Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots
Määruse tegemise aeg ja koht 18.11.2024, Tallinn Kohtuasja number
2-23-1640
Kohtuasi
PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu hagi Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu ja NORAL Arendus OÜ vastu 26.08.2022 korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ning sellega seotud lepingu ehituskohustuste teostamiseks ja finantseerimiseks, hüpoteekide seadmise lepingu, avalduse eelmärke kinnistamiseks, asjaõiguslepingute ja kinnistamisavalduste tühisuse tuvastamiseks ning NORAL Arendus OÜ kohustamiseks nõusolekute andmiseks kinnistusraamatus kannete kustutamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.12.2023 määrus (hagi läbivaatamata jätmine)
Kaebuse esitaja ja liik
PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu ühine määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I PrügiAbi OÜ (registrikood 10871954) Hageja II BAUMASTER Osaühing (registrikood 11177569) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Angela Kase Kostja I Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu (registrikood 80197063), lepinguline esindaja vandeadvokaat Allar Aru Kostja II NORAL Arendus OÜ (registrikood 14926865), lepinguline esindaja Fränk Valdmann
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta vastu võtmata Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu menetlusdokumendile lisatud tõendid.
2.Jätta Harju Maakohtu 11.12.2023 määrus muutmata.
PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu määruskaebus jätta rahuldamata.
4.Määruskaebuse menetlemisest tingitud kulud jätta solidaarselt PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.PrügiAbi OÜ (hageja I) ja BAUMASTER Osaühing (hageja II) esitasid 30.01.2023 Harju Maakohtule hagi (täiendatud 17.02.2023) Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu (kostja I, korteriühistu) ja NORAL Arendus OÜ (kostja II) vastu kostja I ja kostja II vahel notar Lee Mõttuse asendaja Irina Liuhi juures 26.08.2022 sõlmitud korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ning sellega seotud lepingu ehituskohustuste teostamiseks ja finantseerimiseks, hüpoteekide seadmise lepingu, avalduse eelmärke kinnistamiseks, asjaõiguslepingute ja kinnistamisavalduste, millega kostja I müüs Tina tn 3, Tallinn asuva korteriomandi eriomandi eseme nr 19 (registriosa nr 18417350) ja Tina tn 3, Tallinn asuva korteriomandi eriomandi eseme nr 20 (registriosa nr 18417450) kostjale II (edaspidi 26.08.2022 leping) tühisuse tuvastamiseks ning kostja II kohustamiseks kinnistusraamatus kannete kustutamiseks nõusolekute andmiseks.
1.1.Hagiavalduse kohaselt omavad hagejad I ja II Tallinnas Tina tn 3 kinnistul (Tina kinnistu) korteriomandeid vastavalt nr 8 ja 7. Kinnistul asub 3 korterelamut: Tina tn 3/1, 3/2 ja 3/3 (Tina elamud). Hagejate korteriomandid asuvad Tina 3/1 elamus. Korteriomanike 14.09.2009 üldkoosolekul otsustati Tina elamute rekonstrueerimine. 21.04.2010 valmis Tina elamute ehitustehnilise seisukorra hinnang, mille p 2.1 kohaselt oli Tina 3/1 elamu olulises osas amortiseerunud. 31.10.2013 valmis Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamute rekonstrueerimise ja laiendamise projekt. 20.11.2014 said Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamud ehitusload. Tina kinnistu korteriomanikud sõlmisid 03.02.2016 võlaõigusliku kokkuleppe uute korteriomandite moodustamiseks ja tasuta võõrandamiseks. Kokkuleppe p 4.4 nägi ette, et korteriühistu kohustub ühe kuu jooksul arvates asjaõiguslepingu alusel kannete tegemisest müüma uued moodustatavad korteriomandid enampakkumisel, milles osaleb vähemalt kolm pakkujat, alghinnaga mitte vähem kui 880 eurot/m2 ning muudel tingimustel vastavalt kostja I üldkoosoleku otsustele. Korteriomanike 18.04.2016 üldkoosolekul otsustati, et uute korteriomandite müügist saadavat tulu kasutatakse Tina elamute rekonstrueerimiseks, seejuures täpsem tööde loetelu lepitakse kokku pärast uute korteriomandite enampakkumise läbiviimist.
2-23-1640
1.2.Tina kinnistu omanikud (v.a HP ja AP) sõlmisid 11.04.2019 asjaõiguslepingu uute korteriomandite (eriomandite) kinnistamiseks ja nende üleandmiseks. HPi ja APi nõusolekud asjaõiguslepingu uute korteriomandite kinnistamiseks ja üleandmiseks ning kinnistusraamatusse kannete tegemiseks on asendatud tsiviilasjas nr 2-16-10722 20.12.2019 määrusega. Uued korteriomandid nr 19 ja 20 kanti 11.04.2019 kinnistamisavalduste alusel kinnistusraamatusse 01.12.2020.
1.3.Korteriomanike 10.06.2021 üldkoosolekul täpsustati 18.04.2016 üldkoosoleku otsust Tina elamute rekonstrueerimistööde järjekorra osas. Kostja I soovis 2021 sügisel korraldada korteriomandite nr 19 ja 20 enampakkumise. Üks enampakkumisel osalenu oli kostja II. Korteriomanditega tutvumise käigus väitis kostja II, et korteriomandite nr 19 ja 20 katuse väljaehitus ei pruugi olla kooskõlas ehitusprojektiga. Eesmärgiga selgitada välja tegelik olukord, peatas kostja I enampakkumise. Vahetult pärast seda toimus üldkoosolek, kus seniste kostja I seaduslike esindajate volitused lõpetati ning kostjale I valiti uued seaduslikud esindajad, sh RB ja LK, kellele kuuluvad korteriomandid Tina 3/2 elamus.
1.4.22.08.2022 toimus kostja I üldkoosolek, kus osales 16 hääleõiguslikku isikut, neist 6 isikut läbi LKle antud volituste. Juhatust volitati võõrandama korteriomandid nr 19 ja 20 ilma enampakkumise korraldamiseta kostjale II, sõlmima Tina 3/2 ehitustööde lepinguid kostjaga II ning otsustati nõusoleku andmine korterite nr 19 ja 20 võõrandamiseks ja Tina 3/2 planeeritavatest ehitustöödest tulenevate nõuete tasaarvestamiseks. 22.08.2022 üldkoosoleku otsus vormistati kutses toodust ja hääletamisele esitatust erinevana ning vastuolus 18.04.2016 ja 10.06.2021 üldkoosoleku otsustega, mille kohaselt tuli saadava raha eest rekonstrueerida kõik kolm Tina elamut ja määrata kindlaks tööde tegemise järjekord.
1.5.Kostja I seaduslikud esindajad LK ja RB sõlmisid 26.08.2022 notar Lee Mõtuse juures lepingu korteriomandite nr 19 ja 20 müügiks. Lepingu eesmärk oli korteriomandite nr 19 ja 20 müük ning vastutasuks kostja II kulul Tina 3/2 elamu kaasomandi osas ehitustööde tegemine.
1.6.Hagejate hinnangul puudus kostjal I volitus seada korteriomanditele nr 19 ja 20 ühishüpoteek summas 400 000 eurot, anda nõusolek kinnistusraamatusse eelmärgete kandmiseks kostja II kasuks ning volitada kostjat II muutma ehitusloa saanud ehitusprojekti. Lepingu p 3.7.13 alusel andis kostja I kostjale II nõusoleku Tina 3/2 elamusse, sh kõigi Tina 3/2 korteriomandite vajadusi arvestades gaasikütte, alternatiivselt õhk-vesi soojuspumbaga kütte väljaehituseks kujul, kus väline osa paigutatakse Tina elamute hoovialale. Lepingu p-ga 3.11 vabastas kostja I kostjale II üle antavad korteriomandid nr 19 ja 20 juba võetud laenukohustuse tasumise kohustusest ja ka muude Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamute ehitusega seonduvate kulutuste tasumisest. Kostja I seaduslikud esindajad sõlmisid kostjaga II müügi- ja ehituslepingu tingimustel, mis olid vastuolus kaasomanike kokkuleppe ning kostja I üldkoosoleku otsustega. Need lepingud on hagejatele, kelle korteriomandid asuvad Tina 3/1 elamus, kahjulikud. Tina 3/1 elamu konstruktsioonid ja kaasomandi osad on hinnatud olulises ulatuses avariiliseks, mistõttu ei ole välistatud hagejate omandi pöördumatu kahjustumine või hävinemine.
1.7.Kostja II on talle veel mitte kuuluvad korteriomandid nr 19 ja 20 müüki suunanud. 29.12.2022 toimus kostja II tehtud ehitustööde ülevaatus selleks, et jõuda korteriomandite nr 19 ja 20 üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Kostja I kavatseb lähiajal sõlmida korterite nr 19 ja 20 omandi üleandmiseks kostjaga II asjaõiguslepingu. Hagejate hinnangul ei ole müügilepingust tulenevad kostja II kohustused täidetud. Samuti ei ole korteriomandite nr 19 ja 20 üleandmise eeldused müügilepingu p-de 4.1 ja 4.2 järgi täidetud. 13.02.2023. eksperdiarvamusest nähtub, et Tina 3/2 elamu fassaaditööde turuhind on ca 24 500 eurot ehk
2-23-1640 ligi kaks korda vähem kui nähtub ülevaatuse protokollist ja 07.02.2023 üldkoosoleku protokollist, kus kostja II kinnitas, et fassaadilaudisega seotud kulu oli jämedalt 40 000 eurot. Seega on kostjate poolt väidetavalt turutingimustel tehtud ehitustööde maksumus 30–40% kallim turuhinnast. Korteriomanikud, sh hagejad võõrandasid oma kaasomandi osa tasuta kostjale I vaid tingimusel, et vähemalt kolme pakkuja osalusel saaks valitud parim pakkumine, mille tulemusena saavad rekonstrueeritud kõik Tina elamud.
1.8.Kostja I seaduslikud esindajad RB ja LK on tegutsenud kostja II huvides ja kostja I liikmete huve eirates omakasu eesmärgil. Müügilepingu tulemusena kasvab RBi ja LK omandi väärtus hüppeliselt, sest nende korteriomandid asuvad Tina 3/2 elamus, mis tehingu tulemusena ainsana kostja II poolt rekonstrueeritakse.
1.9.26.08.2022 lepinguga kostja I ja kostja II vahel sõlmitud võlaõiguslikud kokkulepped, millega kostja müüs Tina tn 3/2 korteriomandid nr 19 ja 20 kostjale II ning millega kostjad leppisid kokku korterite müügi eelduseks olevates ehituskohustustes ning kostja II kasuks hüpoteekide ja eelmärgete seadmises, on vastuolus seaduse ja heade kommetega ning seetõttu tühised. Korteriomandid tuleb võõrandada ja võõrandamisest saadavat raha kasutada tingimustel, milles kaasomanikud on kokku leppinud. Kostja II on kohustatud andma nõusolek kinnistusraamatus tühise tehingu alusel tehtud ja seetõttu ebaõigete kannete kustutamiseks.
2.Kostja I vaidles hagiavaldusele vastu, palus selle jätta läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Kostja I leidis, et täidetud ei ole eeldused hagejate poolt kostja I ja kostja II vahel sõlmitud tehingu tühisuse tuvastamise hagi esitamiseks, sest see ei mõjuta hagejate omandiõigust. Hagejad on tsiviilasjas nr 2-22-16113 esitanud juba kostja I suhtes vaidlusaluste asjaolude pinnalt kahju hüvitamise nõude. Alusetud on hagejate väited 03.02.2016 võlaõigusliku lepingu tingimuste rikkumise kohta. Nimetatud lepingu p 4.4 nägi ette, et kostja I üldkoosolekul on õigus võõrandada korteriomandid muudel tingimustel vastavalt kostja I vastuvõetavale üldkoosoleku otsusele. Hagejad ei ole ka selle lepingu osapoolteks. 26.08.2022 leping ei ole vastuolus seadusega ega heade kommetega.
3.Kostja II vaidles hagiavaldusele vastu, palus selle jätta läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Kostja II vastuväidete kohaselt puudub hagejatel õigus nõuda tehingute tühisuse tuvastamist. Korterid nr 19 ja 20 kuuluvad kostjale I, mitte hagejatele ja hagejad ei ole kostjate vahel sõlmitud müügilepingu pooled. Asjaolu, et hagejad on kostja I liikmed, ei muuda hagejaid korter 19 ja korter 20 omanikeks, sest kostja I on eraldiseisev juriidiline isik. Müügilepinguga ei ole mõjutatud hagejatele kuuluvate korterite, s.o Tina 3–7 ja Tina 3–8, omandiõigust. Asjaolu, et hagejate hinnangul ei ole kostjale I kuuluvate korteriomandite nr 19 ja 20 müügist saadav tulu jagatud vastavalt hagejate ettekujutusele, ei mõjuta hagejate asjaõiguseid. Hagis välja toodud väidetav subjektiivsete õiguste riive puudutab üksnes hagejate ning korteriühistu vahelisi sisesuhteid, mitte müügilepingut. Hagejad ei ole tuvastushuvi esile toonud. 26.08.2022 leping on sõlmitud kooskõlas seadusega. Kostja II kui kolmanda isiku suhtes ei kehti väidetavalt kostjale I seatud piirangud kinnisasja võõrandamiseks, kui need ei ole kantud registrisse. Isegi juhul, kui puuduks kehtiv üldkoosoleku otsus kostja I vara võõrandamiseks, siis ei anna see alust müügilepingu tühisuse tuvastamiseks. Sõltumata asjaolust, kas kostja I juhatus lähtus üldkoosoleku otsustest või mitte, on müügileping kehtiv. Lisaks ei ole hagejad toonud esile, missuguseid ühiskonnas olulisi väärtusi müügileping hagejate hinnangul riivab, et pidada 26.08.2022 lepingut vastuolus olevaks heade kommetega.
2-23-1640 Maakohtu määrus ja põhjendused
4.Harju Maakohus jättis 11.12.2023 määrusega (vaidlustatud määrus) hagi läbi vaatamata, kostjate menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja hagejate menetluskulud hagejate endi kanda.
4.1.Maakohus viitas määruse põhjendustes käesolevas asjas Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023 määruses esitatud põhjendustele hagi perspektiivi kohta. Ringkonnakohus on hagi tagamise abinõude tühistamisel nõustunud kostjatega, et hagiavalduses esitatud nõuded kostjate I ja II vastu on õiguslikult perspektiivitud ning et hagejatel ei ole õigust hageda 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist.
4.2.Ringkonnakohtu määruse järgi saab võlaõigusliku müügilepingu tühisuse tuvastamist hageda üksnes isik, kelle õigusi ja kohustusi leping mõjutab. Selliseks isikuks on üldjuhul vaid lepingupool, kes saab esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid. Asjas esile toodud asjaolude kohaselt sõlmis kostja I korteriomandite nr 19 ja 20 omanikuna 26.08.2022 võlaõigusliku müügilepingu, millega müüs korteriomandid kostjale II. Kõnealuse müügilepingu tühisuse tuvastamist saavad seega nõuda kostja I ja kostja II kui müüja ja ostja. Hagejad sellist nõuet esitada ei saa, kuna vaidlusalune leping ei tekita, muuda ega lõpeta nende tsiviilõigusi ja -kohustusi. Sama kehtib ehituskohustuse täitmise ja võlaõigusliku tagatiskokkuleppe kohta. Vastavalt hagiavalduses esitatule on kostjal II 26.08.2022 lepingust tulenevalt mh kohustus teha ehitustöid Tina tn 3/2 elamu kaasomandiosas, kusjuures korteriomandite nr 19 ja 20 müügihind tasaarvestatakse ehitustööde maksumusega. Tegemist on töövõtusuhtega kostja I ja kostja II vahel (võlaõigusseaduse (VÕS) § 635 lg 1 mõttes). Ka need võlaõiguslikud lepingud puudutavad kostjate I ja II õigusi ja kohustusi. Hagejad ei ole nende lepingute pooleks ega saa nende lepingutega seoses esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid. Kohustustehingud, mille pooleks hagejad pole, ei puuduta nende õigusi ega kohustusi.
4.3.Asja materjalidest nähtuvalt puudutavad 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvad käsutustehingud kinnisasjade hüpoteekidega koormamise ja eelmärgete seadmise kohta korteriomandeid nr 19 ja 20, mille omanik on kostja I. Eelmärkega (asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 1) tagatavaks nõudeks on kinnisasja ostja (kostja II) võlaõiguslik nõudeõigus müüja (kostja I) vastu kinnisasja omandi üleandmiseks (VÕS § 208 lg 1). Korteriomandite nr 19 ja 20 koormamine ei mõjuta hagejate omandiõigust, sõltumata sellest, et hagejad on kostja I kui korteriühistu liikmed. Hagejate omandiõiguse kui asjaõigusliku positsiooni mõjutamisena ei ole käsitatav see, et 26.08.2022 notariaalse lepingu täitmise tulemusena võib jääda renoveerimata Tina 3/1 elamu, kus asuvad hagejate korterid. Lisaks ei ole see tagajärg seotud 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate asjaõiguslepingutega, vaid puudutab kostjate I ja II vahelist kokkulepet ehitustööde tegemise kohta. Samuti ei nähtu hagejate esile toodud asjaoludest, et korteriomandite nr 19 ja 20 koormamine mõjutaks mingit muud hagejate asjaõigust või et hagejatel oleks seadusest tulenev õigus hagi esitada. Eelnevast tulenevalt puudub hagejatel õigus ka 22.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamise hagi esitamiseks. Kuna hagejad pole vaidlusaluste lepingute pooled, puudub hagejatel õigus neid tühistada. Kuna hagejatel ei ole õigust nõuda 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist ega neid tehinguid tühistada, ei ole hagejatel õiguslikku alust nõuda ka 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate asjaõiguslepingute alusel kinnistusraamatusse kantud eelmärgete ja hüpoteekide kustutamist.
4.4.Ringkonnakohus on samuti selgitanud, millised on võimalikud õiguskaitsevahendid hagejate esile toodud asjaoludel. Hagejatel võib olla õigus esitada kahju hüvitamise nõue
2-23-1640 kahju tekitaja vastu, kelleks hagejate hinnangul on korteriühistu või selle juhatuse liikmed. Kostja I kinnitusel on hagejad sellise kahju hüvitamise nõude kostja I vastu ka esitanud ning seda menetletakse tsiviilasjas nr 2-22-16113. Seejuures on hagejate kui korteriühistu liikmete suhe kostjaga I kui korteriühistuga tehingulaadne suhe. Korteriühistu juhatuse liikmete osas võib teatud juhtudel kõne alla tulla lepinguväline vastutus (eelkõige kahju tekitamise korral heade kommete vastase tahtliku käitumisega, VÕS § 1045 lg 1 p 8). Lisaks oli hagejatel õigus vaidlustada 22.08.2022 üldkoosoleku otsus, millega volitati juhatust võõrandama korteriomandid nr 19 ja 20 kostjale II. Asja materjalidest nähtuvalt on hagejad esitanud nõude selle otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks tsiviilasjas nr 2-22-13677.
4.5.Maakohus on menetluses kaalunud tsiviilasjas nr 2-23-1640 menetluse peatamist kuni tsiviilasjades nr 2-22-13677 (hagejate avaldus kostja I korteriomanike üldkoosoleku 22.08.2022 otsuste vaidlustamiseks) ja nr 2-22-16113 (hagejate avaldus korteriühistult kohustuste täitmise, alternatiivselt kahju hüvitamise nõudmiseks) menetlust lõpetavate lahendite jõustumiseni. Arvestades ringkonnakohtu 23.11.2023 määruses antud hinnangut käesolevas asjas esitatud hagi õiguslikule perspektiivikusele, leidis maakohus, et menetluse peatamine ei ole põhjendatud ja et hagi tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata. Hagejate hagiavalduses esitatud nõuded kostjate I ja II vastu on õiguslikult perspektiivitud ja hagejatel ei ole õigust hageda 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist. Hagejatel on võimalik arvestada tsiviilasjades nr 2-22-13677 ja 2-22-16113 tehtavate lahenditega ja esitada vajadusel pärast nimetatud lahendite jõustumist oma võimalikud täpsustatud nõuded kohtule uues hagis.
4.6.Maakohus jättis TsMS § 168 lg 2 alusel kostjate menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja hagejate menetluskulud hagejate endi kanda. Maakohus määrab vastavalt TsMS § 177 lg 1 p 2 menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
5.Hagejad esitasid määruskaebuse, milles paluvad vaidlustatud määruse tühistada ja saata hagi menetlusse võtmiseks ja lahendamiseks tagasi maakohtule. Menetluskulud paluvad hagejad jätta solidaarselt kostjate kanda.
5.1.Määruskaebuse kohaselt tuleb hagi läbi vaadata ja rahuldada, kuna 26.08.2022 lepingu tühisuse tuvastamise nõue hagejate poolt on erandkorras lubatud. Maakohus on jätnud täielikult hindamata hagejate esitatud asjaolud ja tõendid ning on tuginenud vaid kitsalt müügilepingule ja ringkonnakohtu määrusele, millega ringkonnakohus lahendas kostja II määruskaebuse maakohtu hagi tagamise määruse peale. Lisaks tugineb hagejate hinnangul nii ringkonnakohtu määrus kui ka vaidlustatud määrus lubamatult ainult üldjuhtumile. Hagejad pöördusid kohtusse seetõttu, et kostjate vahel 26.08.2022 sõlmitud müügileping mõjutab väga oluliselt hagejate asjaõiguslikku positsiooni, eelkõige omandiõigust ja selle säilimist. Kostja I on talle kuuluvaid korteriomandeid nr 19 ja 20 võõrandades teadlikult ja tahtlikult ignoreerinud korteriomanike sõlmitud kokkulepet, 18.04.2016 üldkoosoleku otsust, mille kohaselt tuleb saadavat raha kasutada kõigi Tina elamute rekonstrueerimiseks ja 10.06.2021 üldkoosoleku otsust, milles lepiti kokku Tina elamute rekonstrueerimise prioriteetsuse järjekord. 26.08.2022 müügileping, milles lepiti kolme elamu rekonstrueerimise asemel ainult ühe elamu rekonstrueerimine (Tina 3/2 elamu), on hagejatele erakordselt kahjulik, mõjutades otseselt ja oluliselt hagejate omandit, mis asuvad Tina 3/1 elamus, kuna Tina 3/1 elamu kaasomandi osaks olevad piirde-, jäigastava- ja kandekonstruktsioonid on hinnatud olulises ulatuses avariiliseks. Tina 3/1 elamu rekonstrueerimata jätmisel ei ole välistatud hagejate
2-23-1640 omandi pöördumatu kahjustumine või isegi hävinemine. Müügileping ja selle täitmiseks sõlmida soovitav asjaõigusleping on vastuolus seaduse ja heade kommetega ning tuleb tühistada, et hoida ära hagejate (aga mitte ainult) omandi pöördumatu kahjustumine või isegi hävinemine. Korteriomandid tuleb võõrandada ja võõrandamisest saadavat raha kasutada tingimustel nagu kaasomanike, sh hagejatega on kokku lepitud ehk siis kõigi Tina elamute kaasomandiosade rekonstrueerimiseks.
5.2.Tina elamud asuvad ühel kinnisasjal ja Tina elamute iga korteriomandi omanik, sh hagejad omavad mõttelist osa kinnisasja kaasomandist. Hagejad omasid muuhulgas enne korteriomandite nr 19 ja 20 moodustamist mõttelist osa Tina 3/2 elamu pööningust. Tina 3/2 elamus asuvad korteriomandid nr 19 ja 20 tekkisid selle tulemusena, et kõik kostja I liikmed, sh hagejad andsid tingimusliku nõusoleku neile kuulunud Tina 3/2 elamu pööningukorruse kaasomandi mõttelise osa võõrandamiseks kostjale I. Lepiti kokku, et korteriomandid nr 19 ja 20 võõrandatakse kostjale I tasuta ja tingimusel, et kostja I võõrandab need edasi enampakkumisega ning kasutab saadud raha kõigi Tina elamute korda tegemiseks. Kõigi Tina elamute kaasomandi osa rekonstrueerimise tingimus oli määrav ka kohtuasjas, millega kohus osade kostja I liikmete tahteavaldused kaasomandi mõttelise osa võõrandamiseks ja uute korteriomandite moodustamiseks kohtumäärusega asendas. Kuigi hagejad ei ole täna enam korteriomandite nr 19 ja 20 omanikeks, selleks on kostja I, siis ei võinud kostja I neid korteriomandeid võõrandada muul viisil kui kostja I liikmetega, sh hagejatega kokkulepitud tingimustel. Kostja I rikkus olulisel määral kokkulepitud tingimusi ja tegi seda kokkuleppel kostjaga II, kellel oli selge teadmine (ja kes andis kostjale I suuniseid), et kostja I ei või selliselt korteriomandeid nr 19 ja 20 võõrandada.
5.3.Menetluskulude väljamõistmine hagejatelt oleks äärmiselt ebaõiglane arvestades kostjate teadlikult ja tahtlikult hagejaid kahjustavat käitumist 26.08.2022 müügilepingu sõlmimisel. Kui ringkonnakohus jätab vaidlustatud määruse lõppjärelduses muutmata, tuleks kohaldada TsMS § 162 lg-t 4. Kostjad on tekitanud menetluskulusid asjakohatute väidete ja ka valeväidete esitamisega.
6.Kostja I vaidles määruskaebusele vastu, palus selle jätta rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
7.Kostja II vaidles samuti määruskaebusele vastu, palus selle jätta rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
8.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel (koosmõjus §-ga 659) jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
10.Esmalt lahendab ringkonnakohus seni lahendamata taotluse. Kostja I esitas 09.02.2024 määruskaebuse vastusega uued tõendid (hageja I ja hageja II 2022. majandusaasta aruanded). Hagejad vaidlesid tõendite vastuvõtmisele vastu. TsMS § 238 lg 1 p 1 sätestab, et kohus võtab vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Kostja I esitatud tõenditega soovib kostja I tõendada, et hagejatel on piisavalt rahalisi vahendeid nende kahjuks tehtud otsuse alusel nende poolt kostjatele tekitatud menetluskulude hüvitamiseks. Nimetatud asjaolu ei ole
2-23-1640 praegusel juhul vaidluse all. Hagejad ei ole ka väitnud, et menetluskulud tuleks jätta poolte endi kanda nende majanduslikust seisundist lähtuvalt, vaid seetõttu, et kostja I on nende õigusi rikkunud ja esitanud menetluses asjakohatuid väiteid. Kuna tõendid ei oma asjas tähtsust, ei võta ringkonnakohus neid vastu (TsMS § 238 lg 1 p 1) ja tagastab need elektrooniliselt.
11.Maakohus jättis hagi läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel, mille kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust.
12.Hagejad on 17.02.2024 täpsustatud hagiavalduses esitanud nõuded tuvastada kostja I ja kostja II vahel 26.08.2022 sõlmitud lepingute tühisus ning kohustada kostjat II andma nõusolek kinnistusraamatus eelmärgete ja hüpoteegikannete kustutamiseks. Hagiavalduses esile toodud asjaolude kohaselt võib hagejatele tekkida kahju kostja I ja kostja II tegevuse tõttu, sest kostja I on vastuolus 03.02.2016 kaasomanike kokkuleppe ja kostja I korteriomanike üldkoosolekutel otsustatud tingimustega võõrandanud korteriomandid nr 19 ja 20 kostjale II, kuna 26.08.2022 lepingute tagajärjel jääb rekonstrueerimata Tina tn 3/1 elamu, kus asuvad hagejate korteriomandid. Tühisuse alusena on hagejad viidanud peamiselt tehingute vastuolule seadusega, mittetulundusühingute seaduse § 27 lg-ga 4 (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87), ja heade kommetega (TsÜS § 86 lg 1, KrtS § 12 lg 2). Samuti on hagejad viidanud kostja I juhatuse liikmete volituste puudumisele tehingu sõlmimiseks (TsÜS § 129 lg 1).
13.Kolleegiumi hinnangul on maakohus leidnud õiguspäraselt, et hagejatel puudub õigus nõuda 26.08.2022 lepingute tühisuse tuvastamist ja kinnistusraamatus kannete kustutamiseks nõusoleku andmist, sest hagejad ei ole kostja I ja kostja II vahel sõlmitud võlaõiguslike ega asjaõiguslike tehingute pooleks ning korteriomandite nr 19 ja 20 koormamine ei mõjuta hagejate omandiõigust või mõnda muud hagejate asjaõigust. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
14.Hagejad on määruskaebuses tuginenud valdavalt samadele asjaoludele ja põhjendustele, mida hagejad esitasid juba maakohtu menetluses. Hagejate väiteid hagi perspektiivikuse osas on hinnanud nii ringkonnakohus 23.11.2023 määruses kui ka maakohus vaidlustatud määruses. Hagejad leiavad, et neil on õigus hageda 26.08.2022 lepingute tühisuse tuvastamist, kuna need mõjutavad hagejate õigusi ja kohustusi, nimelt hagejate omandiõigust. Hagejate märgitud asjaoludel omasid nad varem kaasomanikena osa Tina 3/2 elamu pööningust, millest on moodustatud korteriomandid nr 19 ja 20 ning kuigi hagejad ei ole tänaseks enam korteriomandite nr 19 ja 20 kaasomanikeks, ei võinud kostja I neid võõrandada vastuolus korteriomanikega kokkulepitud tingimustega. Hagejatele põhjustavad 26.08.2022 lepingud negatiivset mõju seetõttu, et Tina 3/1 elamu kaasomandi osa jääb rekonstrueerimata. Hagejate esile toodud asjaoludel ei ole ringkonnakohutu arvates võimalik jõuda seisukohale, et hagejatel võiks olla senises kohtupraktikas nimetatud üldpõhimõttest erinevalt õigus nõuda selliste lepingute tühisuse tuvastamist, mille pooleks nad ise ei ole (RKTKo 10.02.2021, 2-199679, p 13; 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 13; 23.09.2005, 3-2-1-80-05, p 23). Ringkonnakohus jääb 23.11.2023 määruses väljendatud seisukoha juurde, et 26.08.2022 korteriomandite nr 19 ja 20 võlaõigusliku müügilepingu ja ehituskohustuse täitmise ning võlaõigusliku tagatiskokkuleppe sõlmisid kostja I ja kostja II, mistõttu saavad nende lepingute tühisuse tuvastamist nõuda kostja I ja II. Vaidlusalused võlaõiguslikud lepingud ei tekita, muuda ega
2-23-1640 lõpeta hagejate tsiviilõigusi ja -kohustusi. Nimetatut ei väära ka hagejate väide, et Tina 3/1 elamu rekonstrueerimata jätmisel võivad hagejate korteriomandid Tina 3/1 elamus muutuda kasutuskõlbmatuks ja hävineda. Isegi kui hagejate väide vastab tõele, ei mõjuta eraldivõetuna asjaolu, kas ja kellele kohustub kostja I korteriomandid nr 19 ja 20 võõrandatama, hagejate omandi säilimist. See, kas kaudselt võiks ehituskohustuse täitmise kokkuleppe tulemusel hagejate omand hävida, ei tekita, muuda ega lõpeta siiski hagejatele tsiviilõigusi ega kohustusi nimetatud lepingu kontekstis, mille pooleks nad ei ole. Võlaõiguslikust lepingust tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte osalistele (vt nt RKTKo 20.11.2003, 3-2-1128-03, p 10). Riigikohus on leidnud ka, et isegi olukorras, kus leping on sõlmitud kolmanda isiku kasuks, ei saa ta käsutada lepingupoolte positsiooni ega hageda sellise lepingu tühisust (RKTKo 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 13). Praegusel juhul ei ole üheski 26.08.2022 lepingus sisalduvas võlaõiguslikus kokkuleppes reguleeritud hagejate õigusi ega kohustusi ning seetõttu ei saa hagejad tugineda lepingu tühisusele ega seda tühistada.
15.Seoses asjaõiguslepingute tühisusele tuginemisega on Riigikohus leidnud, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise hagi juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust, või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole tuvastushagi esitamiseks piisav (vt RKTKo 16.06.2021, 2-17-9822, p 14 ja 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 14). Hagejate esitatud asjaolude kohaselt on 26.08.2022 lepinguga koormatud hüpoteekidega ja eelmärked seatud korteriomanditele nr 19 ja 20, mille omanik on veel kostja I, kuna asja materjalidest nähtuvalt ei ole kostjad sõlminud kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingut ega ole tehtud vastavat kannet kinnistusraamatusse (AÕS § 641). Asjaolust, et hagejad on korteriühistu liikmed ning vaidlusalused korteriomandid kuuluvad korteriühistule, ei tekita hagejatele omandiõigust ega muud asjaõigust kostjale I kuuluvate asjade suhtes. Praegusel juhul ei ole kostjate vahel sõlmitud lepinguga mõjutatud hagejate asjaõiguslikke positsioone. Hagejatel on sõltumata kostjate vahel sõlmitud kokkulepetest täielik õigus neile kuuluvate korteriomandite üle. Kuivõrd käesoleva vaidluse esemeks on 26.08.2022 leping ning sellest tulenevad kokkulepped, siis on maakohus õigesti hagejate väidetavat omandiõiguse riivet hinnanud 26.08.2022 lepingule tuginedes. Hagejate väidetav omandiõiguse rikkumine mingil muul ajahetkel tuginedes kostja I teistele etteheidetavatele tegevustele ei õigustaks käesoleval juhul tuvastushagi esitamist. Hagejate omandiõiguse kui asjaõigusliku positsiooni mõjutamisena ei ole käsitatav see, et 26.08.2022 lepingu täitmise tulemusena võib jääda renoveerimata Tina 3/1 elamu, kus asuvad hagejate korterid.
16.Kuna hagejatel ei ole õigust nõuda 26.08.2022 lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist ega neid tehinguid tühistada, ei ole hagejatel õiguslikku alust nõuda ka 26.08.2022 lepingus sisalduvate asjaõiguslepingute alusel kinnistusraamatusse kantud eelmärgete ja hüpoteekide kustutamist.
17.Ringkonnakohus on 23.11.2023 hagi tagamise määruskaebuse lahendamise määruses põhjalikult selgitanud võimalikke õiguskaitsevahendeid, mida hagejad tuvastushagi asemel saavad kasutada, s.o eelkõige kahju hüvitamise nõue kostja I vastu ja 22.08.2022 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamine või kehtetuks tunnistamine. Hagejad oma väidetavalt rikutud õiguste kaitseks esitanud sooritushagid tsiviilasjades 2-22-13677 ja 2-2216113, mis on kohasteks õiguskaitsevahenditeks hageja ja kostja I vahel tekkinud vaidluse lahendamiseks.
18.Eeltoodust tulenevalt nõustub kolleegium maakohtuga, et hagejate esitatud hagi tuli jätta läbi vaatamata.
2-23-1640
19.Hagejad on palunud juhul, kui ringkonnakohus jätab vaidlustatud määruse hagi läbivaatamata jätmise osas muutmata, jaotada menetluskulud maakohtust erinevalt. Hagejate arvates peaksid menetluskulud jääma TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda, kuna kostjate menetluskulude hagejate kanda jätmine oleks äärmiselt ebaõiglane arvestades kostjate teadlikku ja tahtlikku hagejate õigusi rikkuvat käitumist müügilepingu ettevalmistamisel ja selle sõlmimisel ning endile (aga ka hagejatele) menetluskulude tekitamist läbi asjakohatute ja/või valeväidete esitamise kohtumenetluses. Ringkonnakohtu arvates ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust. Hagejad valisid enda õiguste kaitseks vale õiguskatisevahendi ning esitasid kohtusse perspektiivitu hagi. Sellises olukorras ei saa pidada hagejate suhtes äärmiselt ebaõiglaseks kostjate menetluskulude kandmist, kuivõrd kostjad ei saanud mõjutada seda, kas hagejad nende vastu hagi esitavad. Kuivõrd hagi jäi läbi vaatamata, ei saa kohus sisuliselt analüüsida, kas kostjad käitusid müügilepingu sõlmimisel pahatahtlikult ja esitasid menetluses asjakohatuid- või valeväiteid. Kostjate menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust hindab kohus menetluskulude kindlaksmääramisel.
20.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebemenetluses menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda.
kantud
21.Kuna maakohus vaidlustatud määruses menetluskulusid kindlaks ei määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teise lause järgi ka ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab vastavalt TsMS § 177 lg-le 2 kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
22.Määruse peale võib esitada määruskaebuse (TsMS § 427). Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.