Harju Maakohtu kantselei (Kentmanni tn 13, Tallinnas) ja avaliku e-toimiku kaudu 18.detsember 2014
Tsiviilasja number
2-13-31254
Tsiviilasi
MTÜ XXXhagi OÜ XXXvastu kahjuhüvitise 125 127,36 euro ja viivise väljamõistmiseks ja rendiobjekti võtmete üleandmisele kohustamiseks ning OÜ XXX vastuhagi MTÜ XXXvastu kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
Hagi hind 159 956,70 eurot, vastuhagi hind 98 976.61 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: MTÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX), lepinguline esindaja adv. Britta Oltjer Kostja: OÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX)
Kohtuistungi aeg
08. oktoober 2014
Resolutsioon
1.MTÜ XXX hagi OÜ XXX vastu kahjuhüvitise 125 127,36 euro ja viivise väljamõistmiseks ning rendiobjekti võtmete üleandmisele kohustamiseks rahuldada
2.Välja mõista OÜ-lt XXX kahjuhüvitis 125 127,36 € (ükssada kakskümmend viis tuhat ükssada kakskümmend seitse eurot ja 36 senti) ja 08.09.2014 seisuga sissenõutavaks muutunud viivised 24 631,47 € (kakskümmend neli tuhat kuussada kolmkümmend üks eurot ja 47 senti) MTÜ XXX kasuks
3.Välja mõista OÜ-lt XXX viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt 125 127,36 eurot alates 09.09.2014 kuni nõude täieliku täitmiseni MTÜ XXX kasuks
Kohustada OÜ-d XXX andma MTÜ-le XXX üle rendiobjekti võtmed kohtuotsuse jõustumisest 3 päeva jooksul
5.Jätta OÜ XXX vastuhagi MTÜ XXX vastu kahjuhüvitise 64 812,29 € (kuuskümmend neli tuhat kaheksasada kaksteist eurot ja 29 senti) ja viivise väljamõistmiseks rahuldamata
6.Lõpetada menetlus OÜ XXX vastuhagis MTÜ XXX vastu 18 193,58 € (kaheksateist tuhat ükssada üheksakümmend kolm eurot ja 58 senti) kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks Menetluskulude jaotus Hagi menetluskulud jätta 72% ulatuses OÜ XXX ja 28% ulatuses MTÜ XXX kanda ning vastuhagi menetluskulud jätta täies ulatuses OÜ XXX kanda Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest Hagiavalduse asjaolud
1.MTÜ XXX(edaspidi hageja või rendileandja) ja OÜ XXX(edaspidi kostja või rentnik) vahel oli
31.märtsil 2000 sõlmitud rendileping. Lepingu esemeks olid rendileandjale kuuluvad ehitised ja rajatised asukohaga XXX/XXX, XXXja XXX (edaspidi rendiobjekt või äriruumid).
2.19. mail 2010 esitas hageja kostjale avalduse poolte vahel sõlmitud rendilepingu ülesütlemiseks. Ülesütlemisavalduses tugines rendileandja asjaolule, et vaatamata hageja korduvatele pöördumistele ja meeldetuletustele on rentnik jätnud pika perioodi vältel alates 2009. aastast täies ulatuses täitmata oma rendilepingust tuleneva põhikohustuse – tasuda lepingueseme kasutamise eest renti ja kompenseerida rendileandjale maamaksuhüvitis. Ülesütlemisavalduses palus rendileandja vabastada rentnikul viimase valduses olevad ruumid ja rajatised ning anda need hagejale üle hiljemalt 20. juuniks 2010.
3.Rentnik rendileandjale omandiõiguse alusel kuuluvaid ruume tähtaegselt ei vabastanud, mistõttu oli rendileandja sunnitud oma õiguste kaitseks kohtu poole pöörduma. 21. mail 2012 tegi Harju Maakohus otsuse, millega tuvastas, et hageja ja kostja vahel sõlmitud rendileping lõppes 20. juunil 2010. Otsus jõustus 05. juunil 2013. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja ka renditasu perioodi november 2009.a kuni juuni 2010.a eest, juuli kuni august 2010.a eest VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise, tasumata maamaksusummad ja leppetrahvi rendiobjekti rendileandjale tagastamisega viivitamise ning rendilepingu rikkumise eest.
4.Eeltoodust tulenevalt lõppes poolte vahel sõlmitud rendileping üle kahe aasta tagasi. Seniajani pole rentnik hageja korduvatele kohtuvälistele pöördumistele vaatamata rendiobjekti valdust vabastanud ega alates 2009.a tasunud mitte ühtegi rahalist makset objekti kasutamise eest. Kuivõrd kostja valdus on ebaseaduslik, taotleb hageja asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmist ja kahjuhüvitise väljamõistmist alates 2010.a septembrist kuni valduse tagastamiseni, mille kestel on kostja kasutanud hagejale kuuluvat rendiobjekti ebaseaduslikult.
5.Rentnik esitab rendiobjekti valduse rendileandjale tagastamisest keeldumiseks arusaamatuid ja meelevaldseid tasaarvestusavaldusi, millega kohus jõustunud lahendis ei nõustunud. Kohus on asunud ka seisukohale, et kostjal puudus õigus nõuda üüri alandamist või keelduda arvete tasumisest. Vaatamata eeltoodule on rentnik esitanud vastavad tasaarvestused rendileandjale uuesti peale otsuse jõustumist ja keeldub nende alusel rendiobjekti valduse vabastamisest. Rentniku viide võtmete üleandmise kohta on ebaõige ning rentnik on rendileandjale avaldanud, et soovib oma majandustegevust vähemalt suvekuudel katkestuseta rendileandjale kuuluvates ruumides jätkata ning rendiobjekti tasuta kasutada. Samuti on rentnik keeldunud kahju hüvitamisest.
6.Hageja palus kohtult kohustada kostjat 7 päeva jooksul vabastama äriruumide valdus, üle andma võtmed, määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis ja tõsta kostja äriruumidest välja sundkorras, mõista kostjalt kahjuhüvitisena välja tasumata üür, maamaksuhüvitis ja seadusjärgne viivis nimetatud summade tasumisega viivitamise eest.
7.Seoses valduse osalise üleandmisega muutis ja täpsustas hageja 08.09.2014 hagi oma nõuet paludes kostjalt välja mõista kahjuhüvitis 125 127,36 eurot, seisuga 08.09.2014 sissenõutavaks muutunud viivised kokku 24 631,47 eurot ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt 125 127,36 eurot alates 09.09.2014 kuni nõude täieliku täitmiseni ning kohustada kostjat andma hagejale üle rendiobjektile juurdepääsu võimaldavad võtmed määrates viidatud kohustuse täitmiseks mõistlik tähtaeg. Kostja vastuväited ja vastuhagi
Kostja hagi ei tunnistanud ja palus selle täies ulatuses rahuldamata jätta.
Vastuväidete kohaselt esitas hageja 21.06.2013 kostjale teate vaidlusaluste kinnistute ning neil asuvate ehitiste vabastamiseks, määrates ruumide vabastamise tähtajaks 27.06.2013. Vaidlusalused kinnistud on hagejale üle antud 27.06.2013. Ajavahemikus 19.05.201005.06.2013.a vaidlesid pooled rendilepingu kehtivuse üle tsiviilasjas nr 2-07-53132, mistõttu ei olnud hagejal õiguslikku alust ruumide tagastamist nõuda. 27.06.2013 vahetati kõik ruumidesse juurdepääsu võimaldavad lukud, st koos kostjaga tõsteti ruumidest välja ka kõik allrentnikud. Seega on hageja nõue kostja poolt täidetud enne hagi menetlusse võtmist, mistõttu hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik.
10.Kostja on seisukohal, et hageja kahjuhüvitise nõude suurus ei ole põhjendatud, kuna rendilepingus kokkulepitud renditasu ei vasta turutingimustele. Turutingimustel oleks taolise rendiobjekti üür oluliselt madalam või isegi olematu, kuna Lydia XXX // XXX aadressil asuval tennisehallil ja klubihoonel puudub kasutusluba ning tegemist on amortiseerunud remontimata ehitistega. Hooneid ei ole võimalik kasutada talvehooajal, kuna tennisehalli katus jookseb läbi ligi 70% ulatuses ning puuduvad nõuetekohased kütte-, ventilatsiooni- ja kanalisatsioonisüsteemid. XXX aadressil asuvad 5 välisväljakut on samuti kasutatavad vaid suveperioodil, st hagejal puudus võimalus saada väljakute väljarentimisest tulu sügis-talvekevadperioodil. Lydia XXXaadressil asuval katlamajal puudub samuti kasutusluba ning selles asuvad seadmed on täiesti amortiseerunud.
11.Kostja ei nõustu, et ta peab VÕS § 335 kohaselt hüvitama hagejale objektiga seotud maamaksu. Üüritud asja hariliku väärtuse hindamisel kuulub kohaldamisele VÕS § 293, mille kohaselt kannab asjaga seotud maksud ja koormatised üürileandja. Kostja ei ole maakasutaja MMS § 10 mõistes, seega ei pea kostja ka juhul, kui kohus tuvastab kostja kohustuse hüvitama hagejale kasutuseeliseid kinnistute üüritasu suuruses, hüvitama hagejale ka 2010.-2013.a maamaksu.
12.Kostja ei ole kätte saanud viivisearvestuses näidatud arveid, seega ei ole hageja viivisenõue põhinõudega seotud ning alus selle rahuldamiseks puudub. Kostja leiab, et kuna hageja valduse üleandmise nõue ei kuulu rahuldamisele, puuduvad hagejal alused nõuda kohtuotsuse viivitamata täidetavaks tunnistamist.
13.Kostja esitas menetluses vastuhagi kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks. Vastuhagi põhjenduste kohaselt tasus kostja hagejale rendilepingu punkti 4.1.2 (i) järgi ühekordse maksena renditasu 82 600 krooni. Rendilepingu punkti 12.2 kohaselt kohustus hageja lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel tagastama kostjale rendilepingu punkti 4.1.2 alusel tasutud summad ning hüvitama kostja poolt hageja eelneval kirjalikul nõusolekul ehitistesse tehtud kasulikud ja vajalikud kulutused.
14.Enne rendilepingu sõlmimist 06.03.2000 koostatud eksperthinnangus leidsid eksperdid, et rendiobjekti küttesüsteem on avariiohtlik ja vajab väljavahetamist, välitrassi tuli töökindluse tagamiseks renoveerida juba 2000.a suvel. 29.08.2000 ülevaatuse aktiga kinnitasid pooled, et kostja on teostanud vajalikud remonttööd XXXja 38 remondiobjektidel kogumaksumusega 284 677,69 krooni. On ilmne, et kuna remonttööd olid teostatud vahetult pärast rendilepingu sõlmimist ning kinnitatud kahepoolse aktiga, siis hageja kiitis nende tööde teostamise heaks.
15.Kuna XXXasuv gaasipaigaldis ei vastanud nõuetele, oli kasutamiseks ohtlik ning hageja rendiobjektiga seotud puudusi ei kõrvaldanud ega kostjale puuduste kõrvaldamiseks kirjalikku nõusolekut ei andnud, siis tellis kostja gaasisüsteemi väljaehitamise OÜ-lt XXX. Kokku tasus kostja küttesüsteemi vahetamise eest 1 014 092,00 krooni.
16.Kostja on seisukohal, et rendiobjekti kasutamiseks vajalike kommunikatsioonide tagamise kohustus on tulenevalt seadusest hagejal, analoogsele seisukohale jõudis Harju Maakohus 04.01.2010 otsuses tsiviilasjas nr 2-07-53132. Ilma kütte- ja veesüsteemita ei ole rendiobjekt lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis VÕS § 276 lg 1 mõistes. Kostja juhtis korduvalt hageja tähelepanu parendustööde teostamise vajadusele, kuid hageja parendusi ei teinud ning keeldus kostjale parendustöödeks nõusoleku andmisest, mis kostja arvates on õigusvastane. Käesoleval juhul on kostja tegutsenud hageja huvides eesmärgiga vältida rendiobjekti edasist kahjustamist, kõrvaldada avariiolukord ning viia rendiobjekt lepingujärgsesse seisundisse. Hageja on 22.04.2009 õiendiga kinnitanud, et kostja teostatud kinnisvarainvesteeringu bilansiliseks väärtuseks on 1 354 200 krooni (86 549,15 eurot). Seega on hagejale kuuluva vara väärtus suurenenud hageja enda kinnitusel vähemalt 86 549,15 euro võrra. Kostja leiab, et investeeringute bilanssi võtmisega kiitis hageja sisuliselt kostja poolt teostatud investeeringud heaks. Eeltoodu alusel leiab kostja, et hageja on kohustatud hüvitama talle rendiobjektiga seotud kulutused summas 83 005,87 eurot/ 1 298 759,70 krooni.
17.Kostja nõuab rendilepingu punkti 12.2 järgi tagasi lepingu punkti 4.1.2 alusel tasutud renditasu 82 600,00 krooni/5279,10 eurot, kuna hageja lõpetas lepingu ennetähtaegselt. Harju Maakohtu 21.05.2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-07-53132 tuvastati, et rendileping lõppes hageja ülesütlemisavalduse alusel 20.06.2010. Otsus jõustus 05.06.2013. Rendilepingu punkti 3.2 kohaselt oli leping sõlmitud tähtajaga 50 aastat, seega lõppes rendileping ennetähtaegselt.
18.Kostja nõuab viivist VÕS § 113 lg 1 teise lause ja VÕS § 113 lg 2 alusel alates 28.06.2013, kuna rendiobjekt on hagejale üle antud 27.06.2013. Rendilepingu punkti 4.1.2 alusel tasutud summade tagastamise nõudelt nõuab kostja hagejalt viivise tasumist alates vastuhagi esitamise kuupäevast, 05.12.2013. Hagi esitamise kuupäeva seisuga viivitas hageja kulutuste hüvitamisega summas 83 005,87 eurot 160 päeva, seega on viivisevõlgnevus 05.12.2013 seisuga 3187,42 eurot. Kostja palub pärast 05.12.2013.a lisanduva viivise välja mõistmist põhinõudelt 88 284,97 eurot TsMS § 367 alusel kuni põhinõude täitmiseni. Hageja vastuväited vastuhagile
19.Hageja vastuhagi ei tunnistanud ja palus selle rahuldamata jätta.
20.Vastuväidete kohaselt ei ole kostja tõendanud, et 2000.a rendiobjektile tehtud kulutused 18 194 eurot, oleks rendieseme väärtust VÕS § 286 lg 1 mõttes oluliselt suurendanud. Rendileandja ei andnud rentnikule nõusolekuid kulutuste tegemiseks, rentnik paigaldas tennisehalli gaasikatla 2007.a omaalgatuslikult, rendileandja nõusoleku ja teadmiseta, mistõttu tuleb 18 194 euro nõue rahuldamata jätta. Rentniku nõusolekuta tehtud kulutused tuleb VÕS § 1018 lg 2 alusel jätta rendileandjalt välja mõistmata, kuna rentnikul puudus tahe soodustada kulutuste tegemisel hagejat. Seetõttu tuleb ka vastuhageja poolt esitatud nõue muus ulatuses täies ulatuses 64 811,87 eurot rahuldamata jätta.
21.Vastuhagi aluseks olevad faktilised asjaolud ja vastuhageja nõuded on juba lahendatud samade poolte vahel tsiviilasjas nr 2-07-53132 jõustunud kohtuotsusega. TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik. Harju Maakohus tuvastas tsiviilasjas nr 2-07-53132, et kostjal puudus õigus nõuda rendileandja nõusolekuta tehtud kulutuste hüvitamist käsundita asjaajamise sätete alusel. Viidatud tsiviilasjas tugines rentnik identsetele tõenditele ja asjaoludele kui kõnesoleva vastuhagi esitamisel. Kohus asus viidatud tsiviilasjas esitatud tõendite alusel seisukohale, et kostjal puudus VÕS § 1018 lg-s 2 sätestatud tahe tegutseda hageja kasuks. Tallinna Ringkonnakohus nõustus Harju Maakohtu poolt tuvastatuga.
22.Rendilepingu p-st 12.2 tulenev nõue on aegunud. Rentnik oleks pidanud esitama selle hiljemalt 20. juunil 2013, kuivõrd rendileping lõppes 20. juunil 2010. Kohtuotsuse põhjendused
23.Pooltel ei ole vaidlust, et 31.märtsil 2000 sõlmitud rendileping, mille esemeks olid hagejale kuuluvad ehitised ja rajatised asukohaga XXX/XXX, XXX ja XXX, lõppes 20. juunil 2010, et renditasu suuruseks oli 82 600,00 krooni/5279,10 eurot ning et hageja sai rendiobjektiks olnud ruumidele valduse 27.06.2013.
24.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on üüritud ruumide võtmete tagastamise nõue, kahju hüvitamise ja viiviste nõudeid ning kas kostjal on õigus nõuda rendiobjektile tehtud investeeringuid, rendilepingu alusel tasutud summade tagastamist ja viiviseid.
25.Kohus võttis hageja 25.06.2013 (I kd, lk 1-25) esitatud ning 08.07.2013 (I kd, lk 104-110) ja 29.08.2013 (I kd, 117-122) täpsustatud nõuded menetlusse 10.09.2013 (I kd, 124-125). Menetlusse võetud hagis palus hageja kohtult kohustada kostjat 7 päeva jooksul vabastama äriruumide valdus, üle andma äriruumidele juurdepääsu võimaldavad võtmed, määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis ja tõsta kostja äriruumidest välja sundkorras, mõista kostjalt kahjuhüvitisena välja tasumata üür, kasutuseeliste hüvitis, maamaksu hüvitis ja seadusjärgne viivis nimetatud summade tasumisega viivitamise eest kuni valduse tagastamiseni.
26.Seoses rendiobjektiks olnud ruumide valduse saamisega (rendiobjekti valduse üleandmise akt, I kd, lk 151-152) ja kahjuhüvitise sissenõutavaks muutumisega muutis ja täpsustas hageja 08.09.2014 (IV kd, 2-10) hagi nõudeid, paludes kostjalt välja mõista kahjuhüvitis 125 127,36 eurot, seisuga 08.09.2014 sissenõutavaks muutunud viivised, kokku 24 631,47 eurot ja TsMS § 367 alusel viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt 125 127,36 eurot alates 09.09.2014 kuni nõude täieliku täitmiseni ning kohustada kostjat andma hagejale üle rendiobjektile juurdepääsu võimaldavad võtmed määrates viidatud kohustuse täitmiseks mõistlik tähtaeg.
27.TsMS § 376 lg 1 kohaselt võib hageja pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Kostja nõusolekut eeldatakse, kui ta ei esita hagi muutmisele viivitamata vastuväidet. Sama paragrahvi lõikest 2 tulenevalt nõustub kohus hagi muutmisega üksnes mõjuval põhjusel, eelkõige kui senises menetluses esitatud faktiväited ja tõendid võimaldavad muudetud hagi lahendada eeldatavasti kiiremini ja säästlikumalt.
28.Kostja seaduslik esindaja kinnitas muudetud hagi kättesaamist e-kirjas (IV kd, lk 64) ja vaidles selle menetlemisele vastu. Kohus, tuginedes TsMS § 376 lg-le 2, on seisukohal, et hagejal olid mõjuvad põhjused hagi muutmiseks seoses valduse saamisega (rendiobjekti valduse üleandmise akt, I kd, lk 151-152) ja kahjuhüvitise sissenõutavaks muutumisega ning muudetud hagi oli võimalik lahendada kiiremini ja säästlikumalt, mistõttu kohus nõustus hagi muutmisega ja arutas 08.10.2014 kohtuistungil hageja 08.09.2014 muudetud ja täpsustatud (IV kd, 2-10) hagi nõudeid.
29.VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.
30.VÕS § 76 lg 1-3 sätestavad, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine,
sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p-d 1, 3 ja 6 sätestavad, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja: nõuda kohustuse täitmist; kahju hüvitamist ja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
31.Poolte vaheline üürileping lõppes 20. juunil 2010. 27.juunil 2013 koostatud rendiobjekti valduse üleandmise protokolli ja akti (I kd, 151-152) punktidest 1.7 ja 1.9 nähtuvalt kutsus hageja juhatus kokku komisjoni kostja valduses oleva rendiobjekti valduse vastuvõtmiseks ning komisjon lubati kostja esindaja Karl Otsa poolt rendiobjektile ruumide ülevaatuse teostamiseks ja ukselukkude vahetamiseks. Rendiobjekti võtmeid komisjonile üle ei antud. Järelikult rikkus kostja VÕS § 334 lg-s 1 sätestatut, jättes hagejale üle andmata rendiobjekti päraldised s.o võtmed, mistõttu on hageja nõue kohustada kostjat üle andma rendiobjektile võimaldavad võtmed VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel põhjendatud ja tõendatud ning kuulub rahuldamisele. Vastavalt TsMS § 445 lg 1 tuleb kostjale määrata kohustuse täitmise rendiobjekti võtmete üleandmise, ajaks 3 päeva arvates kohtuotsuse jõustumisest, mis on kohtu arvates kostja jaoks mõistlikult täidetav.
32.VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Tulenevalt VÕS § 115 lg-st 1 juhul kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos).
33.21. mai 2012 Harju Maakohtu jõustunud kohtuotsusega nr 2-07-53132 (I kd, lk 43-49) ja samas tsiviilasjas Tallinna Ringkonnakohtu 20.märtsi 2013 jõustunud kohtuotsusega (I kd, lk 50-66) on tõendatud, et kostjal puudus pärast 20. juunit 2010 õiguslik alus rendiobjekti valdamiseks, kuivõrd leping on lõppenud, mistõttu kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 68 957,46 eurot, millest põhivõlgnevus moodustas 37 820 eurot ja viivis 31 137,46 eurot. Kohtuotsusest tulenevalt mõisteti kostjalt hageja kasuks välja renditasu perioodi november 2009. a kuni juuni 2010.a eest (8 x 2236,91 = 17 895,26 eurot). Juuli kuni august 2010.a eest mõistis kohus kostjalt VÕS § 335 alusel kahjuhüvitisena välja 4473,82 eurot (2 x 2236,91).
Lisaks mõistis kohus kostjalt välja ka tasumata maamaksusummad (arved 290235, 210086, 210254 ja arve 110060 osaliselt - 375 euro suuruses summas), kokku 12 575 eurot.
34.Rendilepingu punktist 4.1.1.(iii) nähtuvalt tuli kostjal igakuine rendimakse 35 000 krooni/ 2236,91 eurot, kanda rendileandja pangakontole hiljemalt kalendrikuu 15.-ks kuupäevaks. Käesolevas hagis taotleb hageja kostjalt VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise väljamõistmist alates
16.septembrist 2010 kuni 03. juulini 2013 2236,91 eurot kuus 35 kuu ja 3 päeva eest, kokku summas 78 476,48 eurot. Kuna kostja ei andnud hagejale kuuluvat rendiobjekti tagasi ka pärast tsiviilasjas nr 2-07-53132 välja mõistetud kahjuhüvitise perioodi lõppu, vaid jätkas selle ebaseaduslikku kasutamist ning rendipinna kasutamiseks tal jätkuvalt õiguslikku alust ei olnud, siis on hageja hagiavalduses märgitud perioodil õigustatud nõudma kostjalt kahjuhüvitist. Kahjuhüvitise arvestus (IV kd, lk 11-30) vastab hageja nõudele. Järelikult on hageja nõue summas 78 476,48 eurot põhjendatud, tõendatud ja kuulub VÕS § 101 lg 1 p 3 ja 335 rahuldamisele.
35.VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% (alates 15.04.2013 8%) aastas. Kui lepinguga on ettenähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Lähtuvalt TsMS § 367 võib viivise nõude esitada koos põhinõudega selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole veel sissenõutavaks muutunud väljamõistmist protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. 08.septembri 2014 seisuga on sissenõutavaks muutunud viivise võlg 15 868,61 eurot. Viivise arvestus (IV kd, lk 11-30) vastab VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatule, järelikult on hageja nõue sissenõutavaks muutunud viivise osas põhjendatud, tõendatud ja kuulub rahuldamisele. TsMS § 367 alusel tuleb viivis välja mõista kostjalt hageja kasuks alates 09.09.2014 kuni põhinõude täitmiseni.
36.Lisaks eelnevale nõuab hageja kostjalt kahjuna maamaksu hüvitamist, mis tuleneb samuti kostjapoolsetest kohustuste rikkumisest. Kokku on hageja hagiavalduse kohaselt perioodil 20. juuni 2010 kuni 03. juuli 2013 kandnud kahju maamaksuhüvitise tasumata jätmise tõttu 46 650,88 eurot.
37.VÕS § 293 sätestab, et asjaga seotud maksud ja koormised kannab üürileandja, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Rendilepingu p 7.2.5. kohustas rentnikku tasuma ehitistel lasuvad riiklikud ja kohalikud maksud ja nendega seonduvad võlaintressid ning kandma majandamisja kommunaalkulud vastavalt ülevõetud teeninduslepingutele, samuti muud ehitisel lasuvad avalik-õiguslikud reaalkoormatised. Juhul kui nimetatud maksud, koormatised või kulutused, mille olemasolu on rentnikule teada ning mis ei ole vastuolus ei lepingu ega lepingut reguleerivate õigusaktidega, on sisse nõutud rendileandjalt, on rentnik kohustatud need rendileandjale samas ulatuses hüvitama. Seega leppisid pooled rendilepingus kokku teisiti, kui sätestas VÕS § 293. Järelikult oli maamaksu hüvitamise kohustus renditasu maksmise kõrval täiendav kostja rahaline kohustus, mida kostja oli kohustatud rendiobjekti kasutamisel täitma.
38.Rendilepingu p 8.2. näeb ette, et lepingu sõlmimisel, täitmisel ja lõpetamisel rendileandjale kahju tekitamise korral on rendileandjal õigus seaduses sätestatud ulatuses ja korras talle tekitatud kahjude hüvitamisele sõltuvalt kahju tekitaja isikust vastavalt nii rentniku kui ka kolmandate isikute poolt. VÕS § 335 ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg-test 1 ja 4 tulenevalt tuleb võrrelda isiku olukorda pärast kahju tekitanud sündmust olukorraga, mis oleks olnud siis, kui kahju tekitanud sündmust ei oleks esinenud. Ka Riigikohus on mitmetes lahendites (nr 3-2-1-14-00, nr 3-2-1-86-01, nr 3-2-1-153-02, nr 3-2-1-106-03, nr 3-2-1-137-05, nr 3-2-1-149-05) rõhutanud põhimõtet, et lepingu rikkumise korral on kahju hüvitamise eesmärgiks kahju kandnud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui lepingut ei oleks rikutud.
39.Ringkonnakohtu otsusest (otsuse lk 13, alt 8. lõik) nähtuvalt asus kohus samade poolte vahelises vaidluses seisukohale, et kuna rendilepingus kokkulepitud renditasu on kordades madalam mõistlikust renditasust (AS Pindi Kinnisvara ekspert-hinnangu kohaselt oli objekti turutasemele vastav aastane üürihind 27.01.2010 seisuga 1 500 000 krooni, s.o 125 000 krooni kuus), ei ole põhjust jätta VÕS § 335 alusel arvestava hüvitise väljamõistmisel maamaksu tasumise kohustust arvestamata. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja ka leppetrahvi rendiobjekti rendileandjale tagastamisega viivitamise eest (lepingu p 12.4, kokku summas 958,67 eurot) ning rendilepingu rikkumise eest (lepingu p 12.2., kokku summas 1917,35 eurot).
40.Kohus asub ka käesolevas asjas seisukohale, et hagejal kahju tekkimine on põhjuslikus seoses kostjapoolsete rikkumistega, sest juhul kui kostja ei oleks rikkunud oma rendilepingu p-st
7.2.5.tulenevaid kohustusi ning oleks tasunud või hüvitanud hagejale tähtaegselt ehitistel lasuvad riiklikud ja kohalikud maksud ja nendega seonduvad võlaintressid, ei oleks hagejale tekkinud kulutusi ja kahju maamaksu hüvitamisnõuete osas. AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang tõendab renditasu mittevastavust keskmisele turuhinnale (II kd, 27-36), eksperthinnangu kohaselt oleks turutasemele vastav aastane üürihind 27.01.2010 seisuga 1 500 000 krooni, s.o 125 000 krooni kuus. Kinnisvarabüroo Uus Maa poolt 29.mai – 21. juuli 2008 läbi viidud hinnang (II kd, lk 37-65) tõendab, et aastane turutingimustele vastav rendihind oleks 20 026 eurot kuus. City24.ee portaali väljavõtetest nähtuvalt andis kostja rendipinda allrendile hinnaga 120-140 krooni m2 (II kd, 66-75) ja 2002-2005 majandusaasta aruanded tõendavad rentniku tulu allrendist 28 440 eurot aastas. Hageja nõude arvestus (IV kd, lk 11-30) põhineb maamaksu suurusel ja vastab nõude perioodile. Järelikult on hageja kahju hüvitamise nõue tasumata maamaksu eest põhjendatud, tõendatud ja kuulub VÕS § 101 lg 1 p 3 ja 115 lg 1 alusel rahuldamisele.
41.Hageja nõuab viivise tasumist kuni kohustuse täieliku täitmiseni. 08.septembri 2014 seisuga on sissenõutavaks muutunud viivise võlg 8762,86 eurot. Viivise arvestus (IV kd, lk 11-30) vastab VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatule, järelikult on hageja nõue sissenõutavaks muutunud viivise osas põhjendatud, tõendatud ja kuulub rahuldamisele. TsMS § 367 alusel tuleb viivis välja mõista kostjalt hageja kasuks alates 09.09.2014 kuni põhinõude täitmiseni.
42.Eeltoodust tulenevalt kuulub hageja 08.septembril 2014 muudetud ja täpsustatud kahju hüvitamise nõue kokku 125 127,36 eurot ning viivise nõue kuni põhinõude täitmiseni (sh 08.09.2014 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 24 631,47 eurot) täies ulatuses rahuldamisele.
43.Kostja vastuhagi kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks koosneb kolmest rahalisest nõudest: 1) rendiobjektidel tehtud remonttööde maksumuse nõudest 284 667,69 krooni/ 18 193,58 eurot 2) gaasisüsteemi väljaehitamisele tehtud kulutuste nõudest 1 014 092 krooni/ 64 812,29 eurot ning 3) rendilepingu punktil 12.2 põhinevat nõuet, mille kohaselt kohustus hageja lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel tagastama kostjale rendilepingu punkti 4.1.2 alusel tasutud summad ning hüvitama kostja poolt hagejale rendilepingu punkti 4.1.2 (i) järgi ühekordse maksena renditasu 82 600 krooni/5279,10 eurot. Kõigilt põhinõuetelt palub kostja välja mõista viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras TsMS § 367 alusel kuni põhinõuete täitmiseni.
44.Kohtule esitatud Harju Maakohtu 21. mai 2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-07-53132 ja 20.märtsi 2013 Tallinna Ringkonnakohtu otsusega samas tsiviilasjas (I kd, lk 43-49 ja 50-66) on tõendatud, et vastuhagi aluseks olevad faktilised asjaolud ja kostja nõuded on juba lahendatud samade poolte vahel tsiviilasjas nr 2-07-53132 jõustunud kohtuotsusega. Kohtuotsustest nähtuvalt (I kd, lk 48 ja 55-56) märkis kostja eelviidatud vaidlustes, et tal on õigus tasaarvestada rendiobjektile tehtud parenduste nõuded rendileandja üürinõudega ning nii esimese kui ka teise astme kohus on kostja tasaarvestuse nõuet käsitlenud. Kohtud tuvastasid seejuures, et rendileandja ei andnud rentnikule VÕS § 286 lg 1 sätestatud kirjalikke nõusolekuid, et rentnikul oleks parenduste ja muudatuste tegemiseks olnud vajalik rendileandja nõusolek, sõltumata sellest, kas üürileandja võis keelduda nõusoleku andmisest või mitte. Kohtud asusid seisukohale, et rentnikul oleks olnud võimalik esitada rendileandja vastu nõusoleku saamiseks TsÜS § 68 lg 5 järgi hagi kohtusse. Kohtud, hinnates kostja nõudeid, nende aluseks olnud asjaolusid ja tõendeid sisuliselt, asusid seisukohale, et nõuete tasaarvestamine on võimatu, kuna need on õiguslikult ja sisuliselt põhjendamatud. 21. mai 2012 otsuses (otsuse lk 5-6, I kd, lk 47-48) tuvastas Harju Maakohus, et asja materjalidest ei nähtu, et rendileandjale kuuluva asja väärtus oleks suurenenud (VÕS § 286 lg 1). Kohus on seejuures otsuses esile toonud, et rentnik on oma tegevusega asunud rendiobjekti muutma, mitte puudusi kõrvaldama, rentnik on muutnud katlamaja asukohta ja lõpetanud osade ruumide kütte. Kohus leidis, et kütte tagamine rendiobjektil oli rendileandja kohustus, kuid selle kohustuse täitmata jätmine ei tähenda, et rentnik võiks omatahtsi muuta katlamaja asukohta, lülitada välja soojatrasse. Lisaks on kohus tuvastanud, et rentnik ei teavitanud oma kavatsusest muuta katlamaja asukohta ning, et käsundita asjaajamine ei ole aset leidnud, kuna asja materjalidest nähtuvalt puudus kostjal tahe tegutseda soodustatu kasuks (VÕS §§-d 286 lg 2, 1018-1023). 20. märtsi 2013 otsuses (otsuse lk 14, I kd, lk 63) märkis Tallinna Ringkonnakohus, et maakohtul ei olnud alust vähendada hageja kasuks väljamõistetavat summat kostja kulutuste hüvitamise nõude arvel summas 18 194 eurot ning, et Harju Maakohtu 04.01.2010 otsusest (II kd, 148-155) ei saa tuletada õigust kulutuste hüvitamise nõuet summas 18 194 eurot tasaarvestada renditasuga.
45.Käesoleva asja materjalidest nähtuvalt esitas kostja vastuhagis ühe nõudena samuti remondiobjektidel tehtud remonttööde nõude maksumusega 284 667,69 krooni/ 18 193,58 eurot. TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Riigikohus on 15. jaanuari 2009 otsuses nr 3-2-1-68-09 p-s 14 märkinud, et „TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Viidatud norm antud sõnastuses jõustus 01. jaanuaril 2009 ja eelnõu seletuskirja kohaselt on otsus „siduv nende tuvastatud asjaolude osas, mis on selgelt olnud haginõude (eseme) aluseks“. Käesolevas vastuhagis on kostja esile toodud asjaolud ja hagi ese samad kui tsiviilasjas nr 2-07-53132. Kostja viitab vastuhagis ka ise, et tsiviilasja nr 2-07-53132 menetluses tugines ta muuhulgas kõigile kõnesolevas asjas esitatud nõuetele. Eelnevast tulenevalt asub kohus seisukohale, et menetlus tuleb antud nõude (18 193,58 eurot) osas lõpetada TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel, kuna samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud kohtuotsus nr 2-07-53132, mis välistab samas asjas uue kohtusse pöördumise.
46.Kostja on vastuhagis esile toonud, et ta tegi küttesüsteemi väljaehitamiseks kulutusi 1 014 092 krooni/64 812,29 eurot. Küttesüsteemi avariiohtlikkust on kostja tõendanud 06.03.2000 eksperthinnanguga (II kd, lk 86-94) ja OÜ XXX protokolliga nr XXX, 06.03.2006 (II kd, lk 132), XXX aktiga 29.06.2006 (II kd, lk 133, 136). Kostja seisukohta, et hageja kiitis kostja poolt teostatud investeeringud heaks ülevaatuse aktiga ja nende bilanssi võtmisega, kohtule esitatud tõenditest järeldada ei saa (II kd, lk 131, 156). Kulutuste tõendamiseks esitas ta XXX soojavarustuse rekonstrueerimise kontseptsiooni (II kd, 134-135), XXX OÜ 07.08.2007 hinnapakkumise, XXX OÜ tööde maksumusega 845 500,00 krooni /54 037,30 euro üleandmise vastuvõtmise akti. XXX OÜ arvet ja tööde eest tasumist tõendavaid tõendeid kohtule esitatud ei ole. OÜ XXX arve nr 11/2008 tõendab 6962 krooni tasumist heitmekoguste projekti koostamise eest (II kd, lk 147, III kd, lk 15, 43).
47.Hageja vastuväidete kohaselt oli vastuhagi lisas 12 (II kd, lk 142) märgitud küttesüsteemi hinna määramiseks Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi poolt täiteasja nr 025/2013/2025 alusel algatatud tsiviilasi nr 2-13-44310. 19. juuni 2014 kohtumäärusega on tõendatud, et kohus jättis kohtutäitur Kaire Põltsi taotluse arestitud vallasasjale uue hindamise korraldamiseks ja eksperdi määramiseks täiteasjas nr 025/2013/2025 läbi vaatamata, kuna XXX keeldus tasumast ekspertiisi läbiviimise kulusid kohtu deposiiti (IV kd, lk 31). Kohtumäärus jõustus
11.juulil 2014 (IV kd, lk 33). Kohtutäituri e-oksjoni andmetega on tõendatud, et täitemenetluse raames arestiti kostja soetatud mittekompleksne katlamaja küttesüsteem, kuhu kuulusid mh Wolf katlad, mille alghinnaks oli 10 000 eurot. 23. juulil 2014 korraldas kohtutäitur katlamaja küttesüsteemi enampakkumise, mis lõppes 30. juulil 2014 (IV kd, lk 34). Kohtutäituri 30. juuli 2014 vara enampakkumise aktiga (IV kd, 35-38) ja kinnisasja müügist ja sundvalitsemisest saadud tulemi jaotamise aktiga (IV kd, lk 39-41) on tõendatud, et katlamaja küttesüsteem müüdi 10 000 euro eest hagejale. Kostja poolt esitatud kaebuse kohtutäituri tegevuse peale jättis täitur rahuldamata, mis on tõendatud kohtutäituri otsusega (IV kd, lk 4252).
48.Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lg 5 sätestab, et kohtutäitur lähtub asja hindamisel selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. TMS § 74 lg 9 näeb ette, et kohtu määratud eksperdi hindamiskulud kannab isik, kes hindamise on vaidlustanud. Kohtutäitur on 23. septembri 2013 avalduses eksperdi määramiseks kinnitanud, et täitur on vallasvara arestimisel ning vara hindamisel arvestanud vallasvara objektiivset turusituatsiooni ja analoogsete objektide hinnataset. Ekspert Leo Rahumägi hinnanguga (II kd, lk 76-94) on tõendatud, et küttesüsteemi ehitamisel ei peetud kinni tööprojektist, ignoreeriti ohutusnõudeid ning, et ümberehituseks puudusid omaniku ja kohaliku omavalitsuse luba ja kasutusluba. Rendiobjektil tehtud fotodega (II kd, lk 97-108) on tõendatud hageja väide, et kostja oli enne 27.juunit 2013 lammutanud ja demonteerinud küttesüsteemi. Kuna kostja eksperdi hindamiskulusid ei tasunud ega tõendanud küttesüsteemi kõrgemat väärtust rendiobjeki üleandmise seisuga, siis saab eeltoodud tõendite põhjal kogumis asuda seisukohale, et katlamaja küttesüsteemi ja katelde rendilepingu eseme tagastamise aegseks väärtuseks on kokku 10 000 eurot.
49.TMS § 93 lg 4 kohaselt kui ostjaks on sissenõudja, kelle nõue ületab ostuhinna või on sellega võrdne, tehakse tasaarvestus tema nõudega ulatuses, mis vastab osale, mida sissenõudjal oleks õigus saada tema poolt ostetava vara müügist saadud tulemi jaotamisel. Hageja kinnitusest ja vara enampakkumise aktist nähtuvalt on kostja käesoleva menetluse raames esitatud nõue küttesüsteemile tehtud kulutuste osas tasaarvestatud hageja nõudega täitemenetluse nr 025/2013/2025 raames. Täiteasjas nr 025/2013/2025 on pärast tasaarvestust kostja võla jäägiks hageja ees (koos täitekuludega) 50 888,76 eurot (sissenõudja täitmisavalduse kohaselt oli sissenõudja võlasummaks, mis esitati täitmisele 68 957,46 eurot).
50.VÕS § 197 lg 1 näeb ette, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja nõuda teiselt poolelt tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg-st 1 tuleneb, et tasaarvestada saab nõuet, mis on tasaarvestuse avalduse tegemise hetkeks muutunud sissenõutavaks. VÕS § 82 lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks ajast, mil võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2 näeb ette, et tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.
51.Seega tuleb kostja vastuhagi 64 812,29 euro ja viivise väljamõistmiseks jätta rahuldamata, kuna tema nõue küttesüsteemi osas tehtud tööde hüvitamiseks on lõppenud seoses hageja kohtuotsusest tuleneva ning sissenõutavaks muutunud nõude tasaarvestamisega.
52.Rendilepingu punkti 4.1.2 (i) järgi kohustus rentnik tasuma rendile andjale ühekordse maksena renditasu 82 600 krooni, mis on lepingu sõlmimise momendiks rentniku poolt rendile andjale tasutud. Rendilepingu punkti 12.2 kohaselt kohustus hageja lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel tagastama kostjale rendilepingu punkti 4.1.2 alusel tasutud summad ning hüvitama kostja poolt hageja eelneval kirjalikul nõusolekul ehitistesse tehtud kasulikud ja vajalikud kulutused.
53.Kostja nõuab rendilepingu punkti 12.2 järgi tagasi lepingu punkti 4.1.2 alusel tasutud renditasu 82 600,00 krooni/5279,10 eurot, kuna hageja lõpetas lepingu ennetähtaegselt. Harju Maakohtu 21.05.2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-07-53132 tuvastati, et rendileping lõppes hageja ülesütlemisavalduse alusel 20.06.2010. Otsus jõustus 05.06.2013. Rendilepingu punkti 3.2 kohaselt oli leping sõlmitud tähtajaga 50 aastat, seega lõppes rendileping ennetähtaegselt. Hageja esitas antud nõudele aegumise vastuväite.
54.TsÜS § 142 lg 1 sätestab, et õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 143 kohaselt võtab kohus või muu vaidlust lahendav organ nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 144 järgi aegub koos põhikohustusest tuleneva nõudega ka kõrvalkohustusest tulenev nõue, kuigi see ei oleks eraldi veel aegunud. TsÜS § 147 lg 1 esimese lause kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, lõike 2 järgi muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist.
55.Kostja renditasu 82 600,00 krooni/5279,10 euro nõue muutus sissenõutavaks rendilepingu lõppemisel 20.06.2010. Nõude aegumine hakkas kulgema 21.06.2010 kell 00.00 ja lõppes 20.06.2013 kell 24.00. Kostja esitas vastuhagi 05.12.2013, seega pärast kolmeaastase aegumistähtaja möödumist. TsÜS § 144 järgi aegus koos põhinõudega ka viivise nõue. Järelikult tuleb kostja vastuhagi 5279,10 euro ja viivise nõudes jätta aegumise tõttu rahuldamata.
56.Kostja on korduvalt kohtule esitatud menetlusdokumentides käsitlenud hageja registrikoodi ja nimega seonduvat, märkides, et kuna poolte vahel sõlmitud rendilepingus on rendileandja registrikoodi osas ühe numbriga eksitud, on rendileping tühine ning hagejal puudub õigus esitada kostjale rendilepingu alusel mistahes nõudeid. Hageja esitas kohtule koos vastuväidetega ka Harju Maakohtu 18. aprilli 2014 kohtumääruse tsiviilasjas nr 2-07-53132 (IV kd, 53-54), millest nähtuvalt on Harju Maakohus selgitanud juba siis kostjale, et kohus lähtub juriidiliste isikute nimede kirjutamisel äriregistri andmetest, mitte hagiavalduses või lepingutes märgitust. Kohus kostja seisukohtade ja tühisuse vastuväitega ei nõustu, kuna lepingus on tegemist ilmselge kirjaveaga ja leping ei ole seetõttu tühine. Kohus märgib veel, et kostja on lepingu poolena lepingut kehtivaks pidanud, kuna ta on lepingu täitmise nõudes või lepingu alusel tasude või kahjuhüvitiste saamiseks pöördunud korduvalt kohtusse. Järelikult on tema vastuväited vastuolus tegudega.
57.Kostja on korduvalt kohtule esitatud menetlusdokumentides teinud etteheiteid hageja lepingulistele esindajatele, ning palunud väljastada kostjale hageja valduses olevad materjalid. Hageja esitatud adv. Andres Aaviku kirjaga 18.juunist 2012 ning Eesti Advokatuuri Aukohtu protokolliga 09.maist 2012 nr 8-2 on tõendatud, et kostja etteheited on alusetud, mistõttu jätab kohus need asjakohatutena tähelepanuta. Menetluskulude jaotus
1.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jättis vastuhagi täies ulatuses rahuldamata, siis tuleb vastuhagi menetluskulud jätta kostja kanda.
2.TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagi menetlusse võtmisel oli hagi hinnaks 222 719,45 eurot. Muudetud hagi hinnaks on 159 956,70 eurot, seega rahuldas kohus hagi ca 72% ulatuses esialgselt esitatud hagist. Järelikult tuleb hagi menetluskulud jätta 72% ulatuses kostja ja 28% ulatuses hageja kanda.
3.TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis.
4.Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega; lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6 kohaselt peab avaldaja menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada; lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil. Kohtunik: /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.