Kohtulahend

Maakohtu otsus

hinnata kostjatevahelise hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu tühisust heade kommete vastasuse väite alusel, sest hagejad tuginevad selle tehinguga järgitud eesmärgi vastuolule heade kommetega (vt 3-2-1-140-07, p 31, 3-2-1-80-05, p 26). Koormamislepingud ei takista küll kaasomandi lõpetamist, kuid nende lubatavus ei välista, et mõni asjaõiguskokkulepe, sh nt kaasomandis oleva kinnistu või selle mõttelise osa koormamine hüpoteegiga võib olla vastuolus hea usu põhimõtte ja heade kommetega. Kohus luges üldtuntuks TsMS § 231 lg 1 mõttes asjaolu, et hüpoteegiga koormatud kinnisasja müügihind enampakkumisel on väiksem võrreldes samasuguse, kuid hüpoteegiga koormamata kinnisasja müügihinnaga. Sellisele arusaamale ei esitanud kostjad menetluses ka selget vastuväidet. Seni kuni hüpoteek on kinnistusraamatusse kantud ja puuduvad poolte väited, et hüpoteek enne enampakkumist või hiljemalt selle käigus kustutatakse, tuli lähtuda üldtuntud eeldusest. Seega raskendas kinnistu hüpoteegiga koormamine kaasomandi lõpetamist viisil, mis annaks hagejatele võimaluse saada õiglane hüvitis omandi kaotamise eest. Maakohus ei tuvastanud, et laenuleping oleks rahatu või näilik. Laenulepingu dokumendist nähtus, et kostja II andis kostjale I laenu 155 000 eurot. Kostjad tõendasid ka laenusumma väljamaksmise kostjale I. Laenulepingu lisaks oleva graafiku kohaselt tuli kostjal I koos intressiga tasuda kostjale II 200 732 eurot 9 senti. Lepingudokumendis märgitust erinevat kostjate tahet hagejad ei tõendanud. Samas sai laenulepingu ja hüpoteegilepingu sõlmimise aegade erinevust hüpoteegilepingu eesmärgi hindamisel arvesse võtta. Kostja I põhjendas laenu- ja hüpoteegilepingu sõlmimise aegade erinevust tema ja abikaasa vahel 3.01.2013 sõlmitud abieluvaralepingus sisalduva ühisvara jagamise kokkuleppega. Usutav ei olnud, et 2012 mais sõlmitud laenulepingust tulenevate laenu tagastamise ja intressi maksmise kohustuste tagamiseks hüpoteegi kokkuleppimine viibinuks veel ligi neli kuud pärast väidetava takistuse äralangemist, kui kostjate peamine eesmärk hüpoteegi kokkuleppimisel oli just laenulepingust tulenevate kohustuste tagamine. Samuti ei nähtunud abieluvaralepingust, et abikaasad oleksid kokku leppinud kinnistut puudutavate õiguste jagamises. Kostjad ei esitanud vastuväiteid hagejate väitele, et kostja II esindajate, sh kostja I tegevusala on olnud maksuvabade ja riiulifirmade müük. Kohus nõustus kostjatega, et kõnealune asjaolu ei mõjuta asja lahendamist. Samas tuli arvestada, et kostja I tegutses kostja II esindajana, sh oli tal ulatuslik volitus ajada kõiki kostja II asju, pidada läbirääkimisi, osta ja müüa vara, käsutada raha ja väärtpabereid. Seega XXXXXXXXXX registreeritud kostja II usaldas kostjat I ega pidanud vajalikuks tema õigusi esindamisel sisuliselt mingil viisil piirata. Volitus võimaldas teha tehinguid ka Eestis. Volikirja andis kostja II välja 9.07.2012, st vähem kui kaks kuud pärast laenulepingu sõlmimist ja see kehtis kolmteist kuud. Kostja II kinnitusel oli volitust pikendatud. Hüpoteegilepingu sõlmimine toimus kostja I ja hagejate vaidluse ajal, mille ese oli kinnistu kaasomandi lõpetamine. Otsuse tegemiseni oli jäänud nädal ja kohtu hinnangul esines ka oht, et kostja I võib kaasomandiosa käsutamise või koormamisega takistada lahendi täitmist. Hagejate ja teise pärija vahel toimus paralleelselt vaidlus teises asjas, mille ese oli rahaline nõue hagejate vastu. Kostja I ja teise pärija arusaamad olid käesoleva asja ulatuses kokkulangevad, mh soovisid mõlemad teise pärija osalemist käesolevas asjas kolmanda isikuna. Pooled pidasid hüpoteegilepingu sõlmimise ajal ka läbirääkimisi ja arutuse all oli kostja I makstava hüvitise suurus. Poolte selgituste järgi 11.03.2014 istungil pidi kokkulepe hõlmama ka teise pärija ja hagejate vahelise vaidluse lahendamist. Kostja I positsioon läbirääkimistel muutus pärast hüpoteegilepingu sõlmimist. Seega ei järginud kostjad hüpoteegi seadmise lepinguga eesmärki tagada kostja I rahaliste kohustuste täitmist kostja II ees, vaid soovisid kahjustada hagejate kui kaasomanike huve kinnistu kaasomandi lõpetamisel. Selline eesmärk ei järginud AÕS § 72 lg 5

II lausest tulenevat kostja I kohustust käituda lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduda teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest, ja oli vastuolus heade kommetega. Kuna kostja I oli hüpoteegilepingu sõlmimise ajal kostja II esindaja, siis sai TsÜS § 123 lg 1 kohaselt eeldada, et kostja II teadis kostja I eesmärkidest ja motiividest. Järelikult oli hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkulepe TsÜS § 86 lg 1 alusel tühine. Hagejate esimene nõue tuli rahuldada. Lähtuvalt TsMS § 442 lg 8 viimase lause mõttest ei olnud vaja kontrollida hagejate väidetud teisi tühisuse aluseid. Asjaõiguskokkuleppe tühisuse tõttu on ebaõige kinnistusraamatusse tehtud kanne vaidlusaluse hüpoteegi kohta (TsÜS § 84 lg 1). Kostja II ei ole tema tahteavalduse kohtulahendiga asendamise nõudele vastuväiteid esitanud. Kohus rahuldas ka hagejate teise nõude, kohustades kostjat II andma nõusoleku vaidlusaluse hüpoteegi kande kustutamiseks (AÕS § 65 lg 1, KRS § 341 lg 1 ja lg 2 p 2, TsÜS § 68 lg 5). Hagejatel tuleb hüpoteegi kustutamiseks pöörduda kinnistusraamatu pidaja poole. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jättis kohus arvestamata pärandaja kirja, väljatrükid kostja I tegevuse kohta ja XXXXXX vkt 21 kinnistusraamatu väljatrüki, sest neist ei nähtu asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud. TsMS § 126 lg 3 järgi puudus alus hagejate käsitluseks nagu sõltuks hagi hind kaasomanikevahelistel läbirääkimistel hüpoteegist tingitud summa muutumisest. TsMS § 136 lg 4 II lause alusel muutis kohus hagi hinda. Hüpoteek summas 250 000 eurot koormab kostjale I kuuluvat 1⁄2 suurust mõttelist osa. Kostjate väitel on hüpoteegiga tagatud rahalise kohustuse summa 200 732 eurot 9 senti. Pooled märkisid, et kinnistu väärtus on 94 000 eurot. Seega tuli hagi hinnaks määrata TsMS § 126 lg 2 II lause alusel pool kinnistu väärtusest ehk 47 000 eurot. Lähtuda tuli sellest, et kui praeguses olukorras toimuks hüpoteegi realiseerimiseks kinnistu sundmüük täitemenetluses, siis oleks hüpoteegipidajal õigus tulemile, mis vastab kostja I mõttelise osa suurusele. TsMS § 134 lg 3 järgi tuli lugeda hagihinnaks üksnes varalise nõude hind. Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 3 alusel kostjate kanda solidaarselt. Kuna kohus muutis hagihinda otsusega, siis tuli kostjatelt solidaarselt välja mõista vähem tasutud riigilõiv 300 eurot (TsMS § 179 lg 1). Apellatsioonkaebus

Maakohus luges vääralt üldtuntuks asjaolu, et hüpoteegi seadmine kinnistule raskendab kaasomandi lõpetamist viisil, mis annaks hagejatele võimaluse saada õiglane hüvitis omandi kaotamise eest. Kohus rikkus selgitamiskohustust, jättes selgitamata, millised asjaolud kavatses kohus lugeda üldtuntuks. Kohus rikkus ka põhjendamiskohustust, leides, et õiglane hüvitis on võimalik tagada siis, kui kaasomandi lõpetamisel müüakse asi väärtusele vastava hinnaga ehk turuhinnaga. Kui kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel, on selle müügihind turuhind ja hüpoteegi seadmine ei too kaasa kinnistu müüki turuhinnast erineval tasemel. Kohus jättis hindamata võlgniku (kostja I) maksevõime, kinnistu väärtuse ja hüpoteegi väärtuse, mistõttu polnud jälgitav, milline oli hüpoteegi seadmise mõju kinnistu kaasomandi lõpetamisel jaotatavale tulule. Arvestades kostja I majanduslikku seisukorda, ei mõjutanud hüpoteegi seadmine kinnistu reaalset väärtust ega müügihinda. Oluline oli, et maakohus tegi tsiviilasjas nr 2-12-50518 otsuse kaasomandi lõpetamiseks 7.05.2013, s.o pärast hüpoteegi seadmise kokkuleppe sõlmimist 29.04.2013. Kui maakohtu 7.05.2013 otsus ei vastanud hagejate soovidele, siis oleksid nad pidanud selle vaidlustama. Maakohus asus vääralt asunud, et hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkulepe oli heade kommetega vastuolus. Kostjad märkisid, et hüpoteegi seadmise kokkulepe sõlmiti pärast kostja I ja tema abikaasa vahel 3.01.2013 abieluvaralepingu sõlmimist, mille tulemusel vähenes kostja I vara ja kostja II nõue kostja I vastu muutus vähem tagatuks. Kostja I poolne viivitus hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkuleppe sõlmimisel ei muutnud hüpoteegi seadmist heade kommetega vastuolus olevaks. Kohus rikkus põhjendamiskohustust, kuna otsusest ei nähtunud, kuidas tähendas kostja I positsiooni muutumine kompromissiläbirääkimistel, et hüpoteegi seadmine oli heade kommete vastane ning millist tähtsust omas asjaolu, et kostjal I oli kostja II esindusõigus. Kuigi kostjale I väljastatud volikirjas ei sisaldunud palju esindusõigust piiravaid sätteid, ei tähendanud see, et sellised piirangud ei tulenenud muudest pooltevahelistest suhetest. Kostjal II oli õigus sätestada esindamise tingimused ja volikirja mõtteks oli lihtsustada kostjate vahelist asjaajamist Eestis. Arusaamatuks jäi, kuidas mõjutas kostja I teadmise omistamine kostjale II sõlmitud hüpoteegi seadmise kokkuleppe vastavust heade kommetega. Tehingu heade kommete vastasus tulenes kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (3-2-1-80-05, p 23). Kostja II teadmised ei mõjutanud tema eesmärke tehingu sõlmimisel. Kuna maakohus leidis, et üksnes kostjal I võis olla heade kommete vastane eesmärk, pidanuks kohus tuvastama, kas kostjal II oli hüpoteegi sõlmimisel heade kommete vastane eesmärk. Kuivõrd maakohus ei tuvastanud seda, siis ei saanud kohus tuvastada ka hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkuleppe heade kommete vastasust. Vastus apellatsioonkaebusele

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Kostjad on kaebuses korranud suures osas maakohtus hagile esitatud vastuväiteid ja neile kõigile on kohus vajaliku põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus ei tuvastanud menetlusnormide rikkumist asja lahendamisel maakohtus ja otsus on kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 8, seaduslik ja põhjendatud (TsMS § 436 lg 1 ja § 232 lg 1). Esiteks käsitleb ringkonnakohus kolmanda isiku kaasamise ja menetlusse astumisega seonduvaid kaebuse väiteid ja apellatsioonikohtule esitatud taotlust. Asjakohane ei ole apellantide väide, et maakohus rikkus menetlusnorme, jättes kostja I taotlused rahuldamata ja AS menetlusse kolmanda isikuna kaasamata ja samuti ei võimaldanud tal kolmanda isikuna menetlusse astuda. AS menetlusse astumise ja tema menetlusse kaasamise taotlused lahendas maakohus 9.06.2014 ja 21.07.2014 määrustega. Maakohus järgis TsMS § 465 lg 2 p-s 8 sätestatud määruse põhjendamise nõuet ja on taotluste rahuldamata jätmist vajalikus ulatuses motiveerinud. Maakohtu 21.07.2014 määruse seaduslikkust kontrollis ringkonnakohus 8.09.2014 ja nõustus maakohtuga. Maakohus tuvastas õigesti, et täidetud ei olnud TsMS § 216 lg 1 kohased eeldused kolmanda isiku kaasamiseks, sest kostja I ei olnud toonud taotluses esile ühtegi nõuet, mis võiks kostjal I tekkida asja lahendamise tulemusel kolmanda isiku ja kostja I vahel või mille lahendamine võiks sõltuda asja lahendamisel tuvastatavatest asjaoludest. Apellandid kordasid apellatsioonkaebuses taotlust AS kolmanda isikuna menetlusse kaasamiseks uuesti. Õige on, et TsMS § 213 lg 2 esimese lause kohaselt saab iseseisva nõudeta kolmas isik menetlusse astuda ning teda võib menetlusse kaasata menetluse igas staadiumis igas kohtuastmes kuni kohtuotsuse jõustumiseni. Vastavalt TsMS § 216 lg-le 1 võib pool, kes kohtuvaidluse lahendamise korral tema kahjuks võib kolmanda isiku vastu esitada enda arvates lepingu rikkumisest tuleneva või kahju hüvitamise või hüvituskohustusest vabastamise nõude või kellel on alust eeldada kolmanda isiku sellise nõude esitamist tema vastu, kuni lahendi jõustumiseni esitada asja menetlevale kohtule avalduse kolmanda isiku menetlusse kaasamiseks. Ringkonnakohus leiab, et taotlus kolmanda isiku menetlusse kaasamiseks tuleb jätta rahuldamata AS õigusliku huvi puudumise tõttu. Apellatsioonikohtule esitatud taotluse põhjendused kattuvad maakohtule esitatud taotluses tooduga. Lisaks varasemale, kus AS pidas end pärijaks ja 8.02.2011 pärimistunnistust tühiseks, on praeguses taotluses väidetud, et nüüdseks on maakohtule ka tuvastushagi esitatud. Apellandid peavad kolmanda isiku kaasamist võimalikuks, kuna nad on veendunud, et hagi menetlusse võtmisega on kohus tunnistanud AS pärimisõigust, sest vastasel korral oleks kohus pidanud TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel keelduma hagi menetlusse võtmisest. Ringkonnakohus apellantidega ei nõustu, sest hagi menetlusse võtmisel ei anna kohus hinnangut nõude rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta. TsMS § 371 lg 2 p 1 kohaldamine on kohtu õigus, mitte kohustus. Sarnaselt maakohtu määruse põhjendustega märgib ringkonnakohus, et kolmanda isiku õiguslik huvi TsMS § 215 lg 4 tähenduses peab ulatuma vaidluse esemeni. Maakohtule esitatud tuvastushagi lahendamisel selgub, kas vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa pärijaks on AS ning kas ta on kinnistu kaasomanik hagejate asemel. Praegu ei vaielda aga kinnistu omandiõiguse üle, vaid hagi ese on sisuliselt hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku saamine. Selles menetluses kohtu poolt tuvastatu ei oma tähtsust pärimisõiguse tunnistuse kehtivuse vaidluses. Maakohus ei rikkunud taotluste rahuldamata jätmisega menetlusõigust ja taotluse asjaolud ei anna alust ka ringkonnakohtul eelnimetatud taotlusi rahuldada isikul õigusliku huvi puudumise tõttu praeguse vaidluse vastu.

Vastuseks apellatsioonkaebuse järgnevatele väidetele märgib ringkonnakohus, et nõustub maakohtu käsitlusega, et hagejatel esineb õiguslik huvi tuvastushagi esitamiseks ja neil on võimalik tugineda kostjatevahelise asjaõiguskokkuleppe tühisusele, kuna tehing mõjutab hagejate asjaõiguslikku positsiooni. Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et hüpoteegi seadmise lepinguga ei järginud kostjad kostja I rahalise kohustuse täitmise eesmärki kostja II ees, vaid soovisid kahjustada hagejate kui kinnistu kaasomanike huve kinnistu kaasomandi lõpetamisel. Maakohus on otsuse põhjenduste p-des 20 jj ammendavalt käsitlenud, kuidas ajal, kui hagejad ja kostja I pidasid kinnistu kaasomandi lõpetamise vaidluses läbirääkimisi kostja I poolt makstava hüvitise suuruse üle, muutus kostja I positsioon pärast hüpoteegilepingu sõlmimist. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, kes tuvastas, et kostja I eesmärk hüpoteegilepingu sõlmimisel oli parandada oma positsiooni kaasomandi lõpetamise vaidluses, kahjustades samal ajal hagejate positsiooni ja võimalusi nende poolt soovitud viisil kaasomandi lõpetamise korral saada kohane ja õiglane hüvitis kaasomandiosa eest. Apellatsioonkaebuses heidetakse kohtule ette selgitamis- ja põhjendamiskohustuse rikkumist seoses sellega, et kohus ei ole väidetavalt põhjendanud, milliseid asjaolusid ta kavatseb lugeda üldtuntuks. Nimetatud väide ei ole õige ega kooskõlas asja materjalidega. Maakohus on 20.10.2014 korraldavas määruses selgitanud pooltele võimalust, et ta võib asja lahendamisel lugeda üldtuntuks asjaolu, et hüpoteegiga koormatud kinnisasja müügihind enampakkumisel on väiksem võrreldes samasuguse, kuid hüpoteegiga koormamata kinnisasja müügihinnaga (II kd, lk 52-55, p 18). Määrusega anti kostjatele piisav aeg ja võimalus vastuväidete esitamiseks kohtu selgitusele ja soovi korral tõendada vastupidist. Apellandid seda ei teinud. Apellantide kaebuses esitatud uued väited, mille kohaselt tuli hinnata lisaks hüpoteegile ka võlgniku maksevõimet, kinnistu väärtust ja hüpoteegi väärtust, jätab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta. Kostjad ei ole põhjendanud kaebuses uute asjaolude esitamise lubatavust. Apellandid heidavad maakohtule ette otsuse põhjendamiskohustuse rikkumist, väites, et kohus ei põhjendanud, kuidas hüpoteegi seadmine oli vastuolus heade kommetega. Nimetatud kaebuse väide ei ole kooskõlas toimikus olevate tõenditega ja on ebaõige. Maakohus on piisavalt põhjendanud hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu vastuolu heade kommetega ja TsMS § 654 lg 6 kohaselt kohus ei korda maakohtu põhjendusi nendega nõustudes. Maakohus on otsuses selgitanud, miks ta ei nõustu kostjatega, kes väitsid, et hüpoteegi seadmise vajalikkus tulenes 3.01.2013 sõlmitud abieluvaralepingu sõlmimisest ja kostja I poolt laenulepingu sõlmimisest. Maakohus märkis õigesti, et kostja I poolt viidatud abieluvaralepingust ei nähtunud, et abikaasad oleksid kokku leppinud kinnistut puudutavate õiguste jagamises. Kohus on põhjendanud kohtuotsuse p-des 20-24 hüpoteegi seadmise lepingu eesmärki, milleks tuvastatud asjaoludel ei olnud kostja I rahalise kohustuse täitmine kostja II ees, vaid soov kahjustada hagejate kui kaasomanike huve kinnistu kaasomandi lõpetamisel. Hüpoteegi seadmine toimus kostja I ja hagejate vahelise kohtuvaidluse, mille ese oli kinnistu kaasomandi lõpetamine, ajal. Samal ajal oli hagejatel vaidlus teises asjas, milles oli AS esitanud hagejate vastu raha nõude. Pooled pidasid läbirääkimisi ja arutasid kostja I makstava hüvitise suurust ning kostja I positsioon läbirääkimistel muutus pärast hüpoteegilepingu sõlmimist (I kd, lk 11-14). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja I eesmärk hüpoteegilepingu sõlmimisel oli parandada oma positsiooni kaasomandi lõpetamise vaidluses ja samas kahjustada hagejate oma ning võimalusi saada kaasomandi hagejate soovitud viisil lõpetamise korral kohane ja õiglane hüvitis kaasomandiosa eest. Maakohtul oli asjaolude pinnalt õigus nõustuda hagejatega, kes väitsid, et hilisem seisukoha muutumine teise tsiviilmenetluse kestel toimunud

kompromissläbirääkimistel tõendab kostja I tahet hüpoteegi seadmisel. Hüpoteegileping kostjate vahel sõlmiti 29.04.2013 ja otsus kaasomandi lõpetamise vaidluses tehti tsiviilasjas nr 2-12-50518 7.05.2013. Ebaõige on apellantide väide, et nad said tsiviilasja lahendist teada pärast hüpoteegi seadmist. Hagejad on kirjalikus vastuses kaebusele märkinud, et kohus avaldas tegelikult seisukoha hagi põhjendatusest ja kavatsusest see rahuldada mõni nädal enne otsuse kuulutamist toimunud istungil, s.o enne hüpoteegilepingu sõlmimist 29.04.2013. Kuna kostja I oli hüpoteegilepingu sõlmimise ajal kostja II esindaja, siis TsÜS § 123 lg 1 mõtte kohaselt sai eeldada, et ta oli kostja I eesmärkidest ja motiividest teadlik. Järelikult oli hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkulepe TsÜS § 86 lg 1 alusel tühine. Menetluskulude jaotus

/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu

/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.