X hagi Y vastu kinkelepinguga saadud korteriomandi tagastamise ja kinnistusraamatu kande muutmise nõudes
Hagihind
100 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: X (isikukood XXX, elukoht xxx, telefon xxxx, epost: xxx) Hageja lepinguline esindaja: Marina Smirnova (telefon xxxx, xxxx, e-post: xxx) Kostja: Y (isikukood XXX, elukoht xxx, e-post: xxx) Kostja lepinguline esindaja: Vladimir Buldakov (telefon xxxx, e-post xxx)
Menetluse liik
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagiavaldus rahuldamata.
2.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine: 2.1 Jätta menetluskulud hageja X kanda. 2.2 Mõista hagejalt X välja kostja Y kasuks menetluskulud summas 1500 eurot. 2.3 Hageja poolt kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (summas 1500 eurot) tuleb hagejal tasuda viivist käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Käesolevale kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
2-26-2995 See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA VÄITED
1.X esitas 07.02.2026 Harju Maakohtusse hagi Y vastu kinkelepinguga saadud korteriomandi tagastamise ja kinnistusraamatu kande muutmise nõudes.
2.Hagiavalduses esitatud asjaolude kohaselt andis hageja 22.03.2022 kostjale, kes on hageja noorim tütar, laenu summas 12 750 eurot korteri soetamiseks aadressil MMM, Tallinn (edaspidi M korter). 04.04.2022 sai kostja eelnimetatud ühetoalise korteri enda omandisse. 09.10.2024 soetas hageja kolmetoalise korteri aadressil KKK, Tallinn (edaspidi K korter). Pooled leppisid kokku, et kostja kolib koos perega elama K korterisse, aga hageja jääb elama ühetoalisse M korterisse. Pärast seda, kui kostja kolis kolmetoalisse korterisse, pöördus kostja hageja poole palvega kinkida talle K korter, kus ta elas koos abikaasaga ja tütrega alates 09.10.2024. Hageja andis nõusoleku ja 17.03.2025 sõlmisid hageja ja kostja korteriomandi kinkelepingu ja asjaõiguslepingu nr 721, mille alusel K korteri omanikuks sai kostja.
3.Hageja väidab, et kinkelepingu sõlmimisel oli tema ja kostja vahel suuline kokkuleppe, et hageja jääb elama kostjale kuuluvasse M korterisse ja tasub sellega seotud kommunaalkulud. Hageja toob esile, et kostja teab, et K korteri soetamise eest on hagejal laenukohustused 30 000 eurot kuni 16.06.2038. Seega, vaatamata sellele, et hageja kinkis korteri kostjale, on hagejale jäänud maksekohustused 238,44 eurot kuus. Alates 2025. aasta suvest on tütre suhted emaga järk-järgult halvenenud ning 22.12.2025 kell 17.58 saatis kostja hagejale Viber kaudu sõnumi, kus kostja palus vabastada M korteri ühe aasta jooksul. Hageja ei ole jõudnud kostjaga kokkuleppele, kuna kostja nõuab jätkuvalt, et hageja vabastaks korteri.
4.Hageja väidab, et M korteri kasutamise kohta sõlmiti 17.03.2025 suuline kokkulepe, mille kohaselt kostja saab kingituseks K korteri, aga hageja saab õiguse elada korteris M korteris kuni kostja tütre täisealiseks saamiseni (sünd. xx.xx.xxxx). Seega, hagejal on õigus korteris elada kuni 2043. aasta jaanuarini. 17.03.2025 tehingul palus hageja notaril märkida kinkelepingusse tema õiguse elada M või K korteris. Notar selgitas, et selleks on vaja kostja abikaasa kohalolekut, kes peab andma kirjaliku nõusoleku, mistõttu notar soovitas tehingu edasi lükata ja kutsuda kostja abikaasa tehingule. Kostja tundis end raseduse tõttu halvasti ning kinnitas notari juuresolekul, et ta ei jäta oma ema koduta. Hagejal usaldas oma tütart, kellega tal olid head suhted ning seetõttu piirdusid nad suulise kokkuleppega.
5.Pooltevaheline suhtlus toimub mobiiltelefonis sõnumite saatmise teel. 24.12.2025 saatis kostja hagejale sõnumi, milles nõudis korteri vabastamist aasta jooksul. Hageja on seisukohal, et kostja käitumine näitab hageja kui kinkija vastu üles jämedat tänamatust. Kostja ei suhtle isiklikult hagejaga ja tema käitumine on hagejale arusaamatu. Eeltoodu alusel pöördus hageja 06.01.2026 Tallinna notari Alla Ševtšuk poole, kes tõestas kinkelepingust taganemise avalduse hageja ja kostja vahel. Nimetatud avalduses tegi hageja kostjale ettepaneku sõlmida asjaõigusleping K korteri üleandmiseks 20.01.2026 kell 16:00 Tallinna notar Alla Sevštšuki notaribüroos. Kostja jättis hageja ettepaneku tähelepanuta, mistõttu oli hageja sunnitud kohtusse pöörduma, et kaitsta oma õigusi.
6.Hageja esitas 23.03.2026 arvamuse kostja 09.03.2026 vastuse kohta. Hageja hinnangul poolte vahel puudub vaidlus, et K korteri soetamiseks kasutas kostja hagejalt saadud 12 750 eurot. Kostja poolt esitatud vastusest võib teha järelduse, et kostja arvab, et nimetatud summa sai ta hagejalt kingituseks, kuid see asjaolu ei ole kostja poolt tõendatud. Hageja kinnitab, et 22.03.2022 andis ta 12 750 eurot kostjale laenuks K korteri soetamiseks. Seda, et raha oli antud laenuks tõendab maksekorralduses märgitud raha ülekandmise selgitus, kus puudub viide, et raha antakse kingituseks. Hageja jääb seisukohale, et kuna tegemist on lähisugulastega, siis sõlmiti lepinguid suuliselt ja polnud põhjust üksteist umbusaldada. 2
2-26-2995
7.2025. aasta jaanuaris pidi kostjal sündima laps ja hageja otsustas, et M ühetoalises korteris kostja kolmeisikulisele perele kahe koeraga oleks ebamugav. Hageja kinnitab, et enne K korteri ostmist (enamus vestlused toimusid telefoni teel) pakkus hageja kostjale, et ühetoalisse korterisse kolib elama hageja, aga kostja koos abikaasaga läheb elama K kolmetoalise korterisse. Kostja oli nõus, kuid ta andis nõusoleku vaid tingimusel, et nimetatud korter peab kuuluma talle ja hageja peab korteri omandi ümber vormistama, sõlmides kinkelepingu. Kostja selgitas, et tema vend ja õde oleksid sellele vastu, et hageja annab kostja perele elamiseks kolmetoalise korteri samas kui kostja omandis juba on üks korter. Lähtudes poolte kokkuleppest 10.10.2024 ehk kohe pärast vaidlustatud korteri soetamist, kostja koos abikaasaga ja kahe koeraga kolisid K korterisse ning hageja kolis 12.10.2024 M korterisse. Hageja andis nõusoleku kinkida kostjale korter tingimusel, et ta jääb elama kostja ühetoalisse korterisse nii kauaks, kui on hagejale vaja. Kostja oli nõus ja 17.03.2025 sõlmiti poolte vahel korteriomandi kinkeleping.
8.Hageja selgitab, et hageja ei kinkinud korterit kostjale seoses lapselapse sünniga. Hagejal on kolm last ning 4 lapselast. Mitte ühelegi lapsele ei ole hageja kinkinud korterit või muu kinnis- või vallasvara lapselapse sünni või muul põhjusel. Hageja kinnitab, et ta pole kunagi rääkinud, et ta kingib korteri kostjale lapselapse sünni puhul. Lapselapse O sünniks kinkis hageja kostjale 1000 eurot.
9.Hageja hinnangul ei ole oluline, et hagejale kuulub 3 korteriomandit. Hageja hinnangul on oluline üksnes see, et kostja rikkus pooltevahelist kokkulepet. Hageja selgitab, et alates 16.03.2025 korteris aadressil LLL Tallinn elab hageja tütar, ehk kostja õde T koos abikaasaga ja lapsega, aga kaks ülejäänud korterit annab hageja üürile laenude tasumiseks, mida kostja ja tema abikaasa teadsid. Kuna kõik kolm korterit on ostetud laenuga, siis kõik hageja omandis olevad kolm korteriomandit (KKK Tallinn, OOO Maardu ja LLL Tallinn) on koormatud hüpoteegiga.
10.Hageja otsustas kinkida korteri kostjale lähtudes sellest, et kostja on tema laps ja hageja kui ema tahtis oma tütrele stabiilset ja rahulikku elu. Peale kostjat on hagejal veel kaks last, kelle eest soovib hageja hoolitseda ja osutada abi rahuliku ja stabiilse elu loomisel, selleks teiste laste huvides hageja poolt pangas olid võetud laenud ja soetatud veel 2 korterit. Hageja väitel on kostja teadlik hageja laenudest ning kostjale on teada, et hagejal puudub võimalus täita laenukohustusi ilma kahte korterit üürile andmata. Hageja hinnangul näitab kostja üles jämedat tänamatust nii hageja kui ka tema lähedaste suhtes.
11.SMS-i kirjavahetuses kirjutas kostja kaks korda, et ta on raskes rahalises olukorras, aga annab emale korteri vabastamiseks ühe aasta. Eelnimetatust tuleneb, et raske rahaline olukord säilib ka ühe aasta pärast. Hagejale jääb ebaselgeks, kuidas oma raske rahalise olukorra kostja oleks lahendanud, kui tal poleks olnud hageja poolt kingitud korterit ning kostja oleks jäänud elama ühetoalisse korterisse koos laenukohustusega. Hageja arvab, et kostja ei ole tõendanud, et tal on raske rahaline olukord. 2025. aasta juunis pöördus kostja hageja poole palvega anda talle laenu summas 11 500 eurot suvila soetamiseks. Kostja palvel 28.04.2025 võttis hageja Swedbank AS-st veel ühe väikelaenu summas 10 000 eurot tähtajaga kuni 16.04.2030 igakuise maksekohustusega summa 232,25 eurot ja kandis oma pangakontolt veel 1500 eurot üle. Seega 16.06.2025 hageja abil kostja sai võimaluse soetada Aiandusühistus M MTÜ-s osaluse hinnaga 11 500 eurot.
12.Hageja arvab, et kostja põhjendused korteri vabastamise kohta on välja mõeldud. Kuni 22.12.2025 polnud kostja rääkinud hagejale, et kostja perel on rahalised probleemid. Kostja abikaasa D omandis on tegutsev äriühing K OÜ (registrikood xxxxx), mille põhitegevuseks on ehitustööd. Hageja palub kohtul arvestada, et kostja on hageja noorim tütar ning lähisugulaste vahel ei ole tavaline sõlmida kirjalikke kokkuleppeid. Pärast hagiavalduse kättesaamist ei muutnud kostja oma suhtumist oma ema suhtes, mis viitab sellele, et kostja käitub hageja suhtes jätkuvalt tänamatult, selgitades oma tegusid väljamõeldud asjaoludega. Oma vastuses kostja on märkinud, et asja on võimalik lahendada kompromissiga, kuid kuni käesoleva hetkeni kostja pole võtnud oma emaga ühendust ega pakkunud variante probleemi lahendamiseks.
Hageja esitas 22.04.2026 lõplikud seisukohad. Hageja jääb oma eelnevalt esitatud seisukohtade 3
2-26-2995 juurde. Lisaks eelnevalt esitatud seisukohtadele täiendab hageja, et kostjale on teada, et tema õel ja vennal pole oma kodu ning seda, et hagejal on kolm laenu selleks, et kõigile oma lastele oleks võimalik oma eluase tagada, kusjuures laenu tasumisel mitte ükski lastest hagejat ei aita. Kostja on hageja ainus laps, kellele kuulub kaks korterit, millest ühe kinkis talle hageja ja teise soetamiseks hageja andis 12 750 eurot. Nimetatud summa hageja poolt oli välja võetud teisest pensionisambast. Lisaks aiamaa soetamiseks kostja palvel hageja poolt oli võetud pangast neljas laen. Hageja hinnangul soovib kostja, et hageja nõuaks oma vanemalt tütrelt korteri vabastamist, et hageja saaks sinna sisse kolida.
14.Käesoleva tsiviilasja kohtumenetluse käigus tegi hageja kostjale ettepaneku lahendada vaidlus kompromissiga ja pakkus kostjale kaks kompromissi varianti. Kummagi variandiga kostja ei nõustunud ja jäi oma nõude juurde. Kui K korter jääks kostja omandisse ja hageja peaks vabastama kostjale kuuluva korteri, siis hageja ei ole kindel, kas ta suudab laenud tagasi maksta ja kas tema teised lapsed üldse saavad oma kodude omandiõiguse, mis oleks kostja sugulaste suhtes ebaõiglane. Lisaks on hagejale kuuluvad kaks korterit viieks aastaks üürile antud, mis tähendab, et hageja ei saa üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada, kuna üürnikud täidavad lepingutingimusi kohusetundlikult. Seega on hageja pärast kostja nõudmisel korteri vabastamist kohustatud korterisse LLL kolima ja elama oma vanima tütre pere juures.
15.Omalt poolt pakkus kostja arutada hageja pikemaajalist elamist M korteris, et hagejal oleks piisavalt aega rahulikult lahendada oma eluasemeprobleemid. Hageja arvab, et see, et kostja on nõus andma hagejale rohkem aega tema korteris elamiseks samuti näitab, et kostjal puuduvad tõsised alused nõuda hagejalt korteri vabastamist. Mittetänuliku käitumisega oma ema, õde ja venna suhtes kostjat juhib ainult soov elada probleemideta ja mitte osaleda oma sugulaste eluprobleemide lahendamises, tekitades seeläbi hagejale eluaseme- ja rahalisi probleeme. Hageja ei näe võimalust leppida kokku kostjaga kompromissi osas, kuna kostja ei soovi kompromissi arutada ja nõuab hagejalt vabastada korter keeldudes täitmast kokkulepet ja lubadusi, mida ta andis hagejale korteri kinkelepingu sõlmimisel. Viimane suhtlus e-posti kaudu kostjaga oli 27.03.2026. Alates sellest ajast kostja väldib suhtlemist hagejaga, mistõttu kostjaga pole võimalik kompromissi sõlmida.
KOSTJA VASTUVÄITED
16.Kostja vastas hagiavaldusele 09.03.2026. Kostja ei tunnista hagi ning vaidleb sellel vastu. Kostja vaidleb vastu laenulepingu sõlmimisele tuues esile, et hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et hageja ja kostja vahel oleks sõlmitud laenuleping. Kostja hinnangul ei võimalda pelgalt rahaliste vahendite ülekandmine järeldada laenulepingu sõlmimist. Kostja selgitab kinkelepingu sõlmimise tagamaid, et kinkelepingu sõlmimine oli hageja algatus seoses lapselapse sünniga. Samuti ei vasta kostja hinnangul tõele hageja väide, et kinkelepingu sõlmimisel sõlmiti suuline kokkulepe, et hagejal on õigus elada M korteris kuni kostja tütre täisealiseks saamiseni. Kostja hinnangul see väide ei ole tõendatud ning poolte vahel sellist kokkulepet sõlmitud ei ole.
17.Kostja toob täiendavalt esile, et hagejale kuulub kaks korterit Tallinnas (LLL ja KKK) ning üks korter Maardus (OOO), mis on kõik hageja poolt üürile antud. Lisaks kuulus hagejale eramu aadressil TTT, Tartu maakond, peale mille võõrandamist kavatses hageja asuda elama Tallinnasse. Seoses eeltooduga tegi kostja hagejale ettepaneku elada ajutiselt M korteris kuni vabaneb korter aadressil LLL, mille hageja oli sel ajal üürile andnud. Samuti ei ole kostja hinnangul tõendatud, et hageja K korteri omandamisega seoses on hagejal laenukohustus 30 000 eurot kuni 16.06.2038. Nimetatud korteriomand ei ole koormatud hüpoteegiga, millest tulenevalt puudub alus järeldada, et selle omandamiseks oleks võetud laenu.
18.Kostja vaidleb vastu hageja väidetele, et kokkulepet, mille kohaselt hageja elab M korteris, ei saadud notari juures sõlmitud lepingusse märkida ja et kostja oli tol ajal rase. Nimetatud väited ei vasta tegelikkusele ega ole tõendatud. Kostja selgitab, et notar pakkus hagejale võimalust näha kinkelepingus ette kostja jaoks teatud koormisi või kohustusi, kuid hageja keeldus notari ettepanekust. 4
2-26-2995 Kinkelepingu sõlmimise ajal ei saanud hageja olla rase, kuna ta oli kaks kuud varem sünnitanud. Samuti viibis kostja abikaasa sel ajal koos nende tütrega autos notaribüroo ees, hoone sissepääsu juures. Seega juhul, kui tema nõusolek oleks olnud vajalik, ei oleks olnud mingit takistust tema viivitamatuks kaasamiseks tehingu sõlmimisse. Sellest tulenevalt on hageja esitatud väited tegelikkusele mittevastavad ja eksitavad.
19.M korteri omandamiseks võttis kostja laenu. Igakuised laenumaksed moodustavad 360 eurot. Kostja majanduslik olukord on oluliselt halvenenud, mistõttu on ta sunnitud korterit müüma, et täita oma laenukohustusi. Kostja ei ole oma käitumisega näidanud hageja vastu üles jämedat tänamatust. Vastupidi, hoolimata sellest, et kostjal on majandusliku olukorraga seotud probleemid juba praegu, arvestas ta ka hageja huvide ja mugavusega ning andis hagejale piisavalt pika aja, et ta saaks kolida ühte oma kolmest korterist. Kostja esitab kohtule hagejaga peetud kirjavahetuse täies ulatuses. Kostja leiab, et hageja poolt kinkelepingust taganemine ei ole kehtiv ning järelikult hageja nõuded ei kuulu rahuldamisele. Hageja ei esitanud tõendeid, mis tõendavad, et kostja on oma käitumisega näidanud hageja või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust.
20.Kostja esitas 29.04.2026 oma lõplikud seisukohad. Kostja hinnangul ei ole hageja tõendanud kinkelepingust taganemise materiaalõiguslikke eeldusi. Kostja leiab, et hageja esitatud asjaolud ei tõenda sellist käitumist, mis annaks aluse kinkelepingust taganemiseks ja kingitud korteriomandi tagasinõudmiseks. Käesolevas asjas ei piisa üldisest viitest ema ja tütre usalduslikule suhtele selleks, et tuvastada kostja jaoks ligi 18 aastaks ulatuv kohustus võimaldada hagejal kasutada kostjale kuuluvat korterit. Kui hageja hinnangul oli õigus elada M korteris kuni 2043. aastani kinkelepingu sõlmimise oluline tingimus, oleks selline tingimus pidanud kajastuma notariaalses kinkelepingus või olema muul viisil selgelt tõendatav.
21.Kostja leiab, et käesolevas asjas tuleb eristada kahte erinevat õigussuhet. Esiteks puudutas 17.03.2025 sõlmitud kinkeleping korteriomandit aadressil KKK. Teiseks on poolte vaidlus tekkinud seoses hageja faktilise elamisega kostjale kuuluvas korteris MMM. Hageja püüab siduda M korteri kasutamise vaidlust K korteri tagastamise nõudega. Kostja hinnangul ei ole selliseks seoseks õiguslikku alust. Hageja ei ole tõendanud, et K korteri kinkimine oleks toimunud tingimusel, et hagejal on õigus elada M korteris kuni aastani 2043. Kostja on M korteri omanik. Kostja soov saada enda omandis olev korter enda kasutusse või vajaduse korral korter võõrandada oma majandusliku olukorra parandamiseks ei tõenda iseenesest jämedat tänamatust VÕS § 267 p 1 tähenduses. Hageja poolt esitatud asjaoludest nähtub, et kostja ei nõudnud korteri kohest vabastamist, vaid andis hagejale korteri vabastamiseks ühe aasta pikkuse tähtaja. Kostja hinnangul ei saa üksnes sellist käitumist pidada hageja suhtes jämedaks tänamatuseks. Vastupidi, ühe aasta pikkuse tähtaja andmine näitab, et kostja arvestas ka hageja olukorraga ega tegutsenud hageja suhtes pahatahtlikult.
22.Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtuks, et kostja oleks hagejat ähvardanud, alandanud, vägivaldselt kohelnud või korterist omavoliliselt välja tõstnud. Hageja kirjeldatud asjaolud näitavad eelkõige pooltevaheliste perekondlike suhete halvenemist ja vaidlust M korteri kasutamise üle, kuid mitte sellist käitumist, mis annaks aluse kinkelepingust taganemiseks. Hageja emotsionaalsed hinnangud kostja käitumisele ning viited perekondlikele ootustele ei asenda tõendeid ega tõenda, et kostja oleks toime pannud sellise teo, mida saaks käsitada jämeda tänamatusena VÕS § 267 p 1 tähenduses. Asjaolu, et poolte vahelised sõnumid saadeti pühade ajal, ei muuda sõnumite sisu õiguslikku tähendust. Oluline on see, et kostja ei nõudnud hagejalt korteri kohest vabastamist, vaid andis hagejale ühe aasta pikkuse tähtaja. Sellest ei nähtu hageja ähvardamist, alandamist ega omavolilist väljatõstmist.
23.Kostja on oma vastuses hagiavaldusele selgitanud, et hagejale kuulub mitu korterit, muu hulgas korterid Tallinnas ja Maardus. Hageja ei ole olukorras, kus ta jääks kostja tegevuse tõttu eluruumita. Asjaolu, et hageja on talle kuuluvad eluruumid välja üürinud, ei saa panna kostjale kohustust tagada hagejale tähtajatu või kuni aastani 2043 kestev eluruumi kasutamise võimalus kostjale kuuluvas korteris. Ka see asjaolu kinnitab, et kostja nõue vabastada M korter ühe aasta jooksul ei ole ebamõistlik ega anna alust käsitada kostja käitumist jämeda tänamatusena. Hageja on korduvalt 5
2-26-2995 toonud esile 12 750 euro suuruse ülekande kostjale ning enda väidetavad laenukohustused. Hageja viidatud 12 750 euro suurune rahaline ülekanne ei tõenda, et kostja oleks võtnud endale kohustuse võimaldada hagejal kasutada M korterit pikaajaliselt või kuni aastani 2043. Isegi juhul, kui hageja leiab, et tegemist oli laenuga, võib sellest tuleneda üksnes võimalik rahaline nõue, mitte aga õigus kasutada kostjale kuuluvat korterit ligi 18 aasta jooksul ega alus K korteri tagastamiseks.
24.Samuti ei tõenda hageja väidetavad laenukohustused kostja jämedat tänamatust. Kostja ei pea vajalikuks käesolevas menetluses üksikasjalikult vaielda hageja laenukohustuste tekkimise, kasutamise ega majandusliku otstarbe üle. Isegi juhul, kui hagejal on kehtivad laenukohustused, ei tõenda need kostja jämedat tänamatust ega väidetavat kokkulepet M korteri pikaajaliseks kasutamiseks. Hageja enda rahalised otsused, sealhulgas otsus jätta teatud laenukohustused kehtima ja kinkida kostjale K korter ei muuda kostja hilisemat soovi saada enda omandis olev M korter enda kasutusse õigusvastaseks ega jämedalt tänamatuks. Kui hageja leiab, et tal on kostja vastu mõni muu rahaline nõue, ei ole see käesoleva hagi esemeks ega saa olla aluseks kinkelepingust taganemisele.
25.Käesoleva asja ese on K korteri tagastamise nõue, mitte pooltevaheliste võimalike rahaliste nõuete lahendamine. Asjaolu, et kostja oli kohtumenetluse kestel valmis arutama kompromissi ja andma hagejale vajaduse korral rohkem aega eluasemeküsimuste rahulikuks lahendamiseks, ei tähenda, et kostja oleks tunnistanud hageja väidetud kokkulepet elada M korteris kuni aastani 2043. Samuti ei tähenda see, et kostjal puuduks õiguslik või faktiline huvi saada enda omandis olev korter enda kasutusse. Vastupidi, kostja valmisolek kompromissi arutada kinnitab, et kostja ei ole tegutsenud hageja suhtes pahatahtlikult ega jämedalt tänamatult. Kostja ei nõudnud hageja kohest väljakolimist, vaid andis hagejale juba algselt ühe aasta pikkuse tähtaja ning oli hiljem valmis arutama ka pikemat üleminekuperioodi tingimusel, et vaidlus lõpeb. Kompromissiläbirääkimisi ei saa käsitada kostja poolt hageja nõude või hageja väidetud asjaolude tunnistamisena. Hageja esitatud kirjavahetusest nähtub, et kostja ei keeldunud kompromissi arutamisest. Kostja vastas hageja ettepanekutele sisuliselt ja selgitas, et hageja pakutud variandid ei sobi kostja elulise olukorraga ning üks pakutud variantidest ei ole kostja hinnangul tehniliselt võimalik seoses kostja laenulepingu tingimustega.
26.Kostja hinnangul ei ole hageja tõendanud, et kostja oleks oma käitumisega näidanud hageja suhtes üles jämedat tänamatust. Samuti ei ole hageja tõendanud, et poolte vahel oleks olnud siduv kokkulepe, mille kohaselt hagejal oleks õigus elada M korteris kuni kostja lapse täisealiseks saamiseni. Seetõttu ei toonud hageja taganemisavaldus kaasa kinkelepingu tagasitäitmise kohustust. Järelikult puudub alus ka hageja nõudel kohustada kostjat tagastama K korter ja andma kinnistusraamatu kande muutmiseks vajalikud tahteavaldused. Hageja väide, et kuna kostja ei vaidlustanud 06.01.2026 taganemisavaldust eraldi kohtumenetluses, tuleb kinkeleping lugeda lõppenuks, on ekslik. Kostja ei vaidle vastu sellele, et hageja esitas kostjale taganemisavalduse, kuid vaidleb vastu sellele, et taganemisavaldus tõi kaasa kinkelepingu tagasitäitmise kohustuse. Kinkelepingust taganemise õiguslike tagajärgede tekkimine ei sõltu üksnes sellest, kas kingisaaja esitab taganemisavaldusele eraldi vastuväite või vaidlustab selle iseseisvalt. Määrav on see, kas hagejal oli sisuline õiguslik alus kinkelepingust taganemiseks.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
27.Kohus lahendab tsiviilasja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses, lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1.
28.Hageja on kohtusse pöördunud kinkelepinguga saadud korteriomandi tagastamise ja kinnistusraamatu kande muutmise nõudega. Hageja ja kostja sõlmisid vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 259 lg-le 1 kinkelepingu 17.03.2025 (dtl 10-16). Kinkelepingu alusel sai kostja endale korteriomandi aadressil KKK, Tallinn, omanikuna kanti kostja kinnistusraamatusse 19.03.2025 (dtl 5455). Hageja on seisukohal, et kostja käitumine hilisem näitab hageja kui kinkija vastu üles jämedat tänamatust. Seetõttu pöördus hageja 06.01.2026 notari poole, kes tõestas kinkelepingust taganemise 6
2-26-2995 avalduse hageja ja kostja vahel (dtl 23-24).
29.Käesoleva asja õigeks lahendamiseks peab kohus andma hinnangu poolte vaidlusele selles, kas hageja on kehtivalt taganenud hageja ja kostja vahel 17.03.2025 sõlmitud kinkelepingust. Lepingust taganemise kui kujundusõiguse efektiivse kasutamise eelduseks on, et täidetud oleksid materiaalsed eeldused selle õiguskaitsevahendi rakendamiseks ning järgitud oleksid ka taganemise formaalsed nõuded. Vastasel juhul ei too taganemine kaasa sellega taotletud tagajärge. Lepingust taganemise kehtivuseks vajaliku formaalse eeldusena peab olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus ja sisulise (materiaalse) eeldusena peab lepingust taganemiseks olema seda õigustav põhjus (taganemise alus), eelkõige oluline lepingurikkumine võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 mõttes. VÕS § 118 lg 1 on sätestatud, et taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama.
30.Erisätted kehtivad kinkelepingust taganemise osas. VÕS § 268 lg 1 on sätestatud, et kui kinkeleping on täidetud, võib kinkija lepingust taganeda ja kingitud eseme alusetu rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja nõuda VÕS § 267 punktides 1–3 ettenähtud juhtudel. Hageja tugineb käesoleval juhul kinkelepingust taganemise alusena kostja jämedale tänamatusele. VÕS § 267 p 1 kohaselt on kinkijal õigus lepingust taganemiseks, kui kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust. Õiguskirjanduses on väljendatud seisukohta, et jämeda tänamatuse all võib mõista füüsilise vägivalla kasutamist, ähvardamist, seaduses ettenähtud kohustuse või õigustamata koormise täitmata jätmist (VÕS komm. vlj. II (2019), § 267, p 3.3.1). Nagu kostja õigesti märgib, ei ole hageja esile toonud asjaolusid, millest nähtuks, et kostja oleks hagejat ähvardanud, alandanud, vägivaldselt kohelnud või korterist omavoliliselt välja tõstnud.
31.Riigikohus on oma praktikas märkinud, et kinkelepingu kui tasuta lepingu eripärast lähtudes võib kinkija taganeda lepingust ka siis, kui kingisaaja ei riku lepingut. Kinkijale on VÕS §-de 267 ja 270 järgi jäetud järelemõtlemisaeg, hindamaks lepinguga soovitud eesmärkide täitumist, kingisaajale on aga antud n-ö prooviaeg, tõestamaks kinkijale, et ta on "kingi vääriline". See tähendab, et kui kingisaaja oma seaduslikku õigust kasutades läheb vastuollu kinkija poolt kinkimisel soovitud eesmärkidega, võib kinkijal tekkida õigus kinkelepingust taganeda. Kingisaaja iseenesest õiguspärane käitumine võib kinkija seisukohalt asjaolusid hinnates olla mõistetav jämeda tänamatusena. "Jäme tänamatus" kui hinnanguline kategooria peab VÕS § 267 p 1 järgi avalduma kingisaaja käitumises kinkija või tema lähedase suhtes (vt nt Riigikohtu 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12905, p-d 26-27). Riigikohus on varasemas praktikas märkinud veel seda, et käitumise pidamine jämedaks tänamatuseks on ka eetiline hinnang. Kohtul tuleb sellise käitumise hindamisel lähtuda kinkelepingu eesmärgist ning arvestada kõiki konkreetse juhtumi asjaolusid, nii teo objektiivset hukkamõistetavust kui ka kinkija subjektiivset hinnangut (vt nt Riigikohtu 22.02.2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-06, p 12).
32.Hageja on esitanud kostjale kinkelepingust taganemise avalduse 06.01.2026 (dtl 23-24). Vastavalt VÕS § 270 lg-le 1 võib kinkija kinkelepingust taganeda ühe aasta jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama oma taganemise õiguse tekkimisest. Seega on hageja taganemisavaldus esitanud tähtaegselt. Formaalseks eelduseks on vastavasisuline teade kingisaajale, mis hakkab kehtima alates teise pooleni jõudmisest (§ 188 lg 1, TsÜS § 69 lg 1) - käesoleval juhul puudub vaidlus, et kostja on kinkelepingust taganemise teate kätte saanud.
33.Hageja sisustab kostja jämedat tänamatust sellega, et hageja sõlmis kostjaga 22.03.2022 laenulepingu 12 750 euro laenamiseks, et aidata kostjal soetada MMM korter. Hageja tugineb sellele, et poolte vahel oli sõlmitud laenuleping M tn korteri ostmiseks (maksekorraldus dtl 6-7). Kohus on seisukohal, et võimaliku laenulepingu sõlmimine käesoleva asja lahendamist ei mõjuta, kuivõrd laenuleping ei ole seotud vaidlusaluse kinkelepinguga. Kui hageja ja kostja vahel on sõlmitud 7
2-26-2995 laenuleping, siis sellest tulenevad võimalikud nõuded tuleb lahendada eraldi hagiasjas. Kuivõrd hageja on pöördunud kohtusse kinkelepingust taganemise alusel korteriomandi tagastamise nõudega, siis ei mõjuta käesoleva asja lahendamist muud võimalikud pooltevahelised lepingud.
34.Hageja tugineb jämeda tänamatuse sisustamisel lisaks sellele, et kostja jättis hageja elukohata, kui kostja ei lase hagejal jätkata elamist M tn korteris. Kohus nõustub kostjaga, et kostja soov saada enda omandis olev korter enda kasutusse või vajaduse korral korter võõrandada oma majandusliku olukorra parandamiseks ei tõenda iseenesest jämedat tänamatust hageja suhtes VÕS § 267 p 1 tähenduses. Kostja toob esile, et hagejal on kinnisvara Tallinnas Linnamäe teel (dtl 50), Tallinnas K. Kärberi tänaval (dtl 51-52) ja Maardus Orumetsa tänaval (dtl 53). Seega on tõendatud, et hagejal on muud kinnisvara ja hageja pole sellele ka vastu vaielnud. Hageja selgitas, et kõik korterid on välja üüritud ja nendel lasub hüpoteek, mille tasumiseks on tal vaja korterid välja üürida. Asjas esitatud tõendite alusel ei ole aga tuvastatav VÕS § 267 p 2 olukord (kinkija ei ole võimeline ennast mõistlikult ülal pidama) ja hageja ei ole sellele ka tuginenud. Kohtu hinnangul ei ole hageja varaline seis ja elukorraldus ei käesoleva vaidluse ese, kuivõrd hageja nõudeks on kinkelepingust taganemise alusel korteriomandi tagastamine kingisaaja jämeda tänamatuse tõttu.
35.Kohus leiab, et hageja ei olnud õigustatud kinkelepingust taganema ka VÕS § 267 p 3 sätestatud eeldusel, nagu oleks kostja kingisaajana jätnud õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse. Hageja tugineb sellele, et poolte vahel olevat 17.03.2025 sõlmitud suuline kokkulepe, mille kohaselt on hagejal võimalik elada kostja M tänava korteris kuni 2043. aasta jaanuarini. Hageja arvates rikkus kostja seda kokkulepet ning nõudis hagejalt korteri vabastamist ühe aasta jooksul alates 22.12.2025 (dtl 18-22). Kohus märgib, et pooltevahelises 17.03.2025 kinkelepingus (dtl 10-16) puuduvad koormised või tingimused seoses M tänava korteriga.
36.TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Lisaks enda väidetele ei ole hageja M tänava korteris elamise kokkuleppe osas mingeid tõendeid esitanud ning kohtu hinnangul olemasolevad tõendid sellise lepingu või kokkuleppe olemasolu ei kinnita. Kohtule on esitatud sõnumivahetus, kus hageja kirjutas kostjale 24.12.2025, et poolte vahel olevat sõlmitud kokkulepe, et hageja ostab kolmetoalise korteri, kostja elab seal, aga hageja elab M tn korteris ja maksab laenu K tn korteri eest. Kostja vastas sellele, et eluaegset lepingut või juriidilist kokkulepet hageja M tn korteris elamise kohta ei ole (dtl 67-70). Seejuures ei ole hageja väited viidatud kokkuleppe vormistamata jätmise põhjuste kohta usaldusväärsed. Hageja väitel ei saanud tema M tn elamise õiguse kokkulepet notariaalsesse kinkelepingusse märkida mh põhjusel, et rase kostja olevat ennast 17.03.2025 notari juures halvasti tundnud ning kinnitanud notari juuresolekul, et ta ei jäta oma ema koduta, mistõttu pooled ei hakanud tehingut edasi lükkama. Kohus märgib, et kostja esitas tõendi enda lapse sünni kohta, mille kohaselt laps sündis xx.xx.xxxx (dtl 56), seega ei saanud kostja olla kaks kuud hiljem rase. Hagi asjaolude kohaselt pole hagejal olnud teist rasedust ja teist last. Lähtudes eeltoodust puudub kohtul alus tuvastada, et kostja kui kingisaaja oleks jätnud õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse VÕS § 267 p 3 mõttes.
37.Hinnates käesolevas asjas esitatud tõendeid ja konkreetse juhtumi asjaolusid, on kohus kokkuvõttes seisukohal, et hageja käitumine kostja suhtes ei ületanud seda eetilist piiri, mida võiks käsitleda jämeda tänamatusena. Samuti ei leidnud asjas tuvastamist muud asjaolud, mis andnuks hagejale õiguse kinkelepingust taganemiseks VÕS § 267 ja § 268 alusel. Esitatud tõenditest ei nähtu selliseid asjaolusid, mis viitaks hageja jämedale tänamatusele kostja suhtes. Asjaolud, mida kostja käsitleb kui hageja jämedat tänamatust, on tegelikult seotud eelkõige hageja ja kostja erimeelsustega kinnisvara ning muude varaliste hüvede jagamisel. Ainuüksi poolte erimeelsused omavaheliste kokkulepete ja nende täitmise üle ei ole käesoleva juhtumi asjaoludel aga piisavad tuvastamaks kostja jämedat tänamatust kinkelepingust taganemise kontekstis. „Jämedat tänamatust“ ei saa sisustada selliselt, et kingi saaja peaks edaspidi kõiges kinkijaga nõustuma või tingimusteta loobuma mistahes 8
2-26-2995 seaduslikest viisidest oma õiguste ja huvide kaitseks. Samuti ei ole jämeda tänamatusena vaadeldav hageja poolt väidetud kostja „mittetänulik käitumine oma ema, õe ja venna suhtes“ ega kostja väidetav soov „elada probleemideta ja mitte osaleda oma sugulaste eluprobleemide lahendamises.“ Kohtu hinnangul on seadusandja õiguskindluse huvides seadnud teadlikult kõrge standardi kinkelepingust taganemiseks. Hageja poolt subjektiivselt tajutav kostja ebapiisav tänulikkus võib olla küll kahetsusväärne, kuid see ei ületa „jämeda tänamatuse“ piiri. Samuti ei saa kostjale jämeda tänamatuse kontekstis ette heita soovi elada probleemideta ja mitte osaleda sugulaste eluprobleemide lahendamises. Soov elada probleemideta on üldjuhul täiesti normaalne käitumine ning samuti ei ole kostjale vähemasti õiguslikult etteheidetav see, kui kostja ei soovi osaleda sugulaste eluprobleemide lahendamises.
38.Arvestades eeltoodut leiab kohus, et hageja ei ole pooltevahelisest kinkelepingust kehtivalt taganenud, sest taganemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Hageja poolne kinkelepingust taganemine on tagajärjetu (toimetu) ning hageja taganemisavalduse alusel leping ei lõppenud. Seega ei ole võimalik rahuldada ka hageja nõuet kostja vastu korteriomandi tagastamise ja kinnistusraamatu kande muutmise nõudes, sest hageja nõuded põhinevad ekslikule eeldusele kinkelepingust kehtiva taganemise osas. Kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata. Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi rahuldamata jätmise osas.
39.Lõpetuseks määrab kohus vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis jätab kohus tulenevalt TsMS § 162 lgst 1 menetluskulud hageja kanda. Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks menetluskulude nimekirja ja tsiviilasja materjalide põhjal.
40.Kostja 30.04.2026 menetluskulude nimekirja kohaselt koosnevad kostja menetluskulud kuludest kostjatele osutatud õigusabi eest summas 1710 eurot. Kostja kinnitab, et kõik nimetatud kulud on kantud seoses kohtumenetlusega tsiviilasjas nr 2-26-2995. Menetluskulude nimekirja kohaselt on Buldakovide Juriidilise Büroo OÜ jurist Vladimir Buldakov on osutanud kostjale õigusabi 11,4 töötunni ulatuses summas 1710 eurot (11,4 tundi x 150 eurot). Aeg on kulunud kostja esindaja poolt näidatuna järgnevalt: 1) hagiavalduse ja asja materjalide analüüs ning nõupidamine kostjaga seoses hagiga 1,5 tundi; 2) vastuse koostamine 3,3 tundi; 3) tutvumine hageja 23.03.2026 arvamusega, arvamuse analüüs ning nõupidamine kostjaga seoses arvamusega 1,5 tundi; 4) tutvumine kohtu 30.03.2026 kirjaga 0,1 tund; 5) tutvumine hageja 22.04.2026 lõplike seisukohtadega, seisukohtade analüüs ning nõupidamine kostjaga seoses seisukohtadega 1 tund; 6) kostja 29.04.2026 lõpliku seisukoha koostamine 3,5 tundi; 7) menetluskulude nimekirja koostamine 0,5 tundi. Buldakovide Juriidilise Büroo OÜ osutab teenust 150 eur/h. Kostja palub märkida vastavalt TsMS § 177 lg 4 menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab hageja tasuma kostjale alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja ei ole kostja menetluskulude osas vastuväiteid esitanud.
41.Tulenevalt TsMS § 138 lg 1 on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud (TsMS § 144 p 1). TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Tunnihinna ja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames eraldiseisvalt (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14). Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks menetluskulude nimekirja või kohtutoimiku materjalide põhjal. TsMS § 175 lg 1 esimese lause kohaselt on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine kohtu kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja keerukust hinnates ja millesse kõrgema astme kohus sekkub üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt Riigikohtu 9
2-26-2995 üldkogu 02.05.2017 otsus nr 3-2-1-134-16, p 56).
42.Kohus leiab, et kostja lepingulise esindaja õigusabi tunnitasu määr 150 eurot/h on käesolevas vaidluses aktsepteeritav. Kostja lepingulise esindaja ajakulu osas peab kohus põhjendatuks ajakulu kokku 10 h. Seega kokkuvõttes määrab kohus kostja põhjendatud ja vajalike menetluskuludena kindlaks summa 1500 eurot (10 x 150) ja mõistab nimetatud summa hagejalt kostja kasuks välja. Menetluskulud kuuluvad kostjale hüvitamisele ilma käibemaksuta. Vastavalt kostja taotlusele märgib kohus TsMS § 177 lõike 4 alusel, et hageja poolt kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1500 eurot) tuleb hagejal tasuda kostjale käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kuna menetluskulud jäävad hageja kanda, siis puudub kohtul vajadus käesoleva kohtuotsusega kindlaks määrata hageja menetluskulude rahalist suurust.
43.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata. /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.