Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ülle Jänes ja Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
26.11.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-27304
Tsiviilasi
AS-i Morrison Invest hagi AH vastu 2713.90 euro saamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2713.90 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.06.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AH apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant/hageja AS Morrison Invest (registrikood 10378065, asukoht Tulbi 6, Tallinn), esindaja Raivo Salumäe Vastustaja/kostja AH (isikukood XXXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX XX-XXX XXXXXXX), esindaja Andrei Plešanov
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 03.06.2014 otsus jätta muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.
4.Jätta rahuldamata apellandi taotlus kuulata apellatsioonimenetluses tunnistajatena üle OÜ Lenarova juhatuse liige SS, hageja juhatuse liige MV ja EK.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Asjaolud ja hageja nõue
1.29.05.2013 esitas AS Morrison Invest (hageja, üürileandja) Harju Maakohtule hagi AH (kostja, üürnik) vastu, milles palus kostjalt välja mõista põhivõla 6760.55 eurot ja viivise samas summas. 17.03.2014 vähendas hageja põhivõla 1356.95 euroni ja viivise sama summani.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja Tallinnas Vilde tee 71 ärihoone omanikuna kostjaga 25.05.2009 äriruumide üürilepingu hoones asuva pinna üürimiseks alates 01.07.2009 kuni 01.07.2012 koos lisakokkuleppega ruumide ümberehitamise kohta. Kuna ruumide ümberehitamine võttis kavandatust rohkem aega, sõlmis hageja kostjaga 07.07.2009 kokkuleppe, et üüri tasumise kohustus tekib ruumide üleandmisest, ja 25.05.2011 kokkuleppe, mille punkti 2.1 kohaselt oli üüripinna suuruseks 31,2m2. Kokkuleppe punkti 3.3 järgi oli üüri suuruseks 12 eurot/m2, kokku 374.40 eurot kuus. Ühtlasi leppis hageja kostjaga punktis 3.4 kokku teenuste kuumakse 3.20 eurot/m2, kokku 99.84 eurot kuus. Eraldi pidi kostja tasuma gaasi, vee ja elektri eest vastavalt arvesti näitudele ja kommunaalteenuste hinnale. Nimetatud summadele lisandus käibemaks. Üürnik kohustus kokkuleppe punkti 3.1 kohaselt tasuma garantiina ettemaksu 743 eurot (lisandub käibemaks). Üürilepingu punkti 3.5 järgi tuli algava kuu üür ja teenuste maksed tasuda kuu 5. kuupäevaks.
3.Kostja võttis 25.05.2011 üüripinna lepingu lisaks oleva aktiga vastu. 12.08.2011 esitas kostja hagejale lepingu ülesütlemisavalduse, milles esitas mõjuva põhjusena majandusliku seisundi halvenemise ja väitis, et hageja on suurendanud üüri. Hageja leidis, et esitatu ei ole õiguslikult üürilepingu ühepoolse lõpetamise aluseks ega ole hageja (ühepoolse) üüri suurendamise väite osas õige. Hageja teatas kostjale 16.08.2011 kirjas nr 11/57, et üürileping on kehtiv kuni 01.07.2012 ja varasem lõpetamine on võimalik kokkuleppel ning hoiatas võlgnevuse tasumisega viivitamise korral pärast 12.09.2011 kohtusse pöördumise ja kohtukulude eest.
4.Hageja esitas üüri jm teenuste arved ja makseteatised kostja lepingulisel e-postiaadressil. Vastavalt üürilepingu punktile 5.2 on kostja kohustatud maksetega viivitamise korral tasuma hagejale viivist iga tasumisega viivitatud päeva eest 0,5% tasumata summast. Kostja nõustus üüri ja kommunaaltasu korrigeerimisega ning sai sellest vastava 25.05.2011 kokkuleppe (üürilepingu lisa) allkirjastamisel aru. Muidu ei oleks ta sellele alla kirjutanud. Üürnik oli üüripinda vastu võttes selle olukorrast teadlik. Hageja
üürileandjana ei rikkunud üürilepingut. Kostjal üürnikuna ei olnud alust seda ühepoolselt üles öelda. Seejuures olid lõpetatud ka renoveerimistööd ja takistusi pinna kasutamiseks ei olnud. Vastavaid pretensioone kostja üürnikuna ei esitanud. Garantiiraha tagastatakse lepingu lõppemisel, kui leping ei olnud üles öeldud, siis ei saanud kostja üürnikuna seda tagasi nõuda ega ka nõudnud. Kostja kahtlused hoone renoveerimise ehitus- ja kasutusloa suhtes on alusetud ega ole asjassepuutuvad, kuivõrd see ei saanud olla ega olnud lepingu ülesütlemise motiiviks. Väär on kostja väide, et üüripinnal oli ripplagi, ning väited, et pärast pinna üleandmist tehti seal üldkasutataval pinnal veel remonti ja toimus fassaadiremont. Alates pinna uuest üürileandmisest 01.11.2011 võib lugeda vaidlusaluse üürilepingu lõppenuks hageja kaudse nõustumisega kostja taotlusega lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Selle aja seisuga kuulus tagatisraha võlgnevusega tasaarvestamisele, esmalt viivis. Ruumide suhteliselt kiire väljaüürimine majandussurutise tingimustes kinnitab, et ruumid olid heas olukorras.
5.OÜ Vilde Maja on hagejale kuulunud Vilde tee 71 kinnisvara üürimiseks ja haldamiseks loodud hageja tütarettevõte, mis registreeriti äriregistris 11.08.2011. Hageja kui üürileandja õigused ja kohustused läksid üle kinnisasja omandamisega 30.11.2011. Kohtumenetluses käsitletavad arved on varasemad. Kuigi OÜ Vilde Maja sõlmis 23.09.2011 SS-ga kõnealuste ruumide suhtes äriruumide üürilepingu, jõustus see alles 01.11.2011, kusjuures selle ajani ei nõustunud hageja vaidlusaluse 25.05.2009 üürilepingu lõpetamisega ja kostjal on kohustus tasuda kuni 31.10.2011 üüri ja tasumistähtaja ületamisel ka viivist. Kuna kohtuistungini kostja hagiavalduse arvete lepingulisel epostiaadressil esitamise väitele vastu ei vaielnud, ei saa seda arvestada. Ühtlasi ei saanud hageja enam esitada täiendavaid tõendeid. Kui kostja ei kasutanud lepingulist epostiaadressi, tuleb arvete sellele esitamisel lugeda need kättesaaduks. Hageja kinnitusel tema kostjalt ruume üle võtnud ei ole. Hagejal puuduvad andmed, et kostja koos ülesütlemisavaldusega ka võtmed üle andis ja vaidleb sellele vastu. Juhul, kui kostja 12.08.2011 mingid võtmed hageja sekretärile omal algatusel üle andis, ei olnud kostja poolt ruumide kasutamine vastavalt üürilepingule takistatud kuni nende uue väljaüürimiseni alates 01.11.2011.
6.Kostja majandusliku seisundi halvenemine ei ole aluseks üürilepingu ühepoolseks lõpetamiseks. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-84-10 punktis 11 toonud esile, et ettevõtja risk ei saa olla aluseks üürilepingu ülesütlemisele ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lõike 1 kohaldamisele. Antud juhul ei olnud tegu majanduse erakordse madalseisuga, vaid väidetult kostja majandusliku olukorra halvenemisega. Ühtlasi on väär väide, et üüri tõstmise kokkulepe on lepingu rikkumine. Muudele asjaoludele peale avalduses esitatute kostja tugineda ei saa. Kostja vastuväited
7.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. 12.08.2011 ülesütlemisavaldus on kehtiv tulenevalt üürilepingu punktist 8.2 ja VÕS § 314 lõikest 1. Ülesütlemine oli põhjendatud järgmiselt: 1) üürileandja käitus üürniku suhtes süstemaatiliselt pahatahtlikult (nt venitades üürilepingu täitmisega ja boksi kasutusse andmisega 2 aastat, samuti vahetas pidevalt lubatud boksi asukohta); 2) üürileandja esindaja MV eksitas ähvardusega üürnikku ning pani teda allkirjastama 25.05.2011 üürilepingu lisa 3, kus oli pahatahtlikult märgitud oluliselt kõrgem üüritasu, selle tegevuse tõttu kaotas üürnik usalduse üürileandja vastu; 3) üürileandja nõudis üürnikult õigustamatult kõrget üüri; 4) alates boksi kasutusse andmisest kuni lepingu ülesütlemise kuupäevani oli üürilepingu objektiks oleva boksi sihipärane kasutamine üürileandjast tulenevatel põhjustel oluliselt häiritud; 5) boksi sihipärase kasutamise takistamise tõttu vähenes oluliselt üürniku poolt boksi kasutamisest
teenitav tulu ning vastavalt vähenesid ka üürniku võimalused üüritasu tasumiseks; 6) üürnik kontakteerus eelnevalt üürileandjaga boksi sihipärase kasutamise takistamise ja alusetult kõrge üüritasu nõudmise teemadel, kuid üürileandja jättis nimetatud üürniku kontaktidele ja hoiatustele reageerimata. Ülesütlemisavaldusele märkis üürnik kirjalikult ülesütlemise peamised põhjused: üürileandja pahatahtlik käitumine 25.05.2011 üürilepingu lisa 3 allkirjastamisel ja üüri pahatahtlik tõstmine, samuti üürniku majandusliku olukorra halvenemine, mis oli põhjustatud boksi sihipärase kasutamise takistamisega. Hageja käitumine oli vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 6 lõigete 1 ja 2 mõttes.
8.25.05.2011 üürilepingu lisa on tühine ähvarduse, eksituse ja protseduurireeglite rikkumise tõttu tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lõike 1 mõttes. Üürniku eksitamine seisnes selles, et 25.05.2011 poolte kokkuleppe allkirjastamisel üürileandja esindaja MV ei võimaldanud üürnikul tutvuda dokumendi sisuga. Selle eestikeelse dokumendi tutvustamine üürnikule seisnes üksnes nö hetkeks dokumendi ettenäitamises selleks, et üürnik paneks dokumendile allkirja. See ei olnud kindlasti piisav, et nõrga eesti keele oskusega üürnik jõuaks mõista dokumendi sisu. Üürniku ähvardamine seisnes selles, et MV sõnade kohaselt allkirjastamisest keeldumise korral ei tagastata üürnikule kunagi tasutud garantiiraha. Arvestades asjaolusid, et nimetatud garantiiraha oli üürileandja poolt seni tagastamata kahe aasta jooksul ning üürniku jaoks oli tegemist suure rahasummaga, oli ähvarduse iseloom üürniku jaoks väga tõsine. Samuti hageja ja tema juhatuse liikme MV taust viitab sellele. 25.05.2011 poolte kokkuleppe sisu oli üürniku jaoks ebaproportsionaalselt koormav: kokkuleppes märgitud üüritasu moodustas rohkem kui 150% üürilepingus sätestatud üüritasust. Samuti kalduti kõrvale üürniku kasuks sätestatud üürilepingu punktist 3.9, mis välistas antud asjaoludes üüritasu tõstmist üürileandja poolt ning piiras tõstetava üüritasu suuruse kuni 11% esialgsest üürist. 25.05.2011 poolte kokkulepe oli sõlmitud, rikkudes üürilepingu punktis 7.2 sätestatud üürilepingu muutmise protseduuri.
9.Hageja on välja üürinud sama boksi alates 2011. aasta novembrist kuni käesoleva ajani uuele üürnikule. Aja eest, millal sama boks oli välja üüritud uuele üürnikule, ei ole üürileandjal õigust nõuda kostjalt üüri tasumist.
10.Kostja on tasunud hageja pangakontole üüri ja kommunaalmakseid 2011 mai ja juuni eest 01.06.2011 72.50 eurot ja 22.06.2011 590.92 eurot. 27.05.2009 kandis kostja hageja pangakontole üle garantiiraha 13 717.50 krooni (876.71 eurot). Kostja asus seisukohale, et hea usu põhimõttega oleks vastuolus nõuda kostjalt enamat, kui ta on juba hagejale varasemalt tasunud. Täiendavalt palus kostja arvestada asjaoluga, et tal puuduvad majanduslikud võimalused hagis märgitud summade tasumiseks. Kostjal kui üksi kaht last kasvataval emal ei ole niipalju rahalisi vahendeid hageja nõuete rahuldamiseks.
11.Hageja on käitunud pahatahtlikult. Hageja muutis oluliselt faktilisi asjaolusid, moonutades ja varjates alguses tegelikke asjaolusid kohtu eest. Hageja ei ole lepingut mõistliku aja jooksul üles öelnud. Hageja motiiviks oli alusetult rikastuda kostja arvelt. Kui kostja kolis boksist ära, ei saanud ta ühtegi arvet ega saanud kontrollida Vilde tee hoones asuvat postkasti. Kostja oli veendunud, et tema poolt jäetud tagatisraha katab võlgnevuse täielikult ning hageja jäi sellega rahule. Hageja ei ole reageerinud selleks, et oma nõudeid nõuetekohaselt kostja vastu esitada. Kui leping kehtis veel pärast kostja poolt ülesütlemisavalduse esitamist, tuleb maha arvata teiselt üürnikult saadud kasu.
12.Antud juhul kostja huvi leping lõpetada kaalus üles hageja huvi lepingut jätkata. Kostja ettevõtlusest saadud tulu oli summades, mis ei saanud katta kostja kulusid seoses boksi üüriga, mille põhjuseks oli lisaks hagejapoolne oluline lepingu muutmine. Kostja kui üksikema ei oleks suutnud lepingu jätkumisel neid summasid maksta. Kostjale oli üllatuseks, et üürihind suureneb 1,5 korda ning et tal tekib uus kohustus – teenustasu 99.84 eurot kuus, mis suurenes rohkem kui 5 korda. Arvestades sellega, et üürnik oli 2011. aasta augustis juba ära kolinud, jäi kostjale arusaamatuks, miks pidi ta maksma teenuste eest, kui ta sell ajal üüripinda enam ei kasutanud. Samuti jäi kostjale ebaselgeks, millest koosnes selliste teenuste tasu. Heauskne üürileandja oleks sõlminud 25.05.2011 kokkuleppe asemel uue üürilepingu. Kostja leidis, et tema poolt lepingu sõlmimisel tasutud tagatis andis õiguse nimetatud summa tasaarvestamiseks tasumata üüri- ja kommunaalteenustega, mille tõttu tuleb summa tagasiulatuvalt tasaarvestada kostja poolt tasumata üüri- ja kommunaalteenustega. Esimese astme kohtu otsus
13.Harju Maakohus rahuldas 03.06.2014 otsusega hagi ja mõistis kostjalt hagejale välja põhivõla 1356.95 eurot ja viivise 1356.95 eurot. Menetluskulud jäid kostja kanda.
14.Asjas ei vaielda järgmiste oluliste asjaolude üle: hageja ja kostja vahel oli 25.05.2009 sõlmitud äriruumide üürileping Tallinnas Vilde tee 71 hoones asuvate ruumide üürimiseks alates lepingu jõustumisest 01.07.2009 kuni 01.07.2012 koos lisakokkuleppega ruumide ümberehitamise kohta (t I kd lk 4-16); 07.07.2009 sõlmisid hageja ja kostja kokkuleppe, et üüri tasumise kohustus tekib ruumide üleandmisest (t I kd lk 17); üür algava kuu eest ja kommunaalkulud tuli kostjal tasuda kuu 5. kuupäevaks (t I kd lk 5); kostja võttis 25.05.2011 üleandmis-vastuvõtmise aktiga üüripinna nr 8 vastu (t I kd lk 20); 12.08.2011 esitas kostja hagejale lepingu ülesütlemisavalduse (t I kd lk 21-22).
15.Pooled vaidlevad esiteks selle üle, kas hageja on õigustatud nõudma kostjalt tasumata üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni 31.10.2011. Teiseks vaidlusküsimuseks on üürilepingu ülesütlemise õiguslik kehtivus, täpsemalt vaidlevad pooled ülesütlemise materiaalsete eelduste olemasolu üle.
16.Kohus viitas VÕS §-le 271, § 272 lõikele 1 ja § 292 lõikele 1. Hageja käsitluse kohaselt võib alates 01.11.2011 üüripinna uuesti üürileandmisest lugeda vaidlusaluse üürilepingu lõppenuks hageja kaudse nõustumisega kostja taotlusega lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ning kostja on rikkunud 25.05.2009 üürilepingu ja 25.05.2011 kokkuleppe alusel võetud kohustust üüri ja kõrvalkulude tasumiseks. Vastavalt VÕS § 101 lõike 1 punktidele 1 ja 6 võib võlausaldaja rahalise kohustuse rikkumise korral nõuda võlgnikult kohustuse täitmist ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Kostja vastuväidete järgi on üürileping kostja poolt 12.08.2011 tehtud ülesütlemisavalduse alusel samal kuupäeval ennetähtaegselt lõppenud. Kohus viitas VÕS § 195 lõikele 2.
17.Ülaltoodut arvestades on hageja nõuete rahuldamise üle otsustamisel keskse tähtsusega kostja ülesütlemisavalduse kehtivuse hindamine. Juhul, kui ülesütlemisavaldus ei ole kehtiv ning üürileping 12.08.2011 ei lõppenud, tuleb edasiselt hinnata kostja üüri ja kõrvalkulude koosseisu puudutavaid vastuväiteid.
18.Üürilepingu lõpetamiseks ülesütlemisavaldusega peavad olema täidetud ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Kohus leidis, et üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on kostja poolt täidetud. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on hageja kostja
ülesütlemisavalduse kätte saanud (VÕS § 195 lõige 1). Asja materjalidest nähtuvalt on ülesütlemisavaldus tehtud VÕS § 325 lõike 1 kohaselt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles on märgitud VÕS § 325 lõike 2 punktides 1–3 sätestatud andmed.
19.Edasiselt analüüsis kohus, kas üürilepingu ülesütlemiseks esines õiguslik alus (st kas olid täidetud ülesütlemise sisulised eeldused). Ülesütlemisavalduses on kostja õigusliku alusena tuginenud VÕS § 313 lõikele 1 ja § 314 lõike 1 teisele lausele. Kohus juhtis tähelepanu, et pooled on piiranud üürnikupoolse üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseid lepingu punktides 8.2.1 ja 8.2.2. Seega, arvestades VÕS § 313 sätte dispositiivsust, oleks üürnik saanud üürilepingu erakorraliselt üles öelda ainult lepingu punktides 8.2.1 ja 8.2.2 esitatud põhjustel, mis on kitsam kui VÕS §-s 313 sätestatu.
20.Samas ei anna kohtu hinnangul kostja ülesütlemisavalduses esitatud asjaolud alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ka vastavalt VÕS § 313 lõikele 1, mille esitas alusena kostja. Ülesütlemisavalduses toodud põhjenduste kohaselt on kostja majanduslik seisund halvenenud ja tal ei ole võimalik tasuda üüri 25.05.2011 kokkuleppes märgitud ulatuses ning hagejal ei olnud õigust suurendada üüri tulenevalt üürilepingu punktist 3.9 ja arvestades asjaolu, et ruumid anti üle kostjale kasutamiseks 25.05.2011. Viidatud üürilepingu punkti kohaselt võib üürileandja alates lepingu kehtimise teisest aastast tõsta üüri üks kord aastas 11% tulenevalt varasemalt kehtinud üürimäärast ning üüri tõstmisest on üürileandja kohustatud teatama üürnikule kirjalikult ja taasesitatavas vormis ette vähemalt üks kuu.
21.Kohus märkis esmalt, et kostja vastuväidetes hagile märgitud täiendavaid ülesütlemisavalduse põhjendusi ei saa kohus arvestada, kuivõrd need ei kajastu 12.08.2011 avalduses, vaid on loodud tagantjärele. Kohus ei nõustunud kostjaga, nagu oleks hageja ühepoolselt ja õigusvastaselt üüri suurendanud. Vaidlus puudub, et pooled sõlmisid 25.05.2011 kokkuleppe, mille punkti 2.1 kohaselt oli üüripind kokku 31,2m2. Nimetatud kokkuleppe punkti 3.3 järgi oli üürniku poolt igakuiselt makstava üüri suuruseks kokku 374.40 eurot (lisandub käibemaks 20%) ja punktist 3.4 tulenevalt lisandusid üüritasule kommunaalkulud (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, valve, küte, üldvesi, -koristus, -remont, prügivedu, halduskulud (elektrisüsteemide, katlamaja, fonoluku, signalisatsiooni) ja hoolduskulud 3.20 eurot/m2 (lisandub käibemaks 20%) kokku 99.84 eurot kuus). Eraldi pidi kostja tasuma gaasi, vee ja elektri eest vastavalt arvesti näitudele ja kommunaalteenuste hinnale.
22.Kostja väitis, et 25.05.2011 kokkulepe on tühine ähvarduse, eksituse ja protseduuri reeglite (üürilepingu punktid 3.9 ja 7.2) rikkumise tõttu. Lisaks väitis kostja, et ta on tuginenud vaidlusaluse kokkuleppe tühisusele 12.08.2011 ülesütlemisavalduses ja varasemates hagejale suunatud suulistes avaldustes. Kohus kostja väidetega ei nõustunud. Kohus viitas TsÜS § 90 lõikele 1. TsÜS § 98 lõikest 1 tulenevalt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele ning see on seotud TsÜS §-s 99 sätestatud tähtaegadega. Senise kohtupraktika järgi on lepingu tühistamise avaldus võimalik põhimõtteliselt lugeda vastaspoolele esitatuks, kui taoline avaldus sisaldub menetlusdokumendis, mis toimetatakse vastaspoolele kätte (Riigikohtu lahend nr 3-2-141-04, punkt 22, ja nr 3-2-1-140-07, punkt 35). Samas asja materjalidest ei nähtu, et üks 25.05.2011 sõlmitud kokkuleppe pooltest oleks teinud teisele tühistamise avalduse. Lisaks eeltoodule ei oleks kostja tühistamisavalduse tegemisel järginud TsÜS § 99 lõike 1 punktides 1 ja 2 sätestatud tähtaegasid ning oleks seetõttu tühistamise õiguse kaotanud. Samuti ei ole kohtu hinnangul rikutud üürilepingu punkti 7.2 ega kaldutud kõrvale
üürilepingu punktist 3.9. Tegemist ei olnud hageja ühepoolse üüri tõstmisega, vaid pooled sõlmisid kokkuleppe, mis on lepinguvabaduse põhimõttega kooskõlas.
23.Kostja avalduses sisalduvaid üldsõnalisi väiteid tema majandusliku seisundi halvenemisest ja võimaluse puudumisest tasuda kokkulepitud suuruses üüritasu, ei saa eraldi võttes ega koos ülalkäsitletud asjaoludega käsitleda üürilepingu ülesütlemise alusena vastavalt VÕS § 313 lõikele 1. VÕS-i regulatsioonist (VÕS § 108) lähtuvalt ei saa raha maksmise kohustus olla objektiivselt võimatu. VÕS §-de 8 ja 9 regulatsioonist tulenevalt on lepingupooltele siduvad sõlmitud lepingus (sh selle lisades) sisalduvad kokkulepped. Lisaks ei ole kohtu jaoks veenev kostja väide, et tema majanduslik seisund oleks 25.05.2011 kokkuleppe sõlmimisest kuni ülesütlemisavalduse tegemiseni möödunud kahe ja poole kuu jooksul sedavõrd oluliselt halvenenud, et see õigustaks lepingu ennetähtaegset ülesütlemist. Samuti ei ole kohtu jaoks veenev kostja poolt kohtumenetluses väidetu, et ta ebapiisava keeleoskuse tõttu ei saanud 25.05.2011 kokkuleppest aru. Kohus juhtis tähelepanu, et nii üürileping kui ka selle teised lisad olid koostatud eesti keeles ning summad on välja toodud numbritena. Samuti tuleb lisaks kostja huvidele lepingu lõpetamiseks kaaluda sellisel juhul ka hageja huvisid lepingulise suhte jätkumise vastu. Hageja on põhimõtteliselt õigesti märkinud, et ettevõtja risk ei saa olla aluseks üürilepingu ülesütlemisele ja VÕS § 313 lõike 1 kohaldamisele (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-84-10, punkt 11). Antud juhul ei olnud tegu majanduse erakordse madalseisuga, vaid väidetavalt kostja majandusliku olukorra halvenemisega. Asjaolu, et uues kaubanduskeskuses võib käia vähe kliente, oli äririsk, millega kostja pidi üürilepingut sõlmides arvestama ning see ei saa olla mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lõike 1 tähenduses. Tegemist ei olnud ka asja sihipärast kasutamist takistava puudusega. Hagejal puudus üürilepingut sõlmides kohustus tagada kostja äritegevuse edukust. Samuti ei tulenenud üürilepingust hagejale kohustusi teiste üüripindade väljaüürimiseks ega keeldu teha vajadusel kaubanduskeskuses remonttöid.
24.Lähtudes ülaltoodust puudusid kostjal õiguslikud alused üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lõikes 1 sätestatud alusel. Kuivõrd tuvastatud asjaoludel on üürilepingu ülesütlemine tühine, on hagejal õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni.
25.06.05.2014 toimunud kohtuistungil kinnitasid poolte esindajad, et puudub vaidlus, et kostja on üürilepingu esemeks olnud ruumid 12.08.2011 vabastanud (andnud hagejale üle nende valduse ja võtmed; t I kd lk 126). 20.05.2014 menetlusdokumendis on hageja aga märkinud, et tema kostjalt ruume üle võtnud ei ole ning tal puuduvad andmed, et kostja ülesütlemisavaldusega ka võtmed üle andis ja vaidleb nüüd seetõttu sellele vastu. Kohus viitas TsMS § 231 lõigetele 2 ja 3, leides, et antud juhul puuduvad lõikes 3 nimetatud alused omaksvõtu tagasivõtmiseks. Lisaks eeltoodule on üürilepingu ülesütlemisavaldusele mh märgitud käsikirjaliselt: „Võtmete üleandmise tunnistaja! Võtmed edastasin Morrison sekretärile boksist nr 8 Vilde tee 71 12.08.2011. Tunnistaja: JEK 12.08.2011“ (t I kd lk 22) – ka nimetatu kinnitab üürilepingu esemeks olevate ruumide vabastamist.
26.Kohus viitas VÕS § 296 lõikele 3, leides, et asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-37-09, punkt 14). Viidatud lahendi punktis 16 leidis Riigikohus, et hagejal on õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu või muul põhjusel (nt ümberehitustööde tegemise tõttu). Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud kostja enam üürilepingu esemeks
olevaid ruume kasutada, ei pea kostja hagejale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lõike 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma.
27.Hageja on kinnitanud, et hetkest, kui ta sai üüriobjekti tagasi, hakkas ta otsima uut üürnikku (t I kd lk 126). Hagejale kuulunud Vilde tee 71 asuva kinnisasja omandas OÜ Vilde Maja 30.11.2011 (t I kd lk 136). Seega on menetluses käsitletavad arved varasemad. OÜ Vilde Maja sõlmis 23.09.2011 SS-ga vaidlusaluste ruumide suhtes äriruumide üürilepingu, mis jõustus 01.11.2011 (t I kd lk 104-115). Samuti anti ruumid uuele üürnikule üle 01.11.2011. Selle ajani hageja ei nõustunud kostjaga sõlmitud üürilepingu lõpetamisega. Kostja ei saanud eeldada ka üürilepingu varasemat lõppemist, kuivõrd hageja teatas kostjale 16.08.2011 kirjas, et üürileping on kehtiv kuni 01.07.2012 ja varasem lõpetamine on võimalik kokkuleppel ning nõudis võlgnevuse tasumist (t I kd lk 23). Kohtumenetluses on hageja nõustunud, et alates pinna uuest üürile andmisest 01.11.2011 võib lugeda vaidlusaluse üürilepingu lõppenuks tema kaudse nõustumisega kostja taotlusega lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks (t I kd lk 88). Seega kehtis kohtu hinnangul poolte esitatu põhjal üürileping kuni 31.10.2011.
28.Hagist nähtuvalt on hageja poolt esitatud üürilepingu punktide 3.5 ja 3.7 alusel kostjale 01.07.2011, 02.08.2011, 01.09.2011 ja 01.10.2011 tasumiseks üüri ja kõrvalkulude arved kokku summas 2344.11 eurot (käibemaksuga), millest tasumata on 2207.83 eurot. Kostja väitel ja maksekorraldusest nähtuvalt on ta tasunud garantii-summana 13 717.50 krooni (876.71 eurot; t I kd lk 58). Hageja on tasaarvestanud nõuded kostja garantiisummaga 891.60 eurot (t I kd lk 93), mida kohus TsMS § 5 lõike 1 alusel ka arvestas. Toimiku materjalidest nähtuvalt on kostja tasunud hagejale üüri ja kommunaalmakseid 01.06.2011 72.50 eurot, 22.06.2011 590.92 eurot ja 14.07.2011 16 eurot ning 28.07.2011 kõrvalkulusid 120.28 eurot (t I kd lk 58-59, 93, 120-121, 133). Nimetatud summasid on hageja võlgnevuse nõudmisel arvestanud (t I kd lk 93 ja 133). Kostja ei ole ka vastu vaielnud, et loetletud arved on (osaliselt) tasumata. Arvestades eeltoodut ning lähtudes VÕS § 101 lõike 1 punktist 1 ja § 108 lõikest 2, on hagejal õigus nõuda arvete tasumist kostja poolt maksmata ulatuses. Hageja on palunud kõnealuste arvete alusel kostjalt välja mõista üüri ja kõrvalkulud kokku 1356.95 eurot. Tasumata arvete võlgnevusest (2207.83 eurot) on osaliselt maha arvestatud garantiisumma 393.54 eurot ja viivisest (767.88 eurot) on maha arvestatud 498.06 eurot. Juhindudes TsMS § 5 lõikes 1 sätestatust mõistis kohus kostjalt välja tasumata üüri ja kõrvalkulud 1356.95 eurot.
29.Hageja on oma nõuded kostja vastu (osaliselt) tasaarvestanud garantiisummaga lubatult. Kooskõlas VÕS § 197 lõike 2 esimese lausega lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Vastavalt üürilepingu punktile 3.1 ja 25.05.2011 kokkuleppe punktile 3.1 jääb garantiisumma üürileandja kätte hoiule kogu lepingu kehtivuse ajaks ning see tagastatakse üürnikule lepingu lõpetamisel. Kohus märkis, et üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda iseenesest, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-29-10, punkt 15). Sisuliselt sama on sätestatud ka üürilepingu punktis 3.2 ja 25.05.2011 kokkuleppe punktis
3.2.Arvestades üürilepingu lõppemist 31.10.2011, tekkis hagejal 01.11.2011 õigus tasaarvestada üüri ja kommunaalkulude (sh viivise) maksmise nõue garantiisummaga (891.60 eurot), mida hageja ka tegi. Üürilepingu punkti 5.11 järgi loetakse üürniku poolt võlgnevuste tasumisel tasutud summade arvelt esmajärjekorras tasutuks viivis, leppetrahvid ja kahju hüvitamise nõuded ning alles seejärel põhivõlgnevus. Kuigi nimetatud kuupäeva seisuga oli hagejal õigus kostjalt nõuda viivist 767.88 eurot, tasaarvestas ta selle täielikult garantiisummaga 498.06 eurot ning ülejäänud viivist
arvestas hageja võla jäägilt (1356.95 eurolt) alates 01.11.2011 kuni 17.03.2014. Seejärel tasaarvestas hageja osaliselt põhivõlgnevuse 2207.83 eurot garantiisummaga 393.54 eurot, millest tulenevalt jääks kostjal tasuda 1814.29 eurot. Hageja nõuab sellest summast 1356.95 euro tasumist.
30.Õiguslikult põhjendatud on ka hageja esitatud viivisenõue. Hageja arvestuse kohaselt oli 17.03.2014 seisuga sissenõutavaks muutunud viivisenõude suuruseks 6643.47 eurot (767.88+5875.59), mille hageja tasaarvestas üürilepingu lõppemisel (31.10.2011) garantiisummaga 498.06 eurot ja vähendas viivisenõude 1356.95 euroni. Kostja ei ole viivisenõudele iseseisvaid vastuväiteid esitanud. Kohus viitas VÕS § 101 lõike 1 punktile 6 ja § 113 lõikele 1. Lähtudes üürilepingu punktist 3.5 pidi kostja tasuma üüri algava kuu eest ja kommunaalkulude eest kuu 5. kuupäevaks. Seejuures pidi hageja üürilepingu punkti 3.7 kohaselt esitama arve üüri ning kommunaal- ja muude teenuste tasumise kohta vähemalt kaks päeva enne maksetähtaega, mis pannakse hoones asuvasse kostja postkasti või saadetakse lihtkirjaga kostja asukohta. Kostja poolt üüri, kommunaal- ja muude teenuste tasumise kohta väljastatud arve mittekättesaamine ei vabasta kostjat vastavate kulutuste eest tasumise kohustusest. Kostja on jätnud tasumata ülalkäsitletud arved, mille tasumiseks ta oli üürilepingu järgi kohustatud. Üürilepingu punktis 5.2 on pooled kokku leppinud lepingus sätestatud maksekohustustega viivitamise korral viivisemääras 0,5% tasumata summast päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Seega kuulub kostjalt väljamõistmisele viivis summas 1356.95 eurot.
31.Kostja vastuväidetest järelduvalt saaks üürilepingu lugeda tehtud ülesütlemisavalduse alusel üles öelduks ka üürilepingu punkti 8.2 alusel. Kohtu hinnangul ei saa taolise käsitlusega nõustuda. Kohtu hinnangul ei ole üürilepingu punkt 8.2 lepingu korralise ülesütlemise aluseks, vaid ülesütlemise korda reguleerivaks sätteks punktides 8.2.1 ja 8.2.2 esitatud erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuva põhjuse olemasolul.
32.Samuti on kostja oma kirjalikus vastuses osundanud VÕS § 314 lõike 1 esimesele lausele. Ka sellest normist tuleneb üürilepingu ülesütlemise iseseisev alus, millele kostja ei ole 12.08.2011 ülesütlemisavalduses tuginenud. Kostja on ülesütlemisavalduses tuginenud VÕS § 313 lõikele 1 ja lisaks märkinud VÕS § 314 lõike 1 teise lause, mis sätestab, et üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Seetõttu ei ole kostja vastuses sisalduv käsitlus õiguslikult asjakohane.
33.Kohtu hinnangul ei ole hageja käitunud lepingulistes suhetes kostjaga hea usu põhimõtte vastaselt. Kuigi kohus möönis, et hageja võis olla teatavas eelisseisus seetõttu, et kostja ei vallanud keelt, milles oli sõlmitud ja muudetud lepingud, ja hageja võis seda olukorda ka ära kasutada. Samas kostja, kirjutades alla lepingu keeles, mida ei vallanud piisavalt, võttis ise endale riski, et leping sisaldab asjaolusid, mis talle lõpuni teada ei ole ja nõustuda tuleb sellega, et 25.05.2011 kokkuleppe (üürilepingu lisa) allkirjastamisega nõustus kostja üüri ja kommunaalkulude korrigeerimisega. Asjasse puutumatu on kostja väide, et nõrga eesti keele oskuse tõttu ei jõudnud kostja mõista vaidlusaluse kokkuleppe sisu. Asjas ei ole tuvastamist leidnud, et kokkulepe oleks seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud ning seetõttu kehtetu TsÜS § 90 lõike 1 alusel. Üürilepingust ja selle 25.05.2009 lisast (poolte kokkulepe; t I kd lk 4-16) nähtub, et lepingu sõlmimise ajal olid ehitustööd pooleli. Samas kinnitab üürilepingu punkt 2.3, et üürnik on ruumi olukorraga tutvunud ning ei oma mingeid pretensioone ning olukord fikseeritakse ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis, mis on lepingu lisaks nr 2. Samuti kohustus üürnik üürilepingu punkti 4.2.11 kohaselt taluma lisatasuta üürileandja poolt lepingu objekti ja
hoone suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud lepingu objekti, hoone või muude ruumide säilitamiseks, ümberehitamiseks või parandamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või nende tagajärgede kõrvaldamiseks. Lisaks leppisid pooled 07.07.2009 kokku, et üüri tasumist alustab üürnik ruumide üleandmisest (t I kd lk 17). 25.05.2011 allkirjastatud üleandmise-vastuvõtmise aktis on fikseeritud, et ruum on värskelt remonditud, seisund väga hea ja vastab standardile RYL 2000 I klass ning pooltel puuduvad vastastikused pretensioonid (t I kd lk 20). Seega oli kostja vastavatest asjaoludest teadlik ega esitanud vastuväiteid. Kostjal oli võimalus üürilepingu objekti sihipäraselt kasutada ehk soovitud kaupa müüa ning hageja ei teinud kostjale takistusi üürilepingu objekti kasutamiseks ega valdamiseks. Asjas ei oma tähendust, kas hagejal olid vajalikud ehitus- ja kasutusload, kuna nende võimalik puudumine ei takistanud kostjal üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada ja vallata. Seetõttu jättis kohus kostja poolt esitatud ehitusregistri väljavõtte (t I kd lk 63) tähelepanuta. Apellatsioonkaebus
34.07.07.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palub kostja vähendada viivist mõistliku piirini vastavalt VÕS § 113 lõikele 8, arvestades tema rasket majanduslikku olukorda. Kaebuses esitas kostja ka taotlused OÜ Lenanova juhatuse liikme SS ülekuulamiseks ja uute tõendite vastuvõtmiseks.
35.Maakohus rikkus otsuse tegemisel menetlusnorme: kohus ei tuvastanud faktilisi asjaolusid, ei analüüsinud nõuetekohaselt esitatud tõendeid ja jättis põhjendamatult rahuldamata tõendite kogumise taotlused (sh ei teinud vastavaid määrusi). Kostja jäi oma varasemas menetluses esitatud seisukohtade juurde, märkides täiendavalt järgmist.
36.Kostja hinnangul lõppesid tema suhted hagejaga palju varem, kui kohus on otsuses märkinud, hageja oli sellest teadlik ja möönis üürilepingu lõppemist. Seepärast ei ole kostja nõus kohtu järeldustega võlgnevuse osas. Hageja käitus pahatahtlikult, mida mh kinnitab asjaolu, et ta ei öelnud lepingut mõistliku aja jooksul üles. Kohus on rikkunud oluliselt menetlusnorme, rahuldades kõigepealt osaliselt kostja taotlused tunnistajate ülekuulamiseks, kuid pärast sellest loobudes, sh ei ole kohus teinud mingeid määrusi. Selliselt käitus maakohus vastuolus Riigikohtu praktikaga.
37.Kostja leiab, et üüri- ja kõrvalkulud on igatahes ebamõistlikult suured, hageja tegevus nende suurendamisel on vastuolus TsÜS §-s 138 ja VÕS §-s 7 sätestatud põhimõtetega. Kohus on jätnud ebaõigesti tähelepanuta kostja väited tema raske majandusliku olukorra põhjuste kohta ja seda kinnitava tõendi. Samuti ei ole kostja nõustunud kõigi arvete kättesaamisega – kohus ei ole neid kostja väiteid käsitlenud ega põhjendanud, miks ta neid arvesse ei võta. Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et hageja väitis, et väär on kostja väide, et pärast pinna üleandmist tehti üldkasutataval pinnal veel remonti ning toimus fassaadiremont. Hageja tõendab seda fotodega, millistelt aga ei nähtu kuupäeva, millal need on tehtud. Samas aga tõendab üks foto (välisfassaadi vaade), et välisseinal on katkised krohvikiht ja praod, mis viitab sellele, et fassaad ei olnud selleks ajaks valmis tehtud. Kohus ei ole seda asjaolu üldse käsitlenud ega mingit hinnangut andnud. Samuti on põhjendamatu ehitusregistri tõendite tagasi lükkamine, kuna need andmed on avalikud ja kontrollitavad, tegemist on nn avaliku teabega. Tegemist oli täiendavate tõenditega, kuna kostja vastuses oli eelmainitud tõend juba lisatud. Kohus ei ole nimetatud tõendite osas mingit seisukohta võtnud.
Vastustaja seisukoht
38.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
39.Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. TsMS § 654 lõike 6 alusel ei korda ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi. Ka võtab kolleegium TsMS § 652 lõike 1 punkti 1 alusel apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea vajalikuks asjaolude uut tuvastamist.
40.Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normide rikkumist, mis annaks TsMS § 652 alusel õiguse rahuldada apellandi taotlus täiendavate tõendite kogumiseks apellatsioonimenetluses. Kaebuses taotleb apellant kuulata üle OÜ Lenarova juhatuse liige SS, hageja juhatuse liige MV ja EK (t II kd lk 4). Taotlust SS ja MV osas põhjendab apellant sellega, et soovis neid isikuid üle kuulata juba maakohtus, kuid kohus eiras taotlust. EK osas põhjendused puuduvad. Maakohtu 06.05.2014 istungi protokolliga (t I kd lk 122-128) on tõendatud, et kohus lahendas kostja taotlused kõigi nimetatud isikute osas, seetõttu jääb arusaamatuks kaebuses sisalduv etteheide, nagu oleks maakohus jätnud seonduvalt tunnistajate ülekuulamisega tegemata määrused. Kuna tõendite kogumisest keeldumise määrusele ei saa edasi kaevata (TsMS § 660 lõige 1), siis kajastuvad vajalikud määrused kooskõlas TsMS § 464 lõikega 2 kohtuistungi protokollis. Samas ei nähtu, et kostja oleks esitanud esimese astme kohtu tegevuse peale tunnistajate taotluse rahuldamata jätmisel vastuväite kooskõlas TsMS §-ga 333. Viidatud sätte lõigete 2 ja 3 kohaselt, kui menetlusosaline ei esita vastuväidet kohtu tegevusele hiljemalt kohtuistungi lõpus, kus rikkumine toimus, olgugi, et menetlusosaline teadis või pidi viga teadma, ei saa ta vastuväidet hiljem esitada ega tugineda veale kohtulahendile edasi kaevates, va kui kohus rikkus tsiviilkohtumenetluse olulist põhimõtet. Ühegi sellise olulise põhimõtte rikkumisele ei ole kostja kaebuses tuginenud ja seega ei või ta TsMS § 652 lõike 6 kohaselt apellatsiooniastmes tugineda asjaolule, et esimese astme kohus rikkus menetlusõiguse normi.
41.Kolleegium jätab tähelepanuta kaebuses esitatud uue asjaolu selle kohta, nagu oleks sama üüriobjekti osas olnud uus üürileping sõlmitud juba septembris 2011. Sellist asjaolu kostja maakohtus esile ei toonud. Maakohtus tõi kostja esile, et uus üürileping oli sõlmitud novembrikuus 2011 (t I kd lk 53) ning vaidlustatud lahendis esimese astme kohus sellest tõendamist leidnud väitest ka lähtus. Apellant ei ole kaebuses põhjendanud, miks ta ei saanud seda faktilist asjaolu tuua õigeaegselt esile maakohtus. TsMS § 652 lõike 3 punkti 2 kohaselt tuvastab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid üksnes juhul, kui asjaolu ei saanud varem esitada kohtu poolt menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel.
42.Vastuseks apellatsioonkaebuse muudele väidetele selgitab kolleegium järgmist. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega selle kohta, miks üürileping ei lõppenud üürniku 12.08.2011 avalduse alusel. VÕS § 313, milline reguleerib üürilepingu erakorralist ülesütlemist, on muu kui eluruumide üürimise korral dispositiivne ehk pooltel on õigus leppida ülesütlemise alused kokku lepingus. Sellisel juhul ei tulene erakorralise ülesütlemise alused mitte seadusest, vaid lepingust. Maakohus on asjakohaselt toonud esile, et 25.05.2009 sõlmitud üürilepingus (t I kd lk 4-15) olid pooled kasutanud vastavat
õigust ja leppinud punktis 8 kokku alused, mille esinemisel võib vastavalt üürileandja või üürnik öelda lepingu üles ja vastavalt kas nõuda üüriobjekti viivitamatut tagastamist või viivitamatult üüriobjekt tagastada. Lepingu punktide 8.2.1 ja 8.2.2 kohaselt oli üürnikul erakorralise ülesütlemise õigus, kui lepingu objekt osutub kasutamiskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ja üürileandja ei kõrvalda puudusi mõistliku aja jooksul, samuti kui ilmnevad muud asjaolud, mis teevad üürnikust mittesõltuvatel asjaoludel võimatuks lepingu objekti sihipärase kasutuse ning üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama selliseid asjaolusid kolme päeva jooksul peale vastavasisulise hoiatuse saamist. Ükski neist alustest käesoleval juhul tõendamist ei leidnud.
43.Apellatsioonkaebuses on kostja esitanud taotluse viivise vähendamiseks VÕS § 113 lõike 8 alusel. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtul puudub võimalus kaaluda viivise vähendamist põhjusel, et vastavat taotlust ei esitatud maakohtus, samuti ei esine TsMS § 652 lõikes 3 toodud asjaolusid ja kostja ei ole põhjendanud uue asjaolu lubatavust sama sätte lõike 4 kohaselt. Kohus ei vähenda viivist VÕS § 113 lõike 8 ja § 162 järgi omal algatusel, vaid üksnes võlgniku taotlusel (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-24-11, nr 3-2-1128-07). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-24-11 selgitanud, et olukorras, kus võlgnik taotleb viivise vähendamist esimest korda alles apellatsioonkaebuses, saaks ringkonnakohus viivise suurust asuda vähendama alles siis, kui esinevad TsMS § 652 lõikes 3 toodud asjaolud ja kui võlgnik uue asjaolu lubatavust sama sätte lõike 4 kohaselt kaebuses põhjendab. Apellatsioonkaebus ei sisalda põhjendust, miks taotlust ei olnud võimalik esitada maakohtus. Ka ei nähtu tsiviilasja materjalidest sellised olulised menetlusõiguse normi rikkumised, mis oleksid takistanud vastava taotluse esitamist maakohtus. Kostja esindajad esitasid maakohtus vastuväiteid hagile kokku 3 menetlusdokumendis ja osalesid 2 kohtuistungil, kuid alternatiivseid vastuväiteid seonduvalt viivise arvestusega, sh taotlusega viivist vähendada VÕS § 113 lõike 8 ja § 162 alusel, ei esitatud ja ringkonnakohtul puudub TsMS-st tulenev alus uue asjaolu arvesse võtmiseks.
44.TsMS § 651 lõike 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kuna kaebuse väited seoses arvete kättesaamist puudutavate võimalike probleemidega on kaebuses esitatud eesmärgiga saavutada väljamõistetava viivise suuruse vähendamist ja kuna ringkonnakohtul puudub alus viivise vähendamist kaaluda, siis peab kolleegium selles osas vajalikuks vaid märkida, et apellandi vastav seisukoht jääb kaebuses arusaamatuks. Nimelt esmalt juhib apellant tähelepanu, et nõustus kõikide arvete kättesaamisega, kuid seejärel heidab vastustajale ette, et viimane ei ole arvete kättetoimetamist apellandile tõendanud. Tsiviilkohtumenetluses oma väidete tõendamise põhimõte tähendab mh, et tõendite esitamine on vajalik vaid juhul, kui poolte vahel on vastava faktilise asjaolu üle vaidlus.
45.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lõike 1 alusel apellandi kanda.
Ülle Jänes /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.