Poolte ringkonnakohtu menetluskulud jäävad solidaarselt MS ja LS kanda 80 % ulatuses, Osaühingu HANTIK HULGIMÜÜK kanda jääb 20 % menetluskuludest.
4.Välja mõista MS-lt ja LS-lt solidaarselt menetluskulude hüvitis summas 1560 eurot osaühingu Tanaka kasuks.
5.Välja mõista Osaühingult HANTIK HULGIMÜÜK menetluskulude hüvitis summas 390 eurot osaühingu Tanaka kasuks.
6.Alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb tasuda hüvitamisele
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud
1.Osaühing Tanaka (hageja) esitas 17.02.2016 Harju Maakohtule hagi MS (kostja I), LS (kostja II) ja Osaühingu HANTIK HULGIMÜÜK (kostja III) vastu eluruumi otsese valduse üleandmiseks kohustamiseks ning võlgnevuse ja kahju hüvitamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt on L. Koidula 14 a asuv hoone vallasasi ning selle omanikud on hagi esitamise ajal Tallinna linn, OÜ Tanaka, AP, SP ja TP, mida kinnitab riikliku ehitisregistri elektroonilise andmebaasi väljavõte. 2010. aastal olid hoone kaasomanikud GH, HP, TP, AP, LS, OÜ Tanaka ja Tallinna linn, kes sõlmisid kostjaga I 28.07.2010 tsiviilasja nr 2-09-20065 raames üürilepingu, mille alusel sai kostja I õiguse kasutada L. Koidula 14 a asuva hoone eluruumi nr 5 pindalaga 41,7 m2. Üürilepingu sõlmimisel liitus üürniku üürilepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmise kohustusega ka LS. Üürileping sõlmiti 3 aastaks. Kuna korteri valdamist ja kasutamist jätkati ka pärast tähtaja saabumist ning üürnik ega üürileandja ei avaldanud pärast üürilepingu tähtaja saabumist tahet üürilepingu lõpetamiseks, muutus üürileping tähtajatuks.
3.02.01.2013 teavitas kostja II Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-d kui kaasomanike esindajat arvete esitamisel e-kirja teel asjaolust, et edaspidi maksab korteri üüri ja tasub kommunaalteenuste eest kostja III, kes korterit ka kasutab. 05.08.2014 esitasid kaasomanikud kostjale I üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse, mille kostja I vaidlustas. Kostja I esitas 04.09.2014 Harju Maakohtusse hagi, milles palus tunnistada üürilepingu ülesütlemise vastusolus olevaks hea usu põhimõttega. 14.08.2015 tegi Harju Maakohus otsuse, milles kohus kinnitas, et üürilepingu ülesütlemine ei olnud hea usu põhimõttega vastuolus ning lepingu ülesütlemine oli kehtiv. Otsus jõustus 06.10.2015. Nimetatud kuupäeva loeb hageja üürilepingu ülesütlemise jõustumise kuupäevaks vastavalt võlaõigusseaduse § 329 lg 4. Alates 2015. a jaanuarist ei ole kostja I üüripinna kasutamise eest maksnud ei üüri ega kommunaalkulusid. Üürilepingu punkti 3.1 järgi oleks kostja I pidanud üüripinna kasutamise eest tasuma igakuiselt üüri 128,63 eurot ning sellele lisaks ka kostja I poolt tarbitud kõrvalteenuste eest. Hagejale teadaolevalt on kostja I andud korteri HANTIK HULGIMÜÜK Osaühingule allüürile või tasuta kasutusse. Sealjuures on kostja III üheks juhatuse liikmeks kostja II.
4.Hageja nõuab kostjalt I ja kostjalt III seoses üürilepingu lõppemisega korteri otsese valduse tagastamist, kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt üürivõla tasumist, kahju hüvitamist aja eest, mil kostja I kasutas korterit ilma õigusliku aluseta, ja viivise tasumist.
5.Hageja esitab korteri vabastamise nõude kostja I vastu nii võlaõiguslikul kui asjaõiguslikul alusel alternatiivselt ning kostja III vastu asjaõiguslikul alusel.
6.Kostja I kui üürilepingujärgne üürnik ning kostja III ei ole kaasomanikele üüri ja kommunaalteenuste kulude eest tähtaegselt ja täies mahus tasunud alates 26.01.2015. Vahemikus
2(15)
01.01.2015 kuni 31.01.2016 on kaasomanikud Pindi Kinnisvara OÜ vahendusel esitanud kostjale III arveid kokku summas 2161,16 eurot. Ühtegi nimetatud arvetest tasutud pole.
7.Üürileping lõppes seisuga 06.10.2015, seega tekkis kostjal I korteri vabastamise kohustus seisuga 06.10.2015. Nimetatud kuupäevaks kostja I korteri vabastamist ei taganud, mistõttu on kostja I alates 07.10.2015 üüripinna vabastamisega viivituses. Hageja palub VÕS § 335 alusel kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt välja mõista hagejale korteri tagastamisega viivitamise tõttu tekkinud kahju summas, mis vastab 128,63 euro suurusele üürilepingu järgsele üürile kuus. Perioodi 07.10.2015 – 17.02.2016 eest nõuab hageja kahju hüvitamist summas 558,88 eurot (4 kuud ja 10 päev x 128,63 eurot). Alates 18.02.2016 kuni korteri otsese valduse tegeliku tagastamiseni hagejale palub hageja kahju hüvitise välja mõista suuruses 128,63 eurot kuus arvestatuna perioodist 18.02.2016 kuni korteri otsese valduse tegeliku tagastamiseni.
8.Hagi esitamise seisuga on hageja viivisenõude suurus arvestatuna tasumata üüri ja kommunaalkuludelt perioodi 26.10.2015 – 17.02.2016 eest 279,88 eurot. Hageja palub TsMS § 367 alusel mõista perioodi eest, mis jääb hagi esitamise ja põhinõude tegeliku täitmise vahele, lepingujärgse viivise välja protsendina põhinõudest arvestatuna summast 2161,16 eurot.
9.Kostjad ei saa tugineda sellele, et üürileping on sõlmitud eksimuse mõjul, kuna kostjad pole hagejale teinud vastavasisulist avaldust (TsÜS § 89 lg 1) ning eksimusele tuginemise tähtaeg on möödas (TsÜS § 99 lg 2). Üürileping oleks kehtiv ka ilma Tallinna Kesklinna Valitsuse nõusolekuta, sest kaasomandi osa üürilepinguga koormamiseks ei ole vaja kõikide kaasomanike nõusolekut, vaid piisab kaasomanike enamuse nõusolekust (AÕS § 72 lg 1). Kostjate väide eluruumi seadusliku ja heauskse valdamise kohta on paljasõnaline, sest kostjad ei ole välja toonud seda, millisel õiguslikul alusel nad eluruumi valdavad.
10.Hageja palub kohustada kostjaid I ja III vabastama Tallinnas L. Koidula 14a asuva hoone eluruumi nr 5 ning andma selle otsese valduse üle hagejale. Eluruumi valduse vabatahtlikust tagastamisest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks kostjate I ja III väljatõstmine Tallinnas L. Koidula 14a asuva hoone eluruumist nr 5 koos teiste seal asuvate isikute ja neile kuuluva varaga. Mõista kostjatelt I ja II solidaarselt hageja kasuks välja 2161,16 eurot, täiendav kahjuhüvitis üüripinna tagastamisega viivitamise eest 558,88 eurot ja alates 18.02.2016 128,63 eurot kuus kuni vaidlusaluse eluruumi tegeliku vabastamiseni, ning 17.02.2016 seisuga viivised summas 279,88 eurot ja alates 18.02.2016 määras 18,25 % aastas protsendina põhinõudest kuni põhinõude tegeliku täitmiseni arvestatuna summast 2161,16 eurot. Menetluskulud jätta solidaarselt kostjate I ja II kanda. Kostjate vastuväited hagile
11.Kostjad esitatud nõudeid ei tunnistanud. L. Koidula 14a hoone oli Tallinna linnakomisjoni 02.08.1994 otsusega nr 917 tunnistatud omandireformi objektiks. Hoone tagastati õigustatud subjektidele osaliselt, 1⁄4 mõttelist osa kuulub Tallinna Linnavalitsusele ning ülejäänud 3⁄4 teistele isikutele, kelle koosseis pidevalt muutub. Käesoleva ajani on Koidula tänav 14 a elamu reaalosadeks jagamata. Alates 1999. a teostab Tallinna Kesklinna Valitsus hoone erastamist.
12.Tsiviilasja nr 2-09-20065 raames sõlmisid hageja ning kostjad I ja II kompromisslepingu, mille kohaselt pooled loobuvad tagasivõtmatult ja tingimuseta kõigist olemasolevatest ja võimalikest nõuetest ja pretensioonidest teineteise suhtes, mis on seotud kompromissi esemega, s.o korteriga 5. Sisuliselt on hageja esitanud teistkordselt kostjate vastu sama nõude. Vaidlusalune korter on kostjate otseses valduses alates 13.04.2001. Vaidlusalune korter ei ole olnud kunagi hageja otseses või kaudses valduses, hageja omandiõigus vaidlusalusele korterile on tunnustamata. Kostjad tunnistavad, et on allkirjastanud üürilepingu (28.07.2010), kuid selle üürilepingu allkirjastamise eesmärk oli
3(15)
seotud tsiviilasjas nr 2-09-20065 sõlmitud kompromissiga, mis oma olemusest oli suunatud konkreetse tsiviilasja menetluse lõpetamisele.
13.Tallinna Kesklinna Valitsus teavitas kirjas nr 9-13/10/4703 kostjaid, et ta ei volitanud kedagi sõlmima ülalmainitud üürilepingut korteri nr 5 osas ja seetõttu peab nimetatud üürilepingut algusest peale õigustühiseks. Ka LS ei kuulunud seisuga 28.07.2010 L. Koidula 14a asuva hoone kaasomanike hulka. Kostjatele on arusaamatu, millisest tsiviilõiguslikust lepingust sai üldse tekkida võlgnevus hageja ees. Üürileping, mis sõlmiti 28.07.2010, on õigustühine, seega on ka üürilepingu ülesütlemise avaldus õigustühine.
14.Aadressil L. Koidula 14a asuv korter nr 5 on vallasasi. Ülalmainitud korter on kostja I ja kostja II otseses valduses alates 13.04.2001. AÕS § 34 lg 2 kohaselt loetakse valdus seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. AÕS § 35 lg 1 kohaselt on valdus heauskne, kui valdaja ei tea ega peagi teadma, et tema valdusel puudub seaduslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata.
15.Kostjad allkirjastasid kompromissi ning korteri nr 5 üürilepingu olulise eksimuse mõjul, kuna eeldasid, et sellega nad saavutavad õigusrahu (lõpetavad menetluse) ning edaspidi hageja ei esita kostjate vastu väljatõstmise nõuet. Teine asjaolu, mis viis kostjad eksimusse, oli Tallinna Kesklinna Valitsuse sisse kandmine üürilepingusse üürileandjana. Hagejal puudus õigus sõlmida (koormata kaasomandit) üürileping korteri nr 5 osas.
16.Hageja on hoone L. Koidula 14a mõttelise osa kaasomanik, kuid antud asjaolu ei anna alust järeldada, et hageja on vaidlusaluse korteri kui vallasasja omanik või kaasomanik. Kostjad ei sõlminud Pindi Kinnisvara OÜ-ga ühtegi lepingut, mille alusel määratakse poolte õigusi ning kohustusi. Tallinna Linnavaraamet oma vastuses on viidanud, et üüri tuleb maksta Tallinna Kesklinna Valitsusele. Kostja II tasus Pindi Kinnisvara OÜ poolt esitatud arvetest üüri summas 133,25 eurot. Kokku on tasutud üüri Pindi Kinnisvara OÜ-le 7861,75 eurot.
17.Kostjad paluvad jätta hageja taotluse menetluskulude väljamõistmiseks (õigusteenuste osutamise osas) rahuldamata, kuna Tanaka OÜ ning õigusteenust osutav ettevõte Õigusbüroo Sorainen AS kuuluvad ühele isikule ning teenuse võõrandamist ei toimunud (käibemaksuseaduse § 2 p 3, tulumaksuseaduse § 8 p 4 ja 7). Maakohtu otsus ja põhjendused
18.Maakohus rahuldas hagi, mõistes MS ja OÜ Hantik Hulgimüük valdusest hageja kasuks välja Tallinnas L. Koidula 14-5 asuva eluruumi ning kohustades MS ja OÜ-d Hantik Hulgimüük andma Tallinnas L. Koidula 14-5 asuva eluruumi valduse üle hagejale; juhul, kui MS ja OÜ Hantik Hulgimüük keelduvad kohtuotsuse resolutsiooni punkti 2 vabatahtlikult täitmast, tõsta MS ja OÜ Hantik Hulgimüük koos teiste seal viibivate isikutega ja neile kuuluvate esemetega Tallinnas L. Koidula 14-5 asuvast eluruumist välja. Kohus mõistis MS-lt ja LS-lt solidaarselt välja OÜ Tanaka kasuks võlgnevuse summas 2161,16 eurot, hüvitise summas 558,88 eurot, hüvitise summas 128,63 eurot kuus alates 18.02.2016 kuni eluruumi asukohaga Tallinnas L. Koidula 14-5 valduse OÜ-le Tanaka tegeliku üleandmiseni, sissenõutavaks muutnud viivise 17.02.2016 seisuga summas 279,88 eurot ning viivise põhivõlgnevuselt summas 2161,16 eurot alates 18.02.2016 määras 18,25% aastas kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus solidaarselt kostjate kanda, mõistes kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja menetluskulud 2045,60 eurot ja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
19.Pooled vaidlevad küsimustes, kas hagejal on õigus kostjate vastu nõue esitada, kuna sama nõue on juba lahendatud tsiviilasja nr 2-09-20065 raames, kas poolte vahel oli kehtiv üürileping, kas
4(15)
hagejal on õigus nõuda eluruumi valduse üleandmist olukorras, kus hoone ei ole reaalosadeks jagatud, ning kas hagejal on õigus nõuda kommunaalteenuste võlgnevust, kuna kostjad ei ole sõlminud OÜ-ga Pindi Kinnisvara ühtegi lepingut.
20.Nähtuvalt esitatud asjaoludest on hageja käesolevas asjas pöördunud kohtusse, kuna hageja on 05.08.2014 üles öelnud 28.07.2010 sõlmitud üürilepingu, mille lõppemisest tulenevalt nõuab eluruumi valduse vabastamist, ning samuti nõuab hageja võlgnevusi, mis on tekkinud alates 2015. aastast. Võttes arvesse, et tsiviilasjas nr 2-09-20065 esitati hagi aastal 2009, kuid käesolevas asjas tuleneb hageja nõude alus sündmusest, mis toimusid aastatel 2014 ja 2015, ei saa tegemist olla kattuvate hagi alustega. Tulenevalt eeltoodust ei ole tsiviilasjas nr 2-09-20065 ja käesolevas tsiviilasjas tegemist identsete nõuetega samade kostjate vastu ning puudub alus jätta hagi läbi vaatamata.
21.Hageja on esitanud esmalt kostjate I ja III vastu nõude eluruumi asukohaga L. Koidula 14a-5 Tallinn valduse üleandmiseks. Hageja nõude alus saab olla võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 või asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1. VÕS § 334 lg 1 kohaldamiseks esineb alus, kui leiab tuvastamist, et asja suhtes oli sõlmitud üürileping ning see leping on lõppenud.
22.Hageja on esitanud tõendina 28.07.2010 sõlmitud üürilepingu, mille kohaselt on L. Koidula 14a5 Tallinn asuv eluruum GH, HP, TP, AP, LS’i, hageja ja Tallinna linna poolt antud üürile kostjale I. Kostjad on seoses üürilepinguga esitanud vastuväited, et see ei ole kehtiv, kuna üürileping sõlmiti eksimuse ja pettuse mõjul, samuti ei ole tegemist kehtiva lepinguga, kuna LS ei olnud lepingu sõlmimise ajal üks hoone kaasomanikest ning Tallinna linn ei olnud lepingu sõlmimiseks volitust andnud. Kuivõrd vaidlusalune üürileping on sõlmitud 28.07.2010, on tehingu tegemisest möödunud enam kui kolm aastat, mis tähendab, et kostjad on tulenevalt TsÜS § 99 lõigetest 1 ja 2 minetanud õiguse tugineda eksimuse ja pettuse vastuväitele. Üürilepingu sõlmimiseks ei ole tarvilik kõigi kaasomanike nõusolek (üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud asjaõigusseaduse redaktsiooni § 72 lg 1; Riigikohtu lahend 3-2-1-51-11 p-s 17). On tõendamist leidnud, et üürilepingu sõlmimiseks on nõusoleku andnud GH, H, P, TP, AP ja hageja. Seega oli üürilepingu sõlmimiseks igal juhul olemas kaasomanike enamuse nõusolek. Tulenevalt eeltoodust oli hageja ja kostja I vahel sõlmitud kehtiv üürileping. Tsiviilasjas nr 2-14-56873 tehtud jõustunud otsusest nähtuvalt on kohus tuvastanud, et vaidlusalune üürileping on kehtivalt üles öeldud. Seega on tuvastamist leidnud, et hageja ja kostja I vahel oli sõlmitud kehtiv eluruumi üürileping, mis on kehtivalt üles öeldud, mis tähendab, et hagejal on tulenevalt VÕS § 334 lg-st 1 õigus nõuda üüritud asja tagastamist. Hageja õigus esitada vastav nõue olukorras, kus üürileping oli sõlmitud hoone kaasomanike poolt, tuleneb AÕS § 71 lg-st 4, mille kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Seega on hagejal õigus nõuda VÕS § 334 lg 1 alusel kostjalt I eluruumi valduse üleandmist hagejale.
23.Hageja on esitanud eluruumi valduse üleandmise nõude ka kostja III vastu. Hageja nõude alus saab olla AÕS § 80, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Eelnevalt on tuvastatud, et hageja on üks L. Koidula 14a Tallinn hoone kaasomanikest, mida tõendab ehitusregistri väljavõte. Kostjad on küll väitnud, et ka kostjatest on saanud eluruumi omanikud igamise teel, kuid kostjate väide on põhjendamatu. Nimelt tuleneb asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg-st 2, et ehitise kui vallasasja omandamine ei toimu leiu ja igamisega. Võttes arvesse, et L. Koidula 14a Tallinn asuv hoone on ehitis kui vallasasi, ei saanud kostjad saada eluruumi omanikeks igamise teel.
5(15)
24.Kostjad on seisukohal, et neil on seaduslik alus eluruumi valdamiseks, kuid samas ei ole kostjad nimetanud, mis on nende seadusliku valduse alus ega ole esitanud selle kohta ühtegi tõendit. Kostjad ei ole ära näidanud ega tõendanud, et pärast 28.07.2010 sõlmitud üürilepingu lõppemist oleks kostjatel tekkinud uus alus eluruumi valdamiseks. Kostjad on väitnud, et neil on kokkulepe Tallinna Kesklinna valitsusega, kuid ei ole selle kohta ühtegi tõendit esitanud. Tulenevalt eeltoodust puudub kostjatel seaduslik alus L. Koidula 14a-5 Tallinn asuva eluruumi valdamiseks. Seega tuleb hageja nõue valduse väljamõistmiseks VÕS § 334 lg 1 ja AÕS § 80 lg 1 alusel rahuldada.
25.Hageja on esitanud kostja vastu ka võlgnevuse nõude. Eelnevalt on tuvastatud, et hageja ja kostja I vahel oli sõlmitud üürileping, mis kehtis kuni 06.10.2015, kui jõustus üürilepingu ülesütlemise kehtivust tuvastanud kohtulahend. Kostjaga I sõlmitud üürilepingu punktis 3.1 on kokkulepitud, et üür on 2085 krooni, s.o 133,26 eurot kuus. Samuti on üürilepingu punktis 4.1 kokku lepitud kostja I kohustus tasuda kõrvalkulusid, s.o kommunaalkulusid, üks kord kuus vastavalt haldaja, üürileandja või teenuse pakkuja poolt esitatud arvetele. Tulenevalt hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürilepingust oli kostjal I kohustus tulenevalt VÕS § 76 lg-st 1 ja §-st 271 tasuda üüri ning eluruumiga seotud kommunaalkulusid. Nähtuvalt üürilepingu punktist 5.5 vastutab kostja II solidaarselt kostjaga I üürilepingust tulenevate kohustuste eest. Seega on hagejal tulenevalt VÕS § 65 lg-st 1 õigus esitada vastav nõue ka kostja II vastu. Kostja I on esitanud taotluse, et kostjale I ettenähtud arved edastatakse kostjale III. Hageja on esitanud tõendid selle kohta, et kostjale III on esitatud Koidula 14a-5 eluruumiga seotud arved perioodil 18.01.2015 kuni 14.10.2015 summas 2161,16 eurot, kuid nähtuvalt OÜ Pindi Kinnisvara, kellele maksete tasumine pidi toimuma, konto väljavõttest ei ole arveid tasutud. Kostjad ei ole kohtule ka esitanud tõendeid, millest nähtuks, et kostjad oleksid tegelikkuses eluruumi üürimakseid ja kommunaalmakseid korrektselt tasunud. Tulenevalt eeltoodust tuleb hageja nõue üüri ja kommunaalteenuste võlgnevuse väljamõistmiseks VÕS § 76 lg 1 ja § 271 alusel rahuldada ning kostjatelt I ja II tuleb solidaarselt hageja kasuks välja mõista võlgnevus 2161,16 eurot. Kostjad on esitanud hageja eelviidatud nõudele vastuväite, et kostjad ei ole sõlminud lepingut OÜ-ga Pindi Kinnisvara, seega ei ole hagejal võimalik kostjatele kommunaalteenuste tasumise nõuet esitada. Kostjate vastuväide on põhjendamatu. Nimelt nähtub hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürilepingu punktist 3.3, et üürnikul on kohustus tasuda üüri haldaja kontole vastavalt haldaja esitatud arvele ning lepingu puntist 4.1 tuleneb, et kõrvalkulusid tuleb tasuda vastavalt haldaja, üürileandja või teenusepakkuja esitatud arvetele vastavalt arvetel ära näidatud korras. Seega on pooled üürilepingus kokku leppinud, et kostjatel on kohustus tasuda üüri ja kommunaalkulusid seoses arvetega, mis on neile esitatud haldaja, s.o OÜ Pindi Kinnisvara poolt.
26.Hageja on esitanud ka kahju hüvitamise nõude seoses sellega, et kostjad ei ole pärast üürilepingu lõppemist üüri tasunud (VÕS § 335). Kostjad on alates 07.10.2015 üüripinna vabastamisega viivituses, mistõttu on hagejal õigus VÕS § 335 alusel alates nimetatud kuupäevast nõuda hüvitist üürilepingus kokkulepitud üürisummas. Hageja nõuab perioodil 07.10.2015-17.02.2015, s.o hagi esitamise seisuga hüvitist ühes kuus 128,63 eurot. Võttes arvesse, et üürilepingus oli üüri suuruseks kokku lepitud 133,26 eurot kuus, on hagejal õigus vastavat summat nõuda. Perioodi 07.10.201517.02.2015 eest on hagejal õigus nõuda hüvitist nelja kuu ja 10 päeva eest, mis on kokku 558,88 eurot.
27.Hageja on esitanud taotluse mõista kostjatelt I ja II välja hüvitis 128,63 eurot kuus alates 18.02.2016 hagiavalduse esitamisest kuni korteriomandi valduse tegeliku üleandmiseni (TsMS § 369). Lähtuvalt TsMS §-st 369 saab hageja nõuda kostjatelt I ja II hüvitise tasumist perioodil hagiavalduse esitamisest kuni valduse vabastamiseni. Hageja nõue tuleb vastavas osas rahuldada.
6(15)
28.Hageja palub viivised välja mõista alates 26.10.2015 kuni hagiavalduse esitamiseni, s.o perioodil 26.01.2015 kuni 17.02.2016 lepingu punktis 5.1 kokkulepitud määras, mis on 0,05% päevas (18,25% aastas). Hageja on kohtule esitanud viivise kujunemise tabeli (kd I lk 41). Võttes arvesse, et kostjad on rikkunud hagejale võlgnevuse tasumise kohustust, tuleb rahuldada ka hageja viivisenõue ning kostjatelt I ja II tuleb solidaarselt hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutunud viivis 17.02.2016 seisuga summas 279,88 eurot (VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1). Hageja nõue tuleb TsMS § 367 alusel rahuldada ka kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks mitte muutnud viiviste väljamõistmise osas ning kostjatelt I ja II tuleb alates 18.02.2016 välja mõista viivis lepingus kokkulepitud määras 18,25% aastas põhivõlgnevuselt summas 2161,16 eurot kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
29.Kuivõrd kohus rahuldab esitatud hagi, tuleb tsiviilasja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 3 alusel jätta solidaarselt kostjate kanda ning kostjatelt solidaarselt välja mõista hageja kasuks menetluskulude katteks 2045,60 eurot ning viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
30.Kostjad paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
31.Maakohus oleks pidanud välja selgitama, kas hageja soovib hagi rahuldamist üksnes deliktiõiguse kohaldamist võimaldavate asjaolude järgi või soovib tugineda ka lepingu rikkumisele ning kas viimatinimetatud juhul hageja oma nõuded järjestab (Riigikohtu lahend 3-2-1-21-13). Hagiavalduse punkti 13 kohaselt esitas hageja kostjate vastu korteri vabastamise nõude nii võlaõiguslikul kui asjaõiguslikul alusel alternatiivselt. Hagi õiguslikuks aluseks on hageja märkinud VÕS § 334 lg 1 ja AÕS § 80. Hageja ei viidanud, millisele paragrahvile korteri tagastamise nõue rajaneb. AÕS § 80 alusel esitatud nõue võib olla suunatud nii omandiõiguse tunnustamisele kui ka asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest. Kohus pidi selgitama, missugustele asjaoludele hageja soovib tugineda, ja juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule õiguslikule kvalifikatsioonile. Kohus ei täitnud selgitamiskohustust ning kohaldas põhjendamatult AÕS § 80 lg
1.Hageja ei palunud kohtul valida, missugusel õiguslikul alusel hagi tuleb läbi vaadata, ning seega on kohtu poolt hagi õigusliku aluse põhjendamine hagi rahuldamisel vastuolus poolte võrdsuse ja hagimenetlusele iseloomuliku võistlevuse põhimõttega ning samuti tsiviilkohtumenetluse dispositiivsuse põhimõttega.
32.TsMS § 442 lg 8 teise lause kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiväidetega. Oma seisukoha põhjendamiseks esitasid kostjad kohtule järgmised faktiväited: hoone L. Koidula 14 a oli Tallinna linnakomisjoni 02.08.1994 otsusega nr 917 tunnistatud omandireformi objektiks; hoone tagastati õigustatud subjektidele osaliselt, 1⁄4 mõttelist osa kuulub Tallinna Linnavalitsusele ning ülejäänud 3⁄4 teistele isikutele; hageja omandiõigus korterile nr 5 on tunnustamata (tsiviilasi nr 2-09-20065); hoone kaasomanikel puudub hoone reaalosadeks jagamise kokkulepe ning vastavalt “Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadusele” § 2 lg 2 toimub erastamisprotsess; Tallinna Kesklinna Valitsus loeb 28.07.2010 sõlmitud üürilepingu õiguslikult tühiseks; Tallinna Linnavaraamet loeb, et üüri tuleb maksta Tallinna Kesklinna Valitsusele; LS (apellatsioonkaebuses ilmselt ekslikult S) ei kuulunud üürilepingu sõlmimise ajal kaasomanike hulka; hagejal puudub nõudeõigus nii võlgnevuse (OÜ Pindi Kinisvara on hoone haldaja ning ei loovutanud hagejale võlgnevuse nõudeõigust) kui ka kahju hüvitamise osas;
7(15)
hageja taotlus menetluskulude väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna õigusteenus käibemaksuseaduse § 2 tähenduses ei ole võõrandatud teisele isikule.
33.Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 1641 viitab sellele, et üürileping oli sõlmitud 1 aasta varem, kui LS sai 1/3 hoone mõttelise osa omanikuks, ning LS ei saanud olla üürileandjaks. Seega kuulus üürilepingu sõlmimise ajal, s.o 28.07.2010, Tallinna Kesklinna Valitsusele 1⁄4 + 1/3 (LS osa) = 7/12, s.o 58% ehk suurem osa L. Koidula 14 asuvast hoonest. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-85-07 (p 16) ja 3-2-1-90-03 asunud seisukohale, et AÕS § 74 keelab muu hulgas kaasomandis oleva asja koormamise kasutuslepinguga ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta ning kõigi kaasomanike nõusoleku puudumise korral on kaasomandi osa koormamine kehtetu. Vaadeldaval juhul puudus üürilepingu sõlmimise ajal, s.o 28.07.2010, hagejal isegi poolte kaasomanike nõusolek. Kostjad esitasid kohtule Tallinna Kesklinna Valitsuse kirja (12.06.2014) nr 9-13-/10/4703, kus viidatakse, et Kesklinna Valitsus loeb sõlmitud üürilepingu õigustühiseks.
34.Kuna kostjad on menetluse kestel igasugustel alustel (muu hulgas alusel, et üürilepingu p-s 1.7 piiratakse MS erastamisõigust) seadnud kahtluse alla üürilepingu kehtivuse, pidanuks kohus andma poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu, mis liiki lepingu VÕS-i tähenduses on pooled antud asjaoludel sõlminud. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Hageja ei ole kostjatele korterit kasutamiseks üle andnud ega esitanud arveid üüri tasumise osas. Hoone haldaja (OÜ Pindi Kinnisvara) on kandnud üüri oma arvetesse, mis ei ole õiguspärane, kuna ülalmainitud isikuga mingeid kokkuleppeid ei ole. Vaidlusalune korter on kostja I otseses valduses alates 2001. aastast ning puudus vajadus lepingu sõlmimiseks, kuna kostjal I oli üürisuhe Tallinna Kesklinna Valitsusega. Poolte tahte väljaselgitamisel tuleb lähtuda lepingu tõlgendamise reeglitest (VÕS § 29 lg 1). Kostja on oma vastuses viidanud, et tema tegelik tahe oli suunatud esmajoones tsiviilvaidluse lõpetamiseks. Lepingu allkirjastamiseks kallutasid teda kaks vandeadvokaati AP ja AS, kes veensid teda, et korteri nr 5 valdus on ebaseaduslik. Üks ülalmainitud isikutest on hoone kaasomanik ning teine hageja seaduslik esindaja. Määravaks asjaoluks üürilepingu allkirjastamisel oli see, et rendileandjate hulka oli kantud Tallinna Kesklinna Valitsus, kes on hoone suurema mõttelise osa kaasomanik. Kostja 1 soovis anda vande all ütlusi, et millistel asjaoludel oli ülalmainitud leping allkirjastatud, kuid kohus jättis taotluse rahuldamata. Ülalmainitud lepingu projekti esitas hageja kostajele allkirjastamiseks ka 2 aastat varem, s.o 2008. a, kuid kostja I loobus lepingu allkirjastamisest.
35.AÕS § 80 kohaldamiseks peab hageja väitma ja tõendama, et ta on asja omanik ning et kostja valdab asja ebaseaduslikult. Tsiviilasjas nr 2-09-20065 esitas hageja hagi vaidlusaluse korteri omandiõiguse tunnustamiseks, kuid nõue jäi tunnustamata, järelikult hageja võttis omaks, et ta ei ole vaidlusaluse korteri omanik (TsMS § 231 lg 2). Kohus tegi ekslikult järelduse, et hageja omandiõigus korterile on tõendatud hooneregistri õiendiga, kuna ehitusregistri väljavõte on informatiivne ning ei tõenda omandiõigust eluruumile AÕS § 51 tähenduses. Nimetatud dokumendi järgi ei saa kindlaks teha, kuidas hagejal kaasomandiõigus on tekkinud. Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse § 91 kohaselt pärast 2006. aasta
8(15)
1.märtsi on eluruumide erastamise kohustatud subjektil õigus teha erastamistoimingud ehitise mõtteliste osade kui vallasasjade suhtes. Nimetatud toimingute tegemine pärast 2006. aasta 1. märtsi ei anna ehitise mõttelise osa omandanud isikule täiendavat õigust käsutada eluruumi vallasasjana. AÕS § 90 lg 1 kohaselt, vallasasja valdaja, samuti iga varasem valdaja loetakse oma valduse ajal asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist.
36.Tallinna Kesklinna Valitsus korraldab talle kuuluva L.Koidula 14 a hoone 1⁄4 mõttelise osa erastamise. Käesolev menetlus on staadiumis, mis ei võimalda teha järeldusi, millised korterid on erastatud ning millised mitte, kuna algses staadiumis osalevad vastavalt „Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadusele“ esimese eelistusena elamu üürnikud. Kostja I kuulub nende hulka. Kostjate andmetel on vaidlusalune korter erastamata.
37.02.12.2016 apellatsioonkaebuse täienduste kohaselt ei ole hageja viide Riigikohtu lahendile 3-21-51-11 asjakohane, kuna käesoleval juhul on tegemist vallasasjaga. Hageja ei saa nõuda korteri üleandmist endale, kuivõrd vaidlusaluses üürilepingus puudub viide, et üürilepingu lõppemisel tuleb eluruum anda hagejale. Kostjad viitavad Riigikohtu lahendile 3-2-1-137-10 p 14 ja leiavad, et hageja on kuritarvitanud oma õigusi ning tekitanud kostjale kahju, mis väljendub keelus osaleda eluruumi erastamisel. Hageja oli teadlik, et üürilepingu sõlmimiseks puudub nõuetekohane kaasomanike otsus, kuid vaatamata sellele kallutas kostjaid seda alla kirjutama. Halvas usus käitumine seisneb ka selles, et hageja taotleb kostjatelt menetluskulude väljamõistmist õigusabi teenuse osutamise eest, mida ta iseendale osutas. Vastus apellatsioonkaebusele
38.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud kostjate kanda. Menetluse edasine käik
39.Ringkonnakohus uuendas 27.12.2016 määrusega asja menetluse ja palus hagejal selgitada hageja, millisel õiguslikul alusel nõuab ta üüri tasumist endale, lubades ühtlasi esitada ka vastavaid tõendeid.
40.Hageja esitas 06.01.2017 ringkonnakohtule menetlusdokumendi, milles täpsustas asjaolusid ja nõuet ning esitas uued tõendid. Täienduste kohaselt on Koidula 14a kaasomanikud, keda esindas hageja, sõlminud 01.02.2011 Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-ga kinnisvara korrashoiulepingu. Nimetatud lepingu järgi kohustub Pindi Kinnisvarahaldus OÜ teostama üüriarvestust ja kulude jaotust ning kaasomanikud tasuvad osutatud teenuste eest tasu (lepingu lisa 1, Üldtingimused, p 4.1). Mh hõlmab osutatav teenus Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kohustust vormistada ja esitada osapooltele ettenähtud arveid ja maksedokumente, regulaarselt kontrollida väljastatud arvete laekumisi, suhtlemist võlgnikega (Lisa 1 –lepingu lisa 2, Hinnapakkumise lisa kood 181 ja 182, ning lisa 3, Mõistete selgitused nr 181-182). Tasu osutatavate teenuste eest ei sisalda täiendavaid kulutusi, millised kaasnevad võlgade sissenõudmisega kohtu kaasabil (Lisa 1 –lepingu lisa 2, hinnapakkumise üüriarvestuse ja kulude jaotuse selgitus). Pooled tõlgendavad lepingut selliselt, et võlgade sissenõudmisega tegelevad kaasomanikud, mitte Pindi Kinnisvarahaldus OÜ. Lisaks on pooled kokku leppinud, et võlgnevuste tasumist võib teostada Tanaka OÜ-le. Seda tõendab Pindi Kinnisvarahaldus OÜ 06.01.2017 kohtule adresseeritud kinnituskiri.
9(15)
Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ei ole hagejale enda nõuet loovutanud, vaid pakub hagejale kui ühele Koidula 14a kaasomanikule kinnisvara valitsemisteenust, mille raames valdab Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ka kontot, millele laekuvad üüri-ja kõrvalkulude maksed. Samas kuulub õigus võlgnevusi sisse nõuda ja makseid vastu võtta jätkuvalt kaasomanikele. Juhul, kui ringkonnakohus ei pea võimalikuks hagi rahuldamist osas, mis puudutab kostjatelt üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse koos viivistega väljamõistmist hagejale, soovib hageja esitada alternatiivse nõude, milles taotleb võlgnevuse ja viivise väljamõistmist Pindi Kinnisvarahaldus OÜle. Hageja esitab alternatiivse nõude tulenevalt asjaolust, et maakohus ei selgitanud menetlusosalistele, et üüri-ning kommunaalkulude võlgnevuse ja viivise nõude osas on vaja esitada täiendavaid tõendeid ja/või täpsustada hagi nõuet. Kuna ringkonnakohtu hinnangul on võimalik see menetluslik minetus kõrvaldada, esineb mõjuv põhjus taotluse esitamiseks käesolevas menetlusstaadiumis. Kui ringkonnakohus peaks asuma seisukohale, et alternatiivse nõude esitamise puhul on tegemist hagi muutmisega, on TsMS § 376 lg-te 1 ja 2 alusel ringkonnakohtul võimalik alternatiivset nõuet menetleda, sest esineb mõjuv põhjus, st nõude menetlemine võimaldab asja kiiret ja efektiivset lahendamist. Hageja palub alternatiivselt juhul, kui kohus ei rahulda hageja nõuet mõista LS-lt Tanaka OÜ kasuks välja 4595,64 eurot ja 31.12.2015 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 625,85 eurot ning viivis põhivõlgnevuselt summas 4595,64 eurot alates 01.01.2016 määras 18,25% aastas kuni põhivõlgnevuse tasumiseni OÜ Tanaka kasuks, mõista nimetatud summad välja Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kasuks.
41.Kostjad leidsid, et hageja esitatud kinnisvara korrashoiulepingu p.4.1. kohaselt, tasub tellija (antud juhul hageja) täitjale (antud juhul Pindi Kinnisvarahaldus OÜ) kõigi osutatud teenuste eest tähtaegselt tasu vastavalt osutatud teenuste hinnale ja mahule ja et sellest tulenevalt on Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-l nõudeõigus hoopis hageja vastu. Kuna hageja ja Pindi Kinnisvarahaldus on erinevad isikud, välistab see käesolevas menetluses nii täiendava kui alternatiivse nõude esitamise võimaluse. Hagi muutmiseks kostjad nõusolekut ei anna. Muude nõuete rahuldamise eelduseks on hagi rahuldamine muudetud nõude osas. Hageja poolt esitatud täiendavad dokumentaalsed tõendid ei ole aktsepteeritavad, kuna on suunatud kajastama hageja protsessiväliseid suhteid protsessi kaasamata isikutega ja väljuvad esitatud hagi raamidest. Hageja ei ole toonud esile asjaolusid ja esitanud õiguslikku põhjendust nõudele, mis võimaldaks lahendada ühes menetluses erinevaid nõudeid, sealhulgas –tagasinõue, kulutuste hüvitamis nõue, mistõttu nii esitatud taotlus kui ka hageja teised nõuded ei kuulu rahuldamisele. Ringkonnakohtu seisukoht
42.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon on õige, kuid täiendada tuleb selle põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21).
43.Hageja tõi üüritud asja tagastamise nõude esitamisel esile erinevad õiguslikud alused (lepingulise aluse VÕS § 334 lg 1 ja asjaõigusliku aluse AÕS § 80), kuid ei tuginenud deliktile nagu kostjad ekslikult leiavad. Ka hageja üüri ja kommunaalkulude nõue ning kahjuhüvitise nõue on esitatud lepingulise nõudena (VÕS § 271 ja § 335).
10(15)
Maakohus leidis õigesti, et hageja kui ühel Koidula 14a elamu kaasomanikul on tulenevalt AÕS § 71 lg-s 4 sätestatust ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused ja seetõttu õigus esitada hagi kostjate vastu.
44.Õige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole vastanud kostjate väidetele, et hageja ei ole korterit kostjatele üle andnud, hageja pole esitanud arveid üüri tasumiseks, OÜ Pindi Kinnisvara on ebaõigesti võtnud üüri endale, kuigi vastavasisulised kokkulepped puuduvad. Ringkonnakohus kõrvaldab nimetatud menetluslikud vead, vastates kostjate väidetele. Kostja I ei ole menetluses tuginenud asjaolule, et ta korterit ei kasuta. Vaidlustamata asjaolude kohaselt oli korter kostja I kui üürniku valduses juba enne 28.07.2010 üürilepingu sõlmimist (kostjate apellatsioonkaebuse kohaselt juba alates 2001 aastast), seega puudus hagejal vajadus kostjatele korteri üleandmiseks. Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et kostja II kasutab korterit. Kostja III on asjaolude kohaselt hakanud korterit kasutama hiljem kui üürileping sõlmiti, nimelt on teavitanud kostja II hagejat 02.01.2013, et edaspidi maksab korteri üüri ja kommunaalteenused kostja III, kes ka korterit kasutab. Üürilepingu sõlmimisel ei saanud hageja anda seetõttu kostjale III korterit üle.
45.Maakohus ei andnud hinnangut kostjate väidetele, et üüriarved esitas OÜ Pindi Kinnisvara, kuid hageja ei selgitanud, millisel õiguslikul alusel nõudis ta võlgnevust endale. Maakohus oleks pidanud TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 alusel selgitama, milliste hageja esitatud asjaolude tõendatuse korral oleks võimalik olnud hagi selles osas rahuldada. Ringkonnakohus kõrvaldas selle menetlusliku vea, andes hagejale võimaluse asjaolude ning tõendite esitamiseks, kostjatele aga vastuväidete esitamiseks. Üürniku kohustus tasuda üüri haldaja kontole ja kõrvalkulud kas haldaja, üürileandja või vastava teenuse pakkuja poolt esitatud arvetele arvetel toodud tähtajal ja korras tulenes 28.07.2010 üürilepingu p-dest 3.3. ja 4.1. Üürilepingust ei tulenenud üürnikule kohustust tasuda üüri ja kommunaalteenuseid OÜ-le Tanaka. Kuna vaidlust ei ole poolte vahel, et hageja võlgnevuse aluseks olevaid kommunaalteenuseid osutas Pindi Kinnisvarahaldus OÜ, tuli üürnikul üüri ja kommunaalteenuseid tasuda viimase esitatud arvete alusel. Seega saaks hageja üürnikult nõuda lepingulise kohustuse täitmist selliselt, et kostja tasuks üüri ja kõrvalkulud teenuse vahendajale. Kinnisvara korrashoiu lepinguga (tl 185-192) on tõendatud, et hageja on Koidula 14a kaasomanike esindajana sõlminud Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-ga 01.02.2011 kinnisvara korrashoiulepingu. Nimetatud lepingu lisa nr 1 „üldtingimused“ p 4.1. kohaselt tasub tellija täitjale kõigi osutatud teenuste eest tähtaegselt tasu vastavalt osutatud teenuste hinnale ja mahule. Teenuste hinnad sätestatakse lepingus, täiendavalt koostatavates hinnapakkumistes ja hinnakirjades. Vastavalt lisale nr 2 kohustub Pindi Kinnisvarahaldus OÜ teostama üüriarvestust ja kulude jaotust ning kaasomanikud tasuvad osutatud teenuste eest tasu. Lepingu lisade 1 ja 2, hinnapakkumise lisa kood 181 ja 182, ning lisa 3 osa „mõistete selgitused“ nr 181-182 kohaselt hõlmab osutatav teenus Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kohustust vormistada ja esitada osapooltele ettenähtud arveid ja maksedokumente, regulaarselt kontrollida väljastatud arvete laekumisi, suhtlemist võlgnikega. Lepingu lisa 2 kohaselt ei hõlma tasu osutatavate teenuste eest täiendavaid kulutusi, millised kaasnevad võlgade sissenõudmisega kohtu kaasabil. Seega ei tulene lepingust OÜ Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kohustust esitada üürnike vastu hagisid võlgnevuste sissenõudmiseks. Hageja on tuginenud asjaolule, et pooled tõlgendavad lepingut selliselt, et võlgade sissenõudmisega tegelevad kaasomanikud, mitte Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ja pooled kokku leppinud, et võlgnevuste tasumist võib teostada Tanaka OÜ-le. Nimetatu on tõendatud Pindi Kinnisvarahaldus OÜ juhatuse
11(15)
liikme EU kirjaga (tl 192 pöördel), mille kohaselt üürnike poolt arvete tasumine toimub Pindi Kinnisvarahaldus OÜ poolt valitsetavale kontole, kuid sinna laekuvad maksed ei kuulu võlaõiguslikult Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-le, vaid L.Koidula 14a kaasomanikele. Kaasomanike ja Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kokkuleppest tulenevalt võivad kaasomanikud nõuda võlgnikelt võla tasumist otse kaasomanikele ja mitte Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-le. Nimetatud kirja hindab kohus kui dokumentaalset tõendit ja loeb sellega tõendatuks asjaolu, et hageja võib esitada nõudeid üüri ja kommunaalteenuste tasumiseks endale.
46.Maakohus tuvastas seega lõppjäreldusena õigesti, et Koidula 14a elamu kaasomanike ning kostja I vahel sõlmiti tsiviilasjas 2-14-56873 kompromissi raames kehtiv üürileping, üürileping on kehtivalt üles öeldud ning hageja nõue üüritud asja tagastamiseks kostja I vastu kuulub rahuldamisele VÕS § 334 lg 1 alusel. Maakohus rahuldas õigesti hagi kostja III vastu AÕS § 80 alusel. Hageja on tuginenud nii võlaõiguse üürilepingu sätetele kostja I osas, kellega hagejal on üürileping, samuti asjaõigusseadusest tulenevale omaniku nõudeõigusele kostja III vastu, kellega üürilepingut sõlmitud ei ole.
47.Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole piisava põhjalikkusega vastanud kõikidele kostjate menetluses esitatud vastuväidetele. Ringkonnakohus kõrvaldab nimetatud menetlusliku minetuse.
48.Kostjad leidsid, et kuna osad kuuluvad kaasomanikele mõtteliste osadena, ei ole hageja õigustatud nõudma välja kostjatelt eluruumi nr 5 valdust, kuna hageja omandiõigus korterile nr 5 on tunnustamata. Maakohus on märkinud õigesti, et hageja kui ühel Koidula 14a elamu kaasomanikul on tulenevalt AÕS § 71 lg-s 4 sätestatust ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused ja seetõttu õigus esitada hagi kostjate vastu. Kostjad on ise tuginenud asjaolule ja vaidlust ei ole selles, et vaidlusaluse elamu alune maatükk ei ole kinnistatud ja reaalosadeks jaotatud, samuti puudub kaasomanike vahel tulevikku suunatud kokkulepe reaalosadeks jagamise osas. Seega saab hageja kui üks mõttelise osa omanikest esitada hagi kostjate vastu.
49.Ebaõige on apellantide seisukoht, et üürilepingu sõlmimine kostjaga I on kehtetu, kuna Kesklinna Valitsus loeb sõlmitud üürilepingu õigustühiseks (tl 64). Hageja on tõendanud, et tsiviilasjas 2-09-20065 kaasomanikke esindanud advokaadil Mihkel Miidla sai 28.07.2010 üürilepingu (tl 12-18) sõlmimiseks kostjaga I tagantjärgi nõusoleku ka Tallinna linnalt. Nimetatud tõendab PL ja JL e-kirjavahetus (tl 81-82). Kirjavahetusest nähtub, et 09.08.2010 on PL saatnud KKle advokaat M. Miidla palvel Koidula 14a korter 5 kohtuliku kompormissi, kirjeldanud selle põhilisi kokkuleppeid ja küsinud Tallinna linnalt tagantjärele nõustumist lepingus toodud tingimustega. 26.08.2010 on Tallinna Kesklinna Valitsuse vanema asetäitja JL teatanud, et nõustub kompromissi sisuks olevate üürilepinguga. Kui tehing on heaks kiidetud, kehtivad heakskiidu õiguslikud tagajärjed alates tehingu tegemisest, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti (TsÜS § 113). Kostjad pole esile toonud ega tõendanud, et JL-l puudus esindusõigus tehingu sõlmimiseks. Kostjad ei ole menetluses esile toonud selliseid asjaolusid, mis võimaldaks väita heakskiidu kui tahteavalduse kehtetust või tühisust.
50.Põhjendamatu on apellantide seisukoht, et Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 1641 viitab sellele, et kompromissi raames sõlmitud üürileping sõlmiti üks aasta varem kui LS sai 1/3 hoone mõttelise osa omanikuks ning viimane ei saanud olla üürileandjaks.
12(15)
Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 2 lg 2 kohaselt toimub omandireformi käigus vara tagastamine, kompenseerimine, erastamine, vara riigi omandisse jätmine, munitsipaliseerimine ja taasriigistamine omandireformi aluste seaduses ning sellest tulenevates õigusaktides sätestatud alustel ja korras. Vabariigi Valitsuse määrusega nr 36 reguleeritud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra (edaspidi kord) p 48 kohaselt läheb omandiõigus tagastatud varale õigustatud subjektile üle vara üleandmise akti koostamise päevast, kui vara tagastamise korralduses ei ole ette nähtud või kui seadusest ei tulene teisiti. Vara tagastamise akti toimikus ei ole, kuid Tallinna Linnavalitsuse 26.10.2011 korraldusest nr 1641-k (tl 99) nähtub, et Koidula tänav 14a elamu 1/3 mõttelist osa on LS ́le üle antud 1. märtsil 1994 Kadrioru Elamuekspluatatsiooni Valitsuse vara üleandmise aktiga nr 48. Tulenevalt korra p-st 48 tekkis LS ́il omandiõigus vaidlustatud hoone kui tagastamise hetkel vallasasja kaasomandile alates 01.03.1994, seega oli ta hoone kaasomanik tsiviilasjas 2-09-20065 sõlmitud kompromissilepingu ajal ja tema kaasomandiosa suurus oli 1/3.
51.Kostjad on esitanud selle tõendamiseks, et nad ei pidanud tasuma üüri ja kommunaalteenuseid Pindi Kinnisvarale, Tallinna Linnavaraameti juhataja EU kirja, mille kohaselt tuleb eluruumi Koidula 14a-6 kasutamise eest tasuda üüri tulenevalt Tallinna Kesklinna Valitsuse linnaosa vanema 15.10.1999 korraldusest. Nimetatud kiri käsitleb teist eluruumi (Koidula 14a-6), kuid ei omaks vaidluse lahendamisel tähendust ka siis, kui selles oleks mainitud käesoleva menetluse objektiks olev eluruum. Kuna Tallinna linn oli andnud nõusoleku kostjatega üürilepingu sõlmimiseks, ei lükka Tallinna linna erinevate ametkondade kirjavahetus kostjaga III vastavat asjaolu ümber. Maakohus tuvastas õigesti kostjate võlgnevuse suuruse ja mõistis selle õigesti hageja kasuks välja. Materiaalõiguse kohaldamisel ei tähelda ringkonnakohus maakohtu poolseid rikkumisi.
52.Hagejal ei olnud kohustust viidata üürilepingu sättele, mis sätestaks üürniku kohustuse eluruum pärast üürilepingu lõppemist tagastada, sest tegemist on üürniku seadusest tuleneva kohustusega (VÕS § 334 lg 1).
53.Ringkonnakohus ei tähelda hageja pahausksust menetluses. Kostjad kinnitasid oma 19.04.2016 menetlusdokumendis, et hageja on üks Koidula 14a elamu kaasomanikest. Kostjate käsitlus, et neile tuleks erastada konkreetne eluruum, on õiguslikult põhjendamatu. Nagu apellandid õigesti märgivad, kohaldub käesolevas asjas kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadus (EMOES), mille alusel määratakse kindlaks mõttelise osa erastamise objekt, subjektid ja erastamise tingimused kaasomandis olevas elamus, kui elamu mitmest kaasomanikust on üks kaasomanik kohalik mh omavalitsusüksus. EMOES järgi on erastamise objektiks elamu mõtteline osa (§ 2 lg 1), mitte konkreetne üüripind. Tallinna Kesklinna Valitsuse 12.06.2014 kirjast nähtub, et kostja LS on erastamise õigustatud subjekt (tl 64). LS on osalenud kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise enampakkumistel, nt 19.06.2012 (tl 97). Ringkonnakohtu istungil selgitas kostjate esindaja, et kostja LS on ka ühel korral enampakkumise võitjaks osutunud, kuid enampakkumised on lõpptulemusena siiski nurjunud. Põhjuseks on olnud kostjale notari poolt selgitatud asjaolu, et erastamise tulemusena ei saa kostja endale õigust konkreetse eluruumi omandamiseks, vaid omandab üksnes mõttelise osa elamust. Toimiku materjalidest ei nähtu, et hageja oleks kostjale kahju tekitanud või takistanud kostjal elamu mõttelise osa erastamist. Väide, et hageja on üürilepingu p-s 1.7 piiranud MS erastamisõigust, on põhjendamatu. Erastamise õigustatud subjektid määrab kindlaks erastamise kohustatud subjekt. Kostja I pole tõendanud, et ta oleks vaidlusaluse elamu erastamise õigustatud subjektiks. Tallinna Kesklinna Valitsuse kirjast (tl 64) nähtuvalt on erastamise õigustatud subjektid määratud kindlaks
13(15)
Tallinna Kesklinna vanema 10.02.2014 korraldusega nr 53 „L. Koidula tn 14a kaasomandis oleva elamu Tallinna linnale kuuluva mõttelise osa erastamiseks esimest eelistust omavate isikute ringi kinnitamine“ ja MS nende isikute ringi ei kuulu. Kostja I ei ole väitnud, et ta oleks vastava korralduse vaidlustanud. Seega ei saanud 28.07.2010 üürilepinguga ka vastavat õigust kostjalt I ära võtta.
54.Hagejal on õigus kasutada menetluses kvalifitseeritud õigusabi. Asjaolu, et hageja ja hagejat esindav Advokaadibüroo Sorainen AS kuuluvad ühele isikule, ei anna alust jätta menetluskulusid kostjatelt välja mõistmata. Menetlusosaline võib TsMS § 217 lg 1 järgi osaleda kohtumenetluses üldjuhul isiklikult või esindaja kaudu. Seejuures ei võta asjast isiklik osavõtt menetlusosaliselt TsMS § 217 lg 2 järgi õigust omada selles asjas esindajat või nõustajat ning esindaja osavõtt asjast ei piira menetlusosalise isiklikku osavõttu asjast. Juriidilisest isikust menetlusosaline saab menetluses isiklikult osaleda eelkõige oma juhatuse kaudu, sest juriidilise isiku puhul loetakse suhetes teiste isikutega TsÜS § 34 lg 1 järgi juriidilise isiku juhatus tema seaduslikuks esindajaks. Tulenevalt TsMS § 217 lg-st 1 on aga äriühingul õigus osaleda kohtumenetluses ka lepingulise esindaja kaudu. Hagejal on õigus volitada omal äranägemisel end kohtumenetluses lepingulise esindajana esindama iga isikut, kes vastab TsMS § 218 lg-s 1 sätestatule (vt nt RKTKo 3-2-1-62-14, p 13). Seejuures võib hageja volitada ennast lepingulise esindajana esindama ka advokaadibürood, kellega tal on ühine osanik. Kostjate viited käibe- ja tulumaksuseadusele ei ole asjakohased.
55.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad poolte ringkonnakohtu menetluskulud kostjate kanda. Arvestades asjaolu, et kostjate I ja II vastu on esitatud lisaks eluruumi valduse vabastamise nõudele ka solidaarne rahaline nõue, jaotab ringkonnakohus menetluskulud sellisel viisil, et MS ja LS kanda jääb solidaarselt 80 % ja Osaühing-u HANTIK HULGIMÜÜK kanda 20 % menetluskuludest.
56.Järgnevalt määrab ringkonnakohus TsMS § 174 lõikest 3 lähtudes vastavalt jaotusele kindlaks hageja poolt apellatsioonimenetluses kantud ja kostjate poolt hüvitamisele kuuluvate menetluskulude põhjendatud ja vajaliku suuruse. Hageja on esitanud menetluskulude kindlaksmääramise taotluse, milles palub vastaspoolelt välja mõista oma lepingulise esindaja kulude katteks 1053 eurot (käibemaksuta). Menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejale osutatud õigusabi 8,1 tunni ulatuses tunnitasuga 130 eurot (käibemaksuta). Hageja lepingulise esindaja apellatsioonimenetluses teostatud toiminguteks olid kohtuotsuse analüüs ja kokkuvõtte koostamine (0,7 h) ning apellatsioonkaebuse analüüs ja sellele vastuse koostamine (7,4 h). Menetluskulude nimekirjas märgitule lisandub ringkonnakohtu istungiks ettevalmistamise ajakulu 2 tundi ning kohtuistungil osalemise ajakulu 50 minutit. Hageja kinnitas, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega ning et ta on käibemaksukohustuslane, taotledes kulude hüvitamist ilma käibemaksuta. Hageja palus kohustada kostjaid tasuma väljamõistetavatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud korras. Kostjad vaidlesid hageja menetluskuludele vastu, esitades ringkonnakohtu istungil vastuväite, et hageja kuulub Advokaadibüroole Sorainen. 23.01.2017 esitas hageja seoses asja arutamise uuendamisega täiendava menetluskulude nimekirja, milles taotles kostjatelt välja mõista hageja poolt pärast 12.12.2016 kohtuistungit kantud õigusabikulud summas 533 eurot (käibemaksuta). Hageja esindaja õigusabi toiminguteks olid kohtuistungi protokolliga tutvumine ja kostjate protokolli parandamise taotlusele vastuväite koostamine (0,8 h) ning 27.12.2016 kohtumäärusega tutvumine ja kohtule selgituse koostamine (3,3 h).
14(15)
Ringkonnakohus, tutvunud hageja esindaja õigusabitoimingute nimekirjaga ning analüüsinud selles näidatud toiminguid toimiku materjalide põhjal, leiab, et hageja esindaja toimingud tuleb hinnata kliendi esindamiseks vajalikeks. Samuti tuleb ringkonnakohtu hinnangul käesoleva asja sisu, keerukust ja mahtu arvestades pidada põhjendatuks hageja esindaja toimingutele apellatsioonimenetluses kulunud aega kokku 15 (8,1 + 2 + 0,8+4,1) tundi. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu 130 eurot (ilma käibemaksuta) ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Kostjate poolt esitatud vastuväitele, mille kohaselt kuulub hageja Advokaadibüroole Sorainen, on kohus juba vastanud kohtuotsuse punktis 50. Eeltoodust tulenevalt on hageja lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikud 1950 (15 x 130) euro ulatuses. Vastavalt menetluskulude jaotusele jääb kindlaksmääratud summast 80 %, s.o 1560 eurot, solidaarselt MSi ja LSi kanda ning 20 %, s.o 390 eurot, Osaühingu HANTIK HULGIMÜÜK kanda. Seega kuulub lepingulise esindaja kulude hüvitamiseks osaühingu Tanaka kasuks MS-lt ja LS-lt solidaarselt väljamõistmisele 1560 eurot ja Osaühingult HANTIK HULGIMÜÜK 390 eurot. Kooskõlas TsMS § 177 lõikega 4 tuleb rahuldada hageja taotlus kostjate kohustamiseks väljamõistetud menetluskuludelt viivise maksmiseks VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.