Ele Liiv (eesistuja), liikmed Krista Kirspuu, Indrek Soots
Tsiviilasi
KÜ KIRSI TN 7/9/11/11A/13 hagi A R vastu võla nõudes
Otsuse tegemise aeg ja koht
03.07.2015, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.10.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
A R apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2560,04 eurot
Kohtuistungi toimumise aeg
18.05.2015
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KÜ KIRSI TN 7/9/11/11A/13 (registrikood 80014795), esindaja vandeadvokaat Indrek Ergma Kostja A R (isikukood XXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Kristina Isokoski
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 29.10.2014 otsus tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjalt välja võlgnevuse hageja kasuks 467 eurot ületavas osas. Tühistatud osas saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.A R apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Jätta menetluskulude jaotus asja uuel läbivaatamisel maakohtu otsustada. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui
nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.Hagiavalduse (üle tulnud maksekäsu kiirmenetlusest 22.01.2014) kohaselt on hageja moodustatud XXXXX, Tallinn ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks. Alates 10.04.2001 kuulus kostjale 1⁄2 kaasomandist kinnistust asukohaga XXXXX-2, Tallinn. Alates 18.09.2013 kuulub kostjale ainuomanikuna korteriomand asukohaga XXXXX, Tallinn, reaalosana eluruum number 2. Hageja palub hagiavalduse täpsustuse kohaselt kostjalt välja mõista põhinõude 2 030,72 eurot, viivise 477,47 eurot, viivise põhinõudelt 0,07% päevas alates 13.03.2014 kuni põhinõude tasumiseni, kuid mitte suuremas määras kui põhinõue ja menetluskulud. Kostja ei ole tasunud majandamiskulude arveid nõuetekohaselt. Kostja ei ole makse selgitustesse märkinud, millise arve eest ta tasub, tasumised on olnud kaootilised, ebamäärased ja hilinenult teostatud. Hageja on lugenud kostja poolt tehtud laekumised varasemalt tekkinud kohustuste katteks. Kostja ei ole hagejale garaaži võtmeid tagastanud ega garaaži valdust üle andnud. Garaaži kasutamise eest on kehtestatud tasu KÜ eelarve ja üldkoosoleku otsusega. Kostja väited pretensioonide esitamise kohta on paljasõnalised. Kostja vastuväited
2.Hageja poolt esitatud andmed kostja poolt majandamiskulude tasumise ja võla suuruse kohta ei vasta tegelikkusele. Kõik hagis esitatud perioodil 03.08.2012-13.02.2014 tehtud ülekanded tuleb arvestada samal perioodil esitatud arvete katteks. Akende ja rõduukse vahetamise töid teostati ebakvaliteetselt ja tööd on lõpule viimata. Kuna garaažid ei kuulu hagejale, et ole hagejal õigus nõuda nende eest tasu. Kostja ei ole alates 2012.a algusest garaaži kasutanud, on sellest hagejat informeerinud ning tegi pangaülekande selgitusse märkuse, et ei tasu garaaži eest. Kostja on tasunud kütte eest osaliselt, kuna köögi ja vannitoa kütmisega on olnud pärast radiaatorite vahetamist probleeme ja radiaatorid olid külmad mitmeid aastaid. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Maakohus rahuldas hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda. Ajavahemikul 31.08.2012-31.01.2014 esitatud majandamiskulu arvetel on mh märgitud igakuiselt garaaži kasutamise tasu suuruseks 15,98 eurot. Hageja väidete kohaselt kehtestati garaaži kasutamise tasu suurus hageja eelarvega, üldkoosoleku otsusega. Kostja ei ole vastu vaielnud garaažiboksi kasutamise igakuise tasu suurusele. Kostja on märkinud, et ei kasutanud alates 2012.a algusest garaažiboksi ja kirjutas selle kohta märkuse arvete tasumise ülekande selgitustesse. Kostja tunnistas istungil, et garaaži võtmeid ta hagejale tagastanud ei ole ja garaaži kasutas tema poeg, kelle käes on võtmed. Hagejal ja kostjal on garaažiboksi kasutamiseks vastavalt VÕS §-le 271 üürilepingu laadne suhe. Et hageja ei ole omanikuna kinnistusraamatusse kantud, ei muuda poolte vahelise suhte õiguslikku tähendust. VÕS § 334 lg-st 1 tulenevalt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks (VÕS § 335). Kostjal tuleb tasuda hageja poolt 03.08.2012-31.01.2014 esitatud arvetel märgitud garaaži kasutamise tasu, kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et ta oleks garaaži valduse hagejale üle andnud. Kostja väited, et ta ei ole garaaži kasutanud, on paljasõnalised ja tõendamata. Kostja märkused ülekande selgituse real selle kohta, et ta ei maksa garaaži tasu, kuna ei kasuta garaaži, ei ole piisavad. Kostja valduses on jätkuvalt garaaži võtmed ning kostjale on tagatud ligipääs garaaži kasutamiseks. Faktiline kasutamine
on kostja valik. Nähtuvalt poolte vahel peetud kirjavahetusest on hageja selgitanud kostjale, et kui kostja soovib loobuda garaažikasutamise õigusest, siis tuleb selle kohta esitada vastav avaldus ja tagastada võtmed. Kostja ei ole tõendanud vastava avalduse esitamist ega võtmete tagastamist. Hageja ei saa iseseisvalt valdust taastada luku lõhkumise teel. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja nõue garaaži kasutamise eest tasu nõudmise osas on põhjendatud. VÕS § 644 lg-st 1 tulenevalt peab tellija teatama töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta töö lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijatöövõtu puhul peab tarbija teatama töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale kahe kuu jooksul. Lg 3 kohaselt kui tellija ei teata töövõtjale töö lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või tellija töö lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kohtuistungil kostja selgitustest ilmnes, et ta teavitas hageja juhatust akende paigaldamisel tekkinud puudustest, misjärel juhatuse liige H.T korraldas kostja akende parandustööde tegemise akende paigaldajate poolt. Kostja ei jäänud parandustöödega rahule, kuid juhatuse liiget H.T ei teavitanud sellest. Kostja väited ebakvaliteetse töö osas on paljasõnalised ja tõendamata. Kostja poolt esitatud poolte kirjavahetusest (tl 199-203) ei nähtu, et kostja oleks hagejale teatanud ning täpselt kirjeldanud, milles puudused seisnesid. Isegi kui tehtud töös esinesid teatavad puudused, puudub kostjal alus keelduda kogu arve tasumisest. Kostjal puudub õiguslik alus keelduda akna vahetamise eest esitatud arve nr 10 tasumisest summas 353,93 eurot. Hageja on perioodil 31.08.2012-31.01.2014 esitatud arvetega kostjalt nõudnud kütte eest tasumist kokku 991,87 eurot. Kostja märgib, et on tasunud kütte eest 30% ulatuses vähem, kuna köögi ja vannitoa kütmisega on olnud probleeme. Kostjal oli kohustus koheselt hageja juhatust teavitada, kui radiaatorite vahetamisel ilmnesid radiaatorite kuumenemisega probleemid. Kostja ei saa üksnes enda äranägemise järgi tasuda vähem kütte eest. Küte on käsitatav vajaliku majandamiskuluna, mille tasumises peab kostja hageja liikmena KÜS § 151 alusel osalema. Hageja on esitanud kostjale perioodil 03.08.2012-31.01.2014 majandamiskulude arveid kogusummas 3896,01 eurot (tl 80-98). Hageja arvestuse kohaselt on perioodil 03.08.2012-31.01.2014 esitatud majandamiskulude arvetest kostjal tasumata 2 030,72 eurot. Kostja hageja arvestusega ei nõustu. Hageja konto väljavõttest perioodil 01.01.2012-15.03.2014 nähtub, et kostja on perioodil 03.08.201213.02.2014 tasunud hagejale kokku 2 905,14 eurot. Kostja ei ole tõendanud, et tal puudusid enne 03.08.2013 võlgnevused hageja ees ning et kostja tasus varasemaid majandamiskulude arveid nõuetekohaselt. Hageja arvestustest ja pangakonto väljavõtetest nähtub, et hageja on arvestanud 03.08.2013-31.01.2014 esitatud arvete katteks laekumisi kokku summas 1 865,29 eurot. Seega on kostjal tasumata nimetatud perioodil esitatud arvetest 2 030,72 eurot, so 3 896,01 - 1 865,29. Hageja põhinõue on seega põhjendatud ja tõendatud. Kostja ei ole viivisearvestusele vastuväiteid esitanud. Kohtuotsuse tegemise seisuga kuulub kostjalt väljamõistmisele viivis 804,42 eurot, so 477,47+326,95 ja edasi viivis põhinõudelt (2 030,72 eurolt) 0,07% päevas alates 29.10.2014 kuni põhinõude tasumiseni. Kostjalt kuulub kokkuvõttes väljamõistmisele hageja kasuks põhinõue 2030,72 eurot, viivis 804,42 eurot ja viivis põhinõudelt (2030,72 eurolt) 0,07% päevas alates 29.10.2014 kuni põhinõude tasumiseni, kuid kokku mitte rohkem kui põhinõude summa. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
4.Kostja palub maakohtu otsuse osaliselt tühistada ja saata asi tühistatud osas maakohtule uueks arutamiseks. Kostja ei vaidlusta väljamõistetud küttekulusid.
Maakohus ei ole arvestanud, et A&MR Projekt OÜ tasus hageja arveldusarvele 14.05.2012.a. 175,67 eurot, mis ei nähtu raamatupidamisandmetes. Juba eeltoodust tulenevalt on vastustaja arvestus apellandi võlgnevuse ja viiviste suhtes vale. Vastustaja nõue käesolevas menetluses põhineb hagiavalduse punkti 4.1 tabelis 1 esitatud arvetele ja mingit võimalikku eelnevat võlga see ei hõlma. Samal perioodil apellandi poolt tasutud makseid on kasutatud kohtunõudest väljapoole jäävate võimalike nõuete rahuldamiseks ja kohtunõude piiri jääva võlgnevuse summa on selle võrra suurenenud. Hageja arve nr 10 (02.08.2012) summas 353,93 eurot on esitatud akende ja rõduukse vahetamise eest. Kostja keeldus arvet maksmast, kuna tööd teostati ebakvaliteetselt ja tööd on lõpule viimata. Kostja ei vaidlusta arve summat, kuid kostja kardab, et juhul, kui ta tasub selle, siis puudusi ei kõrvaldata. Kostja on vastustajat korduvalt informeerinud puudustest ja nõudnud tööde lõpetamist. Eeltoodut tõendab elektrooniline kirjavahetus, mille kohta maakohus ei ole andnud hinnangut. Peale maakohtu istungit, kus viibis ka majahaldur, käis haldur apellandi juures ja kinnitas, et tööd tuleb ümber teha. Apellandile jääb arusaamatuks seisukoht, et isegi kui tehtud töös esinesid puudused, puudub apellandil alus keelduda kogu arve maksmisest. Maakohus ei ole tuvastanud, millises ulatuses võiks jätta arve maksmata või millises osas maksta. Vaidlus käis kostja poolt hagejale tasumata korteriomandiga seotud majandamiskulude üle. Maakohus ei põhjendanud, kuidas garaaž on seotud apellandi korteriomandiga ja sellega seotud kuludega, mis on märgitud KÜS § 151 lg 1 ja KOS § 13 lg 1. Maakohtu selgitus, et tegemist oli üürilepingu laadse suhtega ja asjaolu, et vastustaja ei ole omanikuna kantud kinnistusraamatusse, ei muuda poolte vahelise suhte õiguslikku tähendust, on põhjendamatu. Harju Maakohtu otsusest ei selgu, millistele tõenditele tuginedes kohus leidis, et tegemist on vastustaja vallasomandiga. Maakohus ei ole suutnud määratleda, millise õigusliku suhtega on tegemist. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega kohus mõistis kostjalt välja võlgnevuse 467 eurot ületavas osas materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi tuleb saata tühistatud osas TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonikohtu istungil täpsustas hageja, et on tasunud hageja nõude alusel pärast maakohtu poolt otsuse tegemist kostjale 467 eurot võlgnetava kütte eest. Nimetatud osas kostja maakohtu otsust ei vaidlusta. I
7.Täpsustatud hagiavalduses esitatud tabelis sisalduvad andmed alates 03.08 2012 (hagiavalduse p 4.1, I kd, tl 67). Hageja on esitanud ka andmed, mis ajast on ta arvestanud tasumata arvetelt viivist (hagiavalduse p 4.5, I kd, tl 69). Hageja on selgitanud, et viivist on arvestatud osaliselt tasumata summadelt 0,07 % päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates vastavalt hageja juhatuse otsusele 11.05.2012 (I kd, tl 103104). Kommunaalkulude arvetelt (I kd, tl 81-98) nähtub, et arved tuli tasuda kuu viimaseks kuupäevaks, v.a 31.01.2014 esitatud arve, mille maksekuupäev on 02.03.2014. Seega saab järeldada, et hagetaval perioodil arvete alusel võlgnetavad summad muutusid sissenõutavaks vastava kuu
viimasel kuupäeval. Nimetatud asjaolule ei ole kostja menetluses vastu vaielnud ja maakohus on vastavad asjaolud õigesti tuvastanud.
8.Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid piisavas ulatuses esitanud. TsMS § 363 lg 1 p 2 järgi märgitakse hagiavalduses hagi aluseks olevad faktilised asjaolud (hagi alus). TsMS § 436 lg 3 järgi rajab kohus otsuse üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama paragrahvi lõike 4 esimese lause järgi ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Hageja on esitanud hagiavalduses oma nõude alusena asjaolu, et kostja on jätnud talle esitatud arved osaliselt tasumata, kusjuures hagiavalduse punktis 4.1 on hageja märkinud tabeli kujul perioodil 03.08.2012 kuni 31.01.2014 esitatud arved ja kostjapoolsed tasumised ja võlgnevuse kujunemise. Hagiavaldusest ei nähtu, et seisuga 03.08.2012 oleks kostjal olnud mingit varasemat sisse nõutavat võlga, mille katteks hageja väitel arvestati osaliselt kostja poolt perioodil 03.08.2012 kuni 31.01.2014 tehtud makseid. Samas nähtub kommunaalkulude arvetelt, et kostjal on juba 31.08.2012 arvel märgitud võlgnevus 1100,25 eurot. Samuti kinnitas hageja ringkonnakohtu istungil, et kolme viimase aasta jooksul kostja poolt tehtud makseid arvestas hageja alates 30.09.2010 tekkinud võlgnevuse katteks.
9.Hageja märkis hagiavalduse punktis 4.2, et kui kostja ei määranud, millise kohustuse täitmiseks ta raha üle kandis, loeti esimeses järjekorras täidetuks esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Maakohus on otsuses teinud järelduse kostja võlgnevuse olemasolu kohta sisuliselt hageja poolt tõendina esitatud raamatupidamisprogrammi väljatrüki alusel. Samas on jäänud tähelepanuta, et hageja ei ole hagiavalduses kostja võlgnevuse kujunemist alates 30.09.2010 asjaoluna välja toonud.
10.Kohus ei ole andnud hinnangut kostja väitele, et hagiavalduses esitatud perioodi jooksul on ta esitatud arvete alusel tasunud hagejalt 2787,28 eurot (vahe hageja poolt esitatuga on 921,99 eurot) ja kostja poolt alates 03.08.2012 makstud summasid on kasutatud enne 03.08.2012 esitatud arvete eest tasumiseks. Maakohus leidis iseenesest õigesti, et hagejal on õigus arvestada hagiavalduses märgitud summad varasemate võlgnevuste katteks. Samas jättis maakohus arvestamata, et hageja peab selgitama, millisel perioodil tekkinud nõuded millises ulatuses ta alates 03.08.2012 laekunud summadest tasutuks luges. Vastasel juhul ei ole kostjal ega kohtul võimalik kontrollida hageja võlgnevuse ja viivise arvestust. Maakohus on 13.03.2014 määrusega nõudnud hagejalt puuduste kõrvaldamist, muu hulgas nõude kujunemise täpsustamist, kuid ei ole seda teinud ringkonnakohtu hinnangul vajalikul määral, jättes hagejale eksliku mulje, et puudused on kõrvaldatud.
11.Kostja on esitanud 15.09.2014 maakohtus konto väljavõtte, mille järgi on hagejale A&MR Projekt OÜ poolt 14.05.2012 üle kantud 175,67 eurot selgitusega: “XXXXX-2 üür aprill 2012”. Hageja poolt kohtule esitatud pangakonto väljavõte 2012 aasta kohta on filtreeritud ning näitab üksnes kostja enda poolt tehtud makseid. Kostja juhtis maakohtu tähelepanu selle makse arvestamiseks 30.09.2014 kohtuistungil. Maakohus ei ole kostja väite osas seisukohta võtnud. VÕS § 78 järgi kui võlgnik ei pea kohustust täitma isiklikult, võib kohustuse täita kolmas isik ja kui kolmas isik täidab kohustuse, vabaneb võlgnik täitmise kohustusest. Kuivõrd kostja määratles, et nimetatus suuruses makse oli mõeldud 2012 aasta aprilli kuu üüri tasumiseks ja hageja ei ole seda oma varasema võlgnevuse arvestuses arvesse võtnud, tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel muuhulgas selgitada, kas nimetatu võrra on kostja varasem võlgnevus väiksem. II
12.Asjaoludest ei selgu üheselt, millisel õiguslikul alusel on tekkinud hageja nõue kostja vastu akende ja rõduuste vahetamise eest. Maakohus asus seisukohale, et hageja ja kostja suhtes tuleb kohaldada VÕS-i tarbijatöövõtu sätteid. Asjast ei nähtu, et kostja oleks sõlminud akende vahetamiseks hagejaga töövõtulepingu. Hageja ei ole esile toonud, kes olid töövõtulepingu pooled akende vahetuse töö
tegemiseks, kuid võib eeldada, et tõenäoliselt oli hageja sõlminud tellijana töövõtulepingu kolmanda isikuga. Kostjal ei ole võimalik nõuda eeldatavalt töövõtjalt töö nõuetekohast teostamist, kui nende vahel puudub lepinguline suhe.
13.Korteriühistu on KÜS § 2 lg 1 kohaselt korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega tekib korteriühistu loomisega korteriühistu ja selle liikme vahel käsundilaadne suhe. Kui leiab tuvastamist, et hageja ja kostja vahel oli mingis vormis (nt üldkoosoleku otsuse alusel vastu võetud) kokkulepe rõduukse ja –akende vahetamiseks, tuleb hinnata selle kokkuleppe tingimusi maksmise osas. Nimetatud kokkulepet võib käsitleda ka lepingu ühe osana hageja kui korteriühistu ühe liikme ja kostja kui elamu haldaja vahelise käsundilaadse suhte raames. Kostja ei vaidlusta 03.08.2012 arvet nr 10 summas 353,93 eurot akende ja rõduukse vahetamise eest, kuid ei nõustu seda maksma enne, kui akende vahetuse töö on nõuetekohaselt teostatud. Vaidluse lahendamiseks tuleb seega tuvastada, kas töös esinesid puudused, kas kostjal on õigus nõuda hagejalt töös esinevate puuduste kõrvaldamist ja keelduda kuni puuduste kõrvaldamiseni töö eest osaliselt või täielikult tasumisest.
14.Asja uuel arutamisel tuleb anda hagejale võimalus nimetatud asjaolusid selgitada, samuti põhjendada ja tõendada, et ta on oma lepingust tulenevaid kohustusi rõduukse ja –akende vahetamise osas nõuetekohaselt täitnud. Kostja saab võimaluse tõendada, et kokkulepet ei ole nõuetekohaselt täidetud sellisel määral, et kostjal on õigus keelduda arve tasumisest VÕS § 110 lg 1alusel. III
15.Osaliselt on põhjendatud apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad garaaži kasutamist ja selle eest tasumist. Maakohus on esitatud asjaolude põhjal iseenesest õigesti järeldanud, et garaaži kasutamise osas on tegemist üürilepingulise suhtega. Samas ei ole maakohus üheselt tuvastanud, kas tegemist oli tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga ning kas üürileping kehtib. Maakohus on jätnud hindamata kostja väited, et ta on üürilepingu üles öelnud, kuna kostja ei soovinud garaaži kasutada või üüritud pinnal esinesid kostja poolt etteheidetavad puudused (nt elektri puudumine garaažis).
16.Üürilepingu väidetava ülesütlemise asjaolude väljaselgitamine on oluline selleks, et tuvastada asjaolud, millal kostja üürilepingu üles ütles ja kas üürilepingu ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täidetud. Üürilepingu väidetava ülesütlemise asjaolude ja aja kohta on mõlemad pooled andnud vastuolulisi seletusi. Nii on kostja selgitanud (I kd, tl 166), et alates 2007. aastast ta garaaži ei kasutanud ja teatas sellest ka hagejale (I kd, tl 211). Teisalt väidab kostja, et tema poeg soovis 2012 ajutiselt garaaži kasutada, kuid seal puudus elekter ja selle kasutamine ei olnud võimalik (I kd, tl 211). Kostja on vastuses hagile märkinud, et teatas korduvalt hagejale, et ta garaaži eest ei tasu. Kostja ei ole tasunud garaaži eest alates 2010. aastast, märkides seda ka maksekorralduste seletustes. Nimetatud väited sisalduvad ka kostja 16.06.2012 e-kirjas hagejale. Kohtul tuleb võtta seisukoht, kas üürilepingu ülesütlemine kui tahteavaldus saab sisalduda muuhulgas ka maksekorraldustes, milles kostja teatab, et garaaži kasutada ei soovi ja selle eest ei tasu või poolte ekirjavahetuses.
17.Hageja leidis 18.05.2015 kohtuistungil, et kostja ütles garaaži üürilepingu üles 2012 aastal, kuid pole valdust tagastanud. Hageja ja kostja kirjavahetuses 30.juulist 2012 selgub, et kostja on teatanud garaažiboksi mittekasutamisest ning selle eest maksmisest keeldumisest; hageja ettepanekule garaažiboks tagastada (esitada avaldus, anda üle võtmed), kostja ei reageerinud (I kd, tl 170). Kostja on väitnud, et ta ei kasutanud garaaži ja võtit ta tagastada ei saanud, kuna tal seda polnud.
Ringkonnakohtu istungil selgitas kostja, et tal ei ole garaaži võtit ja garaažil pole ka ust, asjad on sellest ära varastatud. Võtme puudumist on kostja väitnud ka maakohtu istungil. Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul anda kostjale võimalus oma väidete selgitamiseks ning tõendamiseks ja võtta seisukoht, kas selliste asjaolude esinemisel pidi kostja valduse üleandmiseks esitama veel täiendava avalduse ja andma üle garaaži võtme.
18.Maakohus on otsuses käsitlenud tasunõuet garaažiboksi kasutamise eest vastuoluliselt samaaegselt lepingu täitmise nõudena ja üüritud asja tagastamisega viivitamisest tuleneva nõudena (VÕS § 335). TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Kohtuotsus peab olema vastuoludeta nii põhjenduste kui ka järelduste osas.
19.Muud kostja väited garaaži kasutamise ja valdamise osas ei ole ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud. Korteriühistu kui juriidiline isik võib tulenevalt TsÜS § 26 lg 1 omada n-ö iseseisvat vara, mis ei kuulu korteriomandite omanikele ja mida korteriühistu saab muu hulgas ka välja üürida. Lisaks sellele isegi juhul, kui hageja ei oleks vaidlusaluse garaaži omanik, ei välista see pooltevahelist üürilepingut, sest üürileandjaks võib olla ka isik, kes ei ole asja omanik (VÕS § 12 lg 1). Samuti ei ole õige ka kostja väide, et garaaži kasutamistasu väljamõistmist käesolevas asjas välistab asjaolu, et vaidlus käib korteriomandiga seotud majandamiskulude üle. Hageja on esitanud kostja vastu hagi nii korteriomandiga seotud majandamiskulude kui ka garaaži kasutustasu nõudes.
20.Eeltoodut arvestades ja sellest järelduvalt leiab ringkonnakohus, et maakohtu otsus tuleb vastavas osas tühistada ja asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel selgitama välja ja tuvastama kõik asjas tähtsust omavad asjaolud ja nende alusel otsustama hagi põhjendatuse üle.
21.Kuivõrd ringkonnakohus saadab asja tühistatud osas tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks, otsustab menetluskulude jaotuse maakohus vastavalt asja läbivaatamise tulemustele.
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.