs nii Uuetoa tee kinnistu kaudu, mis on 100% transpordimaa ja kuulub avaldajale, kui ka Klaukse tee kaudu. Pooled vaidlevad selle üle, kas kohus peaks määrama avaldajale juurdepääsu Uuetoa 3 kinnistule Klaukse tee kaudu, st kohus peab kaaluma ning arvestama nii juurdepääsu nõudva kui koormatava kinnisasja omanike kõiki huve ja asjaolusid kinnisasja kasutamisel. Lahendades AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud juurdepääsunõuet, tuleb esitatud asjaolude alusel arvestada sedagi, kas avaldajal on võimalik saada juurdepääs avalikult teelt oma kinnisasjale mujalt kui puudutatud isiku I maatüki kaudu (vt nt Riigikohtu 12.04.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 14). Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus kaalunud poolte huve AÕS § 156 lg 1 järgi õigesti ja on leidnud vastuoluliselt, et avaldajale kuuluvale Uuetoa tee kinnistule on olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, kuid avaldajale kuuluvale Uuetoa 3 kinnistule, mis piirneb Uuetoa tee kinnistuga, tuleb määrata ööpäevaringne nii jalgsi kui sõidukiga juurdepääs Uuetoa 3 kinnistule üle Klaukse tee kinnistu. Sisuliselt piiramatu juurdepääsu määramine Uuetoa 3 kinnistul asuva pumbamaja hooldamiseks, mis väidetavalt varustab veega Uuetoa tee 46 ja 50 kinnistuid ning
mis on kohustatud andma vett ööpäevaringselt ja mis hakkab tulevikus andma vett veel reale kinnistutele, ei kaalu praegusel juhul üle koormatava kinnistu omaniku huve. Ringkonnakohus leiab, et esiteks ei ole tõendatud, et avaldaja kohustuseks oleks kedagi veega varustada. Kuusalu Vallavalitsuse väitel on Uuetoa 3 kinnistul asuv pumbamaja saanud kasutusloa teenindamaks vaid Uuetoa 3 kinnistut ning juhul, kui mingid trassid Uuetoa tee 46 ja 50 kinnistute varustamiseks veega on ehitatud, siis on need ebaseaduslikud (kd II, tl 49). Teiseks tuleb juurdepääsu määramisel AÕS § 156 lg 1 järgi lähtuda tegelikust faktilisest olukorrast, mitte tulevikus aset leidvatest võimalikest sündmustest. Arvestada tuleb mh seda, et Uuetoa 3 puhul ei ole tegemist elamiseks kasutatava kinnistuga. Iseenesest on maakohus õigesti märkinud, et Uuetoa tee kinnistu kaudu ei ole võimalik pääseda Uuetoa 3 kinnistule sõidukiga vaid üksnes jalgsi, kuna seni on välja ehitamata Uuetoa tee kinnistut Kuusalu-Valkla teega ühendav u 700 m teelõik. Samas nähtub asja materjalidest, et Kuusalu Vallavalitsus ei ole teinud avaldajale takistusi Uuetoa tee väljaehitamisel (kd II, tl 49), mistõttu on avaldaja Uuetoa tee kinnistul paikneva tee Kuusalu-Valkla teega ühendava lõigu ehitamata jätmisega tekitanud ise olukorra, kus tal puudub sõidukiga juurdepääs avalikult teelt Uuetoa 3 kinnistule. Määruskaebuse esitaja väitel ei ole Klaukse tee omanik keelanud avaldajal oma tee kasutamist. Maakohus tuvastas, et Klaukse tee kinnistul asuva tee alguses on teele pandud tõkkepuu, mida saab avada helistades telefoniga (kd I, tl 161). Ka avaldaja ise on avalduses öelnud, et Klaukse tee omanik on tõkkepuu helistades avanud, kuigi iga kord ei ole teda võimalik telefoni teel kätte saada (kd I, tl 2). Seega juhul, kui pumbamaja vajab mõned korrad aastas hooldustöid, siis on avaldajal enne Uuetoa tee lõplikku valmimist võimalik tööriistad ja materjalid sõidukiga kohale vedada läbi Klaukse tee, leppides Klaukse tee omanikuga tõkkepuu avamises kokku. Pumbajaama avarii või muu hädaseisundi korral tagab puudutatud isiku I kinnisasja kasutamise ka TsÜS § 141. Maakohus määras juurdepääsu Uuetoa 3 kinnistule ööpäevaringselt nii jalgsi kui ka igat liiki sõidukiga. Samas on puudutatud isik I võimaldanud vajadusel oma tee kasutamist. Vähemalt ei ole vastupidist olukorda usutavaks muudetud. Asjaolu, et avaldajal ei ole võimalik läbida puudutatud isikule I kuuluvat erateed ilma tõkkepuu avamist palumata, ei tähenda, et avaldajal ei ole sellise liikluskorralduse juures oma kinnistult juurdepääsu avalikule teele, seni kuni avaldaja Uuetoa tee välja ehitab. Seega puudub vastavas osas juurdepääsu määramise vajadus. Eespool toodust tulenevalt ei saa avaldaja avaldus rahuldamisele kuuluda ning maakohtu määrus tuleb tühistada osas, milles avaldus rahuldati. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab puudutatud isiku I määruskaebuse, jäävad nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud avaldaja kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.