Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest
Otsuse tegemise koht ja aeg
Tartu, 6. november 2024
Tsiviilasja number
2-21-19325
Tsiviilasi
AS-i LHV Pank hagi kohtutäitur Kristel Maalmani, Credit.ee OÜ, Vladimir Zhukovi, Kohtla-Järve linna,
XXXXXX
korteriühistu, Jevgeni Aleksejenko, Jelena Aleksejenko, OMEGA INVEST OÜ, B2 Impact OÜ ja TF Bank AB (publ.) Eesti filiaali vastu täiteasjas nr 095/2020/2191 enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 20. detsembri 2022. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS-i LHV Pank apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellant) AS LHV Pank (registrikood 10539549), esindajad vandeadvokaadid Liis Könn ja Grete-Kai Teeäär Kostja (vastustaja) kohtutäitur Kristel Maalman, esindaja vandeadvokaat Hillar Villers Kostja (vastustaja) Credit.ee OÜ 11898079), seaduslik esindaja Alar East Kostja (vastustaja) Vladimir
XXXXXXXXXXX)
Zhukov
(registrikood (isikukood
Kostja (vastustaja) Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko Kostja (vastustaja) Jevgeni Aleksejenko (isikukood
OÜ (registrikood 10866568), esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme Kostja (vastustaja) B2 Impact OÜ (endine ärinimi OK Incure OÜ; registrikood 11542046), lepinguline esindaja Anne-Liis Veski Kostja (vastustaja) TF Bank AB (publ.) Eesti filiaal (registrikood 14304235), seaduslik esindaja Irina Solovjova Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 20. detsembri 2022. a otsus tsiviilasjas 2-21-19325 ja teha uus otsus, millega AS-i AS LHV Pank hagi rahuldada.
2.Tunnistada kehtetuks täiteasjas 095/2020/2191 läbi viidud enampakkumine Jevgeni Aleksejenkole (Aleksejenko) kuuluva 1⁄2 kaasomandiosa korteromandist asukohaga XXXXXX (kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXX) müümise kohta.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada.
4.Tühistada (otsuse jõustumisel) Viru Maakohtu 10. detsembri 2021. a määrusega tsiviilasjas 2-21-19325 kohaldatud hagi tagamise abinõud.
5.Jätta AS-i AS LHV Pank menetluskulud kõigis kohtuastmetes kohtutäitur Kristel Maalmani kanda, teiste menetlusosaliste menetluskulud jätta nende endi kanda.
6.Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p-s 2 ja lg-s 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.AS LHV Pank (hageja) esitas 9. detsembril 2021 Viru Maakohtule hagi kohtutäitur Kristel Maalmani (kostja I), Credit.ee OÜ (kostja II), Vladimir Zhukovi (kostja III), Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu (kostja IV), Jevgeni Aleksejenko (kostja V), Jelena Aleksejenko (kostja VI), OMEGA INVEST OÜ (kostja VII), OK Incure OÜ (kostja VIII) ja TF Bank AB (publ.) Eesti filiaali (kostja IX) vastu enampakkumise, millel müüdi kostjale V kuuluv 1⁄2 kaasomandiosa korteromandist asukohaga XXXXXX (kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXX), kehtetuks tunnistamiseks täiteasjas nr 095/2020/2191. Koos hagiga esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, paludes peatada kostja I esitatud 29. novembri 2021. a kinnistamisavalduse nr 110160202150 alusel kinnistusraamatus kannete tegemise ning peatada kinnistamisavalduse menetlus kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Maakohus rahuldas taotluse 10. detsembri 2021. a määrusega.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja V ja kostja VI AS-iga Sampo Pank 15. aprillil 2008 laenulepingu, mille tagatiseks seati 545 000 Eesti krooni suurune hüpoteek korteriomandile asukohaga XXXXXX (registriosa nr XXXXXX; korteriomand). Korteriomandist 1⁄2 kuulub kostjale V ja 1⁄2 kostjale VI (15. aprilli 2008. a notariaalse müügilepingu alusel). Laenuleping, hüpoteek ning nendega seotud õigused on läinud üle hagejale.
1.2.Kostja I algatas kostja V vastu kostja II kui sissenõudja täitmisavalduse alusel täitemenetluse täiteasjas nr 095/2020/2191 (täitedokument kohtulahend) ning arestis 31. augustil 2021 kostjale V kuuluva 1⁄2 suuruse kaasomandi osa korteriomandist. Kostja I teatas hagejale, et kostja IV kasutab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 44 mõistes korteriühistu pandiõigust müüdava kaasomandi osa suhtes.
1.3.Hageja esitas 8. novembril 2021 kohtutäitur Tatjana Afanasjevale täitmisavalduse kostjate V ja VI vastu täitemenetluse alustamiseks ning palus hüpoteegist tulenevalt pöörata sissenõue korteriomandile, st mõlemale kaasomandi osale. Hageja teavitas kostjat I täitmisavalduse esitamisest.
1.4.Kostja I müüs 24. novembri 2021. a enampakkumisel kostjale V kuuluva 1⁄2 mõttelise osa korteriomandist hinnaga 5000 eurot kostjale III. Enampakkumise aktis märkis kostja I, et hageja hüpoteek kustutatakse. Kostja I esitas 29. novembril 2021 kinnistamisavalduse, milles palus KrtS § 72 alusel kustutada hageja hüpoteek. Kinnistusraamatus ei ole veel kandeid tehtud.
1.5.Enampakkumise läbiviimisel on rikutud enampakkumise olulisi tingimusi. Hageja kasuks on kostjatele V ja VI kuuluvale korteriomandile seatud esimese järjekoha hüpoteek. Tegemist on ühishüpoteegiga, mis koormab nende korteriomandi kaasomandi osasid (asjaõigusseaduse (AÕS) § 359 lg 1).
1.6.Kinnistu ühe kaasomandiosa müümisega ei lõpe hüpoteek teise kaasomandi osa suhtes. Riigikohtu lahendi kohaselt tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17 kustutatakse ühishüpoteek kinnistusraamatust vaid siis, kui on müüdud kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud. Seega ei ole hüpoteegi kustutamine üksnes kostja V kaasomandi osalt võimalik.
1.7.Kostja IV ei ole esitanud nõuetekohast täitedokumenti (ei ole esitanud nõuet, mis muutus sissenõutavaks kuni kolm kuud enne keelumärke sisseandmist), seega ei ole pandiõigus tekkinud.
1.8.Kaasomandisse kuuluva korteriomandi oleks pidanud müüma tervikuna. Enampakkumise korraldamisel läks kostja I vastuollu Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr 3-2-138-17 tehtud lahendi p-s 17 avaldatud seisukohaga, et korteriomandi mõtteliste osade müük eraldi ei anna üldjuhul sissenõudja ja võlgniku huvides sellist tulemust, mis vastaks täitemenetluse seadustiku (TMS) §-s 8 ja § 53 lg-s 3 seatud eesmärgile sissenõudja nõue võimalikult suures ulatuses rahuldada.
1.9.Kostja I müüs vara liiga madala hinnaga ja ebatavalisel viisil. On ebaselge, millest lähtudes määras kostja I alghinnaks 5000 eurot. Hageja palus määrata kaasomandi osa alghinnaks 15 000 eurot. Kostja I ei avaldanud müüdava kaasomandi osa kohta oksjonikeskkonnas ühtegi fotot, kogu müügiprotsess piirdus üksnes väljaandes Ametlikud Teadaanded enampakkumise teate avaldamisega.
2.Kostja I palus jätta hagi rahuldamata. Kostja I ei soovi kustutada hüpoteeki kostja VI kaasomandi osalt, vaid ainult kostja V kaasomandi osalt. Kui hageja ei nõustunud vara hinnaga, oleks ta pidanud TMS § 217 lg 1 kohaselt esitama kaebuse. Kaasomandi osa on müüdud avalikul enampakkumisel ja seega ei ole vara müüdud ebatavalisel viisil. Ostuhind on tasutud. Hageja oli teadlik ühe kaasomaniku vastu täitemenetluse alustamisest. Sellele vaatamata esitas hageja korteriomandi kui tagatisvara tervikuna realiseerimiseks täitemenetluse algatamise avalduse teisele kohtutäiturile.
Kostja II teatas, et jätab vaidluse kohtu lahendada.
4.Kostja III vaidles hagile vastu. Kostja I on teatanud, et hüpoteek kustutatakse kostjale V kuuluvalt korteri osalt. Hageja ise oma tegevusega tekitas olukorra, et korteri osa müüdi eraldi teises täitemenetluses.
5.Kostja IV palus jätta hagi rahuldamata. Kostja IV on pandiõigust kehtivalt teostanud.
Kostjad V ja VI ei esitanud hagile vastust.
7.Kostja VII palus hagi rahuldada. Kostjal I ei ole võimalik kustutada hageja hüpoteeki kostja VI kaasomandi osalt. Kostja müüs vara liiga madala hinnaga.
8.Kostja VIII leidis, et asja on võimalik lahendada kompromissiga. Kostja VIII ei soovinud asja lahendamises aktiivselt osaleda.
Kostja IX nõustus hagiga.
MAAKOHTU LAHEND
10.Viru Maakohus jättis 20. detsembri 2022. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus jättis kostjate I, III ja IV menetluskulud hageja kanda, ülejäänud kostjate menetluskulud nende endi kanda ning hageja menetluskulud tema enda kanda. Maakohus mõistis kostjate I, III ja IV kulud põhjendatud ulatuses hagejalt välja ning kostjate I ja III menetluskuludelt viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1
sätestatud määras. Maakohus tühistas Viru Maakohtu 10. detsembri 2021. a hagi tagamise määruse alates kohtuotsuse jõustumisest.
10.1.Tõendatud ei ole hageja väide, et tal puudus teave selle kohta, kas kostja IV on korteriühistu pandiõigust kehtivalt teostanud. Asjaolu, et korteriühistu nõue koosnes majandamiskuludest, on tõendatud kostja I poolt hagejale edastatud korteriühistu arvetega, kliendikaardiga ja tõendiga nõude suuruse kohta.
10.2.31. augusti 2021. a kinnisvara arestimise aktis on välja toodud edasikaebe kord. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja oleks vaidlustanud kohtutäituri 31. augusti 2021. a toimingut, sh 1⁄2 kaasomandi osa hinda.
10.3.24. novembri 2021. a vara enampakkumise aktis on avalduste ja märkuste all kirjas, et "AS LHV Pank kasuks seatud hüpoteegi kanne kuulub kustutamisele pärast edukat enampakkumist". Kuna tegemist on kostjale V kuuluva 1⁄2 kaasomandi osa enampakkumisega, siis ei saa avalduste all märgitust välja lugeda seda, et hüpoteek tuleb kustutada ka kostjale VI kuuluvalt 1⁄2 kaasomandi osalt. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28. detsembri 2021. a kandemäärusega anti kohtutäiturile tähtaeg esitatud kinnistamisavalduse puuduste kõrvaldamiseks. Määruses on märgitud, et kohtutäitur palub kustutada hüpoteek vaid kostjale V kuuluvalt kaasomandi osalt. Seega ei ole hageja tõendanud oma väidet, et kohtutäitur on asunud hageja kasuks seatud hüpoteeki kustutama kogu korteriomandilt.
10.4.Hageja ei ole viidanud seaduse sätetele, millel põhineb tema väide, et kinnisasi tulnuks müüa tervikuna, kuna sellisel juhul oleks ka müügihind olnud suurem. Hagejal oli võimalus ühineda kostja II avalduse alusel kostja V vastu algatatud täitemenetlusega ja esitada avaldus kogu kinnisasja võõrandamiseks mitte teisele kohtutäiturile, vaid kostjale I. Hagejal ei olnud alust eeldada, et kostja I peab tema teate peale tühistama juba väljakuulutatud enampakkumise.
10.5.Kuna hageja ei ole vaidlustanud arestimise aktis märgitud alghinda ja hinnapakkumise on teinud ainult üks ostja, siis ei ole leidnud kinnitust hageja väide, et kaasomand on võõrandatud liiga madala hinnaga. Liiga madala hinnaga oleks olnud tegemist juhul, kui kaasomandi osa oleks müüdud arestimisaktis märgitust madalama hinnaga.
10.6.Kaasomand on võõrandatud avalikul enampakkumisel TMS §-s 153 ettenähtud korras, st tavalisel viisil. Seega ei ole hageja tõendanud, et kaasomand oleks võõrandatud ebatavalisel viisil. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et kostja III on kostja V või tema ema lähikondne (ühised ärisuhted ei muuda isikuid lähikondseteks).
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
11.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja menetluskulud palub hageja jätta kosta I kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt jättis maakohus tõendid tähelepanuta ja hageja seisukohad arvestamata. Maakohus oleks pidanud kontrollima korteriühistu pandiõiguse kehtivust. TMS § 2 lg 1 p 27 järgi on korteriühistul pandiõigus ja täitedokument üksnes nende nõuete suhtes, mis vastavad TMS § 23 lg 4, § 1491 lg 4 ja § 1531 lg 3 nõuetele. Praegusel juhul ei taotlenud kostja IV ise korteriomandile sissenõude pööramist, vaid soovis ühineda kostja II avalduse alusel algatatud täitemenetlusega pärast kinnisasja arestimist. Sel juhul kohaldub TMS § 1491 lg 4, mille kohaselt kehtib pandiõigus korteriühistu majandamiskavast
tulenevatele nõuetele, mis on muutunud sissenõutavaks kuni kolm kuud enne keelumärke kinnistusraamatusse kandmist. Korteriühistu pandiõigus kehtib üksnes juhul, kui kohtutäiturile esitatakse tähtaegselt nõuetekohane täitedokument. Praeguses asjas pole kostja IV esitanud täiturile nõuetekohast täitedokumenti. Kostja IV poolt kohtutäiturile esitatud dokumentidest nähtub, et korteriühistu nõuded, mis muutusid sissenõutavaks kuni kolm kuud enne keelumärke kinnistusraamatusse kandmist, on tasutud ja korteriühistul ei ole pandiga tagatud nõuet. Korteriühistul tekib pandiõigus KrtS § 44 lg 1 tähenduses ainult siis, kui kohtutäiturile on esitatud täitmiseks TMS § 2 lg 1 p-s 27 nimetatud tõend korteriomandist tuleneva nõude kohta (RKTKm 28.01.2020, 2-19-6210, p 13). Kostja IV pidi esitama kehtiva majanduskava koos nõude suuruse ja nõude kontrollimist võimaldavate andmetega ja majandamiskulude arvestuse aluse (TMS § 1491 lg 4). Kostja IV ei ole sellist täitedokumenti kohtutäiturile esitanud. Kostja I 7. veebruari 2022. a seisukoha lisana 3 esitatud dokumendid ei vasta täitedokumenti nõuetele ja nende alusel ei saanud korteriühistul tekkida pandiõigust võlgniku kaasomandi osa suhtes. Isegi kui esitatud dokumendid oleksid käsitletavad täitedokumendina, ei ole need esitatud tähtaegselt. TMS § 1491 lg 4 kohaselt tuleb dokumendid esitada 10 päeva jooksul alates hetkest, kui korteriühistu saab teate korteri arestimise kohta, kusjuures teade tuleb kohtutäituril ühistule saata viivitamata pärast keelumärke kinnistusraamatusse kandmist (TMS § 149 1 lg 1). Keelumärge kanti kinnistusraamatusse 18. jaanuaril 2021, kuid kostja IV esitas kostjale I dokumendid 20. juulil 2021, ehk enam kui kuus kuud pärast keelumärke sisse kandmist. Kostja I poolt esitatud dokumendist (7. veebruari 2022. a seisukoha lisa 3) nähtub, et korteriühistu on väljastanud ajavahemikul 1. jaanuarist 2014 – 30. juunini 2021 arveid 11 273 eurot 23 senti ning kostjalt V on samal perioodil laekunud 12 088 eurot 16 senti. Kõik arved on seega tasutud ning nõudeid, mida pant teoreetiliselt tagada saaks, ei eksisteeri. Kohtutäitur peab korteriühistu poolt esitatud dokumentide põhjal kontrollima nõude põhjendatust, sest pant ei anna pandipidajale abstraktset õigust nõuda kinnisasja müümist. Olukorras, kus kostjale I ei olnud esitatud täitedokumenti ega nõuete alust ja arvestust tõendavaid dokumente, ei oleks täitur tohtinud viia läbi täitemenetlust korteriühistu nõude alusel ega lubada teostada pandiõigust. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostja I esitas kaks erinevat kandeavaldust, millest ühe jättis registriosakond rahuldamata ning teise alusel on kannete tegemine kinnistusraamatus peatatud. Kostja I esitas 29. novembril 2021 kinnistamisavalduse, milles palus kustutada hageja hüpoteegi tervikuna, ning 1. detsembril 2021 täiendava kinnistamisavalduse, milles palus hüpoteegi kustutamist üksnes kostjale V kuuluvalt kaasomandi osalt. Kostja I ei ole muutnud 1. detsembri 2021. a avaldusega 29. novembri 2021. a avaldust ega loobunud sellest. Kuna 1. detsembri 2021. a avaldus on jäänud rahuldamata ning kinnistusraamatus on tegemata kanded 29. novembri 2021. a avalduse alusel, on selge, et kostja I taotleb hüpoteegi kustutamist korterilt tervikuna. Hageja esitab koos apellatsioonkaebusega kinnistusraamatu väljavõtte korteriomandi kohta tõendamaks, et kostja I täiendav kinnistamisavaldus jäeti rahuldamata ja selle alusel ei ole kandeid tehtud. Hüpoteegi lõppemine ja kustutamine on välistatud, kui selgub, et täitedokumendist, sh korteriühistu tõendist, ei tulene kehtivat majandamiskulude tasumise nõuet. Kuna korteriühistul puudus pandiõigus ning pandiga tagatud nõue, ei ole kohtutäituril õigust kinnistusraamatusse seatud hageja hüpoteeki kustutada. Hüpoteegi kustutamine on igal juhul välistatud. Hüpoteegi kustutamine üksnes ühelt kaasomandi osalt ei ole võimalik. Ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud. Käesoleval juhul
koormas kinnistut ühishüpoteek ja kuna müüdud ei ole kõiki kinnisasju, millele ühishüpoteek on seatud, on hüpoteegi kustutamine seetõttu välistatud. Vara on müüdud ebamõislikul viisil ja liiga madala hinnaga. Hageja ei ole minetanud kaebeõigust seoses müügihinnaga. Seadus ei seo TMS § 223 lg 1 järgse hagi esitamist asjaoluga, kas täitemenetluse osaline on või ei ole vaidlustanud arestimise akti või muud enampakkumisega seonduvat. Kaebuse esitamine ei ole enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi esitamise eelduseks. Hageja esitas tsiviilasjas nr 2-22-364 taotluse enampakkumise akti tühistamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Müügihinda ei saa pidada mõistlikuks üksnes seetõttu, et see vastas arestimishinnale. Kostja I küsis hagejalt arvamust arestimishinna osas, kuid määras sellegipoolest hinnaks kolm korda madalama hinna. Kostja I ei avaldanud vara kohta oksjonikeskkonnas ühtegi fotot. Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et seadusest ei tulene kohustust võõrandada enampakkumisel asja tervikuna. Hageja teavitas kostjat I sellest, et on esitanud kohtutäitur T. Afanasievale täitmisavalduse kostjate V ja VI suhtes täitemenetluse algatamiseks ning palunud pöörata hüpoteegist tulenev sissenõue kogu korterile (mõlemale kaasomandi osale). Tuleb eeldada, et kui korteriomandi (kui eluruumi) mõttelised osad müüakse eraldi menetlustes, on tegemist hüpoteegipidaja õigustatud huvide kahjustamisega (Riigikohtu 10. mai 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17, p 17). Kostja I viis 24. novembril 2021 enampakkumise läbi, teades, et 8. novembril 2021 oli teisele kohtutäiturile esitatud avaldus kogu korterile sissenõude pööramiseks, mis oleks võimaldanud võõrandada korteri ühise tervikuna.
12.Kostja I vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja I ei ole rikkunud enampakkumise olulisi tingimusi ega asunud kustutama hageja kasuks seatud hüpoteeki, mille kustutamine pole lubatav, ega ka müünud vara ebatavalisel viisil ning liiga madala hinnaga. Kui hageja ei nõustunud korteriomandi arestimise aktis toodud hinnaga, oleks hageja pidanud selle TMS § 217 lg 1 sätestatu kohaselt 10 päeva jooksul vaidlustama. Hageja seda ei teinud ja on minetanud kaebeõiguse. Ekslik on hageja seisukoht, et kostjal IV ei ole pandiõigust. Hageja väide, et kostjal IV ei ole nõuet, kuna arveid on esitatud 11 273 eurot 23 senti, kuid laekumisi oli 12 088 eurot 16 senti, on ebaõige. Hageja jättis arvutuste tegemisel tähelepanuta hagivastuse lisas 3 olevas kliendikaardis saldo veeru, mille kohaselt oli võlgnevus korteriühistu ees 3408 eurot 83 senti. Kostja I ei ole rikkunud kontrollikohustust. Kostja IV on esitanud kõik asjakohased tõendid ning nende alusel on kostja I kontrollinud nõude põhjendatust. Hageja seisukoht, et hüpoteeki ei ole võimalik kustutada, on ekslik. Kostja I taotleb hüpoteegi kustutamist üksnes kostja V kaasomandi osalt. Hageja väide, et vara müügiprotsess piirdus ainult enampakkumise teate avaldamisega oksjonikeskkonnas ja oksjonikeskkonnas ei avaldatud ühtegi fotot, on väär.
13.Kostja II jätab asja kohtu otsustada.
14.Kostja III vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.
15.Kostja IV palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kostja IV on esitanud kostjale V kuuluva 1⁄2 kaasomandiosa korteriomandi osas pandiõiguse realiseerimise nõude ja see on kehtivalt teostatud. KrtS § 44 ja § 72 ning TMS § 158 lg 3 järgi on korterühistu pandiõigus esimese järjekoha pandiõigus, millest tagapool olevad õigused (sh hüpoteegid)
täitemenetluse esemeks olevalt kinnisasjalt enampakkumise tulemusel kustuvad. Kui hageja leiab, et korteriühistul ei ole pandiõigust, siis on tal õigus vaidlustada jaotuskava TMS § 109 alusel. Hageja väide, et kostja I üritab hüpoteeki kustutada kostja VI kaasomandi osalt, on väär. Väide müüdud vara madala hinna kohta on tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, mis on selle vara turuväärtus.
16.Kostja V, kostja VI ja kostja VII ei ole apellatsioonkaebusele vastanud.
17.Kostja VIII vastuse kohaselt oli jaotuskava järgi kostja VIII nõude rahuldamise ulatus 0 %, seega kostja VIII ei näe vajadust olla kaasatud hagi aktiivsesse menetlusse.
18.Kostja IX nõustub hageja apellatsioonkaebusega ning palub selle rahuldada.
MENETLUSE EDASINE KÄIK
19.Tartu Ringkonnakohus jättis 16. juuni 2023. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Apellatsiooniastme menetluskulud jättis ringkonnakohtus hageja kanda ning määras kindlaks ka hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse.
20.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes tühistada ringkonnakohtu otsuse ja maakohtu otsuse ning uue otsusega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks lahendamiseks madalama astme kohtule.
21.Riigikohus rahuldas 13. märtsi 2024. a otsusega (Riigikohtu otsus) hageja kassatsioonkaebuse, tühistas ringkonnakohtu 16. juuni 2023. a otsuse ja saatis asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
22.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Viru Maakohtu 20. detsembri 2022. a otsus tuleb tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja tunnistada täiteasjas 095/2020/2191 läbi viidud enampakkumine kostjale V kuuluva 1⁄2 kaasomandiosa korteriomandist müümise kohta kehtetuks. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
23.Hageja on esitanud kostjate vastu TMS § 223 lg 1 kohase hagi. TMS § 223 lg 1 järgi võib täitemenetluse osaline enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Riigikohtu otsuses märgitu kohaselt on üks enampakkumise olulistest tingimustest ka müüdud asja koormavate asjaõiguste lõppemine, sh selliste asjaõiguste lõppemise märkimine enampakkumise kuulutuses ja aktis. Asjaolu, kas kinnisasja koormavad asjaõigused lõppevad või jäävad püsima, võib mõjutada oluliselt kinnisasja müügihinda.
24.Maakohus tuvastas otsuses järgmised vaidluse lahendamise seisukohalt olulised asjaolud:
kostja I algatas kostja V suhtes täitemenetluse täiteasjas 095/2020/2191;
kostja I arestis kostjale V kuulunud 1⁄2 mõttelist osa korteriomandist, ülejäänud 1⁄2 mõttelist osa samast korteriomandist kuulub kostjale VI ja kostja I seda ei arestinud; kogu korteriomandit (mõlemat kaasomandi osa) koormab hüpoteek hageja kasuks summas 545 000 krooni s.o 34 831 eurot 85 senti; XXXXXX korteriühistu (kostja IV) ühines kostja I algatatud täitemenetlusega ning kohtutäitur teatas hagejale, et korteriühistu kasutab KrtS § 44 mõistes korteriühistu pandiõigust; kohtutäitur müüs enampakkumisel kostjale V kuuluva 1⁄2 mõttelise osa korterist 5000 euroga kostjale III.
Apellatsioonkaebuse põhjendustes ei ole neid maakohtu tuvastatud asjaolusid vaidlustatud ning ringkonnakohus võtab need TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi asja lahendamisel aluseks.
25.Hageja kui hüpoteegipidaja on täitemenetluse osaline TMS § 5 lg 3 tähenduses. Korteriomandi 1⁄2 kaasomandiosa enampakkumise aktis (I kd, tl 43–48) on kostja I märkinud, et hageja kasuks seatud hüpoteegikanne kuulub pärast edukat enampakkumist (st pärast kostja V osa müümist) kinnistusraamatust kustutamisele. Hageja leiab, et hüpoteegi kustutamiseks ei ole alust. Hageja soovib nimetatud hüpoteegi püsimajäämist. Riigikohtu otsuses esitatud seisukohtade järgi on hagejal õigus esitada sellises olukorras TMS § 223 lg 1 järgne hagi ning tegu on sobiva õiguskaitsevahendiga.
26.Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses selle üle, kas kostja I korraldatud enampakkumisel rikuti selle olulisi tingimusi. Hageja leiab, et olukorras, kus kostja I müüs enampakkumisel vaid kostjale V kuulunud korteriomandi mõttelise osa, ei saa kustutada korteriomandile tema kasuks seatud ühishüpoteeki. Teise peamise väitena leiab hageja, et kostja IV kui korteriühistu kasuks ei ole kehtivalt tekkinud seadusjärgset pandiõigust. Kostjal IV puudub hageja hinnangul ka sundtäidetav nõue.
27.Maakohus on ringkonnakohtu arvates eksinud eelkõige TMS § 1491 lg 4 ja § 1531 lg 3 kohaldamisel ning jätnud seetõttu sisulise tähelepanuta hageja väited (kõige põhjalikumalt on hageja esitatud need 11. märtsi 2022. a menetlusdokumendis; I kd, tl 161–165) selle kohta, et korteriühistul ei ole sellist pandiõigust, mida ta üritab täiteasjas 095/2020/2191 realiseerida. Maakohtu otsus ei vasta kõnealuses osas ka TsMS § 442 lg 8 nõuetele. Samuti on maakohus andnud ebaõige hinnangu kostja I poolt korteriühistu pandiõiguse teostamise kohta esitatud tõenditele. Eelkõige need loetletud minetused on viinud maakohtu ebaõigetele lõppjäreldustele.
28.Maakohtu tuvastatud asjaoludel esitas kostjale I (kohtutäiturile) täitmisavalduse kostja II, seda ainult kostja V vastu. Täitemenetluses teatas kostja IV, et soovib kasutada KrtS §-st 44 tulenevat korteriühistu pandiõigust. KrtS § 44 lg 1 kohaselt on korteriühistul korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks seadusjärgne pandiõigus korteriomandile. Nimetatud pandiõigusele kohaldatakse KrtS § 44 lg 2 järgi seaduses esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Viimatinimetatud sättele on hageja kasuks seatud hüpoteegikande kustutamise alusena viidanud enampakkumise aktis ka kohtutäitur.
29.Senise kohtupraktika järgi on korteriomandist tulenevad nõuded KrtS § 44 lg 1 tähenduses eelkõige majandamiskulude tasumise nõuded (vt RKTKm 28.01.2020, 2-196210/26, p 12). Korteriühistu pandiõiguse suurus on reguleeritud KrtS § 44 lg-tes 3–6. Enne 1. jaanuari 2018 kinnistusraamatusse kantud hüpoteekide puhul näeb KrtS § 72 ette korteriühistu pandiõiguse maksmapaneku täiendavad (rahalised) piirid kinnistu müügist saadud raha jaotamisel.
30.Hüpoteegiga tagatud kinnisasja müümisel täitemenetluses kehtib üldiselt põhimõte, et kui kinnisasi müüakse esimesel (eespoolsemal) järjekohal asuva hüpoteegipidaja nõude alusel, siis järjekohas tagapool asuvad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega (TMS § 158 lg 3) ja need kustutatakse kinnistusraamatust kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160 lg 1). Seega, kui korteriühistust sissenõudja kasuks on tekkinud pandiõigus, lõpeb esimesele järjekohale seatud hüpoteek pärast korteriomandi edukat enampakkumisel müümist ja hüpoteek tuleb kinnistusraamatust kustutada (vt RKTKm 28.01.2020, 2-19-6210/26, p 14; RKTKm 16.03.2020, 2-199046/10, p 14). Eelmärgitu kehtiks sõltumata sellest, et AÕS § 359 lg 1 ja § 359 lg 1 1 alusel tuleb hageja kasuks korteriomandi kaasomandi osadele seatud hüpoteeki lugeda ühishüpoteegiks.
31.Samas nõustub ringkonnakohus hagejaga, et KrtS §-st 44 tulenev korteriühistu pandiõigus ei ole piiramatu ega taga mistahes korteriühistu korteriomandist tulenevad majandamiskulude tasumise nõudeid. Riigikohtu otsuses esitatud seisukohtade järgi on müüdud asja koormava hüpoteegi püsimajäämine või kustutamine seotud otseselt sellega, kas täitemenetlusega ühinenud korteriühistul on rahaline nõue võlgniku vastu. Vastasel korral ei oleks tekkinud ka korteriühistu pandiõigust ja hageja ühishüpoteek jääks püsima (kostja II täitmisnõue ei põhinenud mh TMS § 158 rakendamist võimaldaval hüpoteegil, vaid kohtulahendil). Seega on asja lahendamiseks vajalik kontrollida, kas kostja IV on esitanud kohtutäiturile (kostjale I) nõuetekohase täitedokumendi rahalise nõude kohta.
32.Täitemenetluse läbiviimise aluseks olevad täitedokumendid on loetletud TMS § 2 lg-s 1. Kostjate I ja IV väidete põhjal esitas kostja IV täiteasjas 095/2020/2191 kohtutäiturile täitedokumendina TMS § 2 lg 1 p 27 kohase korteriühistu tõendi korteriomandist tuleneva nõude kohta. Pooled ei ole väitnud ega maakohus tuvastanud, et kostja IV oleks esitanud samast korteriomandist tulenevate nõuete kohta täitmiseks mõne muu täitedokumendi, s.o eelkõige kohtulahendi tsiviilasjas (TMS § 2 lg 1 p 1). Hageja küll leiab, et kostja IV poolt kohtutäiturile esitatud dokumendid ei vasta ka TMS § 2 lg 1 p-st 27 (koosmõjus TMS § 23 lg-ga 44, § 1491 lg-ga 4 ja § 1531 lg-ga 3) tulenevatele nõuetele.
32.1.Ringkonnakohus rõhutab, et TMS § 2 lg 1 p 27 kohase korteriühistu tõendi alusel on korteriühistu nõue täitemenetluses realiseeritav ainult piiratud ulatuses. TMS § 1491 lg 4 ja § 1531 lg 3 kohaselt on realiseeritavad nõuded, mis on muutunud sissenõutavaks täitemenetluse ajal ja kuni kolm kuud enne keelumärke kinnistusraamatusse kandmist täitemenetluses. KrtS-i seletuskirja järgi on kõneluse regulatsiooni eesmärk eelkõige see, et täitemenetluses ei jääks rahuldamata korteriühistu nõuded, mis muutuvad sissenõutavaks täitemenetluse ajal või pärast täitemenetluse alustamist (Riigikogu XII koosseis. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus 462 SE seletuskiri, lk 113).
32.2.Kostjate I ja IV esitatust ei nähtu, et kostjal IV oleks korteriomandist tulenevaid täitmata nõudeid, mis on muutunud sissenõutavaks täitemenetluse ajal või kuni kolm kuud enne keelumärke kinnistusraamatusse kandmist. Keelumärge kanti täiteasjas 095/2020/2191 kinnistusraamatusse 18. jaanuaril 2021 (I kd, tl 33–34). Kostja I on esitanud kohtule dokumendid (I kd, tl 104–121) korteriühistu nõude kohta, millest nähtub, et kostja IV on esitanud kostjale V 31. oktoobril 2020 arve nr 1020/3 summas 109 eurot 44 senti. 30. novembril 2020 arve nr 1120/3 summas 132 eurot 21 senti ning 31. detsembril 2020 arve nr 1220/3 summas 161 eurot 21 senti. Kõik need arved olid korteriühistu esitatud arvestustest nähtuvalt keelumärke seadmise ajaks tasutud (I kd, tl 120). Seega ei olnud kostjal IV tõenditest nähtuvalt tasumata nõudeid, mis oleks muutunud sissenõutavaks täitemenetluse ajal või ajavahemikul kolm kuud enne keelumärke seadmist. Ülalviidatud korteriühistu esitatud arvestustest järelduvalt võib ühistul olla kostja V vastu sissenõutavaks muutunud nõudeid küll varasemast ajast (kui kolm kuud enne keelumärke
seadmist), aga need võimalikud nõuded ei ole TMS § 2 lg 1 p 27 kohase korteriühistu tõendi alusel täitemenetluses realiseeritavad.
32.3.Kohtutäitur on jätnud kostja IV täitemenetluses esitatud nõude põhjendatuse vajalikul määral kontrollimata, leides seetõttu ekslikult, et korteriühistul on tekkinud pandiõigus ja hageja kasuks seatud ühishüpoteek tuleb kustutada. Lisaks on asja materjalide alusel põhjendatud hageja seisukoht, et korteriühistu ei ole täiturile esitanud TMS § 1491 lg 4 järgi nõutavat ühistu kehtivat majanduskava.
33.Kuna täitemenetlusega ühinenud korteriühistul ei olnud KrtS § 44 järgse pandiõigusega tagatud rahalist nõuet võlgniku (kostja V) vastu, ei olnud võimalik korteriomandit koormavat hageja kasuks seatud hüpoteeki kostjale V kuuluva 1⁄2 mõttelise osa müümisel kustutada. Nagu eelnevalt märgitud, ei põhinenud kostja II täitmisnõue TMS § 158 rakendamist võimaldaval hüpoteegil, vaid kohtulahendil.
34.Eelmärgitut arvestades tuleb nii hageja apellatsioonkaebus kui ka hagi rahuldada ning tunnistada täiteasjas 095/2020/2191 läbi viidud enampakkumine kostjale V kuuluva 1⁄2 korteriomandi kaasomandi osa müümise kohta kehtetuks.
35.Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ülalesitatud põhjendustel ning ei vasta menetlusökonoomia kaalutlustel kaebuse muudele väidetele, mh väidetele, et kaasomandisse kuuluva korteriomandi oleks pidanud müüma tervikuna, et kostja I müüs kaasomandi osa liiga madala hinnaga ja ebatavalisel viisil ning ei avaldanud müüdava kaasomandi osa kohta oksjonikeskkonnas ühtegi fotot. Osaliselt on hageja samasisulistele väidetele vastanud Riigikohus käesolevas asjas tehtud otsuses (vt Riigikohtu otsuse põhjenduste p-d 18 ja 19).
36.TsMS § 442 lg 5 esimese lause kohaselt peab kohus lahendama otsuse resolutsiooniga rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Maakohus rahuldas 10. detsembri 2021. a määrusega hageja hagi tagamise taotluse ning peatas hagi tagamiseks kostja I esitatud 29. novembri 2021. a kinnistamisavalduse nr 110160202150 alusel kinnistusraamatus kannete tegemise ja peatas kinnistamisavalduse menetluse kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Kuigi ringkonnakohus hagi rahuldab, on põhjendatud kohaldatud hagi tagamise abinõud TsMS § 445 lg 2 alusel tühistada. Abinõude jõusse jätmine ei ole lahendi täitmise tagamiseks vajalik.
37.TsMS § 173 lg 1 järgi märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Vajaduse korral tuleb märkida ära menetluskulude kandmise erisused kohtuastmete kaupa, samuti kohtueelses menetluses. Kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust. Menetluskulude jaotuses näeb kohus sama paragrahvi lõike 4 kohaselt ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus sama sätte järgi kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kui menetluskulud jäävad ühiselt mitme menetlusosalise, esmajoones kaashageja või -kostja kanda, tuleb lahendis märkida, kas nad vastutavad osa- või solidaarvõlgnikena. Kuna hagi rahuldatakse ning hagi esitamise vajaduse on põhjustanud eelkõige kostja I minetused täitemenetluse läbiviimisel, on põhjendatud jätta hageja menetluskulud kõigis kohtuastmetes TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 alusel kostja I kanda ning teiste menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
38.Kuivõrd ringkonnakohus muudab käesoleva lahendiga menetluskulude jaotust menetlusosaliste vahel ning maakohus ei ole vaidlustatud otsusega hageja menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei määra ka ringkonnakohus TsMS § 174 lg 4 kohaselt menetluskulusid rahaliselt kindlaks. TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi määrab menetluskulud kindlaks maakohus määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (vt nt RKTKo 20.04.2016, 3-2-1-142-15, p-d 18 jj). TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes praeguse otsuse peale edasi kaevates.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.