Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue 1.Kohtule 12.03.2025. a esitatud hagiavalduse kohaselt allkirjastasid hageja ja Langone Kinnisvara OÜ (edaspidi ka kostja) 30.11.2022 maaklerilepingu. Lepingu kohaselt (p 1.a, vt lisa 1): Käsundiandja teeb Maaklerile ülesandeks Viimsi vald, Rohuneeme küla, Uuetalu tee 8 asuva hoonestamata kinnistu, mis on kantud kinnistusraamatusse, registriosasse number 2676902 (edaspidi Kinnisvara), ostja leidmise ja müügilepingu sõlmimise korraldamise, sealhulgas Lepingu 2. osas märgitud toimingute teostamise (edaspidi Käsund). Käsund loetakse täidetuks Maakleri poolt Kinnisvarale ostja leidmisega või ostjale osutamisega. Kinnisvarale ostja leidmine koostöös LK'ga. Lepingu kohaselt (p 1.b, vt lisa 1): Kinnisvara pakkumishind: 1 400 000 €. Kinnisvara pakkumishind on hind, millega Käsundiandja on nõus Kinnisvara müüma. Kinnisvara pakkumishinda võib muuta Poolte kokkuleppel. Lepingu kohaselt (p 1.c, vt lisa 1): Maaklerile Käsundi täitmise eest makstava tasu suurus on 2 % Kinnisvara tegelikust müügihinnast, millele lisandub käibemaks. Maaklerile tasu maksmise tingimused ja kord on määratud Lepingu 4. osas. Lepingu kohaselt: Maakleri ainuõigus: Maakleril on Käsundi täitmise ainuõigus, st Käsundiandja ei müü Lepingu kehtivuse ajal Kinnisvara kolmanda isiku vahendusel ega ise ilma Maakleri vahenduseta. Müümisena mõistavad Pooled Kinnisvara ostja leidmisele suunatud toiminguid. Ainuõigus ei kehti Käsundiandja eelnevalt kirjalikult fikseeritud isiklikule tuttavale, kellel ei ole Kinnisvara vastu huvi tekkinud Kinnisvara kuulutuse või mistahes Kinnisvara reklaami alusel. Lepingu kohaselt: Juhul, kui Käsundiandja rikub Maakleri ainuõigust, on Maakleril õigus Leping erakorraliselt etteteatamistähtajata üles öelda ja/või nõuda Käsundiandjalt leppetrahvi Lepingu punktis 1.c kirjeldatud Tasu ulatuses Kinnisvara pakkumishinnast. 25.10.2024 kinnistamisavalduse alusel on 28.10.2024 Kinnisvara omanikuks sisse kantud uus omanik, kes ei ole isik, keda hageja oleks kostjale vahendanud. Vastav toiming tehti maaklerilepingu kehtivuse ajal. 31.10.2024 võttis maakleri esindaja MK kostjaga meili teel ühendust ja viitas Maaklerilepingu rikkumisele. 01.11.2024 vastas kostja Maakleri esindajale meili teel, kuid keeldus võtmast vastutust lepingurikkumise eest, viidates, et pretensioonid tuleks selgitamata põhjusel esitada hoopis kolmandale isikule (ehk isikule LK). Hageja leiab, et kostja on rikkunud maaklerilepingu punkti 1.d, mis keelab igasuguse Käsundiandja poolse müügitegevuse ilma maaklerita maaklerilepingu kehtivuse ajal, kuivõrd kostja müüs Kinnisvara ilma hageja vahenduseta. Seega, maaklerilepingu punkti 6.b järgi on hagejal käesoleval juhul õigus nõuda kostjalt leppetrahvi summas 28 000 eurot (2% 1 400 000 eurost). Hageja esitas kostjale 05.11.2024 leppetrahvinõude tähtajaga nõude täitmiseks hiljemalt 12.11.2024. Kostja esindaja vastas 12.11.2024 hagejale, et vastavad nõudele hiljemalt 20.11.2024, kuid etteruttavalt viitasid, et nõudega ei nõustu ja vaidlevad täies ulatuses vastu (vt lisa 5). Kostja esindaja vastas 21.11.2024 hagejale, et kostja nõudega ei nõustu ja viitas justkui hageja oleks hoopis lepingut rikkunud, kuivõrd ei suutnud kinnisvarale ostjat leida (kuigi maaklerilepingus ei ole kohustust maakleril kinnisvarale teatud tähtajaks ostjat leida). Ühtlasi viitas kostja, et maaklerileping on tüüptingimustel sõlmitud leping.

Hageja vaidleb sellele väitele vastu, esitades kohtule kirjavahetuse, mis eelnes maaklerilepingu sõlmimisele, kus on näha, et osapooled arutasid omavahel lepingutingimusi ja ka muutsid neid vastavalt. Ehk kostja oli võimeline mõjutama lepingu tingimuste sisu, mistõttu ei ole maaklerilepingu näol VÕS § 35 lg 1 kohaselt tegemist tüüptingimustel sõlmitud lepinguga. VÕS § 101 lg 1 p 6 järgi võib hageja nõuda kostjalt viivist. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Viivise määr vastavalt seadusele oli perioodil 13.11.2024 - 31.12.2024 12.25% ja perioodil 01.01.2025 – 12.03.2025 11.15%. Kostja vastus 2.Kohtule 5.05.2025. a ja 12.05.2025. a esitatud vastuses vaidleb kostja hagile vastu. Hageja ei ole hageja täitnud lepingulisi kohustusi. Arvestades asjaolu, et hageja enda poolt lepingut ei täitnud, siis on kõik hageja väidetavad nõuded pahatahtlikud ja vastuolus hea usu põhimõttega. Sisuliselt on hagi eesmärgiks saada raha mitte millegi eest, mis omakorda viitab eesmärgile kahjustada kostja huve ja õigusi, mis on vaieldamatult vastuolus nii lepingu kui ka õigusaktide ning nendes sätestatud põhimõtetega. Mis puudutab hageja väidetavat ainuõigust, siis seda hagejal ei olnud. Seda kinnitab nii lepingu punkt 1 d kui ka hagi lisaks 6 olev lepingu eelne kirjavahetus. Käesoleva tsiviilasja puhul ei saa olla vaidlust selles, et hageja ei ole teinud midagi selleks, et kinnistul on uus omanik. Arvestades, et - hageja ei ole mistahes kahju saanud; - hageja on oma majandus- ja kutsetegevuses näidanud ülesse suutmatust lepingut aastate jooksul täita ja hageja ei ole Lepingut täitnud; - reaalne müügihind oli oluliselt väiksem kui 1,4 miljonit eurot, mistõttu on ebaõiglane ja vastuolus hea usu põhimõttega hageja väidetav leppetrahvi nõue, mille summa arvestamise aluseks on võetud 1,4 miljonit eurot; - kuna hageja ei suutnud lepingut aastate jooksul täita, siis on mistahes hageja nõuded vastuolus hea usu põhimõttega; - hageja leppetrahvi nõude rahuldamisel rikastuks hageja alusetult, taotleb kostja hageja leppetrahvi vähendamist mõistliku ja põhjendatud suuruseni, mis on kostja hinnangul 0 eurot. Esimese astme kohtu otsus 3.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda, mõistis välja OÜ-lt Kinnisvarabüroo Uus Maa menetluskulud summas 2 928 eurot Langone Kinnisvara OÜ kasuks, määrates, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (s.o 2 928 eurolt) tuleb täitmisega viivitamisel tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Otsuse põhjenduste kohaselt ei eita hageja seda, et tema kinnistu müügitehingu tegemisel ning ettevalmistamisel ei osalenud. Hageja hinnangul on temal aga tekkinud maaklerilepingu p 6.b alusel leppetrahvi nõue kostja vastu, kuna kostja on rikkunud lepingu punktis 1.d sätestatud hageja ainuõigust müüa vaidlusalune kinnisasi (dtl 13). Kohtule on esitatud hageja ja kostja e-kirjavahetus, mis eelnes lepingu sõlmimiseni (dtl 2333). Kostja on 29.11.2022 e-kirjas avaldanud seisukoha, et ta ei ole nõus, et ei saa ise müüa oma kinnistut. Kostja on avaldanud soovi, et juhul kui hageja kardab, et kliendid pöörduvad kostja poole, siis garanteeritakse talle, et kinnistu müüakse aasta jooksul. Muidu hagejal ei ole kohustusi kostja ees, aga kostjal kohustus on (dtl 24). Maaklerileping, olles üks teenuse asutamise lepinguid, on käsunduslepingu tüüpi leping. Käsunditäitjaiks on maakler, kelle põhikohustuseks on vahendada käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutada sellisele võimalusele. Vahendamine tähendab lepingu sõlmimiseks käsundiandja ja kolmanda isiku kokkuviimist, samuti lepingu

sõlmimiseks vajalike ettevalmistuste tegemist, nagu näiteks lepingu projekti ettevalmistamist, eelläbirääkimiste pidamise korraldamist, vajalike dokumentide ja informatsiooni hankimist jms. (Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2009, lk 103, p 3.1.). Kohtu hinnangul ei ole maakler käesoleval juhul teostanud eelnimetatud toiminguid kahe aasta jooksul lepingu sõlmimisest. Lepingu p 2.b kohaselt pidi maakler teavitama käsundiandjat käsundiandja soovil käsundi täitmise käigust, kuid mitte harvem kui 1 kord kvartalis. Käesolevas menetluses puuduvad tõendid selle kohta, et hageja oleks lepingu p 2.6 sätestatud kohustust täitnud. Kohtu hinnangul on kostja 01.11.2024. a lepingu kehtivalt üles öelnud. Hagejale pidi olema kostja 29.11.2022. a e-kirjast üheselt selge, et kostja soov on jõuda müügitehinguni aasta jooksul lepingu sõlmimisest. Käesoleval juhul ei suutnud hageja täita käsundit ligemale kahe aasta jooksul, jättes samal ajal kostjale esitamata ka lepingu p 2.b sätestatud aruandluse. Kohtu hinnangul tuleb hagejapoolset lepingurikkumist pidada oluliseks. Käesoleval juhul on ka hageja esitanud lepingu ülesütlemise avalduse, kuivõrd hageja hinnangul on kostja rikkunud lepingu punkti d sätestatud hageja ainuõigust kinnistu müümisel. Lepingu p d kohaselt on maakleril käsundi täitmise ainuõigus, st käsundiandja ei müü lepingu kehtivuse ajal kinnisvara kolmanda isiku vahendusel ega ise ilma maakleri vahenduseta. Müümisena mõistavad pooled kinnisvara ostja leidmisele suunatud toiminguid. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole lepingut rikkunud. Ühestki käesolevas menetluses kogutud tõendist ei nähtu, et kostja oleks teinud kinnisvara ostja leidmisele suunatud toiminguid. Ainuüksi asjaolu, et kostja on ilmselt pidanud allkirjastama notariaalse müügilepingu ei saa kohtu hinnangul teha järeldust, et kostja tegi aktiivselt kinnisvara ostja leidmisele suunatud toiminguid maaklerilepingu p d. teise lause tähenduses. Käesoleval juhul on hageja ja kostja sõlminud lepingu, mille p c tagab hagejale maakleritasu 2% kinnisvara tegelikust müügihinnast ning p 6. b. tagab hagejale leppetrahvi 2% pakkumise hinnast, s.o. 1 400 000 eurolt. Kohus on seisukohal, et hageja on käesoleval juhul taganud endale võrdväärse sissetuleku nii olukorraks, kus tal õnnestub müügitehing teha või seda vahendada kui ka selleks puhuks kui see ei õnnestu. Ühestki kohtule esitatud tõendist ei nähtu, et hageja ise seejuures mingeid tegevusi või kulutusi oleks maaklerilepingu täitmiseks teinud. VÕS § 6 lg 2 kohaselt võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu. Hageja on käesoleval juhul jätnud kostjale kahe aasta jooksul mulje nagu ta oleks üritanud enda lepingulisi kohustusi täita ning vahetult enne lepingu tähtaja saabumist esitanud leppetrahvi nõude. Kohtu hinnangul ei ole hageja leppetrahvinõuet esitades käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja apellatsioonkaebus 4.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada täies ulatuses, menetluskulud jätta kostja kanda alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks maakohtule. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakohus võtnud põhjendatud seisukohta poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete suhtes ning on ilma igasuguse põhjenduseta jätnud kõrvale apellandi esitatud asjaolud. Samuti ei ole kohus hinnanud kõiki tõendeid vastastikuses seoses ja motiveeritult ning ei ole tõendite rakendamise alusel tuvastanud asjaolude suhtes materiaalõigust. Kuna maakohus on kaevatava otsuse koostamisel eiranud seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet, tuleb kaevatav otsus tühistada täies ulatuses Lisaks ei ole kohus põhjendanud tõendamiskoormist selles osas, et kas lepingu mittetäitmist peab tõendama vastustaja või lepingu täitmist peab tõendama apellant. Apellant leiab, et kuna

vastustaja väide on, et lepingut ei täidetud, siis peab just vastustaja tõendama lepingu mittetäitmist (ehk näitama, et apellant lepingut rikkus). Maakohus on eeltoodud menetlusõiguse norme rikkunud, sest toimikust nähtuvalt ei ole maakohus võimaldanud pooltel esitada väiteid ja vastuväiteid VÕS § 6 ja § 631 kohaldamise kohta. Alles 06.11.2025 kohtuistungil, kus kohus läks asja sisulise arutamise juurde ja samal istungil selle ka lõpetas, olles asja arutanud vaid pisut üle tunni, esitas kohus tähelepanu apellandile, et apellant annaks selgitusi lepingu täitmise kohta, mida apellant ka tegi, väites, et lepingut täideti korrektselt (vt dtl-d 122-123, 00:16:01-00:20:41). Kohus aktsepteeris juba kohtuistungil ilma igasuguse põhjenduseta vastustaja väite, et apellant ei olnud oma kohustusi täitnud (vt dtl 124, 01:00:41-01:01:42), kuigi apellant vaidles sellele vastu (vt ka dtl 124, 01:01:42-01:02:40). Lõpuks tegigi kohus apellandile üllatusliku otsuse, kus leidis, et apellant ei täitnud oma lepingulisi kohustusi, mis kohtu hinnangul põhjendas nii VÕS § 6 kohaldamist kui ka VÕS § 631 kohaldamist (vt kaevatava otsuse punkte 18 ja 22). Apellant selgitab, et nõustus toona asja sisulise arutamisega, kuivõrd kohus ei avaldanud ühelgi hetkel, et kohus kaalub VÕS § 6 või VÕS § 631 kohaldamist. Juhul, kui kohus oleks seda teinud, siis oleks palunud apellant kohtult täiendavat tähtaega, et tõendada lepingu kohast täitmist. Apellant ei esitanud vastavaid tõendeid, kuna kohus eelnevas menetluses ei viidanud kordagi, et asja lahendamiseks on vastavad asjaolud tähtsad. Apellant sai aru, et asja lahendamiseks on eelkõige tähtis tuvastada, kas vastustaja rikkus maaklerilepingut ning sellest tulenevalt, kas kohaldamisele kuulub leppetrahv, kuivõrd eeltoodu oli apellandi hagi sisuks. Vastus apellatsioonkaebusele 5.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud jätta apellandi kanda. Ringkonnakohtu otsus 6.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada, tsiviilasi tuleb saata uueks arutamiseks maakohtule. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. 7.Poolte vahel puudub vaidlus järgmises: -Hageja ja Langone Kinnisvara OÜ (edaspidi ka kostja) sõlmisid 30.11.2022. a tähtajalise maaklerilepingu, millega kostja tegi hagejale ülesandeks hoonestamata kinnistule ostja leidmise ja müügilepingu sõlmimise hiljemalt 17.11.2024. a (dtl 7-9). - Lepingus leppisid pooled kokku, et maakleri teatud ulatuses käsundi täitmise ainuõiguses. Kokku lepiti, et: käsundiandja ei müü lepingu kehtivuse ajal kinnisvara kolmanda isiku vahendusel ega ise ilma maakleri vahenduseta; müümisena mõistavad pooled kinnisvara ostja leidmisele suunatud toiminguid; ainuõigus ei kehti käsundiandja eelnevalt kirjalikult fikseeritud isiklikule tuttavale, kellel ei ole kinnisvara vastu huvi tekkinud kinnisvara kuulutuse või mistahes kinnisvara reklaami alusel. -Lepingus lepiti ka kokku, et juhul, kui käsundiandja rikub maakleri ainuõigust, on maakleril õigus leping erakorraliselt etteteatamistähtajata üles öelda ja/või nõuda käsundiandjalt leppetrahvi lepingu punktis 1.c kirjeldatud tasu ulatuses kinnisvara pakkumishinnast. -28.10.2024. a kanti kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu uus omanik (dtl 9). -Hageja võttis hagiavalduses õigeks, et tema ei vahendanud kinnistu ostjat kostjale.

-31.10.2024 teatas maakler kostjale, et kostja on lepingut rikkunud. -Kostja teatas 01.11.2024. a hagejale, et lõpetab hagejaga lepingu, kuna hageja on jätnud enda kohustused täitmata (dtl 66). -Hageja esitas kostjale 05.11.2024. a leppetrahvi nõude ja lepingu ülesütlemise avalduse (dtl 11-14). 8.Apellatsioonimenetluses on jätkuvalt poolte vahel vaidlus selles, kas hageja leppetrahvi nõue on põhjendatud. Maakohus leidis otsuses, et kostja poolt lepingu ülesütlemine on põhjendatud ning hageja leppetrahvi nõue on hea usu põhimõttega vastuolus. 9.Nagu eelpool toodud puudub poolte vahel vaidlus selles, et hageja ja kostja sõlmisid maaklerilepingu. Hageja tugines hagi esitades sellele, et kostja rikkus lepingut, st maakleri ainuõigust käsundi täitmiseks (kinnisasja müügiks), mistõttu on kostjal kohus tasuda lepingus kokkulepitud leppetrahv. Hageja tõi hagiavalduses esile, et poolte vahel on vaidlus selles, kas lepingus kokkulepitud maakleri ainuõigus on tüüptingimus. Kostja hageja väitele vastu ei vaielnud. 10.Maakohus ei analüüsinud otsust tehes, kas tegemist võiks olla tüüptingimustega lepinguga ja ringkonnakohtu arvates võis see kaasa tuua ebaõige lõpptulemusega maakohtu lõpplahendi. Ringkonnakohus toob esile järgmise. 11.Kohtul tuleb TsMS § 438 lg 1 järgi omal algatusel kontrollida lepingulise vaidluse korral, kas tegemist on tüüptingimusega. Käesoleval juhul vaidlesid pooled lepingu tingimuste sisu üle, sh oli vaidlus selles kas ja millises ulatuses oli hagejal käsundi täitmise ainuõigus. Kui pooled vaidlevad tüüptingimuste sisu üle, peab kohus kontrollima tüüptingimuste kehtivust ka siis, kui pooled ise ei ole sellele tuginenud (vt Riigikohtu 17. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-56-08, p 13). Maakohus selget hinnangut sellele, kas tegemist võiks olla tüüptingimustega lepinguga, ei andnud. Maakohtu otsuses esitatud viited VÕS § 29 kohaldamisele ja otsuses esitatud seisukoht, et leppetrahvi kokkulepe on vastuolus hea usu põhimõttega viitavad sellele, et maakohtu arvates ei olnud tegemist tüüptingimustega lepinguga, kuid kuna selge seisukoht ja põhjendused, miks ei ole maakohtu arvates tegemist tüüptingimustega lepinguga puuduvad, ei ole võimalik ringkonnakohtul apellatsioonimenetluses maakohtu nimetatud seisukohtade seaduslikkust kontrollida. 12.Seega selleks, et käesolev vaidlus lahendada tuleb esmalt kontrollida, kas tegemist on tüüptingimustega lepinguga. Ringkonnakohtu arvates võib esineda võimalus, et mõni lepingu tingimus ei ole tüüptingimus, sest tingimus räägiti läbi või esines võimalus tingimuse läbirääkimiseks (tingimuse sisu mõjutati või oli võimalik mõjutada), kuid mõni lepingu tingimus on tüüptingimus. Selleks tuleb hinnata poolte esitatud väiteid ja tõendeid. 13.Järgnevalt, kui tegemist on (ka osaliselt) tüüptingimustega lepinguga, siis tuleb tuvastada, kas tüüptingimused on saanud lepingu osaks. Kui tüüptingimused on saanud lepingu osaks, siis tuleb analüüsida, kas tüüptingimused kehtivad, st kas nad on seadusega kooskõlas või tühised. Tüüptingimuse kehtivuse kontrolli raames võib tekkida vajadus tüüptingimusi tõlgendada. Tüüptingimuste tõlgendamisel tuleb kohaldada VÕS § 39. Kui tegemist ei ole tüüptingimusega tuleb vajadusel lepingu tingimust tõlgendada VÕS 29 järgi. Alles siis, kui on tuvastatud kas ja millises ulatuses poolte vahel sõlmitud lepingu tingimused kehtivad ning mis on nende sisu, saab hakata tuvastama, kas lepingut on rikutud. 14.Käesoleval juhul on mõlemad pooled lepingu üles öelnud. Maakohus leidis, et hageja rikkus lepingut, kostja ülesütlemine tõi kaasa õiguslikud tagajärjed, kostja lepingut ei rikkunud (otsuse p 20). Samas leidis maakohus kokkuvõttes, et hageja leppetrahvinõue on hea usu põhimõttega vastuolus ja seetõttu tuleb hagi jätta rahuldamata (otsuse p 22). Maakohus on

esile toonud, et VÕS § 6 lg 2 tulenevalt võlasuhtele ei kohaldata tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu. Asudes seisukohale, et hageja leppetrahvinõue on hea usu põhimõttega vastuolus asus maakohus aga sisuliselt seisukohale, et poolte leppetrahvi kokkulepe kehtib (ei ole tühine), kostja on lepingut rikkunud (sest leppetrahv oli poolte poolt kokku lepitud lepingu rikkumisel) ning lepingu järgi saaks hageja leppetrahvi nõuda, kuid kuna hageja kuritarvitab leppetrahvi nõudeõigust, kaotab ta leppetrahvi nõudeõiguse. Seega on maakohus väljendanud otsuses vastuolulisi seisukohti. 15.Asjas on jäänud tegelikult analüüsimata hageja väide, et kostja rikkus hageja käsundi täitmise ainuõigust. Maakohtu otsuse p-st 20 saab järeldada, et maakohtu arvates ei tõendanud hageja seda, et kostja tegi aktiivselt kinnisvara ostja leidmisele suunatud toiminguid, kuid kuidas need asjaolud seonduvad poolte lepingus kokkulepituga, et käsundiandja ei müü lepingu kehtivuse ajal kinnisvara kolmanda isiku vahendusel ega ise ilma maakleri vahenduseta, [...] ainuõigus ei kehti käsundiandja eelnevalt kirjalikult fikseeritud isiklikule tuttavale, kellel ei ole kinnisvara vastu huvi tekkinud kinnisvara kuulutuse või mistahes kinnisvara reklaami alusel, see asjast ei selgu. Maakohus leidis, et kostja väited hageja poolt lepingu rikkumise kohta on tõendatud, kostja poolt lepingu ülesütlemine on kehtiv, mh seetõttu, et kostja soov oli jõuda kinnistu müügitehinguni ühe aasta jooksul. Maakohus ei ole analüüsinud aga seda, mis põhjusel siis sõlmiti tähtajaline peaaegu 2 aastane maaklerileping, kuigi hageja selle asjaolu esile tõi.

tuleb maakohtul mh selgitada, et kostjal tuleb esile tuua ja tõendada asjaolusid, mis on aluseks leppetrahvi vähendamisele ja hagejal esile tuua ja tõendada asjaolusid, mis selleks alust ei anna. 19.Kohtu antud õiguslik hinnang ei tohi tulla pooltele üllatusena ning kohus peab üldjuhul juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust ning esitada asjaolud ja tõendid (vt nt TsMS § 348 lg-d 1-3, § 351, § 392 lg 1 p-d 1 ja 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1, § 436 lg 4) (vt ka Riigikohtu 23. novembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-16, p 16 ja seal viidatud kohtupraktika). Seejuures on kohtul kohustus osutada õigusnormidele, mida võidakse asjas kohaldada, arvestades, et sellest sõltuvad poolte võimalikud seisukohad ja see, kas ja mida peavad pooled menetluses tõendama (vt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-05, p 19). 20.Ringkonnakohtu hinnangul on võimalik, et menetluslikud rikkumised mõjutasid asja lahendamise tulemust ja ringkonnakohtul ei ole võimalik neid mõistlikult kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamisel või ka selle puudumise esmakordsel tuvastamisel apellatsiooniastmes rikutaks kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata. Seetõttu on asja õigemaks lahendamiseks põhjendatud saata asi tagasi maakohtusse. 21.Vastustaja esitas asjas taotluse 01.06.2026.a istungi protokolli parandamiseks. Apellant vaidles taotlusele vastu. Ringkonnakohus jätab vastustaja taotluse rahuldamata. Istungi protokoll ei ole stenogramm. Asja lahendamiseks tähtsad asjaolud on protokollis kajastatud kooskõlas TsMS § 50 lg-ga 1. Menetluskulude jaotus 22.Menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise otsustab maakohus asja uuel arutamisel. /allkirjastatud digitaalselt/

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.