RE Kinnisvara AS hagi C1 Grupp OÜ vastu 9073,75 euro ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.09.2025 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
C1 Grupp OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
11 015,54 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja RE Kinnisvara AS (registrikood 10462629), lepingulised esindajad vandeadvokaat Piret Kergandberg ja vandeadvokaadi abi Kaidi Tarros Kostja C1 Grupp OÜ (registrikood lepinguline esindaja Olesja Polehhina
Menetluse liik
12722796),
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 08.09.2025 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta otsuse põhjendusi.
2.Jätta C1 Grupp OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta apellatsioonimenetluse kulud C1 Grupp OÜ kanda.
Mõista C1 Grupp OÜ-lt RE Kinnisvara AS kasuks apellatsiooniastme menetluskulud 1210 eurot. Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-25-1409 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.RE Kinnisvara AS (hageja) esitas 27.0.2025 Harju Maakohtule C1 Grupp OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista maaklerlepingust tuleneva tasu 9073,75 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 281,29 eurot ja viivise põhivõlalt 0,05% päevas alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 14.05.2024 maaklerilepingu nr 547842024, mille alusel kohustus maakler vahendama lepingu sõlmimist Tallinnas Kaupmehe tn 14-41 asuva kolmest korterist koosneva korteriomandi müügitehingu eesmärgil. Maakler koostas müügikuulutused, tegi müügitööd kinnisvaraportaalides ja sotsiaalmeedias ning näitas kortereid potentsiaalsetele huvilistele. Maakler tegi aktiivselt müügitööd 2024. a maist kuni oktoobri lõpuni. Kinnisasi oli maakleri pakkumises kogumaksumusega 626 900 eurot.
1.2.Kostja teatas 06.11.2024 maaklerile, et korterites elavad üürnikud ei soovi korterite vaatamist. Üürnike soovidele vastu tulles asus maakler 08.11.2024 otsima virtuaaltuuri loomise võimalusi. Maakler andis kostjale korduvalt teada, et korteritel on mitmeid huvilisi ning rõhutas, et kui kortereid ei ole võimalik näidata, ei ole võimalik jõuda ka müügitehingu sõlmimiseni.
1.3.Kostja teatas 13.11.2024 maaklerile, et on leidnud ostja kõigile kolmele müügis olnud korterile ja samal päeval oli juba toimunud ka müügitehing. Müügitehingu toimumine nähtus ka kinnistusraamatust. Maaklerile on teada, et 13.11.2024 tegi kostja kinnisasja müügitehingu hinnaga 595 000 eurot.
1.4.Maakler esitas 21.11.2024 kostjale nõude tasu maksmiseks. Maakler selgitas, et lepingu p-s 6.4 oli kokku lepitud, et juhul, kui maakler on asunud lepingut täitma, kuid kliendist tuleneva asjaolu tõttu ei saa lepingut edasi täita (sh juhul kui klient taganeb lepingust), kohustub klient tasuma maaklerile senise teenuse osutamise eest 50% tasust. Lepingujärgne maakleritasu oli 2,5% objekti lõplikust müügihinnast, millele lisandus käibemaks. Nõudekirja kohaselt toimus maakleri viimane Kaupmehe tn 14 korteri tutvustus 16.10.2024. Järgneval perioodil oli mitmeid huvilisi, kelle jaoks kostja ei suutnud korterite tutvustamiseks sobivaid aegu võimaldada. Maakler kordas oma nõuet ja arve tasumise vajadust 28.11.2024, 20.12.2024, 10.01.2025 ja 16.01.2025. Kostja keeldus arvet tasumisest põhjendusega, et hageja ei leidnud kinnisasjale ostjat. Kostja arvab ekslikult, et lepingus lepiti kokku tasu maksmises vaid maakleri poolt vahendatud eduka tehingu puhul. Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2-25-1409
2.1.Hageja võttis lepinguga endale kohustuse vahendada lepingu sõlmimist objekti müügi eesmärgil. Vahendamine tähendab lepingu sõlmimiseks käsundiandja (kostja) ja kolmanda isiku kokku viimist, samuti lepingu sõlmimiseks vajalike ettevalmistuste tegemist. Hageja ei täitnud lepingulist kohustust, seega ei ole tal tasu saamise õigust.
2.2.Pooled ei leppinud kokku, et maakleril on õigus maakleritasule ka juhul, kui kostja leiab endale ise lepingupartneri. Ka ei tulene nimetatud kokkulepe maaklerilepingu p-st 6.4. Selline kokkulepe peaks olema lepingus selgelt väljendatud.
2.3.Hageja nõuet ei saa pidada ka maakleri kulude hüvitamise nõudeks võlaõigusseaduse (VÕS) § 667 lg 2 alusel, kuna kulude hüvitamise eeldused ei ole täidetud: 1) hageja ei ole lepingut vahendanud ja 2) pooled ei ole kokku leppinud kulude hüvitamises. Samuti on kulu suurus ülemäärane. Hüvitatavate kulude tavapärane määr on maksimaalselt 10% maakleritasust, mitte 50%, nagu seda näeb ette maaklerilepingu p 6.4. Lepingu p 6.4 on kostja arvates vastuolus seaduse ja hea usu põhimõttega. Maakohtu otsus
3.Maakohus rahuldas 08.09.2025 otsusega hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda ning määras kindlaks kostjale hüvitatavate menetluskulude suuruse.
3.1.Maakohtu hinnangul vastas poolte leping VÕS § 658 lg-s 1 sätestatud maaklerilepingu tunnustele.
3.2.Hageja nõue tulenes pooltevahelise lepingu p-st 6.4, mille kohaselt juhul, kui maaklerifirma on asunud lepingut täitma, kuid kliendist tuleneva asjaolu tõttu ei saa lepingut edasi täita (sh juhul kui klient taganeb lepingust), kohustub klient tasuma maaklerifirmale senise teenuse osutamise eest 50 % tasust. Lepingu p 4.1 kohaselt oli maakleritasu suurus 2,5% objekti lõplikust müügihinnast. Ehkki objekti pakkumishind oli 694 500 eurot (lepingu p 3.1), puudus vaidlus selles, et objekt (korterid) müüdi kokku 595 000 euro eest. Hageja lähtus lepingu p 6.4 alusel esitatud nõudes tegelikust müügihinnast.
3.3.Tegemist ei olnud klassikalise maakleritasu nõudega VÕS § 664 lg 1 mõttes või maakleri kulude hüvitamise nõudega VÕS § 664 lg 2 mõttes. Pooled ei leppinud kokku konkreetselt selles, et maakleril oleks õigus maakleritasule ka juhul, kui kostja leiab ise ostja.
3.4.Maakohus ei nõustunud kostjaga, et lepingu p 6.4 on vastuolus seaduse ja hea usu põhimõttega ega sellega, et täidetud ei ole lepingu p-s 6.4 sätestatud eeldused tasu saamiseks. Maakohus leidis, et lepingu p 6.4 kujutab endast poolte kokkuleppel maakleritasu nõude täpsustamist (RKTKo 13.11.2013, 3-2-1-123-13, p 21). Lepingu p 6.4 ei ole tüüptingimusena tühine ega seadusega vastuolus. Punkt viitab olukorrale, et maakler on omapoolsed lepingus kindlaksmääratud kohustused täitnud, aga lepingu lõplik eesmärk jääb kliendist tulenevatel põhjustel saavutamata. Maakleri kohustused võivad VÕS § 658 lg 1 mõttes piirduda sellega, et ta osutab käsundiandja võimalusele kolmanda isikuga leping sõlmida (RKTKo 30.10.2019, 2-18-1521, p 11). Lisaks ei saa tegemist olla tühise tüüptingimusega VÕS § 42 lg 2 kohaselt, kuna see puudutab tasu maksmise otseseid eeldusi, st lepingu põhilist eset, et millal kostja peab hagejale tegema vastusoorituse hageja soorituse eest. Seega on kokkulepitud tasu maksmise tingimus lubatav ja seda tuleb täita.
3.5.Lepingu sõlmisid kaks äriühingut. Hageja ei kanna riski selle eest, et kostja ei pööranud lepingu sõlmimisel tähelepanu nõude aluseks olevale lepingupunktile ja lähtus teadmisest, et
2-25-1409 maakleritasu tuleb maksta ainult juhul, kui maakler leiab objektile ostja. Maaklerileping on oma olemuselt tasuline leping (RKTKo 30.10.2019, 2-18-1521, p 11). Kostja ei saanud eeldada, et maakler teeb oma tööd tasuta.
3.6.Leping näeb ette mõlemale lepingupoolele kohustused. Maakleri kohustused on kokku lepitud lepingu p-s 7.1, sh objekti reklaamimine, kliendile lepingu täitmise kohta informatsiooni andmine, kliendi nõustamine müügiga seotud küsimustes, müügitehingu ettevalmistamine, notaribüroos müügilepingu sõlmimisel viibimine. Vaidlus puudus selles, et maakler reklaamis objekti (sh avaldas müügikuulutused), andis kliendile lepingu täitmise kohta informatsiooni ja nõustas klienti müügiga seotud küsimustes. Asjas esitati pooltevaheline kirjavahetus. Hageja väitel nõustas ta kostjat hinna alandamise küsimuses. Kostja kinnitas istungil, et müügiperioodil alandati hinda korduvalt.
3.7.Kostja kohustused sisaldusid lepingu p-s 7.2. Lepingu p 7.2.5 kohaselt pidi klient tegema kõik endast oleneva, et maaklerifirma saaks edukalt lepingut täita, sh võimaldama maaklerifirmal objekti potentsiaalsetele ostjatele tutvustada. Vaidlus puudus selles, et kostja keeldus novembris 2024 korterite edasisest näitamisest, viidates sellele, et üürnikud on pahased, et võõrad inimesed nende kodus käivad. Arusaadavalt ei olnud maakleril võimalik objekti müügiks pakkuda, kui huvilistel ei lubata objekti üle vaadata. Samuti puudus vaidlus selle üle, et kostja müüs korteri ligi 100 000 eurot soodsamalt maaklerilepingus kokkulepitust. Ei saa välistada seda, et hagejal oleks olnud võimalik leida korteritele ostja soodsama hinna eest ja maaklerilepingu eesmärk täita (seda enam, et huvilisi oli ka müügiks lepingus ettenähtud hinnaga). Kostja rikkus kohustust mitte otsida ostjaid iseseisvalt (p 7.2.4). Seega oli kostja poolne koostöö puudumine ja endapoolne korterite müük põhjuslikus seoses hagejapoolse lepingu täitmise võimatusega. Eelnimetatud kostjapoolsete kohustuste rikkumine sisuliselt välistas korterite müügi maakleri vahendusel.
3.8.Hageja tasunõude rahuldamist ei välista see, et objekti ei õnnestunud müüa pikema aja jooksul. Kostja viitas küll objekti edutule müümisele pikema aja jooksul (koostöö algas juba 2023. a lõpus), kuid kostja rahulolematus hageja tehtud tööga ei kajastu kostja käitumises. Kostja sõlmis hagejaga lepingu 14.05.2024, s.o ligi pool aastat pärast poolte koostöö algust. Kostja sõlmis hagejaga sarnastel tingimustel maaklerilepingu (sh samas sõnastuses p 6.4, v.a protsendi määr) ka teise objekti suhtes 04.09.2024, st ajal, kui hageja oli tegelenud Kaupmehe tn 14 objekti müügiga kostja väitel ligi 2 aasta jooksul. Kostja ei ole maaklerilepingut üles öelnud ega muul viisil hagejale teatanud, et ta hageja poolt enam lepingu täitmist ei soovi. Seega olid lepingu p-st 6.4 tulenevad tasu saamise eeldused täidetud.
3.9.Lepingu p-st 6.4 tulenevat tasu suurust ei saa pidada ebamõistlikult suureks, arvestades maakleripoolsete kohustuste täitmist, kliendi kohustuste rikkumist ja müügihinda. Objekti müügihinna 595 000 euro puhul oleks maakleri poolt tehingu vahendamisel maakleritasu olnud 2,5% müügihinnast. Lepingu p-st 6.4 tulenev tasu on sellest 50%, s.o 9073,75 eurot (käibemaksuga).
3.10.Alternatiivselt oli maakohtu hinnangul võimalik lepingu p 6.4 sätestatud tasu nõuet kvalifitseerida leppetrahvi nõudena VÕS § 158 lg 1 mõttes. Lepingu p 6.4 eesmärk võiks olla mh distsiplineerida klienti täitma endapoolset kaasaaitamiskohustust ja näha ette tagajärg kliendipoolse rikkumise puhuks. Selliselt oli kokkuleppe sisuks leppetrahvi tasumine olukorras, kus lepingu täitmine osutub võimatuks tulenevalt kliendi (kostja) käitumisest. Seda ei saanud maakohtu arvates pidada ebamõistlikuks, arvestades maaklerilepingu olemust ja eesmärki. Samuti ei saanud pidada ülemääraseks leppetrahvi suurust (VÕS § 42 lg 3 p 5), kuna leppetrahvi suurus on pool lepingus kokku lepitud maakleritasu suurusest. Lepingust
2-25-1409 tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu ei ole teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud, samuti ei ole kaldutud kõrvale seaduse olulisest põhimõttest (VÕS § 42 lg 1). Leppetrahvi nõue esitati mõistliku aja jooksul (VÕS § 159 lg 2). Kostja rikkus lepingu p-st 7.2.4 ja 7.2.5 tulenevaid kohustusi. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks või teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
4.1.Maakohus tõlgendas vääralt materiaalõiguse norme, asudes seisukohale, et hagejal on õigus saada maakleritasu töö eest, mida ta ei ole teinud. Maakohus hindas tõendid ühekülgselt ja jättis arvestamata kostja väidetega, põhistamata sealjuures, miks ta nende väidetega ei nõustu.
4.2.Hageja kohustus on sätestatud maaklerlepingu p-s 1.1, mille alusel kohustub maaklerifirma vahendama lepingu sõlmimist objekti müügi eesmärgil. Hageja ei täitnud oma kohustust, st ei vahendanud lepingu sõlmimist.
4.3.Kostja ei nõustu maakohtuga, et pooled võivad maakleritasu nõuet täpsustada. Maakohtu järeldus on vastuolus otsuses viidatud Riigikohtu seisukohaga. Maakohus tõlgendas vääralt nii poolte vahel sõlmitud lepingut kui ka Riigikohtu seisukohta VÕS § 658 lg 1 osas.
4.4.Kostja ei nõustu maakohtuga, et hageja kohustused tulenesid maaklerlepingu p-st 7.1, kuna pooled ei sõlminud klassikalist teenuse osutamise lepingut. Kostja ei ole kunagi maaklerilepingu p-s 7.1 ega selle alapunktides toodud teenuseid tellinud.
4.5.Vastuoluline on maakohtu järeldus, et kostja ei ole maaklerilepingut üles öelnud ega muul viisil hagejale teatanud, et ta ei soovi enam hageja poolt lepingu täitmist. Lepingu p-st 6.4 tulenevat tasu oleks hageja nõudnud ka juhul, kui kostja oleks lepingust taganenud või selle üles öelnud.
4.6.Maakohus ei põhjendanud enda järeldust, et hageja nõue ei ole ebamõistlikult suur. Ei saa väita, et hageja oleks teinud ulatuslikku tööd. Hageja andmebaasi väljavõttest tulenevalt ei pingutanud maakler eriti objekti müümise eesmärgil, toimus tavapärane (pigem tagasihoidlik) suhtlus huvilistega. Väidetavad kostja rikkumised ei ole samuti aluseks nii suure maakleritasu väljamõistmiseks, kuna hagejale oli algusest peale teada, et korterites elavad üürnikud ning hageja pidi arvestama, et võivad tekkida probleemid üürnikega ja seda olukorras, kus korterite näitamised toimusid pika aja jooksul.
4.7.Kostja hinnangul ei ole pooled leppetrahvis kokku leppinud. Kui asuda seisukohale, et tegemist on leppetrahviga, siis on tegemist ebamõistlikult suure leppetrahviga. Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
2-25-1409
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi. Osas, milles ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ei muuda, nõustub ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid.
7.Kostja leiab, et hageja ei täinud maaklerilepingust tulenevat kohustust ja see kohustus ei jäänud täitmata kliendist (kostjast) tuleneva asjaolu tõttu. Kostja leiab, et kuna maakler ostjat ei leidnud, siis ei saanud tekkida olukord, kus kostjast tulenevalt oleks leping jäänud sõlmimata.
7.1.Lepingu p 6.4 kohaselt, kui hageja on asunud lepingut täitma, kuid kliendist tuleneva asjaolu tõttu ei saa seda edasi täita, kohustub klient tasuma hagejale senise teenuse osutamise eest 50% tasust. Tasu on lepingu p 4.1 kohaselt 2,5% objekti lõplikkust müügihinnast ja sellele lisandub käibemaks. Pooled ei vaidle selle üle, et korterite lõplik müügihind oli 595 000 eurot.
7.2.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et lepingu p 6.4 käsitleb olukorda, kus maakler on omapoolseid lepingus kindlaksmääratud kohustusi täitma asunud, aga lepingu lõplik eesmärk jääb kliendist tulenevatel põhjustel saavutamata. Maakleri kohustused tulenevad lepingu p-st 7.1. Hageja on tõendanud ning pooled ei vaidle selle üle, et maakler täitis omapoolseid kohustusi (reklaamis objekti, andis müüjale lepingu täitmise kohta informatsiooni, nõustas kostjat, näitas huvilistele kortereid). Samuti ei vaidle pooled selle üle, et 2024 novembrist keeldus kostja hagejale korterite näitamisest, sest see häirib kostja üürnikke. Olukorras, kus hageja ei saa potentsiaalselt huvitatud isikutele kortereid näidata, ei ole hagejal võimalik saavutada ka müügilepingu sõlmimist. Olgugi, et hageja oli teadlik, et korterites elavad üürnikud, on üürilepingud üürnikega sõlminud kostja, kelle ülesanne oli lepingu kohaselt tagada korterite tutvustamise võimalus. Seega asjaolu, et hageja teadis korterite üürnike olemasolust, ei välista hageja nõuet. Lepingu p 7.2.5 järgi oli kostja kohustatud tegema endast kõik oleneva, et hageja saaks lepingut täita, sh võimaldama hagejal korteriomandeid potentsiaalsetele ostjatele tutvustada. Nimetatud kohustust on kostja rikkunud.
7.3.Lepingu p 7.2.4 järgi oli kostjal keelatud iseseisvalt või kolmandate isikute kaudu korteritele ostjat otsida ning oli kohustatud hoiduma kolmandatele isikutele korteriomandi omandi üle andmisest ilma kostja vahenduseta. Seega olid pooled sõlminud maaklerilepingu, milles sisaldus hageja ainuvahendusõigus. Kostja rikkus ka seda kohustust.
7.4.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et eelnimetatud lepingusätete rikkumise tõttu ei olnud lepingu eesmärgi saavutamine hagejal kostjast tulenevate asjaolude tõttu võimalik. Hageja on nõudnud lepingu p-s 6.4 sätestatud tasu õigustatult. Apellatsioonkaebuse väide, et hageja saaks tasu nõuda üksnes siis, kui ta on osundanud potentsiaalsele ostjale või lepingut vahendanud, ei ole põhjendanud. Lepingu p 6.4 kohaldamise eelduseks on olukord, kus hageja seda kostjast tuleneval põhjusel teha ei saa.
7.5.Nõustuda ei saa ka väitega, et lepingu p-s 7.1 nimetatud teenuseid ei ole kostja tellinud, sest need on tavapärased maakleri kohustused. Viidatud sättes kokku lepitud teenuste osutamisega on hageja asunud lepingut täitma, mis on ka lepingu p 6.4 kohaldamise eelduseks. Ka asjaolu, et hageja ei teinud väidetavalt kostjale ettepanekuid hinna
2-25-1409 alandamiseks, ei välista hageja tasunõuet. Korteriomandi hind oli kokku lepitud lepingu p-s 3.1 ning hageja pidi sellest lähtuma. Liiati on kostja maakohtu 10.07.2025 istungil kinnitanud, et kahe aasta jooksul alandati hinda korduvalt (dtl 133, ajamärk 00:30:39).
7.6.Eeltoodust tulenevalt ei pea ringkonnakohus põhjendatuks ka apellatsioonkaebuse etteheidet, et maakohus ei ole analüüsinud, milline roll oli maakleril lepingu sõlmimisel kostja leitud ostjaga. Vaidlusaluse lepingu p 6.4 kohaldamise eelduseks ei ole see, kas leping sõlmiti hageja vahendatud või leitud ostjaga. Hageja vahendatud lepingu puhul rakenduks lepingu p-s 4.1 kokku lepitud maakleritasu täismäär (2,5% müügihinnast). Seda aga hageja siinses menetluses ei nõua.
8.Pooled vaidlevad ka selle üle, kas lepingu p 6.4 sätestab tasu või leppetrahvi maksmise kohustuse.
8.1.Seadus ei võimalda tuvastada õigussuhet üksnes kirjalikult vormistatud lepingu pealkirja või selles kasutatud terminite alusel (RKTKo 12.10.2023, 2-21-7989/94). Vaidlusaluse kokkuleppe õigusliku iseloomu kindlaksmääramine eeldab selle tõlgendamist kooskõlas VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreeglitega (RKTKo 28.10.2020, 2-17-17756/159, p 15). Seega sõltumata asjaolust, kas pooled nimetavad lepingus kokkulepitud raha maksmise kohustust tasuks, leppetrahviks või muuks, tuleb kohtul õigussuhte kvalifitseerimisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest või sellest, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg-d 1 ja 4). VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tahtest ning kui ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, siis tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg 4). VÕS § 29 lg 5 järgi tuleb tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi (p 1), tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (p 2), lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (p 3), lepingu olemust ja eesmärki (p 4), vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust (p 5) ning tavasid ja lepingupoolte vahelist praktikat (p 6).
8.2.Pooled on kokku leppinud maakleritasu maksmises lepingu p-s 4.1, mille täitmist hageja siinses menetluses ei nõua. Asjaolude kohaselt nõuab hageja poolt kokkulepitud tasust lepingu p 6.4 alusel, sest kostja põhjustas olukorra, kus hagejal ei olnud võimalik oma kohustusi täita. Pooled ei ole menetluses esile toonud asjaolusid, mis võimaldaksid poolte ühist tahet tuvastada. Esile ei ole toodud, et lepingupooled oleksid lepingueelsete läbirääkimiste käigus nimetatud punkti eraldi käsitlenud ja varasemalt ei ole seda punkti ka kohaldatud. Kostja väidab, et lepingu p-s 6.4 ei olnud kokku lepitud leppetrahvis, vaid tasus ning kajastatud tasukokkulepe on vastuolus seadusega. Hageja on leidnud, et lepingu p 6.4 eelduseks on asjaolu, et hageja oli asunud lepingut täitma ja ta ei saanud kostjast tulenevatel asjaoludel lepingut edasi täita. Mõlemad eeldused olid hageja hinnangul täidetud. Poolte esitatud nägemus lepingu p-st 6.4 on seetõttu vastuoluline. VÕS § 158 lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Seega on leppetrahv olemuslikult seotud lepingu rikkumisega, millisel juhul on rikkunud pool kohustatud teisele poolele tasuma lepingus määratud rahasumma. Ringkonnakohus leiab, et kuigi pooled nimetavad lepingu p-s 6.4 kokku lepitut tasu maksmiseks, on olemuslikult tegemist leppetrahvikokkuleppega. Mõistlik isik mõistab sätet selliselt, et pool tasust makstakse juhul, kui hageja on küll lepingut täitnud, kuid kostjast tulenevatel põhjustel ei ole hagejal seda võimalik täita selliselt, et saaks vahendada müügilepingut. Ringkonnakohus leidis ülal, et kostja on rikkunud lepingu p-te 7.2.4 ja 7.2.5, mis viis olukorrani, kus hagejal ei olnud võimalik lepingut täita. Seega leiab
2-25-1409 ringkonnakohus, et tõlgendades lepingu p 6.4 olemust ja eesmärki kooskõlas VÕS § 29 lg 5 pga 4, on punkti eesmärgiks on tagada, et kui hageja on tegelikult teenuseid osutanud, kuid lepingu eesmärgi täitmine jääb kostjast tulenevalt saavutamata, saab hageja siiski poole kokkulepitud maakleritasust. Sellest tulenevalt jätab ringkonnakohus maakohtu otsusest välja põhjendused, milles maakohus leidis, et tegemist oli tasukokkuleppega teenuste eest.
8.3.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus pidas võimalikuks hageja nõuet kvalifitseerida leppetrahvinõudeks ja leidis, et leppetrahvi suurus ei ole ebamõistlik. Vaidlusalune leping nägi ette leppetrahvi maksmise juhul, kui hageja on teenuse osutamist alustanud, kuid ei saa lepingut lõpuni täita. Hageja on tõendanud, et on perioodil 16.09.2022–15.11.2024 tegelenud aktiivselt korteritele ostja otsimisega, sh suhelnud arvukalt huvilistega, näidanud kortereid, rääkinud huvilistega läbi, reklaaminud objekti (dtl 146–151). Seejuures nähtub asja materjalidest, et korteriomandil puudus kasutusluba ning kuna korteriomand oli ehitatud kolmeks eraldi korteriks, müüdi neid kortereid kaasomandi mõttelise osana. Kliendiprogrammi sissekannetest võib järeldada, et mitmed huvilised on seetõttu ostusoovist loobunud, s.o tegemist oli ringkonnakohtu hinnangul keskmisest raskemini realiseeritava kinnisasjaga. Hageja esitatud kliendihaldusprogrammi väljavõttest nähtuvalt on hageja teenuse osutamises olnud aktiivne ning teenuseid kostjale tegelikult osutanud.
9.Ringkonnakohus ei nõustu ka sellega, et leppetrahvikokkulepe oleks tüüptingimusena tühine. VÕS § 35 lg 1 sätestab, et tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Menetluses ei ole esile toodud selliseid asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et leppetrahv oleks VÕS § 42 lg 3 p 5 mõistes ebamõistlikult suur või esineks VÕS § 42 lg 3 alapunktides esile toodud tühisuse alus. Lepingu p-s 6.4. sätestatud leppetrahvi maksmise kohustus tekib üksnes juhul, kui hageja on tegelikult lepingu alusel teenust osutanud ning seejuures saab hageja maakleritasust üksnes poole. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole leppetrahvi suurus (50% tasust) ebamõistlik, eriti arvestades asjaolu, et hageja osutas kostjale kahe aasta vältel aktiivselt teenust. Kuivõrd lepingu p 4.1 kohaselt oli maakleritasu 2,5% müügihinnast ja leppetrahv on maakleritasust pool, on selle suuruseks 1,25% müügihinnast. Võttes arvesse hageja osutatud teenuste mahtu ja asjaolu, et hageja osutas teenuseid tegelikkuses enam kui kahe aasta jooksul, et saa ringkonnakohtu hinnangul leppetrahvi pidada ebamõistlikult suureks ja üksnes leppetrahvi suurus ei saa kaasa tuua tüüptingimuse tühisust.
10.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti rahuldanud hageja viivisenõude. Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et lepingu p-s 6.6 kokku lepitud viivis nähakse ette üksnes tasu, aga mitte leppetrahvi maksmise kohustuselt. Seetõttu on kostja arvamusel, et maakohus on hageja viivisenõude ebaõigesti lepingu p 6.6 alusel rahuldanud.
10.1.Ringkonnakohtu hinnangul tuleb ka viivisekokkulepet (lepingu p 6.6) tõlgendada VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreegleid järgides. Tasu, leppetrahvi ja viivise kokkulepped on lepingus sõnastatud järgmiselt: „4.1. Käesoleva Lepingu järgne maakleritasu on 2,5% (kaks koma viis), objekti lõplikust müügihinnast, edaspidi nimetatud Tasu. Tasu summale lisandub käibemaks. Tasu maksmise tingimused on pooled kokku leppinud käesoleva Lepingu punktis 6.“
2-25-1409 „6.4. Juhul, kui Maaklerifirma on asunud Lepingut täitma, kuid Kliendist tuleneva asjaolu tõttu ei saa Lepingut edasi täita (sh. juhul kui Klient taganeb Lepingust), kohustub Klient tasuma Maaklerifirmale senise teenuse osutamise eest 50 % Tasust.“ „6.5. Maaklerifirma esitab Kliendile Tasu maksmiseks kirjalikku arve. Arve kuulub tasumisele hiljemalt 3 tööpäeva jooksul.“ „6.6. Tasu maksmisega viivitamise eest on Maaklerifirmal õigus nõuda viivise maksmist 0,05 (null koma null viis) % tasumata summalt iga viivitatud kalendripäeva eest.“
10.2.Ringkonnakohtu hinnangul pidi mõistlik isik lepingu p-s 6.6 nimetatud viivisekokkulepet mõistma selliselt, et seda peab tasuma nii lepingu p 4.1 märgitud tasu kui ka lepingu p-s 6.4 märgitud leppetrahvi (mida on lepingus samuti nimetatud tasuks) puhul. Asjaolu, et kohus on lepingu p-s 6.4 tasuna nimetatud summa õiguslikult kvalifitseerinud leppetrahviks, ei mõjuta siinses asjas seda, kuidas sarnastel asjaoludel sarnane isik viivisekokkulepet mõistma pidi. See on ette nähtud igasuguse tasuna nimetatud raha maksmise kohustuse eest, seejuures paikneb viivisekokkulepe ka koheselt lepingu p 6.4 järel – esmalt määratledes arve esitamise kohustuse ja tasumise tähtpäeva ning seejärel kehtestades viivisemäära. Lepingut kogumis hinnates pidi mõistlik isik sarnastel asjaoludel mõistma, et viivis kokkulepitud määras kuulub tasumisele ka lepingu p 6.4 alusel nõutavalt leppetrahvilt. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
11.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.
12.Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
12.1.Apellatsioonimenetluses on hageja palunud mõista kostjalt välja menetluskuluna õigusabikulu 1210 eurot (käibemaksuta). Kostja vastuväiteid ei esitanud.
12.2.Hageja 26.05.2026 menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejal kulunud õigusabile kokku 5 tundi 30 minutit. Ringkonnakohus leiab, et hageja menetluskulude nimekirjas välja toodud ajakulu maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebuse analüüsimiseks ning vastuse koostamiseks kokku 5 tundi 15 minutit ja menetluskulude nimekirja koostamiseks 15 minutit, on menetlustoimingute ja -dokumentide sisu ja mahtu ning tsiviilasja keerukust arvestades põhjendatud ja vajalik.
12.3.TsMS § 175 lg 1 alusel esindatava huvides toimingu tegemisel kohaldatav põhjendatud tunnitasu suurus sõltub eelkõige asja ja vastava toimingu keerukusest ja mahukusest, samuti esindaja kvalifikatsioonist ja menetluse kestusest. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (RKTKm 24.01.2024, 2-21-9796, p 18). Hageja õigusteenuse tunnitasu 220 eurot (käibemaksuta) ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.
12.4.Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulu 1210 eurot (5,5 × 220).
2-25-1409
13.Vastavalt hageja taotlusele tuleb kostjal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.
14.Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.