Võlaõigus › Alusetu rikastumine

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Hagi aluseks olevad asjaolud ja nõue

15.02.2021 loovutas ostja Eesti Inkasso OÜ-le (hageja) kõik nõuded, mis tulenevad müügilepingust ja müügilepingu või selle osa tühisusest tulenevad nõuded, s.h, kuid mitte ainult, tühise tehingu või selle tühise osa alusel saadu tagastamise nõuded. Hageja on seisukohal, et müügilepingu p-s 6.4 nimetatud leppetrahvi tasumine ei toimunud lepingulisel alusel ja see kuulub ostjale tagastamisele alusetu rikastumise sätete alusel. Hageja möönab, et VÕS § 162 lg 3 kohaselt leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupool ei või leppetrahvi vähendamist nõuda pärast seda, kui ta on leppetrahvi tasunud. Kuid samas sätestab sama paragrahvi lg 1, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, VÕS § 162 lg 2 kohaselt VÕS § 162 lõikes 1 sätestatust leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Hageja on seisukohal, et kui müügilepingu lõppemisel müügilepingu punktis 6.1 toodud alustel tekib kostjal müügilepingu p 6.4 kohaselt nö. automaatselt õigus tasaarvestada ettemaksu leppetrahvi nõudega, siis see võtab ostjalt ära VÕS § 163 lg-s 1 sätestatud õiguse nõuda leppetrahvi vähendamist, seega on nimetatud kokkulepe hageja hinnangul tühine tulenevalt VÕS § 162 lg-st 2. Hageja on seisukohal, et müügileping ja selles sisalduv leppetrahvi tasumise kokkulepe on osadeks jagatavad ja käesoleval juhul on müügilepingu p 6.4 tühine vaatamata sellele, et teised müügilepingu kokkulepped tühised ei ole. Märkimist väärib ka hageja hinnangul see, et tulenevalt VÕS § 200 lg-st 4 on välistatud sellise nõude tasaarvestamine, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. VÕS § 162 lg 1 annab leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoolele õiguse ebamõistlikult suurele leppetrahvi nõudele vastu vaielda ja seega ei ole leppetrahvi nö. automaatne tasaarvestamine seaduse mõtte kohaselt lubatud. Hageja on seisukohal, et leppetrahv on lepingujärgne kohustus, mis ei saa kehtida pärast lepingu lõppemist. Leping lõppes 30.04.2018 müügilepingus kokkulepitud tingimuse saabumisega ja seetõttu ei saa pärast nimetatud kuupäeva tekkida ega eksisteerida kehtivat leppetrahvi maksmise kohustust. Müügilepingu punktis 6.4. kokkulepitud leppetrahv kuulub tasumisele müügilepingu lõppemise tagajärjena, kuid seaduse kohaselt saab leppetrahv olla üksnes rikkumise sanktsiooniks. Leppetrahvi tasumise kohustus on lepingust tulenev kohustus ning selline kohustus saab tekkida üksnes lepingu kehtivuse ajal ega saa tekkida lepingu lõppemise tulemusena või selle järel. Lepingu lõppemisel lõpevad üldreeglina seaduse kohaselt kõik lepingust tulenevad kohustused (sh. leppetrahvi tasumise kohustus). Ainsate eranditena jäävad VÕS §-s 188 lg 2 ja 3 ning § 195 lg 2 kohaselt lepingu ülesütlemisel ja taganemisel kehtima teatud kohustused ja õigused ka pärast lepingu nimetatud alusel lõppemist. Need erandid aga ei hõlma lepingu lõppemist VÕS § 186 p 4 alusel. Hageja rõhutab, et kostja ei ole müügilepingust taganenud ega seda üles öelnud, vaid müügileping lõppes automaatselt VÕS § 186 p 4 alusel, vastavalt müügilepingu punktis 6.1. kokkulepitud tingimuse täitumisega 30.04.2018 ja sellisel juhul VÕS § 188 lg 2 ja § 195 lg 2 ei kohaldu. Seega pärast 30.04.2018 ei saanud enam kehtida müügilepingu punktis 6.4. tulenev, leppetrahvi tasumise kohustus sõltumata kõigist muudest asjaoludest, sest see lõppes 30.04.2018. Käesoleval juhul täitis ostja 2 500 000 euro suuruse leppetrahvi tasumise kohustuse tehingu tühise osa (müügilepingu punkt 6.4) alusel, nimetatud kohustust tegelikult ei tekkinud, sest müügilepingu punktis 6.4 sisalduv kokkulepe on tühine. Seega kuulub hageja hinnangul olematu kohustuse täitmiseks tasutud summa 2 500 000 eurot ostjale tagastamisele. Isegi juhul kui asuda seisukohale, et müügilepingu punktis 6.4 kokkulepitud leppetrahvi tasumise

kokkulepe ei ole tühine, siis ettemaksu tasaarvestusena leppetrahvi tasumine ei toimunud lepingulisel alusel. Müügilepingu p 6.4 kohaselt müügilepingu lõppemisel müügilepingu punktis 6.1 toodud alustel on ostja kohustatud tasuma kostjale leppetrahvi 2 500 000 eurot hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Müügilepingu 6. peatükk kannab pealkirja „Lepingu lõppemine ja lepingust taganemine kohustuste rikkumisel“. Hageja on seisukohal, et ostja ja kostja leppisid müügilepingus kokku, et lepingus punktis 6.4 sätestatud sanktsioonide rakendamise aluseks (isegi kui jaatada nimetatud sanktsioonide kehtivust) on kohustuse rikkumine ja müügilepingust kostja poolne taganemine – sellele viitab nii vastava peatüki pealkiri kui ka see, et leppetrahv tasutatakse 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Selleks, et lepingust taganemine saaks jõustuda, peab see olema tahteavaldusena esiteks tehtud ja teiseks ostjal peab olema võimalik sellega tutvuda (TsÜS § 69 lg 2). Müügilepingust taganemise avaldust ei ole kostja ostjale hagejale teadaolevalt esitanud. Seega 2 500 000 euro suuruse leppetrahvi ostja poolne tasumine ei toimunud müügilepingus sätestatud alusel ehk teisisõnu – ostja on tasunud kostjale summa, mida ta ei olnud kohustatud müügilepingu alusel kostjale tasuma. Käesoleval juhul täitis ostja 2 500 000 euro suuruse leppetrahvi tasumise kohustuse, mida tegelikult ei tekkinud (puudusid müügilepingu punktis 6.4 kokkulepitud leppetrahvi tasumise eeldused, sest kostja ei ole müügilepingust taganenud). Seega kohalduvad käesoleval juhul alusetu rikastumise sätted vaatamata kostja ja ostja vahelisele lepingulisele suhtele (müügilepingule). Seega võib hageja nõuda kostjalt müügilepinguga seoses tasutud ettemaksu tagastamist. Eeltoodust tulenevalt palub hageja mõista OÜ-lt Logi Projekt Eesti Inkasso OÜ kasuks välja 2 500 000 eurot ja mõista OÜ-lt Logi Projekt Eesti Inkasso OÜ kasuks välja hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks mittemuutunud viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras summalt 2 500 000 eurot arvestades viivist hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast s.o alates 20.02.2021 kuni põhinõude tasumiseni. 10.09.2021 menetlusdokumendis on hageja esitanud nõude leppetrahvi vähendamiseks kuni 10 000 euroni. Hageja toob välja, et ei ole oma 10.09.2021 menetlusdokumendis nimetatud summat suurendanud ega selle asemel esitanud muud nõuet (s.o. sellist nõuet, mis ei seisneks raha väljamõistmise nõudmises). Seega ainuüksi juba seetõttu, et hagi eset ei ole muudetud, pole toimunud hagi muutmist, mis eeldaks kostja nõusolekut, ning seda sõltumata sellest, kas hagi alust on muudetud või mitte. Hageja leiab, et oma 10.09.2021 menetlusdokumendis leppetrahvi vähendamise taotluses ja selle põhjendustes hageja üksnes täiendas hagi õiguslikke põhjendusi. Hagi õiguslike põhjenduste täiendamine (see juures alternatiivsete põhjenduste lisamisega - ei ole hageja loobunud ühestki oma teisest hagi aluseks olevast fakti - ega õiguslikust väitest) ei ole käsitatav hagi aluse muutmisena. Seetõttu ei ole ka nimetatud põhjusel alust järelduseks, et hagi oleks muudetud ning, et hageja 10.09.2021 menetlusdokumendis esitatu menetlemine kostja leppetrahvinõude vähendamise osas eeldaks kostja nõusolekut. Hageja hinnangul ei saaks kostja leppetrahvinõue olla suurem kui 10 000 eurot. Seda, et väidetav leppetrahv oli sisult mõeldud kahju hüvitise kompenseerimiseks, on kinnitanud kostja ise, selgitades, et ettemakse eesmärgiks oli kompenseerida kostjale teiste ostuhuvilistega ära jäänud läbirääkimisi. Hageja leiab, et BRE poolt 30.04.2018 asjaõiguslepingu sõlmimata jätmine ei saanud kostjale tekitada ühelgi juhul suuremat kahju kui 10 000 eurot. Kostja ei ole esitanud ühtegi eluliselt usutavat väidet ega tõendit selle kohta, et tal üldse kahju tekkis ja et see oli 2,5 miljoni euroga võrreldavas suurusjärgus. Hageja leiab, et kostjal ei saanud tekkida sellest muud kahju, kui kulu, mis kostja kandis seoses müügilepingu ettevalmistamise ja sõlmimise korraldamisega ja mis osutus müügilepingu

lõpule viimata jätmise tõttu tarbetuks kuluks. Lisaks eeltoodule on 2,5 miljonit eurot vaieldamatult ülisuur rahasumma. Hageja leiab, et ei ole põhjendatud, proportsionaalne ega õiglane leppetrahv summas 2,5 miljonit eurot veidi üle 2 kuu kestnud lepingu lõppemise eest. Sellistel asjaoludel ei saa hageja hinnangul olla põhjendatud, proportsionaalne ega õiglane leppetrahvi kokkulepe suuremas summas kui 10 000 eurot. Hageja toob välja, et kui kohus leiab, et loovutusleping oli sõlmitud BRE nimel esindusõigust omamata, siis seoses loovutuslepingu hilisema heaks kiitmisega on loovutus kehtiv TsÜS § 129 lg 1 kohaselt alates selle algsest sõlmimise hetkest (tagasiulatuvalt). Kostja vastuväited

teiste ostuhuvilistega. 06.12.2017 avalduses palus Baltic Real Estate OÜ vabandust viivituse pärast müügilepingu sõlmimisega ning tegi ettepaneku sõlmida võlaõiguslik müügileping 11.15.12.2017 ja suurendada ettemaksu summa 3 000 000 euroni. 13.12.2017 vastuses juhtis kostja tähelepanu sellele, et varasemalt ei olnud hageja ega Nuorisosäätiö Sr. iseenda pakutud tähtaegu kunagi järginud, ning avaldas, et on valmis kaaluma täiendava tähtaja andmist kuni 27.02.2018 üksnes tingimusel, et hageja tasub ettemaksuna kinnistute eksklusiivse omandamise eest täiendavalt 1 500 000 eurot. 22.12.2017 avalduses palus Baltic Real Estate OÜ taaskord viivituse pärast vabandust ning teatas, et sooviks sõlmida võlaõigusliku müügilepingu 2018. a alguses, samuti kinnitas ettemaksu suurendamist 3 000 000 euroni. 04.01.2018 vastuses rõhutas kostja, et tulenevalt varasemalt kokku lepitud tähtaegade möödalaskmisest ei oma kostja hageja ees mingeid kohustusi, ning kordas, et on valmis kaaluma täiendava tähtaja andmist kuni 27.02.2018 üksnes tingimusel, et Baltic Real Estate OÜ tasub ettemaksuna kinnistute eksklusiivse omandamise eest täiendavalt 1 500 000 eurot hiljemalt 12.01.2018. 21.02.2018 sõlmis kostja Baltic Real Estate OÜ-ga notar Tiit Sepa juures lõpuks kinnistute võlaõigusliku müügilepingu (müügileping). Kostja selgituste kohaselt seejuures olid Baltic Real Estate OÜ osanikud kiitnud müügilepingu projekti viimase versiooni samal päeval heaks. Samuti kiitis lepingu heaks Baltic Real Estate OÜ investeerimispartner Nuorisosäätiö Sr. Kinnistute ostuhind oli 39 300 000 eurot (müügilepingu p 3.1). Müügilepingu punkti 6.4 on sõnastanud notar Tiit Sepp ning poolte juhis notarile oli, et kui Baltic Real Estate OÜ asjaõiguslepingut sõlmima ei tule, siis jääb ta ettemaksust ilma. Seejuures leppisid pooled teadlikult kokku, et ettemaks 2 500 000 eurot moodustaks alla 10% kinnistute müügihinnast, kuna Soome õiguspraktika järgi loetakse sellise suurusega ettemaksu – mille tehingu mittetoimumisel jätab müüja endale – mõistlikuks. Müügilepingu sõlmimisel küsis notar Baltic Real Estate OÜ esindajalt ka üle, kas ta saab lepingupunkti taolisest tähendusest aru, ning Baltic Real Estate OÜ esindaja vastas jaatavalt. Müügilepingu kohaselt pidi kinnistute asjaõiguslepingu sõlmimine toimuma hiljemalt 30.04.2018 (p 5.1) ning selleks ajaks pidi Baltic Real Estate OÜ tasuma müügihinna ülejäänud osa 36 800 000 eurot (p 3.6). Kokkulepitud ajaks, 30.04.2018 kell 13.00 ilmusid kostja esindajad notar Tiit Sepa juurde kohale. Baltic Real Estate OÜ aga kohale ei ilmunud ega olnud ka tasunud ülejäänud osa müügihinnast. Seetõttu jäi asjaõigusleping sõlmimata. Kooskõlas müügilepingu punktiga 6.1 lõppes müügileping pärast Baltic Real Estate OÜ kohustuste täitmata jätmist automaatselt. Ühtlasi toimus Baltic Real Estate OÜ tasutud ettemaksu 2 500 000 euro tasaarvestamine kostja leppetrahviga müügilepingu p 6.4 alusel. 11.06.2018 avalduses tegi Baltic Real Estate OÜ ettepaneku sõlmida asjaõigusleping hiljemalt 30.09.2018. Ühtlasi palus hageja kinnitada, et ettemaksuna tasutud 1 000 000 + 1 500 000 eurot käsitletakse endiselt kinnistute müügihinna ettemaksuna. Paraku ei leidnud hageja rahastust ka 30.09.2018. Kostja on seisukohal, et müügileping ei ole tühine, kostja ei pidanud esitama taganemisavaldust ning müügilepingu lõppemine ei toimunud taganemise teel. Samuti on kostja seisukohal, et müügilepingu poolte tahe oli selgelt suunatud sellele, et ettemaks 2 500 000 eurot jääb kostjale ja seda ei tagastata. Müügilepingu punkt 6.4 ei ole tühine, kuna ostjalt ei ole võetud ära õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Hageja on tsiteerinud VÕS § 162 lg 3 teksti, kuid on jätnud põhjendamata, miks ta arvab, et ta on ilma jäetud õigusest nõuda leppetrahvi vähendamist. Müügilepingu p 6.4 ei ole tühine, sh ei ole see vastuolus nõuetega tasaarvestusele ega võta ära õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Muu hulgas on pooled vabad leppima kokku, et tasaarvestus toimub automaatselt.

Leppetrahv ei ole vastuolus heade kommetega. Hageja ei ole põhjendanud ega ka väitnud, et esineksid TsÜS § 86 lg 2 kohaldamise eeldused. Aluseks tehingu vastuolule heade kommetega ei ole mitte igasugune kohustuse ebaproportsionaalsus, vaid üksnes selline ebaproportsionaalsus, mis ise on samal ajal heade kommete vastane. Hageja ei ole põhjendanud ega isegi väitnud, et leppetrahvi ebaproportsionaalsus kostja kohustustega oleks lisaks ka eraldi heade kommete vastane. Puudub vaidlus, et BRE oli professionaalne kinnisvaraarendaja ning sõlmis müügilepingut oma majandus- ja kutsetegevuse raames. Erialakirjanduses on toodud, et äritehingud saaksid heade kommete vastased olla vaid erandjuhul ning eelkõige siis, kui selline keeld või tühisuse alus tuleneb eriseadusest. Praegu see nii ei ole ning see on ka põhjendatud – ostja peab professionaalina kandma enda sõlmitud lepingutest tulenevaid riske, eriti kui lepingu sätete tähendust on talle eelnevalt selgitanud notar. TsÜS § 86 lg 2 sõnastusest on selgelt näha, et selle kohaldamiseks on vaja, et oleks kumulatiivselt täidetud 2 eeldust: (i) esinevad kas punktis 1 või punktis 2 toodud asjaolud ning (ii) on täidetud sätte algusosas toodud nn subjektiivne eeldus: pool teab tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Taaskord – hageja ei ole oma erakorralist vajadust, sõltuvussuhet ega kogenematust põhjendanud ega ka väitnud. VÕS § 198 järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele, tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. VÕS § 198 on aga dispositiivne säte ning pooled võivad kokku leppida teisiti. Muu hulgas võivad pooled leppida kokku nii, et tasaarvestus toimub automaatselt (ehk sõltumata tasaarvestuse avalduse tegemisest) alates vastavate vastastikuste nõuete tekkimisest. Just sellise kokkuleppega on tegu müügilepingu p 6.4 näol. Müügileping ei maini kuskil, et tasaarvestuse jaoks oleks vajalik avalduse tegemine. See, kas müügilepingu punkt 6.4 on sõnastatud „tasaarvestatakse“ või „loetakse tasaarvestatuks“, ei oma tähtsust, kuna VÕS § 29 järgi prevaleerib poolte tahe ja käitumine lepingu sõnastuse üle (seda tuleb VÕS § 29 lg 7 järgi arvestada ka mitmetähendusliku sõnakasutuse puhul). Seega on tegemist lubatud erikokkuleppega VÕS § 198 regulatsiooni suhtes. Tasaarvestust ei takista ka VÕS § 200 lg 4. Samal põhjusel ei ole õige ka hageja seisukoht, mille leppetrahvi automaatne tasaarvestamine on justkui vastuolus VÕS § 200 lõikega 4, mille järgi ei saa tasaarvestada nõuet, millele saab esitada vastuväiteid. Nagu öeldud, on automaatne tasaarvestus lubatud. Samuti tuleb tähele panna, et kohtupraktika järgi on tasaarvestust välistavateks vastuväideteks VÕS § 200 lg 4 tähenduses üksnes sellised vastuväited, mis välistavad osaliselt või täielikult nõude maksmapaneku (nt VÕS §-d 110 ja 111 ning § 189 lg 1) (Riigikohtu 4.01.2012 otsus asjas nr 3-2-1-129-11, p 9; 16.06.2010 otsus asjas nr 3-2-1-59-10, p 10). Õigus nõuda leppetrahvi vähendamist ei ole aga oma olemuselt nõuet välistav vastuväide – see ei välista ega lõpeta nõude esitamise võimalust, vaid on käsitletav seisukohana leppetrahvinõude suuruse osas. See, et hagejal lasub müügilepingu p 6.4 järgi leppetrahvinõue, on ilmselge, seega ei saa siin rääkida ka ebaselgest nõudest. Seega ei ole VÕS § 200 lg 4 eeldused igal juhul täidetud. Hageja seisukohtadest järelduks, justkui kostja oleks pidanud tegema esmalt teate kavatsusest nõuda leppetrahvi, paralleelselt taganemisavalduse, seejärel ootama 15 päeva ning alles siis esitama veel eraldi avalduse ettemaksu tasaarvestamiseks. Selline käsitlus on selgelt vastuolus müügilepingu sätete süsteemiga ja eesmärgiga (VÕS § 29 lg 6) ning muudaks sisutühjaks p 6.4 teise lause, mille eesmärgiks oli ettemaksu automaatne tasaarvestamine lepingu lõppemisel ning tarbetute avalduste ja viivituse vältimine. Ettemaksu olemus oli sarnane käsirahaga, st müügilepingu täitmata jätmisel tuli see jätta teisele lepingupoolele ehk kostjale. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt olid pooled vabad sellise kokkuleppe sõlmima ning see ei ole kuidagi vastuolus seaduse sisu ega mõttega. Hageja käsitlusest järelduks, et sellist

sanktsiooni ei saakski praktikas kunagi rakendada isegi siis, kui sellele oli selgelt suunatud mõlema poole tahe – see on vastuolus ka VÕS § 29 lõikega 8. Kostja ei pidanud esitama eraldi leppetrahvinõuet ega teatama sellest mõistliku aja jooksul. Lisaks tasaarvestusavaldusele puudutab eelnev ka avaldust leppetrahvi nõudmiseks. Esiteks on see vastuolus müügilepingu olemuse ja poolte tahtega, teiseks ei näe leping ette kostja kohustust esitada leppetrahvinõue – lepingu p 6.4 räägib mitte kostja õigusest nõuda, vaid hageja kohustusest leppetrahvi tasuda. Seega toetab kostja seisukohti ka müügilepingu sõnastus ning hageja seisukohad oleksid ebaõiged isegi siis, kui VÕS §-s toodud 29 tõlgendamisreegleid poleks olemas. Seadus ega müügileping ei seo leppetrahvi nõudeõigust kohustusliku avalduse esitamisega. Muu hulgas ei tulene see VÕS § 158 lõikes 1 toodud leppetrahvi määratlusest („Leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma“). Pealegi on VÕS § 158 ja VÕS § 159 lg 2 dispositiivsed ning erialakirjanduses on toodud, et lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt võivad pooled ise kokku leppida, millisel viisil kohustust rikkunud pool peab oma rikkumise heastama. Ammugi ei näinud müügileping ette kostja kohustust teatada ette leppetrahvi nõudmise kavatsusest. Leppetrahvinõudest teatamise eesmärk on hoiatada teist poolt ning praegu on see eesmärk täidetud müügilepingu p 6.4 regulatsiooniga – nagu öeldud, pidid BRE ja hageja olema müügilepingu automaatse lõppemise tagajärgedest teadlikud, sh oli neid BRE-le selgitanud notar. Müügilepingus oli kokku lepitud erikord lepingu lõppemise puhuks. Kostja ei ole müügilepingust taganenud. Müügilepingu p 6.1 sätestab, et leping lõppeb, kui ostja kas ei tasu õigeaegselt ostuhinda või keeldub alusetult asjaõiguslepingu sõlmimisest. Seega lõppes pooltevaheline võlasuhe kokkuleppel (VÕS § 186 p 4), mitte lepingust taganemisega (VÕS § 186 p 5). Müügilepingu p 6.4 kohaldub vaid lepingu lõppemisel, mitte lepingust taganemisel. Punkti 6.4 sõnastus algab järgmiselt: „Lepingu lõppemisel lepingu punktis 6.1 toodud alustel ...“. Taganemist reguleerib nt lepingu p 6.2, mis ei ole praegu kohaldatav. Seega eristab müügileping läbivalt lepingu lõppemist ja lepingust taganemist (vt ka lepingu p 6 pealkirja “Lepingu lõppemine ja lepingust taganemine Leppetrahvi tasaarvestamine ettemaksuga oli lepingu lõppemise automaatne tagajärg. Müügilepingu punktidest 6.1 ja 6.4 nähtub selgelt, et leppetrahvi tasaarvestamine hageja ettemaksuga on müügilepingu lõppemise automaatne tagajärg, mis oli hagejale hästi teada ja millega hageja pidi müügilepingu sõlmimisel ka arvestama. Seetõttu on ebaõige hageja seisukoht, mille järgi ei saanud leppetrahvikohustust eksisteerida pärast müügilepingu lõppemist. Kostja toob välja, et müügileping lõppes BRE rikkumise tõttu, tegemist ei ole lepingu lõppemisega kokkuleppel VÕS § 186 p 4 ja § 207 mõttes. Leping lõpeb p 6.4 alusel vaid siis, kui on täidetud punktis 6.1 toodud eeldused. Need puudutavad ostja põhikohustusi lepingu alusel – tasuda müügihinda ja sõlmida asjaõigusleping. Seega kohaldub p 6.4 sisuliselt olukorras, kus ostja rikub oma põhilisi lepingulisi kohustusi. Selline olukord ei ole võrreldav võlasuhte lõppemisega kokkuleppel VÕS § 186 p 4 järgi. Võlasuhte lõpetamist kokkuleppel reguleerib täpsemalt VÕS § 207 lg 1, mille järgi võlasuhe lõpeb, kui võlausaldaja ja võlgnik on võlasuhte lõpetamises kokku leppinud seoses võlausaldaja loobumisega nõudest. Praegu ei reguleeri müügilepingu p 6.4 kindlasti olukorda, kus keegi lepingupooltest loobub mis tahes nõuetest.

Kostja on seisukohal, et hageja nõue leppetrahvi vähendamiseks kujutab endast hagi muutmist. Algses hagiavalduses esitas hageja alusetu rikastumise nõude tulenevalt sellest, et müügilepingu p 6.4 olevat tühine ning kostja ei esitanud taganemisavaldust. 10.09.2021 menetlusdokumendis on hageja aga esitanud lisaks ka nõude leppetrahvi vähendamiseks kuni 10 000 euroni. Tegu on täiesti uue väitega. Muu hulgas põhineb leppetrahvi vähendamise nõue lepingulisel suhtel, alusetu rikastumise nõue aga lepingulise suhte puudumisel. Seega on ilmselge, et hageja on muutnud hagi alust. Sisuliselt on hageja muutnud ka haginõuet ehk hagi eset, kuna taotleb leppetrahvi vähendamist kuni 10 000 euroni – st isegi kui kohus menetleks seda nõuet ja ka rahuldaks, siis algne hagi oleks rahuldatud mitte tervikuna, vaid 2 490 000 euro ulatuses. Hagi eseme muutmine hõlmab mitte üksnes üleminekut rahaliselt nõudelt mitterahalisele, vaid ka rahalise nõude suuruse ja õigusliku iseloomu muutmist. Kostja on seisukohal, et BRE ei saanud loovutada hagejale õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Müügilepingu p 6.4 järgi kohustus BRE tasuma kostjale leppetrahvi 2 500 000 eurot. Selleks, et BRE saaks anda nimetatud kohustuse üle kolmandale isikule, peab kostja kui võlausaldaja VÕS § 175 lg 2 järgi andma oma nõusoleku. Kostja ei ole oma nõusolekut andnud ega anna seda ka tulevikus. Seega ei saanud BRE anda leppetrahvi maksmise kohustust hagejale kehtivalt üle. Samamoodi ei saanud BRE anda hagejale üle ka õigust nõuda leppetrahvi vähendamist, mis on leppetrahvi tasumise kohustuse osaks. Õigus nõuda leppetrahvi vähendamist ei ole loovutatav ka sellepärast, et see on lahutamatult seotud algse võlasuhtega kostja ja BRE vahel. Kostja leiab, et 15.02.2021 nõude loovutamise leping ei vasta vorminõuetele, kuna VÕS § 11 lg 3 alusel oleks selle pidanud sõlmima notariaalses vormis. Seetõttu on nimetatud leping VÕS § 11 lg 2 ja TsÜS § 83 lg 1 järgi kehtetu. Kostja toob välja, et leppetrahvi vähendamiseks ei ole alust, kuna leppetrahvil oli hoiatus- ja survefunktsioon. Ühestki asjaolust ei tulene, et leppetrahv oleks suunatud kahju hüvitamisele. Tegemist oli ettemaksuga ja sisuliselt tasuga eksklusiivsuse eest, samuti oli leppetrahvil käsirahaga sarnaseid elemente ning käsiraha ei kuulu lepingu täitmata jätmisel tagastamisele. Leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur. Isegi kui hagejal oleks õigus taotleda leppetrahvi vähendamist, siis leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur. Kokkulepe, mille järgi kostja oleks jätnud BRE-le eksklusiivse ostuõiguse ligi aastaks ajaks ning loobunud võimalusest otsida sellel ajal teisi ostjaid, samal ajal aga ei saaks selle kohustuse võtmise eest mingit vastutasu, oleks ilmselgelt ebamõistlik. Samuti oleks ebamõistlik vähendada ettemaksu 10 000 euroni, kuna selline vastutasu on ilmselgelt ebaproportsionaalne, arvestades kinnistute väärtust (39 300 000 eurot) – sel juhul oleks leppetrahv vaid 0,025% ehk 1/4000 kinnistute väärtusest. Leppetrahv koormas sisuliselt kostja kahju, mis väljendus kinnistute müügist saamata jäänud tulus. Müügilepingus kokku lepitud hinda 39 300 000 eurot ei õnnestunud kostjal kätte saada BRE tegevusetuse tõttu. Samal ajal oli kinnistutele ka teisi huvilisi, kellega kostja ei saanud läbirääkimisi pidada BRE-le antud eksklusiivsuse eest. Seejärel aga langesid üldised kinnisvarahinnad ning seeläbi ka kinnistute hind. Seega tekkis selle tõttu, et BRE ei täitnud müügilepingut, kostjale sisuliselt kahju, mis väljendub saamata jäänud tulus (kinnistute hinnavahe). Ettemaksu kui leppetrahvi mõte oligi sellises olukorras kahju korvamine. Seega ei ole ettemaks kui leppetrahv kindlasti ebaproportsionaalselt suur ega kuulu vähendamisele. Tõendamiskoormis küsimuses, et leppetrahv on kahjuga võrreldes ebaproportsionaalselt suur, lasub hagejal (vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-66-05, p 19). Hageja ei ole oma

tõendamiskoormist täitnud, tema väited kostjal kahju puudumise kohta on paljasõnalised. Nii on nt meelevaldne ja täielikult põhjendamata hageja toodud summa, milleni leppetrahvi vähendada (10 000 eurot). 13.04.2022 eelistungil taotles hageja aegumise kohaldamist hageja nõude osas summas 1 000 000 eurot, mis tasuti Baltic Real Estate OÜ poolt enne 21.02.2018 müügilepingu sõlmimist. Eeltoodust tulenevalt palub kostja jätta hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud OÜ Eesti Inkasso kanda ning mõista OÜ Logi Projekt menetluskulud OÜ-lt Eesti Inkasso välja vastavalt esitatavale menetluskulude nimekirjale. Täiendavalt mõista hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras. Maakohtu otsuse põhjenduse 3.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt ei nõustu kohus hagejaga, et müügilepingu punkt 4.6 on leppetrahvi automaatse tasaarvestamise tõttu tühine. Käesolevalt on pooled müügilepingu punkti 4.6 teises lauses kokku leppinud, et lepingu lõppemisel lepingu punktis 6.1 toodud alustel tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga. Kohus nõustub kostjaga, et tegemist on lubatud erikokkuleppega VÕS § 198 regulatsiooni suhtes. Kohtule esitatud asjaoludest nähtub, et müügileping on koostatud notari poolt vastavalt poolte juhistele ja lepingu pooled on lepingu sisu heaks kiitnud enne notariaalselt tõestatud lepingu sõlmimist. Kohus on seisukohal, et müügilepingu punkt 4.6 ei ole VÕS § 162 lg 2 kohaselt tühine, kuna automaatse tasaarvestamisega ei kaota ostja õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Õigus nõuda leppetrahvi vähendamist ei ole oma olemuselt nõuet välistav vastuväide – see ei välista ega lõpeta nõude esitamise võimalust, vaid on käsitletav seisukohana leppetrahvinõude suuruse osas. VÕS § 162 lg 3 sätestab keelu nõuda leppetrahvi vähendamist pärast selle tasumist. Kohus leiab, et olukorras, kus Baltic Real Estate OÜ (BRE) on kostjale tasunud ettemaksu, mis hiljem, BRE lepingu rikkumise tõttu, jääb leppetrahvina kostjale, ei ole BRE leppetrahvi tasunud vabatahtlikult. Seega ei ole Baltic Real Estate OÜ (BRE) kaotanud õigust nõuda leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 alusel. Kohtu hinnangul ei ole müügilepingu punkt 4.6 sätestatud leppetrahv oma suuruse tõttu vastuolus heade kommetega. Hageja esitatud asjaoludest ei nähtu, et ostja sõlmis lepingu erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Kostja toob välja, et ostja oli professionaalne kinnisvaraarendaja ning sõlmis müügilepingut oma majandus- ja kutsetegevuse raames. Lisaks oli müügileping tõestatud notariaalselt. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et müügilepingu punkt 4.6 ei ole VÕS § 162 lg 2 kohaselt tühine ega TsÜS § 86 lg 2 alustel vastuolus heade kommetega. Hageja on seisukohal, et leppetrahv on lepingujärgne kohustus, mis ei saa kehtida pärast lepingu lõppemist. Leping lõppes 30.04.2018. Kohus nõustub hagejaga, et müügileping on lõppenud poolte kokkuleppel, punktis 6.1. nimetatud tingimuste saabumisega ehk leping lõppes põhjusel, et ostja ei täitnud lepingus kokkulepitud tingimusi tasuda ostuhind ja sõlmida asjaõigusleping. Müügilepingu punktis 6.4. leppisid pooled kokku leppetrahvis just eelnevalt

nimetatud olukorra jaoks. Kohus ei nõustu hagejaga selles, et pärast 30.04.2018 ei saanud enam kehtida müügilepingu punktist 6.4. tulenev leppetrahvi tasumise kohustus. Hageja rõhutab, et müügilepingu punkti 6.4. kohaselt kuulub leppetrahv tasumisele müügilepingust taganemise korral (taganemise jõustumisel), kuid kumbki pool ei ole müügilepingust taganenud. Müügilepingu punkti 6.4. kohaselt sai leppetrahvi nõue muutuda sissenõutavaks alles 15 päeva möödumisel kostja taganemisavalduse jõustumisest. Kuna kostja pole taganemisavaldust siiani teinud, ei ole leppetrahvinõue saanud ka muutuda siiani sissenõutavaks. Pooled vaidlevad selle üle, kas müügilepingu punkti 6.4. kohaselt pidi kostja leppetrahvi nõudmiseks esitama eelnevalt taganemise avalduse või mitte. Kohus hinnanud poolte seisukohti ning asjas esitatud tõendeid on seisukohal, et kostja ei pidanud müügilepingu punkti 6.4. teise lause alusel esitama taganemise avaldust. Kohtule esitatud asjaoludest nähtub, et enne 21.02.2018 notariaalse müügilepingu sõlmimist oli kostja sõlminud Baltic Real Estate OÜ õiguseellasega Nuorisosäätiö Sr vastastikuse mitteavaldamise ja reservatsiooni lepingu. Nii Baltic Real Estate OÜ kui ka selle Nuorisosäätiö Sr sõlmitud lepingutes lepiti kokku, et kui müügilepingut ei sõlmita, jääb tasutud ettemaks müüjale. Enne 21.02.2018 müügilepingu sõlmimist oli ettemaksu summaks 1 miljon eurot. Eelnevast tulenevalt olid pooled varasemalt kokku leppinud, et tasutud ettemaks jääb müüjale. 19.04.2023 kohtuistungil on tunnistajana üle kuulatud notar Tiit Sepp kinnitanud, et müügilepingu punkti 6.4. teine lause sätestab erijuhu. Notar on selgitanud, et ei tahetud rohkem tegeleda teavitamisega, ei taheta rohkem vaidlusruumi jätta selle üle, kas on teatatud, kas on teade kätte saadud ja sellepärast lepiti kokku, et leping lõppeb ära. 15.02.2021 edastas hageja kostjale teate loovutuslepingus kokku lepitud nõude loovutamise kohta. 19.02.2021 esitas hageja hagi kostja vastu 2,5 miljoni euro ja alates hagi esitamisest seadusjärgse viivise väljamõistmiseks kostjalt. Müügileping lõppes 30.04.2018 kui BRE ei tasunud ostuhinda ega sõlminud asjaõiguslepingut. Enne nõude loovutamist ehk ligi 3 aasta jooksul ei nõudnud BRE kostjalt kordagi ettemaksu tagastamist. Kostja on toonud välja, et kinnisvara müügi puhul on väljakujunenud kohtupraktika, mille järgi sarnaseid kokkuleppeid loetakse käsirahaks, mis ei kuulu tagastamisele, kui leping lõpeb ostja süül (VÕS § 157 lg 1). Seda sõltumata sellest, kas kõnealust summat on lepingus nimetatud käsirahaks või mitte – kohtud on läbivalt leidnud, et määrav on mitte nimetus, vaid poolte tegelik tahe (Tartu Ringkonnakohus, tsiviilasi nr 2-19-13637; Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilasi nr 2-07-13518; Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilasi nr 2-06-1051, p 12; Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilasi nr 2-07-14099; Harju Maakohus, tsiviilasi nr 2-2211266). Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et müügilepingu lõppemisel punkti 6.1.1 ja 6.1.2. alusel, oli kostjal punkti 6.4. teise lause kohaselt õigus tasaarvestada lepingu eseme ostuhinna osas ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga. Müügilepingu punkti

19.02.2021 hagiavalduses palub hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja 2 500 000 eurot. 10.09.2021 menetlusdokumendis on hageja esitanud lisaks ka nõude leppetrahvi vähendamiseks kuni 10 000 euroni. Kostja on seisukohal, et hageja nõue leppetrahvi vähendamiseks kujutab endast hagi muutmist. Kohus selgitab, et kui tasutav leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda VÕS § 162 lg 1 alusel vähendada leppetrahvi maksma kohustatud lepingupoole nõudmisel mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Hagi esemeks on 2 500 000 euro tagastamine hagejale, mille kostja on arvestanud leppetrahvi katteks. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11 öelnud, et muu hulgas saab ka vastuväitena esitatud leppetrahvi nõude puhul taotleda menetluse ajal VÕS § 162 lg 1 alusel leppetrahvi vähendamist. Kostja on arvestanud ettemaksuks tasutud 2 500 000 eurot leppetrahvi katteks. Hageja ei tunnusta kostja leppetrahvi nõuet ning on menetluse käigus täiendavalt esitanud leppetrahvi vähendamise nõude. Kohus nõustub hagejaga, et leppetrahvi vähendamise nõue ei kujuta endast hagi muutmist. 29.06.2023 sõlmisid hageja ja Baltic Real Estate OU (BRE) pankrotihaldur notariaalse kokkuleppe, millega pooled kinnitasid loovutuslepingu kehtivust ja BRE pankrotihaldur kiitis heaks BRE nimel sõlmitud loovutuslepingu. Kohus ei nõustu kostjaga, et BRE ei saanud loovutada hagejale õigust nõuda leppetrahvi vähendamist. Nõude loovutamise lepingus ning nõude loovutamise teatises on piisavalt täpselt kirjeldatud, millised õigused on loovutatud. Leppetrahvi vähendamise nõue ei ole lahutamatult seotud loovutaja isikuga. Kohtule esitatud asjaoludest ei nähtu ka, et hageja oleks võtnud üle BRE kohustused VÕS § 175 mõttes. Eelnevast tulenevalt on hagejal loovutamise lepingu alusel mh õigus nõuda leppetrahvi vähendamist. Kohtu hinnangul on Baltic Real Estate OÜ (pankrotis) halduri ja hageja poolt 29.06.2023 notariaalselt tõestatud kokkuleppega kõrvaldatud vorminõude ning esindusõiguse puudused ehk loovutusleping on heakskiidetud. Loovutusleping sõlmiti 15.02.2021 ning müügileping 21.02.2018, seega ei ole TsÜS § 113 kohaselt hageja leppetrahvi vähendamise nõue aegunud. Hagejal on õigus nõuda leppetrahvi vähendamist. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et hagejale on 21.02.2018 sõlmitud müügilepingust tulenevad nõuded kehtivalt loovutatud ning leppetrahvi vähendamise nõue ei ole aegunud. Hageja hinnangul ei saaks kostja leppetrahvinõue olla suurem kui 10 000 eurot. Kohtu hinnangul ei ole hageja põhistanud leppetrahvi vähendamist, sh, et leppetrahv on ebaproportsionaalne, ebamõistlikult kõrge või võlgnikule üleliia koormav. Hageja ei ole toonud välja ühtegi asjaolu seoses lepingupoolte majandusliku seisundiga. Asjaoludest nähtub, et leppetrahvi eesmärgiks ei olnud ainult kahju hüvitise kompenseerimine. Kohus nõustub kostjaga, et leppetrahvil oli hoiatus- ja survefunktsioon. Müügilepingu punkti 6.1. ja 6.4. kohaselt oli leppetrahvi eesmärgiks motiveerida BRE-d oma kohustust täitma ehk sõlmida asjaõigusleping ning tasuda ostuhind. Leppetrahv tagas müüja huvi lepingu lõpule viimise vastu, mida ei pea mõõtma ainuüksi tekkinud varalise kahjuga. Kohtu hinnangul oli käesoleval juhul leppetrahvi eesmärk eelkõige sanktsioneerida rikkumist,

seega tuleb arvestada rikkumise raskust, tehingu suurust, poolte majanduslikku seisundit, huvi täitmise vastu jne. Kohus ei nõustu hagejaga, et leppetrahv ei ole proportsionaalne, kuna leping kestis veidi üle kahe kuu. Esimene NDA sõlmiti 15.05.2017 ning kuni notariaalse müügilepingu sõlmimiseni ei pidanud BRE 8 korda kinni enda pakutud tähtaegadest. Ainuüksi suur leppetrahvi summa ei muuda leppetrahvi samuti ebamõistlikult suureks. Käesolevas tsiviilasjas moodustab leppetrahv 6,36% kinnistute müügihinnast. Kostja on toonud välja, et BRE kui Soome investoreid esindav ühing juhtis tähelepanu sellele, et Soome õiguspraktikas loetakse mõistlikuks summaks, mille müüja saab tehingu ära jäämisel endale jätta, mitte üle 10% ning seetõttu leppisid pooled ettemaksu summas teadlikult kokku nii, et see moodustaks alla 10% kinnistute müügihinnast. Hageja rõhutab küll, et 2,5 miljonit on väga suur summa, kuid nõue leppetrahvi katteks arvestatud summa tagastamiseks esitati alles 3 aastat pärast müügilepingu lõppemist. Leppetrahvi suuruse ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus oli hagejal, kes taotles leppetrahvi vähendamist (Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-66-05, p 19). Hageja ei toonud välja ühtegi asjaolu, ega esitanud ühtegi tõendit, millest võiks järeldada, et kinnistu müügilepingu sõlmimisel on leppetrahv 6,36% kinnistute müügihinnast ebaproportsionaalne. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et hageja ei ole menetluses välja toonud asjaolusid ega esitanud tõendeid, mis annaksid aluse VÕS § 162 lg 1 kohaldamiseks ja leppetrahvi vähendamiseks. Tulenevalt asjaolust, et hagejal ei ole õigust nõuda 2 500 000 euro tagastamist kostjalt, ei analüüsi kohus täiendavalt hageja nõude aegumise küsimust. Hageja apellatsioonkaebus 4.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ning teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada, menetluskulud jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on leppetrahvi kokkulepe tühine, kostja ei ole esitanud leppetrahvinõuet, pärast müügilepingu lõppemist ei saa leppetrahvi kokkulepe kehtida. Leppetrahvi nõude tekkimine eeldas kostja poolt taganemisavalduse esitamist, mida kostja teinud ei ole, kostja väidetavat leppetrahvinõuet ei ole tasaarvestatud ja seega ei ole ettemakse tagastamise nõue lõppenud. Kostjal ei ole võimalik leppetrahvinõuet tasaarvestada hageja nõudega. Kostja kaotas leppetrhvi nõudmise õiguse mõistliku aja möödumise tõttu. Maakohus jättis leppetrahvinõude ekslikult vähendamata. Müügilepingu p 6.4 ei ole käsitatav käsiraha kokkuleppena ega eksklusiivsustasu kokkuleppena. Hageja ei vaidlusta maakohtu järeldusi osas, milles maakohus leidis, et hageja on kehtivalt omandanud leppetrahvi vähendamise nõudeõiguse ning see ei ole aegunud. Vastus apellatsioonkaebusele 5.Vastustaja vaidles esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht

6.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb lõppjärelduses jätta muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus leiab, et osas, milles maakohtu otsuse seisukohad jäävad muutmata, ei anna apellatsioonkaebuse väited alust kahelda maakohtu otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 järgi eeltoodu ulatuses maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid, v.a arvatud osas, milles ringkonnakohus selgelt korrigeerib maakohtu seisukohti. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile järgmise. 7.Asja materjalidest nähtub: -21.02.2018 sõlmisid kostja müüjana ja Baltic Real Estate OÜ (BRE) ostjana notariaalse võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kostja müüs BRE-le Tallinnas Logi tn 8 ja Logi tn 10 asuvad kinnistud ning BRE kohustus tasuma kinnistute eest kokku ostuhinnana 39 300 000 eurot (lisandub käibemaks); -kostja sai müügilepingu punktide 3.2. -3.6. alusel ettemaksuna kokku 2 500 000 eurot. Ettemaks moodustus kahest osast: (i) enne müügilepingu sõlmimist oli BRE tasunud kostjaga 15.05.2017 sõlmitud konfidentsiaalsus- ja broneerimislepingu alusel kostjale kokku 1 000 000 eurot (summa oli kantud kostja palvel kahes osas kolmandate isikute kontodele) ning (ii) müügilepingu sõlmimisel tasus BRE läbi notari deposiidi kostjale 1 500 000 eurot; -müügilepingu punkti 5.1. kohaselt lepiti kokku, et kinnistute asjaõigusleping sõlmitakse hiljemalt 30.04.2018 ja müügilepingu punkti 3.6. kohaselt kohustus BRE ülejäänud ostuhinna osa tasuma samuti hiljemalt 30.04.2018 (enne asjaõiguslepingu sõlmimist); -müügilepingus kokkulepitud asjaõiguslepingut ei sõlmitud, kuna BRE ei läinud seda sõlmima hiljemalt 30.04.2018 ega ka hiljem; -müügilepingu punktis 6.1. leppisid müüja ja ostja kokku, et leping lõppeb, kui esineb ükskõik milline allpool toodud alustest: 6.1.1. Ostja ei tasu käesoleva lepingu alusel ostuhinnana tasumisele kuuluvaid summasid käesolevas lepingus kokkulepitud tähtajaks ja kokkulepitud korras, või/ja 6.1.2. Ostja keeldub alusetult asjaõiguslepingu sõlmimisest; -müügilepingu punkti 6.4. kohaselt lepingu lõppemisel lepingu punktis 6.1 toodud alustel on ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi kaks miljonit viissada tuhat (2 500 000) eurot hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Juhul kui ostja on teinud müüjale lepingu eseme ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga; -müügilepingu alusel saadud ettemaksu ei ole kostja BRE-le ega hagejale tagastanud; -hageja, kostja ega BRE ei ole teinud müügilepingust taganemise avaldust; -kostja ei ole esitanud BRE-le leppetrahvinõuet ega ole teinud tasaarvestamise avaldust; -müügileping on lõppenud; -15.02.2021 on BRE, juhatuse liikme Julia Vaganova isikus kui nõude loovutaja, ja hageja kui nõude omandaja sõlminud lihtkirjaliku nõude loovutamise lepingu, millega on BRE loovutanud hagejale kõik BRE nõuded, mis tulenevad müügilepingust ja selle või selle osa tühisusest, sh tühisusest tulenevad saadu tagastamise nõuded; -29.06.2023 sõlmisid hageja ja BRE pankrotihaldur notariaalse kokkuleppe, millega pooled kinnitasid loovutuslepingu kehtivust ja BRE pankrotihaldur kiitis heaks BRE nimel sõlmitud loovutuslepingu.

8.Maakohtus oli poolte vahel vaidlus mh selles, kas kostja sai lepingust taganemata ja/või tasaarvestust tegemata jätta endale müügilepingu objektiks olevate kinnistute eest tasutud ettemaksu 2 500 000 eurot. 9.Nagu eelpool esile toodud, sätestas müügilepingu punkt 6.4, et lepingu lõppemisel lepingu punktis 6.1 toodud alustel on ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi kaks miljonit viissada tuhat (2 500 000) eurot hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Juhul kui ostja on teinud müüjale lepingu eseme ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga. 10.Maakohtu otsuse põhjendustest võib aru saada nii, et valdavalt leidis maakohus, et ettemaksuna tasutud 2 500 000 eurot jäi kostjale leppetrahvina, samas sisaldub otsuses viide ka sellele, et tegemist oli käsirahaga, mis müügilepingu poolte kokkuleppe järgi jäi kostjale. Viimati nimetatud seisukohta avaldas menetluses ka kostja. 11.Ringkonnakohus leiab, et eeltoodu osas on maakohtu otsus ebaselge. Maakohus oleks pidanud väljendama selgelt seisukoha, kas 2 500 00 eurot, mis ettemaksuna kostjale tasuti, oli leppetrahv või käsiraha, sest sellest sõltub suures osas kohaldatav õigus. 12.Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul tuleb eristada müügilepingu poolte kokkulepete sisu seonduvalt müügilepingu punktiga 6.4, sest seal sisaldub kaks erinevat olukorda olenevalt lepingu lõppemisest punkt 6.1 toodud alustel. 1) Leppetrahvi maksmise kohustus kaks miljonit viissada tuhat (2 500 000) eurot hiljemalt viieteistkümne (15) päeva jooksul arvates lepingust taganemise jõustumisest. 2) Juhul kui ostja on teinud müüjale lepingu eseme ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga. 13.Käesoleval juhul esines lepingu lõppemisel olukord, et ettemaks ostuhinna osas oli juba tehtud. Seega tuleb analüüsida, kas ettemaks on käsitletav käsirahana. VÕS § 156 lg 1 järgi on käsirahaks ühe lepingupoole poolt teisele lepingupoolele lepingu sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks antud rahasumma, lg 2 kohaselt käsirahaga tagatud lepingu täitmise korral eeldatakse, et käsiraha arvestatakse võlgnetava kohustuse täitmise katteks, täitmise võimatuse korral aga käsiraha tagastatakse. 14.Asjast nähtuvalt oli müügilepingus fikseeritud ettemaksu tegemise eesmärgiks nii lepingu sõlmimise tõendamise kui ka täitmise tagamise eesmärk. See nähtub järgmistest asjaoludest. Kostja on asjas, sh apellatsioonkaebusele esitatud vastuses, esile toonud müügilepingu sõlmimise eelsed läbirääkimised ning asjaolud, kuidas müügilepingu sõlmimiseni jõuti. Hageja müügilepingu sõlmimise eelsete läbirääkimiste asjaoludele vastu ei vaielnud ega teistsuguseid asjaolusid esile ei toonud. Müügilepingu sõlmimise eelselt algselt tasutud ettemaksusumma, seejärel korduvalt ostja palvel edasilükatud müügilepingu sõlmimiseni jõudmine ja täiendava summa ulatuses ettemaksu tasumine ja notariaalse lepingu sõlmimine tõendavad, et esimene eeldus lugeda ettemaks käsirahaks on täidetud. Kuna müügilepingu järgi oli ettemaks müügisumma osa ning kokkuleppe järgi pidi ettemaks jääma müüjale, juhul kui ostjast tulenevalt jääb asjaõigusleping sõlmimata, siis on täidetud ka teine eeldus lugeda ettemaks käsirahaks. 15.Ringkonnakohus leiab seega, et müügilepingu poolte kokkuleppeks oli ettemaksu käsitleda õiguslikus mõttes käsirahana. Kostja on õigesti osutanud ning maakohus on selle otsuses põhjendatult esile toonud, et oluline ei ole see, kas kõnealust summat on lepingus nimetatud

käsirahaks või mitte – määravaks ei ole nimetus, vaid poolte tegelik tahe. Ringkonnakohus toob esile, et kuna olemuslikult on käsiraha näol tegemist lepingu sõlmimisel ette makstud leppetrahviga, kui leping jääb sõlmimata ostjast tulenevatel põhjustel, siis ei ole juhul, kui lepingus nimetatakse käsiraha ka leppetrahviks, tegemist täiesti ebaõige väljendusviisiga. Samas tuleb aga arvestada sellega, et leppetrahvi ja käsiraha regulatsioon seaduses on mõnevõrra erinev, seetõttu juhul, kui käsiraha on lepingus ebaõigelt siiski nimetatud leppetrahviks, nagu see käesoleval juhul oli, tuli õige õigusliku regulatsiooni kohaldamiseks lepingus väljendatut tõlgendada. 16.Maakohus asus otsuses seisukohale, et müügilepingu punkti 6.4 eesmärgiks oli, et lepingu lõppemisel punkti 6.1.1 ja 6.1.2 alusel jääb ettemaks ilma täiendavate tahteavaldusteta müüjale. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga. Maakohus kohaldas sellele seisukohale jõudmiseks õigesti tõlgendamisreegleid, samuti analüüsis asjakohaselt asjas esitatud tõendeid. 17.Maakohus, nõustudes hageja väitega, leidis, et leping lõppes lepingupoolte kokkuleppel. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga täies ulatuses ei nõustu. Kuigi lepingus olid esile toodud alused lepingu lõppemise kohta, st kokkulepped lepingu lõppenuks lugemiseks olid olemas, ei lõppenud leping poolte kokkuleppel VÕS § 207 järgi. Leping lõppes seetõttu, et ostja ei täitnud lepingut. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et asjaõiguslepingut ei sõlmitud müügilepingus märgitud ajal ega ka hiljem ostjast tulenevalt. Seega lõppes leping seetõttu, et ostja keeldus asjaõiguslepingu sõlmimisest. Asjast nähtub, et asjaõiguslepingu sõlmimisest keeldumise põhjuseks oli ostusumma tasumise võimatus. 18.VÕS § 157 lg 1 esimese lause järgi, kui käsirahaga tagatud leping jääb täitmata käsiraha andnud lepingupoole süü tõttu, jääb käsiraha teisele lepingupoolele. Nagu eespool esile toodud, tuvastas maakohus põhjendatult, et ettemaks pidi müüjale jääma ilma täiendavate tahteavaldusteta. Ringkonnakohus on seisukohal, et kuna müügilepingu poolte kokkuleppe eesmärgiks oli ettemaksuna tasuda käsiraha, mitte leppetrahv, siis on hageja väited, et kostjal tuleb ettemaks tagastada põhjusel, et kostja ei ole lepingust taganenud, pole esitanud leppetrahvinõuet ega tasaarvestusavaldust, asjakohatud. Käsiraha õiguslik regulatsioon selliste tahteavalduste tegemist ette ei näe. 19.Poolte vahel on apellatsioonimenetluses jätkuvalt vaidlus ka selles, kas hageja väited vaidlustatud lepingupunktide tühisuse osas ja ettemaksu vähendamise osas on põhjendatud. Kuna tasutud käsiraha jäi kostjale sisuliselt leppetrahvina põhjusel, et ostjast tulenevalt jäi leping täitmata, siis kohaldas maakohus ringkonnakohtu arvates põhjendatult nimetatud vaidluse lahendamiseks analoogia korras leppetrahvi vähendamise kohta sätestatud õiguslikku regulatsiooni. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et käesolevas asjas puudub alus käsiraha vähendamiseks, sest hagejal jäid selle vähendamise aluseks olevad asjaolud tõendamata. 20.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et hagejal oli õigus käesolevas asjas taotleda ettemaksuna tasutu vähendamist. Seega on põhjendatud maakohtu seisukohad, milles maakohus tuvastas, et vaidlustatud müügilepingu punktid ei ole tühised, sh ei ole nad vastuolus seadusega ega heade kommetega. Ringkonnakohus ei korda maakohtu otsuse põhjendusi eelnimetatud osas ja nõustub nendega TsMS § 654 lg 6 alusel.

/allkirjastatud digitaalselt/

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.