K-L Lu hagi S Pi vastu müügilepingu alusel saadu osalise tagastamise ja viivise väljamõistmise nõudes
Hagihind
46 631,78 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: K-L L (isikukood xxx) Hageja esindaja: vandeadvokaat Kaidar Sultson (e-post [email protected]) Kostja: S P (isikukood xxx) Kostja esindaja: vandeadvokaat Aldo Vassar (e-post [email protected])
Asja läbivaatamine
kirjalikus menetluses
Resolutsioon
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Välja mõista S Pilt 43 177,57 eurot K-L Lu kasuks.
3.Välja mõista S Pilt viivis käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni p-s 2 nimetatud põhinõudelt (so 43 177,57 eurolt) VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates 04.09.2021 kuni põhinõude täitmiseni K-L Lu kasuks.
4.Jätta menetluskulud 80% osas S Pi ja 20% osas K-L Lu kanda.
5.Välja mõista S Pilt menetluskulu 7 799,96 eurot K-L Lu kasuks.
6.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb S Pil tasuda K-L Lule menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja esitatud väited ja nõue
1.02.10.2020 sõlmisid pooled müügilepingu, millega hageja ostis kostjalt xxx hinnaga 105 000 eurot. Kinnistu anti üle 09.10.2020. 23.11.2020 alustas hageja kinnistul asuva elamu renoveerimistöödega ning avastas nende käigus hulgaliselt puuduseid, mis muutsid elamu elamiskõlbmatuks. Kogu elamu elektripaigaldis ei vastanud nõuetele ning oli elu- ja tuleohtlik, lisaks oli elamu kandekonstruktsioonide kandevõime kogu elamu ulatuses ammendunud ulatuslike puidumädanike ja putukakahjustuste tõttu. Müügilepingu punktis 2.1.7 kinnitas kostja, et kinnistul asuv elamu on elamiskõlbulik ja sellel puuduvad õigusliku aluseta teostatud ehitustööd. Elamus on tegelikult 5-10 aastat tagasi teostatud ulatuslikud rekonstrueerimistööd, mille kohta puuduvad mistahes dokumendid. Hageja teatas 05.01.2021 kostjale, et elamu ei vasta lepingutingimustele ja soovis kahju hüvitamist, kuid kostja teatele ei reageerinud. 13.05.2021 tegi hageja avalduse hinna alandamiseks. Mittekohase täitmise väärtus on 63 000 eurot, kohase täitmise väärtus 107 000 eurot. Hageja on tasunud kostjale müügilepingu alusel 105 000 eurot, so alandatud hinda arvestades 43 177,57 eurot ülemäära. Hageja palub:
1.1.välja mõista kostjalt hageja kasuks 43 177,57 eurot ja
1.2.viivis põhinõudelt 43 177,57 eurolt VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Kostja seisukohad
2.Kostja hagi õigeks ei võta ning vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Hageja ostis kostjalt suvila, mida kostja ise aastaringseks elamiseks ei kasutanud ning mis polnud selleks mõeldudki. Hageja oli teadlik, et ta ostab suvila ja tal oli juba ostu hetkel teada ja olemas kindel plaan viia suvilas läbi rekonstrueerimistööd, et muuta suvila aastaläbi elamiskõlblikuks. Peale ostu asus hageja oma plaani ka teostama, kuid selle käigus selgus, et hagejale meelepäraste tööde teostamine ja meelepärase hoone rajamine on töömahukam, kui hageja eeldas ja sellest tulenevalt on hageja asunud seisukohale, et tal on õigus alandada hinda kogu kinnistu osas, mis hageja kostjalt ostis. Hageja oli ostu hetkel teadlik ka sellest, et kinnisasjal asuvate elamute osas puudub mistahes dokumentatsioon hoonete projekteerimise, ehitamise jms osas. Üle 100 aasta vana suvemaja ei saa ilmselgelt olla kooskõlas kaasaegsete ehitusstandarditega. Samuti ei kohaldu suvemajale samad nõuded, mis aastaringseks elamiseks mõeldud elamule. Hageja mõistis ostu hetkel ka ise, et tegemist ei ole elamuga, mis peaks vastama kaasaegsetele ehitusstandarditele. Pooled leppisid müügilepingus kokku, et kostja müüb hagejale kinnistu koos seal olevate päraldistega. Rohkemates tingimustes pooled kokku ei leppinud. Seejuures olid päraldiseks ka kinnisasjal asuvad 2 hoonet, millest ühte hoonet käsitlesid lepingupooled suvemajana ja teist abihoonena. Hageja ei ole tõendanud, et hoonel oleks puuduseid suvemaja tähenduses. Kostja on seisukohal, et on hageja ees oma lepingulise kohustuse täielikult täitnud ja kinnisasjal ei ole puudusi, mille eest kostja vastutaks. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused
3.Kohus tuvastab, et hageja kui ostja ja kostja kui müüja sõlmisid 02.10.2020 müügilepingu, millega kostja müüs hagejale xxx kinnistu (registriosa nr xxx) hinnaga 105 000 eurot (leping dtl 335-350).
4.VÕS (võlaõigusseadus) § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.
5.Pooled ei vaidle, et kostja on hagejale ostuhinna 105 000 eurot täielikult tasunud, millise asjaolu tõendamiseks esitas hageja maksekorraldused (dtl 454-457). 13.05.2021 hagiavalduses märkis hageja, et alandab müügilepingu eseme hinda. VÕS § 112 lg 3 kohaselt hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. VÕS § 189 lg 1 I lause järgi lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Hageja nõuab kostjalt müügilepingu alusel tasutu tagastamist 43 177,57 euro osas seoses hinna alandamisega. Pooled vaidlevad, kas hageja avaldus hinna alandamiseks on kehtiv.
6.VÕS § 112 lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
7.VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaselt asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.
8.Lepingu p 2.1.7 järgi müüja kinnitab, et lepingu esemel paiknev elamu on elamiskõlbulik, selles puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd, see on ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, vesi on puurkaevust, kanalisatsioon lokaalne (mahuti) ning köetav ahiküttega, hoone ei ole kindlustatud.
9.Hageja esitatu kohaselt ei vastanud müügilepingu ese lepingutingimustele, kuna kinnistul asuv elamu oli elamiskõlbmatu ning selles oli teostatud rekonstrueerimistöid, mille kohta puuduvad mistahes dokumendid, sh ehitusluba või -teatis. Elamu oli elamiskõlbmatu seoses tule- ja varisemisohuga.
10.Kohtule on esitatud 27.01.2021 elektripaigaldise ülevaatuse aruanne (dtl 529), mille kohaselt teostas xxx OÜ 01.12.2020 xxx talus elektripaigaldise kontrolli, mille käigus tuvastas, et hoone elektripaigaldis ei vasta kehtivale EVS-EN 50110-1 standardile ning on elu- ja tuleohlik. Samuti on kohtule esitatud asjatundja xxx koostatud üksikelamu erakorraline audit (dtl 360-450), milles elektrisüsteemi kohta on märgitud, et valgustite ja pistikute ühendamiseks on kasutatud 2x0,75 kaableid 3x1,5mm2 asemel, millega kaasneb suur oht kaabli ülekuumenemiseks; alumiinium- ja vaskkaablite ühendamiseks ei olnud kasutatud selleks ettenähtud ühendusklemme ning kaablite ja kohtkindlate elektriseadmete ühendused olid teostatud ilma harukarpideta, millega kaasneb korrosiooni ja ülekuumenemise oht elektriühendustes; kaablite ees puudusid piisavad liig- ja rikkevoolukaitsmed, millisel juhul ei rakendu lühise korral kaitseaparatuur 0,4 sekundi juures, et tagada lubatud väljalülitamise aeg; peajaotuskilbi normaalne töö ei olnud tagatud, kuna elektrikilbil ei olnud piisavalt otsepuutekatteid, elektrikilbi juhistik ei vastanud nõuetele, elektrikilbi montaaž ei olnud korrektne ning paigaldises puudus kordusmaandus. Elektriühenduste korrosioon ja ülekuumenemine on sagedased tulekahju tekkepõhjused. Tõendil on märgitud, et xxx kvalifikatsioon on mh tuleohutusekspert, tase 6. Kohus asub seisukohale, et nimetatud tõenditega on tõendatud, et elamu elektrisüsteem oli tuleohtlikus seisundis. Teistsugust järeldust ei võimalda
kostja poolt väljatoodu, et tema on seda elektrisüsteemi aastaid kasutanud ja kõik töötas. Et tulekahju tekkimise oht ei olnud veel realiseerunud, ei tähenda, et asjatundjate hinnangud elektrisüsteemile ei oleks õiged. Ainuüksi asjaolu, et Eesti Energiaga oli sõlmitud liitumisleping, ei välista eelviidatud tõendites kajastatud puuduste olemasolu elektrisüsteemis. Elektrisüsteemi väidetav kontrollimine liitumislepingu sõlmimisel (mis toimus kostja esitatu kohaselt täpsustamata ajal pärast 80ndate lõpus toimunud renoveerimistöid) ei võimalda teha järeldusi elektrisüsteemi seisundi kohta kümneid aastaid hiljem.
11.Seoses väidetava varisemisohuga on hageja viidanud elamu kandekonstruktsioonide kandevõime ammendumisele. Nähtuvalt üksikelamu erakorralisest auditist leidis asjatundja xxx, et elamu välisseinade kandevõime oli osaliselt ammendunud, kuna need olid tugevalt kahjustunud puidumädaniku ja putukate poolt. Auditi kohaselt vaatles asjatundja elamut 07.01.2021, mis ajaks olid välisseinad osaliselt lammutatud, välisseinade seisundile andis asjatundja hinnangu fotode järgi, sh magamistuba 1 fotod 51-55 (dtl 404-408), magamistuba 2 fotod 65-67 (dtl 417-419), elutuba fotod 76-82, 84 (dtl 425-431, 433). Asjatundja sai vahetult tutvuda lammutatud puitkonstruktsioonidega, mis olid ladustatud hoovi. Lammutusjääkidel oli auditi kohaselt näha rohkelt puidumädaniku ja puidumardikate poolt tekitatud kahjustusi, mis on fikseeritud fotodel 2636 (dtl 387-392). Kohus asub seisukohale, et üksikelamu auditiga on tõendatud, et elamu välisseinad olid kahjustatud ning et kahjustatus oli sedavõrd ulatuslik, et välisseinade kandevõime oli osaliselt ammendunud. Kuivõrd kandevõime täielikul ammendumisel variseb sein kokku, nõustub kohus hagejaga, et elamu välisseinad olid varisemisohtlikus seisundis. Vastupidist järeldust ei võimalda kostja väljatoodu, et elamut on suvilana kasutatud alates 80-ndate lõpust, millise aja jooksul ohtu seoses seintega ilmnenud ei ole. Puidu mädanemine ja kahjustumine toimub ajas progresseeruvalt ning asjaolu, et seinad ei olnud veel kokku varisenud, ei tähenda, et nende kahjustus ei saanud olla juba sedavõrd ulatuslik, et vähenenud oli kandevõime.
12.Pooled vaidlevad, kas elamu pidi lepingu kohaselt sobima aastaringseks elamiseks või olema kasutatav üksnes suvilana. Kohus tuvastab, et müügikuulutuses (dtl 472-477) oli märgitud, et tegemist on suvemajaga. Riigikohus on selgitanud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes, kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (3-2-1-46-17, p 19). Nähtuvalt esitatud e-kirjavahetusest küsis hageja 12.08.2020 e-kirjaga, kas maja on ehitisregistris elumaja või suvila nime all, millele maakler vastas, et tegemist on 1940.a. elumajaks ehitatud majaga, mis on käesoleval ajal kasutuses suvemajana (dtl 521-522). Nähtuvalt müügilepingust on selles kasutatud määratlust „elamu“ tulenevalt ehitisregistrisse kantud andmetest (lepingu p 1.4). Kohus leiab, et käesoleval juhul on müügikuulutuses märgitu, et tegemist on suvemajaga, saanud lepingutingimuseks, sest müügiprotsessi vältel ei ole pooled avaldanud teistsugust tahet. Kostja on läbivalt selgitanud, et maja on kasutuses suvilana. Nõustuda võib aga hagejaga, et tule- ja varisemisohtlikkus muudavad elamus viibimise ohtlikuks aastaringselt, sh suvel. Kohus leiab, et elamiskõlblikuks ei saa pidada hoonet, milles viibimine on ohtlik. Kohus asub seisukohale, et müügilepingu ese ei vastanud lepingu p 2.1.7 kokkulepitud tingimusele, et kinnistul asuv elamu on elamiskõlbulik.
13.Pooled vaidlevad, kas elamus oli õigusliku aluseta teostatud ümberehitustöid. Kostja väitel on elamut olulisemalt renoveeritud üksnes 80ndate lõpus, pärast seda on tehtud ainult pisiparandusi ja väiksemaid remonttöid, milleks lube polnud vaja. Hageja esitatud üksikelamu erakorralise auditi p 2.7 (dtl 368) on märgitud, et asjatundja tuvastas paikvaatlusel, et täies ulatuses on asendatud pööningul olevad katuse sarikad, toolvärk ja eterniidi aluslaudis. Katuse kandekonstruktsioonide ehitustööd on teostatud mitte rohkem kui 5-10 aastat tagasi. Kostja esitas kinnistu endise omaniku A Pi kirjaliku seletuse (dtl 582-587, registri väljavõte dtl 543-545), milles märgitu kohaselt katusekonstruktsioone ei ole parandatud ega asendatud pärast 1987-1988.a. Seoses nimetatud seletusega märgib kohus esiteks, et seletus ei ole allkirjastatud, mistõttu ei ole esitatu alusel võimalik tuvastada, kes on selle koostanud. Isegi eeldusel, et tegemist on A. Pi seletusega, ei
võimalda see ümber lükata auditis märgitud järeldust. Auditi kohaselt oli asjatundja hinnangu aluseks tööde tegemise aja osas pööningul olevate puitkonstruktsioonide seisukord. Asjatundjal on auditi kohaselt mh volitatud ehitusinsener, tase 8 kvalifikatsioon. A. P on esitatu kohaselt kostja ema, so asja lahendamisest kostja kasuks potentsiaalselt huvitatud isik. Kohtule esitatud ekirjavahetusest nähtuvalt on maakler 15.08.2020 kostja küsimusele hindamisakti saamiseks vastanud, et 8 aastat tagasi tehtud hindamisakti pole mõtet saata, sest see ei kehti ja majas teostatud renoveerimised on kõik peale seda teostatud (dtl 519). Nimetatu on kooskõlas auditis märgitud hinnanguga tööde tegemise aja kohta. Kohus tuvastab auditi alusel, et katuse kandekonstruktsioonide ehitustööd, mis hõlmasid sarikate, toolvärgi ja aluslaudise täielikku asendamist, leidsid aset mitte varem kui 2011. aastal.
14.2011.a. kehtinud ehitusseaduse § 2 lg 6 p 3 kohaselt on ehitamine mh ehitise rekonstrueerimine; § 2 lg 8 järgi rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine; § 12 lg 2 järgi ehitamiseks peab olema ehitusluba, välja arvatud väikeehitise, käesoleva paragrahvi lõikes 2 1 nimetatud avaliku veekogu põhjale toetuva kuni 60 m2 veesõidukite sildumiseks kohandatud rajatise või muude käesoleva seaduse § 16 lõike 1 punktides 1 ja 2 nimetatud ehitiste või nende osade ehitamise korral, mille puhul on nõutav kirjalik nõusolek, või § 16 lõikes 6 nimetatud ehitise ehitamise korral, mille puhul ehitise omanik teavitab kohalikku omavalitsust kavatsusest ehitada väikeehitist; § 15 lg kohaselt väikeehitis käesoleva seaduse tähenduses on kuni 60 m 2 ehitisealuse pinnaga ühel kinnistul asuv ehitis, mille projekteeritud kõrgus maapinnast on kuni viis meetrit ja millel ei ole avalikkusele suunatud funktsioone (p 1) või olemasolevate ehitiste teenindamiseks vajalik rajatis, mis ühendatakse võrguettevõtjale elektrituruseaduse tähenduses kuuluva elektriliini või sellega liituva ehitisega, gaasiettevõtjale maagaasiseaduse tähenduses kuuluva gaasivõrguga, vee-ettevõtjale ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse tähenduses kuuluva liitumispunktiga või sideettevõtjale elektroonilise side seaduse tähenduses kuuluva liinirajatisega (p 2).
15.01.07.2015 jõustunud ehitusseadustiku (EhS) lisa 1 kohaselt on elamu ehitisealuse pinnaga üle 60m2 ümberehitamiseks kohustuslik ehitusteatis ja ehitusprojekt, projekti kohustus puudub osa asendamisel samaväärsega. EhS § 4 lg 3 p 1 järgi ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus muudetakse hoone piirdekonstruktsioone (p 1).
16.Nähtuvalt auditist on elamu ehitisealune pind 114 m 2. Kohus leiab, et eelnevalt tuvastatud ehitustööd ei kujutanud endast üksnes üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu, vaid välja vahetati katuse kandekonstruktsioon terviklikult. Sellega muudeti kogu piirdekonstruktsiooni (katust), milleks oli eelviidatud normidest tulenevalt nõutav sõltuvalt tööde tegemise täpsest ajast kas ehitusluba või ehitusteatis ja -projekt. Pooled ei vaidle, et mh katusetööde osas mistahes dokumentatsioon puudub. Kohus asub seisukohale, et elamus oli õigusliku aluseta teostatud ümberehitustöid, millega seoses müügilepingu ese ei vastanud samuti p 2.1.7 kokkulepitud tingimusele.
17.VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.
18.VÕS § 220 lg 1 kohaselt ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.
19.Kohtule esitatud üleandmise akti (dtl 526) kohaselt anti müügilepingu ese üle 02.10.2020. Kohus tuvastab, et hageja esitas kostjale teate asja lepingutingimustele mittevastavusest 05.01.2021 (dtl 351), milles viitas mh mädanenud seintele ja ruumide eluohtlikule olukorrale, mis ilmnesid 23.11 alanud remondi käigus seinte kattematerjale eemaldades. Samas oli lisatud ehitaja e-kiri (dtl 352, loetavalt dtl 530), milles oli märgitud mh ohtlik elektrisüsteem. 31.01.2020 edastas hageja kostjale üksikelamu erakorralise auditi (dtl 536), so auditile märgitud koostamise kuupäeval. Kohus leiab, et hageja on teatanud kostjale lepingutingimustele mittevastavusest seoses varisemisohtlike seinte ja tuleohtliku elektrisüsteemiga mõistliku aja jooksul pärast nimetatud puudustest teada saamist. Esitatust ei nähtu aga, et hageja oleks teatanud kostjale lepingutingimustele mittevastavusest seoses õigusliku aluseta tehtud ehitustöödega. Esimest korda on hageja vastavale puudusele selgesti tuginenud alles 27.05.2022 menetlusdokumendis.
20.VÕS § 220 lg 3 kohaselt kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.
21.Nähtuvalt esitatud kinnistusraamatu väljavõttest (dtl 543-545) oli kostja kinnistu kaasomanik alates 2010., ning ainuomanik alates 2011. aastast. Kohus leiab, et kostja kinnistu omanikuna pidi olema teadlik eelnevalt tuvastatud õigusliku aluseta tehtud ehitustöödest, mis leidsid aset mitte varem kui 2011. aastal. Kostja avaldas seega müügilepingus teadlikult valesti, et elamus õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd puuduvad. Kohus leiab, et hagejal on õigus tugineda lepingutingimustele mittevastavusele mh seoses õigusliku aluseta tehtud ehitustöödega VÕS § 221 lg 1 p 2 alusel.
22.VÕS § 224 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse § 223 lg 1 nimetatud juhtudel võib ostja alandada hinda vastavalt §-s 112 sätestatule. VÕS § 223 lg 1 kohaselt on ostjal õigus müügilepingust taganeda mh juhul, kui müüja on teatanud või asjaoludest nähtub selgelt, et ta ei vii asja lepingutingimustega vastavusse mõistliku aja jooksul (p 5); kui lepingutingimustele mittevastavus on nii tõsine, et õigustab kohest müügilepingust taganemist (p 4).
23.Nähtuvalt kostja vastustest hageja pretensioonidele (11.01.2021 vastus dtl 532-535, 03.02.2021 vastus 539-542) on kostja läbivalt vaielnud hageja väidetele lepingutingimustele mittevastavuse kohta vastu ega pole asja parandamist pakkunud. Puudus, mis seisneb õigusliku aluseta tehtud ehitustöödes, ei ole ka kõrvaldatav. Kohus asub seisukohale, et hagejal oli 13.05.2021 seisuga tekkinud õigus hinna alandamiseks ning 13.05.2021 avaldus hinna alandamiseks on seega kehtiv.
24.Riigikohus on selgitanud (3-2-1-85-13, p 11), et hinna alandamise ulatus VÕS § 112 lg 1 järgi on väljendatav järgmise valemina:
25.Asjas läbi viidud kinnisvara hindamise ekspertiisi (dtl 636-692) kohaselt olnuks müügilepingu eseme turuväärtus 02.10.2020 seisuga nii eeldusel, et kinnistul asuv hoone oli elamiskõlbmatu, kui eeldusel, et kinnistul asuvas hoones oli teostatud rekonstrueerimistöid, mille kohta dokumentatsioon puudub, 63 000 eurot. Kohus tuvastab eksperthinnangu alusel, et mittekohase täitmise väärtus oli 63 000 eurot. Kokkulepitud hind oli müügilepingu kohaselt 105 000 eurot.
09.09.2020 hindamisakti (dtl 300-332) kohaselt oli kinnistu turuväärtus 107 000 eurot. Kohus tuvastab hindamisakti alusel, et kohase täitmise väärtus oli 107 000 eurot. Alandatud hind on seega 61 822,43 eurot ((63 000 x 105 000) : 107 000). Kuivõrd hageja tasus kostjale kinnistu eest 105 000 eurot, on enamtasutud 43 177,57 eurot.
26.Kohus rahuldab hageja põhinõude ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja 43 177,57 eurot VÕS § 112 lg 3 ja § 189 lg 1 alusel.
27.VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 112 lg 2 järgi toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Nähtuvalt kohtute infosüsteemist sai kostja 13.05.2021 hagiavalduse, milles sisaldus hinna alandamise avaldus, kätte 04.09.2021, millega hinna alandamise avaldus muutus kehtivaks, kuivõrd hageja nõude eelduseks on kehtiv hinna alandamise avaldus, ei saanud see muutuda sissenõutavaks enne nimetatud kuupäeva. Kohus rahuldab hageja viivisenõude osaliselt ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras põhivõlgnevuselt 43 177,57 eurolt alates 04.09.2021 kuni põhinõude täitmiseni.
28.Kohtu hinnangul ei sisalda teavet asja lahendamisel tähendust omavate asjaolude kohta tööde kalkulatsioon (dtl 452-453), ruumilahenduse skeem (dtl 527), kirjavahetus maakleriga renoveerimise plaanidest (dtl 563-565). Nimetatud tõendeid kohus ei hinda. Menetluskulud
29.TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 168 lg 2 järgi kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti.
30.Hageja esitas hagi hinnaga 53 970,69 eurot, kohus jättis 03.08.2023 määrusega hagi osaliselt läbi vaatamata, osas, millega hageja oli taotlenud välja mõista müügilepingu alusel tasutu 43 177,57 eurot ületavas osas ning viivise enamalt põhivõlgnevuselt kui 43 177,57 eurot. Hagi osalise läbi vaatamata jätmise tingis hageja 13.03.2023 avaldus nõuete vähendamiseks, hageja avaldas, et võtab hagi osaliselt tagasi seoses ekspertiisi tulemusega. Menetlusse jäänud nõuete hind on 46 631,78 eurot, kohus rahuldas hagi nimetatud hinnale vastavas ulatuses (viivisenõude hind TsMS § 367 järgi jääb sõltumata osalisest rahuldamisest samaks). Kuivõrd nõuete osaline tagasivõtmine ei olnud tingitud kostjast, jaotab kohus kulud rahuldamise proportsiooni järgi esialgselt menetlusse võetud nõuetest, st jätab menetluskulud 80% ulatuses kostja ja 20% ulatuses hageja kanda.
31.TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
32.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt tekkis hagejal kulu kokku 11 102 eurot, millest 1 000 eurot riigilõivule, 1 450 eurot eksperdiarvamuse saamiseks ja 8 652 eurot kulu lepingulisele esindajale (sh käibemaks). Nähtuvalt kohtute infosüsteemist on hagi esitamiselt tasutud 1 000 eurot riigilõivu, samuti on kohus määranud asjas eksperdile makstavaks tasuks 1 450 eurot (dtl 710), mis on tasutud hageja poolt kohtu deposiiti tasutud ettemaksu arvel.
33.TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Hageja väljatoodu kohaselt osutati hagejale õigusteenust tunnihinnaga 175 eurot (lisandub käibemaks) kokku 41 tundi ja 12 minutit (detailne toimingute loend dtl 732-733).
34.Kohus leiab, et tasu 175 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks, ei ületa oluliselt keskmist vandeadvokaadi poolt osutatava õigusteenuse hinda. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks 26.04.2022 esitanud menetluskulude nimekirja, millise toimingu kuluks on nimekirja kohaselt koos käibemaksuga 126 eurot. Võttes arvesse istungi protokolli mahtu ja sisu, ei ole äratuntav vajadus kulutada sellega tutvumisele üle 0,25 tunni, st põhjendatud ei ole kulu vastavale 02.05.2022 toimingule üle 52,50 euro (sh käibemaks). Ka 08.08.2023 toimingule menetluskulude nimekirja koostamine ei võinud kohtu hinnangul põhjendatult kuluda üle 0,25 tunni, kuivõrd dokument koosneb valdavas osas ajaarvestuse programmi väljavõttest. Ülejäänud osas on märgitud toimingud kooskõlas menetluse käiguga, ühelegi toimingule märgitud ajakulu ei ole ilmselt ülemäärane. Ainuüksi vastaspoole hinnang, et dokumente saanuks koostada ka kiiremini, ei anna alust pidada toimingutele märgitud ajakulu ilmselt ülemääraseks. Istungil osalemisele märgitud aeg on kooskõlas istungi protokollijärgse kestusega. Samuti eeldab menetlusdokumentide koostamine sisendi saamiseks suhtlust kliendiga, vastavale märgitud aeg kohtu hinnangul vajalikku mõistlikku ulatust ei ületa. Kohus asub seisukohale, et hageja põhjendatud kulu lepingulisele esindajale on kokku 8 211 eurot (8 652 - 126 - 157,50 - 157,50) ning hagejale hüvitamisele kuuluva menetluskulu kokku 10 611 eurot.
35.Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt tekkis kostjal kulu 3 444,19 eurot, so kulu lepingulisele esindajale (sh käibemaks). Õigusteenust osutati esitatu kohaselt hinnaga 150 eurot tunnis (lisandub käibemaks) kokku 20 tundi ja 21 minutit (detailne toimingute loend dtl 747-748). Kohus leiab, et kõik nimekirjas märgitud toimingud on kooskõlas menetluse käiguga, ühelegi toimingule märgitud ajakulu ei ole ilmselt ülemäärane, istungil osalemisele märgitud aeg on kooskõlas istungi protokollijärgse kestusega. Kostjale hüvitamisele kuuluv menetluskulu kokku on 3 444,19 eurot.
36.Vastavalt menetluskulude jaotusele mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja 8 488,80 eurot (10 611 x 80%) ja hagejalt kostja kasuks 688,84 eurot (3 444,19 x 20%). Kohus tasaarvestab vastastikused väljamõistetavad menetluskulud TsMS § 445 lg 1 teise lause aluselt ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu 7 799,96 eurot (8 488,80-688,84).
37.TsMS § 177 lg 4 alusel märgib kohus vastavalt hageja taotlusele, et kostjal tuleb tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
38.TsMS § 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Laura-L Sarapuu kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.