Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kätte toimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Lk 1
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 28.07.2010 Xxx Tallinn asuva elamu kaasomanikega tähtajalise üürilepingu korteri nr 5 üürimiseks elamus. Lepingu p 2.3 kohaselt oli leping sõlmitud tähtajaga 3 aastat, kuid muutus tähtajatuks alates 01.08.2013. 05.08.2014 esitasid üürileandjad üürilepingu korralise ülesütlemisavalduse. Hageja on seisukohal, et esitatud avaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 p 2 nõuetele, sest ei sisalda üürilepingu lõppemise päeva. Hageja leiab alternatiivselt, et lepingu ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, sest leping sooviti üles öelda üksnes põhjusel, et vältida üürniku kaasamist elamu erastamiseks õigustatud isikute ringi. Samuti leiab hageja alternatiivselt, et leping kuulub pikendamisele VÕS § 326 lg 2, sest samas asukohas sarnase hinnaga ei ole hagejal võimalik teist elamispinda üürida. Kostjate seisukohad
2.Kostja 1 leiab, et üürileping on kehtivalt üles öeldud ja et lepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ning üürileping ei kuulu pikendamisele. Kostja leiab, et tõendamata on väide, et leping soovitakse üles öelda üksnes põhjusel, et vältida hageja kaasamist Xxx asuva eramu erastamiseks õigustatud isikute ringi. Kinnistusraamatu andmetel kuulub hagejale Tallinna kesklinnas, Xxx asuv korteriomand (lisa 2) ning xxx asuv kinnisasi (lisa 3). Seetõttu ei ole tõsiseltvõetavad hageja paljasõnalised väited, et üürilepingu lõppemine tooks hagejale kaasa majanduslikud probleemid. Hageja praegune elukoht ei ole vaidlusaluses korteris.
3.Kostja II ja Kostja III vaidlevad hageja hagile vastu ning on seisukohal, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Kostjad on seisukohal, et kõne all oleva üürilepingu ülesütlemise avaldus on koostatud ja esitatud seaduse norme järgides. Kostjad on seisukohal, et ülesütlemise avaldus ei ole esitatud pahatahtlikult ja ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kostjate eesmärk oli alati sõlmida hagejaga mitte pikaajaline üürileping. Üürileping sõlmiti kohtuliku kompromissi tulemusena ning selle sõlmimise eesmärk oli saavutada vastavate rahaliste nõuete rahuldamine teise menetluse kostjate poolt.
KOHTU PÕHJENDUSED
4.Kohus, kuulanud ära pooled ja hinnanud asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
5.Poolte esitatust nähtub, et TsMS § 231 lg 2 ja lg 4 alusel ei ole asjas vaidlust järgmiste asjaolude üle. sõlmis hageja 28.07.2010 Xxx Tallinn asuva elamu kaasomanikega tähtajalise üürilepingu korteri nr 5 üürimiseks elamus. Lepingu p 2.3 kohaselt oli leping sõlmitud tähtajaga 3 aastat, kuid muutus tähtajatuks alates 01.08.2013. 05.08.2014 esitasid üürileandjad üürilepingu korralise ülesütlemisavalduse. Hageja on seisukohal, et esitatud avaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 p 2 nõuetele, sest ei sisalda üürilepingu lõppemise päeva. Hageja leiab alternatiivselt, et lepingu ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, sest leping sooviti üles öelda üksnes põhjusel, et vältida üürniku kaasamist elamu erastamiseks õigustatud isikute ringi. Samuti leiab hageja alternatiivselt, et leping kuulub Lk 2
2-14-56873 pikendamisele VÕS § 326 lg 2, sest samas asukohas sarnase hinnaga ei ole hagejal võimalik teist elamispinda üürida.
6.Kohus on seisukohal, et üürileping on üles öeldud kehtivalt. 05.08.2014 esitatud Xxx üürilepingu ülesütlemise avalduses on öeldud, et “arvestades VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud etteteatamistähtaega, on korteri üürileping igal juhul alates kolme kuu möödumisest käesoleva ülesütlemisavalduse kättesaamisest lõppenud (lepingu lõppemise päev)”. Ülesütlemisavalduse sai hageja esindaja kätte 05.08.2014. Ülejäänud osas hagejal üürilepingu ülesütlemisavaldusele etteheiteid pole. Kohus nõustub kostjaga 1 selles, et lepingu lõppemise päeva ei pea kuupäevaliselt näitama, selle võib teates esitada ka ajavahemiku läbi – oluline on, et lepingu lõppemise ajahetke oleks võimalik välja arvutada. Üürilepingu ülesütlemisavalduses on nimetatud ajavahemikuks määratud seadusest tulenevalt 3 kuud alates ülesütlemisavalduse kättesaamisest. Hagejale on teada ülesütlemise kättesaamise kuupäev, mis on avaldusel selgelt kirjas. Vastavalt TsÜS § 136 lg-le 3 saabub kuudes arvutatava tähtaja puhul tähtpäev viimase kuu vastaval päeval. Seega on lepingu lõppemise kuupäevaks 05.11.2014. Eelnevast tulenevalt on ebaõige hageja väide, et ülesütlemisavalduses puudub informatsioon lepingu lõppemise päeva kohta. Eelnevat silmas pidades vastab ülesütlemisavaldus VÕS § 325 lg-s 2 toodud vorminõuetele ning on kehtiv.
7.Kohus on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja väitel on lepingu ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, sest leping sooviti üles öelda üksnes põhjusel, et vältida üürniku kaasamist elamu erastamiseks õigustatud isikute ringi. Seejuures on hageja väitnud, et lepingupunkt 13.1, milles üürnik loobus õigustest korteri erastamiseks, on tühine. Kohus väljendab seisukohta, et TsÜS § 87 ei sätesta keeldu loobuda avalikust õigusest tulenevatest subjektiivsetest õigustest, eeldusel, et loobumine on tegelik ega ole vastuolus inimväärikuse ega heade kommetega. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaks alust väita, et erastamisõigusest loobumine oleks olnud tühine TsÜS § 87 kohaselt. Sellegipoolest märgib kohus, et isegi kui lepingupunkt 13.1 oleks tühine, ei saaks teha järeldust, et üürilepingu ülesütlemine oli tühine VÕS § 327 järgi. Kohus leiab, et hageja väide, et leping sooviti üles öelda üksnes põhjusel, et vältida üürniku kaasamist elamu erastamiseks õigustatud isikute ringi, ei ole tõendatud. Esiteks on hageja ise esile toonud, et samas asukohas sarnase hinnaga ei ole võimalik teist elamispinda üürida. Seega oli hagejal motiiv leping üles öelda seetõttu, et üürilepingu tingimused ei vastanud turuolukorrale. Teiseks ei nähtu, et hageja ise oleks ajal, mil üürileping veel kehtis, astunud samme korteri erastamiseks, mistõttu puudub alus arvata, et ta oleks soovinud või saanud seda teha pärast ülesütlemisavalduse saamist. Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et üürilepingu ülesütlemine ei olnud hea usu põhimõtte vastane VÕS § 327 mõttes.
8.Kohus on seisukohal, et rahuldamata tuleb jätta hageja nõue üürilepingu pikendamiseks VÕS § 326 lg 2 alusel. VÕS § 326 lg 2 kohaldamise eeldusena peab üürnik tõendama, et lepingu lõppemisega kaasneksid tema või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Käesoleval juhul ei ole hageja selliseid tõendeid esitanud. Raskeks tagajärjeks ei saa lugeda seda, et üürituru hinnatase ei võimalda üürnikul samas piirkonnas analoogset eluaset leida. Varasemas praktikas on Tallinna üürikomisjon nimetanud raskeks tagajärjeks eelkõige selliseid asjaolud, mis on üürnikule ootamatud ning mille vältimiseks on üürnikul kas äärmiselt raske või võimatu midagi ette võtta. Käesoleval juhul ei tule üürilepingu ülesütlemine hagejale ootamatult, sest ta on olnud teadlik lepingu lühiajalisusest. Hageja on noor töövõimeline inimene, kellel puuduvad ülalpeetavad ja kes on võimeline elatist teenima, et uus eluase üürida. Seejuures ei pea uus eluase asuma samas piirkonnas või olema analoogne praegusele. Hageja pole esitanud ühtki põhjendust, miks tal on ilmtingimata vaja samas piirkonnas ka edaspidi elada või tõendanud asjaolusid, mis ei Lk 3
2-14-56873 võimaldaks tal kolida elama mõnda hinnatasemelt soodsamasse linnaosasse või väiksemasse asulasse, kus on üürikorterite hinnad odavamad. Kinnistusraamatu andmetel kuulub hagejale Tallinna kesklinnas, Xxx asuv korteriomand ning xxx asuv kinnisasi. Seetõttu ei ole tõsiseltvõetavad hageja väited, et üürilepingu lõppemine tooks hagejale kaasa majanduslikud probleemid. Samuti väidab hageja, et on vaidlusaluses korteris terve enda elu elanud ning seetõttu oleks korterist välja kolimine hageja jaoks emotsionaalselt raske. Samas on kostja 1 tõendanud, et hageja sotsiaalvõrgustikes enda kohta avaldanud, et ta on juba aastast 2006 elanud erinevates välisriikides (Suurbritannia alates märts 2006, Holland alates märts 2008, Itaalia alates märts 2010) ning tema praeguseks elukohaks on Xxx. Seejuures elas hageja tema enda avaldatud andmete põhjal vahetult enne üürilepingu sõlmimist Itaalias ning juulis 2011 elas ta enda avaldatud info põhjal juba Moskvas. Seda, et tõendina esitatud xxx kuulub just hagejale tõendab hageja avaldatud sünnikuupäev (18.04) ning telefoninumber, mis on sama, mis poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktis 12.3 kontaktandmetes. Lisaks eelnevale on hageja enda kohta avaldatud andmetest näha, et hagi esitamise päeval (4.09.2014) reisis ta Moskvas Domodedovo rahvusvahelisest lennujaamast Londonisse. Seega on alust arvata, et hageja ei ela kõnealuses korteris püsivalt juba mõnda aega ja tegelikult puudub hagejal juba pikemaajaliselt huvi kõnealuses korteris elamise vastu. Tulenevalt eeltoodust on kohus seisukohal, et rahuldamata tuleb jätta hageja nõue üürilepingu pikendamiseks VÕS § 326 lg 2 alusel. Menetluskulude jaotus.
9.Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 2 alusel määrab kohus kindlaks üksnes menetluskulude jaotuse.
/allkirjastatud digitaalselt/ Peeter Pällin Kohtunik
Lk 4
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.