3-2-1-185-13 - Riigikohus - lahend.ee

3.Pärnu Maakohus jättis 27. mai 2013. a määrusega kostja vastuhagi menetlusse võtmata. Kohus tugines tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p-le 1. Maakohus leidis, et korteriühistu vastu hagi esitamine ei ole võimalik, kuna hagi puudutab konkreetset korteriomandit, korterit nr 9, mitte kinnistu (ehitise ja maatüki) mõttelisi osi. Tulenevalt korteriomandiseaduse (KOS) §-st 10 võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Kostja soovib, et kohus loeks KÜ Anton 5A kohustuseks teha toiminguid korteri nr 9 rõdu kaudu toimuva sademe- ja kondensatsioonivee korterisse nr 7 läbijooksu lõpetamiseks. Korteri nr 9 rõdu on korteriomandi reaalosa, mille majandamine ei ole korteriühistu ülesandeks. Korteri nr 9 omanikuks ei ole korteriühistu, vaid Marko Siigla, kes on küll korteriühistu esimees. See aga ei anna alust nõude esitamiseks korteriühistu vastu. Kõik vastuhagile lisatud dokumendid, mis puudutavad ettekirjutusi jm kirjavahetust kostja korterisse vee läbijooksude kohta, on adresseeritud M. Siiglale. Kostja ei väida, et korteri nr 9 rõdu oleks ehitanud korteriühistu. Korteriomandi reaalosa reguleerib KOS § 2, mille lg 2 sätestab, et korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Seega on korteri nr 9 rõdu selle korteriomandi reaalosa, mitte A. H. Tammsaare 5A kinnistul asuvate ehitiste ja maatüki mõtteline osa. Seega saab kostja oma nõude korteri nr 9 rõdu kaudu toimuva sademe- ja kondensatsioonivee korterisse nr 7 läbijooksu lõpetamiseks ja võimaliku tekkinud kahju hüvitamiseks esitada korteri nr 9 omaniku vastu. Kostja on palunud kohtul tuvastada õiguse keelduda täitmast hageja esitatud 593 euro 55 sendi suuruse haldustasu nõuet, kuna hageja ei ole täitnud oma seadusest tulenevaid kohustusi kostja ees. Kuivõrd kostja ei saa esitada nõuet korteri nr 9 rõdu kaudu toimuva sademe- ja kondensatsioonivee korterisse nr 7 läbijooksu lõpetamiseks korteriühistu vastu, siis ei saa ka nimetatud tuvastamise nõuet korteriühistu vastu esitada. Millisel alusel viitab kostja võlaõigusseaduse lepingut puudutavatele sätetele, ei ole arusaadav, sest poolte vahel ei ole lepingulist suhet. Puudub alus ka tasaarvestuseks, kuivõrd M. Siigla ei ole kostja vastu rahalist nõuet esitanud. Vastuhagi ei saa esitatud asjaoludel olla suunatud hageja vastu ja seega puudub vastuhagi menetlusse võtmise eeldus TsMS § 373 sätete kohaselt. Vastuhagi ei saa ülalmärgitud põhjustel ja TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel võtta menetlusse ka eraldi hagina TsMS § 373 alusel, kuivõrd KÜ Anton 5A ei saa olemasoleva hagi aluse juures vastutada hagi esitajale tekkinud kahju eest.

7.Kostja esitas Riigikohtule määruskaebuse, milles palub tühistada nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu määrus ja saata asi uueks lahendamiseks maakohtule. Ringkonnakohus käsitles kostja vastuhagi nõuet likvideerida korteri nr 9 kasutusloata rõdu äärmiselt kitsalt. Kostja on seisukohal, et korteriühistu ühele korterile ebaseaduslikult juurde ehitatud rõdu ei saa käsitada üksnes ühe korteriomandi reaalosana. Kostja märkis vastuhagis, et selle rõdu ehitamiseks lõhkus korteri nr 9 omanik katuse ja läbijooksude tulemusena võis kahjustuda kogu ehitise konstruktsioon, sest vähendati hoone projektijärgset tuulutusvahet. Kostja on seisukohal, et katuse lõhkumine, ebaseadusliku ehitise püstitamine ja keeldumine läbijooksude likvideerimisest on võimalikuks saanud üksnes seetõttu, et korteriühistu seda aktsepteerib. Maakohus märkis, et KOS §-st 10 tuleneb korteriomaniku õigus kasutada korteriomandi reaalosa oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Praegusel juhul on korteriomanik M. Siigla kasutanud oma äranägemise järgi lisaks korteriomandi reaalosale ka ühisomandit ja korteriühistu ei ole sellele aastaid reageerinud, kahjustades sellega ka kostjat. Maakohus on korteriomandi reaalosa käsitluses viidanud KOS § 2 lg-le 2, mille järgi ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Maakohus on arvanud korteriomandi reaalosa alla just ehitise osad (elamu katus, laekonstruktsioonid, seinakonstruktsioonid), mis ei saa korteri reaalossa kuuluda. Kostja nõue tuvastada tema õigus keelduda täitmast korteriühistu nõuet tasuda ühistule elamu remondiraha võib olla vastuväiteks hagile, kuid mitte ainult. Praegusel juhul ei ole remondi tarbeks ühistu liikmetelt nõutavat raha kasutatud aastaid sihipäraselt, s.o vaatamata ühe korteriühistu liikme taotlusele, ei ole kogu ühistut kahjustavat leket, ebaseaduslikku ehitist ja hoone põhikonstruktsiooni kahjustust likvideeritud. Kostja ei välista, et vastuhagis kaaskostjaks või kolmandaks isikuks võiks olla korteri nr 9 omanik. Ringkonnakohus ei ole oma seisukohas tuvastushuvi puudumise ja ebaseadusliku ehitise likvideerimise nõude perspektiivituse kohta põhjendanud, kas selline piirang on absoluutne või kohaldub üksnes konkreetse juhtumi kontekstis. TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib esitada hagi

kaudu toimuva sademe- ja kondensatsioonivee läbijooksu korterisse nr 7; likvideerima korteri nr 9 kasutusloata rõdu ja taastama katus sellisel kujul, nagu see eksisteeris enne rõdu ehitust, või alternatiivselt kõrvaldama läbijooksu rõdu likvideerimata. Maakohus leidis, et sellist nõuet ei saa kostja korteriühistu vastu esitada, kuna vaidlusalune rõdu on korteri nr 9 reaalosa ning oma nõude saab kostja esitada üksnes korteri nr 9 omaniku vastu. Ringkonnakohus lisas, et korteriomanik, kes oma korteriomandi reaalosa ümberehitamisega on tekitanud kahju teise korteriomandi reaalosale, vastutab ise teise korteriomaniku ees. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et maakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme, kui jättis vastuhagi TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel ka nende nõuete osas menetlusse võtmata. Kolleegium selgitab, et ei ole välistatud, et osal juhtudel võib korteriomanikule tekkinud kahju eest vastutada ka korteriühistu (vt selle kohta Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 18). Korteriühistu võib vastutada korteriomanike ees näiteks juhul, kui korteriühistu jätab täitmata korteriühistu üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks. Praeguses asjas ei ole kostja vastuhagis esile toonud asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et korteriühistu vastu saaks kostja esitatud nõudeid rahuldada. Olukorras, kus üks korteriomanik on teinud või lasknud teha elamus ümberehitusi (käesoleval juhul juurdeehitisena vaidlusaluse rõdu), ei ole korteriühistul kohustust seda juurdeehitist likvideerida. Riigikohus on oma praktikas korduvalt tunnustanud korteriühistu õigust oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt Riigikohtu 27. märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-12, p 10). Kolleegiumi arvates ei tähenda see siiski seda, et korteriomanik võiks nõuda korteriühistult vaidlusaluse rõdu likvideerimist. Küll aga tuleb nõustuda kohtutega selles, et kostjal on võimalik esitada hagi korteriomaniku vastu, kes tegi või laskis teha ümberehitusi, mille tulemusena kostja õigusi väidetavalt rikuti. Korteriomaniku kohustus hoiduda teisele korteriomanikule kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 järgi võib kaasomandis olevat asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Samuti tuleneb AÕS § 72 lg 5 teisest lausest, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et kohtud ei tohtinud vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumisel TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel tuvastada seda, et tegemist on korteriomandi reaalosasse kuuluva ehitise osa ümberehitusega, sest asjaolusid saab tuvastada ainult hagi sisulisel läbivaatamisel (vt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-139-13, p 16). Samas ei ole see rikkumine viinud ebaõige lahendi tegemisele, sest asjaolust, kas tegemist on korteriomandi reaal- või mõttelisse osasse kuuluva ehitise osa ümberehitusega, ei sõltu vastuhagis esitatud asjaoludel