Võlaõigus › Võõrandamislepingud

seejuures täpsem tööde loetelu lepitakse kokku pärast uute korteriomandite enampakkumise läbiviimist. 11.04.2019 sõlmisid Tina kinnistu omanikud, (v.a H.P ja A.P) asjaõiguslepingu uute korteriomandite (eriomandite) kinnistamiseks ja nende üleandmiseks. Uued korteriomandid nr 19 ja nr 20 kanti 11.04.2019 kinnistamisavalduste alusel kinnistusraamatusse 01.12.2020 ja need võõrandati kostjale I. Kannete tegemine viibis, kuna H.P ja A.P, kelle korteriomand asus Tina 3/1 elamus, nõusolekud oli vaja asendada tsiviilasjas nr 2-16-10722 kohtulahendiga. Kostja I alustas pärast asjaõiguslepingu sõlmimist 11.04.2019 korteriomandite nr 19 ja nr 20 nn musta karbi väljaehitusega, et need seejärel enampakkumisele panna. Kostja I võttis selleks mh 07.06.2019 Swedbank AS-ist 180 000 eurot laenu. Laenu eesmärk oli katta Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamute katuse vahetuse, projekteerimise ja omanikujärelevalvega seotud kulud. Katuste vahetus Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamutes tehti, kuid puudustega. Neid puudusi pole kõrvaldatud. 10.06.2021 toimus kostja I üldkoosolek, mille p 6 täpsustati 18.04.2016 üldkoosoleku otsust. Otsusega lepiti kokku Tina elamute rekonstrueerimistööde järjekord. Kostja I soovis 2021 sügisel korraldada korteriomandite nr 19 ja 20 enampakkumise. Üks enampakkumisel osalenu oli kostja II. Korteriomanditega tutvumise käigus väitis kostja II, et korteriomandite nr 19 ja 20 katuse väljaehitus ei pruugi olla kooskõlas ehitusprojektiga. Eesmärgiga selgitada välja tegelik olukord, peatas kostja I enampakkumise. Vahetult pärast seda toimus kostja I üldkoosolek, kus seniste kostja I seaduslike esindajate volitused lõpetati ning kostjale I valiti uued seaduslikud esindajad, sh R.B ja L.K, kelle korteriomandid on Tina 3/2 elamus. 22.08.2022 toimus kostja I üldkoosolek, kus osales 16 hääleõiguslikku isikut, neist 6 isikut läbi L.K antud volituste. Juhatust volitati võõrandama korteriomandid nr 19 ja 20 ilma enampakkumise korraldamiseta kostjale II, sõlmima Tina 3/2 ehitustööde lepinguid kostjaga II ning otsustati nõusoleku andmine korterite nr 19 ja 20 võõrandamisest ja Tina 3/2 planeeritavatest ehitustöödest tulenevate nõuete tasaarveldamiseks. 22.08.2022 üldkoosoleku otsus vormistati kutses toodust ja hääletamisele esitatust erinevana ning vastuolus 18.04.2016 ja 10.06.2021 üldkoosoleku otsustega, mille kohaselt tuli saadava raha eest rekonstrueerida kõik kolm Tina elamut ja määrata kindlaks tööde tegemise järjekord. Kostja I seaduslikud esindajad L.K ja R.B sõlmisid 26.08.2022 notar L M juures lepingu korteriomandite nr 19 ja 20 müügiks. Kostja I edastas selle lepingu hagejatele oktoobri lõpus. Lepingu eesmärk oli korteriomandite nr 19 ja 20 müük ning vastutasuks kostja II kulul Tina 3/2 elamu kaasomandi osas ehitustööde tegemine. Hageja hinnangul puudus kostjal I volitus seada korteriomanditele nr 19 ja 20 ühishüpoteek summas 400 000 eurot, anda nõusolek kinnistusraamatusse eelmärgete kandmiseks kostja II kasuks ning volitada kostjat II muutma ehitusloa saanud ehitusprojekti. Lepingu p 3.7.13 alusel andis kostja I kostjale II nõusoleku Tina 3/2 elamusse, sh kõigi Tina 3/2 korteriomandite vajadusi arvestades gaasikütte, alternatiivselt õhk-vesi soojuspumbaga kütte väljaehituseks kujul, kus väline osa paigutatakse Tina elamute hoovialale. Lepingu p-ga 3.11 vabastas kostja I kostjale II üle antavad korteriomandid nr 19 ja 20 juba võetud laenukohustuse tasumise kohustusest ja ka muude Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamute ehitusega seonduvate kulutuste tasumisest. Kostja I seaduslikud esindajad sõlmisid kostjaga II müügi- ja ehituslepingu tingimustel, mis olid vastuolus kaasomanike kokkuleppe ning kostja I üldkoosoleku otsustega. Need lepingud on hagejatele, kelle korteriomandid asuvad Tina 3/1 elamus, kahjulikud. Tina 3/1 elamu konstruktsioonid ja kaasomandi osad on hinnatud olulises ulatuses avariiliseks, mistõttu ei ole välistatud hagejate omandi pöördumatu kahjustumine või hävinemine. Kostja II on talle veel mitte kuuluvad korteriomandid nr 19 ja 20 müüki suunanud. 29.12.2022 toimus kostja II tehtud ehitustööde ülevaatus. Kostja I kavatseb lähiajal sõlmida korterite nr 19 ja 20 omandi üleandmiseks kostjaga II asjaõiguslepingu. Hageja hinnangul ei ole müügilepingust tulenevad kostja II kohustused täidetud. Hagejate palvel peatas Notarite

2-23-1640 Koda 03.01.2023 korteriomandite nr 19 ja 20 omandi üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimise 10 päevaks. Kostjad ei võimaldanud hagejatel tutvuda Tina 3/2 elamu pööningukorrusel kaasomandi osas tehtud ehitustöödega, mistõttu ei ole korteriomandite nr 19 ja 20 üleandmise eeldused müügilepingu p-de 4.1 ja 4.2 järgi täidetud. Kaasomandi osas tehtud ehitustööd ei ole ilmselt nõuetekohased. Kandvaid konstruktsioone, sh katusekonstruktsioone on ehitatud vastuolus ehitusprojektiga. Hagejate taotluse peale saada kostja I seaduslikelt esindajatelt teavet Tina 3/2 elamu ehitustööde kohta, kutsus kostja I kokku üldkoosoleku, mis toimus 07.02.2023. Hagejad kostjalt I viidatud üldkoosolekul objektiivseid vastuseid ei saanud. Kuna kostjad ei võimaldanud hagejatel tutvuda Tina 3/2 elamu kaasomandi osas tehtud ehitustöödega ulatuses, milles need on jälgitavad korteriomandite nr 19 ja 20 kaudu, siis tellisid hagejad eksperdiarvamuse ulatuses, milles neil oli võimalik ehitustöid visuaalselt hinnata. 13.02.2023 eksperdiarvamusest nähtub, et Tina 3/2 elamu fassaaditööde turuhind on ~24 500 eurot ehk ligi kaks korda vähem kui nähtub ülevaatuse protokollist ja 07.02.2023 üldkoosoleku protokollist, kus kostja II kinnitas, et fassaadilaudisega seotud kulu oli jämedalt 40 000 eurot. Seega on kostjate poolt väidetavalt turutingimustel tehtud ehitustööde maksumus 30–40% kallim turuhinnast. Korteriomanikud, sh hagejad võõrandasid oma kaasomandi osa tasuta kostjale I vaid tingimusel, et vähemalt kolme pakkuja osalusel saaks valitud parim pakkumine, mille tulemusena saavad rekonstrueeritud kõik Tina elamud. Kostja I seaduslikud esindajad R.B ja L.K on tegutsenud kostja II huvides ja kostja I liikmete huve eirates omakasu eesmärgil. Müügilepingu tulemusena kasvab R.Bi ja L.K omandi väärtus hüppeliselt, sest nende korteriomandid asuvad Tina 3/2 elamus, mis tehingu tulemusena ainsana kostja II poolt rekonstrueeritakse. Müügileping ja selle täitmiseks sõlmida soovitav asjaõigusleping on vastuolus seaduse ja heade kommetega ning tuleb tühistada. Korteriomandid tuleb võõrandada ja võõrandamisest saadavat raha kasutada tingimustel, milles kaasomanikud on kokku leppinud. Kohus rahuldas 23.02.2023 määrusega hagi tagamise taotluse. Kohus võttis hagi menetlusse 23.02.2023. Kostja I on 17.03.2023 vastuses hagile seisukohal, et kuivõrd hagiavalduse faktiliste asjaolude kirjelduse punktides 1 kuni 19 toodud kostja I üldkoosoleku otsuste õiguspärasust ja sellest tulenevaid õigussuhteid puudutavad asjaolud kuuluvad tuvastamisele hagejate poolt alustatud tsiviilasjades nr 2-22-13677 ja nr 2-22-16113, ei saa käesolevas tsiviilasjas nende asjaolude pinnalt tekkinud ja vaidlustatud õigussuhteid võtta aluseks hagiavalduse lahendamisel enne viidatud teiste menetluste lõppemiseni. Kostja I on nendes menetlustes esitanud vastuväited, mis lükkavad ümber hagejate hagiavalduses esitatud alusetud väited. Hagejatel puudub alus nõuda kostjate vahel sõlmitud tehingu tühisuse tuvastamist, sest see ei mõjuta hagejate omandiõigust. Lisaks on hagejad esitanud tsiviilasjas nr 2-22-16113 kostja I vastu vaidlusaluste asjaolude pinnalt kahju hüvitamise nõude. Alusetud on hagejate väited hagi lisas 6 toodud 03.02.2016 võlaõigusliku lepingu tingimuste rikkumise kohta. Lepingu p-st 4.4 nähtub, et korterite omandite müügi eelduseks oli korteriomandite müük alghinnaga mitte vähem kui 880 eurot/m2 ning muudel tingimustel vastavalt kostja I üldkoosoleku otsusele. Viidatud lepingupunktist tuleneb ka kostja I üldkoosoleku õigus võõrandada korteriomandid muudel tingimustel vastavalt kostja I üldkoosoleku otsusele. Kuna hagejad ei ole 03.02.2016 võlaõigusliku lepingu pooled (lepingu p 4.4 kohases nõudes), tuleb hagejate nõue selles osas jätta läbi vaatamata, alternatiivselt rahuldamata. Kostja II on 13.04.2023 vastuses hagile seisukohal, et müügilepinguga ei ole mõjutatud hagejatele kuuluvate korterite, so Tina 3-7 ja Tina 3-8, omandiõigus AÕS § 68 lõike 1 kontekstis. Hagejate õigus oma korteriomandeid, vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda

kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist ei ole mõjutatud müügilepingust. Asjaolu, et hagejate hinnangul ei ole korter 19 ja korter 20 müügist saadav tulu jagatud vastavalt hagejate soovitud äranägemisele, ei mõjuta hagejate asjaõiguseid ehk omandiõigust AÕS-i tähenduses. Hagis välja toodud hagejate poolt väidetav subjektiivsete õiguste riive puudutab üksnes hagejate ning korteriühistu vahelisi sisesuhteid, mitte müügilepingut. Müügileping on sõlmitud kooskõlas seadusega ning puudub alus seaduspärase lepingu tühiseks tunnistamiseks. Müügileping ei ole vastuolus heade kommetega. Kostja II selgitab, et müügilepingu näol on tegemist tavapärase müügilepinguga, kus müüja võõrandab ostjale kinnisvara ning ostja kohustub vastutasuks teostama kokkulepitud ehitustööd. Müügileping on sõlmitud osapoolte vabal tahtel ning lepingu sõlmimisele eelnes mitme kuu pikkune läbirääkimiste periood. Kostja I 22.08.2022 üldkoosoleku otsuse protokollist nähtub, et kostja I ja kostja II vahelise lepingu sõlmimist on toetanud kõik ülejäänud Tina 3 kinnistu korteriomanikud ja kostja I liikmed, välja arvatud hagejad. Müügileping on sõlmitud lähtudes kehtivast seadusest, osapoolte vabast tahtest ning notariaalselt. Asjaolu, et hagejatele sõlmitud müügileping ei meeldi, ei anna alust seaduspärase müügilepingu tühisuse tunnistamiseks. Asjaolu, mil moel kostja I juhatus esindab kostja I huve ja kuidas liikmetele aru annab, on kostja I siseküsimus ning ei oma müügilepingu kehtivuse kontekstis tähtsust. Hagejad ei ole müügilepingu osapoolteks, mistõttu puudub neil ka seadusest tulenev hagemisõigus. Kostja II palub jätta hagiavaldus läbi vaatamata või alternatiivselt jätta hagiavaldus rahuldamata. Kostjad esitasid määruskaebused 23.02.2023 hagi tagamise määruse peale. Kohus edastas kostjate määruskaebused läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule tulenevalt TsMS § 663 lg 5. Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023 määrusega rahuldati kostjate määruskaebused, tühistati Harju Maakohtu 23.02.2023 määrus osas, millega maakohus osaliselt rahuldas BAUMASTER Osaühingu ja PrügiAbi OÜ 17.02.2023 taotluse hagi tagamiseks ja tehti tühistatud osas uus määrus, millega jäeti PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu 17.02.2023 hagi tagamise taotlus rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023 määrusega määrati kustutada kinnistusraamatu registriosadelt nr 18417350 ja nr 18417450 Harju Maakohtu 23.02.2023 määruse alusel sisse kantud märkus ja keelumärge (kõik sisse kantud 08.03.2023). Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023 määrus on jõustunud 23.11.2023. Kohtu seisukoht Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 kohaselt, kohus võib jätta hagi läbi vaatamata ka juhul, kui ilmneb, et: 1) hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust; 2) hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. TsMS § 168 lg 2 kohaselt, hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti. Tallinna Ringkonnakohus on 23.11.2023 määruses nõustunud kostjatega, et hagiavalduses esitatud nõuded kostjate I ja II vastu on õiguslikult perspektiivitud ja et hagejatel ei ole õigust hageda 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist. Tallinna Ringkonnakohus on 23.11.2023 määruses selgitanud, et võlaõigusliku müügilepingu tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes isik, kelle õigusi ja kohustusi leping mõjutab. Selliseks isikuks on üldjuhul vaid lepingupool, kes saab esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid. Asjas esile toodud asjaolude kohaselt sõlmis kostja I korteriomandite nr 19 ja 20

2-23-1640 omanikuna 26.08.2022 võlaõigusliku müügilepingu, millega müüs korteriomandid kostjale II. Kõnealuse müügilepingu tühisuse tuvastamist saavad seega nõuda kostja I ja kostja II kui müüja ja ostja. Hagejad sellist nõuet esitada ei saa, kuna vaidlusalune leping ei tekita, muuda ega lõpeta nende tsiviilõigusi ja -kohustusi. Sama kehtib ehituskohustuse täitmise ja võlaõigusliku tagatiskokkuleppe kohta. Vastavalt hagiavalduses esitatule on kostjal II 26.08.2022 lepingust tulenevalt mh kohustus teha ehitustöid Tina tn 3/2 elamu kaasomandiosas, kusjuures korteriomandite nr 19 ja 20 müügihind tasaarvestatakse ehitustööde maksumusega. Tegemist on töövõtusuhtega kostja I ja kostja II vahel (VÕS § 635 lg 1 mõttes). Ka need võlaõiguslikud lepingud puudutavad kostjate I ja II õigusi ja kohustusi. Hagejad ei ole nende lepingute pooleks ega saa nende lepingutega seoses esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid. Kohustustehingud, mille pooleks hagejad pole, ei puuduta nende õigusi ega kohustusi. Asja materjalidest nähtuvalt puudutavad 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvad käsutustehingud kinnisasjade hüpoteekidega koormamise ja eelmärgete seadmise kohta korteriomandeid nr 19 ja 20, mille omanik on kostja I. Eelmärkega (AÕS § 63 lg 1 p 1) tagatavaks nõudeks on kinnisasja ostja (kostja II) võlaõiguslik nõudeõigus müüja (kostja I) vastu kinnisasja omandi üleandmiseks (VÕS § 208 lg 1). Korteriomandite nr 19 ja 20 koormamine ei mõjuta hageja omandiõigust, sõltumata sellest, et hagejad on kostja I kui korteriühistu liikmed. Hagejate omandiõiguse kui asjaõigusliku positsiooni mõjutamisena ei ole käsitatav see, et 26.08.2022 notariaalse lepingu täitmise tulemusena võib jääda renoveerimata Tina 3/1 elamu, kus asuvad hagejate korterid. Lisaks ei ole see tagajärg seotud 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate asjaõiguslepingutega, vaid puudutab kostjate I ja II vahelist kokkulepet ehitustööde tegemise kohta. Samuti ei nähtu hagejate esile toodud asjaoludest, et korteriomandite nr 19 ja 20 koormamine mõjutaks mingit muud hagejate asjaõigust või et hagejatel oleks seadusest tulenev õigus hagi esitada. Eelnevast tulenevalt puudub hagejatel õigus ka 22.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamise hagi esitamiseks. Kuna hagejad pole vaidlusaluste lepingute pooled, puudub hagejatel õigus neid tühistada. Kuna hagejatel ei ole õigust nõuda 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist ega neid tehinguid tühistada, ei ole hagejatel õiguslikku alust nõuda ka 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate asjaõiguslepingute alusel kinnistusraamatusse kantud eelmärgete ja hüpoteekide kustutamist. Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023 määruses on samuti selgitatud, millised on võimalikud õiguskaitsevahendid hagejate esile toodud asjaoludel. Hagejatel võib olla õigus esitada kahju hüvitamise nõue kahju tekitaja vastu, kelleks hagejate hinnangul on korteriühistu või selle juhatuse liikmed. Kostja I kinnitusel on hagejad sellise kahju hüvitamise nõude kostja I vastu ka esitanud ning seda menetletakse tsiviilasjas nr 2-22-16113. Seejuures on hagejate kui korteriühistu liikmete suhe kostjaga I kui korteriühistuga tehingulaadne suhe. Korteriühistu juhatuse liikmete osas võib teatud juhtudel kõne alla tulla lepinguväline vastutus (eelkõige kahju tekitamise korral heade kommete vastase tahtliku käitumisega, VÕS § 1045 lg 1 p 8). Lisaks oli hagejatel õigus vaidlustada 22.08.2022 üldkoosoleku otsus, millega volitati juhatust võõrandama korteriomandid nr 19 ja 20 kostjale II. Asja materjalidest nähtuvalt on hagejad esitanud nõude selle otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks tsiviilasjas nr 2-22-13677. Maakohus on menetluses kaalunud tsiviilasjas nr 2-23-1640 menetluse peatamist kuni tsiviilasjades nr 2-22-13677 (PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu avaldus Tallinn, Tina tn 3 korteriomanike üldkoosoleku 22.08.2022 otsuste vaidlustamiseks) ja nr 2-22-16113 (PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu avaldus Tallinn, Tina tn 3 korteriühistult kohustuste täitmise, alternatiivselt kahju hüvitamise nõudmiseks) menetlust lõpetavate lahendite jõustumiseni.

Arvestades Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023 määruses tsiviilasjas nr 2-23-1640 antud hinnangut käesolevas asjas esitatud hagi õiguslikule perspektiivikusele, leiab maakohus, et menetluse peatamine ei ole põhjendatud ja et hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata. Kohus on seisukohal, et hagejate hagiavalduses esitatud nõuded kostjate I ja II vastu on õiguslikult perspektiivitud ja et hagejatel ei ole õigust hageda 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist. Hagejatel on võimalik arvestada tsiviilasjades nr 2-22-13677 ja 2-22-16113 tehtavate lahenditega ja esitada vajadusel pärast nimetatud lahendite jõustumist oma võimalikud täpsustatud nõuded kohtule uues hagis. Menetluskulud Kohus jätab TsMS § 168 lg 2 alusel kostjate menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja hagejate menetluskulud hagejate endi kanda. Kohus määrab vastavalt TsMS § 177 lg 1 p 2 menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast käesoleva menetlust lõpetava määruse jõustumist. Kostjatel tuleb esitada menetluskulude nimekiri 15 päeva jooksul pärast käesoleva määruse jõustumist. Kohus tagastab hagejatele TsMS § 150 lg 1 p 3 alusel hagilt tasutud riigilõivu pärast käesoleva määruse jõustumist vastava avalduse esitamisel. /allkirjastatud digitaalselt/

Raivo Einula

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.