Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

2-14-311 Edasikaebamise kord Kohtuotsust on menetlusosalistel õigus apellatsiooni korras edasi kaevata (apellatsioonkaebuse esitamisega) otse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse tervikuna apellandile (apellatsioonkaebuse esitajale) kätte toimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 633 lg 7 tuleb apellatsioonkaebuses märkida, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Apellatsioonkaebuse esitamisel tasutakse riigilõivu sama palju, kui tuleb tasuda hagi või muu avalduse esialgsel esitamisel maakohtule, arvestades kaebuse ulatust. Kohus selgitab, et menetlusabi taotluse esitamise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse (TsMS §187 lg.6 ja §442 lg.6). Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõuded Puškini 45A Korteriühistu Viru Maakohtu Narva kohtumajale hagiavalduse Täisühingu MAŠUK vastu nõudega mõista Täisühingult MAŠUK Puškini 45A Korteriühistu kasuks välja kokku 419.83 eurot majandamiskulusid, 06.34 eurot viiviseid ja riigilõivu 75.00 eurot. Hagiavalduse kohaselt on Täisühing MAŠUK mitteeluruumi (M2) korteriomanik Puškini 45A Korteriühistu haldamisel olevas majas. Hageja asub seisukohale, et KÜS §5 lg.1 kohaselt on iga korteriomanik nimetatud majas Puškini 45A Korteriühistu liige. KÜS §151 lg.1 järgi on iga korteriomanik kohustatud tasuma kõik kommunaalteenused, mida korteriühistu temale osutab. Täisühing MAŠUK hoidub pika aja vältel kõrvale oma kohustuste täitmisest ning seisuga 01.12.2013 võlgneb kostja hagejale 325.29 eurot põhivõlga ja 24.00 eurot viiviseid. Kohtuistungi päeva seisuga võlgneb Täisühing MAŠUK Puškini 45A Korteriühistule 419.83 eurot põhivõlga ja 06.34 eurot viiviseid. Palub hagi rahuldada. Oma nõude tõendamiseks esitas hageja kohtule Puškini 45A Korteriühistu raamatupidamise tõendi 10.12.2013.a.(5). Kostja vastuväited Kostja, Täisühing MAŠUK, kirjalikus vastuses kohtule (tl.16-21; 71-75) hagi ei tunnistanud ning vaidleb hagile vastu ja palub jätta hagi rahuldamata, kuid ei välista kohtuvaidluse lahendamist kompromissiga, kui hageja esitab nõutavad tõendid. Kirjaliku vastuse kohaselt, tutvunud hageja KÜ Puškini 45A seisukohaga 11.03.2014.a. ja korteriühistu arvetega vaidluses oleva perioodi eest, peab kostja vajalikuks selgitada järgmist. Kostja ei nõustu tasuma kulusid vee ringluse eest, trepikoja remondi eest, „укладка плитки“ eest, postiteenuse eest. Kostja tasus igakuiselt ja tähtajaliselt kõik teised majandamiskulud ja teenustasud. Allpool toob kostja omapoolse arvestuse arvete tasumise kohta:

Nr

Kuu

04.2012 05.2012 06.2012 07.2012

Arve summa 156,52 150,44 155,66 130,47

Tasutud 134,94 147,98 127,15 105,54

Mitte tasutud trepik. rem. 3,20 plaatide paigaldus 17,62 trepik. rem. 3,20 plaatide paigaldus 17,62 vee ringlus 3,22 trepik. rem. 3,20 plaatide paigaldus 17,62 vee ringlus 7,69 trepik. rem. 3,20 plaatide paigaldus 17,62 vee ringlus 4,11

2-14-311

2-14-311 seks ja üle antud rahast, esemetest või osutatud teenustest ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks, võib võlgnik määrata, missuguse kohustuse täitmiseks on raha või esemed üle antud või teenus osutatud. Arvete tasumisel kostja märgib maksekorraldusele millise konkreetse kohustuse ta täidab ja mis jääb tasumata. Hageja on kohustatud laekunud summaga arvestama vastavalt antud selgitusele, seega esmalt arvestama põhinõudega ja siis viivisega. Täisühing MAŠUK esitas kohtule 17.11.2014.a avalduse tasaarvelduseks, mille kohaselt palub Täisühing MAŠUK, tuginedes VÕS § 197 ja § 198, tema poolt kuulutatud 3 466,54 eurot hoovitee korrastamisel tasaarvestust korteriühistu majandamise kulude võlgnevuse nõudega. Avalduses asub kostja seisukohale, et Täisühing Mašuk 24. märtsil 2014.a esitas oma seisukoha lisas tõendid kulutuste kohta, mis kostja kulutas sisehoovi tee rajamiseks. Nimetatud töö oli vajalik ja kuulub kinnistu maatüki mõtteliste osade ühise majandamise hulka ning kuulub otseselt korteriühistu pädevusse. Kostja oli sunnitud nimetatud tööd ise korraldama, kuna tal puudus korralik ligipääs tema korteriomandile ja korteriühistu loobus hoovi korrastamisest. Enamus korteriomanikest andsid oma nõusoleku sisehoovi tee rajamiseks, kuna leidsid, et see on vajalik. Seega nad nõustusid kaasomandis oleva maatüki korrastamisega. Käesolevaks ajaks on tekkinud olukord, kus kostjalt nõutakse raha teise hooviosa korrastamiseks, kuid ei ole arvestanud kostja poolt juba tehtud kulutusi esimese hooviosa korrastamisel. See on ebavõrdne suhtumine korteriomanikesse. Kostja asus seisukohale, et Riigikohtu Tsiviilkolleegium oma kohtuotsuses 08. oktoobrist 2014.a. tsiviilasjas 3-2-1-61-14 punktis 32 on leidnud, et „sisuliselt vahendab korteriühistu elamu haldamisel korteriomanike vahelisi nõudeid elamu majandamiseks tehtud kulutuste kandmiseks, st korraldab ühiste kulutuste tegemise ja kogub selleks makseid. Sisuliselt on korteriühistu koos nõudeid omavate korteriomanikega solidaarvõlausaldajaks. Ebaõiglane ja ebamõistlik oleks, kui hagejal korteriühistuna oleks kostja suhtes õigus korteriomanike ühiseid nõudeid maksma panna, kuid kostjal korteriomanikuna ei oleks oma sarnasel alusel tekkinud nõudeid teiste korteriomanike vastu õigust maksma panna korteriühistu suhtes. Kolleegiumi arvates saab korteriomaniku õigust tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega oma nõudeid teiste kaasomanike vastu järeldada, kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-t 3 ja § 173 lg-t 2. Nii on tagatud, et korteriomanik ei satu korteriühistu või valitseja poolsest nõude maksmapanekust halvemasse olukorda kui teiste korteriomanike poolt otse nõude esitamisest. Seega tuleb korteriomanikule tagada võimalus ka teiste korteriomanike vastu suunatud nõudeid ühiste nõuetega tasaarvestada, kui muud tasaarvestuse eeldused on VÕS § 197 lg 1 mõttes täidetud“. Riigikohus sama otsuse punktis 33 leidis, et „tasaarvestuse võimalus peaks kolleegiumi arvates täiendavalt tagama korteriühistu kohustuse tagada maja korrasolek ja selle finantseerimine, mh õigeaegse ja põhjendatud majandamiskava koostamise. Korteriühistu peab tagama vajalike kulude õigeaegse tegemise või arvestama sellega, et kulud kannab mõni korteriomanik ise ja tasaarvestab edaspidi vastavalt majandamiskulusid. Nii või teisiti on korteriühistu ülesanne korteriomanike ühised kulutused teistelt korteriomanikelt vastavalt nende osadele sisse nõuda. Täiendavat korteriomanike otsust kulude ühiseks kandmiseks vajalike kulude tasaarvestuse kehtivuse korral vaja ei ole“. Eelnimetatust tulenevalt on kostja seisukohal, et tal on õigus tasaarvestada korteriühistu majandamise kulude nõuet oma kahjuhüvitamise nõudega korteriühistu vastu VÕS § 115 lg 1 alusel. Kostja nõudest tuleb maha arvata kostja, kui kaasomaniku enda proportsionaalne osa tema poolt tehtud kulutustest. Kostja palub tasaarvestada järgmised tema poolt tehtud kulud: pool projekti maksumusest 2 160 : 2 = 1 080 eurot; kulud tee korrastamiseks (ainult osas, mis kulgeb kinnistul) 2 496 eurot; kostjale kuuluv osa kulutustest (1 080 + 2 496) : 2 450,3 m2 x 75 m2 = 109,46 eurot (kõigi korterite üldpind; kostja korteri üldpind) tasaarvestuseks esitatud summa (1 080 + 2 496) – 109,46 = 3 466,54 eurot. Hageja nõuded ja kostja vastuväited kohtuistungil Hageja, Puškini 45A Korteriühistu, lepinguline esindaja Aleksandr Gamazin paluvad kohtuistungil hagi rahuldada täies ulatuses. Samuti vaidleb hageja lepinguline esindaja täielikult vastu kostja poolt esitatud tasaarvestuse nõudele ja paluvad selle jätta rahuldamata. Hageja palub kostjalt välja

2-14-311 mõista põhivõlga 419,83 eurot, viivist 6,34 eurot ja menetluskuludena palub hageja kostjalt välja mõista riigilõivu, summas 75 eurot. Hageja esindaja selgitas kohtuistungil täiendavalt, et igakuiselt kostjale arvestatakse hageja kulud mõttelise osana teenindamise eest. Vormistatakse makseteatised. Kostja neid ei ole vaidlustanud. Käesolevas hagis täitis hageja kõik kostja ettepanekud dokumentide esitamiseks kohtule. Vastuväiteid kostja ei ole esitanud. Pöörab tähelepanu asjaolule, et märtsis 2014.a kostja avaldas kohtule, et ta ei nõustu võlaga. 24.03.2014.a kostja selgitas, et ta ei maksa mingid kulusid, sest kostjal on olemas eraldi sissepääs hoonesse. Kostja ei kasuta plaate, mis on paigaldatud tänaval. Teisi vastuväited selle aasta jooksul kostja ei esitanud. Hageja suurendades nõuet detsembris. Alates aprillist 2014.a kuni detsembrini 2014.a, selle perioodi eest, kui hageja suurendas nõuet, sai kostja makseteatised, tasus täielikult, v.a postikulud. Kostja väited, et kostja ei teadnud nõudest on tühised. On olemas raamatupidamistõend. Kostjal on olemas arved. Kostja pool avaldas, et hageja ei ole esitanud viiviste arvestust summas 6 eurot. See on uus väide ja avaldus, mida reguleerib TsMS § 329, 330, 331. Kostja kuritarvitab menetlusõigusi. Veeringluse arvestus on raamatupidamisdokument. On vaja nõuda selgitusi raamatupidaja poolt. Puškini 45A Korteriühistu üldkoosoleku otsus on tehtud sihtotstarbeliste maksete remondiks. Kostja tasus makseid. Hageja ei nõua antud summade väljamõistmist. See ei ole kohtuvaidluse ese. Hageja asus kohtuistungil veelkordselt seisukohale, et kostja kuritarvitab oma menetlusõigusi. Hageja üldkoosoleku otsust ei olud kostja poolt vaidlustatud. Plaatide paigaldamine. Hagejale jäi arusaamatuks, millises osas kostja tunnistab 229,06 eurot ja millises osas kostja tunnistab 28 eurot. Lähtudes TsMS § 331 lg 1 palub hageja esindaja mitte võtta arvesse kostja vastuväited. Kui võtta arvesse, see venitab antud menetlust. Kostja ei esitanud mõjuvat põhjust TsMS § 329, 330 alusel. Novembris 2014. kostja esitas nõude tasaarvestuse. Faktiliselt tunnistas hageja nõudeid. Märtsis 2014.a kostja selgitas, et ei maksa vaidlustatava positsiooni eest, kuna on eraldi sissekäik, ei kasuta teeplaate ja ei kasuta veeringlust. Kõik järgmised nõuded dokumentide esitamiseks oli selleks, et venitada menetlust. Palub võtta mitte arvesee kostja vastuväited ja lõpetada täna asja arutamise. Kostja, Täisühingu MAŠUK, juhatuse liige Ljudmila Markilova ja lepinguline esindaja Irina Reva, vaidlevad kohtuistungil hagile vastu ja paluvad rahuldada osaliselt ning samas rahuldada ka kostja tasaarvestuse nõue hageja vastu. Hageja poolt kostja vastu esitatud haginõude suurus on 419,83 eurot põhivõlga ja 6,34 eurot viiviseid. Kostja võtab õigeks hagi summas 229,06 eurot, millele lisandub trepikodade remont, summas 28,20 eurot, kokku summas 257.26 eurot. Ülejäänud osale vaidleb kostja vastu. Kostja esindajad Ljudmila Markilova ja Irina Reva selgitasid kohtuistungil täiendavalt, et kostja seisukoha kohaselt ei ole hagi selle suurendamise osas tõendatud. Hageja on esitanud üldine raamatupidamise dokumentatsiooni majandamiskulude võla kohta. Ei ole arusaadav, kuidas need summad on tekkinud. Üldine raamatupidamise dokumentatsioon ei ole kohustuseks nõude täitmisel. Kostja ei tea, mille eest summad on arvutatud. Kostjal ei ole võimalust esitada vastuväidet vee tsirkulatsiooni osas. Hageja peab tõendama arvestamise metoodikat. Hageja ei ole esitanud viivise arvestust. Kostja ei tea, kuidas hageja viivist arvestab ja millise perioodi eest. Kostjal on võimatu jälgida, kuidas arvestati viivist. Kostja selgitas, milliste kohustuste eest ta tasub. Kostja maksis suuremad summad. Hageja poolt on esitatud väga segane tõend. Kostja ei saa aru, palju on viivitatud päevi, viivise arvestuse printsiibid ei ole välja toodud. Hageja ei ole tõendanud tema poolt esitatud nõudeid. Kui vaadata pangakontot, siis kostja poolt on tasutud suuremad summad. September 2012.a. maksta tuli 139, 25 eurot. Kostja maksis 141,25 eurot. Kõik summad on väga kahtlased. Vaidlus on kolmes kulupositsioonis: veeringlus, plaatide paigaldus, trepikodade remont. Veeringluse summa on 3-4 eurot suvel. Kui palju on terve nõude osas - ei oska vastata, kuna arveid ei ole esitatud. Kuni 09.2013.a on esitatud arved. Alates detsembrist 2013.a kuni detsembrini 2014.a ei ole andmeid. Hageja tõi välja veeringluse arvestuse juuli 2013.a eest. Hageja väidab, et nõuab veeringlust suiktoru paigaldamise ja olemasolu eest. Kostjal suiktoru ei ole. Arve: juuli 2013.a (tl.62). Arve sees veeringlus - 1,94 eurot. Näidises, mis oli esitatud hageja poolt 08.01.2015.a, on mingi tariif 0, 089 (tl.173-174). Kust tuleneb, et kostja peab maksma 1,94 eurot, ei ole arusaadav.

2-14-311 Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud poolte nõuete, väidete ja vastuväidetega, toimiku materjalidega, aga samuti hageja esindaja seletustega kohtuistungil kogumis, asus seisukohale, et Puškini 45A Korteriühistu hagi Täisühingu MAŠUK vastu on põhjendatud osaliselt ja kuulub rahuldamisele osaliselt, summas 257.26 eurot, millises osas võttis kostja hagi kohtuistungil õigeks. Hagiavaldusega, kostja vastusega, poolte seletusega kohtuistungil ning kinnistusraamatu väljavõttega luges kohus tuvastatuks asjaolu, et poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et Täisühing MAŠUK on korteriomandi M2 (registriosa nr.3099509) omanik ning sellega seoses ka Puškini 45A Korteriühistu liige. Poolte poolt esitatud dokumentidega luges kohus tuvastatuks asjaolu, et Täisühing MAŠUK on tasunud Puškini 45A Korteriühistu arveid osaliselt, millest ongi tekkinud Puškini 45A Korteriühistu nõue Täisühingu MAŠUK vastu käesolevas tsiviilasjas. Kohus luges tuvastatuks, et käesolevas tsiviilasjas on poolte vahel vaidlus eelkõige selle üle, kas Puškini 45A Korteriühistul on õigus ainult esitatud arvete ja võlgnevuse kohta koostatud raamatupidamise õiendite alusel nõuda täies ulatuses Täisühingult MAŠUK esitatud KÜS §511 alusel esitatud majandamiskulude arvete tasumist. Teiseks on poolte vahel õiguslik vaidlus selle üle kas Täisühingul MAŠUK on õigus tuginedes VÕS § 197 ja § 198, tema poolt tehtud kuulutuste 3 466,54 eurot hoovitee korrastamisel Puškini 45A Korteriühistult nõuda tasaarvestuse tegemist Täisühingu MAŠUK poolt KÜS §511 alusel tasumisele kuuluvate maksetega juhindudes järgmisest arvestusest: Täisühingu MAŠUK tasaarvestuse nõudest tuleb maha arvata Täisühingu MAŠUK, kui kaasomaniku enda proportsionaalne osa tema poolt tehtud kulutustest. Kostja palub tasaarvestada järgmised tema poolt tehtud kulud: pool projekti maksumusest 2 160 : 2 = 1 080 eurot; kulud tee korrastamiseks (ainult osas, mis kulgeb kinnistul) 2 496 eurot; kostjale kuuluv osa kulutustest (1 080 + 2 496) : 2 450,3 m2 x 75 m2 = 109,46 eurot (kõigi korterite üldpind; kostja korteri üldpind). Kokku tasaarvestuseks esitatud summa (1 080 + 2 496) – 109,46 = 3 466,54 eurot. Kõigepealt pidas kohus esimese vaidluse lahendamiseks vajalikuks pöörduda Riigikohtu praktika poole. Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10 16.06.2010.a vastuvõetud kohtuotsuse p.14 asus seisukohale, et eelduseks, et kostjatel oleks kohustus tasuda korteriühistu majandamiskulude eest, on kostjate kuulumine hageja liikmete hulka. Praeguses asjas pooled selle asjaolu üle ei vaidle. Pooled vaidlevad selle üle, kui palju peavad kostjad majandamiskulude eest maksma. KÜS § 151 lg 1 järgi on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sellest sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Kui korteriühistu on moodustatud nagu praeguses asjas vallasasjast elamus, tuleb pindalade arvutamisel lähtuda vallasasjadena korteriühistu liikmete omandis olevate eluruumide ja mitteeluruumide pindadest. Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Hageja peab KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei

2-14-311 ole kehtestatud KÜS § 15 lg-s 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidid kostjad majandamiskulude eest tasuma.

Maakohus nõustus Riigikohtu ja ka kostja seisukohaga, et Puškini 45A Korteriühistu peab KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna Puškini 45A Korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks Puškini 45A Korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Puškini 45A Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Ainuüksi sellest, et Puškini 45A Korteriühistu esitab oma liikmele (Täisühingule MAŠUK) arve majandamiskulude tasumiseks, Täisühingule MAŠUK, kui korteriühistu liikmele, kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidi Täisühing MAŠUK majandamiskulude eest tasuma. Kohus luges tuvastatuks, et Puškini 45A Korteriühistu on oma nõuet tõendanud Täisühingule MAŠUK arvete esitamist ja nende tasumist tõendava dokumendiga (tl.5; 140), Täisühingule MAŠUK esitatud arvetega (tl.47-65), Puškini 45A Korteriühistu üldkoosoleku otsustega ja nende tõlgetega (tl.161-166), maatükil tee rekonstrueerimist käsitlevate dokumentidega (tl.167-172). Puškini 45A Korteriühistu ei ole esitanud riigikohtu poolt nimetatud dokumente, mis on vajalikud Täisühingul MAŠUK majandamiskulude maksekohustuse tõendamiseks. Arved ei ole selleks kohased dokumendid, mille tõttu pidas kohus vajalikuks jätta Puškini 45A Korteriühistu hagi osaliselt rahuldamata ning rahuldada hagi ainult Täisühingu MAŠUK poolt kohtuistungil omaksvõetud osas. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-181-12 13.02.2013.a kohtuotsuse p.15 kinnitanud oma seisukohta ja selgitanud järgmist, kolleegium leiab, et ülejäänud osas on kassatsioonkaebus põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja tugineb selles tõendite valele hindamisele, kuid TsMS § 688 lg-te 3-5 kohaselt ei hinda Riigikohus tõendeid. Hageja on esitanud kassatsioonkaebuses küll ka väite, et kohtud on jätnud hindamata olulised tõendid, kuid ei ole välja toonud, millised tõendid on hindamata jäetud. Õige on kohtute seisukoht, et hageja pidanuks oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14). Kohtud on leidnud, et selliseid asjaolusid ei ole hageja tõendanud. Ainuüksi korteriühistu majandusaasta aruande kinnitamine, ei tekita korteriühistu liikmele kohustusi. Lahendades Täisühingu MAŠUK poolt esitatud tasaarvestuse avaldust pidas kohus vajalikuks pöörduda Riigikohtu praktika poole. Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14 08.10.2014.a. tehtud otsuse p.19 on Riigikohus selgitanud, et kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, vaid need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel KOS § 15 lg 2 alusel teha iga korteriomanik. Kuna korteriühistu eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1 järgi mh korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine, tähendab see kolleegiumi arvates korteriühistu jaoks sarnaselt korteriomanikega õigust teha vajalikke kulutusi ka üldkoosoleku otsuseta, st juhatuse otsusel, eriti kui üldkoosoleku kokkukutsumisest tingitud viivitusega suureneks kaasomandi eseme kahjustamise tõenäosus. Vajaliku kulutuse tegemine ja hüvitamine eelisjärjekorras muude elamule kavandatud kulutustega võrreldes on kolleegiumi arvates ka sisuliselt õigustatud. Maakohus nõustus Riigikohtu ja ka kostja seisukohaga, et kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu, Puškini 45A Korteriühistu, otsust ega ka korte7

2-14-311 riomanike kokkulepet, vaid need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel KOS § 15 lg 2 alusel teha iga korteriomanik sh ka Täisühing MAŠUK. Kuna korteriühistu, Puškini 45A Korteriühistu, eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1 järgi mh korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine, tähendab see kolleegiumi arvates korteriühistu jaoks sarnaselt korteriomanikega õigust teha vajalikke kulutusi ka üldkoosoleku otsuseta, st juhatuse otsusel. Maakohus asus seisukohale, et tegelikult oli Puškini 45A Korteriühistu kohustatud ise likvideerima Täisühingu MAŠUK poolt tehtud tööd sisehoovi tee rajamiseks. Viidatud lahendi p.16 asus Riigikohus seisukohale, et elamu kaasomandiosale tehtud kulutuste hüvitamist võivad eri isikud nõuda korteriomanikult erineval õiguslikul alusel. Kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele (kaasomanikele) KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule (kaasomanikule) sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks. Kohus tuvastas, et Täisühingu MAŠUK poolt tehtud sisehoovi korrastamine tee ehitamise teel oli vajalik ja kuulub kinnistu maatüki mõtteliste osade ühise majandamise hulka ning kuulub otseselt korteriühistu pädevusse. Täisühing MAŠUK oli sunnitud nimetatud tööd ise korraldama, kuna tal puudus korralik ligipääs tema korteriomandile ja Puškini 45A Korteriühistu loobus hoovi korrastamisest. Enamus korteriomanikest andsid oma nõusoleku sisehoovi tee rajamiseks, kuna leidsid, et see on vajalik. Lahendi nr 3-2-1-61-14 p.32 asus Riigikohus seisukohale, et erinevalt ringkonnakohtust leiab kolleegium, et kostjal on võimalik tasaarvestuseks korteriühistu (või valitseja) majandamiskulude nõudega kasutada lisaks võimalikele nõuetele korteriühistu vastu (mh käesoleva otsuse p-s 31 nimetatud nõuet) ka oma käesoleva otsuse p-des 28 ja 29 nimetatud võimalikke nõudeid korteriomanike kui hageja liikmete vastu katusetöödest tulenevate kulutuste hüvitamiseks. Nõudest tuleb maha arvata kostja kui kaasomaniku enda proportsionaalne osa kulutustes. Korteriühistu on KÜS § 2 lg 1 järgi korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sisuliselt vahendab korteriühistu elamu haldamisel korteriomanike vahelisi nõudeid elamu majandamiseks tehtud kulutuste kandmiseks, st korraldab ühiste kulutuste tegemise ja kogub selleks makseid. Riigikohus on korduvalt leidnud, et korteriühistul on õigus oma nimel maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu, mh esitada hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 25; 12. märtsi 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-185-13, p 11). Sisuliselt on korteriühistu koos nõudeid omavate korteriomanikega solidaarvõlausaldajaks. Kolleegiumi arvates ei toimi korteriühistu korteriomanike nõuete osas mitte üksnes aktiivõigustatuna. Ebaõiglane ja ebamõistlik oleks, kui hagejal korteriühistuna oleks kostja suhtes õigus korteriomanike ühiseid nõudeid maksma panna, kuid kostjal korteriomanikuna ei oleks oma sarnasel alusel tekkinud nõudeid teiste korteriomanike vastu õigust maksma panna korteriühistu suhtes. Kolleegiumi arvates saab korteriomaniku õigust tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega oma nõudeid teiste kaasomanike vastu järeldada, kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-t 3 ja § 173 lg-t 2. Nii on tagatud, et korteriomanik ei satu korteriühistu või valitseja poolsest nõude maksmapanekust halvemasse olukorda kui teiste korteriomanike poolt otse nõude esitamisest. Seega tuleb korteriomanikule tagada võimalus ka teiste korteriomanike vastu suunatud nõudeid ühiste nõuetega tasaarvestada, kui muud tasaarvestuse eeldused on VÕS § 197 lg 1 mõttes täidetud. Tasaarvestusega nõuded VÕS § 197 lg 2 järgi lõpevad ja korteriomaniku nõude edasine maksapanemine teiste korteriomanike suhtes on välistatud. Eelnev ei tähenda, et korteriomanik saaks korteriühistu vastu esitada nõuet, mis tal on teiste korteriomanike vastu, muul viisil, st nõudes täitmist või kulutuste hüvitamist.

2-14-311 Maakohus nõustus Riigikohtu ja kostja seisukohaga ning asus seisukohale, et Täisühingule MAŠUK tuleb tagada võimalus ka teiste korteriomanike vastu suunatud nõudeid ühiste nõuetega tasaarvestada, kui muud tasaarvestuse eeldused on VÕS § 197 lg 1 mõttes täidetud. Tasaarvestusega nõuded VÕS § 197 lg 2 järgi lõpevad ja korteriomaniku nõude edasine maksapanemine teiste korteriomanike suhtes on välistatud. Tasaarvestuse nõude võib esitada ka korteriühistu vastu. Puškini 45A Korteriühistu ei toimi korteriühistu korteriomanike nõuete osas mitte üksnes aktiivõigustatuna. Ebaõiglane ja ebamõistlik oleks, kui hagejal korteriühistuna oleks Täisühingu MAŠUK suhtes õigus korteriomanike ühiseid nõudeid maksma panna, kuid Täisühingul MAŠUK korteriomanikuna ei oleks oma sarnasel alusel tekkinud nõudeid teiste korteriomanike vastu õigust maksma panna Puškini 45A Korteriühistu suhtes. Kolleegiumi arvates saab korteriomaniku õigust tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega oma nõudeid teiste kaasomanike vastu järeldada, kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-t 3 ja § 173 lg-t 2. Kohus nõustus Riigikohtu ja kostja seisukohaga, et Täisühingul MAŠUK on põhimõtteliselt õigus Puškini 45A Korteriühistu majandamiskulusid tasaarvestada järgmised Täisühingu MAŠUK poolt tehtud kulud: pool projekti maksumusest 2 160 : 2 = 1 080 eurot; kulud tee korrastamiseks (ainult osas, mis kulgeb kinnistul) 2 496 eurot; kostjale kuuluv osa kulutustest (1 080 + 2 496) : 2 450,3 m2 x 75 m2 = 109,46 eurot (kõigi korterite üldpind; kostja korteri üldpind) tasaarvestuseks esitatud summa (1 080 + 2 496) – 109,46 = 3 466,54 eurot. Kuid kuna Täisühing MAŠUK on esitanud ainult kulutuste temapoolse arvestuse ning ei ole esitanud kulutuste eelarvet (juhul kui tee on veel rajamata) või dokumente kulutuste maksumuse kohta, siis ei saa kohus tasaarvestust teha, kuna tasaarvestuse summa on tõendamata Täisühingu MAŠUK poolt. Eeltoodu alusel pidas kohus vajalikuks rahuldada hagi osaliselt kostja poolt omaksvõetud osas ning mõista Täisühingult MAŠUK välja Puškini 45A Korteriühistu kasuks 257.26 eurot majandamiskulude võlga. Ülejäänud osas jätta hagi rahuldamata. Täisühingu MAŠUK tasaarvestamise taotlus jätta rahuldamata summa tõendamatuse tõttu. VÕS §200 lg.4 sätestab, et tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kohus asus seisukohale, et käesoleval juhul saab Puškini 45A Korteriühistu esitada Täisühingu MAŠUK tasaarvestusele vastuväiteid kulutuste tegemist tõendavate dokumentide puudumise tõttu, mille tõttu ei ole kohtule selge, milline summa kuulub konkreetselt tasaarvestamisele. Kohus pidas vajalikuks lükata kohtuotsuse avalikult teatavakstegemine edasi 30.03.2015.a. kell 16.30 Viru Maakohtu Narva kohtumaja kantselei kaudu. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 173 lg 1 asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Vajaduse korral tuleb märkida ära menetluskulude kandmise erisused kohtuastmete kaupa, samuti kohtueelses menetluses. TsMS §173 lg.2 sätestab, et menetluskulude jaotus tuleb kohtulahendis märkida ka siis, kui menetlusosalised seda ei taotle. TsMS §163 lg.1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei

2-14-311 jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Et kohus rahuldas Puškini 45A Korteriühistu hagi Täisühingu MAŠUK vastu osaliselt siis pidas kohus vajalikuks jäta menetluskulusid täielikult Puškini 45A Korteriühistu ja Täisühingu MAŠUK endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Johannes Külaots Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 16.10.2015 kohtuotsusega.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.