Viru-Nigula vald, X linn, XXXXXX korteriühistu avaldus äraolijate vara võõrandamise nõusoleku saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 16. juuni 2026. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Viru-Nigula vald, X linn, XXXXXX korteriühistu määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Viru-Nigula vald, X linn,
XXXXXX
korteriühistu (registrikood XXXXXXXX), lepinguline esindaja Maarika Kutser Puudutatud isikud:
1.Aleksei Kim (sünd XXXXXX)
2.Svetlana Kim (sünd XXXXXX)
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 16. juuni 2026. a määrus osaliselt osas, milles maakohus andis Viru-Nigula vald, X linn, XXXXXX korteriühistule vara hooldajana õiguse võõrandada Viru-Nigula vallas, X linnas, XXXXXX asuv korteriomand nr 1, reg-osa nr XXXXXXXX mitte vähem kui 8600 euroga. Jätta muus osas maakohtu määrus muutmata. Rahuldada Viru-Nigula vald, X linn, XXXXXX korteriühistu määruskaebus.
„2.1. Võtta menetlusse äraolijate Aleksei Kimi ja Svetlana Kimi vara hooldaja ViruNigula vald, X linn, XXXXXX korteriühistu avaldus vara võõrandamise nõusoleku saamiseks.
2.2.Rahuldada avaldus ja anda Viru-Nigula vald, X linn, XXXXXX korteriühistule vara hooldajana õigus võõrandada Viru-Nigula vallas, X linnas, XXXXXX asuv korteriomand nr 1, reg-osa nr XXXXXXXX, turuhinnaga.
2.3.Vara võõrandamisest saadud vahendite arvel tuleb esimeses järjekorras tasuda võõrandamisega seotud kulud, teiseks korteriomandiga seotud võlad/kohustused ning seejärel vara hooldaja ülesannete täitmisest tekkinud muud võimalikud kulud. Kui eelnimetatud toimingutest jääb veel alles vabu vahendeid, siis tuleb need deponeerida vara hooldajal selleks eraldi avatud arvelduskontol.
2.4.Kohustada hooldajat esitama kohtule aruanne (koos asjakohaste dokumentide lisamisega) ühe kuu jooksul võõrandamistehingu tegemisest.
2.5.Määrus toimetada kätte avaldajale ja väljaandes Ametlikud Teadaanded teate avaldamisega puudutatud isikutele. Määruskaebust ei saa esitada pärast viie kuu möödumist määruse teatavaks tegemisest hooldajale.“
3.Jätta menetluskulud Viru-Nigula vald, X linn, XXXXXX korteriühistu kanda. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Viru-Nigula vald, X linn, XXXXXX korteriühistu (avaldaja) esitas 14. mail 2026 Viru Maakohtule avalduse äraolijate Aleksei Kimi ja Svetlana Kimi vara turuhinnaga võõrandamiseks nõusoleku saamiseks. Avalduse ja selle 15. juunil 2026 esitatud täienduse kohaselt on avaldaja määratud maakohtu 15. juuni 2020. a määrusega Aleksei Kimi ja Svetlana Kimi (äraolijad) vara hooldajaks. Äraolijate vara hulka kuulub korteriomand asukohaga Viru-Nigula vald, X linn, XXXXXX-1 (registriosa nr XXXXXXXX). Äraolijate võlgnevus korteriühistu ees on avalduse esitamise seisuga 8087 eurot. Avaldaja on seisukohal, et kuna äraolijate naasmine oma vara juurde on ebatõenäoline, siis on võla suurenemise vältimiseks põhjendatud vara võõrandamine. Avaldaja sai alates 2021. a juulist korteri üürile anda, kuid käesoleva aasta märtsis üürnik suri ning sellest ajast seisab korter tühjana. Kuna korter on väga halvas seisukorras, ei ole võimalik seda uuesti üürile anda ning selleks, et muuta korter elamiskõlblikuks, tuleks teha täiendavaid kulutusi vähemalt mitme tuhande euro väärtuses. Avaldaja soovib nõusolekut vara võõrandamiseks turuhinnaga, ekspertarvamuse kohaselt on korteri turuväärtuseks 8600 eurot.
kohtule
esitatud
MAAKOHTU SEISUKOHT
2.Maakohus rahuldas 16. juuni 2026. a määrusega avalduse ja andis avaldajale vara hooldajana õiguse võõrandada Viru-Nigula vallas, X linnas, XXXXXX asuv korteriomand nr 1, reg-osa nr XXXXXXXX, turuhinnaga, kuid mitte vähem kui 8600 euroga. Maakohus määras, et vara võõrandamisest saadud vahendite arvel tuleb esimeses järjekorras tasuda võõrandamisega seotud kulud, seejärel korteriomandiga seotud võlad/kohustused ning edasi vara hooldaja ülesannete täitmisest tekkinud muud võimalikud kulud. Kui eelnimetatud toimingutest jääb veel alles vabu vahendeid, siis tuleb need deponeerida vara hooldajal selleks eraldi avatud arvelduskontol. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 516 lg 4 kohaselt annab hoolduse seadmise määrus hooldajaks määratud isikule seaduses sätestatud ulatuses hooldatava vara käsutamise õiguse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 18 lg 2 järgi peab hooldaja tegutsema, lähtudes teadmata kadunud isiku huvidest, valitsema tema vara heaperemehelikult ja tagama selle säilimise. Hooldaja annab varast ülalpidamist isikule, keda teadmata kadunud isik on seaduse kohaselt kohustatud ülal pidama, ning maksab teadmata kadunud isiku võlad. TsÜS § 18 lg 3 sätestab, et teadmata kadunud isiku vara hooldaja võib teadmata kadunud isiku vara vallata, kasutada ja käsutada kohtu määratud tingimustel. Teadmata kadunud isiku kinnisasjaõigust võib hooldaja käsutada ainult kohtu loal. Alates 2018 alanud hoiumeetme kohaldamise taotlemisest ei ole avaldaja ega kohus äraolijatega reaalset kontakti saanud. Täna ei toimi ka elektronposti aadressid. Eesti rahvastikuregistris nende elukoha andmed puuduvad. Puudutatud isikutele avaldab kohus käesoleva määruse väljaandes Ametlikud Teadaanded, seeläbi on neile tagatud võimalus nii teada saada menetlusest kui edasikaebe võimalusest. Üldteadaolevalt kortermajades osutatud teenuste eest omanike poolt tasumata jätmine mõjutab kõigile ülejäänud omanikele teenuste osutamist. Ühistu raha laekub vaid omanike maksetest ning ühel hetkel on olukord, kus suurvõlgniku tõttu lõpetab teenuse osutaja teenuste osutamise ja seeläbi saavad kahjustada ülejäänud korteriomanike huvid, aga ka võlglasteks olevate korteriomanike enda huvid ja vara, kui seda nt talvel ei köeta või kui veetorude korrasolekut ei ole võimalik kontrollida ega tagada. Võimalik avariiolukord kahjustab nii korteriomanike endi kui teiste ühistu liikmete vara. Asja materjalidest on ilmselgelt arusaadav, et võlgnikud oma varast ei huvitu, ja seda mitte ainult seeläbi, et nad ei täida rahalisi kohustusi, aga eelkõige seeläbi, et nad ei ole oma vara ka sihipäraselt elamiseks või väljaüürimiseks kasutanud-korraldanud. Maakohus leidis, et olukorras, kus vara omanikud ei tunne aastaid enda omandi vastu huvi ja see hoolimatus-huvipuudus omanike tegevusetusena üksnes suurendab kohustusi korteriühistu ees ja on kaasomandisse kuuluvate osade nõuetekohase toimimise mõttes teatavates olukordades reaalselt ohtu tekitav nii omanike enda kui teiste isikute varale, peab olema võimalik see vara võõrandada hoolivamale omanikule. Asja materjalide kohaselt on vara turuhind tänase seisuga 8600 eurot. Maakohus pidas usutavaks, et selleks hetkeks, kui toimub vara võõrandamine, võib see kõikuda nii üles- kui allapoole, sellele vaatamata pidas maakohus põhjendatuks siduda võõrandamise nõusolek konkreetse minimaalse turuväärtusega. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda.
MÄÄRUSKAEBUS
3.Avaldaja esitas maakohutu määruse peale määruskaebuse, milles vaidlustab maakohtu määruse osas, millega maakohus andis avaldajale vara hooldajana õiguse võõrandada korteriomand mitte vähem kui 8600 euroga. Avaldaja esitatud Kinnisvarabüroo Uus Maa koostatud ekspertarvamuse kohaselt oli vara turuväärtus 8. juuni 2026. a seisuga 8600 eurot. Maakohus möönis, et peab usutavaks, et selleks hetkeks kui toimub vara võõrandamine, võib korteri väärtus kõikuda nii üles kui ka allapoole, kuid sidus siiski nõusoleku konkreetse minimaalse turuväärtusega. Avaldaja leiab, et kui kohtumääruses on sätestatud võõrandamise minimaalne hind, on korteri realiseerimine oluliselt raskendatud ning korteriühistule tekib põhjendamatuid lisakulusid. Samal ajal kui korteriomandil lasuv võlgnevus kasvab, ei pruugi kohtumääruses sätestatud hinnaga olla võimalik varale ostjat leida ning võib tekkida vajadus tellida vara väärtuse tõendamiseks uus eksperthinnang ning pöörduda uuesti kohtusse ja taotleda luba võõrandada vara odavamalt, millega kaasnevad täiendavad kulud. Kohtumääruse sõnastus – turuhinnaga, kuid mitte vähem kui 8600 euroga, on vastuoluline. Vara turuväärtus on 8600 eurot hindamise ajal, kuid müügitehingu toimumise päeval võib turuväärtus olla teine ning seda ei ole võimalik prognoosida. Ekspertarvamuse punktis 6 on fikseeritud, et hindamistulemuse täpsus on hinnatava vara turusegmendi osas antud piirkonnas tavapärane +- 10% ning müügiperioodi pikkuseks võib prognoosida kuni kuus kuud. Kuue kuu pärast võib turusituatsioon olla oluliselt muutunud ning ka praegusel hetkel võib ekspertarvamuses märgitud hindamistulemuse täpsust arvestades olla korteri turuväärtus 7740 eurot. Ka sellise hinnaga ei ole võimalik korterit võõrandada. TsÜS § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Käesoleval juhul ei ole avaldajal võimalik hinda alandada ja kui eksperthinnangus sätestatud hinnaga ei ole võimalik ostjat leida, jääb võõrandamise tehing tegemata, korteri ülalpidamiskulud aga kasvavad. Avaldaja kui vara hooldaja huvi on võõrandada korteriomand võimalikult kõrge hinnaga, et katta korteriomandil lasuv võlgnevus, mis praeguseks on juba 8087 eurot, seega ei saa tekkida olukorda, kus tekitatakse puudutatud isikutele põhjendamatult odava müügihinnaga kahju.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada osas, milles maakohus andis avaldajale vara hooldajana õiguse võõrandada Viru-Nigula vallas, X linnas, XXXXXX asuv korteriomand nr X, reg-osa nr XXXXXXXX mitte vähem kui 8600 euroga. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 ja §-st 659, esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
5.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti rahuldanud avaldaja kui äraolija vara hooldaja avalduse võõrandada Viru-Nigula vallas, X linnas, XXXXXX asuv korteriomand nr X, reg-osa nr XXXXXXXX võõrandamiseks turuhinnaga. Avalduse kohaselt on äraolijatel avaldaja ees võlgnevus, mis ajas kasvab, avaldaja väitel oli võlgnevus 6. mai 2026. a seisuga 7976 eurot 57 senti (dtl 363; 370). Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et maakohtu seisukoht, mille kohaselt tuleks korteriomand võõrandada turuhinnaga, kuid mitte alla 8600 eurot, ei ole arvestades praeguses menetluses esitatud väiteid ja tõendeid, põhjendatud. Eseme väärtuseks loetakse TsÜS § 65 järgi selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).
Avaldaja esitas kohtule OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa 15. juuni 2026. a hindamisaruande 336/0626 VK. Hindamistulemuse kohaselt oli korteriomandi turuväärtus väärtuse kuupäeval 8615 eurot ehk ümardatult 8600 eurot. Täpsus on hinnatava vara turusegmendi osas antud piirkonnas tavapärane ±10% (dtl 396). Ringkonnakohus nõustub avaldaja määruskaebuse väitega, et maakohtu poolt määratud minimaalne müügihind ei ole kooskõlas korteriomandi hindamisaktis märgituga ning ei pruugi avaldajal võimaldada kinnisasja turuhinnaga võõrandada. Arvestades maakohtu lahendi põhjendusi pidas maakohus vajalikuks äraolija huvi parima kaitse eesmärgil tagada turuhinna vastavus müügihinnaga nii, et avaldaja ei saa korteriomandit võõrandada alla hindamisaktis nimetatud väärtust. Samas jättis maakohus tähelepanuta, et hindamisaktis oli märgitud väärtus toodud lubatud hälbega. Maakohus hälvet ei arvestanud, samuti ei ole teada müügiperioodi kestus, mis samuti võib mõjutada turuhinda. Seega võib juhul, kui hindamisaktis märgitu vastab turuhinnale, olla turuhinnaga kooskõlas korteriomandi võõrandamine 10% madalama hinnaga kui 8600 eurot. Seda avaldaja praeguse maakohtu määruse kohaselt aga teha ei saaks.
6.Hooldaja peab tegutsema lähtudes teadmata kadunud isiku huvidest, valitsema tema vara heaperemehelikult ja tagama selle säilimise (TsÜS § 18 lg 2). Avaldajal on seega seadusest tulenev kohustus korteriomand võõrandada äraolija huve järgides, seda tagab ringkonnakohtu hinnangul praegusel juhul ka kohustus võõrandada korteriomand turuhinnaga. Maakohus teostab TsMS § 4772 lg 1 kohaselt avaldaja kui äraolija vara hooldaja tegevuse üle järelevalvet. Kohus võib selleks muu hulgas anda isikule ülesannete täitmise korraldusi ja nõuda temalt aruannet ülesannete täitmise kohta. Isik võib küsida kohtult ülesannete täitmise kohta selgitusi. Pärast ülesannete täitmist tuleb kohtule esitada selle kohta aruanne, kui kohus ei määra teisiti. Seega tuleb avaldajal esitada maakohtule ka korteriomandi võõrandamisega seotud dokumendid, mh vajadusel tõendada, et võõrandamine toimus turuhinnaga.
7.Määruskaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.