XXXOÜ hagi osaühingu XXX vastu üüri suuruse kindaksmääramise nõudes
Tsiviilasja hind
54 172,80 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XXXOÜ (endine ärinimi registrikood XXX, asukoht XXX);
osaühing
XXX,
Hageja lepinguline esindaja: Tiina Pill (Hema Õigusbüroo OÜ, asukoht Tornimäe 5, Tallinn, e-post: [email protected]); Kostja: osaühing XXX(registrikood XXX, asukoht XXX, epost: XXX); Kostja lepinguline esindaja: Alik Karajev ( e-post: [email protected]). Asja läbivaatamine
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Määrata osaühingule XXX(registrikood XXX) kuuluval kinnisasjal asukohaga Harju maakond, XXX//XXX(registriosa nr XXX), asuvas hoones XXXOÜ (registrikood XXX) kasutuses olevate mitteeluruumide pinnaga 1 045 m2 üürihinnaks 7,1 (seitse eurot 10 senti) eurot/m2 kohta alates 01.01.2014. Menetluskulude jaotus ja menetluskulude kindlaksmääramine
4.Kohus määrab hageja ja kostja menetluskulude rahalise suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 2).
Edasikaebamise kord
2-14-15494 Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse ärakirja kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Õiend menetluskäigu kohta
1.XXXOÜ (edaspidi hageja) esitas 08.04.2014 Harju Maakohtusse hagi osaühingu XXX(edaspidi kostja) vastu lahtise lepingutingimuse kindlaksmääramise nõudes.
3.29.05.2014 kohtumäärusega kohus määras kooskõlas TsMS § 129 lg 1 ja § 136 lg 1 ning 4 tsiviilasja hinnaks 54 172,80 eurot, millelt tasutavaks riigilõivuks riigilõivuseaduse (RLS) § 57 lg 1 ja lisa 1 alusel on 950 eurot, ja rahuldas hageja taotluse enammakstud riigilõivu 1 550 eurot tagastamiseks (1 kd, tl 174-175).
4.Kohus võttis tsiviilasja menetlusse 30.05.2014 (1 kd, tl 178-179).
5.04.12.2014 kohtumäärusega andis kohus tähtajad asja lahendamiseks kirjalikus menetluses (2 kd, tl 41-42). Hagi asjaolud ja hageja nõue
6.Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja vahel kehtiv üürileping, mis on sõlmitud 14.04.2004 ja mille alusel kasutab hageja XXX/XXX asuvas hoones üüripinda suurusega 1 045 m2. Üürilepingu punkti 3.1.4 kohaselt toimub alates 01.01.2011 iga kahe aastase perioodi möödumisel üüri suuruse läbivaatamine, kusjuures üüri suurust korrigeeritakse vastavalt turusituatsioonile ja analoogsetest üüripindadest lähtuvalt. Üüri suurus määratakse sõltumatu kinnisvarafirma poolt. Hageja leiab, et üürilepingu punkti 3.1.4 näol on tegemist lahtise tingimusega võlaõigusseaduse (VÕS) § 26 lg 1 mõttes. Alates 06.12.2013 on hageja korduvalt pöördunud kostja poole üürihinna määramiseks 2014 aastaks, arvestades üürilepingu punktis 3.1.4 toodud kriteeriume. Üüri suuruse põhistamiseks on hageja kostjale esitanud ka sõltumatute kinnisvarahindajate poolt esitatud turuhinna ekspertiisiaktid. Kostja ei ole esitatud ekspertiisiaktidega arvestanud ja on leidnud, et neid ei saa üüritasu kindlaks määramisel aluseks võtta. Kostja on omalt poolt hagejale esitanud ERI Kinnisvara 30.12.2013 koostatud kaubandusturu ülevaate põhistamaks üürihinna tõusu võrreldes 2013 aastaga. Hageja hinnangul ei ole nimetatud ülevaade koostatud üürilepingu punktis 3.1.4 sätestatud kriteeriumite kohaselt, kujutades endast üksnes prognoosi tarbijahinnaindeksi väärtuse muutumise kohta ja ei ole seetõttu üürihinna määramise alusena kohane. Alates jaanuarist 2014. a on kostja esitanud hagejale arveid summas 8,54 eurot/m2, mis on 2,8 % kõrgem kui 18.12.2012 perioodiks 01.01.2013 – 31.12.2013 kokkulepitud erihind 8,31 eurot/m2. Hageja on kostja poolt esitatud arved tasunud, kuid samas avaldanud kostjale nendega mittenõustumist ja kohtu poole pöördumise võimalikkust läbirääkimiste luhtumise puhul. Hageja tugineb oma nõudes VÕS § 26 lg 9 p-le 1 ja palub kohtul määrata üürihinnaks 7,1 eurot/m2 kohta alates 01.01.2014 (1 kd, tl 1-3).
2-14-15494
7.Hageja vaidleb kostja poolt hagi suhtes esitatud vastuväidetele vastu. Hageja leiab, et pooled on fikseerinud 18.12.2012 sõlmitud kokkuleppega üüritasu suuruse 8,31 eurot/m2 ainult 2013 aastaks ning viide THI rakendamisele kujutas endast ainult 2013. a üüritasu kujundamise valemit. Samuti ei ole THI rakendamise kokkuleppena vaadeldav hageja 20.01.2014 kiri kostjale, kuna tegemist on läbirääkimiste käigus vahetatud mõtetega, mille väljundiks ei olnud poolte kokkulepe. Nimetatud kirjaga väljendati küll nõustumust üürihinna tulevaseks indekseerimiseks THI muutuse võrra, kuid vastavast väitest ei saa järeldada tahet lepingu punkti 3.1.4 muutmiseks. Vastuseks kostja etteheitele hagile lisatud eksperthinnangute asjakohatuse ja asjasse puutumatuse osas märgib hageja, et eksperthinnangud on koostatud konkreetse vaidlusaluse üüriobjekti olemust arvesse võttes, mitte lihtsalt viidates kaubanduskeskuste keskmisele hinnale, ja seega on arvestatud ka kõiki aspekte, mis mõjutavad keskmise üürihinna kujunemist. Samas ei ole kostja tõendanud oma väidet, et mõni tema poolt nimetatud ja eksperthinnangus kajastamata asjaolu oleks kujundanud üürihinna teiseks. Hageja arvates ekspert XXXhinnangu põhjal ei ole võimalik määratleda turusituatsioonile vastavat üürihinda, sest hinnangus ei ole käsitletud antud üürihinna vastavust turuhinnale. Samuti ei saa hageja poolt kostja esitatud üüriarvete tasumist 2014. a lugeda uue üürihinnaga nõustumiseks, kuna hageja on avaldanud, et suurendatud üürihinnaga ei nõustu (1 kd, tl 198-203).
8.Hageja täiendava seisukoha kohaselt ei ole AS-i XXXpakkumine äripinna eest kõrgema üürihinna tasumiseks vaadeldav üüri turuhinna kohta käiva hinnanguna, kuna AS-i XXX näol on tegemist hageja konkurendiga ning sellises situatsioonis on võimalik, et soovitakse üürida kaupluse tegevuseks vajaliku pinda oma konkurendi asemel ja ollakse valmis selle eest tasuma ka kõrgemat üürihinda (2 kd, tl 11-17). Samuti ei ole hageja arvates kostja poolt täiendavalt esitatud XXXAS-i kinnisvara spetsialistide koostatud konsultatsioon kaubanduspinna soovitusliku üürihinna ja - tingimuste määramiseks käsitletav vajaliku eksperthinnanguna üürilepingu 3.1.4 kontekstis (2 kd, tl 61-63). Kostja vastus hagile ja täiendavad vastuväited
9.Kostja oma vastuses hagi ei tunnista ja palub jätta see rahuldamata (1 kd, tl 184-188). Kostja ei nõustu hageja tellitud ekspertarvamustega üürihinna kohta ja leiab, et neile tuginemine alusetu ja põhjendamatu. Kostja arvates ei ole hageja esitanud ekspertidele kogu vajalikku ja üürihinda mõjutavaid asjaolusid, nagu nt piiramatu allüüriõigus (üürilepingu p 5.7), kehtiv üürihind ja kehtivad allüürihinnad, investeeringute kompenseerimine üürnikule. Seevastu kostja tellitud ekspert XXX hinnang, mille kohaselt ärihoone üürihinna muutus peaks olema plussmärgiga (üürihinna tõus) ja seda maksimaalselt kuni 5%, on kostja arvates asjakohane ja objektiivne. Kostja arvates on hageja nõustunud, et üürihinna muutus tuleb siduda THI-ga ning hageja on faktiliselt ka nõustunud üürihinna suurendamisega kuni 8,54 eurot/m2 kalendrikuus (1 kd, tl 183-188).
10.Kostja leiab täiendavalt, et tema poolt kohtule esitatud AS-i XXX01.07.2014 taotlus üürilepingu sõlmimiseks hageja poolt üüritud pinnale hinnaga 10-12 eurot/m2 tõendab äripinna üüri turuhinda (2 kd, tl 2-4). Kostja esitas kohtule täiendavalt XXXAS-i kinnisvara spetsialistide koostatud konsultatsiooni kaubanduspinna soovitusliku üürihinna ja -tingimuste määramiseks, millest nähtub kostja arvates üheselt, et alates 2010. a on üürihindade tase olnud tõusvas joones ja kinnitab kokkulepitud üüritasu suurendamist THI võrra õiguspäraseks ning turusituatsioonile vastavaks, samuti tuleneb esitatavast tõendist, et tegelik üürihind kujuneb läbirääkimiste käigus ja sõltub eelkõige konkreetse objektiga seotud nõudlusest ja pakkumisest (2 kd, tl 50-51).
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
2-14-15494
11.Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse ja kostja vastuse koos poolte täiendavate seisukohtadega, ning uurinud asjas esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
12.Hageja nõude rahuldamise eeldusteks on tuvastada, et poolte vahel on kehtiv üürileping (VÕS § 271), et üürilepingu p 3.1.4 üüri suuruse määramise kohta kujutab endast lahtist tingimust (VÕS § 26 lg 1), et lepingupooled ei ole saavutanud selle tingimuse suhtes kokkulepet (VÕS § 26 lg 9 p 1) ning et hageja taotlus üüri määramiseks 7,1 eurot/m2 kohta alates 01.01.2014 on põhjendatud, st lähtub lepingu olemusest ja eesmärgist (VÕS § 26 lg 10).
13.TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Poolte poolt vaidlustamata asjaolude ja esitatud tõendite alusel loeb kohus tuvastatuks järgmised asjaolud: - hageja kui üürniku ja kostja kui üürileandja vahel on alates 31.07.2008 jõus üürileping, tähtajaga 15 aastat, XXXhoone esimesel korrusel asuvate mitteeluruumide, pindalaga 1 045 m2, üürimise kohta (1 kd, tl 5-11); - üürilepingu punkti 3.1.4 kohaselt toimub alates 01.01.2011 iga kahe aastase perioodi möödumisel üüri suuruse läbivaatamine, kusjuures üüri suurust korrigeeritakse vastavalt turusituatsioonile ja analoogsetest üüripindadest lähtuvalt. Üüri suurus määratakse sõltumatu kinnisvara firma poolt. (1 kd, tl 6-11); - 18.12.2012 sõlmisid pooled üürilepingu lisana kokkuleppe üüri suuruse kohta perioodiks 01.01.2013-31.12.2013 summas 8,31 eurot/m2 kohta (1 kd, tl 100); - 06.12.2013 tegi hageja kostjale ettepaneku määrata perioodi 01.01.2014 – 31.12.2015 üüri suuruseks 6,7 eurot/m2, millele lisandub käibemaks (1 kd, tl 13); - 11.12.2013 kostja vastas hageja ettepanekule eitavalt, leides, et viimati kokkulepitud üürihinda 8,31 eurot /m2 ei ole võimalik alandada ja alates 01.01.2014 kehtiv üürihind peaks olema sellest suurem (1 kd, tl 14-15); - pooled uue perioodi (01.01.2014 – 31.12.2015) üürihinnas kokkuleppele ei jõudnud (1 kd, tl 16-20); - 10.01.2014 avaldusega kehtestas kostja (üürileandja) ühepoolselt üürihinnaks alates 01.01.2014 8,54 eurot/m2 (1 kd, tl 21); - alates jaanuarist 2014 on kostja hagejale esitanud üüriarveid arvestusega 8,54 eurot/m2 (1 kd, tl 95-98); - hageja on alates 2014 kostja arveid tasunud, kuid juhtinud tähelepanu, et arved on alusetud (1 kd, tl 101-106)
14.Pooled ei vaidle, et nende vahel kehtib üürileping, et nimetatud üürilepingu punkti 3.1.4 näol on tegemist lahtise tingimusega võlaõigusseaduse (VÕS) § 26 lg 1 mõttes (pooled jätsid lepingut sõlmides alates 01.01.2011 üüri suuruse iga kahe aastase perioodi möödudes sõltumatu kinnisvarafirma määrata, lähtudes turusituatsioonist ja analoogsetest üüripindadest) ning et pooled ei ole saavutanud selle lahtise tingimuse suhtes kokkulepet.
15.Pooled vaidlevad selle üle, kas üürilepingu p 3.1.4. sõnastus „üüri suurust korrigeeritakse“ eeldab uue kaheaastase perioodi üürihinna määramisel lähtuda eelmisest üürihinnast või mitte, kas pooled on varasemas 18.12.2012 kokkuleppes kokku leppinud korrigeerida edaspidi kehtivat üürihinda THI võrra, kas hageja poolt alates 2014 kostja poolt esitatud arvete tasumine tähendab hageja nõustumist uue üürihinnaga (kehtiv üürihind + THI), kas hageja poolt esitatud ekspertarvamused on asjakohased ja võivad olla aluseks uue üürihinna määramisel või tuleks lähtuda kostja eksperdi arvamusest, et tulevase perioodi üürihinna muutus peab olema suunatud suurenemisele.
2-14-15494
16.Kostja arvates tuleb uue perioodi üürihinna määramisel lähtuda eelneva perioodi (st kehtivast) üürihinnast, mida võib vastavalt turusituatsioonile kas tõsta või langetada, lähtudes seejuures eelneva perioodi kohta ametlikult avaldatud tarbijahinnaindeksist (THI). Kohus nõustub hagejaga, et üürilepingu p 3.1.4 sõnastus „üüri suurust korrigeeritakse“ võimaldab juhul kui turusituatsioon ja analoogsete üüripindade hinnatase selleks sõltumatu kinnisvarafirma arvamuse kohaselt aluse annab , määrata uueks kaheaastaseks perioodiks üüritase, mis ei lähtu eelmise perioodi üürihinnast, vaid ainult lepingupunktis kokkulepitud kriteeriumitest – äripindade turusituatsioonist ja analoogsete üüripindade hinnatasemest. Kohtu hinnangul 18.12.2012 kokkuleppega fikseerisid pooled erinevalt üürilepingu p 3.1.4 sättest üüritasu suuruse ainult 2013 aastaks ning kokkuleppes toodud viide THI rakendamisele kujutas endast ainult 2013. a üüritasu kujundamise valemit, olemata juhiseks järgnevate aastate üüritasu kujunemise kohta. Kohus järeldab seda asjaolust, et 18.12.2012 kokkuleppes ei ole tehtud mingit viidet üürilepingu p-le 3.1.4. Samuti ei ole kohtu hinnangul üürilepingu p 3.1.4 muutmise kokkuleppena vaadeldav ka hageja 20.01.2014 kiri kostjale, kuna tegemist on läbirääkimiste käigus vahetatud mõtetega, mille väljundiks ei olnud poolte kokkulepe. Nimetatud kirjaga on väljendatud küll üldjoontes nõustumust üürihinna tulevaseks indekseerimiseks THI muutuse võrra, kuid vastavast nõustumisest ei saa järeldada tahet lepingu punkti 3.1.4 muutmiseks (1 kd, tl 22-23). Asjaolu puhul, et hageja on avaldanud nõustumist rakendada tulevikus üürihinna määramisel THI, võtab kohus arvesse, et kostja ei ole pooltevahelises varasemas kirjavahetuses ümber lükanud hageja 10.01.2014 e-kirjas esitatud väidet, et 18.12.2012 kokkuleppe alusel 2013. aastaks kokkulepitud üürihind oli turuhinnast kõrgemal (1 kd, tl 20), mistõttu enne THI indeksi rakendamist tulevikus kehtestatavate üürihindade suhtes tuleb hind viia vastavusse analoogiliste äripindade turutasemega.
17.Hageja on põhistanud tema poolt taotletavat üürimäära 7,1 eurot 1 ruutmeetri kohta tema poolt erinevatelt kinnisvarafirmadelt / hindajadelt (AS XXX, AS XXX, XXXOÜ, XXXOÜ, XXX, AS XXX, XXXOÜ) tellitud arvamustega vaidlusaluse äripinna üürihinna kohta alates 01.01.2014 - 1 kd, tl 1290), mille puhul on arvestanud keskmise üürihinna 7,1 eurot 1 ruutmeetri kohta (7,6 + 6.5 + 6 + 7 + 7,25 +7, 5 + 8 / 7= 7,12). Kostja ei nõustu hageja tellitud kinnisvarahindajate arvamusega ja leiab, et hageja eksperdid on lähtunud oma arvamustest ebapiisavast ja ebaõigest teabest, kuna hageja ei ole andnud ekspertidele turuhinna kujundamiseks kogu üüriobjektiga seonduvat ja tähtsust omavat teavet, eelkõige selles osas, et hagejal on õigus kostjaga kooskõlastamata sõlmida kolmandate isikutega allüürilepinguid ning kostjale teadaolevalt on hageja ca 170 m2 ehk ca 1/6 üüripinnast andnud allüürile ja seda oluliselt suurema tasu eest kui hageja kostjale maksab. Kostja leiab, et hageja poolt üürilepingu sõlmimisel tehtud investeeringud enda majandus-egevuse edukaks korraldamiseks on tasaarvestatud kuni 01.10.2011 kehtinud fikseeritud üüri-hindadega, samuti tuleb üürihinna puhul arvestada lepingu kehtivusega 15-aastaks. Kostja arvates hageja tellitud ekspertarvamustest ei ilmne, millistel perioodidel kehtivaid üürihindu on eksperdid oma arvamuse kujundamisel arvestanud.
18.Kohtu hinnangul on kostja etteheited hageja poolt esitatud ekspertarvamustele põhjendamatud ja paljasõnalised. TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Vastupidiselt kostjale kohus leiab, et nimetatud ekspertrvamused vastavad lepingupunktis 3.1.4 sätestatud kriteeriumile lähtuda üürihinna väljaselgitamisel turusituatsioonist ja analoogsetest üüripindadest, samuti on need koostatud konkreetse vaidlusaluse üüriobjekti olemust arvesse võttes, mitte lihtsalt viidates kaubanduskeskuste keskmisele hinnale, ja seega on arvestatud aspekte, mis mõjutavad keskmise üürihinna kujunemist. Samas ei ole kostja tõendanud oma väidet, et mõni tema poolt nimetatud ja eksperthinnangus kajastamata asjaolu (allüüriõigus, investeeringute kompenseerimine hagejale üürivabastuse näol, üürilepingu pikkus jne) oleks kujundanud üürihinna teistsuguseks.
19.Kostja arvates tuleb hageja tellitud ekspertarvamustele eelistada kostja poolt tellitud ERI Kinnisvara hindaja ja riiklikult tunnustatud eksperdi XXX arvamust, millest lähtuvalt arvestades
2-14-15494 kaubanduspindade turu jõudsa taastumisega pärast majandussurutist ja 7 %-lise jaemüügi suurenemisega püsivhindades, peab XXXärihoone üürihind edaspidi võrdeliselt THI muutustega tõusma ja seda maksimaalselt kuni 5 % (1 kd tl 92-94). Kohus nõustub hagejaga, et nimetatud ülevaade ei ole koostatud üürilepingu punktis 3.1.4 sätestatud kriteeriumite kohaselt, st kuigi ülevaates on antud optimistlik hinnang kaubanduspindade turusituatsioonile 2013.a. lõpu seisuga, ei ole selles uuritud analoogsete äripindade üürihindade taset ega ei ole tehtud järeldusi uue üürihinna kohta nendest kriteeriumitest lähtuvalt. Ekspert on tuginedes prognoosile tarbijahinnaindeksi väärtuse kasvu kohta leidnud, et üürihinna tõus võiks olla fikseeritud tingimusel, et üürihinna aastane tõus on seotud THI aastase muutusega, kuid mitte enam kui 5 % aastas. Seega on ekspert vaid avaldanud arvamust, kuidas tema arvates võiks olla reguleeritud üüri tõus, kuid mitte üüripinna konkreetse hinnataseme kohta.
20.Kostja on omapooselt kehtestanud üürihinna suuruseks alates 01.01.2014 summa 8,54 eurot/m2 (kehtiv hind 8,31+ THI muutus 2,8 % 2013). Kostja arvates on hageja sellise üürihinnaga arveid tasudes avaldanud oma nõustumist uue üürihinnaga (VÕS § 20). Kostja leiab samuti, et AS-i XXX01.07.2014 poolt kostjale esitatud taotlus üürilepingu sõlmimiseks hageja poolt üüritud pinnale üürihinnaga 10-12 eurot/m2 nimetatud äripinna tegelikku turuväärtust (2 kd, tl 5). Samuti tõendab kostja arvates tema poolt määratud üürihinna põhjendatust XXXAS-i kinnisvara spetsialistide koostatud konsultatsiooni kaubanduspinna soovitusliku üürihinna ja -tingimuste määramiseks, millest nähtub kostja arvates üheselt, et alates 2010. a on üürihindade tase olnud tõusvas joones ja kinnitab kokkulepitud üüritasu suurendamist THI võrra õiguspäraseks ning turusituatsioonile vastavaks, samuti tuleneb esitatavast tõendist, et tegelik üürihind kujuneb läbirääkimiste käigus ja sõltub eelkõige konkreetse objektiga seotud nõudlusest ja pakkumisest (2 kd, tl 52-57).
21.Kohus nõustub hagejaga, et kuivõrd hageja teatas kostjale, et tema poolt 2014. a üürhinnaga arve tasumine ei tähenda arvel märgitud summaga nõustumust (hageja kirjad kostjale 10.02.14, 25.02.14, 17.03.14 – 1 kd, tl 101-106), ei saa seda tõlgendada VÕS § 20 kohase hagejapoolse nõustumisena uue üürihinnaga. Samuti võtab kohus arvesse, et üürilepingu p 7.1 kohaselt tuleb kõik lepingu muudatused, sõlmida kirjalikult (1 kd, tl 5-11). Kohus jagab samuti hageja arvamust, et AS-i XXXpakkumine äripinna eest kõrgema üürihinna tasumiseks (2 kd, tl 5) ei ole vaadeldav üüri turuhinna kohta käiva hinnanguna, kuna AS-i XXXnäol ei ole tegemist sõltumatu kinnisvarafirmaga, vaid hageja konkurendiga ning sellises situatsioonis on võimalik, et soovitakse ollakse valmis selle eest tasuma ka turuhinnast kõrgemat üürihinda. Ka kostja poolt kohtule esitatud XXXAS-i kinnisvara spetsialistide koostatud konsultatsiooni osas kaubanduspinna soovitusliku üürihinna ja -tingimuste määramiseks (2 kd, tl 52-55) kohus leiab, et see ei vasta üürilepingu punktis 3.1.4 sätestatud kriteeriumitele, st selles on küll nenditud, et alates 2010. a on üürihindade tase olnud tõusvas joones ja üürihinda võib korrigeerida THI või kuni + 3 % võrra, kuid selles ei ole avaldatud arvamust üüri turuhinna suhtes.
22.Kokkuvõttes kohus leiab, et hageja taotlus üüri määramiseks 7,1 eurot/m2 kohta alates 01.01.2014 on põhjendatud, st lähtub üürilepingu p 3.1.4. tingimustest, samuti lepingu olemusest ja eesmärgist, mistõttu kohus rahuldab hagi.
MENETLUSKULUDE JAOTUS JA KINDLAKSMÄÄRAMINE
23.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi, siis menetluskulud jäävad kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või
2-14-15494 tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kuna kohtu hinnangul tõenäoline, et kohtuotsus kaevatakse edasi, seetõttu kohus kohtuotsuses menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra, tehes seda täiendavalt määrusega mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2). TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates.
/allkirjastatud digitaalselt/ Viktor Brügel Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.