Jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud Osaühingu IDA-VELGA kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. 1(5)
Tsiviilasi nr 2-14-15494 Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik
1.Maxima Eesti OÜ esitas 08.04.2014 Harju Maakohtule hagi Osaühingu IDA-VELGA vastu üüru suuruse kindlaksmääramise nõudes. Poolte vahel kehtib 14.04.2004 sõlmitud üürileping, mille alusel kasutab hageja Nõmme tee 23a /Tedre tn 38 asuvas hoones üüripinda suurusega 1 045 m2. Üürilepingu p 3.1.4 on lahtine tingimus võlaõigusseaduse (VÕS) § 26 lg 1 mõttes. Pooled ei ole saavutanud selle lahtise tingimuse suhtes kokkulepet. 10.01.2014 avaldusega kehtestas kostja ühepoolselt üürihinnaks alates 01.01.2014 8,54 eurot/m2 (kd I tl 21) ja on alates jaanuarist 2014 esitanud hagejale üüriarveid arvestusega 8,54 eurot/m2 (kd I tl 95-98). Hageja on kostja arveid tasunud, kuid juhtinud tähelepanu, et arved on alusetud (kd I tl 101-106).
2.Üüri suuruse põhistamiseks on hageja kostjale esitanud ka sõltumatute kinnisvarahindajate poolt esitatud turuhinna ekspertiisiaktid. Kostja ei ole esitatud ekspertiisiaktidega arvestanud ja on leidnud, et neid ei saa üüritasu kindlaks määramisel aluseks võtta. Kostja on omalt poolt hagejale esitanud ERI Kinnisvara 30.12.2013 koostatud kaubandusturu ülevaate põhistamaks üürihinna tõusu võrreldes 2013 aastaga. Hageja hinnangul ei ole nimetatud ülevaade koostatud üürilepingu p-s 3.1.4 sätestatud kriteeriumite kohaselt. Pooled on fikseerinud 18.12.2012 sõlmitud kokkuleppega üüritasu suuruse 8,31 eurot/m2 ainult 2013 aastaks ning viide THI rakendamisele kujutas endast ainult 2013. a üüritasu kujundamise valemit. Hageja arvates ekspert AT hinnangu põhjal ei ole võimalik määratleda turusituatsioonile vastavat üürihinda, sest hinnangus ei ole käsitletud antud üürihinna vastavust turuhinnale. Samuti ei saa hageja poolt kostja esitatud üüriarvete tasumist 2014. a lugeda uue üürihinnaga nõustumiseks, kuna hageja on avaldanud, et suurendatud üürihinnaga ei nõustu. AS-i OG Elektra pakkumine äripinna eest kõrgema üürihinna tasumiseks vaadeldav üüri turuhinna kohta käiva hinnanguna, kuna AS-i OG Elektra näol on tegemist hageja konkurendiga ning sellises situatsioonis on võimalik, et soovitakse üürida kaupluse tegevuseks vajaliku pinda oma konkurendi asemel ja ollakse valmis selle eest tasuma ka kõrgemat üürihinda (kd II tl 11-17). Samuti ei ole hageja arvates kostja poolt täiendavalt esitatud Arco Real Estate AS-i kinnisvara spetsialistide koostatud konsultatsioon kaubanduspinna soovitusliku üürihinna ja - tingimuste määramiseks käsitletav vajaliku eksperthinnanguna üürilepingu p 3.1.4 kontekstis (kd II tl 61-63).
3.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja ei nõustu hageja tellitud ekspertarvamustega üürihinna kohta ja leiab, et neile tuginemine on alusetu ja põhjendamatu. Kostja arvates ei ole hageja esitanud ekspertidele kõike vajalikke ja üürihinda mõjutavaid asjaolusid, nagu nt piiramatu allüüriõigus (üürilepingu p 5.7), kehtiv üürihind ja kehtivad allüürihinnad, investeeringute kompenseerimine üürnikule. Seevastu kostja tellitud ekspert AT hinnang, mille kohaselt ärihoone üürihinna muutus peaks olema plussmärgiga (üürihinna tõus) ja seda maksimaalselt kuni 5%, on kostja arvates asjakohane ja objektiivne. Kostja arvates on hageja nõustunud, et üürihinna muutus tuleb siduda THI-ga ning hageja on faktiliselt ka nõustunud üürihinna suurendamisega kuni 8,54 eurot/m2 kalendrikuus (kd I tl 183-188). Kostja leiab, et tema esitatud esitatud AS-i OG Elektra 01.07.2014 taotlus üürilepingu sõlmimiseks 2(5)
Tsiviilasi nr 2-14-15494 hageja poolt üüritud pinnale hinnaga 10-12 eurot/m2 tõendab äripinna üüri turuhinda (kd II tl 24). Kostja esitas kohtule täiendavalt Arco Real Estate AS-i kinnisvara spetsialistide koostatud konsultatsiooni kaubanduspinna soovitusliku üürihinna ja -tingimuste määramiseks, millest nähtub kostja arvates üheselt, et alates 2010. a on üürihindade tase olnud tõusvas joones ja kinnitab kokkulepitud üüritasu suurendamist THI võrra õiguspäraseks ning turusituatsioonile vastavaks, samuti tuleneb esitatavast tõendist, et tegelik üürihind kujuneb läbirääkimiste käigus ja sõltub eelkõige konkreetse objektiga seotud nõudlusest ja pakkumisest (kd II tl 50-51).
Maakohtu otsus
4.Harju Maakohus rahuldas 26.01.2015 otsusega hagi ja määrata kostjale kuuluval kinnisasjal asukohaga Harju maakond, Tallinn, Kristiine linnaosa, Nõmme tee 23a/Tedre tn 38 (registriosa nr 17784401) asuvas hoones hageja kasutuses olevate mitteeluruumide pinnaga 1 045 m2 üürihinnaks 7,1 eurot/m2 kohta alates 01.01.2014.
5.Maakohtu põhjenduste kohaselt võimaldab üürilepingu p 3.1.4 sõnastus „üüri suurust korrigeeritakse“ määrata uueks kaheaastaseks perioodiks üüritaseme, mis ei lähtu eelmise perioodi üürihinnast, vaid ainult lepingupunktis kokkulepitud kriteeriumitest. 18.12.2012 kokkuleppega fikseerisid pooled erinevalt üürilepingu p 3.1.4 sättest üüritasu suuruse ainult 2013 aastaks ning kokkuleppes toodud viide THI rakendamisele kujutas endast ainult 2013. a üüritasu kujundamise valemit, olemata juhiseks järgnevate aastate üüritasu kujunemise kohta.
6.Hageja on põhistanud tema poolt taotletavat üürimäära 7,1 eurot 1 ruutmeetri kohta tema poolt erinevatelt kinnisvarafirmadelt / hindajadelt (AS Pindi Kinnisvara, AS Arco Real Estate, Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ, Domus Kinnisvara Vahendus OÜ, Ühinenud Kinnisvarakonsultandid, AS Rime Kinnisvara Vahendus, 1 Partner Kinnisvara Tallinn OÜ) tellitud arvamustega vaidlusaluse äripinna üürihinna kohta alates 01.01.2014 - 1 kd, tl 12-90), mille puhul on arvestanud keskmise üürihinna 7,1 eurot 1 ruutmeetri kohta (7,6 + 6.5 + 6 + 7 + 7,25 +7, 5 + 8 / 7= 7,12). Kohtu hinnangul on kostja etteheited hageja poolt esitatud ekspertarvamustele põhjendamatud ja paljasõnalised. Kohus on seisukohal, et nimetatud ekspertrvamused vastavad lepingu p-s 3.1.4 sätestatud kriteeriumile lähtuda üürihinna väljaselgitamisel turusituatsioonist ja analoogsetest üüripindadest, samuti on need koostatud konkreetse vaidlusaluse üüriobjekti olemust arvesse võttes, mitte lihtsalt viidates kaubanduskeskuste keskmisele hinnale, ja seega on arvestatud aspekte, mis mõjutavad keskmise üürihinna kujunemist. Samas ei ole kostja tõendanud oma väidet, et mõni tema poolt nimetatud ja eksperthinnangus kajastamata asjaolu (allüüriõigus, investeeringute kompenseerimine hagejale üürivabastuse näol, üürilepingu pikkus jne) oleks kujundanud üürihinna teistsuguseks.
7.Kohus nõustus hagejaga, et eksperdi AT arvamus ei ole koostatud üürilepingu p-s 3.1.4 sätestatud kriteeriumite kohaselt – selles ei ole uuritud analoogsete äripindade üürihindade taset ega ei ole tehtud järeldusi uue üürihinna kohta nendest kriteeriumitest lähtuvalt. Ekspert on vaid avaldanud arvamust, kuidas tema arvates võiks olla reguleeritud üüri tõus, kuid mitte üüripinna konkreetse hinnataseme kohta. Samuti nõustus kohus hagejaga selles, et hageja poolt 2014. a üürhinnaga arve tasumine ei tähenda arvel märgitud summaga nõustumust. Kohus nõustus, et AS-i OG Elektra pakkumine äripinna eest kõrgema üürihinna tasumiseks (kd II tl 5) ei ole vaadeldav üüri turuhinna kohta käiva hinnanguna, kuna AS-i OG Elektra näol ei ole tegemist sõltumatu kinnisvarafirmaga, vaid hageja konkurendiga. Ka kostja poolt kohtule esitatud Arco Real Estate AS-i kinnisvara spetsialistide koostatud konsultatsioon ei vasta üürilepingu p-s 3.1.4 sätestatud kriteeriumitele. Apellatsioonkaebus 3(5)
Tsiviilasi nr 2-14-15494
8.Osaühing IDA-VELGA vaidlustas maakohtu otsuse täies ulatuses ja palus teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja põhjendas, et üüritasu korrigeerimise sisuks on uue üüritasu suuruse määramisel eelnevalt kehtinud üüritasu suurusega arvestamine. Lepingu p 3.1.4 sätestatust tuleneb, et üürihinda korrigeeritakse teatud perioodi möödudes vastavalt turul valitsevalt olukorrale (st arvesse võetakse ka kehtiv üürihind), mitte aga ei määrata uut hinda arvesse võtmata kehtivat üürihinda. Maakohus ei ole arvestanud pooltevahelist praktikat. 18.12.2012 aasta kokkuleppest tuleneb üheselt, et poolte tegelik tahe oli suunatud Lepingu p 3.1.4 tõlgendamisele ja sätestatu konkretiseerimisele – üürihinna korrigeerimise aluseks võetakse kehtiv üürihind ja seda muudetakse (korrigeeritakse) THI võrra.
9.Maakohtu poolt määratud üürihind ei ole kooskõlas asjas kogutud tõenditega ja on vastuolus hea usu põhimõtte ja mõistlikkuse printsiibiga. Maakohtu otsuse põhjendavas osas on tuginetud ekslikele andmetele. Maakohtu otsus on vastuolus ekspertarvamustes läbivalt peamisena esitatud arvamusega – nõudlus kaubanduspindade järele on suurem kui pakkumine ning kaubanduspindade üürihinnad on tõusvas joones. Kohus on põhjendamatult jätnud arvestamata lepingu eseme üürihinna kujundamise seisukohalt olulise ja objektiivse tõendiga AS OG Elektra pakkumisega. Hageja esitatud ja üürihinna määramisel arvesse võetud üürihinna arvamused ei ole objektiivsed, kuna on koostatud ebapiisavale teabele tuginedes ega kajasta seetõttu objektiivselt lepingu eseme üürihinna turuhinda. Lisaks on kostja seisukohal, et 22.01.2014 aasta kirjale vastamata jätmine ja kõikide 2014. aastal hagejale esitatud arvete tasumine vastulauset esitamata on hinnatav kui hageja nõustumus kostja poolt esitatuga, seda nii hinna kujunemise mudeli kui ka uue üürihinna suurusega. Pärast arvete täielikku maksmist esitatud vastuväited ei ole asjakohased (VÕS § 16, § 20 lg 1 ja lg 3, RKTKo 3-2-1-147-11, p 12). Vastustaja seisukoht
10.Maxima Eesti OÜ vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Samuti palus hageja jätta menetluskulud kostja kanda. Maxima Eesti OÜ esitas ringkonnakohtule oma menetluskulude nimekirja ja palus kostjalt hageja kasuks välja mõista hageja menetluskulud 770 eurot. Tsiviilkolleegiumi põhjendused
11.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon on seaduslik ja põhjendatud ning see tuleb jätta muutmata, täiendades osaliselt maakohtu otsuse õiguslikku põhjendust (TsMS § 657 lg 1 p 21). Ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, mistõttu tuleb Osaühingu IDA-VELGA apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
12.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et üürihinna korrigeerimise aluseks ei ole mitte tarbijahinnaindeks, nagu on väitnud kostja, vaid lähtuda tuleb pooltevahelise lepingu p-s 3.1.4 sätestatud kriteeriumidest. Maakohus on lepingu tõlgendamise reegleid rakendades õigesti määranud pooltevahelise lepingu p-s 3.1.4 sätestatud lahtise tingimuse. Alusetud on kostja väited, et maakohus on ebaõigesti jätnud arvestamata AS-i OG Elektra pakkumisega ning on põhjendamatult lähtunud hageja esitatud kinnisvarafirmade või hindajate arvamusest. Kostja esitas samad vastuväited ka maakohtu menetluses ja maakohus on nendele põhjalikult vastanud. Samuti on maakohus õigesti leidnud, et hageja poolt 2014. a üürihinnaga arve tasumine ei tähenda arvel märgitud summaga nõustumist ning seda ei saa tõlgendada uue üürihinnaga nõustumisena VÕS § 20 kohaselt. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6). Ringkonnakohus 4(5)
Tsiviilasi nr 2-14-15494 täiendab maakohtu otsuse põhjendusi lepingu tõlgendamise reeglite aluseks olevate normidega (vt otsuse p 13).
13.Maakohus on otsuses küll õigesti määranud pooltevahelise lepingu lahtise tingimuse VÕS § 26 lg 10 alusel, lähtudes lepingu tõlgendamise reeglitest, kuid ei ole viidanud kõikidele asjakohastele õigusnormidele. Erialakirjanduses on selgitatud, et lahtiseks jäetud lepingutingimuse määramisel võib kasutada lepingu tõlgendamist (VÕS § 29) või tuletada see tavadest või pooltevahelistes suhetes tekkinud praktikast (VÕS § 25) (P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi „Võlaõigusseadus I. Üldosa (§§ 1-207). Kommenteeritud väljaanne“, VÕS § 26 kommentaar p 4.2.1 lk 98). Ringkonnakohtu hinnangul ei saanud kohus lähtuda tavadest või pooltevahelistes suhetes tekkinud praktikast, mistõttu on kohus õigesti lähtunud lepingu tõlgendamise reeglitest. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb esmalt lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ja kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid (RKTKo 3-2-1-102-14 p 18, 3-2-1-19-14 p 19). Antud juhul tuli vastavalt VÕS § 29 lg-le 4 tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma, arvestades lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 26 lg 10, VÕS § 29 lg 5 p 4). Eelnimetatud osas tuleb maakohtu otsuse põhjendusi täiendada.
14.Maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata jätmise tõttu jätab ringkonnakohus muutmata otsuse ka menetluskulude jaotuse osas (TsMS § 173 lg 3). Kuna ringkonnakohus jätab Osaühingu IDA-VELGA apellatsioonkaebuse rahuldamata, tuleb apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta Osaühingu IDA-VELGA kanda (TsMS § 171 lg 1). Arvestades, et maakohus ei ole määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurust, siis ei määra menetluskulusid rahaliselt kindlaks ka ringkonnakohus, vaid menetluskulude kindlaksmääramine toimub pärast kohtuotsuse jõustumist vastavalt TsMS § 177 lg-le 2 (TsMS § 174 lg 4). Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus tähelepanuta Maxima Eesti OÜ esitatud menetluskulude nimekirja ja menetluskulude kindlaksmääramise taotluse. Kaija Kaijanen /allkirjastatud digitaalselt/
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Iko Nõmm /allkirjastatud digitaalselt/
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.