Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse tegemise aeg ja koht Kohus Kohtunik Kohtuasi Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised
2-24-1824 12. august 2026. a, Jõhvi Viru Maakohus Viljo Junolainen V. K. hagi D. R. vastu kahju hüvitamise ja viivise nõudes Hagihind 13 382,24 eurot 07. mai 2026. a Hageja:
V. K. (isikukood XXX, elukoht: XXX e-post xxx)
Hageja esindaja:
Advokaat Sergei Tšurkin, Advokaadibüroo Barrister, e-post xxx
Kostja: Kostja esindaja:
D. R. (Poola isikukood xxx, elukoht: xxx, e-post xxx) Vandeadvokaat Margus JeweLex Advokaadibüroo, xxx
Kiir e-post
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Kohtuotsuse jõustumisel tühistada Viru Maakohtu 18.09.2024. a määrusega rakendatud hagi tagamise abinõu – D. R.le kuuluvale kinnistule xxx (registriosa nr xxx) seatud kohtulik hüpoteek esimesele vabale järjekohale summas 13 100 eurot V. K. kasuks.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
1.Menetluskulud jätta hageja kanda.
2.Välja mõista V. K.lt D. R. kasuks vajalike ja põhjendatud menetluskulude katteks 2 356 (kaks tuhat kolmsada viiskümmend kuus) eurot 25 senti.
3.Välja mõista V. K.lt D. R. kasuks viivis menetluskuludelt (2 356,25 eurolt) alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse menetlusosalistele kättetoimetamisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.
HAGIAVALDUS
1.V. K. (hageja) esitas 01.02.2024. a Viru Maakohtule hagi D. R. (kostja) vastu kahju 13 100 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 282,24 euro ja lisanduva viivise hüvitamise nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt D. R. müüs 22.08.2022. a V. K.le korteriomandi asukohaga xxx müügihinnaga 38 500 eurot. Korteriomandi müük oli vormistatud notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepinguga, mis oli tõestatud ja kantud notari ametitegevuse raamatusse nr 2860 all Tallinna notar K. J. poolt.
2.1.Korteris asuva kamina korstnapühkimisel 11.08.2023. a ilmnesid korteriomandi varjatud puudused, sest kamin ei vasta tuletõrjenõuetele ja kamina korsten on pööningul lagunenud ja läheb katuse alla. Kamina kasutamine oli keelatud. Selle kohta koostas korstnapühkija I. T. korstnapühkimise akti nr 7.2-16-2023-16206. Varjutud puuduse kindlakstegemiseks tegi korstnapühkija I.T. X OÜ esindajana samal päeval ahju ja korstna kontrolli, mille käigus oli tuvastatud, et: - ahi on ehitatud kaminaks tule-eeskirju rikkudes; - soojusseinal on paigaldatud elektrilambid; - kamina ahju osa on valmistatud ahju vanast müüritisest ja kamina kolle on hävinud; - pööningul on korsten lagunenud ja läheb katuse alla; - üks kaheseinaline moodulkorsten läheb katusele.
2.2.Korstnapühkija tegi hagejale ettepaneku nr 7.2-17-2023-345, millega pakkus hagejale tuleohutuse tagamiseks rakendada järgmisi meetmeid - ahi lõhkuda ja uus ehitada. Korstnapühkija ettepaneku alusel tegi Päästeamet hagejale 25.08.2023. a ettekirjutuse nr 7.26-2023-1637-1, millega peatas küttesüsteemi kasutamine seniks, kuni on tõendatud kvalifitseeritud spetsialisti poolt kasutamise lubatavus. Avastatud puuduste kõrvaldamiseks tegi korstnapühkija hagejale 01.10.2023. a hinnapakkumise, mille kohaselt ahju ümberehitamise maksumus on vähemalt 8 300 eurot ning 11.11.2023. a tegi korstnapühkija hinnapakkumise korstna ehitamiseks, mille maksumus on vähemalt 4 800 eurot. Seega on kogu ümberehitamise tööde maksumus 13 100 eurot (8 300 + 4 800).
2.3.Tegemist on korteriomandi varjutud puudusega, mida ei saa avastada tavapärasel ülevaatamisel, mille eest vastutab seetõttu korteriomandi müüja. Lähtudes ülaltoodust leidis hageja, et kostja peab kas ise korraldama kamina ja korstna ümberehituse või hüvitama hagejale ümberehituse maksumuse. Seoses sellega esitas hageja lepingulise esindaja kaudu 30.11.2023. a kostjale kohtueelse kahjunõude, millega pakkus kostjale kas korraldada oma kulul kamina ja kamina korstna ümberehituse sellel määral, et nad oleks vastavad tuleeeskirjadele ja seda hagejaga kokkulepitud tähtajaks või hüvitama kostjale kamina ja kamina korstna ümberehituste maksumuse kogusummas 13 100 eurot. Kostja vastas esitatud kahjunõudele 03.12.2023. a. Vastuses tunnistas kostja, et ehitas korteris olemasoleva ahju ümber dekoratiivseks kaminaks (korteri kujunduselement); et ta ei ole kasutanud seda kaminana ning seda, et ta teatas sellest hagejale ja selle kohta on viide müügilepingu punktis 1.3.6 toodud. Seega loeb ta 1,5 aastat pärast müügilepingu sõlmimist esitatud kahjunõude raha väljapressimiseks. Hageja ei saa kostjapoolse lähenemisega nõustuda, sest müügilepingu punktis 1.3.6 on toodud kostja kinnitus, et lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel ja teatas üksnes seda, et eluruumis olevale kaminale on vaja paigaldada toru. VÕS §-s 7 sätestatud mõistlikkuse põhimõttele tuginedes võib põhjendatult järeldada, et kamin ei ole korteri dekoratiivne element ja seda võib kasutada sihtotstarbeliselt, kui selle kasutamiseks tuleb üksnes toru paigaldada. Kostja väited dekoratiivsest kaminast ei vasta ka korteri müügikuulutusele kinnisvaraportaalis KV.EE (xxx ), mille kohaselt hageja ostis korteriomandi. Nimelt on kuulutuses märgitud, et korteriomandil on kombineeritud küte: keskküte ja ahjuküte, mis tähendab, et kostja ei ole teavitanud hagejat olulisest asjaolust, et kaminat, milleks oli ahi ümber ehitatud ei saa kasutada, sest see on korteri dekoratiivne kujunduselement.
KOSTJA VASTUS
3.05.11.2024. a esitatud kirjalikus vastuses hagile kostja hagi ei tunnistanud.
4.Vastuse kohaselt VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Antud juhul kinnitas kostja müügilepingu sõlmides, et talle teadaolevaid varjatud puudusi ei ole, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Puudustest on märgitud, et eluruumis olevale kaminale on vaja paigaldada toru (müügilepingu p.1.3.6), s.t kamin ei ole töökorras ja kasutatav. Lisaks on korduvalt müügieelselt korteriomandit üle vaadatud ning ei saa olla vaidlust, et kamin ei olnud kütteelemendiks ja müüja oli teadlik, et kamin on dekoratiivne ning ei vasta nõuetele, s.h puudub tal korsten. Kostja ei vaidle vastu, et oli juhtum, kui ta püüdis kaminat kasutada ja pööning täitus suitsuga, kuna olemasolev korstna osa ulatub ainult pööningule. Kostja on seda müüjale selgitanud, s.t et kamin ei ole kasutatav ja ei vasta tuleohutusnõuetele ning see on ka lepingus märgitud. Kostja on asjaolu korduvalt selgitanud tunnistaja juuresolekul ning kostja taotleb tunnistaja ülekuulamist antud asjaolu osas. Kostja ei ole kunagi ka väitnud, et kamin kui küttekolle on näiteks renoveeritud või tema poolt ehitatud või on vajalik korteri kütteks. Tegemist oli dekoratiivelemendiga. Eelnevad asjaolud olid ostjale müügilepingu sõlmimisel teada ning ülevaatustel selgitatud. Korteriomandit köetakse keskküttesüsteemiga ning ka antud asjaolu oli ostjale teada ning ostja asus vara koheselt ka kasutama ning ei ole etteheidetud puuduseid korteri kütmisel. Korter müüdi sisustusega, tehnikaga ja renoveeritult. Juhul, kui korteris oleks kaminaküte ja toimiv kamin oleks müügihind oluliselt suurem.
4.1.Eksitav ja ekslik on väide, et varjutud puudus seisneb selles, et kamina ja kamina korsten ei vasta tule-eeskirjadele, seda ei saa kasutada ja kaminale tuleb mitte toru paigaldada, nagu väitis müüja, vaid korsten ehitada. Kostja valdab piiratult vene keelt ning eesti keelt ei valda. Tehingu sõlmimisel oli ostjale selge, et toru on tähenduselt korsten, vastasel juhul jääb arusaamatuks kuidas mõistab hageja kaminale vajaliku toru tähendust. Kostja ei ole ahju ümber ehitanud, vaid on selle dekoratiivselt ning visuaalselt parendanud ning korteriomand osteti teadmisega, et tegemist ei ole toimiva kaminaga vaid dekoratiivelemendiga, milline ei vaja sellel sihtotstarbel ümberehitamist või remonditöid. Kaminas põletati küünlaid ning seetõttu oli ka soojusseinale paigaldatud elektrilambid, mida leitakse küttekolde nõuetele mittevastavusena. Samas ei ole tegemist küttekoldega ja see väidetav puudus kostja väidet tõendabki. Arusaamatuks jääb hageja väide, et korteriomand ei vasta lepingutingimustele, sest kamin on kasutuskõlbmatu ja seda ei saa sihtotstarbeliselt kasutada (VÕS § 217 lg 2 p 1). Kostja rõhutab, et teave oli hagejale teadaolev ning seda ei saanud ka enne müügitehingut ja selle ajal sihtotstarbeliselt kasutada.
4.2.Järgnevalt kostja juhib tähelepanu asjaolule, et käesoleva menetluse raames keskse tähendusega aspektiks on ka kostja kui müüja teavitamine võimalikest puudustest mõistliku aja jooksul VÕS § 220 lg 1 tähenduses. Kusjuures antud juhul ei või enam tekkida vaidlust selle üle, et hageja ei ole teavitanud kostjat võimalikest puudustest mõistliku aja jooksul. Sellest lähtuvalt kaotas hageja õiguse lepingutingimustele mittevastavusele tugineda VÕS § 220 lg 3 järgi. Hageja oli kostjat väidetavalt teavitanud lepingutingimustele mittevastavusest alles 30.11.2023. a, ca 1 aasta ja 3 kuud hiljem müügitehingust. Seega mõistlik tähtaeg oli igal juhul juba möödas. Antud juhul selgelt puudub asjaolu, mis õigustaks väidetavast puudustest teavitamata jätmist. Täiendavalt soovib kostja rõhutada, et kostja ei teadnud lepingutingimustele mittevastavusest, kuivõrd lepingutingimustele mittevastavust kui sellist antud ei eksisteeri. Antud juhul ei tulene ei notariaalselt sõlmitud müügilepingust ega teistest allikatest, et kostja pidi hagejale müüma korteriomandi, kus on toimiv või nõuetele vastav kamin/küttekolle. Ka müügikuulutustest tuleneb selgelt, et küttekollet ei ole renoveeritud või uut ehitatud ning küttesüsteemiks on keskküte. Hageja on korduvalt pöördunud kostja poole küsimustega ning kostja on neile ka vastanud, kuid väidetav probleem kaminaga on tõenäoliselt kunstlikult tekitatud alusetuks rikastumiseks. Nii näiteks on kostja 27.08.2022. a hagejale selgitanud vastuseks küsimusele kuidas käivitada muruniidukit ja 06.06.2022. a koos on arutatud tekkinud probleemi elektri köögipliidiga. Lisaks on kostja 2023. a kevadel käinud vastuseks pöördumisele kohapeal ning näidanud kuidas käivitatakse gaasigrilli. Kordagi antud suhtlusel ei olnud kaminat jututeemaks ning see jällegi näitab, et hageja oli selle seisundist ja kasutamise võimalustest teadlik. Siinjuures tuleb ka rõhutada, et antud kolle ei olnud kütte eesmärgiga ning suhtlemisel oli hageja juba ühe talve eluruumis talvitunud.
4.3.Hageja esitas hinnapakkumise, et soovib ehitada uue Soome tüüpi Hollandi ahju ja lisaks ka uue korstna kahe suitsulõõri ja kahe ventilatsioonilõõriga. Kuidas see on seotud olemas olnud korstnaga, milline kuulub korteriühistule ja olemas olnud dekoratiivkaminaga, jääb arusaamatuks. Esiteks ei ole kütteahju puudumine asjas puuduseks ega ka vaidluse all. Teiseks on korstna puudumine samuti hagejale teadaolev asjaolu ning ei saa olla puuduseks. Kostja märgib, et soovi korral renoveerida kamin töökorda piisab sellest, et paigaldada olemasolevasse koldesse malmist kaminasüdamik ja moodulkorsten. Materjalide maksumuseks kujuneb 1 044 eurot korsten komplektina ning mille kõrgus on antud juhul, enam kui vajalik (kamina malmist südamikud on keskmise hinnaga 700 eurot). Maksimaalne materjalide maksumus on 1 744 eurot. Kostja rõhutab ka asjaolu, et müügikuulutusi korteri müügi kohta paigutas kinnisvarabüroo ning igas kuulutuses oli märge, et korter on
keskküttega köetav. Hageja esitatud hinnapakkumised ei ole kontrollitavad, asjakohased, ei ole jälgitavad ning on ilmselgelt kordades ülepaisutatud (nt väidetavalt kasutatav tellis on 1/3 ehituskauplustes odavam). Kostja arvates on selline hageja nõue (s.o 1/3 tasutud müügihinnast) selgelt vastuolus hea usu põhimõttega TsÜS § 138 lg 1 ja VÕS § 6 mõttes ning heade kommetega, mistõttu ei saa kuuluda rahuldamisele. Asja oluline parendamine ei kuulu kahju hüvitamise eesmärgi alla VÕS § 127 lg 1 tähenduses.
4.4.Kokkuvõtteks on kostja seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Väidetav kahju on tõendamata ning hageja väidetavad puudused ei ole varjatud puudusteks ning need olid hagejale asja omandamisel teadaolevad.
HAGEJA VASTUS KOSTJA VASTUSELE
5.Hageja esitas 12.07.2025. a vastuse kostja vastusele, milles märkis, et Tegelikult kinnitas kostja müügilepingu punktis 1.3.6 üksnes seda, et „eluruumis olevale kaminale on vaja paigaldada toru“, muid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi ei ole. Nimetatud kostja lepingulise kinnituse grammatilisel tõlgendamisel tuginedes mõistlikkuse põhimõttele (VÕS § 7 lg 1) võib põhjendatult järeldada, et tegemist ei ole dekoratiivse vaid toimiva kaminaga, sest üksnes viimasele oleks vaja toru kütmisel suitsu välja tõmbamiseks. Tõendamaks, et tegemist ei ole dekoratiivse kaminaga, viitas hageja ka hagiavalduses korteri müügikuulutusele kinnisvaraportaalil KV.EE (hagiavalduse lisa 10, xxx), mille kohaselt hageja ostis korteriomandi. Nimelt on kuulutuses märgitud, et korteriomandil on kombineeritud küte: keskküte ja ahjuküte, mis tähendab, et kostja ei ole teavitanud hagejat olulisest asjaolust, et kaminat, milleks oli ahi ümber ehitatud ei saa kasutada, sest see on korteri dekoratiivne kujunduselement. Kostja ei eita ka juhtumit, et kui ta püüdis kaminat kasutada ja pööning täitus suitsuga kuna olemasolev korstna osa ulatub ainult pööningule. Nimetatu ei vasta ka kostja selgitusele, et tegemist oli dekoratiivse kaminaga, mis on korteri kujunduselement, sest sel juhul on arusaadav, et seda kaminat ei tohi kütta. Pooltel puudub vaidlus selle üle, et müügilepingu sõlmimisel teatas kostja hagejale, et kaminat ei tohi kütta. Kuid kostja selgitas seda puudust üksnes sellega, et korralik toru ei ole paigaldatud, mitte seetõttu, et kamin on dekoratiivne.
5.1.Kostja ei ole selgitanud hagejale, kui suured on toru paigaldamisega seotud kulud ning alles korstnapühkija hinnapakkumisest on ilmnenud, et see maksab vähemalt 4 800 eurot, mis on 12,47% müügihinnast (38 500 eurot) ja seetõttu leiab hageja, et kostja kasina märkusega müügilepingu punktis 1.3.6 soovis tegelikult kostja varjata korteriomandi olulise puuduse kõrvaldamise maksumust ja seetõttu põhjendatult esitas kahjunõude ka korstna ehitamise kulude osas. Samas tõendavad korstnapühkija akt nr 7.2-16-2023-16206 X OÜ tööde üleandmis-vastuvõtu akt (hagiavalduse lisa 3), et kostja ehitas ümber ahju kaminaks, jättes järgimata kehtivaid ehitus- ja tuletõrjenõudeid, ehk tegi kostja seda omavoliliselt. Seetõttu jääb hageja oma seisukoha juurde, et tegemist on korteriomandi varjatud puudusega, millest kostja teadis, kuid ei ole hagejale müügilepingu sõlmimisel teada andnud.
5.2.Kuna kostja teatas hagejale, et kamina kasutamiseks tuleb paigaldada toru, ei kasutanud hageja kaminat. Seda tõendab 11.08.2023. a koostatud korstnapühkija akt nr 7.2-16-202316206, kus on märgitud, et kamin on mittekasutusel (hagiavalduse lisa 2). Seega ei ole hageja
teadnud ega pidanudki teadma kamina varjatud puudusest enne korstnapühkija poolt kamina ülevaatamist, mistõttu pole teatanud varjatud puudusest hilinenult.
KOHTUISTUNG
6.Kohtuistungil 07.05.2026. a kuulas kohus üle tunnistajad N. G. (x), M. M. (x) ja T. K. (x, xxx).
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
7.Kohus leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
8.Asja materjalidest nähtub, et 22.08.2022. a koostas ja tõestas Tallinna notar K.J. notariaalakti (lepingudokumendi „Korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping“), milles osalesid D. R. (x), N. G. (müüja x) ning V. K. (x). Lepingu esemeks oli korteriomand xxx üldpinnaga 51,3 m2 Ahtme linnaosas Kohtla-Järve linnas (registriosa nr xxx) koos selle oluliste osade ja päraldistega. Korteriomand paikneb 8 korteriga elamus, esmane kasutus 1950. a. Müüja avaldas ja kinnitas, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Eluruumis olevale kaminale on vaja paigaldada toru (lepingu p. 1.3.6). Lepingu ese on liitunud järgmiste kommunikatsioonidega: elekter, tsentraalne vee- ja kanalisatsiooniühendus, keskkütte (lepingu p. 1.3.7). Elamus, milles paikneb lepingu esemeks olev korteriomand, on asutatud Kohtla-Järve linn, Ahtme mnt x korteriühistu, registrikood xxx (lepingu p. 1.3.8). Ostja avaldas ja kinnitas, et ostja ostab lepingu eseme eesmärgiga kasutada seda eluruumina ja peab müüja poolt eelmises lepingupunktis antud kinnitusi eeltoodud eesmärki arvestades piisavaks (lepingu p. 1.4.1). Ostja on üle vaadanud lepingu eseme: lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse, ehitise ja eriomandi eseme, samuti müüja poolt lepingu eseme kohta esitatud dokumentatsiooni. Ostja on eelnimetatud andmete ja müüja poolt antud kinnituste alusel teadlik lepingu eseme, s.h lepingu eseme eriomandi eseme seisukorrast, samuti lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse suurusest ja piiridest (lepingu p. 1.4.2).
9.Korteris asuva kamina korstnapühkimisel 11.08.2023. a ilmnes, et kamin ei vasta tuletõrjenõuetele ja kamina korsten on pööningul lagunenud ja läheb katuse alla. Kamina kasutamine oli keelatud. Selle kohta koostas korstnapühkija I.T. korstnapühkimise akti nr 7.2-16-2023-16206. Korstnapühkija I.T. X OÜ esindajana teostas samal päeval ahju ja korstna kontrolli, mille käigus tuvastas, et (1) ahi on ehitatud kaminaks tule-eeskirju rikkudes; (2) soojusseinal on paigaldatud elektrilambid; (3) kamina ahju osa on valmistatud ahju vanast müüritisest ja kamina kolle on hävinud; (4) pööningul on korsten lagunenud ja läheb katuse alla; (5) üks kaheseinaline moodulkorsten läheb katusele. Korstnapühkija tegi hagejale ettepaneku nr 7.2-17-2023-345, millega pakkus hagejale tuleohutuse tagamiseks rakendada järgmisi meetmeid - ahi lõhkuda ja uus ehitada. Korstnapühkija ettepaneku alusel tegi Päästeamet hagejale 25.08.2023. a ettekirjutuse nr 7.2-6-2023-1637-1, millega peatas küttesüsteemi kasutamine seniks, kuni on tõendatud kvalifitseeritud spetsialisti poolt kasutamise lubatavus. Avastatud puuduste kõrvaldamiseks tegi korstnapühkija hagejale 01.10.2023. a hinnapakkumise, mille kohaselt ahju ümberehitamise maksumus on vähemalt 8
300 eurot ning 11.11.2023. a tegi korstnapühkija hinnapakkumise korstna ehitamiseks, mille maksumus on vähemalt 4 800, kogu ümberehitamise tööde maksumus 13 100 eurot (8 300 + 4 800).
10.Pooled vaidlevad selle üle, kas käesoleval juhul on tegemist varjatud puudustega ehk kas müüdud ese vastas müügilepingu tingimustele.
11.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas.
12.Käesoleval juhul kinnitas kostja müügilepingu sõlmides, et lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Puudustest on märgitud, et eluruumis olevale kaminale on vaja paigaldada toru (müügilepingu p.1.3.6).
13.Hageja märgib, et tegelikult on ilmnenud varjatud puudused selles, et kamina ja kamina korsten ei vasta tule-eeskirjade, seda ei saa kasutada ja kaminale tuleb mitte toru paigaldada, nagu väitis müüja, vaid korsten ehitada. Müüja väitis, et ahju kaminaks ümberehitamisega tegeles ta isiklikult. Kostja märgib, et kostja korteri müümisel selgitas (müügilepingu p.1.3.6), et kamin ei ole töökorras ja kasutatav. Lisaks on korduvalt müügieelselt korteriomandit üle vaadatud ning ei saa olla vaidlust, et kamin ei olnud kütteelemendiks ja müüja oli teadlik, et kamin on dekoratiivne ning ei vasta nõuetele, s.h puudub tal korsten. Kostja ei vaielnud vastu, et oli juhtum, kui ta püüdis kaminat kasutada (kütta) ja pööning täitus suitsuga, kuna olemasolev korstna osa ulatub ainult pööningule. Kostja on seda müüjale selgitanud, s.t et kamin ei ole kasutatav ja ei vasta tuleohutusnõuetele ning see on ka lepingus märgitud. Kostja on asjaolu korduvalt selgitanud tunnistaja (kostja abikaasa) juuresolekul. Lisaks hageja ka ise ei väida, et väidetavat kamin on kütteelemendiks ning selles osas ei saanud ka kostja teda kuidagi eksitada. Kostja ei ole kunagi väitnud, et kamin kui küttekolle on nõuetekohaselt renoveeritud või tema poolt väljaehitatud või on vajalik korteri kütteks. Tegemist on ja oli korteri dekoratiivelemendiga (mida ilustati). Väide, et kaminal asuvad valgustuselemendid on õige, kuna selle kütmist ei olnud ette nähtud. Kostja selgitas, et kütmise soovil tuleb kamin/ahi ümber ehitada (eelkõige korsten, milline puudub). Eelnevad asjaolu olid ostjale müügilepingu sõlmimisel teada ning ülevaatustel selgitatud. Korteriomandit köetakse keskküttesüsteemiga ning ka antud asjaolu oli ostjale teada. Kuna kamin ei olnud korteri küttekehaks ei saanud müüja ka lubada ostjale, et sellega saab korterit kütta.
14.Tunnistaja M.M. (hageja ema) tunnistustest nähtub, et ta soovis osta korterit ja kolida Tallinnast Ida-Virumaale. Soovis osta sellist korterit, kus poleks vaja teha remonti. Tunnistaja vaatas korterit põgusalt koos maakleriga. Hiljem ta vaatas korteri üle koos omanikuga (kostjaga). Korter meeldis väga, isegi kamin oli olemas, et kui talvel tulla, siis saab kamina põlema panna ja see mängis suurt rolli, miks tunnistaja selle korteri valis. D. lubas kaminale korstna teha, kuid hiljem selgitas, et jättis selle toru (või korstna) garaaži. Kamin oli korterisse paigaldatud, kuid kõige tähtsam töö oli tegemata. See kamin oli puhas butafooria. Müüja ei öelnud enne lepingu sõlmimist ja ka notari juures, et kamin on dekoratiivne. Tunnistaja sai aru, et tuleb paigaldada toru ja siis saab kütta (kui kamin on dekoratiivne, siis milleks dekoratiivse kamina jaoks paigaldada toru). Tunnistaja otsustas korteri soetada poja (hageja) nimele. Hiljem tunnistaja enam sügis-talvisel perioodil korterisse ei läinud, sest seal oli väga
külm. Majavalitsusest öeldi, et need korstnad võeti majal ära juba 10 aastat tagasi, siis kui paigaldati keskkütte.
15.Tunnistaja N. G. (kostja abikaasa) tunnistustest nähtub, et enne korteri müüki tutvustas abikaasa (x) korterit ostjale. Korteriga käis tutvumas müüja (x) ema. Tunnistaja tõlkis abikaasale nende vestlust M. M.ga poola keelde, sest abikaasa ei valda vene keelt täielikult. Kamin oli korteris olemas juba siis, kui tunnistaja abikaasaga selle korteri soetasid. Abikaasa pani sellele kaminale uksed, et oleks ilusam. Ühel korral (see oli ammu) proovis abikaasa ka kaminat kütta, kuid suits sattus pööningule ja rohkem kaminat kütta ei proovitud. Tunnistaja kuuldes rääkis abikaasa ostjale, et kamin on dekoratiivne (kaunistuste jaoks, sinna asetati küünlaid) ja seda ei tohi kasutada, kamin on vaja lõpuni teha.
16.Tunnistajate ütlused on kamina puudustest teavitamise kohta vastuolulised. Tunnistajad on pooltele lähedased isikud (x, x), mistõttu kohus hindab tunnistajate ütlusi kogumis muude asjas olevate tõenditega. Arvestades seda, et müügilepingus on märge kamina kohta (p. 1.3.6 viimane lause), on usutav see, et müüja teavitas ostjat kamina puudustest, s.h sellest, et kamin ei ole töökorras, seda ei tohi kütta ning kamin on kasutusel dekoratiivse elemendina. Tunnistaja K. (x, elab korteris xxx) tunnistustest nähtub, et 4,5-5 aastat tagasi oli juhus, kui ta nägi koju tulles, et maja katuseräästa alt tuleb suitsu. Majas on tsentraalkütte, enne seda oli ahikütte ja paljudel on ahjud säilinud, kuigi neid ei kasutata. Enne D.t alumine korteri omanik ehitas korstna ümber, võib-olla D. ei teadnud ja hakkas kütma.
17.Mitte millegagi ei ole tõendatud hageja väide, et kamina ehitas ahjust ümber kostja. Kostja väidab vaid seda, et ta puhastas kolde ja pani kolde ette uksed. Kohtukõne kirjalikes teesides väidab hageja, et korstnapühkija akt nr 7.2-16-2023-16206 (hagiavalduse lisa 2) ja X OÜ tööde üleandmis-vastuvõtu akt (hagiavalduse lisa 3) ja kostja vastus kohtueelsele pretensioonile (hagiavalduse lisa 9), tõendavad seda, et just kostja ehitas ahju ümber kaminaks, jättes järgimata kehtivaid ehitus- ja tuletõrjenõudeid, ehk tegi kostja seda omavoliliselt. Vastuses kohtueelsele pretensioonile on kostja m.h vastanud: „kasutasin korrast ära ahju lihtsalt kujunduselemendina, mis meenutab kaminat. Katsin selle kahhelplaatidega, paigaldasin 2 kena valgustit (tuletan meelde, et seda ahju kasutati eksponaadina), panin ette klaasukse ning see nägi välja nagu päris. Eemaldasin muidugi palju prahti, sest kamina ülemise osa lammutamisel kukkus tellis sisse, seetõttu tugevdasin konstruktsiooni keskelt metalltalaga, et vältida edasisi purustusi, ning vooderdasin seest šamott-tellistega, kuna ahi oli seestpoolt praktiliselt tühi. Põletasin seal aeg-ajalt küünlaid ning asetasin kaminale vilkuvad lambikesed, mis tekitasid kauni efekti. Seda on kindlasti võimalik ümber ehitada, kuid teavitasin Teie klienti, et mõni ettevõte peab kaminat pikendama ja selle üle vaatama. Andsin sellest ka notaris teada.“ Korstnapühkija koostatud dokumendid ei saa tõendada seda, kes ahju ümber ehitas, kuna sellised asjaolud ei või olla talle teada.
18.Kohus märgib, et kinnisvaraportaalis olev müügikuulutus ei ole oma sisult eksitav (hagiavalduse lisa 10). Kuulutuses on märgitud, et korteriomandil on kombineeritud küte: keskküte ja ahjuküte. Hageja järeldab sellest seda, et see tähendab, et kostja ei ole teavitanud hagejat olulisest asjaolust, et kaminat, milleks oli ahi ümber ehitatud ei saa kasutada, sest see on korteri dekoratiivne kujunduselement. Müügikuulutus ei ole seetõttu eksitav, et ostjal on võimalik asjaga tutvuda, saada müüjalt dokumente ja selgitusi, s.h ahjuküte olemasolu ja selle korraoleku või puuduste kohta. Kohus märgib, et kostja on esitanud kohtule korteriomandi müügikuulutused, mille kohaselt hageja korteriomand (XXX) oli seisuga 09.09.2025. a
müügis kinnisvaraportaalides KV.EE, Kinnisvara24 ja City24 hinnaga 38 000 eurot. Kütte liigina on märgitud: keskküte ja ahjuküte.
19.Asja materjalidest nähtub, et Ahtme mnt X elumaja võeti kasutusele 1950. aastal, s.o ca 75 aastat tagasi. Algselt oli elamus ahjuküte ning hiljem võeti kasutusele tsentraalküte. Kohus märgib pooltele, et elamu küttesüsteem (s.h ka vana ahjuküttesüsteem) on korteriomanike kaasomandis. Korteriomanike kaasomandi kasutamine ja käsutamine, s.h täiendavate küttekehade (nt kamin, õhksoojuspump) paigutamine korteriomanditesse toimub kõikide korteriomanike nõusolekul. Kaasomandis on ka elumaja katus ja fassaad, mistõttu väljaviigu tegemine katuse või fassaadi kaudu eeldab kõikide korteriomanike nõusolekut.
20.Kahju suurusest. Hagiavalduse kohaselt on hageja kahju korstnapühkija 01.10.2023. a hinnapakkumise järgi, mille kohaselt ahju ümberehitamise maksumus on vähemalt 8 300 eurot ning 11.11.2023. a hinnapakkumise korstna ehitamiseks järgi, mille maksumus on vähemalt 4 800, kogu ümberehitamise tööde maksumus 13 100 eurot (8 300 + 4 800). VÕS § 222 lg 1 sätestab, et kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui valitud õiguskaitsevahendi kasutamine on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid. VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja leiab, et käesoleval juhul tegemist on kamina ja kamina korstna ümberehitamisega sellel määral, et nad oleks vastavad tule-eeskirjadele ja neid saaks kasutada sihtotstarbeliselt. Selleks on vaja kulutada 13 100 eurot vastavalt korstnapühkija hinnapakkumistele. Nimetatu on otsene varaline kahju vastavalt VÕS § 128 lg-le 3, sest tegemist on vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähendamisega, sest ilmnes, et korteri kamin on tegelikult täiesti kasutuskõlbmatu ahju kaminaks ümberehitamisel tule-eeskirjade rikkumisega. Kohus hagejaga ei nõustu. Kütteahju puudumine ei ole asjas puuduseks ega ka vaidluse all. Korstna puudumine on hagejale teadaolev asjaolu ning ei saa olla puuduseks. Kohus märgib, et soovi korral renoveerida kamin töökorda piisab sellest, et paigaldada olemasolevasse koldesse malmist kaminasüdamik ja moodulkorsten. Hageja esitas hinnapakkumise, et soovib ehitada uue Soome tüüpi Hollandi ahju ja lisaks ka uue korstna kahe suitsulõõri ja kahe ventilatsioonilõõriga. Hageja poolt esitatud hinnapakkumised ei ole kontrollitavad, asjakohased, ei ole jälgitavad ning on ilmselgelt kordades ülepaisutatud. Kohtu arvates on selline hageja nõue (so 1/3 tasutud korteriomandi müügihinnast) selgelt vastuolus hea usu põhimõttega TsÜS § 138 lg 1 ja VÕS § 6 mõttes ning heade kommetega ning rikastaks alusetult hagejat. Asja oluline parendamine (s.o dekoratiivkamina asemel kütteahju ehitamine) ei kuulu kahju hüvitamise eesmärgi alla VÕS § 127 lg 1 tähenduses.
21.Kohus märgib, et kohtumenetluse ajal müüb hageja korteriomandit xxx hinnaga 38 000 eurot. Seisuga 09.09.2025. a hageja pakkus vaidlusalust korterit müüa kinnisvaraportaalides Kinnisvara24, KV.EE ja City24. Kuulutustes väidetakse avalikkusele, et tegemist on stiilse 2toalise korteriga koos garaažiga, kuuriga ja oma aiaga. Kütteliikidena märgib hageja: keskküte ja ahjuküte (eraldi väljatoodud küttesüsteemina ka keskküte). Korteri seisundiks hindab hageja: väga heas seisukorras. Kuulutustes 2 märgitakse, et majas on toimiv korteriühistu, küttekulud 2025. a veebruaris moodustasid - 97,05 eurot (1,89 eurot/m2). Seega, vastuolus kostja vastu esitatud nõuetega ning nende põhjendustega leitakse, et korteri seisund on väga hea ja kulud väikesed, s.h ka müügihind on sama ning lähtudes kuulutustele lisatud fotodest
on kamin jätkuvalt dekoratiivne, s.h on ka korteriomandi väärtuseks hinnatud analoogne hind. Seega hageja hindab korteriomandi hinnaks väidetava puudusega analoogse hinna ostumaksumusele.
22.Eeltoodud põhjendustel jätab kohus hagi rahuldamata.
HAGI TAGAMISE TÜHISTAMINE
23.Kohtu 18.09.2024. a määrusega hagi tagati ning kostjale kuuluvale kinnistule xxx(registriosa nr xxx) seati kohtulik hüpoteek esimesele vabale järjekohale summas 13 100 eurot V. K. kasuks.
24.Seoses hagi rahuldamata jätmisega tuleb hagi tagamine tühistada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 386 lg 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
25.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse kui kulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse tegemist.
26.Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks lahend tehakse.
27.Kohus jätab hagi rahuldamata. Seega jäävad hageja menetluskulud hageja kanda.
28.Kostja menetluskulud on õigusabikulud kokku 2 356,25 eurot (koos käibemaksuga). Kostjat esindas menetluses vandeadvokaat, kes osutas kostjale õigusabi perioodil 03.10.2024. a kuni 31.12.2025. a 8,25 tundi tunnihinnaga 158,60 eurot (koos käibemaksuga), kokku 1 308,45 eurot ning perioodil 01.01.2026. a kuni 08.06.2026. a 6,5 tundi tunnihinnaga 161,20 eurot (koos käibemaksuga), kokku 1 047,25 eurot.
29.Põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1 tähenduses saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra korrutisele. Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu (vt Riigikohtu 21. juuni 2021. a määrus tsiviilasjas 2-17-13164).
30.Kohus on seisukohal, et kostja taotletud menetluskulud on põhjendatud, toimingutele kulutatud ajahulk vastab tehtud menetlustoimingutele.
31.Kostja palub hagejalt välja mõista viivise menetluskuludelt. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/ allkirjastatud digitaalselt /
Viljo Junolainen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.