Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja hagi ei tunnista. Ülesütlemise põhjuseks oli hageja 676,44 EUR suurune üüri ja kommunaalteenuste võlgnevus, kusjuures võlgnevuse algus ulatus rohkem kui kahe aasta taguseks (alates 2010 aprill). 04.06.2012 erakorralise ülesütlemise avalduses luges kostja üürilepingu lõppemise päevaks 05.06.2012. Vastavalt VÕS § 313 lg 3, § 196 lg 2 ning § 116 lg 2 ja lg 4 ei pea erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui teine pool paneb toime olulise lepingurikkumise. Muuhulgas, kui rikutakse kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu või kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Hageja võlad kostja ees olid rohkem kui kaks aastat vanad ja sellega pani hageja ilmselgelt toime olulise lepingurikkumise. Hageja esitas kostjale üüri alandamise taotluse viidates küttekollete avariilisusele 30.05.2012. Ei ole usutav, et suvel on elamiseks vajaliku temperatuuri tagamiseks kasutada küttekollet või elektrikütet. Muuhulgas ei selgitanud hageja VÕS § 278 p 4 ja VÕS § 296 lg 2 kohaselt mil määral ja kui suures osas oli üürikorteri kasutamine takistatud. Kuivõrd hageja võlgnevus oli suur ja hageja käitumine andis mõista, et see suureneb veelgi, kui üürileping edasi kestab, siis valis kostja erakorralise ülesütlemise korralise asemel. Kostja kirjutas ülesütlemise avalduses selgesõnaliselt, et ülesütlemise võib vaidlustada vastavalt seaduses ettenähtud korras. Asjaolu, et kostja eksis vaidlustamise tähtajaga ei oma asjas tähtsust, sest kohaldamisele kuulub seaduses ettenähtud 30-päevane tähtaeg. Hageja käitub kostja suhtes pahauskselt, olles kaks aastat võlgu ja püüdes kohtumenetluse abil hageja korteris edasi elada (tl 40-43).

2 (12)

KOHTU POOLT TUVASTATUD ASJAOLUD, TEHTUD JÄRELDUSED JA

PÕHJENDUSED

Kohus leiab, et hagi ei ole tõendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et nende vahel oli 05.12.2007 sõlmitud tähtajaline eluruumi üürileping kuni 04.06.2008 (tl 8-10), mis VÕS § 310 lg 2 alusel muutus tähtajatuks ning 30.05.2012 esitas hageja kostjale avalduse üüri alandamiseks (tl 117-118) ja 04.06.2012 ütles kostja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üürilepingu erakorraliselt üles (tl 11-12). Poolte vahel ei ole vaidlust ka selles, et hagejal oli sellise hagi esitamise õigus. Poolte vahel on vaidlus kõigepealt selles, kas üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus on vorminõuete rikkumise tõttu ülesütlemise vaidlustamise osas tühine. VÕS § 325 lg 2 kohaselt peavad üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi, 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. VÕS § 325 lg 5 kohaselt on käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Üürilepingu ülesütlemisavalduse kohaselt võib üürilepingu ülesütlemise vaidlustada vastavalt seaduses ettenähtud korrale, kuid mitte hiljem kui 15.06.2012.a. (tl 11). VÕS § 329 lg 1 kohaselt peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Seega on kostja eksinud ülesütlemise tähtaja määramisel. Kostja väitel on tegemist inimliku eksitusega. Riigikohtu Tsiviilkolleegium on 31.mai 2010.a. otsuses nr 3-2-1-47-10 märkinud „VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt tuleb eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduses märkida ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kolleegium leiab, et selle sätte kohaselt on ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda.“ Kohus leiab, et kostja ei ole oluliselt rikkunud ülesütlemise vorminõudeid, kuna ta on märkinud ülesütlemise avalduses ülesütlemise vaidlustamise korra (vastavalt seaduses sätestatud korrale) ja tähtaja (mitte hiljem kui 15.06.2012.a.), mistõttu ei ole ülesütlemine vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Samas ei ole nimetatud tähtaeg kooskõlas VÕS § 329 lg 1 ja märgitud ei ole kohta, kuhu hageja saaks ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. Hageja on esitanud kohtule hagi ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks kohtule 03.07.2012.a., seega seaduses sätestatud tähtaja jooksul, millele on kostja ülesütlemisavalduse vaidlustamise osas viidanud. Seega on hageja saanud käesolevas asjas realiseerida oma õigusi läbi tsiviilkohtumenetluse, mistõttu kohus ei tuvastanud kostja poolt hageja õiguste rikkumist. VÕS § 313 lg 1,2 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Ülesütlemisavaldusest (tl 11) nähtuvalt on vaidlusalune üürileping lõpetatud VÕS § 316 lg 1 alusel kuna üüri tasumisega on viivitatud rohkem kui kolm kuud. VÕS § 316 lg 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval

3 (12)

maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Kuigi kostja ei ole ülesütlemisavalduses viidanud VÕS § 316 lg 1 konkreetsele punktile, käsitleb üüri tasumisega viivitamist vaid VÕS § 316 lg 1 p 1, millele on kostja viidanud ka asja edasise menetluse käigus. Kostja on esitanud saldokinnituse (tl 94), mille kohaselt oli üürilepingu ülesütlemisel hageja koguvõlgnevus üürileandjast kostja ees 676,44 EUR. Lisatud arve-saatelehtedest (tl 95-105), nimetatud saldokinnitusest ja hageja pangakonto väljavõttest (tl 127-128) nähtub, et hageja ei ole täies ulatuses tasunud kostjale märts 2010- september 2010, aprill 2011 ja veebruar-aprill 2012.a. arvete alusel. Samas on kostja üürilepingu erakorraliselt üles öelnud selle tõttu, et hageja on üüri tasumisega viivitanud rohkem kui kolm kuud. Poolte vahel ei ole vaidlust, et perioodil 2010.a.-29.märtsini 2012 oli hageja üüritasu suuruseks 63,91 eurot (või 1 000 krooni) kuus. 30.mail 2012.a. esitas hageja kostjale avalduse üüri alandamiseks tagasiulatuvalt 30.märtsist 2012.a., sest Päästeameti 30.03.2012.a. ettekirjutusega keelati hageja poolt üüritavas korteris küttekollete kasutamine seoses nende mittevastavusega tuleohutuse nõuetele, 30 euroni kuus. VÕS § 278 p 4 kohaselt, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt VÕS §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 2 kohaselt, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. VÕS § 112 lg 1,2 kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hageja üüri alandamise avaldusest nähtuvalt (tl 117-118) oli avalduse esitamine tingitud asjaolust, et küttekollete avariilisuse tõttu keelas Päästeamet nende kasutamise; ilma küttekolleteta ei vasta eluruum seaduses sätestatud nõuetele, sest pole võimalik tagada elamiseks vajalikku temperatuuri, mistõttu peab hageja kasutama elektrikütet; kulutused elektriga kütmisel on oluliselt suuremad kui ahju kütmisel, mistõttu hageja on saanud faktiliselt kasutada alla poole korterist ehk üht tuba kasutades selleks elektrikütet, mistõttu on põhjendatud üüri alandamine 30 euroni kuus. Kostja on esitanud vastuväite, et ei ole usutav, et suvel on elamiseks vajaliku temperatuuri tagamiseks kasutada küttekollet või elektrikütet; hageja ei selgitanud VÕS § 278 p 4 ja VÕS § 296 lg 2 kohaselt, mil määral ja kui suures osas oli üürikorteri kasutamine takistatud. Riigikohtu Tsiviilkolleegium on 30.novembri 2005.a. otsuses nr 3-2-1-131-05 leidnud, et kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.

4 (12)

Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Erandina võib juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt kohase ja mittekohase täitmise väärtuse otsustada asjaolusid arvestades kohus. Riigikohus on korduvalt selgitanud (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19.11.2007.a. otsus nr 3-2-1-111-07, 27.aprilli 2010.a. otsus nr 3-2-1-29-10), et neid asjaolusid peab TsMS § 230 lg 1 kohaselt tõendama hageja. Hageja esindaja on advokaat. Käesolevas asjas ei ole hageja tõendanud kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ega ka seda, et neid väärtusi pole võimalik kindlaks teha. Seega ei ole kohtul võimalik käesolevas asjas arvestada hageja üüri alandamise avaldusega, vaid tuleb asuda seisukohale, et hageja pidi tasuma üüri lepingus kokkulepitud suuruses. Samuti on hageja esitanud väite, et ta ei olnud 04.06.2012 üürivõlgnevuses; hageja leiab, et tal on õigus tagasi nõuda enammakstud üür ja kõrvalkulud või tasaarvestada ettemakstud summad järgmise perioodi summade arvel kolme aasta ulatuses alates 2009.a. juunist. Selle väite kontrollimiseks tuleb kohtul analüüsida esitatud tõendeid ja andmeid hageja poolt üüri ja kommunaalteenuste eest tasumise kohta vaidlusalusel perioodil. Kohus nõustub hagejaga, et hageja panga väljavõttest nähtuvalt (tl 127) on hageja kostjale tasunud arve nr 67 alusel 09.04.2010 1000 krooni, arve nr 68 alusel 10.05.2010 700 krooni ja nr 69 alusel 11.06.2010 619,80 krooni (kostja saldokinnitusel vastavalt 1572,95 krooni, 0 ja 0 krooni). Kohus nõustub ka hagejaga, et arvetel on ebaõigesti kajastatud tasu kanalisatsiooni eest. Vaidlusalusel perioodil kehtinud Võru linna ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni kasutamise eeskiri, mis oli vastu võetud 11.06.2008.a. linnavolikogu määrusega nr 78 § 9 kehtestab, et veearvesti puudumisel on kanalisatsiooni arvestuse aluseks ühe inimese kohta üks kuupmeeter kuus; sama eeskirja § 13 lg 1 kohaselt kliendilt kanalisatsiooni juhitava reovee kogus võrdsustatakse ühisveevärgist tarvitatud vee kogusega. Võru LV 20.10.2010.a. määrusega nr 16 veevarustuse ja reovee ärajuhtimise teenuse hind on alates 1.01.2011 tasu reovee ärajuhtimise eest 1,43 eurot kuupmeeter (tl 131); alates 1.10.2010.a. kuni 1.01.2011 oli sama tasu Võru LV 16.06.2010.a. määruse nr 11 veevarustuse ja reovee ärajuhtimise teenuse hinna kohta alusel 22,38 krooni kuupmeetri eest (tl 130); alates 1.01.2009.a. kuni 1.10.2010.a. oli sama tasu Võru LV 25.06.2008.a. määruse nr 10 veevarustuse ja reovee ärajuhtimise teenuse hinna kohta alusel 20 krooni kuupmeetri eest (tl 129); hindadele lisanduvad käibemaksud. Kostja ei ole vaidlustanud hageja seisukohta, et käesolevas asjas tuleb lähtuda Võru linna poolt kehtestatud arvestuse alusest, milleks on kanalisatsiooni arvestus üks kuupmeeter kuus. Seega hageja pidi kanalisatsiooni eest 2009.a. juulist kuni 30.09.2010 tasuma 24 krooni kuus, perioodil 1.10.2010 kuni 31.12.2010 26,86 krooni kuus ning alates 1.01.2011 1,72 eurot kuus. Hageja leiab, et põhjendatud pole arved ka prügiveo eest, sest kostja ise ei osuta prügiveoteenust vaid ostab selle sisse, mistõttu selles osas ta ise mingeid kulutusi ei tee, mida prügiveo eest üürnikult sisse nõuda. AS Ragn Sells poolt antud andmetel oli prügiveo hind 660-liitrise konteineri tühjendamisel: 2009.a. 170 krooni, alates juunist 2009 172,88 krooni, alates 2010.a. jaanuarist 69,10 krooni, alates 2011.a. jaanuarist 4,42 eurot lisaks konteineri laenutus 4,22 eurot, alates 2011.a. augustist 6,99 eurot lisaks konteineri laenutus 4,22 eurot (tl 59-63), prügiveo hind arvestatakse elaniku kohta. Kostja ei ole vaidlustanud hageja poolt esitatud andmeid, et 2009.a. oli majas seitse elanikku, 2010.a. 4 elanikku, 2011.a. 4 elanikku, mistõttu

5 (12)

2009.a. mais oli tegelik prügiveo hind seega 170 : 7 = 24,28 krooni; alates 2009.a. juunist oli tegelik prügiveo hind 172,88 : 7 = 24,7 krooni; alates 2010.a. jaanuarist oli tegelik prügiveo hind 69,10 : 4 = 17,3 krooni; alates 2011.a. jaanuarist oli tegelik prügiveo hind 4,42 + 4,22 : 4 = 2,16 eurot; alates 2011.a. augustist oli tegelik prügiveohind 6,90 + 4,22 : 4 = 2,78 eurot. Kohus nõustub hagejaga, et selline prügiveo tasu on hageja poolt esitatud andmetel, kui konteinerit tühjendatakse ainult üks kord kuus. Hageja on esitanud kohtule tõendi, mille kohaselt oktoobris 2011.a. tühjendati jäätmemahutit xxxxxxxxxxx xxx üks kord kuus (tl 62), ülejäänud perioodil teostatud tühjenduste arvu või graafikuväliste tühjenduste kohta ei ole hageja kohtule andmeid esitanud. Samas ei ole ka kostja selles osas kohtule esitanud vastuväiteid ega vastavaid tõendeid jäätmemahuti tühjendamiste arvu kohta, mistõttu võtab kohus prügiveo hinna arvestuste aluseks hageja poolt esitatud andmed. Üürilepingu p 2.1. kohaselt kohustub üürnik tasuma üürileandjale igakuiselt eluruumi kasutamise eest üüri; lepingu p 2.3. kohaselt kohustub üürnik lisaks üürile tasuma eluruumiga seotud muud kõrvalkulud nagu tasu kommunaalteenuste, elektri ja muu olmeteenuse kasutamise eest kas korteriühistu või teenusepakkuja poolt esitatavale arvele. Poolte vahel ei ole vaidlust elektri eest tasumise osas. Kostja võtab õigeks, et saatelehel nr 91 (märts 2012) esitatud tasu korstmiku tööde eest 10,10 eurot (tl 104) ei kuulu kõrvalkulude hulka ja hageja poolt tasumisele (tl 167). Samas nõuab kostja hagejalt 2010.a. igakuiselt tasu haldusteenuste eest ja alates 2011.a. ruumide hooldustasu. Hageja väidab, et sellise tasu nõudmine ei ole kooskõlas pooltevahelise üürilepinguga. Kostja leiab, et hageja ei erista asja kasutamisega seotud kulusid ja üürnikule täiendavalt osutatud teenuseid, mistõttu ei pruugi kõik Pächter halduse poolt osutatavad teenused olla tõepoolest asja kasutamisega seonduvaks otseseks kuluks, kuid nendeks võivad olla täiendavad teenused, milles pooled on lepingu punktis 2.3 kokku leppinud. Kostja on kohtule esitanud kostja ja valitseja Pächter Halduse OÜ vahel sõlmitud lepingu koopia (tl 139-140), mille p 1 nähtuvalt kohustub valitseja arvestama ja vajadusel koguma korteriomandil lasuvad tarbitud elektrienergia (üldelekter), vee, kanalisatsiooni, kütte, prügiveo ja mis tahes kommunaalteenuse eest vastavalt kehtestatud tariifidele ja teenuse osutaja arvetele; p 2.1 kohaselt kohustub kostja tasuma valitsejale korteriomandi haldamise tasu 4 krooni ruutmeetri eest ning lepingu lisa kohaselt (tl 141) on korteri xxxxxxxxxxx xxx-x osas teenustasu 237,60 krooni. Kostja leiab, et tegemist on kulutustega, mida hageja on tarbinud ning mille eest kostja omanikuna on hageja eest tasunud, mistõttu kuulub see hagejalt sissenõudmisele. Kohus nõustub hagejaga, et kostja ja valitseja Pächter Halduse OÜ vahel sõlmitud leping iseenesest ei tekita õigusi ja kohustusi hagejale kui üürnikule. VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu p 2.3 on pooled kokku leppinud, et hageja tasub lisaks üürile, mis on tasu eluruumi kasutamise eest, muud kõrvalkulud nagu tasu kommunaalteenuste, elektri ja muu olmeteenuse kasutamise eest kas korteriühistu või teenusepakkuja poolt esitatavale arvele. Kohus nõustub kostjaga, et hooldus(haldus)tasu, mis on korteri kasutamisega seotud kolmanda isiku teenus elektrienergia, vee, kanalisatsiooni, prügiveo arvestuse jm näol on selline kulu, mille tasumise kohustus tuleneb pooltevahelise üürilepingu p 2.3. Hageja ei ole kohtule esitanud väiteid ja tõendeid, et hooldus(haldus) tasu suurus 0,26 eurot (4 krooni) üüritava pinna ruutmeetrilt on ülemäära suur. Hageja on seda kohustust aastaid kandnud ega ei ole seni vaidlustanud.

6 (12)

2012.a. veebruarikuu arve alusel pidi hageja tegelikult tasuma üüritasu 63,91+ hooldustasu 15,19+ prügiveo eest 2,78 eurot + kanalisatsiooni eest 1,72 eurot + elektri eest 48,15 eurot= 131,75 eurot; 2012.a. märtsikuu arve alusel üüritasu 63,91+ hooldustasu 15,19 eurot+ prügivedu 2,78 eurot+ kanalisatsioon 1,72 eurot+ elekter 28,29 eurot= 111,89 eurot; 2012.a. aprillikuu arve alusel üüritasu 63,91 eurot+ hooldustasu 15,19 eurot+prügivedu 2,78 eurot+ kanalisatsioon 1,72 eurot+ elekter 46,55 eurot= 130,15 eurot. Tegelikult on hageja tasunud hageja poolt esitatud pangakonto väljavõtte kohaselt 20. märtsil 2012 70 eurot, aprillis 2012 48,14 eurot ja mais 2012 66,72 eurot (tl 128), seega ligi poole kohustustest. Hageja poolt esitatud pangakonto väljavõttest ei nähtu, et ta oleks ka mais 2012 rohkem üüri ja kommunaalteenuste eest kostjale tasunud (tl 128). Üürilepingu p 2.3 kohaselt oli hageja kohustatud tasuma üüri ja kommunaalteenuste eest maksustatava kuu 5. kuupäevaks. Arvetest nähtuvalt oli arve maksetähtaeg järgmise kuu 14.kuupäev. Seega saabus veebruarikuu arve maksetähtaeg hiljemalt 14.03.2012, märtsikuu arve maksetähtaeg 14.04.2012, aprillikuu arve maksetähtaeg 14.05.2012.a. Kostja sai 04.06.2012 hagejale ette heita nende kohustuste täitmatajätmist, mille tähtaeg oli saabunud. Hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid, et ta on oma kohustused kostja ees täitnud enne lepingu ülesütlemist. Kohus nõustub kostjaga, et hageja oli üürilepingu ülesütlemise ajal viivituses VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa (eespooltoodust nähtuvalt rohkem kui poole) maksmisega, mistõttu oli põhjendatud VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel üürilepingu erakorraline ülesütlemine. Riigikohus on oma 4.aprilli 2005.a. otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05 märkinud, et võlaõigusseaduse § 313 lg 1 rakendamine eeldab üldjuhul mõlema lepingupoole huvide kaalumist. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on VÕS § 313 lg 2 kohaselt lubatud eelõige sama seaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Võlaõigusseaduse § 316 lg 1 p 1 järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Kolleegium on jätkuvalt Riigikohtu 2. märtsi 2005. a lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-4-05 väljendatud seisukohal, et VÕS § 313 lg 2 viidatud juhtudel on põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv ja erinevalt § 313 lg 1 sätestatud üldreeglist peab huvitatud isik tõendama, et põhjus pole mõjuv. Seega, kui kohus tuvastab, et üürilepingu ülesütlemiseks oli VÕS § 316 lg 1 p 1 sätestatud alus, siis on põhjus ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv ja lepingupoolte huvisid ei pea kaaluma. Kohus ei nõustu hagejaga selles, et hagejal võlgnevus puudus, kui tasaarvestada kolme aasta jooksul alates 2009.a. juunist hageja poolt makstud summad. Kui ka arvestada hageja väiteid, et hageja poolt on prügi ja kanalisatsiooni eest viimase kolme aasta jooksul enam makstud 80,99 eurot, ei ole hageja tõendanud, et hagejal oleks enne üürilepingu ülesütlemist üüri ja kommunaalteenuste eest viimase kolme aasta jooksul kogumina raha ette tasutud ja üürilepingu ülesütlemise ajal võlgnevus puudus. Riigikohtu tsiviilkolleegium märgib oma 16.juuni 2010.a. otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-54-10, et VÕS § 313 lg 3 järgi ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 116 lg 2 p 4 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist juhul, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Sama paragrahvi neljanda lõike kohaselt, kui oluliselt rikutakse kestvuslepingut, võib kahjustatud lepingupool selle VÕS § 196 järgi üles öelda. VÕS § 196 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel

7 (12)

etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib VÕS § 196 lg 2 kohaselt lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaega ei ole vaja määrata VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel. VÕS § 116 lg 2 p 2-4 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui: 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Riigikohus on ka 12.aprilli 2006.a. otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-20-06 märkinud, et võlaõigusseaduse § 116 lg 2 p-des 3 ja 4 viidatakse olulistele lepingurikkumistele, mille puhul ei ole VÕS § 196 lg-st 2 tulenevalt nõutav üürnikule mõistliku tähtaja andmine kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks. Kostja on seisukohal, et kuna tegemist on kestvusvõlasuhtega, siis pidi hageja arvestama igakuulise maksekohustuse olemasoluga lepingu sõlmimisest alates, mil ta üüripinda kasutas; hageja võlgnevus algab 2010.aasta märtsikuu arvest, nimetatud arvete mittemaksmine sai olla üksnes teadlik ja tahtlik tegevus, sest hageja oli teadlik kestvuslepingu puhul igakuisest arvete tasumise kohustusest; kostja oli kannatlik, tuli hagejale vastu ja andis pidevalt võimalusi olukorda heastada ja jõuda arvete tasumisega järgi, kostja ootas kaks aastat enne kui jõudis äratundmisele, et selline pidev ning vältav kohustuste rikkumine, ei ole ühekordne tegevus, vaid hageja süstemaatiline käitumine, mistõttu jõudis veendumuseni, et hageja ei täida oma kohustusi ka edaspidi korrektselt ja ütles lepingu üles; kostja ei soovi olla sellises ebakindlas lepingulises suhtes, kus ta ei tea, kas teine lepingupartner suvatseb oma kohustusi täita või otsib võimalusi oma kohustuste täitmisest kõrvale hoida; seda asjaolu kinnitab kostja arvates ka fakt, et kohtumenetluse algusest kuni käesoleva ajani ei ole hageja enam üüri ja kommunaalteenuste eest tasunud. Kohus nõustub hagejaga, et asjaolu, et hageja ei ole pärast üürilepingu ülesütlemist kostja poolt kostjale enam üüri- ja kommunaalteenuste eest tasunud, ei ole käesolevas vaidluses asjakohane, kuid kohus nõustub kostjaga, et hageja poolt sagedane üürikohustuste rikkumine enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist andis kostjale mõistliku põhjuse eeldada, et hageja ei täida kohustusi korrektselt ka edaspidi. Kuivõrd on tegemist VÕS § 116 lg 2 p 4 ettenähtud olukorraga, ei pidanud kostja andma hagejale VÕS §-s 114 sätestatud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Hagiavalduses on hageja leidnud, et kostja esitas lepingu ülesütlemisteate vahetult peale hageja avaldust üüri alandamiseks, püüdes sel viisil kahjustada hageja õigusi ning selline üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõtetega. Võlaõigusseaduse § 326 lg l kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 lg 1,2 kohaselt on üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles

8 (12)

seetõttu, et: 1) üürnik esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude; 2) üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud; 3) üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama; 4) üürniku perekonnaseis on muutunud, kuigi sellest ei tulene üürileandjale oluliselt kahjulikke tagajärgi. Üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Enne seda, kas üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kontrollis kohus esmalt, kas ülesütlemine on kehtiv, s.t. kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused ja tuvastas eelnevalt, et üürilepingu ülesütlemine kostja poolt on kehtiv. Riigikohtu Tsiviilkolleegium märgib 22.oktoobri 2008.a. otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-81-08, et üürilepingu ülesütlemine ei ole hea usu põhimõtte vastane VÕS § 327 lg 1 p 1 järgi ainuüksi seetõttu, et üürnik esitab üürilepingust tuleneva nõude. Selle nõude peab üürnik olema esitanud heauskselt ... Üürilepingu ülesütlemise vastavuse hindamisel hea usu põhimõttele saab muu hulgas arvestada ka üürilepingu rikkumise, ülesütlemise ja üürilepingust tuleneva nõude esitamise ajalist suhet. Kui ülesütlemine eelneb üürilepingust tuleneva nõude esitamisele, tuleks kolleegiumi arvates üldjuhul eeldada ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele ja üürnik peaks tõendama asjaolusid, mis kinnitavad vastupidist. Nimetatud põhimõte kehtib ka siis, kui üürilepingu ülesütlemine küll järgneb üürniku poolt nõude esitamisele, kuid üürnik ise on rikkunud enne üürilepingust tuleneva nõude esitamist üürilepingut. Kohus leiab, et käesolevas asjas puuduvad asjaolud, mille puhul üürilepingu ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja on esitanud küll avalduse üüri alandamiseks, kuid käesolevast otsusest nähtuvalt on üüri alandamine hageja poolt tõendamata ja asja materjalidest nähtuvalt oli hageja juba enne selle nõude esitamist rikkunud üürilepingut, võlgnedes kostjale üüri- ja kommunaalteenuste eest. Kohus tuvastas käesolevas asjas, et hageja oli ka üürilepingu ülesütlemise ajal viivituses VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa (eespooltoodust nähtuvalt rohkem kui poole) maksmisega, mistõttu oli põhjendatud üürilepingu erakorraline ülesütlemine. Hageja ei ole tõendanud, et üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Paljasõnalised on hageja väited, et pooled olid kokku leppinud, et kui ühel kuul tekib võlgnevus, siis teisel kuul makstakse ära. Kostja on kinnitanud, et ta on hagejale vastu tulnud ja ei öelnud varem üürilepingut üles, kuid pooltel puudus vastavasisuline kokkulepe ning kostja ei ole huvitatud lepingu jätkamisest lepingupartneriga, kelle peale ta ei või kindel olla, kas arved saavad tasutud või mitte. Hageja on esitanud kohtule üüriarvete koopiad (tl 147-157), mis kostja poolt esitatutest (tl 95105) erinevad käibemaksukohuslase numbri ja osadel viivise protsendi suuruse osas. Kostja selgitab erinevust tingituna uue arvutiprogrammi rakendumisest. Kohus leiab, et kuna käesolevas asjas puudub vaidlus viivise suuruse üle, ei ole nimetatud erinevused üüriarvetel käesoleva asja lahendamisel olulised. Hageja väitel on 30.11.2007 hageja poolt kostjale üle antud 10 000 krooni vastavalt samal kuupäeval koostatud lepingueelsete läbirääkimiste protokollile (tl 158), mis koostati kavatsuse

9 (12)

kohta üürilepingu objektiks oleva korteri müümise kohta. Kostja vaidleb vastu, et tegemist ei ole üürilepingust tuleneva nõudega. VÕS § 297 lg 1 kohaselt võib elu- või äriruumi üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. VÕS § 316 lg 2 kohaselt on ülesütlemine tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole hageja esitanud kostjale tasaarvestuse avaldust vähemalt üks kuu enne maksetähtpäeva saabumist ega viivitamata pärast üürilepingu ülesütlemisavalduse saamist, vaid on ainult oma vastuses kostjale 20.01.2014 väitnud (tl 146), et kostja käes on oluliselt enam hageja raha kui üürilepingust tulenevalt pidanuks olema. Seega puudub kohtul alus üürinõude tasaarvestamise asjaolusid käsitleda.

Neil asjaoludel, kuna kohus ei tuvastanud kostja poolt hagejale esitatud xxxxxxxxxxx xxx-x Võru linnas asuva korteri üürilepingu ülesütlemise tühisust, tuleb hagi jätta rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 190 lg 1 kohaselt menetlusabi andmine ei välista ega piira menetlusabi saaja kohustust hüvitada kohtulahendi alusel vastaspoolele tekkinud kulutused. Seega tuleb kostja menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Tartu Maakohtu 26.jaanuari 2012.a. määrusega on määratud Ü. R. le riigi õigusabi isiku esindamiseks tsiviilasja kohtueelses menetluses ja kohtus kohustusega hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud 50% ulatuses kahe aasta jooksul kohtulahendi jõustumisest, millega on kindlaks määratud õigusabi tasu suurus ja riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus; Ü. R. esindajaks on advokaat Heiki Kuningas (tl 23). Hageja Ü. R. on esitanud 26.02.2014 kohtule taotluse (tl 179), mille kohaselt ta loobub riigi õigusabist. Riigi õigusabi seaduse § 22 lg 1 kohaselt riigi õigusabi andmise otsustanud kohus määrab riigi õigusabi tasu suuruse ja riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatuse kindlaks pärast õigusteenuse lõpetamist advokaadi esitatava taotluse alusel. Advokaat Heiki Kuningas on esitanud 18.02.2014 taotluse määrata Ü. R. le osutatud õigusabi tasuks koos käibemaksuga 739,20 eurot (tl 174-178). Advokaadi taotluse ja tsiviilasja materjalide kohaselt on esindaja kulutanud hagi koostamisele (2,5 lk) 1 tunni, kostja 06.09.2012.a. vastuse analüüsile ja seisukoha koostamisele (6 lk) kokku 4 tundi, kostja 06.11.2012 kompromissi analüüsile 0,5 tundi (1,5 lk), kostja 02.12.2013 vastuse ja tõendite analüüsile ning seisukoha koostamisele kokku 2,5 tundi (3,5 lk), 30.12.2013 tõendite kogumisele ja esitamisele 1 tunni (9 lk), kostja 06.01.2014 vastuse analüüsile ja seisukoha koostamisele kokku 2 tundi (3 lk), 27.11.2013, 28.12.2013, 04.02.2014 kohtuistungitel osalemisele kokku 3,5 tundi. Riigi õigusabi saaja Ü. R. on digiallkirjaga väljendanud nõustumist esindaja ajakuluga (178). Kohus leiab, et kuna hageja 09.12.2013 vastus suures osas kordab 20.09.2012 esitatud asjaolusid, on põhjendatud kostja 02.12.2013 vastuse ja tõendite analüüsile ning 09.12.2013 seisukoha koostamisele ajakulu kokku 1,5 tundi; seda asjaolu ja advokaadi taotluses toodud motiive arvestades, tuleb advokaat Heiki Kuningale

10 (12)

määrata käesolevas asjas riigi õigusabi tasuks koos käibemaksuga 691,20 eurot. Riigi õigusabi seaduse § 24 lg 1 kohaselt korraldab kohtulahendi alusel riigi õigusabi kulude väljamaksmist riigi õigusabi osutanud advokaadile advokatuur. TsMS § 190 lg 2,4 kohaselt menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, kannab oma menetluskulud täies ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud menetlusabi menetluskulude tasumiseks. Kui hageja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi või avalduse rahuldamata või läbi vaatamata jätmise või asja menetluse lõpetamise korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Ü. R. le oli Tartu Maakohtu 26.jaanuari 2012.a. määrusega määratud riigi õigusabi isiku esindamiseks tsiviilasja kohtueelses menetluses ja kohtus kohustusega hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud 50% ulatuses kahe aasta jooksul kohtulahendi jõustumisest, millega on kindlaks määratud õigusabi tasu suurus ja riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus (tl 23), samuti oli ta Tartu Maakohtu 16.augusti 2012.a. määrusega täielikult vabastatud riigilõivu tasumisest hagi esitamisel (tl 28-29). TsMS § 190 lg 7 kohaselt võib kohus TsMS § 190 lõigetes 3–6 nimetatud kohtulahendis mõjuval põhjusel ette näha kulude riigituludesse tasumise hilisema tähtpäeva või osadena tasumise kohtu määratud tähtaja jooksul, samuti vabastada isiku menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest. Asja materjalidest nähtuvalt Ü. R. ei tööta ja tema sissetulekuteks on sotsiaaltoetused ja stipendium, tal puuduvad arvestatavad vara ja säästud, mistõttu kohus leiab, et käesolevas asjas tuleb hageja TsMS § 190 lg 7 alusel vabastada riigi õigusabi tasu ja riigilõivu riigituludesse tasumise kohustusest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Roomet Sõnna Kohtunik Tartu Ringkonnakohtu 09.02.2015 kohtuotsuse alusel:

VÄLJAVÕTE ÕIGE:

Inkeri Treial kantseleijuhataja

12 (12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.