Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Ülle Jänes ja Imbi SidokToomsalu
Otsuse tegemise aeg ja koht
22.04.2015, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-24031
Tsiviilasi
Korteriühistu Valdeku 105 hagi AH vastu võla ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.07.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Korteriühistu Valdeku 105 apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
543 eurot 69 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Korteriühistu Valdeku 105 (registrikood 80184853, asukoht Valdeku 105, 11213 Tallinn), seadusjärgne esindaja SB, lepinguline esindaja Paul Puustusmaa Kostja AH (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXX XXX-XXX/XXX, XXXXX XXXXXXX)
Kohtuistungi toimumise aeg
30.03.2015
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 28.07.2014 otsus osaliselt tühistada ning teha selles osas uus otsus, millega rahuldada hageja põhinõue 175,13 euro ulatuses ning lõpetada tsiviilasja menetlus esitatud viivisenõude osas.
2.Mõista kostjalt AH hageja Korteriühistu Valdeku 105 kasuks välja põhinõudena 175,13 eurot (ükssada seitsekümmend viis eurot ja 13 senti). Muus osas jätta hageja põhinõue rahuldamata.
Võtta vastu hageja loobumine põhinõudelt kuni 14.08.2013 arvestatud viivisenõudest ja lõpetada selles osas tsiviilasja menetlus.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Poolte maakohtu ja ringkonnakohtu menetluses kantud menetluskulud jätta poolte endi kanda.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Kohtu selgitused: Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.17.05.2013 esitas Korteriühistu Valdeku 105 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse AH-lt põhivõla 491,13 euro ja viivise saamiseks. Kohus tegi AH-ile makseettepaneku, millele AH esitas tähtaegselt vastuväite. 22.07.2013 lõpetas Pärnu Maakohus maksekäsu kiirmenetluse ja edastas Korteriühistu Valdeku 105 nõude AH-i vastu 539,09 euro saamiseks Harju Maakohtule jätkamaks avalduse menetlemist hagimenetluses.
2.14.08.2013 esitas Korteriühistu Valdeku 105 (hageja) hagi AH (kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista põhinõude 574,09 eurot ja viivise 16,50 eurot, kokku 590,59 eurot. 24.10.2013 hageja vähendas oma nõuet ja palus kostjalt hageja kasuks välja mõista majandamiskulude ning kommunaalteenuste võlg perioodi 01.02.2013 - 01.08.2013 eest põhisummas kokku 543,69 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
3.Hagiavalduse kohaselt on kostja hageja valitsemise all olevas majas korteriomanik, seega ühistu liige alates 01.01.2005. Kostja omandis on kaks korteriomandit majas Valdeku 105 – korteriomand XXX ja korteriomand XXX. Mõlemal korteril on võlad. Hageja hageb vaid korteriga XXX seotud võlgnevust. Hageja on ühistu majandamisega seonduvalt kandnud kulusid, esitanud kostjale arveid ja kostjal on seadusest tulenev kohustus tasuda ühistule majandamiskulude eest vastavalt esitatud arvetele. Kostja on alates 2012.a-st hakanud tasuma ühistu poolt esitatud arveid ebaühtlaselt, kohati kuu-kaks vahele jättes ning vaid kostjale teada olevates summades. Eeltoodust tulenevalt tekkis kostjal perioodi 01.02.2013 - 01.08.2013 eest võlgnevus 574,09 eurot, millele lisandus viivis summas 16,50 eurot, kokku 590,59 eurot. Kostja vastuväited
4.Kostja ei võtnud hagi õigeks, kuna talle esitati valed arved.
5.Kostja esitas järgmised vastuväited. Ühistu võttis 10.05.2008 Swedbankist krediiti endise juhatuse esimehe ÜV andmetel 192 419 eurot, uue juhatuse esimehe SB ütluste järgi 386 072 eurot. Elektrimõõtja vahetus korteris maksis 120 eurot, mille kostja tasus 10.04.2013. 09.05.2013 ja 10.07.2013 nõuti sama elektrimõõtja vahetuse eest kuue kuu jooksul 20 eurot kuus. Kostjal on üks elektrimõõtja, ampritasu võetakse mõlema toa eest. Kostja elab üksi ja maksab prügiveo eest sama palju kui neljaliikmeline perekond. 04.02.2009 üldkoosoleku otsusega oli määratud pangalaenu tagasimakse korteri omanike pealt. Esimese astme kohtu otsus
6.Harju Maakohus jättis 28.07.2014 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1).
7.Poolte vahel puudus vaidlus, et hageja asutati märtsis 2003 ja kostja on hageja liige. Kostjale kuulub ühistus kaks korteriomandit, hagi on esitatud ühe korteriomandi võlgnevuse kohta. Kuigi kostjale kuuluvad Valdeku 105 majas ainult kaks tuba, on nad kinnistusraamatusse kantud korteriomandina.
8.Lähtuvalt korteriomandiseaduse (KOS) §-dest 8 ja 13 ning korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg-st 4, § 13 lg-test 1 ja 4 ja §-st 151, on korteriomanikust ühistu liige kohustatud täitma ühistu otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike kulutuste osas, sh tasuma õigeaegselt ühistu poolt talle esitatud arveid. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluvale kaasomandi osale asjal lasuvaid koormisi. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele. Korteriühistu Valdeku 105 põhikirja p 16.8 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaks määratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulude katteks, kommunaalteenuste katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras (prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee ja kanalisatsiooni-, elektriavariide likvideerimiseks, remondifondi ettemaksed, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused, üldvesi). Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse: a) külma vee ning kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel korterisse sissekirjutatud ja faktiliselt elavate isikute arvust või mõõturi näidu järgi; b) kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest.
9.Hageja esitas kostja võlgnevuse tõendamiseks raamatupidamise koondi ja kostjale esitatud arved. Kuna puudusid neljaliikmelisele perele esitatud vastavate kuude arved, ei võtnud kohus seisukohta, kas kostjale esitatud prügiveo arve on sama suur kui neljaliikmelisele perele esitatud prügiveo arve. Kostjale esitati vaidlusalusel perioodil prügiveo kuumaksumuseks 0,92 eurot, mis kohtu arvates ei ole ülemäära suur. Küll aga oli arvetel näha alates juulist 2013 elektrimõõtjate vahetus 20 eurot. Kuna kostja tasus 10.04.2013 elektriarvesti maksumuse ühekordse maksega, esitati alates juulist 2013 igakuised maksed elektriarvestile kostjale ebaõigesti. Hagis esitatud nõudeperiood on 01.02.2013 - 01.08.2013 ja selles perioodis on ainult juulikuu. Seega peaks juulikuu kommunaalmaksete arve kostjale olema 20 euro võrra väiksem.
10.Kohus selgitas kostjale, et üldelekter sisaldab taastuvenergiatasu, elektriaktsiisi, soojuspumba tarbimist, ampritasu sõltub korteripeakaitsest, maja peakaitsest. Kuivõrd kohtul puudusid algandmed, et saanud kohus arvutada, kas kostjale esitatud arvetel on üldelekter ja ampritasu märgitud õigesti. Üldise printsiibi kohaselt arvutatakse üldvesi lähtudes korteri üldpinnast, ampritasu suurus sõltub korteri peakaitse suurusest, aga ka tarbitud üldelektrist.
11.Asja kohtuliku menetlemise käigus selgus, et vaidluse sisu taandub ühistu poolt võetud pangalaenude tagasimaksete osas juhatuse otsuse alusel tehtud ümberarvestustele, millest kõiki ühistu liikmeid informeeriti. Hageja üldkoosolek valis 11.06.2012 ühistule uue juhatuse. Maakohus asus seisukohale, et uus juhatus ei saanud võtta vastu otsuseid, mille mõju ulatus aega, kui tegutses eelmine juhatus. Uue juhatuse otsused said kehtida otsuste vastuvõtmisest alates. Kostja seletuste kohaselt tehti pangalaenu tagasimaksu ümberarvestus 45 möödunud kuu eest. Toimikus oleva hageja korteriomanikele saadetud kirja kohaselt oli korteriühistu laenukohustus AS-lt Swedbank 386 072 eurot. Kostja väidete kohaselt võttis hageja vastavalt Laenulepingule nr 07-085531-JI Hansapangast 10.05.2007 laenu ainult 192 419 eurot. Kohus leidis, et üks laenuleping ei välista teiste laenulepingute olemasolu. Hageja selgituste kohaselt oli ümberarvestuste tegelikuks aluseks reaalne pangakonto väljavõte laekunud laenuvahendite osas ehk üks investeerimislaen, mille suuruseks oli 192 419,73 eurot ja mille laenujäägiks on 132 392,95 eurot. Seega ka hageja seisukoht oli, et korteriühistu võttis laenu 192 419 eurot, millest laenujääk on 132 392,95 eurot. Hageja arvestuste kohaselt on pangalaenu tagasimakse 0,6 eurot ühe ruutmeetri kohta. Hageja tegi oma arvestuse arvutusega, kus algne laenusumma oli 192 419,73 eurot, laenu pikkuseks 15 aastat, protsendiga 3,83% aastas. Maja ruutmeetreid on 2680,80 m2, kostja korteriomandi nr XXX pind 11,30 m2 ühistu kuu tagasimakse 1683,14 eurot, millest kostja korteriomandi nr XXX tagasimakse 6,78 eurot. 2007.a-st kuni uue juhatuse valimiseni tasus kostja pangalaenu tagasimakseid 241 eurot, uue juhatuse arvutuste kohaselt oleks pidanud tasuma ruutmeetrite järgi 420,36 eurot, mis oligi ümberarvestuse põhjuseks.
12.Maakohus nõustus hagejaga, et laenu tagasimakse tariif korteriomanikule peab olema sõltuvuses korteri ruutmeetritest. Kohtule jäi arusaamatuks juhatuse otsus tagasiulatuvalt nõuda kostjalt pangalaenu tagasimaksete ümbermuutmist. Laenu tagasimaksed tegi kostja 04.02.2009 korteriühistu üldkoosolekul kinnitatud korra kohaselt. Hageja ei esitanud panga nõuet laenu tagasimaksete võlgnevuste kohta. Kui korteriühistu vana juhatus tekitas korteriühistule varalist kahju, tuli kahju välja nõuda endistelt juhatuse liikmetelt, mitte korteriühistu liikmetelt. Laenumaksete tasumise korra kindlaksmääramine kuulub hageja põhikirja p 16.8 kohaselt korteriühistu üldkoosoleku pädevusse. Hageja ei esitanud üldkoosoleku otsust, mis oleks juhatuse poolt vastuvõetud muudatused kinnitanud. Seega tuli hagi tõendamatuse tõttu jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus
13.Hageja palus esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsus tühistada täies ulatuses ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada, mõistes kostjalt hageja kasuks perioodi veebruar 2013 – august 2013 eest välja 543,69 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta täies ulatuses kostja kanda. Maakohus on hinnanud asjaolusid kogumis puudulikult ja ületanud menetluse piire, asudes lahendama küsimusi, mida oleks pidanud tegema pigem vastuhagi arutamise käigus. Kohus rikkus protsessiõigusnorme ja rakendas
valesti materiaalõigust. Arusaamatu oli otsuse tegemise mõistlik aeg - 8 kuud. 09.12.2013 toimus viimane istung ning kohus läks otsust tegema. Otsuse tegi kohus 28.07.2014.
14.Tsiviilasja lahendamine ei saa baseeruda ühistu juhatuse 26.06.2012 otsuse mittetunnustamisele, kuna see ei olnud vaidluse esemeks. KÜS § 13 kohaselt on otsus kehtiv, kui seda pole vaidlustatud. Kogu sisuline vaidlus taandus küsimusele, kas hageja arvetel kajastuvad krediidi tagasimaksed ja elektriarvesti vahetamise eest küsitavad summad olid õiged.
15.Maakohus leidis ekslikult, et pangalaenu tagasimakse teostamisel lähtuti korteripõhisest arvestusest. Hageja juhatusele ei ole teada ühtegi kehtivat üldkoosoleku otsust, mis oleks otsustanud tagasimakse teostamisel lähtuda korteripõhisest arvestusest. Isegi kui makseid oleks tulnud teha korteripõhiselt, siis kostja oleks pidanud tasuma kahe korteri eest. Kostja poolt 15.11.2013 istungil esitatud dokument ei ole asjakohane.
16.Hageja ei mõista, millele tugines maakohus, tuvastades, et hagejal puudus õigus õiglaseks tagasiarvestuseks, olles möönnud, et ruutmeetri alusel arvestamine on õige. Kohus on üllatuslikult leidnud, et kostja paljasõnaline väide, et tagasiarvestus tehti 45 möödunud kuu eest, on tõene. Samuti on ekslik kohtu järeldus, et põhikirja p 16.8 kohaselt on üldkoosolek otsustaja, kas laenumakset tehakse ruutmeetri või korteripõhiselt. Põhikirja p 16.8 järgi on maksete suuruse kindlaksmääramise aluseks ruutmeeter. Põhikirjaga kehtivat korda ei pea uue üldkoosoleku otsusega kinnitama.
17.Maakohus ei arvestanud hageja eelistungil antud selgitusi ja esitatud kirjalikke tõendeid seoses kostja eluruumide elektriarvesti vahetamisega ja tasu arvestamisega. Hagiga ei ole seotud korterile XXX saadetud arved, kus on rida elektrimõõtja vahetus 20 eurot. Kostja pidi kahe korteri eest tasuma elektrimõõtjate vahetuse ees kokku 240 eurot. Kuna kostja teatas peale elektrikilpide installeerimist juhatusele, et soovib oma kortereid siduda vaid ühe mõõtepunkti kaudu, teostati ühendused läbi ühes kilbis oleva mõõtja. Seetõttu esitati kostjale korteri XXX osas arve 120 eurot ja korteri XXX osas võeti arvest maha arvesti hind 38 eurot. Seega jäi kostja kogumakseks 120 + 82 = 202 eurot ning 82 eurot jagati ära mitme kuu peale. Vastus apellatsioonkaebusele
18.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud esimeses ja teises astmes hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
19.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada ning teha uus otsus, millega hagi osaliselt rahuldada. Kolleegiumi hinnangul tuleb apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite alusel (TsMS § 652) hageja põhinõue 175,13 euro ulatuses rahuldada. Esitatud viivisenõude osas tuleb maakohtu otsus tühistada apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata ning nõude osas hagist loobumise tõttu menetlus lõpetada. Eeltooduga seonduvalt tuleb jaotada teisiti ka menetluskulud. Hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
20.Hageja nõuab kostjalt kui korteriühistu liikmelt (KÜS § 5 lg 1) majandamiskulude tasumist ajavahemiku veebruar kuni juuli 2013 eest (hageja poolt tähistatuna
01.02.2013-01.08.2013). Vastavalt KÜS § 151 lg-s 1 sätestatule on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ning elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks loetakse KÜS § 151 lg 2 järgi töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks KÜS tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.
21.Asja materjalidest järelduvalt ei ole pooled menetluses vaielnud selle üle, et Tallinnas aadressil Valdeku 105 asuvate korteriomandite eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ning korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks on moodustatud korteriühistu (hageja). Samuti ei ole vaidlust olnud selles, et kostja oli eelnimetatud ajavahemikul (ja on tänaseni) korteriühistu liige. Need asjaolud on tuvastatavad ka asja materjalide põhjal (I kd, tl 21, 22-25). Samuti puudub vaidlus selles, et hageja on esitanud kostjale majandamiskulude ja korteriühistu poolt vahendatud teenuste eest tasumiseks regulaarselt arveid. Tõenditest nähtuvalt on põhjendatud ka hageja väide, et kostjale kuulus vaidlusalusel perioodil kaks korteriomandit (I kd, tl 22-25 ja 182-185). Hageja avaldatu kohaselt on käesolevas asjas nõuded esitatud ainult seoses ühe korteriomandiga, korteriga nr XXX.
22.Pooltel on õiguslik vaidlus küsimuses, kas kostja on kohustatud majandamiskulusid hageja poolt nõutud ulatuses tasuma. Seega tuleb asja lahendamisel tuvastada eelkõige majandamiskulude tasumise kohustuste tekkimine ja selle sissenõutavus.
23.Hagis märgitud ajavahemikul hageja poolt kostjale tasumiseks esitatud arved (I kd, tl 30, 32, 33, 34, 36, 38 ja 40) sisaldavad erinevaid positsioone. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja maakohtu menetluses esitanud vastuväiteid seoses arvetel kajastatud pangalaenu tagasimaksetega, AS-iga Eesti Energia sõlmitud maksegraafikuga ning kõigi nn kommunaalkuludega (sh ampritasu, prügivedu, elektrija veetarbimine). Kolleegium märgib, et apellatsioonimenetluses on kostja esitanud veel mitmeid uusi vastuväiteid, sh tuginenud tasaarvestusele, kuid nendega ei saa ringkonnakohus TsMS §-st 652 lähtuvalt asja lahendamisel arvestada.
24.Hageja on tuginenud hagis eeskätt korteriühistuseaduse sätetele. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduses või korteriomanike kokkuleppes ei ole ette nähtud teisiti. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis sama seaduse § 8 lg 1 teise lause kohaselt valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes korteriomandiseadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. Seega tuleb ka käesoleval juhul kaasomandi eseme valitsemise küsimustes kohaldada eelkõige korteriühistuseaduse sätted.
ö korteripõhise arvestuse kohta. Selle otsuse vastuvõtmise kohta on kostja esitanud maakohtu menetluses allkirjastamata protokolli (I kd, tl 161). Kolleegiumi hinnangul on see ebausaldusväärne tõend ning tuleb jätta TsMS § 238 lg 5 teise lause alusel asja lahendamisel arvestamata. KÜS § 1 lg-st 2 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg-st 6 tulenevalt kirjutavad korteriühistu üldkoosoleku protokollile alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Protokolli lahutamatuks lisaks on üldkoosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga. Kõnealune tõend ühelegi nimetatud nõuetest ei vasta. Samast dokumendist apellatsioonimenetluses esitatud versioon (II kd, tl 123) ei ole kolleegiumi hinnangul tõendina usaldusväärsem. Kolleegium ei pea siinkohal vajalikuks analüüsida täiendavalt väidetava üldkoosoleku 04.02.2009 otsuse võimalikke tühisuse aluseid ega kontrolli muid otsuse siduvuse eeldusi. Kolleegiumi hinnangul ei ole tõendamist leidnud ka kostja väide, et 04.10.2012 toimunud korteriühistu erakorralisel koosolekul võeti vastu otsus, mille järgi võis iga elanik ise otsustada, kas ta maksab makseid ruutmeetrite järgi või korterite arvu järgi. Sellise koosoleku protokolli ei ole kohtule esitatud, kostja poolt on esitatud üksnes koosoleku registreerimisleht (I kd, tl 162).
26.Laen, mille tagasimakseid arved kajastavad, on asja materjalidest nähtuvalt korteriühistu poolt võetud (I kd, tl 154-160). Hageja väidete kohaselt on võetud laenu 192 419 eurot ning laenujääk on 132 392,95 eurot. Laenu võtmist summas 192 419 eurot kinnitab ka tõendite hulgas olev laenuleping. Kostja ei ole menetluses väitnud, et laen oleks võetud väiksemas summas või et tagasimakseid ei tuleks üldse tasuda. Kostja poolt 04.12.2013 menetlusdokumendis avaldatu järgi oli laen võetud Valdeku 105 asuva elamu remondiks ja renoveerimiseks (II kd, tl 2). Pooltel on vaidlus kulu jaotamise põhimõtetes korteriomanike vahel. Kuivõrd kostja väited üldkoosoleku 04.02.2009 ja 04.10.2012 otsuse vastuvõtmisest ei ole kolleegiumi hinnangul tõendatud, tuli ühistu juhatusel vastavate kulude jaotamisel lähtuda hageja põhikirjast ja korteriühistuseadusest. Seega tuli kulud jaotada KÜS § 151 lg 1 järgsest üldreeglist lähtuvalt (arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta), kuna korteriühistu põhikiri (II kd, tl 8-17) ei sätesta selles osas erandeid. Vaatamata KÜS § 151 lg-st 1 mõnevõrra erinevale sõnastusele, näeb põhikirja p 16.8 sisuliselt ette majandamiskulude pindalapõhise arvestuse (v.a samas punktis nimetatud erandid). Eelmärgitut arvestades ei ole õiguslikult asjakohane maakohtu järeldus juhatuse otsusest nõuda tagasiulatuvalt kostjalt pangalaenu tagasimaksete ümbermuutmist. Juhatus on viinud majandamiskulude arvestuse seaduse ja põhikirjaga kooskõlla ning teinud vajalikud ümberarvestused. Seetõttu on kolleegiumi hinnangul õiguslikult põhjendatud ka 2012.a juuli eest kostjale esitatud arvel (I kd, tl 124) kajastatud pangalaenu ümberarvestamisest lähtuv täiendav nõue 141,01 eurot (s.o 382,51 241,50).
27.Ühistu juhatuse poolt 26.06.2012 vastu võetud otsus majandamiskulude ümberarvestuse kohta (II kd, tl 112) ei oma ülalmärgitust lähtuvalt asja lahendamisel õiguslikult määravat tähtsust. Põhimõtteliselt õige on küll see, et juhul kui kostja poolt väidetud üldkoosoleku 04.02.2009 otsus oleks vastu võetud ning liikmetele siduv, ei saaks juhatus seda oma otsusega muuta. Ühistu põhikiri ega KÜS-i sätted ei toeta ka hageja käsitlust nagu võiks ühistu juhatus iseseisvalt otsustada majandamiskulude suuruse ning jaotamise üle ühistu liikmete vahel ning vastava otsuse kohtus vaidlustamata jätmise korral oleks see ühistu liikmetele siduv. Vastavaid otsuseid on pädev vastu võtma üksnes ühistu liikmete üldkoosolek (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-13, p 12). Seonduvalt poolte väidetega peab kolleegium
vajalikuks lisada, et KÜS § 151 lg-st 1 tulenevalt peab ühistu põhikirjas endas olema konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise aluste ja korra kehtestamist põhikirjas rõhutab ka KÜS § 4 lg 2 (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p 11). Asja materjalide hulgas olevast hageja põhikirjast ei nähtu vaidlusaluste kulutuste (pangalaenu tagasimaksed) osas kõrvalekaldeid majandamiskulude korteriomandite vahel jaotamise üldreeglist. Samas ei muudaks kostja väidetud 04.02.2009 ja 04.10.2012 üldkoosolekute otsuste vastuolu seadusega neid veel tühiseks (MTÜS § 241 lg 1). Juhul kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-13, p 13).
28.Kokkuvõttes on laenu tagasimakse nõuded arvetel märgitud suuruses kolleegiumi hinnangul põhjendatud.
29.Seonduvalt arvetel kajastatud tagasimaksetega tulenevalt ühistu ja AS Eesti Energia vahel sõlmitud ühistu võlgnevuse tasumise maksegraafikust märgib kolleegium esmalt, et poolte selgitustest nähtuvalt Valdeku 105 korteriomanikel võrguteenuse osutajaga ega elektrimüüjaga iseseisvalt lepinguid sõlmitud ei ole (vt II kd, tl 127pöördel ja 128). Seega saab AS-iga Eesti Energia sõlmitud kokkuleppest lähtuvaid kulusid käsitleda majandamiskuluna KÜS § 151 lg 1 mõttes. Hageja on ringkonnakohtule esitanud täiendavalt AS Eesti Energia 31.05.2012 arve, maksegraafiku ja võla tasumise kokkuleppe (II kd, tl 107, 108 ja 109), mis tõendavad korteriühistu kohustuste mahtu elektrimüüja ees. Eeltoodut arvestades on vastav majandamiskulu nõue kolleegiumi hinnangul põhjendatud. Seonduvalt kostja vastuväidetega lisab kohus, et AS-iga Eesti Energia sõlmitud võla tasumise kokkuleppes märgitud võla võiks ühistu põhimõtteliselt sisse nõuda ka konkreetsetelt elektri eest tasumata jätnud liikmetelt. Siiski ei ole kostja välja toonud, et ühistu üldkoosolek oleks taoliste nõuete esitamise otsustanud. Lisaks võib olla juhatusel tagantjärele keeruline eristada, milliste teenuste eest konkreetne ühistu liige võlgu on.
30.Arvetel kajastatud kommunaalkulude osas (arvete kirjed "ampritasu", "prügivedu", "päevane elekter", "öine elekter", "veekaod", "üldruumide elekter" jne) ei saa pidada hageja nõudeid tõendatuks. Sellisele järeldusele on vaidlustatud otsusest nähtuvalt jõudnud ka maakohus. Kolleegium märgib, et korteriühistu peab enda esitatud majandamiskulude nõude rahuldamise eeldusena KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste puhul peab ühistu vaidluse korral raamatupidamisdokumentidega tõendama, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10 , p 14). Hageja on praegusel juhul vaidlustanud maakohtu otsuse küll tervikuna, kuid ei ole ka ringkonnakohtu menetluses esitanud kõnealuste kulude osas tõendeid selle kohta, kui palju oli ühistu kohustatud vaidlusaluses ajavahemikus konkreetsetele
teenuseosutajatele tasuma. Samuti ei ole hageja esitanud omapoolseid arvestusi kõnesolevate majandamiskuluse jaotuse kohta liikmete vahel.
31.Hageja poolt 2013.a veebruari, märtsi, aprilli, mai, juuni ja juuli eest (korteri nr XXX osas) esitatud arvete kogusumma on 581,97 eurot, hageja arvestuste ning 24.10.2013 menetlusdokumendis avaldatu kohaselt on sellest tasumata 543,69 eurot, tasutuks on seega loetud 38,28 eurot. Kostja poolt alates 2013.a veebruarist tasutud summad on hageja arvestanud kostja eelnevate perioodide eest tekkinud võla ja viivise katteks vastavalt VÕS § 88 lg-tele 6, 8 ja 9. Kolleegium märgib, et VÕS § 88 lg-st 1 tulenevalt võib eelkõige võlgnik määrata, millise kohustuse täitmiseks ta võlausaldajale raha maksab. Kui võlgnik ei ole enne kohustuse täitmist või mõistliku aja jooksul pärast kohustuse täitmist määranud, millise kohustuse ta on täitnud, võib VÕS § 88 lg 4 kohaselt määrata selle võlausaldaja. Seetõttu on oluline hinnata, kas kostja on määranud, et tasub teatud kindla kalendrikuu võlgnevuse, maksab hagejale iga kuu eest teatud põhjusel vähem vms. Kohtupraktikast lähtuvalt saab võlgnik määrata, millise kohustuse ta täidab, nii otsese kui ka kaudse tahteavaldusega tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg-te 2 ja 3 mõttes (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-166-13, p 14). Asja materjalidest nähtuvalt on kostja tasunud perioodil 01.02.2013-04.12.2013 ühistule erinevaid summasid, peamiselt selgitusega "Valdeku 105-XXX/XXX Kommunaalteenused" (II kd, tl 33). Kolleegiumi arvates pole maksekorraldustele märgitud selgituste ega muude tõendite põhjal võimalik järeldada, et kostja oleks vaidlusalusel perioodil määranud, millise kohustuse täitmiseks ta hagejale raha maksis. Kostja poolt alles kohtumenetluse käigus esitatud arvestusi ja selgitusi ei saa asja lahendamisel ringkonnakohtu hinnangul arvesse võtta. Seega võis võlausaldaja (hageja) määrata, millise kohustuse katteks laekunud summad arvestada (VÕS § 88 lg 4).
32.Võttes aluseks arvetel kajastatud majandamiskulude tõendatud ja vaidlustamata suuruse ajavahemikul veebruar kuni juuli 2013, oleks loetletud arvete õiguslikult põhjendatud summa kokku 213,41 eurot (s.o 36,21+25,06+23,52+23,56+81,56+23,5). Arvestades sellest maha hageja poolt tasutuks loetud 38,28 eurot, jääb tasumata põhinõude suuruseks 175,13 eurot. Vastavas osas tuleb hagi kolleegiumi arvates ka rahuldada.
33.Hageja poolt 2013.a veebruari kuni juuli eest esitatud arvetelt hagi esitamise seisuga (14.08.2013) arvestatud viivise nõudest on hageja tsiviilasja materjalidest nähtuvalt menetluse käigus loobunud. Nimelt on hageja 24.10.2013 menetlusdokumendis kinnitanud, et viivisenõue puudub ning palunud kostjalt välja mõista põhinõudena 543,69 eurot (I kd, tl 177). Ka apellatsioonkaebuses on palutud hagi rahuldada 543,59 euro ulatuses (mis vastab eelnimetatud põhinõude summale). Samas ei nähtu tsiviilasja toimikust, et maakohus oleks teinud määrust kõnesolevast viivisenõudest loobumise vastuvõtmise ja nõude osas menetluse lõpetamise kohta kooskõlas TsMS § 429 lg-ga 1 ja § 465 lg-ga 2. Kolleegiumi hinnangul on vajaliku määruse tegemata jätmine oluline menetlusnormi rikkumine TsMS § 656 lg 2 teise lause tähenduses ning esimese astme kohtu otsus tuleb selles osas tühistada apellatsioonkaebuse põhjendusest olenemata. Samas on võimalik see rikkumine apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Ringkonnakohus võtab TsMS § 428 lg 1 p 3 alusel hagejapoolse nõudest loobumise vastu ning lõpetab vastavas osas menetluse.
34.Vastuseks apellatsioonkaebuse eelpool käsitlemata väidetele märgib kolleegium järgmist.
35.Kolleegium nõustub hagejaga, et maakohus on otsuse avaliku teatavakstegemisega ebamõistlikult viivitanud. Asja materjalidest nähtuvalt lõpetati asja arutamine maakohtus 09.12.2013 istungil, kus kohus on teatanud, et kohtulahend tehakse avalikult teatavaks kohtu kantseleis ja E-toimikus "mõistliku aja jooksul". Kohtuotsuse on kohus avalikult teatavaks teinud 28.07.2014. TsMS § 452 lg-st 3 tuleneb, et kui otsust ei tehta asja arutamise kohtuistungil, teatab kohus asja arutamist lõpetaval istungil, millal ja kuidas kohtuotsus avalikult teatavaks tehakse. Sama paragrahvi neljandast lõikest tuleneb, et otsuse avalikku teatavakstegemist ei või määrata hiljemaks kui 40 päeva pärast asja arutamise viimast istungit või kirjalikus menetluses taotluste ja dokumentide esitamiseks ettenähtud tähtpäeva möödumist. Kolleegiumi hinnangul nõuab TsMS § 452 lg 3 otsuse avaliku teatavakstegemise kuupäeva teatamist menetlusosalistele. Isegi kui asja lihtsustatud korras menetlemisel (TsMS § 405 lg 1) pidada teatud kõrvalekaldeid TsMS § 452 lg-te 3 ja 4 nõuetest lubatavaks, ei ole ligi 7-kuuline aeg asja arutamist lõpetava istungi ja otsuse kuulutamise vahel kolleegiumi hinnangul mõistlik. Asja materjalidest ei nähtu, et viivitus olnuks tingitud objektiivsetest asjaoludest, milleks võiks olla eeskätt kohtuniku pikaajaline haigus. Käsitletud minetused eraldi võetuna ei oleks siiski aluseks maakohtu otsuse tühistamisele.
36.Asja materjalide põhjal on ebaõige maakohtu järeldus, et alates 2013.a juulist on igakuised maksed elektriarvesti vahetusele esitatud kostjale ebaõigesti ning juulikuu arve peaks olema seetõttu 20 euro võrra väiksem. Järeldus ei ole hagi piiridest lähtuvalt ka õiguslikult asjakohane. Maakohus on jätnud otsuse tegemisel ilmselt tähelepanuta, et kostjale kuulus vaidlusalusel perioodil Valdeku 105 asuvas ehitises kaks korteriomandit ning elektriarvesti vahetuse kulu (20 eurot) kajastavad ainult korteri nr XXX kohta esitatud arved. Korteriga nr XXX seotud hageja nõuded ei ole aga käesolevas tsiviilasjas esitatud hagi esemeks. Korteri nr XXX elektriarvesti vahetamise maksumuse on kostja tõenditest nähtuvalt tõepoolest tasunud 10.04.2013 ühekordse maksena summas 120 (I kd, tl 143), kuid hageja esindaja kinnituse kohaselt on seda makset nõude esitamisel arvestatud (II kd, tl 127pöördel). Nimetatud summa osas ei ole ringkonnakohus hageja nõuet ka rahuldanud.
37.Nõustuda ei saa hageja väitega, et kogu sisuline vaidlus taandub küsimusele, kas hageja arvetel kajastuvad krediidi tagasimaksed ja elektriarvesti vahetamise eest küsitavad summad olid õiged. Kostja on esitanud 16.09.2013 ja 04.12.2013 menetlusdokumentidest nähtuvalt hageja nõudele ka mitmeid muid vastuväiteid. Kolleegiumi hinnangul ei võimalda asja materjalid järeldada, et kostja oleks mõnest esitatud vastuväitest menetluse käigus loobunud. Menetluskulude jaotus
38.TsMS § 163 lg 1 järgi kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Menetluse lõpetamisel hagist loobumise tõttu peaks menetluskulud TsMS § 168 lg 2 kohaselt kandma hageja, kui sama paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti. Kuigi käesolevas asjas jääb hagi suuremas osas rahuldamata, peab kolleegium vaidlusaluse õigussuhte iseloomu arvestades põhjendatuks jätta poolte maa- ja
ringkonnakohtu menetluses kantud menetluskulud poolte endi kanda. Selline menetluskulude jaotus oleks kolleegiumi hinnangul käesoleval juhul ka õiglane ja mõistlik (TsMS § 162 lg 4). Asja menetlemisel ei ole kohtutel tekkinud TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Jänes
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.