Rahuldada avaldus osaliselt. Tuvastada XXX asuva ehitise korteriomanike ühisuse 5. novembri 2014 üldkoosoleku päevakorrapunktides nr 3 ja 4 (sh alapunktides 4.1 – 4.3) vastu võetud otsuste tühisus. Jätta rahuldamata avaldus eelmises punktis 2 märgitud üldkoosoleku päevakorrapunktides nr 5 ja 6 vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks või teise võimalusena nende kehtetuks tunnistamiseks. Menetluskulud jätta iga menetlusosalise enda kanda. Kohtumäärus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse.
1.XXX(avaldaja) esitas 4. detsembril 2014 kohtule avalduse, milles märkis puudutatud isikute andmed. Avaldaja taotleb XXX asuva ehitise (XXX loss) korteriomanike ühisuse
5.novembri 2014 üldkoosoleku osade otsuste (päevakorrapunktid nr 3, 4, 5 ja 6, edaspidi „vaidlusalused otsused”) tühisuse tuvastamist või alternatiivselt kehtetuks tunnistamist.
2.Kohus võttis avalduse menetlusse 12. jaanuari 2015. aasta määrusega ja kohustas puudutatuid isikuid esitama avaldusele oma kirjalik arvamus. Puudutatud isikud kohtule arvamust avalduse kohta ei esitanud.
AVALDUS JA SELLE PÕHJENDUSED
3.Avaldaja ja puudutatud isikud on korteriomanditeks jagatud XXX lossi korteriomanikud. Lossi hoones ei ole loodud korteriühistut, mistõttu korraldavad korteriomanikud hoonega seotud küsimusi korteriomanike ühisusena. Eelmise aasta 27. oktoobril toimus XXX lossi korteriomanike ühisuse üldkoosolek, mis oli kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimetu. Seejärel kutsuti 5. novembril 2014 kokku korduskoosolek, millel võeti vastu otsused kohalolijate häälteenamusega. Avaldaja leiab, et vaidlusalused otsused on tühised või esineb alust tunnistada need kehtetuks. Koosolek peeti järgneva päevakorraga:
2014. aasta majandamiskava kinnitamine; XXX kodukorra kinnitamine; kinnistu korteriomandite ja kaasomandi osade tavakasutuse fikseerimine. Fikseerida kirjalikult senine XXX korteriomandite ja kaasomandi osade tavakasutus, mis on kehtinud korteriomanike suulise kokkuleppe alusel: XXX asuva hoone tavakasutus on majutus-, toitlustus- ja meelelahutusürituste korraldamine (eelkõige mitteeluruum M1, korteriomandid 4, 5, 6, peatrepp, fuajee, siseõu, hoonet ümbritsev maa-ala); kinnistu senise tavapärase valdamise ja kasutamise piires korteriomandite ja kaasomandi osade kasutuskorra fikseerimine. Kinnistu senise tavapärase valdamise ja kasutamise piides ja alusel (s.t kinnistu tavakasutuse ja valitsemise piires), mis on toimunud kinnistu korteriomanike suulise kokkuleppe alusel, fikseerida korteriomandite ja kaasomandi osade kasutuskorra osas, et:
4.1.XXX hoones asuvate mitteeluruumi M1 (äriruumid), korterite 4, 5, 6 kasutus on majutus-, toitlustus- või meelelahutusürituste korraldamine. XXX asuva hoone üldpindadest (kaasomandis olevatest pindadest) on majutus-, toitlustus- või meelelahutusürituste korraldamise eesmärgil äriruumide omaniku ainukasutuses hoone peatrepp ja fuajee, mida teised korteriomanikud ei kasuta oma korteriomandite juurde või nendest välja pääsemiseks. XXX hoone korteriomandite 2, 3, 6 omanikele ja nende perekonnaliikmetele tagatakse takistusteta juurdepääs korteriomanditele 2, 3, 6 alternatiivselt nagu seni kinnistu tavakasutuse käigus toimunud;
4.2.XXX hoone siseõu on mitteeluruumi M1 (äriruumide) omaniku kasutuses võimalike majutus-, toitlustus- või meelelahutusürituste korraldamiseks;
4.3.XXX hoone korteriomanikud pargivad sõidukid hoone küljel asuvas parklas. Hooneesine parkla on mõeldud võimalike majutus-, toitlustus- või meelelahutusürituste klientidele; valitseja OÜ XXX tagasikutsumine; XXX valimine valitsejaks.
2 (5)
2-14-61991
4.Korteriomanike vahel ei ole sõlmitud kokkulepet, et hoone kasutusotstarbeks oleks midagi muud, kui on ehitusregistrisse kantud. Korteriomandid on 15 aastat olnud kasutuses eluruumidena ja see kajastub nii ehitisregistris kui ka kinnistusraamatus. Kaasomandis olevad pinnad on kõigi elanike ühiskasutuses, sh ka päevakorrapunktis nr 3 viidatud peatrepp, fuajee, siseõu ja hoonet ümbritsev maa-ala. Korteriomanikul on õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Otsusega leppisid osa korteriomanikke aga kokku, et hoone kasutusotstarve on edaspidiselt majutus-, toitlustus- ja meelelahutusürituste korraldamine. Kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet võib oluliselt muutma ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Seega on kaasomandis olevate pindade otstarbe muutmiseks vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et avaldaja hääletas kõnealuse otsuse vastu, mistõttu ei ole täidetud seadusest tulenevat nõuet kõigi kaasomanike nõusoleku kohta. Seega on otsus päevakorrapunktis nr 3 tühine kaasomandiosade kasutusotstarbe muutmise osas.
5.Päevakorrapunktis nr 4 märgitud otsusega antakse muudetud otstarbega kaasomandis olev kinnistu osa kasutada ja käsutada äriruumi (korteriomandi nr M1) kaasomanikele. Nimetatud otsuse vastuvõtmisel tugineti ebaõigele eeldusele, et fikseeritakse vaid varasemalt kehtinud korteriomanike kokkulepe. Sellist kokkulepet ei ole sõlmitud. Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kõnealuse otsusega välistatakse aga korteriomandite nr 2, 3, 4, 5 ja 6 omanike õigus kasutada kaasomandis olevaid pindu (peatrepp, fuajee, siseõu, hoonet ümbritsev maa-ala). Seega ei ole tegemist asja tavapärase kasutamise piiridesse jääva otsusega ja vajalik on kõigi kaasomanike nõusolek. Lisaks looks otsus olukorra, kus avaldajale kuuluvale korteriomandile nr 3 puuduks juurdepääs. Otsus päevakorrapunktis nr 4 ei vasta avaldaja kui kaasomaniku huvidele, mistõttu ta hääletas selle vastu.
6.Otsused päevakorrapunktides nr 5 ja 6 on tühised valitseja tagasikutsumiseks ettenähtud tingimuste järgimata jätmise tõttu, millest johtuvalt on tühine ka uue valitseja nimetamine. Korteriomanike ühisuse 15. aprilli 2014. aasta üldkoosoleku otsusega oli kehtestatud valitseja tagasikutsumise tingimused, mille kohaselt tuli valitseja tagandamisel teatada valitsejale sellest ette vähemalt kolm kuud. Korteriomanikud ei järginud senise valitseja OÜ-le XXX tagasi kutsumisel seda etteteatamistähtaega. Teise võimalusena tuleb otsused tunnistada kehtetuks.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus tutvus avalduse ja esitatud tõenditega ning leiab, et avalduse vaidlusaluste otsuste vaidlustamiseks saab rahuldada osaliselt. Menetluskulud jäävad iga menetlusosalise enda kanda.
8.Kohus lahendab avalduse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13, § 613 lg 1 p 1 ja p 4 järgi hagita menetluses ning TsMS § 477 lg 2 ja § 615 lg 1 alusel kirjalikus menetluses. TsMS § 477 lg-te 1, 5 ja 7 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Käesolevas asjas ei pea kohus vajalikuks nõuda avaldajalt täiendavate tõendite esitamist ega koguda neid omal algatusel.
9.Avaldusest nähtub, et XXX lossi korteriomanikud (avaldaja ja puudutatud isikud, tl 9–12, 20–24) korraldavad hoonega seotud küsimusi korteriomanike ühisusena ning korteriühistut ei ole moodustatud. TsMS § 229 lg 2 teise lause kohaselt võib kohus hagita menetluses lugeda asjaolude tõendamiseks piisavaks menetlusosalise seletuse, mis ei ole antud vande all. Kohus lähtub eeltoodud asjaolude osas avaldusest ja viidatud tõenditest. Korteriomanike kaasomandi eseme ühist valdamist, kasutamise ja valitsemist reguleeritakse eelkõige korteriomandiseadusega (KOS) ning reguleerimata küsimustes kohaldatakse vastavalt KOS § 1 lg-le 1 asjaõigusseaduse (AÕS) kinnisomandi sätteid.
3 (5)
2-14-61991
10.KOS § 15 lg 4 sätestab, et otsuse kehtetuks tunnistamist saab nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga, millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda. Lähtudes KOS § 8 lg 1 esimesest lausest võivad korteriomanikud elamu valitsemise ja kasutamise korraldamisel sõlmida põhimõtteliselt igasuguseid kokkuleppeid, kui seadus seda ei välista. Korteriomanike kui kaasomanike kokkulepete kehtivust tuleb hinnata tehingu kehtivuse üldsätete järgi, st eelkõige tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 jj alusel. Juhul kui korteriomanike koosolekul on vastu võetud häälteenamusega otsus sellises küsimuses, mille kohta on vaja korteriomanike kokkulepet, on see seadusest tuleneva keelu tõttu tehinguna tühine TsÜS § 87 alusel (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p-d 18 ja 19).
11.Avalduse kohaselt ei ole korteriomanikud sõlminud kasutuskorra kokkulepet. Vaidlusalustest otsustest päevakorrapunktiga nr 3 (avalduse tl 2 ja tl 14–18) määratakse hoone tavakasutuseks majutus-, toitlustus- ja meelelahutusürituste korraldamine, märkides, et see puudutab eelkõige mitteeluruumi M1 (äriruumid), korteriomandeid nr 4–6, peatreppi, fuajeed, siseõue ja hoonet ümbritsevat maa-ala. Kohus nõustub avaldajaga, et sellise otsuse puhul on tegemist hoone sihtotstarbe olulise muutmisega. AÕS § 74 lg 1 sätestab muu hulgas, et kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet võib oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kuna avaldaja on hääletanud kõnealuse otsuse vastu, siis kaasomanike kokkulepe selles küsimuses puudub. Ruumide ja maa-ala osas, mis ei ole nähtud ärimaa kasutamise otstarbeks, ei saa ilma kõikide kaasomanike kokkuleppeta määrata majutus-, toitlustus- ja meelelahutusürituste korraldamiseks. Kuivõrd korteriomanike vahel ei ole ka kasutuskorrakokkulepet, siis ei saa kohus eeldada, et eelnimetatud ruumid ja maa-alad on ettenähtud kasutamiseks ärimaana (tl 19). Neil kaalutlustel on päevakorrapunktina nr 3 vastu võetud otsus TsÜS § 87 alusel AÕS § 74 lg 1 rikkumise tõttu tühine. TsMS § 442 lg 8 viimase lause kohaselt alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama, mistõttu kohus ei kontrolli sama otsuse kehtetuks tunnistamise taotlust.
12.Päevakorrapunktina nr 4 vastu võetud otsus on sisuliselt kasutuskorra kokkulepe, mis samuti eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei taksita teiste kaasomanike kaaskasutust, ning samas viienda lõike alusel on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega võivad kaasomanikud AÕS § 72 lg-st 1 tulenevalt kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas (vt Riigikohtu 17. aprilli 2008. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 8). Pidades ilmselt silmas, et kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, on seadusandaja nimetanud ka juhtumid, mida on lubatud lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Ka KOS sätete kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eset kasutada omavahelise kokkuleppe või häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt. Samas piiritleb seadusandja küsimused, mille lahendamise reeglites võib kokku leppida ühel või teisel viisil, kasutades tavakasutuse mõistet. Nii sätestatakse KOS § 12 lg-s 1, et korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega, sama sätte lg 2 viitab aga KOS § 11 lg 1 p-s 1 märgitud tavakasutusele, mille piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on tavakasutuseks korteriomandi reaalosa korrashoidmine ja hoidumine korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele kaasomanikele ületab omandi
4 (5)
2-14-61991 tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomandi valitsemist reguleerib KOS § 15, mille lg-s 3 märgitakse, et korteriomanikud võivad kokkuleppeid arvestades häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Tegevused, mis on käsitatavad tavapärase korteriomanike huvidele vastava valitsemisena, on mitteammendava loeteluna nimetatud KOS § 15 lg-s 6. Ühiskasutuses oleva kaasomandiosa kasutamise viisi kokku leppimine on korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav KOS-s sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus. Kaasomandi valdamine ja kasutamine on kaasomanike õigus (vt Riigikohtu 18. jaanuari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10). Neil kaalutlustel on päevakorrapunktina nr 4 vastu võetud otsus TsÜS § 87 alusel AÕS § 72 lg 1 rikkumise tõttu kõigis alapunktides tühine. Eelmise punkti lõpus märgitud põhjusel ei kontrolli kohus sama otsuse kehtetuks tunnistamise taotlust.
13.Kohus ei jaga avaldaja seisukohta, et koosoleku päevakorrapunktides nr 5 ja 6 vastu võetud otsused valitseja tagandamise ja valimise kohta on tühised või kehtetud. Korteriomanike ühisuse 15. aprilli 2014 üldkoosoleku otsusega on kehtestatud valitseja tagandamise tingimused, sh p 1.4 alusel võtsid korteriomanikud endale kohustuse valitseja tagandamisel teatama valitsejale sellest ette vähemalt kolm kuud (tl 25). Korteriomanike üldkoosoleku päevakord teatati 29. oktoobril 2014 (tl 13) ning olemasolev valitseja tagandati ja määrati uus valitseja 5. novembri 2014 koosolekuga. Korteriomanike poolt kokkulepitud kolmekuuline tähtaeg ei olnud valitseja tagandamise hetkeks möödunud, mis on küll vastuolus korteriomanike varasema otsusega, aga ei vasta TsÜS §-s 87 sätestatud tühisuse eeldusele, et otsus peaks olema vastuolus seadusega. Valitseja nimetamist ja tagandamist reguleerib KOS § 20, millest ei tulene keeldu otsustada senise valitseja tagandamine vastuolus korteriomanike endi varasema otsusega. Samuti ei tulene seadusest, et korteriomanike otsus valitseja tagandamisel või uue valitseja valimisel võiks olla kehtetu vastuolu tõttu varasema otsusega. Neil kaalutlustel jääb avaldus päevakorrapunktide nr 5 ja 6 osas rahuldamata.
14.Tsiviilasja hind on TsMS § 122 lg 3, § 132 lg 1 ja § 477 lg 1 alusel 3 500 eurot.
15.Kohus jätab menetluskulud TsMS § 172 lg-te 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi kanda. Riigilõivu on tasunud avaldaja ja kuna lahend tehakse tema huvides, siis jääb vastav kohtukulu TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel avaldaja enda kanda. Hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks. Vastupidine ei oleks kooskõlas TsMS § 2 järgse tsiviilkohtumenetluse ülesandega, milleks on mh tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja võimalikult väikeste kuludega (Riigikohtu 31. mai 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-1811, p 19 kolmas lõik). Kohus järeldab TsMS § 172 lg 8 teise lause sõnastusest ja käesoleva vaidluse asjaoludest, et on põhjendatud jätta kohtuvälised kulud iga menetlusosalise enda kanda. Kui kulud jäävad iga osalise enda kanda, siis ei ole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata.
16.TsMS § 478 lg 4 näeb ette, et hagita menetluses tehtav määrus hakkab kehtima ja kuulub täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks isikutele, kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus võib määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast asjast, kuid mitte hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus määrab, et käesolev määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing, kohtunik
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.