Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Määruse tegemise aeg ja koht
17. märts 2015, Tartu
Tsiviilasja number
2-12-52181
Tsiviilasi
Ain Fjodorovi ja Aares Fjodorovi avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 13. juuni 2014 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Jaanus Glaase määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik I): Jaanus Glaase (ik: XXX) Vastustajad (avaldajad): Ain Fjodorov (ik: XX) ja Aares Fjodorov (ik: XXX), esindaja Mehis Adamson Puudutatud isik II: Eha Unger (ik: XXX) Huvitatud isik: Aarain Furniture OÜ (rk: 11318260), seaduslik esindaja Ain Fjodorov
esindajad
RESOLUTSIOON
Tühistada Tartu Maakohtu 13. juuni 2014 määrus ning teha asjas uus määrus, millega jätta Ain Fjodorovi ja Aares Fjodorovi avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks rahuldamata. Määruskaebus rahuldada.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus solidaarselt Ain Fjodorovi ja Aares Fjodorovi kanda. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.
ASJAOLUD
1.
Ain Fjodorov ja Aares Fjodorov esitasid 10.12.2012 maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks. Avaldajad palusid seada J.P. kinnistule tähtajatu kitsendus ning määrata Y.Y. kinnistu kasuks juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele (Otepää-Kääriku) J.P. kinnistul asuva väljakujunenud ja väljaehitatud tee kaudu ning kanda märkus juurdepääsu kohta kinnistusraamatusse kinnistusregistriosa nr XXX kolmandasse jakku. Avaldajatele kuulub alates 26.06.2012 Valga maakonnas Otepää vallas Sihva külas Y.Y. kinnistu (registriosa nr XXX ; katastritunnus XXX ; sihtotstarve maatulundusmaa). Kinnistu piirneb igast küljest teiste kinnistutega, mistõttu puudub kinnistul iseseisev juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldajate kinnistu piirneb J.P. kinnistuga (registriosa nr XXX ; katastritunnus XXX ; omanikud Jaanus Glaase ja Eha Unger; sihtotstarve maatulundusmaa), Y.Y. kinnistuga (registriosa XXX ; katastritunnus XXX ); X.X. kinnistuga (registriosa nr XXX ; katastritunnused XXX , XXX ) ja Lätte kinnistuga (registriosa nr XXX ; katastritunnus XXX ; sihtotstarve maatulundusmaa). Avalikult kasutatavad teed Y.Y. kinnistu läheduses on tee nr 23195 (millele avaldajad eelkõige taotlevad juurdepääsu) ja nr 23236 kõrvalmaantee. Taotletavaks juurdepääsuks on J.P. kinnistut läbiv 398 meetri pikkune ja 5 meetri laiune J.P. tee. Avaldajatele kuuluv OÜ Aarain Furniture kasutab Y.Y. kinnistul asuvat tisleritöökoda oma majandustegevuses. Seetõttu vajavad avaldajad juurdepääsu kinnistule ka metsaveoki ja raskeveokiga. Läbirääkimiste käigus ei ole avaldajad ja puudutatud isikud kokkulepet saavutanud, kuna puudutatud isikud seovad avaldajatele juurdepääsu lubamise üle J.P. kinnistu eelnimetatud kinnistu detailplaneeringuga tingimusteta nõustumisega.
2.Puudutatud isik J. Glaase palus jätta avalduse rahuldamata. J. Glaase vastuväidete kohaselt pääseb avaldajate kinnistult avalikule teele kolmel erineval viisil: üle Y.Y. kinnistu ja J.P. kinnistu lõunapoolse osa; üle J.P. kinnistu 350-meetrisel lõigul ja avaldajate kinnistult põhja suunas kulgeva pinnastee kaudu, mis on tähistatud maa-ameti kaardiregistri andmetel J.P. – Ristipealse teena, ning üle Ristipealse kinnistu, mida sama tee läbib 295 meetri ulatuses, kus ta ühineb avaliku teega nr 23236. J.P. kinnistu kaasomanikud on nõustunud andma avaldajate kinnistule juurdepääsu, sõlmides kohaliku omavalitsusega tee avaliku kasutuse lepingu tingimusel, et avaldajad kiidavad heaks J.P. kinnistule koostatud detailplaneeringu. 30.05.2014 esitatud seisukohas palus J. Glaase asja menetlus lõpetada või jätta avaldus läbi vaatamata või rahuldamata. Avalduse rahuldamisel määrata kinnistuomanikule vara väärtuse vähenemise katteks hüvitis 500 000 eurot ja kohustada avaldajaid tasuma see kolme kuu jooksul pärast kohtulahendi jõustumist. J. Glaase märkis, et J.P. kinnistu omanik pole teinud avaldajatele takistusi juurdepääsuks nende kinnistule. Avaldajal on juurdepääs kinnistule 20.02.2014 eratee avaliku kasutamise lepingu ja Otepää Vallavolikogu otsusega nr 1-4-13 ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 155 lg-st 3 tulenevalt
on avalduse ese ja alus ära langenud. Jääb arusaamatuks, kuidas saab avalikku kasutusse antud teele seada avaldajate kasuks täiendavaid kitsendusi. J.P. kinnistule on ette nähtud 150 kohaga SPA puhkekeskus, mis on saanud naabritelt ja ametiasutustelt kõik kooskõlastused. J. Glaase ei näe võimalust, et avaldajatele oleks SPA keskuse territooriumit läbival teel tagatud läbipääs ilma ajaliste piiranguteta kantuna kinnistusraamatusse. Tee kasutamine peab toimuma vastavalt 20.02.2014 lepingu alusel, mitte kohtulahendi alusel, arvestamata SPA puhkeasutusega kaasnevaid nõudeid. Vaidlusalune tee pole sobiv raskeveokitega liiklemiseks teekatte (kruusatee) ja tee laiuse (5 meetrit) tõttu. Juhul kui kohus avalduse rahuldab, siis nõuab J. Glaase avaldajatelt kinnistu väärtuse vähenemise eest hüvitist 500 000 eurot. Puudutatud isik Eha Unger kohtule oma seisukohta asjas ei avaldanud.
3.Otepää Vallavalitsus esitas arvamuse, mille kohaselt on avaldajate kinnisasjale võimalikud järgmised juurdepääsud: 1) J.P. kinnistul (registriosa nr XXX , katastritunnus XXX ) asuv eratee, mille pikkus on ca 390–400 meetrit (I kd, tl 58) (tee nr 1/variant 1); 2) J.P. kinnistul (registriosa nr XXX , katastritunnus XXX ) ja teistel kinnistutel asuv avalikult kasutatav tee, mille pikkus on ca 770–780 meetrit, ning edasi J.P. kinnistul asuv eratee ca 215– 225 meetrit (I kd, tl 59) (tee nr 2/variant 2); 3) J.P. kinnistul (registriosa nr XXX , katastritunnus XXX ) ja teistel kinnistutel asuv avalikult kasutatav tee, mille pikkus on ca 670 meetrit, ning edasi mööda kinnistut nr XXX ca 110 meetrit (I kd, tl 60) (kinnistu on tekkinud Y.Y. kinnistu jagamisel 2012. a, seega kuni kinnistu jagamiseni oli juurdepääs avalikult kasutatavale teele olemas) (tee nr 3/variant 3); 4) kohalik tee nr 6360307 Juusa Peetri–Ristipealse (reformimata riigimaa) pikkusega ca 215 meetrit, kinnistul Ristipealse (registriosa nr 468740, katastritunnus 63601:002:1483) paiknev eratee pikkusega ca 300 meetrit, riigimaanteele nr 23236 Männiku-Pühajärve tee, kokku eratee pikkus 300 meetrit (I kd, tl 61) (riigimaantee asub osaliselt eraomandis oleval Ristipealse kinnistul ca 535 meetri ulatuses) (tee nr 4/variant 4); Otepää Vallavolikogu 21.12.2005 otsusega nr 1-4-53 on kinnitatud Otepää valla teede ja tänavate nimekiri, kuhu on kantud kinnistutel J.P. , Juusa-Maarja, Juusa 1, Juusa 2 ja Y.Y. kulgev avalikult kasutatav tee nr 6360305 Juusa Peetri pikkusega 0,875 meetrit. Kinnisasjade omanikega sõlmiti novembris 2004 viieks aastaks eratee avaliku kasutamise lepingud, mis pikenevad viie aasta kaupa.
4.Avaldajad teatasid vastuseks Otepää Vallavalitsuse arvamusele, et: 1) variant 1 on avaldajate taotletud ja tegelikkuses eksisteeriv juurdepääs; 2) variandil 2 on olulisi puuduseid. J.P. kinnistu lõunaküljele on puudutatud isikud planeerinud SPA ehitusala täpselt tee kohale. Selle tee määramiseks on vaja puudutatud isikute nõusolekut kolmes kohas – avalikult teelt mahapöördel, küla läbimisel (järve lähedal) ja uuesti J.P. kinnistu lõunapoolselt küljelt üles tulekul. Nimetatud tee puhul tuleks kaasata menetlusse veel kuus asjast puudutatud isikut; 3) variant 3 sarnaneb eelmisele variandile, kuna tee läbib kogu küla ja siis suundub põiki üle endise Y.Y. kinnistu Aaraini maaüksuse lõunatippu. Selleks tuleks ehitada uus tee ligikaudu 150 meetrit, kuid suurimaks probleemiks on teele jäävad Päästeameti nõutud kustutusvee tiigid ja avaldajate kinnistu kanalisatsiooni imbväljak; 4) variandil 4 puudub 525-meetrisel lõigul tegelikkuses tee ning Ristipealse kinnistu omanik on keeldunud tee läbimist lubamast, kuna tegemist on erateega ja Aaraini maaüksuse omanikul on lühim juurdepääs avalikule teele olemas. Tegemist on metsatöötlemismasinate sissesõidetud pinnasega, mitte teega.
MAAKOHTU LAHEND
5.Tartu Maakohus rahuldas 13. juuni 2014 määrusega avalduse osaliselt ning määras Ain Fjodorovile ja Aares Fjodorovile kuuluvale Otepää vallas Sihva külas asuvale Y.Y. kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt üle Jaanus Glaasele ja Eha Ungerile kuuluva Otepää vallas Sihva külas asuva J.P. kinnistu järgmiselt: 1) määrata Y.Y. (registriosa nr XXX ) igakordse omaniku kasuks tähtajatu ööpäevaringne juurdepääs avalikult kasutatavale teele – kõrvalmaantee nr 23195 Otepää-Kääriku – jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega viisil, mis vastab Y.Y. kinnistu kasutamisele tootmismaana, mööda Otepää vallas Sihva külas asuvat J.P. kinnistut (registriosa nr XXX ) läbivat teed pikkusega ca 350-400 meetrit ja laiusega 5 meetrit alates Y.Y. kinnistu piirist kuni J.P. kinnistu (registriosa nr XXX ) piirini, kus nimetatud tee viib välja Otepää-Kääriku maanteele (nr 23195); 2) valitseva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma kinnistu registriosa nr XXX (J.P. ) igakordsele omanikule 250 eurot aastas alates juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumisest. Tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest ette. Juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumise aasta eest tuleb tasuda vastavalt ajale, mis jääb määruse jõustumisest kuni kalendriaasta lõpuni, makse tuleb teha 15 päeva jooksul alates määruse jõustumisest; 4) juurdepääsuteed ei ole õigus kasutada muul otstarbel kui liikumiseks jalgsi või mootorsõidukitega, sealhulgas ei ole õigust kasutada juurdepääsuteed parkimiseks. Juhul kui Otepää vald lõpetab J.P. tee hooldamise, kohustuvad J.P. ja Y.Y. kinnistute omanikud hooldama nimetatud teed ühiselt ning kandma võrdsetes osades ka sellega seonduvad vajalikud kulutused. Maakohus tuvastas J. Glaase ja E. Ungeri kohustuse anda nõusolek järgmise kinnistusraamatu kande tegemiseks ja asendada need käesoleva määrusega: Kanda kinnistusraamatusse kinnistu J.P. kohta avatud registriosa nr XXX III jakku märge: „Kinnistu on koormatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Valga jaoskonna registriossa nr XXX (Y.Y. ) kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt Tartu Maakohtu 13. juuni 2014. a määruse resolutsiooni punktile 2.“ Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda. Määruse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust, et avaldajatele kuuluvale Y.Y. kinnistule puudub praegusel ajal juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Tulenevalt AÕS § 156 lg-st 1 ja ka Riigikohtu seisukohtadest (3-2-1-33-04, p 18) tuleb juurdepääsu asukoht määrata puudutatud kinnisasjade omanike huvidest lähtuvalt. Naaberkinnisasjade võimalikult väikese koormamise kõrval tuleb juurdepääsu määramisel lähtuda ka juurdepääsutee efektiivsuse printsiibist (juurdepääsuõiguse eesmärgiks on tagada äralõigatud kinnisasja omanikule kinnisasja majanduslikele vajadustele vastav kohane juurdepääs). Juurdepääsu üle otsustamisel tuleb arvesse võtta ka seda, kas õigustatud kinnisasja omanikul kaasnevad uue juurdepääsu loomisega väga suured kulutused. Juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb kaaluda, milliseid kulutusi peab avaldaja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla avaldaja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav (3-2-1-14-06, p 28). Y.Y. kinnistule on alternatiivne ligipääs võimalik lisaks hetkel kasutuses olevale teele (I kd, tl 58) ka tee nr 2 (I kd, tl 59) ja tee nr 3 (I kd, tl 60) kaudu. Kohus oli seisukohal, et kuigi teed nr 2 ja 3, mis tagaksid ligipääsu Y.Y. kinnistule mööda avalikult kasutatavat teed ning ületaks J.P. kinnistut 390–400 meetri asemel vaid 215–225 meetrit, koormaksid J.P. kinnistut minimaalselt, oleksid avaldaja kulutused selle juurdepääsuõiguse saamisel liiga suured. Tee nr 2 puhul on probleemiks, et J.P. kinnistu lõunaküljele on puudutatud isikud planeerinud SPA ehitusala täpselt tee kohale. See tähendab, et tee kui selline kaob sealt ära. Probleemiks on
ka asjaolu, et kauba ja materjali veokid peavad läbima küla südames elumaja hoovi ning tegema järske 90-kraadiseid pöördeid paremale, mis pikematel veokitel ei õnnestu. Tee nr 3 läbib kogu küla ja suundub põiki üle endise Y.Y. kinnistu otse Aaraini maaüksuse lõunatipu suunas. Selleks tuleks avaldajatel ehitada uus tee ligikaudu 150 meetrit, kuid suurimaks probleemiks on teele ette jäävad Päästeameti nõutud kustutusvee tiigid (2 tk) ja avaldajate kinnistu kanalisatsiooni imbväljak. Tee ehitamiseks tuleks kõik need rajatised ümber paigutada, mis on äärmiselt kulukas. Kuivõrd Aaraini kinnistul tegeletakse puidutööstusega, ei ole mõeldav suurte veoautode suunamine läbi kitsaste teede ja tiheda asustusega ala, kus tuleks sõita ka läbi kolmandate isikute hoovi. Tee nr 4 kohta on avaldajad selgitanud, et sellel trassil tegelikkuses 525-meetrisel lõigul tee puudub. Ka on Ristipealse kinnistu omanik keeldunud tee läbimist lubamast, kuna tegemist on erateega ja Aaraini maaüksuse omanikul on lühim juurdepääs avalikule teele olemas. Et seda trassi pidada minimaalseltki läbitavaks, tuleks ehitada tee ca 525 meetri pikkuselt ja saavutada kohtulik lahend Ristipealse kinnistu ületamiseks. Tegemist on metsatöötlemismasinate sissesõidetud pinnasega, mitte teega. Toodud asjaoludele ei ole puudutatud isik vastu vaielnud. Kohus oli seisukohal, et kinnisasjade omanikke kõige vähem koormav on juurdepääsuõigus tee nr 1 kaudu. Nimetatud tee on reaalselt olemas ja seda on Y.Y. kinnistu omanikud seniajani kasutanud. Lisaks on J.P. kinnistu omanikud pidanud võimalikuks, et antud teed võiksid kasutada kõik muud isikud, ning on sõlminud Otepää Vallavalitsusega lepingu selle avalikult kasutada andmiseks. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kuivõrd J.P. kinnistu omanik on andnud tee nr 1 avalikku kasutusse, siis ei ole kohtu hinnangul puudutatud isiku välja toodud kahju summa põhjendatud. Puudutatud isik on tõendanud tekkivat kahju vaid ühe e-kirjaga, kus väidetav investor loobub kuni 800 000 euro investeerimisest juhul, kui kinnistusraamatusse vastav märge tehakse. Arvestades, et tee hoolduskulud tasub Otepää Vallavalitsus ning hetkel on tee antud tasuta avalikku kasutusse, on kohtu hinnangul mõistlikuks tasuks 250 eurot aastas. Avaldajate pakutud 100 eurot aastas ei ole piisav, kuna avaldajad tegelevad Aaraini kinnistul majandustegevusega ning soovivad J.P. kinnistut läbida ka suurte veomasinatega.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
6.J. Glaase esitas määruskaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 13. juuni 2014 määruse tühistamist ning uue määruse tegemist, millega jätta Ain ja Aares Fjodorovi avaldus rahuldamata või alternatiivselt saata asi Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt, avalduse rahuldamisel, kohustada Ain ja Aares Fjodorovi tasuma kolme kuu jooksul kohtulahendi jõustumisest J.P. kinnistu omaniku arveldusarvele nr EE812200001107523395 kinnistu väärtuse vähenemisest tulenev hüvitis 500 000 eurot ning määrata, et hüvitise õigeaegselt tasumata jätmisel kaotavad vastustajad Y.Y. kinnistult avalikult kasutatavale teele (Otepää-Kääriku) juurdepääsuõiguse üle J.P. kinnistu ja nad on kohustatud esitama vastavat õigust kajastava kinnistusraamatu kande olemasolul taotluse selle kustutamiseks ning tasuma J.P. kinnistu omanikule leppetrahvi ühekordse hüvitise tähtajaks tasumata jätmise eest või kinnistusraamatu kande kustutamise taotluse õigeaegselt esitamata jätmise eest summas 30 000 eurot (leppetrahvi võib kohaldada kohustuse täitmata jätmisel korduvalt) ja hüvitama J.P. kinnistu omanikule kande tegemise või kustutamisega seotud kahju. Menetluskulud palub määruskaebuse esitaja jätta Ain ja Aares Fjodorovi kanda. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt:
1) ei kuulu Y.Y. kinnistu vastustajatele, mistõttu oleks kohus pidanud jätma avalduse menetlusse võtmata või rahuldamata. Vastustajatele kuulub Aaraini kinnistu (katastritunnus XXX ). Y.Y. kinnistu (katastritunnus XXX ) kuulus aga juba enne kohtumenetluse algust vastustajate emale Katti Fjodorovale, keda ei ole menetlusse kaasatud; 2) ei ole AÕS § 156 lg 1 rakendamise eeldused täidetud. Riigikohus on selgitanud (3-2-1-41-08, p 20), et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Määruskaebuse esitaja on selgitanud koos vastava kaardimaterjaliga, et vastustajatel on olemas Y.Y. kinnistule juurdepääs avalikult teelt kolmel erineval moel. Otepää vald on oma arvamuses leidnud, et Y.Y. kinnistule eksisteerib neli juurdepääsu. Otepää Vallavolikogu 21.12.2005 otsusega nr 1-4-53 on Y.Y. ja J.P. kinnistutel kulgev tee nr 6360305 ehk Juusa Peetri tee tunnistatud avalikult kasutatavaks teeks. Juusa Peetri tee avalikult kasutatavaks teeks tunnistamine kajastub ka Otepää Vallavolikogu 20.02.2014 otsuse nr 1-4-13 p-s 1.2. Lisaks on 20.02.2014 sõlmitud eratee avaliku kasutamise leping. Nimetatu valguses on üllatuslik ja ilmselgelt ekslik kohtu seisukoht, et asjas ei ole vaidlust, et avaldajatele kuuluvale kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Nii vastustajate kui ka puudutatud isikute huvisid arvestades ei ole otstarbekas määrata juurdepääsu Y.Y. kinnistule üle J.P. kinnistu, sest avalikule teele pääseb üle teiste kinnistute ja vastav juurdepääs koormab nende kinnistute huve märksa vähem. Kohus ei ole erinevate kinnistute omanike huve jälgitavalt kaalunud ning on jätnud selgitamata, miks on juurdepääsu määramine üle J.P. kinnistu objektiivselt kõige otstarbekam variant. Vastustajate soovitud juurdepääsutee puhul ei ole tegemist ajalooliselt kujunenud teega; 3) tulnuks kohaldada AÕS § 156 lg-t 2, mis näeb ette, et kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu AÕS § 156 lg-s 1 nimetatud tingimustel. Endisest Y.Y. kinnistust jäi alles 21 213 m2 osa katastritunnusega XXX , millest on saanud Y.Y. kinnistu. Nimetatud kinnistu omanik on alates 26.06.2012 K. Fjodorova. Vastustajad omandasid Aaraini kinnistu, millel eraldi puudus juurdepääs, kuivõrd juurdepääs toimus Y.Y. kinnistu kaudu. Y.Y. kinnistu allesjäänud osa kaudu oli vastustajatel võimalik Aaraini kinnistult pääseda avalikule teele ümber Juusa järve kulgeva tee. Olukord, kui vastustajad jätavad ennast teadlikult ja lähikondsega tehingut tehes ilma juurdepääsuteest omandatavale kinnistule ning seejärel asuvad seda kohtu kaudu nõudma määruskaebuse esitajalt, on mõistlikkuse ja hea usu vastane. Samas Y.Y. kinnistu omanikku K. Fjodorovat ei ole menetlusse kaasatud; 4) jättis kohus määruskaebuse esitajale alusetult hüvitise määramata. Riigikohus on leidnud (3-2-1-90-11, p 11), et diskretsiooniotsuse tegemisel juurdepääsutasu suuruse kohta võib kohus muu hulgas hinnata koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsu tõttu. Juurdepääsutee määramine avaldajate soovitud kohta poolitaks J.P. kinnistu. J.P. kinnistu osas toimub detailplaneeringumenetlus, mille eesmärgiks on SPA puhkekeskuse rajamine. Juurdepääsutee asukohta on planeeritud parkla. Sealjuures on põhjendamatu, et kohus ei võtnud kinnistu väärtuse vähenemist arvesse seetõttu, et määruskaebuse esitaja on tõendanud talle tekkivat kahju vaid ühe e-kirjaga. Kohus oleks pidanud menetluse uuendama, et selgitada välja kõik tähtsust omavad asjaolud. Samuti oleks kohus pidanud selgitama, et kohtu arvates ei piisa ühest tõendist J.P. kinnistu väärtuse vähenemise kohta; 5) puuduvad tõendid ja põhjendused, et alternatiivsete juurdepääsuteede kasutamine oleks vastustajatele kulukam ja ebasobivam. Jääb arusaamatuks, missugused on üldse alternatiivsete
juurdepääsuteede kulud. Kohus on arvestanud alusetult vastustajate väidet, et juurdepääsuks riigimaanteele nr 23236 puudub tee 525 meetri ulatuses. Sellist tõendit asja materjalide hulgas ei ole ning see on ka sisuliselt ebaõige. Kohus oleks saanud nimetatu tuvastada paikvaatlusega. Tee pikkuse mõttes ei ole vahet, kas isikud Otepää poolt Aaraini kinnistule tulles keeravad Otepää-Sihva teelt J.P. teele või siis kasutavad juurdepääsuna teed nr 4, st keeravad OtepääSihva teelt veidi varem avalikult kasutatavale teele nr 23236 ning sõidavad sealt J.P. – Ristipealse tee kaudu Aaraini kinnistule; 6) on õigustamatu vastustajatele tähtajatu ööpäevaringse juurdepääsu määramine igat liiki mootorsõidukitega; 7) jaotas kohus menetluskulud ebaõigesti. Kõik menetluskulud tulnuks jätta TsMS § 172 lg 1 alusel vastustajate kanda.
VASTUSTAJA VASTUVÄITED
7.Ain Fjodorov ja Aares Fjodorov vaidlevad määruskaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) edastas kohus 13.06.2014 puudutatud isikutele kohtumääruse, kuid viimased on kuritarvitanud oma menetlusõigusi ja jätnud määruse kättesaamise kinnitamata; 2) olid vastustajad avalduse esitamise ajal ja on ka praegu Y.Y. kinnistu (registriosa nr XXX ; katastriüksus nr XXX Aaraini) omanikeks; 3) esitasid vastustajad avalduse kahel eeldusel: i) puudutatud isikute tegevus on olnud suunatud vastustajate kinnistule juurdepääsutee sulgemisele ja ii) J. Glaase esindajate isikus on korduvalt ähvardanud vastustajatele juurdepääsu kinnistule sulgeda. Otepää Vallavalitsus menetleb SPA hotelli detailplaneeringut, millega katkeb vastustajate juurdepääs seniselt teelt (tee kohale on planeeritud parkla). Määruskaebus on vastuoluline. Märgitakse, et kaebuse esitaja ei tee vastustajatele takistusi juurdepääsuks avalikule teele isegi olukorras, kus vastustajad kasutavad J.P. kinnistut omaniku loata. Samas ei nõustu kaebuse esitaja kohtumäärusega, sest leiab, et juurdepääs rikub puudutatud isikute huve ning põhjustab neile 500 000-eurose kahju; 4) ei ole määruskaebuse esitaja tõendanud, et vastustajatel on juurdepääs muud teed pidi kui avaldajate taotletav. Sõltumata, milline tee vastustajate kinnistult Otepää-Kääriku maanteele pääsemiseks valida, tuleb kolmel juhul liikuda ikkagi üle J.P. kinnistu. Kohus on selgelt põhjendanud, miks ei ole juurdepääsutee rajamine üle Ristipealse kinnistu võimalik (tee rajamise kulukus, tee rajamise vajadus ja rajatava tee pikkus, omaniku vastuseis); 5) asjaolu, et Otepää Vallavolikogu 21.12.2005 otsusega on tee tunnistatud avalikult kasutatavaks teeks, ei välista avaldajate kaebeõigust. Otepää Vallavalitsuse ja puudutatud isikute vahel eratee avalikuks kasutamiseks sõlmitud kokkulepe ei ole püsikindel. Leping võimaldab määruskaebuse esitajal erakordselt lühikese aja (10 päeva) jooksul öelda kokkulepe tee kasutamiseks üles ning teha vastustajatele kinnistule liikumise osas reaalseid takistusi; 6) ei ole vastustajad jätnud ennast kinnistu jagamisel juurdepääsuteest ilma. Peale Järve-Peeteri kinnistu jagamist jäi Aaraini maaüksusele juurdepääs üle J.P. kinnistu (põhjapoolset teed pidi) ja K. Fjodorova kinnistule üle J.P. kinnistu lõunaosa (kahes kohas). Seega ei ole Y.Y. kinnistul kunagi olnudki iseseisvat juurdepääsu Otepää-Kääriku maanteele. Isegi kui vastustajad poleks kinnistut jaganud, kaotanuks nad ikkagi juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, kuna puudutatud isikud taotlevad ehitusala määramist kohe vastustajate tööstushoone kõrvale ning ulatuses, mis sulgeb pääsu J.P. kinnistut läbivale külavaheteele (teevariandi 2 lõpuosa, pikkusega ca 200 m); 7) ei ole määruskaebuse esitaja tõendanud kahju olemasolu;
8) on küla kaudu rajatud tee (variant 2) kergliiklusele mõeldud pinnastee, mis raskete sõidukite all kevadel ja sügisel laguneb. Avaldajad on selgitanud, miks peale taotletud juurdepääsutee pole teised variandid reaalselt kasutatavad; 9) puudub lähtuvalt Otepää Vallavalitsusega sõlmitud eratee avaliku kasutamise kokkuleppest sõidukite massi, laiuse või liigi piirang. Ka pole erateel liikumine piiratud kellaajaliselt ega liikumissagedusega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada. Ringkonnakohus teeb asjas uue määruse, millega jätab Ain Fjodorovi ja Aares Fjodorovi avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks rahuldamata. Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
9.Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08 p 20). Seega eeldab AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud avalduse rahuldamine esmalt selle tõendamist, et avaldajal puudub tema kinnisasjale vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Põhjendatud on määruskaebuses esitatud seisukoht, et avaldajad ei ole juurdepääsu puudumist avalikult kasutatavalt teelt enda kinnisasjale tõendanud ning maakohus on jätnud määruskaebuse esitaja esitatud tõendid juurdepääsu olemasolu kohta vaidlustatud määruses käsitlemata. Sellest tulenevalt on maakohus kohaldanud ebaõigesti AÕS § 156 lg-t 1 ning vaidlustatud määruse põhjendused ei ole kooskõlas TsMS § 465 lg 2 p-s 8 sätestatuga. Asja materjalidest nähtuvalt on Otepää Vallavolikogu 21.12.2005 otsusega nr 1-4-53 JuusaPeetri tee (s.o tee, mille kaudu määras maakohus avaldajatele juurdepääsu avalikult kasutatavale teele) tunnistatud avalikult kasutatavaks teeks (I kd, t.l 62-64). J. Glaase on saanud J.P. kinnistu omanikuks 2005. a lõpus ning asja materjalidest nähtuvalt ei olnud temaga eratee avaliku kasutamise lepingut sõlmitud. Otepää Vallavolikogu 20.02.2014 otsusega nr 1-4-13 on J.P. tee määratud avalikuks kasutamiseks (I kd, t.l 174) ning 19.02.2014 on J. Glaase ja Otepää Vallavalitsuse vahel sõlmitud J.P. tee avaliku kasutamise leping. 23.04.2014 kohtuistungil (II kd, t.l 5) on avaldajad kinnitanud, et avaldajad on nimetatud teed kasutanud alates 1990-ndatest aastatest ning asja materjalidest (sh avaldusest juurdepääsutee määramiseks) ei nähtu, et avaldajatele oleks tehtud takistusi J.P. tee kaudu avalikult kasutatavale teele pääsemiseks. 05.02.2013 menetlusdokumendis on avaldajad kinnitanud, et nende huvi menetleda juurdepääsu õigust kohtus põhjustas nendele kuuluva Y.Y. kinnistu detailplaneeringu seiskumine (I kd, t.l 78). 23.04.2014 kohtuistungil on avaldajad väitnud, et avalduse esitamise põhjuseks on see, et J.P. kinnistu omanikul on plaanis ehitada enda kinnistule SPA hotelli ning selle teostumisel võib olemasolev juurdepääs avalikult kasutatavale teele kaduda. Ringkonnakohus leiab, et naaberkinnistute omanike vahelised vaidlused detailplaneeringute menetlemise käigus ei saa olla põhjuseks avalduse esitamiseks juurdepääsutee määramiseks olukorras, kus avaldajatel on juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kuna avaldajatel on enda kinnisasjalt juurdepääs avalikult kasutatavale teele J.P. kinnistu kaudu ning seda tagab Otepää
Vallavolikogu 20.02.2014 otsus nr 1-4-13, siis puudub vajadus kohtulahendiga juurdepääsuõigust määrata. J.P. kinnistule kavandatava SPA Hotelli planeeringu menetlemine on kestnud aastaid ning vastuses määruskaebusele on avaldajad kinnitanud, et SPA hotelli detailplaneeringut ei ole senini vastu võetud. Seetõttu on ennatlik avaldajate kartus, et SPA hotelli detailplaneeringu vastuvõtmisega kaob nendel juurdepääs avalikult kasutatavale teele J.P. kinnistu kaudu. J. Glaase on kinnitanud, et kavandatava detailplaneeringuga lahendatakse ka avaldajate kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu küsimus. Ringkonnakohus märgib, et juhul, kui vastuvõetud J.P. kinnistu detailplaneeringuga kaob avaldajatel võimalus pääseda J.P. kinnistu kaudu avalikult kasutatavale teele ning Otepää Vallavolikogu muudab 20.02.2014 otsust nr 1-4-13, on avaldajatel õigus vaidlustada kohaliku omavalitsuse haldusakte või esitada AÕS § 156 lg 1 alusel avalduse juurdepääsutee määramiseks. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-21-41-08 p-s 21 märkinud, et asjaolude muutumise korral saab hageja (avaldaja) esitada AÕS § 156 lg 1 alusel uue hagi (avalduse). Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on Ain Fjodorov ja Aares Fjodorov Y.Y. kinnistu (reg nr XXX ) omanikud ning määruskaebuses esitatud vastupidine väide on ebaõige. 10 Kuivõrd avaldajatele on tagatud üle J.P. kinnistu kaudu juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning see asjaolu välistab avalduse rahuldamise, siis ei pea ringkonnakohus vajalikuks vastata määruskaebuses esitatud kõikidele põhjendustele. Siiski peab ringkonnakohus vajalikuks märkida järgmist. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjad lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p 131 ja § 6181 järgi hagita menetluses. TsMS § 6182 lg 1 kohaselt on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjades menetlusosalisteks avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab, samuti vaidlusaluste kinnisasjade asukoha järgne valla- või linnavalitsus. Kohus ei pea vallavõi linnavalitsust menetlusse kaasama, kui see ei puuduta tema huve või ei aita kaasa asja lahendamisele. Vastavalt TsMS § 198 lg 3 esimesele lausele hagita menetluse osalised kaasab kohus omal algatusel. TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus hagita asjade läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg 7 järgi selgitab kohus ise välja asjaolud ning kogub tõendid. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10 asunud seisukohale, et menetlusõiguse olulise rikkumisena tuleb käsitleda olukorda, kui asja lahendamisse ei ole kaasatud kõigi kinnisasjade omanikke, keda avalduse lahendamine puudutab (st kõigi kinnisasjade, mille kaudu juurdepääsu määramine võib kõne alla tulla, omanikke) ega kinnisasjade asukohajärgset vallavalitsust. Riigikohus rõhutas, et nimetatud reegel on üks olulisemaid põhimõtteid juurdepääsuasjade lahendamisel, kuna selle järgimisega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt ning seejuures arvestatakse ka avaliku võimu seisukohaga. Maakohus on tuvastanud, et avaldajatele kuuluva Y.Y. kinnistu läheduses on avalikult kasutatavad teed tee nr 23195 (millele avaldajad taotlevad juurdepääsu) ja riigimaantee nr 23236. Samuti on maakohus tuvastanud, et avaldajatele kuuluv Y.Y. kinnistu piirneb J.P. , X.X. ja Lätte kinnistutega, samuti kinnistuga reg nr XXX . Otepää Vallavalitsus on esitanud arvamuse (I kd, t.l 55-56) võimalike juurdepääsuteede asukoha kohta ning märkinud, et riigimaantee nr 23236 asub osaliselt eraomandis oleval kinnistul Ristipealse. Sellele vaatamata ei ole maakohus Otepää Vallavalitsust ega naaberkinnisasjade omanikke, mille kaudu võib juurdepääsu määramine kõne alla tulla, menetlusse kaasanud ning rikkunud sellega oluliselt menetlusõiguse norme.
Asja materjalide juures olevatel Maa-ameti kaardiserveri väljavõtetel (I kd, t.l 19, 58-61) ei ole märgitud avaldajate ning avaldajate kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade piire, samuti ei ole selgelt eristatav riigimaantee nr 23236 asukoht. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asja õigeks lahendamiseks ei ole eelmärgitud Maa-ameti kaardiserveri väljavõtted piisavad ning maakohus oleks pidanud tegema avaldajatele ettepaneku selge ja arusaadava plaani esitamiseks. Asja materjalidest ei nähtu ka see, mis kaalutlustel jättis maakohus rahuldamata avaldajate taotluse paikvaatluse korraldamiseks. Ülaltoodu kinnitab, et maakohus on jätnud asjas olulist tähtsust omavad asjaolud välja selgitamata ning juhul, kui avaldajatel puudunuks enda kinnisasjalt juurdepääs avalikult kasutatavale teele, esineks alus maakohtu määruse tühistamiseks ja asja saatmiseks maakohtule uueks läbivaatamiseks.
11.TsMS § 172 lg 1 teise lause järgi jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus avaldajate kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.