Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

Hageja ei ole võimaldanud tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Hageja soovib saada alusetult suuremat summat elektri, vee- ja kanalisatsiooni eest. Üürilepingu punktide 11.3 ja 11.3.1 järgi tasub üürnik kommunaalteenuste eest omal kulul paigaldatud arvestite näitude alusel ja vastavalt üürileandja poolt esitatud arvetele. Kommunaalteenuste arvete koostamisel võtab üürileandja aluseks teenuste osutaja poolt ametlikult kehtestatud tariifid, millele üürileandja võib juurde lisada oma seadmete ja ekspluatatsiooni eest lisatasu, kuid mitte rohkem kui 7% tasumisele kuuluvast summast. Üürilepingus ei olnud ette nähtud tasu kanalisatsiooniteenuse eest. Hagejal ei olnud õigust lisada arvele võrguteenuse tasu ning taastuvenergia tasu, sest sellist kokkulepet poolte vahel ei olnud. Kostja on investeerinud üüritud hoone küttesüsteemi ümberehitamiseks vahendeid summas 94 296 krooni ehk 6 027 eurot. Kostja sõlmis hagejaga 22.12.2010 kokkuleppe, et investeeringud küttesüsteemi ümbertegemiseks tasaarvestatakse üüri- ja kommunaaltasude arvelt igakuiselt 01.02.2011 kuni 31.01.2014, vähendades üüritasu igakuiselt 2 619 krooni ehk 167,38 eurot. Alguses kolm kuud tehti tasaarvestust, kuid hiljem hageja lõpetas ühepoolselt tasaarvestamise. Tasaarvestati vaid 492 eurot ning tasaarvestamata on jäänud 5 535 eurot. Seisuga 31.12.2011 oli kostja hagejale maksnud rohkem vee ja kanalisatsioon teenuse eest 219,54 eurot, elektrienergiaga varustamise eest päeval 1 792,70 eurot ning öösel 1 405,20 eurot ning üüritasu 1348,62 eurot, kokku 4 766,09 eurot. Hageja on esitanud üürilepinguga võrreldes suuremad arved 2012 juulist kuni 2013 märtsini. Üüritasu on enam nõutud kokku 1 360,85 eurot ulatuses ja iga arve on ületatud 167,75 euro võrra. Kommunaalteenuste osas 4 765,98 euro eest. Kokku 6 126,83 eurot. Hageja põhinõudest 19 896,29 eurot tuleb maha arvestada 6 126,83 eurot, nõude suurus võiks olla 13 769,46 eurot. Samal ajal oli kostja tasunud hagejale üürilepingu tagatisraha 1 488,96 eurot, kostja oli hagejale üle tasunud 4 766,09 eurot, kommunaaltasu 768,20 eurot ja kohtu deposiidi 9 629,20 eurot ehk kokku 16 652,45 eurot. Kostja on tasunud hagejale 2 882,99 eurot enam kui pidi tasuma. Kostjal puudub hageja ees võlgnevus. Maakohtu otsus

kinnitamisega. Kuivõrd kostja kasutas üüritud ruume pärast üürilepingu ülesütlemist edasi ilma seadusliku aluseta hagi tagamise määruse alusel ning kostja hagi jäi tsiviilasjas nr 2-11-57853 tehtud jõustunud lahendiga rahuldamata, tuleb kostjal hüvitada hagejale kahju, mis tulenes ruumide ilma aluseta ja tasu maksmata kasutamisest hagiavalduses viidatud ajal. Kostja vastuväide, mille kohaselt ta ei saanud elektri väljalülitamise tõttu perioodil 25.01.2012 kuni 03.07.2012 ruume kasutada ega pea selle perioodi eest tasuma üüri või kõrvalkulusid, on asjakohatu, sest viidatud perioodi eest ei olegi hageja kostjale nõuet esitanud. Hageja on esitanud kostjale ajavahemikul 05.07.2012 kuni 28.02.2013 arveid. Arved on esitatud kostjale Madara tn 33 asuva 352,9 m2 suuruse pinna eest üüri tasumiseks summas 1 488.96 eurot (ehk 23 297.16 krooni) koos käibemaksuga ning samuti igakuiselt kommunaalteenuste eest tasumiseks. Kohus tuvastas arvete ja laekumiste alusel kostja poolt arvete osalise tasumise ja leidis kokkuvõttes, et põhjendatud ei ole kostja vastuväited, et hageja nõudest tuleb maha arvestada 768,20 eurot. Asjas kogutud tõendite alusel tuvastas kohus, et kostja on juba hageja vastu esitanud samast alusest tuleneva nõude summas 6 135 eurot, mis on kohtulahendiga jäetud rahuldamata, sest hageja oli nimetatud nõude osas juba teostanud tasaarvestust. Kuivõrd kostja on esitanud hageja vastu küttesüsteemi ümberehitamisest tuleneva nõude tsiviilasjas nr 2-13-12795, ei saa ta sama nõuet hageja vastu esitada antud menetluses tasaarvestusliku vastuväitena. Lisaks tuleneb hageja esitatud tõenditest, et kostja nõue antud summas osas on lõppenud tasaarvestamisega 27.05.2013. Kuna hageja tasaarvestusega kostja nõue lõppes, on alusetud kostja väited, et hageja oleks pidanud talt 22.12.2010 kokkuleppe alusel nõudma vähem üüri vaidlusalustes arvetes. Lisaks tuleneb asjas kogutud tõenditest, et tsiviilasjas nr 2-13-12795 esitas kostja hageja vastu ka nõude tulenevalt väidetavalt enamtasunud kommunaalmaksetest, milline nõue on samuti jäänud rahuldamata. Kostja poolt tsiviilasjas nr 2-13-12795 esitatud hagiavaldusest nähtub, et kostja esitas hageja vastu 11 85.30 euro suuruse nõude ettemaksuna tasutud üüri- ja kommunaaltasude eest. Kostja esitas kohtule sama arvestuse, mille ta esitas käesolevas asjas ning leidis, et ta on tasunud hagejale üürilepingu tagatissumma 1488,96 eurot ja ülemäärast tasu 2010 ja 2011 vee- ja kanalisatsiooni ning elektrienergia eest kokku summas 4766,09 eurot. Kohtute infosüsteemist nähtub, et Harju Maakohus jättis kostja hagi tsiviilasjas nr 2-13-12795 rahuldamata ning Tallinna Ringkonnakohus jättis oma 06.05.2014 otsusega maakohtu otsuse muutmata. Tallinna Ringkonnakohus on oma otsuses tuvastanud, et kostja väited enamtasutud kommunaaltasude osas tsiviilasjas nr 2-13-12795 tõendamist ei leidnud. Seega on kostja ka enamtasutud kommunaalmaksete osas esitanud hageja vastu teistkordselt samasisulise nõude, mis on kohtulahendiga jäetud rahuldamata. Hageja ja kostja vahelisest mitteeluruumide üürilepingust nähtub, et leping sõlmiti 01.05.2005 Madara 33 asuva pinna üürimiseks kostjale. Igakuiselt tasutav üüri summa oli lepingu punkti 2.5 järgi 11 788 krooni ilma käibemaksuta. Lepingu järgi loeti kommunaalteenusteks kolmandate isikute või üürileandja poolt toodetavad ja üürileandja poolt üürnikule üüripinna jaoks võimaldatavad teenused ehk elektrienergia, vesi ja kanalisatsioon, sisenevad sidekommunikatsioonid, prügivedu jne. Maakohus analüüsis üürilepingu punkte 9.1.3, 11.1 -11.3.1 ja järeldas, et kostja üürnikuna pidi tasuma kõrvalkulude eest vastavalt teenuste osutajate ametlikele tariifidele. Ebaõige on kostja väide, et ta ei pidanud üürilepingu alusel tasuma kanalisatsiooniteenuse eest. Poolte vahel sõlmitud üürilepingust nähtub selgelt, et üheks kommunaalteenuseks on peetud vee- ja kanalisatsiooniteenust. Hageja poolt kostjale hagi tagamise määruse kehtivuse ajal esitatud arvetes on üüri summaks märgitud 1 240,80 eurot käibemaksuta. Kuigi nimetatud arvete esitamise ajaks oli üürileping ülesütlemisega

lõppenud ning hagejal oleks olnud õigus kostjalt nõuda analoogilise üüripinna tavalist üüri, on hageja nõudnud kostjalt üüri väiksemas ulatuses, kui ta varasema üürilepingu järgi nõuda sai. Analüüsides arveid ja maksekorraldusi tuvastas maakohus, et kostja jättis alates 2011 detsembrist hageja esitatud kommunaalteenuste arved tasumata, ebaõiged on kostja koostatud arvestused nö üle tasutud kommunaalkulude kohta 2011, 2012 ja 2013 kohta. Kostja ei saa väita, et tal on võimalik hageja nõuet väidetavalt enam tasutud summadega tasaarvestada, kui ta jättis 2011 kommunaalteenuste arved osaliselt ja 2012 ning 2013 sisuliselt täielikult tasumata. Reaalselt tasutud summasid kostja oma arvutustes arvesse võtnud ei ole. Lisaks jättis kostja tähelepanuta asjaolu, et 2010 ja 2011 ta mõjutas vee- ja vooluarvestite näitajaid, mistõttu tema poolt tegelikult tarbitud vee- ja elektrienergia kogused olid tabelitest toodutest suuremad. Eesti Energia AS vastusega kohtu päringule ja ärikliendi hinnapaketiga tuvastas kohus, et kostja ei ole oma arvestustes arvesse võtnud ampritasu, taastuvenergia tasu ning elektriaktsiisi. Kostjal puudus alus jätta elektrienergia eest tasumisel arvestamata ampritasu, taastuvenergia tasu ning elektriaktsiisi, sest tegemist on teenuse osutaja (antud juhul AS Eesti Energia) poolt ametlikult seaduse alusel kehtestatud tariifiga. Üürilepingu punkti 11.3.1. järgi oli hagejal õigus viidatud tasusid kommunaalteenuste tasu hulka arvestada, sest tegu oli ametlike tariifidega. Kostja arvestused elektrienergia kohta on puudulikud ega lähtu tegelikest hindadest, samuti kostja poolt tegelikult tarbitud elektrienergia kogustest. Hageja esitatud vee- ja kanalisatsiooniteenuste tasu arvestusest (toimiku 2. kd, lk 18) nähtub, et kostjale esitati AS Tallina Vesi poolt ülenormatiivse reostuse arveid. Harju Maakohtu 31.03.2014 istungil (toimiku 2. kd, lk 82) kinnitas hageja, et talle ei ole reovee gruppi määratud. Isegi juhul, kui hagejale ei olnud määratud reoveegruppi, tuli kostjal tasuda lisaks veele ka kanalisatsiooniteenuse eest ning seda vähemalt vähimale reoveegrupile kohaldatud tasu alusel. Kostja ei ole seda oma arvestustes arvesse võtnud, mistõttu on kostja arvutused ebaõiged ja põhjendamatud. Hageja nõue põhisummas 19 896,29 eurot on põhjendatud ja tõendatud. Hageja tõendatud põhinõuet 19 896,29 eurot vähendas kohus garantiisummana tasutud 603,10 euro võrra. Vähendamise tulemusena tuli kostjalt hageja kasuks põhinõudena välja mõista 19 293,19 eurot. Kuivõrd hageja põhinõue kostja suhtes kuulus rahuldamisele, kuulub rahuldamisele ka viivisenõue VÕS § 113 lg 1 kolmanda lause alusel. Kuivõrd tasaarvestuse avalduse tasutud tagatisraha järgi esitas kostja alles 30.09.2013, ei kuulu sissenõutavaks muutunud viivisenõue vähendamisele. Kostja ei esitanud kohtule viivise vähendamise taotlust. Kostja tasus tsiviilasjas nr 2-11-57853 kohtu deposiiti hagi tagamise tagatisena 9629,20 eurot, millist summat ei ole kostjale tagastatud (toimiku 2. kd, lk 28). Harju Maakohtu 31.03.2014 istungil palus hageja, et kohtuotsuse resolutsioonis märgitaks, et hagi nõue täidetakse osaliselt kohtu deposiidis oleva summa arvelt ja ülejäänud mõistetaks kostjalt välja. Kostja antud hageja taotlusele vastuväiteid ei esitanud. Seetõttu määras kohus, et hageja rahuldatud nõue kuulub 9629,20 euro osas täitmisele niometatud rahaliste vahendite arvelt. Kuivõrd kohus jättis hageja nõudest rahuldamata vaid 603,10 euro suuruse osa, jättis kohus menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebus

Alates 25.01.2012 kuni 03.07.2012 puudus kostjal võimalus kasutada üüritavaid ruume, mistõttu vastavalt VÕS § 296 lg-le 1 ei pea kostja maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid. Kostja on korduvalt palunud võimaldada tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega, kuid hageja pole nimetatud dokumente esitanud ja on väljastanud kostjale arved oluliselt suurema tariifiga, kui on ettenähtud lepinguga. Võttes arvesse kehtestatud hinnad, on kostja tasunud vee tarbimise eest 1 560,74 eurot. Kostja on korduvalt taotlenud kohtu kaasabi, et välja selgitada Tallinn Vesi AS tariifid ja lepingute ärakirjad, mille alusel on osutatud teenust kostjale ajavahemikul 01.01.2010 kuni 31.03.2013, kuid kohus pole seda teinud. Seetõttu ei ole võimalik teha lõplikku arvestust, kuna puudub tegeliku heitvee saastegruppi (RG-1 kuni RG-8) hind. Vastavalt Eesti Energia AS edastatud andmetele on hageja alusetult esitanud kostjale arveid suuremas summas, kui seda ette näeb üürileping ning kostja on ajavahemikul 01.01.2010 – 31.12.2011 tasunud enam 3 256,74 eurot, ajavahemikul 01.01.2012 – 31.12.2012 2 412.70 eurot, kokku 5 669.44 eurot. Poolte vahel sõlmiti 22.12.2010 kokkulepe, et küttesüsteemi ümbertegemiseks investeeritud rahalised vahendid tasaarvestatakse üüri- ja kommunaaltasude arvelt igakuiselt ajavahemikus 01.02.2011 kuni 31.01.2014, vähendades üüritasu igakuiselt 2 619 krooni, so 167.38 eurot. Tasaarvestati vaid 492 eurot, tasaarvestamata on jäänud 5 535 eurot. Hageja on saanud kostjalt garantiisumma. Kohus on tuvastanud, et 11.08.2008 saatis kostja hagejale kinnituse, milles teatas, et on nõus igakuiselt tasutava üürisummaga 23 485.50 krooni (käibemaksuta) ehk 1 501 eurot (käibemaksuta) ning üürilepingu punkt 11.4 kohaselt garantiisumma (tagatisraha) peab vastama ühe igakuise üürisummale, seoses eeltooduga oli ka tagatisraha tasutud 1501 eurot, kuid hageja soovis saada vaid 1 488,96 eurot. Kahjuks ei õnnestanud kostjal leida raamatupidamisdokumente, mis seda tõendavad. Juhul, kui kostja ei oleks tasunud garantiisummat, oleks hageja lõpetanud üürilepingu ennetähtaegselt või oleks loobunud üürilepingust. Kostja tasus vastavalt hageja taotlusele ja kohtu korraldusele kohtudeposiiti 9 626.20 eurot oktoobris 2012. Seega puudus alus arvestada viivised arvetelt nr 120799, 120913, 120976, 121093, 121149, 121258. Samuti ei ole kohus kontrollinud viivise õigsust. Eeltoodust tuleb haginõudest 19 896.29 eurost maha arvestada alljärgnevad summad: alusetult juurde arvestatud summa 7 230.18 eurot (vesi, kanalisatsioon ja elekter), saamata jäänud kompensatsioon küttesüsteemi eest 5 535 eurot, kostja tasutud kommunaalkulud 768.20 eurot, garantiisumma (tagatisraha) 1 488.96 eurot, kohtudeposiit tasutud 9 626.20 eurot, kokku 24 648.54 eurot. Seega on kostja kohustatud tasuma hagejale 4 752.25 eurot. Vastus apellatsioonkaebusele

hagiavalduses esitatud tabelist ja seal märgitud viivitatud arvude päevast (I kd, tl 5). Vaidluse all ei ole viivise määr 0,5 % tasumata summadelt päevas. Ümberarvestus tuleb teha nii vee- ja kanalisatsiooni arvete kui ka nimetatud teenust sisaldava arvete viivise osas: Arve nr 120913 summa 109.73 – 0.16 = 109.57 eurot, viivitatud päevi 336, viivise määr 0,5 %, seega viivis on 184.08 eurot (184.35 euro asemel) Arve nr 121149 summa 317.25 -1.92= 315.33 eurot, viivis 433.58 (436.22 euro asemel) Arve nr 121258 summa 1 259.99 – 3.36 = 1 254.64 eurot, viivis 1 530.66 (1 537.19 asemel) Arve nr 121379 summa 1 336.85 – 3.52 = 1 333.33 eurot, viivis 1 426.66 (1 430.43 asemel) Arve nr 130111 summa 2 128.04 – 3.68 = 2 124.36 eurot, viivis 1 614.51 eurot (1 617.31 asemel) Arve nr 130220 summa 1 492.69 – 3.84 = 1 488.85 eurot, viivis 923.09 eurot (925.47 asemel). Hageja korrigeeris vee- ja kanalisatsioonitasu arvestust ja on põhivõlgnevuse osas haginõuet vähendanud. Kokku on hageja arvestanud vaidlusalusel perioodil viivist enam ülaltoodud arvestusest lähtuvalt 0.27 + 2.64 + 6.53 + 3.77 + 2.8 + 2.38= 18.39 eurot. 23 234.64 – 18.39= 23 216.25 eurot. Seega oleks hagejal õigus nõuda viivist hagi esitamise seisuga 23 234.64 – 18.39= 23 216.25 eurot. Viivise ümberarvestus ei muuda hagi rahuldamise osas väljamõistetavat summat, sest hageja vähendas viivise nõuet põhinõude suuruseni. VI

Tiit Kollom /allkirjastatud digitaalselt/

Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/

Indrek Soots /allkirjastatud digitaalselt/

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.