Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
22.11.2024, Tallinn
Kohtuasja number
2-21-3279
Kohtuasi
X.N-i hagi D.N-i vastu müügilepingu alusel saadu osalise tagastamise ja viivise väljamõistmise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.11.2023 kohtuotsus
Kaebuse esitaja ja liik
D.N-i apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
46 631,78 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X.N (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaidar Sultson Kostja D.N (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aldo Vassar
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 21.10.2024 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 20.11.2023 otsus muutmata. Jätta D.N-i apellatsioonkaebus rahuldamata. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud D.N-i kanda. Määrata kindlaks X.N-i menetluskulude rahaline suurus ja mõista D.N-ilt X.N-i kasuks välja menetluskulud 2257,40 eurot.
5.Hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb D.N-il tasuda viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-21-3279 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.X.N (hageja) esitas 02.03.2021 Harju Maakohtule D.N-i (kostja) vastu hagi, milles palus välja mõista kostjalt hageja kasuks 43 177,57 eurot ja viivise põhinõudelt 43 177,57 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 02.10.2020 müügilepingu, millega hageja ostis kostjalt Harju maakonnas Kuusalu vallas XXX külas asuva XXX kinnistu hinnaga 105 000 eurot. Kinnistu anti üle 09.10.2020. 23.11.2020 alustas hageja kinnistul asuva elamu renoveerimistöödega ning avastas nende käigus hulgaliselt puuduseid, mis muutsid elamu elamiskõlbmatuks. Kogu elamu elektripaigaldis ei vastanud nõuetele ning oli elu- ja tuleohtlik, lisaks oli elamu kandekonstruktsioonide kandevõime kogu elamu ulatuses ammendunud ulatuslike puidumädanike ja putukakahjustuste tõttu. Müügilepingu p-s 2.1.7 kinnitas kostja, et kinnistul asuv elamu on elamiskõlbulik ja sellel puuduvad õigusliku aluseta teostatud ehitustööd. Elamus on tegelikult 5–10 aastat tagasi teostatud ulatuslikud rekonstrueerimistööd, mille kohta puuduvad mistahes dokumendid. Hageja teatas 05.01.2021 kostjale, et elamu ei vasta lepingutingimustele ja soovis kahju hüvitamist, kuid kostja teatele ei reageerinud. 13.05.2021 hagi täpsustuses tegi hageja avalduse hinna alandamiseks. Mittekohase täitmise väärtus on 63 000 eurot, kohase täitmise väärtus 107 000 eurot. Hageja on tasunud kostjale müügilepingu alusel 105 000 eurot, s.o alandatud hinda ((63 000 x 105 000) / 107 000 = 61 822,43 eurot) arvestades 43 177,57 eurot ülemäära. Kostja vastuväited
3.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
4.Hageja ostis kostjalt suvila, mida kostja ise aastaringseks elamiseks ei kasutanud ning mis polnud selleks mõeldudki. Hageja oli teadlik, et ta ostab suvila ja tal oli juba ostu hetkel teada ning olemas kindel plaan viia suvilas läbi rekonstrueerimistööd, et muuta suvila aastaläbi elamiskõlblikuks. Peale ostu asus hageja oma plaani ka teostama, kuid selle käigus selgus, et hagejale meelepäraste tööde teostamine ja meelepärase hoone rajamine on töömahukam, kui hageja eeldas ja sellest tulenevalt on hageja asunud seisukohale, et tal on õigus alandada hinda kogu kinnistu osas, mis hageja kostjalt ostis. Hageja oli ostu hetkel teadlik ka sellest, et kinnisasjal asuvate elamute osas puudub mistahes dokumentatsioon hoonete projekteerimise, ehitamise jms osas. Üle 100 aasta vana suvemaja ei saa ilmselgelt olla kooskõlas kaasaegsete ehitusstandarditega. Samuti ei kohaldu suvemajale samad nõuded, mis aastaringseks elamiseks mõeldud elamule. Hageja mõistis ostu hetkel ka ise, et tegemist ei ole elamuga, mis peaks vastama kaasaegsetele ehitusstandarditele. Pooled leppisid müügilepingus kokku, et kostja müüb hagejale kinnistu koos seal olevate päraldistega. Rohkemates tingimustes pooled kokku ei leppinud. Seejuures olid päraldiseks ka kinnisasjal asuvad kaks hoonet, millest ühte
2-21-3279 hoonet käsitlesid lepingupooled suvemajana ja teist abihoonena. Hageja ei ole tõendanud, et hoonel oleks puuduseid suvemaja tähenduses. Kostja on seisukohal, et on hageja ees oma lepingulise kohustuse täielikult täitnud ja kinnisasjal ei ole puudusi, mille eest kostja vastutaks. Maakohtu otsus ja põhjendused
5.Harju Maakohus rahuldas 20.11.2023 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 43 177,57 eurot ning viivise põhinõudelt (43 177,57 eurolt) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 04.09.2021 kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud jättis maakohus 80% osas kostja kanda ja 20% osas hageja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu 7799,96 eurot ja viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt kuni täitmiseni.
6.Maakohus tuvastas, et hageja kui ostja ja kostja kui müüja sõlmisid 02.10.2020 müügilepingu, millega kostja müüs hagejale XXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) hinnaga 105 000 eurot. Kostja tasus hagejale ostuhinna 105 000 eurot.
7.13.05.2021 hagiavalduses on hageja alandanud müügilepingu eseme hinda. VÕS § 112 lg 3 kohaselt hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule. VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu.
8.Pooled vaidlesid selle üle, kas hageja avaldus hinna alandamiseks on kehtiv. VÕS § 112 lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
9.VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaselt asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.
10.Lepingu p 2.1.7 järgi müüja kinnitab, et lepingu esemel paiknev elamu on elamiskõlbulik, selles puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd, see on ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, vesi on puurkaevust, kanalisatsioon lokaalne (mahuti) ning köetav ahiküttega, hoone ei ole kindlustatud. Hageja esitatu kohaselt ei vastanud müügilepingu ese lepingutingimustele, kuna kinnistul asuv elamu oli elamiskõlbmatu ning selles oli teostatud rekonstrueerimistöid, mille kohta puuduvad mistahes dokumendid, sh ehitusluba või -teatis. Elamu oli elamiskõlbmatu seoses tule- ja varisemisohuga.
11.27.01.2021 elektripaigaldise ülevaatuse aruandest nähtub, et Elctrec OÜ teostas 01.12.2020 XXX talus elektripaigaldise kontrolli, mille käigus tuvastas, et hoone elektripaigaldis ei vasta kehtivale EVS-EN 50110-1 standardile ning on elu- ja tuleohtlik. Asjatundja PP koostatud üksikelamu erakorralises auditis on elektrisüsteemi kohta märgitud, et valgustite ja pistikute ühendamiseks on kasutatud 2x0,75 kaableid 3x1,5mm2 asemel, millega kaasneb suur oht kaabli ülekuumenemiseks; alumiinium- ja vaskkaablite
2-21-3279 ühendamiseks ei olnud kasutatud selleks ettenähtud ühendusklemme ning kaablite ja kohtkindlate elektriseadmete ühendused olid teostatud ilma harukarpideta, millega kaasneb korrosiooni ja ülekuumenemise oht elektriühendustes; kaablite ees puudusid piisavad liig- ja rikkevoolukaitsmed, millisel juhul ei rakendu lühise korral kaitseaparatuur 0,4 sekundi juures, et tagada lubatud väljalülitamise aeg; peajaotuskilbi normaalne töö ei olnud tagatud, kuna elektrikilbil ei olnud piisavalt otsepuutekatteid, elektrikilbi juhistik ei vastanud nõuetele, elektrikilbi montaaž ei olnud korrektne ning paigaldises puudus kordusmaandus. Elektriühenduste korrosioon ja ülekuumenemine on sagedased tulekahju tekkepõhjused. Maakohus leidis, et eelnimetatud tõenditega on tõendatud, et elamu elektrisüsteem oli tuleohtlikus seisundis. Teistsugust järeldust ei võimalda kostja poolt väljatoodu, et tema on seda elektrisüsteemi aastaid kasutanud ja kõik töötas. Et tulekahju tekkimise oht ei olnud veel realiseerunud, ei tähenda, et asjatundjate hinnangud elektrisüsteemile ei oleks õiged. Ainuüksi asjaolu, et Eesti Energiaga oli sõlmitud liitumisleping, ei välista eelviidatud tõendites kajastatud puuduste olemasolu elektrisüsteemis. Elektrisüsteemi väidetav kontrollimine liitumislepingu sõlmimisel (mis toimus kostja esitatu kohaselt täpsustamata ajal pärast 80ndate lõpus toimunud renoveerimistöid) ei võimalda teha järeldusi elektrisüsteemi seisundi kohta kümneid aastaid hiljem.
12.Nähtuvalt üksikelamu erakorralisest auditist leidis asjatundja PP, et elamu välisseinade kandevõime oli osaliselt ammendunud, kuna need olid tugevalt kahjustunud puidumädaniku ja putukate poolt. Auditi kohaselt vaatles asjatundja elamut 07.01.2021, mis ajaks olid välisseinad osaliselt lammutatud, mistõttu andis asjatundja välisseinade seisundile hinnangu fotode järgi. Asjatundja sai vahetult tutvuda lammutatud puitkonstruktsioonidega, mis olid ladustatud hoovi. Lammutusjääkidel oli auditi kohaselt näha rohkelt puidumädaniku ja puidumardikate poolt tekitatud kahjustusi. Maakohus asus seisukohale, et auditiga on tõendatud, et elamu välisseinad olid kahjustatud ning et kahjustatus oli sedavõrd ulatuslik, et välisseinade kandevõime oli osaliselt ammendunud. Kuivõrd kandevõime täielikul ammendumisel variseb sein kokku, siis olid elamu välisseinad varisemisohtlikus seisundis. Vastupidist järeldust ei võimalda kostja väljatoodu, et elamut on suvilana kasutatud alates 80ndate lõpust, millise aja jooksul ohtu seoses seintega ilmnenud ei ole. Puidu mädanemine ja kahjustumine toimub ajas progresseeruvalt ning asjaolu, et seinad ei olnud veel kokku varisenud, ei tähenda, et nende kahjustus ei saanud olla juba sedavõrd ulatuslik, et vähenenud oli kandevõime.
13.Kuivõrd müügikuulutuses oli märgitud, et elamu puhul on tegemist suvemajaga, millega on kujutatud lepingu omadusi, siis on see teave müügieseme kohta saanud ka lepingutingimuseks, sest müügiprotsessi vältel ei ole pooled avaldanud teistsugust tahet. Kostja on läbivalt selgitanud, et maja on kasutuses suvilana. Samas tule- ja varisemisohtlikkus muudavad elamus viibimise ohtlikuks aastaringselt, sh suvel. Seetõttu ei saa pidada elamiskõlblikuks hoonet, milles viibimine on ohtlik ning seetõttu ei vasta ese lepingu p 2.1.7 kokkulepitud tingimusele, et kinnistul asuv elamu on elamiskõlbulik.
14.Hageja esitatud üksikelamu erakorralise auditi p-s 2.7 on märgitud, et asjatundja tuvastas paikvaatlusel, et elamu pööningul on täies ulatuses asendatud katuse sarikad, toolvärk ja eterniidi aluslaudis. Katuse kandekonstruktsioonide ehitustööd on teostatud mitte rohkem kui 5–10 aastat tagasi. Kohtule esitatud e-kirjavahetusest nähtuvalt on maakler 15.08.2020 kostja küsimusele hindamisakti saamiseks vastanud, et 8 aastat tagasi tehtud hindamisakti pole mõtet saata, sest see ei kehti ja majas teostatud renoveerimised on kõik peale seda teostatud. Nimetatu on kooskõlas auditis märgitud hinnanguga tööde tegemise aja kohta. Maakohus tuvastas auditi alusel, et katuse kandekonstruktsioonide ehitustööd, mis hõlmasid sarikate, toolvärgi ja aluslaudise täielikku asendamist, leidsid aset mitte varem kui 2011. aastal.
2-21-3279
15.2011. aastal kehtinud ehitusseaduse § 2 lg 6 p 3 kohaselt on ehitamine mh ehitise rekonstrueerimine; § 2 lg 8 järgi rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine; § 12 lg 2 järgi ehitamiseks peab olema ehitusluba, välja arvatud väikeehitise, sama paragrahvi lg-s 21 nimetatud avaliku veekogu põhjale toetuva kuni 60 m2 veesõidukite sildumiseks kohandatud rajatise või muude käesoleva seaduse § 16 lg 1 p-des 1 ja 2 nimetatud ehitiste või nende osade ehitamise korral, mille puhul on nõutav kirjalik nõusolek, või § 16 lg-s 6 nimetatud ehitise ehitamise korral, mille puhul ehitise omanik teavitab kohalikku omavalitsust kavatsusest ehitada väikeehitist; § 15 lg 1 kohaselt väikeehitis käesoleva seaduse tähenduses on kuni 60 m2 ehitisealuse pinnaga ühel kinnistul asuv ehitis, mille projekteeritud kõrgus maapinnast on kuni viis meetrit ja millel ei ole avalikkusele suunatud funktsioone (p 1) või olemasolevate ehitiste teenindamiseks vajalik rajatis, mis ühendatakse võrguettevõtjale elektrituruseaduse tähenduses kuuluva elektriliini või sellega liituva ehitisega, gaasiettevõtjale maagaasiseaduse tähenduses kuuluva gaasivõrguga, vee-ettevõtjale ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse tähenduses kuuluva liitumispunktiga või sideettevõtjale elektroonilise side seaduse tähenduses kuuluva liinirajatisega (p 2).
16.01.07.2015 jõustunud ehitusseadustiku (EhS) lisa 1 kohaselt on elamu ehitisealuse pinnaga üle 60 m2 ümberehitamiseks kohustuslik ehitusteatis ja ehitusprojekt, projekti kohustus puudub osa asendamisel samaväärsega. EhS § 4 lg 3 p 1 järgi ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus muudetakse hoone piirdekonstruktsioone (p 1).
17.Nähtuvalt auditist on elamu ehitisealune pind 114 m2. Seega ei kujutanud tuvastatud ehitustööd endast üksnes üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu, vaid välja vahetati katuse kandekonstruktsioon terviklikult. Sellega muudeti kogu piirdekonstruktsiooni (katust), milleks oli eelviidatud normidest tulenevalt nõutav sõltuvalt tööde tegemise täpsest ajast kas ehitusluba või ehitusteatis ja -projekt. Pooled ei vaielnud, et mh katusetööde osas mistahes dokumentatsioon puudub. Kuna elamus oli ümberehitustöid teostatud õigusliku aluseta, siis ka seetõttu ei vastanud müügilepingu ese lepingu p-s 2.1.7 kokkulepitud tingimusele.
18.VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 220 lg 1 kohaselt ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.
19.Üleandmise akti kohaselt anti müügilepingu ese hagejale üle 02.10.2020. Maakohus tuvastas, et hageja esitas kostjale teate asja lepingutingimustele mittevastavusest 05.01.2021, milles viitas mh mädanenud seintele ja ruumide eluohtlikule olukorrale, mis ilmnesid 23.11.2020 alanud remondi käigus seinte kattematerjale eemaldades. Samas oli lisatud ehitaja e-kiri, milles oli märgitud mh ohtlik elektrisüsteem. 31.01.2021 edastas hageja kostjale üksikelamu erakorralise auditi, s.o auditile märgitud koostamise kuupäeval. Selliselt on hageja teatanud kostjale lepingutingimustele mittevastavusest seoses varisemisohtlike seinte ja tuleohtliku elektrisüsteemiga mõistliku aja jooksul pärast nimetatud puudustest teada saamist. Esitatust ei nähtu aga, et hageja oleks teatanud kostjale lepingutingimustele mittevastavusest seoses õigusliku aluseta tehtud ehitustöödega. Esimest korda on hageja vastavale puudusele selgesti tuginenud alles 27.05.2022 menetlusdokumendis.
2-21-3279
20.VÕS § 220 lg 3 kohaselt kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.
21.Kostja kinnistu omanikuna (kaasomanikuna alates 2010 ning ainuomanikuna alates 2011) pidi olema teadlik õigusliku aluseta tehtud ehitustöödest, mis leidsid aset mitte varem kui 2011. aastal. Seega kostja avaldas müügilepingus teadlikult valesti, et elamus õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd puuduvad ning hagejal on õigus tugineda lepingutingimustele mittevastavusele mh seoses õigusliku aluseta tehtud ehitustöödega.
22.VÕS § 224 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse § 223 lg 1 nimetatud juhtudel võib ostja alandada hinda vastavalt §-s 112 sätestatule. VÕS § 223 lg 1 kohaselt on ostjal õigus müügilepingust taganeda mh juhul, kui müüja on teatanud või asjaoludest nähtub selgelt, et ta ei vii asja lepingutingimustega vastavusse mõistliku aja jooksul (p 5); kui lepingutingimustele mittevastavus on nii tõsine, et õigustab kohest müügilepingust taganemist (p 4).
23.Nähtuvalt kostja vastustest hageja pretensioonidele on kostja läbivalt vaielnud hageja väidetele lepingutingimustele mittevastavuse kohta vastu ega pole asja parandamist pakkunud. Puudus, mis seisneb õigusliku aluseta tehtud ehitustöödes, ei ole ka kõrvaldatav. Hagejal oli 13.05.2021 seisuga tekkinud õigus hinna alandamiseks ning 13.05.2021 avaldus hinna alandamiseks on kehtiv.
24.Asjas läbi viidud kinnisvara hindamise ekspertiisi kohaselt olnuks müügilepingu eseme turuväärtus 02.10.2020 seisuga nii eeldusel, et kinnistul asuv hoone oli elamiskõlbmatu, kui eeldusel, et kinnistul asuvas hoones oli teostatud rekonstrueerimistöid, mille kohta dokumentatsioon puudub, 63 000 eurot. Maakohus tuvastas eksperthinnangu alusel, et mittekohase täitmise väärtus oli 63 000 eurot. Kokkulepitud hind oli müügilepingu kohaselt 105 000 eurot. 09.09.2020 hindamisakti kohaselt oli kinnistu turuväärtus 107 000 eurot. Maakohus tuvastas hindamisakti alusel, et kohase täitmise väärtus oli 107 000 eurot. Alandatud hind on seega 61 822,43 eurot ((63 000 x 105 000) / 107 000). Kuivõrd hageja tasus kostjale kinnistu eest 105 000 eurot, on enamtasutud 43 177,57 eurot.
25.Kuna kohtute infosüsteemist nähtuvalt sai kostja 13.05.2021 hagiavalduse, milles sisaldus hinna alandamise avaldus, kätte 04.09.2021, millega hinna alandamise avaldus muutus kehtivaks, siis ei saanud see muutuda sissenõutavaks alates hagi esitamisest, s.o enne 04.09.2021.
26.Hageja esitas hagi hinnaga 53 970,69 eurot, maakohus jättis 03.08.2023 määrusega hagi osaliselt läbi vaatamata seoses hagi osaliselt tagasi võtmisega, osas, millega hageja oli taotlenud välja mõista müügilepingu alusel tasutu 43 177,57 eurot ületavas osas ning viivise enamalt põhivõlgnevuselt kui 43 177,57 eurot. Menetlusse jäänud nõuete hind oli 46 631,78 eurot, millises ulatuses hagi rahuldati. Maakohus jaotas menetluskulud hagi rahuldamise proportsiooni järgi esialgselt menetlusse võetud nõuetest ning jättis menetluskulud 80% ulatuses kostja ja 20% ulatuses hageja kanda.
2-21-3279
27.Hageja põhjendatud ja vajalik menetluskulu on hagi esitamiselt tasutud 1000 eurot riigilõiv, eksperditasu 1450 eurot ning lepingulisele esindaja tasu 8211 eurot, kokku 10 611 eurot. Kostja põhjendatud ja vajalik menetluskulu on kulu lepingulisele esindajale 3444,19 eurot. Vastavalt menetluskulude jaotusele tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 8488,80 eurot (10 611 x 80%) ja hagejalt kostja kasuks 688,84 eurot (3 444,19 x 20%). Maakohus tasaarvestas vastastikused väljamõistetavad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 teise lause alusel. Apellatsioonkaebus
28.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 20.11.2023 otsus osas, milles maakohus rahuldas hagiavalduse, ning teha uus otsus, millega jätta hagiavaldus rahuldamata. Kostja palub menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta hageja kanda.
29.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud võlaõigusseadusest tulenevaid hinna alandamise sätteid ning hinnanud tõendeid. Hagejal ei olnud õigust hinna alandamiseks. Hageja ei nõudnud kostjalt müügilepingu täitmist (puuduste parandamist või kõrvaldamist), vaid nõudis kahju hüvitamist. Nõudes kahju hüvitamist ei saa samaaegselt tugineda hinna alandamisele ning selliselt oleks hinna alandamine vastuolus hea usu põhimõttega.
30.Hinna alandamise eeldused ei ole täidetud ega tõendatud. Kostja ei ole müügilepingut rikkunud. 100 aasta vanuse hoone hindamisel tuleb lähtuda sarnase vanuse ja kasutusotstarbega hoone tavapärasest seisundist. Sellise hoone elektrisüsteemi ei ole võimalik hinnata kehtivate standardite järgi. Maakohtule ei ole esitatud mitte ühtegi tõendit hoone varisemisohtlikkuse kohta. Pooled ei olnud kokku leppinud, et ümberehitustööd tähendavad rekonstrueerimist ehitusseadustiku tähenduses. Hageja ei teatanud puudustest mõistliku aja jooksul. Hageja ei ole tõendanud mittekohase ja kohase täitmise väärtust. Vastustaja seisukoht
31.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub selle jätta menetluskulud kostja kanda.
rahuldamata
ja
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
32.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
33.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja vaidlustab maakohtu otsuse osas, milles maakohus hageja hagi rahuldas ning jättis menetluskulud kostja kanda. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis kostjalt hageja kasuks välja mõistmata viivise põhinõudelt 43 177,57 eurot alates hagi esitamisest 02.03.2021 kuni 03.09.2021.
34.Kolleegiumi arvates ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisiti, anda tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega, siis ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata.
2-21-3279
35.Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu tuvastatud faktilised asjaolud ja ringkonnakohus ei tuvasta neid uuesti. Kostja on apellatsioonkaebuses korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Neid väiteid on maakohus nõuetekohaselt hinnanud ja piisava põhjalikkusega käsitlenud. Maakohus on kõiki tõendeid TsMS § 232 lg 1 järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hinnanud. Maakohus on tuginenud järelduste tegemisel asjas esitatud tõenditele ja on oma seisukohti piisavalt põhjendanud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 tähenduses, maakohtu põhjendused on loogilised ja arusaadavad. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Asjaolu, et kostja ei nõustu maakohtu järeldustega, ei tähenda, et maakohus on teinud järeldused menetlusõiguse norme oluliselt rikkudes. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
36.Kolleegium ei nõustu kostjaga, et hagejale ei olnud 13.05.2021 seisuga tekkinud õigust hinna alandamiseks, mistõttu hageja 13.05.2021 avaldus hinna alandamiseks ei ole kehtiv. Kuivõrd seaduses ei ole sätestatud hinna alandamise avalduse esitamisele tähtaega, siis ei ole käesoleval juhul põhjendatud järeldada, et hageja, teatades kostjale 05.01.2021 müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest, ei saanud samadele puudustele tuginedes alandada müügilepingu hinda. Hageja ei pidanud nõudma hinna alandamiseks esmalt müügilepingu täitmist. Hinna alandamist 13.05.2021, s.o umbes neli kuud peale puudusest teatamist, ei saa pidada lubamatuks seetõttu, et kostjal oleks võinud tekkida õigustatud ootus, et hinda ei alandata (VÕS § 6 lg 1). Kuna käesolevas menetluses ei nõua hageja kostjalt kahju hüvitamist, siis ei ole tähtsust kostja väidetel, et hageja ei saa nõuda hinna alandamist ja kahju hüvitamist ühekorraga.
37.Maakohus tuvastas elektripaigaldise ülevaatuse aruandele ja PP koostatud üksikelamu erakorralisele auditile tuginedes, et lepingu esemel paikneva elamu elektrisüsteem on tuleohtlik. Asjaolust, et elektripaigaldise ülevaatuse aruandest nähtus muuhulgas, et see ei vasta kehtivatele standarditele, ei ole maakohus järeldanud elamu elektrisüsteemi tuleohtlikkust. Seetõttu on põhjendamatu kostja seisukoht, et maakohus ei ole arvesse võtnud müügieseme elamu vanust ning oleks pidanud elektrisüsteemi hindama 1940. aasta standardite järgi. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et 1940. aastal ehitatud elamute puhul saab iseenesest pidada elamu elektrisüsteem tuleohtlikku seisundit tavapäraseks. Leping p-s 2.1.7 kinnitas müüja, et lepingu esemel paiknev elamu on elamiskõlblik. Ka elamu, mis on ehitatud 1940. aastal ja mida kasutatakse elamiseks vaid hooajaliselt, s.o suvemajana, puhul ei saa seda pidada elamiskõlblikuks, kui on tuvastatud selle tuleohtlikkus.
38.Maakohus tuvastas, et PP koostatud üksikelamu auditiga on tõendatud, et lepingu esemel paikneva elamu välisseinad olid kahjustatud ning et kahjustatus oli sedavõrd ulatuslik, et välisseinte kandevõime oli osaliselt ammendunud. Maakohus on põhjendatult järeldanud, et kuivõrd kandevõime täielikul ammendumisel variseb sein kokku, siis olid elamu välisseinad varisemisohtlikus seisundis. Varisemisohtlikkuse tõttu ei saa samuti pidada elamut elamiskõlblikuks lepingu p 2.1.7 tähenduses, sest selles viibimine on ohtlik ja seda ka 1940. aastal ehitatud maja puhul, mida kasutatakse elamiseks vaid suvel.
39.Kostja arvates on maakohus ebaõigesti leidnud, et kui lepingus on pooled kokku leppinud, et müügilepingu esemel puuduvad õigusliku aluseta ümberehitustööd, siis tuleb nende tööde tegemist hinnata ehitusseadustiku tähenduses. Pooled ei vaielnud selle üle, et kostja kinnitas lepingu p-s 2.1.7, et lepingu esemel puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd.
2-21-3279 Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Samas on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet ega ka VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist (RKTKo 28.03.2018, 2-16-5143, p 13.2). Olukorras, kus pooled ei olnud selgesõnaliselt kokku leppinud, mida tähendavad õigusliku aluseta tehtud ümberehitustööd, on maakohus õigesti lepingut tõlgendamisreegleid kohaldades tuvastanud, et mõistliku isiku positsioonist lähtudes on õigusliku aluseta katuse kandekonstruktsioonide ümberehitustöid, mis leidsid aset mitte varem kui 2011. aastal, põhjendatud hinnata sel ajal kehtinud ehitustegevusele kehtestatud õigusnormide alusel. Kostja etteheide, et maakohus on jätnud juhtimata kostja tähelepanu asjaolule, et kostja on ebapiisavalt tõendeid esitanud, on põhjendamatu. Asja materjalidest ei nähtu, et kostjale poleks olnud selge, et tema peab esile tooma ja tõendama kõiki oma väidete aluseks olevaid asjaolusid.
40.Kuna hageja alustas remonttöödega 2020. aasta novembris, siis vaidlusalustest puudustest teatamine kostjale 05.01.2021 kirjaga, saab pidada puudustest teatamiseks mõistliku aja jooksul. Mõistlikuks ajaks puudustest teatamiseks käesoleval juhul ei ole põhjendatud arvata väiksemat aega kui kaks kuud lepingueseme puuduste avastamisest.
41.Maakohus tuvastas PP koostatud üksikelamu auditi alusel, et katuse kandekonstruktsioonide ehitustööd leidsid aset mitte varem kui 2011. aastal. Maakohus tuvastas, et kostja oli müügilepingu eseme, kinnistu kaasomanik alates 2010. ning ainuomanik alates 2011. aastast. Seega on maakohus põhjendatult järeldanud, et kostja kinnistu omanikuna pidi olema teadlik tuvastatud õigusliku aluseta tehtud ehitustöödest, mis leidsid aset mitte varem kui 2011. aastal. Lähtudes eeltoodust on maakohus õigesti leidnud, et kostja, teades õigusliku aluseta tehtud ehitustöödest, oli müügilepingus avaldanud teadlikult, et elamus puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd.
42.Asjaolu, et kostja on kohtumenetluses teosatud ekspertarvamusele vastu vaielnud, ei lükka ümber maakohtu tuvastatut tõenditele tuginedes, et müügilepingu eseme mittekohase täitmise väärtus on 63 000 eurot. Käesolevas asjas läbiviidud kinnisvara hindamise ekspertiisiga on tõendatud, et müügilepingu eseme turuväärtus oleks olnud 02.10.2020 seisuga 63 000 eurot nii eeldusel, et kinnistul asuv hoone oli elamiskõlbmatu, kui ka eeldusel, et kinnistul asuvas hoones oli teostatud rekonstrueerimistöid, mille kohta dokumentatsioon puudub. Eksperthinnangu kohaselt on müügilepingu eseme turuväärtus eeldusel, et seal asuv hoone on elamiskõlbmatu 63 000 eurot. Eksperthinnangu kohaselt on müügilepingu eseme turuväärtus 63 000 eurot ka eeldusel, kui seal asuvas hoones on teostatud rekonstrueerimistööd, mille kohta dokumentatsioon puudub. Eksperthinnangu kohaselt ei mõjuta müügilepingu eseme turuväärtust rekonstrueerimistööde dokumenteerimine, vaid vajadus need tööd, mille kohta dokumentatsioon puudub, uuesti teha. Eeltoodust ei ole võimalik järeldada, et maakohus ei saanud esitatud ekspertarvamuse alusel tuvastada lepingueseme mittekohase täitmise väärtust. Maakohus ei pidanud jätma kinnisvara hindamise ekspertiisi tõendina arvestamata. Asjaolu, et
2-21-3279 kostja ei nõustu ekspertarvamusega, ei anna alust järeldada, et esitatud tõend ei oleks asjakohane (TsMS § 238).
43.Kolleegium ei nõustu kostjaga, et hageja ei tõendanud müügilepingu eseme kohast väärtust. Maakohus tuvastas OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine 09.09.2020 hindamisaktile tuginedes, et müügilepingu eseme kohase täitmise väärtus oli 107 000 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
44.Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud menetluskulude jaotust muuta.
45.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, milles kulud tekkisid. Kuna maakohus on oma otsuses hageja menetluskulud kindlaks määranud, määrab kolleegium TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks ka hageja apellatsiooniastme menetluskulud.
46.Apellatsioonimenetluses on hageja palunud mõista kostjalt hageja kasuks välja lepingulise esindaja tasu 4302,20 eurot (20 tundi ja 12 minutit tasumääraga 175 eurot/tund, millele lisandub käibemaks). Kostja jättis menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse kohtu otsustada.
47.TsMS § 175 lg 1 järgi, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Ringkonnakohtule esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejale ostutatud õigusabi ajakulu seoses maakohtu otsuse lugemisega ja selgitava kirja saatmisega kliendile 36 minutit ning apellatsioonkaebusele vastuse koostamisega 17 tundi ja 24 minutit, ringkonnakohtu istungiks ettevalmistumisega 1 tund, ringkonnakohtu istungil osalemisega 48 minutit ning menetluskulude nimekirja koostamisega 24 minutit.
48.Ringkonnakohus leiab, et hageja menetluskulude nimekirjas välja toodud ajakulu maakohtu otsuse lugemisele, selgitava kirja saatmisele kliendile ning apellatsioonkaebusele vastuse koostamisele ei olnud hageja esindajal põhjendatud ega vajalik kulutada rohkem kui 8 tundi. Arvestades tsiviilasja keerukust ja menetlusdokumentide sisu ei ole põhjendatud järeldada, et eeltoodud kulud suuremas määras kui 8 tundi oleksid põhjendatud ja vajalikud vaid seetõttu, et hageja menetlusdokumendid on ülipikad. Hageja menetluskulude nimekirjas välja toodud ajakulu kohtuistungil osalemiseks ei ole põhjendatud ega vajalik suuremas ulatuses kui 35 minutit. Kohtuistung kestis 35 minutit, mitte 48 minutit nagu on märgitud menetluskulude nimekirjas. Ülejäänud osas on kolleegiumi arvates menetluskulude nimekirjas väljatoodud ajakulu arvestades menetlustoimingute ja -dokumentide sisu ja mahtu ning tsiviilasja keerukust, s.o maakohtu otsuse lugemiseks ja selgitava kirja saatmiseks 36 minutit, kohtuistungiks ettevalmistamiseks 1 tund, ning menetluskulude nimekirja koostamiseks 24 minutit, põhjendatud ja vajalik. Põhjendatud ja vajalikuks esindajakuluks tuleb lugeda seega 10 tundi 35 minutit. Hagejale osutatud õigusteenuse tunnitasu 175 eurot, millele lisandub käibemaks, ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Hageja on kinnitanud TsMS § 174 lg 10 alusel, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ega saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada.
2-21-3279
49.Seega tuleb kostja hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 2257,40 eurot (36 minutit tunnitasuga 175 eurot, millele lisandub käibemaks 20% ja 9 tundi 59 minuti tunnitasuga 175 eurot, millele lisandub käibemaks 22%). Hageja taotlusel tuleb kostjalt välja mõista TsMS § 177 lg 4 alusel viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt.
50.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.