lepinguline esindaja K.-M.M. kostja A.K. (ik XXXX; XXXX)
Viimase kohtuistungi toimumise aeg
13.10.2014
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi. Välja mõista A.K. 28 000 (kakskümmend kaheksa tuhat) eurot I.-M.K. kasuks.
2.Jätta Tartu Maakohtu 03.02.2014 hagi tagamise määrus kehtima kuni asjas lõpliku lahendi saavutamiseni või kuni hagi tagamise aluse äralangemiseni.
3.Jätta menetluskulud A.K. kanda. Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
4.Toimetada otsus kätte menetlusosalistele. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.
HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
1.Hageja esitas kohtule esialgse hagi 28.06.2013. Lõplik ja täiendatud hagi esitati kohtule 20.09.2013 ning kohus lähtub asja lahendamisel nimetatud dokumendist.
2.Kinnistu registriosaga XXXX asukohaga XXXX kuulus alates 18.06.2002 kuni 08.08.2013 kostjale. Kostja päris kinnistu vanaemalt, hageja emalt ja see toimus hageja soovil, sest viimane soovis, et nimetatud kinnistu oleks hageja omandis, juhul kui temaga peaks midagi ootamatut juhtuma. Hageja on alates 1998.aastast kinnistut hooldanud ja seal asuvaid hooneid remontinud ja renoveerinud, teinud kinnistul ja sellel asuvate hoonete säilitamiseks vajalikke kulutusi ja töid. Kui hageja ei oleks hoonete hävimise vältimiseks ja hooldamiseks kulutusi kinnistule teinud, ei oleks kostjal olnud müüa muud kui maad, hooned oleksid ilma korrastamise- ja hooldamiseta hävinud.
3.Hageja poolt kinnistule tehtud parendused on olnud vajalikud ning kostjale kasulikud. Elamu on ehitatud 1936. aastal, aastate jooksul on elamus tehtud jooksvat sanitaarremonti, kuid kapitaalremonti enne hageja poolt alustatud töid tehtud polnud, väljaarvatud 60-ndatel paigaldatud uus laastukatus ja sellele 70-ndatel paigaldatud eterniitkate. Vana katus oli lagunenud ja laskis vett läbi ning eterniitkatte alla jäänud laastukatus oli mädanenud, katusest kohati läbitulev vesi ohustas vana alumiiniumjuhtmetega rajatud algupärast elektrisüsteemi ning palkseinu, lage ja põrandaid, seinte ja põrandate soojustus vastas 30-ndate aastate ehituspõhimõtetele ja võimalustele, välisvoodrit oli selle paigaldamisest saati vaid üle värvitud, aknad olid ilmastikutingimuste poolt kahjustatud, ilma elektrisüsteemi vahetamiseta poleks võimalik kaasaegseid kodumasinaid kasutada, aga eelkõige oli elektrisüsteem tuleohtlik nagu ka vanad küttekolded. Katuse- ja välisfassaaditöödega pandi piir ehitise kandekonstruktsioonide edasisele lagunemisele. Juhul kui ehitis oleks viimased 10 aastat seisnud kasutuseta ja seda poleks ei hooldatud ega remonditud, siis tõenäoliselt poleks seda käesoleval ajal enam renoveerida olnud võimalik vaid see oleks tulnud lammutada. Hageja on tehtud kulutuste tõendamiseks esitanud elektritööde ja katusetööde kohta sõlmitud lepingud ning akende ja uste maksumuse ülevaate ning ehitusekspertiisi tehtud tööde maksumuse kohta summas 52 104.96 eurot.
4.Kostja on alates 1998. aastast olnud nõus, et hageja valdab, kasutab oma elukohana, hoiab korras, hooldab ja parendab nimetatud kinnistut, selle kohta ei ole ta hagejale esitanud vastuväiteid. Hageja ei valda kinnistut omavoliliselt. Vaatamata sellele, et ei olnud sõlmitud kirjalikku kokkulepet, oli kostja kuni kinnistu müüki panekuni nõus, et nimetatud kinnistu on hageja valduses ja on hageja koduks kuni tema surmani. Hageja abikaasa on tasunud iga-aastaselt hoone kindlustusmakseid ja kostja poolt saadetud maamaksu arved. Hagejal oli õiguspärane ootus, et kuni tema surmani on tema elukohaks ja koduks XXXX. See oli ka kinnistu eelmise omaniku - hageja ema, L.K., sooviks. Peale viimase surma leidis hageja tema asju sorteerides kõigile perekonnaliikmetele (hageja, tema abikaasa ja kaks poega) suunatud kirja, kus pärandaja palus XXXX kinnistu osas esinevate lahkarvamuste korral arvestada hageja ettepanekutega. Hageja asus pärast pärandaja surma kinnistut hooldama ja hooneid renoveerima, et kunagi saaks kostja enda kasutusse heaperemehelikult majandatud kinnisasja. Kostja külastas vanemaid XXXX kinnistul regulaarselt vähemalt paaril korral aastas ning viimati 2012. aasta jõulude ajal ja alati tutvustati talle ka vahepeal tehtud töid ning edasisi plaane, millega ta jäi rahule ega esitanud kordagi etteheiteid selle kohta. Asjaolu, et kostja oli teostatud töödest teadlik ja et ta tundis endal kohustust tehtud kulutused hüvitada, kinnitab kostja enda e-kirjas avaldatud valmisolek hagejale tehtud kulutused kompenseerida. Seega ei vasta tõele kostja väide nagu kostja oleks kasutanud kinnistut omavoliliselt, tööd oleksid tehtud omavolilised ja kostja teadmata ning kulutused oleksid toreduslikud.
5.Peale nimetatud kinnistu müügikuulutuse ilmumist avaldas hageja kostjale, et soovib kinnistu ise ära osta koos abikaasa E.K.. Viimane soovis võtta laenu SEB Pangast ning tellis selleks ka kinnistu turuväärtuse eksperthinnangu, milles on kinnistu väärtuseks hinnatud 52 000 €.Vaatamata hageja ostusoovile keeldus kostja nimetatud kinnistut oma vanematele müümast. Lähtudes eeltoodust ei saa pidada tõeseks kostja väidet, et hageja ja tema abikaasa oleksid kostjale kahju tekitanud, sest nad olid valmis kinnistu müügikuulutuses soovitud hinda maksma, kuid kostja ei soovinud kinnistut
põhimõtteliselt oma vanematele müüa ja juhul kui ta müüs kinnistu alla müügikuulutuses esitatud hinna, siis ei ole see olnud tingitud kuidagi hageja ja tema abikaasa tegevusest. Peale müügikuulutuse ilmumist keeldusid hageja ja tema abikaasa telefonitsi tõepoolest kostjat hoonesse lubamast, kuid seda tehti lootuses, et kostja tuleb isiklikult kohale ja temaga on võimalik näost näkku rääkida ja olukorrale lahendust leida ning hoonesse lubamine seati sõltuvusse kostja poolt meditsiinilise abi saamise otsimisest. Paraku see tulemust ei andnud ja kostja tungis akna lõhkumise teel ise hoonesse, kuigi kui ta oleks võtit vahetult küsinud, siis sellest poleks loomulikult keeldutud. Kuni 26.06.2013 elas hageja teadmises, et kostja müüb vaidlusaluse kinnitu talle ja seetõttu ei pidanud hageja senini maakleritele ja nende klientidel hoonesse sissepääsu võimaldamist vajalikuks ja kohaletulnud huvilistele selgitati, et neil endil on juba kokkulepe kinnisasja omandamiseks.
6.03.07.2013 sai hagejale teatavaks, et 02.07.2013 on sõlmitud XXXX kinnistu võlaõiguslik müügileping ja 04.07.2013 tuli ostja kinnisasja vaatama ja andis üle väljavõtted sõlmitud lepingust ja palus anda kinnituse et hagejat ja tema abikaasat on teavitatud toimunud tehingust. Hageja ega tema abikaasa ei teinud takistusi ostjal kinnisasjaga tutvumisel, ega kavatse takistada uuel omanikul ka kinnisasja suhtes omandiõigust teostada. Hageja selgitas uuele omanikule oma keerulist olukorda ja tegi ettepaneku kinnisasi talle edasi müüa, mida aga viimane ei soovinud ega soovi teha.
7.Hageja abikaasa on viimase aasta jooksul aidanud kostjal vaidlusaluse kinnisasja tagatisel võetud laenu tasuda, seda vaatamata kostja vaenulikule suhtumisele temasse ja katkestas maksed alles siis, kui oli selge, et kostjal on tõeline soov kinnisasi müüa ja ta ei ole nõus seda hagejale müüma. Seega ei vasta tegelikkusele ka kostja väited nagu oleksid hageja ja tema abikaasa müügiprotsessi takistanud ja ta ei olnud kinnistule teretulnud. Kostja oli alati oodatud ja nii teda kui teda koos sõpradega võeti alati hea meelega vastu.
8.Kuivõrd poolte vahel puudus kirjalik leping, siis hageja leiab, et tuleb hinnata, kas poolte vaheline suhe vastas mõnele võlaõigusseaduses sätestatud kasutuslepingu tunnustele (rendileping), kas oli tegemist muu lepinguga (tasuta kasutamine) või käsundita asjaajamisega või tuleb lähtuda alusetu rikastume sätetest või tuleb rakendada asjaõigusseaduses valdaja poolt tehtud kulutuste hüvitamise kohta sätestatut. Hageja arvates oli tal ja tema abikaasal õigus kasutada kinnisasja elamiseks kuni surmani, nad pidid kinnisasja heaperemehelikult majandama ja kaasajastama, et kostjale jääks kord heakorrastatud ja renoveeritud kinnisasi. Hageja tasus kinnisasjaga seotud maksud ja oli selle ka kindlustanud. Seepärast 20.09.2013 täiendas hageja esitatud hagiavaldust ja esitas oma nõude rahuldamise võimalikud alternatiivsed õiguslikud alused (tulenevalt Riigikohtu 10.04.2013 otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-21-13) sooviga täpsustada, millistele konkreetsetele õiguslikele alustele ta soovib tugineda ja järjestab esitatud alternatiivsed nõuded. Hageja ei soovi tugineda VÕS-is rendilepingu ja tasuta kasutamise lepingu alusel tehtud kulutuste hüvitamise kohta sätestatule. Hageja on seisukohal, et esmalt tuleks kaaluda nõude võimaliku rahuldamise alusena VÕS-i käsundita asjaajamise sätteid, järgnevalt AÕS-i valdaja poolt tehtud kulutuste kohta sätestatut ning seejärel VÕS-i alusetu rikastumise sätteid. Juhul kui kohus peaks siiski asuma seisukohale, et poolte vahel oli lepinguline suhe, siis soovib hageja viimasena tugineda VÕSis sätestatud kohustuse rikkumise puhuks ette nähtud kahju hüvitamise sätetele.
9.Vaatamata ehitusekspertiisi hinnangule tehtud kulutuste kohta, jääb hageja esialgse nõude suuruse juurde. Hageja on esitanud lepinguid tehtud tööde ja parenduste osas summas 9586.75 eurot ning hindab ülejäänud töödele kulunud summaks 18 413.25 eurot, seetõttu jääb ta esitatud hagihinna 28 000 euro juurde. Ekspertiisis on kirjeldatud küll kõik tehtud tööd, välja arvatud garaaži ja kaevumaja ehitus, kuid need on esitatud hetkehindades ning paljud tööd on hageja ise teinud, mitte neid tellinud.
10.14.07.2014 seisukohas (kd II tl 49-50) leiab hageja, et kostja on minetanud õiguse esitada sisulisi vastuväiteid hagile, kuna on ületanud kõik kohtu poolt määratud tähtajad. Ühtlasi märgib hageja, et kostja 13.06.2014 vastus on õiguslikult täiesti arusaamatu ja esitatud tõendid asjakohatud.
11.Hageja peab siiski vajalikuks lisada, et kinnistu turuväärtuse ja kinnisasja kindlustusväärtuse vahel ei ole seost ning viimane ei tõenda kuidagi turuväärtust. Ka ei ole tõendiks maakleri arvamus kinnisasja turuväärtuse kohta. Hageja on aga esitanud turuväärtuse kohta eksperthinnagu riiklikult tunnustatud eksperdilt. Kinnistu hinnati 51 000-le eurole ning kostja ei ole tõendanud vastupidist. E.K. on püüdnud laenu saada juba juuni algul 2013 ning ka tööandja oli nõus aitama, kui kinnisasja ostuks läheb, mis on vastukaaluks sellele, et kostja heitis hagejale ette, et kinnistu ostuks avaldati soovi juuni lõpus 2013. E.K. on olnud kostjaga telefoniühenduses pea igapäevaselt. Parendused ei ole tehtud ainuüksi hageja arvelt, vaid ikkagi kogu pere osalusel ning pikaajaliste säästude arvelt. Tõsi aga on see, et kuna kostja käitumine tundus kahtlane, siis tekkis tema perel kahtlus isikul esineva võimaliku psüühikahäire osas.
12.Hageja on esitanud kohtule tõenditena: - väljavõtte kinnistusraamatust (kd I tl 7), - fotod kinnistul asuvatest hoonetest (kd I tl 8, 10-16), - Aaba Kinnisvara OÜ 05.05.2013 kuulutuse maja müügi kohta hinnaga 53 000 eurot (kd I tl 9), - töövõtulepingu 23.05.2008, mis on sõlmitud hageja ja töövõtja Ü.E. vahel, mille punkti 1 kohaselt tuli ajavahemikul 01.06.-31.08.2008 teha XXXX Elvas järgmised tööd: vana katuse lammutus ja uue paigaldus valtsplekina, korstnapits ja värviparandused, vihmaveetorude paigaldus (kd I tl 18-19), kusjuures tööde maksumuseks on punktis 2.1. märgitud 115 000 EEK ehk 7349.85 eurot; - OÜ Kaks Puud ülevaate, et ajavahemikus 1998-2012 on eri aegadel valmistatud ja paigaldatud aadressil XXXX Elva järgmist: aknaid 3x klaasiga 9 tk majale ja 4 tk saunale, kogumaksumusega 4100 eurot; uksi majale 19 tk, saunale 3 tk ja garaažile 2 tk, kogumaksumusega 5970 eurot; valmistatud kaevumaja maksumusega 330 eurot; ehitatud garaaž maksumusega 1500 eurot; valmistatud ja paigaldatud põrandad ja parkett majja ja sauna ca 120 m2 (hind märkimata; dokument allkirjastatud juhatuse esimehe I.-M.K. poolt ning dokumendil ka pitsati jäljend OÜ Kaks Puud kirjega, kuupäevata; kd I tl 21); - 2003. aastal Peedul sõlmitud lepingu hageja ja M.M. vahel selle kohta, et viimane asendab kogu XXXX elektrijuhtmestiku, lülitid, harukarbid ja pistikud ning tagab puukuuri voolu. Ehitaja hangib kõik materjalid ja tööriistad, kasutades osaliselt tellija materjale. Ehitaja teostab tööd ajavahemikus 15.06.03-31.09.03. Pärast tööde ülevaatamist tasutakse hiljemalt 15.10.2103 summa 35 000 EEK ehk 2236.91 eurot (kd I tl 91); - tõend Elva Linnavalitsusest selle kohta, et hageja oli ajavahemikul 14.08.2000 alaliselt sisse registreeritud aadressil XXXX Elva (kd I tl 22); - eksperthinnangu nr 0128/0613TH 25.06.2013 XXXX Elva laenutagatise turuväärtuse hindamise esitamiseks krediidiasutusele (tellijaks E.K.), mille kohaselt nimetatud objekti turuväärtuseks oli 52 000 eurot (kd I tl 26-53); - ema ja vanaema L.K. omakäelise kirja lastele, kus on kirjas järgmine tekst: „...Kuigi ma oma XXXX kodu testamendi tegin A., (selleks oli ka kaaluv põhjus) siis oma südames pärandan ma XXXX kodu koos kõige juurde kuuluvaga oma pojale I.-M.K.. Kui teil peaks aegade jooksul XXX suhtes tekkima erinevaid probleeme, kus M. mõtleb üht moodi ja teie kolm teistmoodi, siis palun nõustuge M. sooviga, sest XXXX kodu on M. isa ja ema raske töö ja vaeva tulemus...“ (kd I tl 81);
-
-
-
-
-
-
-
A.K. 06.03.2013 e-kirja väikevennale O.K., kus esimene väidab, et tõstab ema majast välja alates 03.04.2013 ning et isal on alati XXXX koht olemas ning et kuidas saab, nii ka aitab, täna, homme ja alati. Kiri on emotsionaalne ja üheselt suunatud ema vastu (kd I tl 83); A.K. 03.04.2013 e-kirja emale ja väikevennale, kus ta palub hagejal ja E.K. vabastada XXXX Elva asuvad hooned endist ja oma asjadest hiljemalt 10.05.2013, kuna soovib kinnistut müüa. Samas ta ütleb, et on valmis kompenseerima tehtud olulised parendused (aknad, uksed, katus), v.a esimese korruse ahi, mis ei kannata kriitikat (kd I tl 84); kinnistu võlaõigusliku müügilepingu 02.07.2013 nr 1160, mille kohaselt A.K. müüs L.L. XXXX Elva kinnistu, kusjuures kinnistul säilis hüpoteek summas 386 000 EEK (24669.92 eurot) AS Hansapank kasuks igakordsele omanikule (kd I tl 85-87); avalduse, mille kohaselt hageja ja E.K. on 04.07.2013 teavitatud kinnistu müümisest kolmandale isikule (kd I tl 90); maksekorraldused kindlustuspoliisi ja maamaksu kohta ning igakuiste 300 euroste ülekannete kohta A.K. arveldusarvele perioodil 22.04.2012 – 07.05.2013 (kd I tl 130-133); eluruumi vabatahtliku vabastamise nõude 21.08.2013, mis esitati ostja L.L. esindaja poolt hagejale, et kinnistu vabastataks hiljemalt 30 päeva jooksul alates ettepaneku saamisest (kd I tl 134-135); eksperthinnangu nr 01-08-2013 06.08.2013 XXXX Elva kinnistul asuva eramu renoveerimisel teostatud ehitustööde maksumuse määramise kohta, millest nähtub, et nimetatud kinnistul asuva hoone renoveerimisel ja palksauna püstitamisel teostatud ehitustööde hinnanguline maksumus on 52 104.96 eurot koos käibemaksuga (kd I tl 140-149); tehtud kulutuste ülevaate ja lisad 40 652.36 euro kohta (kd I tl 181-187), näitamaks, et tegelikult on tehtud kulutusi rohkem kui esialgu arvati, ent hageja jääb oma haginõude juurde.
KOSTJA VASTUS HAGILE
13.Kostja ei tunnista hagi ja leiab, et hagi on tõendamata ja põhjendamatu ning hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.
14.Testamendi tegi L.K. kostjale ja hageja soov ei olnud üldse oluline ehk hageja ei saanud kuidagi mõjutada testamendi tegemist.
15.Hageja väide kinnistu väärtuse kohta 2008. aastal ca 25 000 eurot on tõendamata. 386 000 EEK oli kinnistule hüpoteegi seadmise väärtus, mitte kinnistu enda väärtus Kinnistu väärtus oli sel ajal kindlasti tunduvalt suurem hüpoteegi seadmise väärtusest just kinnisvarabuumi tõttu ning eraldi kinnistu hindamist ei tehtud, kuna kinnistu enda väärtus kattis suurelt hüpoteegi väärtuse. Hagihind, mida hageja esile toob on kujundatud valesti – müügihind 53 000 eurot – kinnistule seatud hüpoteegi väärtus 25 000 eurot = parenduste väärtus 28 000 eurot. See pole piisavalt tõendatud ega põhjendatud.
16.XXXX Elva kinnistul asuvad hooned olid kindlustatud ning perioodil 22.03.201321.03.2014 oli hoonete väärtuseks hinnatud 94 920 eurot ning nimetatud summale oli sõlmitud ka kindlustusleping. Seega oli kindlustusväärtus 41 920 eurot kõrgem, kui oli kinnistu müügihind. Hageja vastutöötamise tõttu ei olnud kinnistut võimalik müüa kõrgema hinna eest kui 53 000 eurot.
17.Kostja leiab, et hageja on kasutanud kinnistut alates 2000. aastast omavoliliselt, teda ennast ei ole lubatud E.K. poolt tema enda kinnistule ning alates 2013 puudub tal igasugune juurdepääs kinnistule ning vahetatud on ka uste lukud.
18.Samuti on kõik parendused, mis on kinnistu oluliseks osaks, tehtud omavoliliselt ja kostjat sellest informeerimata ja kostjaga kooskõlastamata, sest kostja pole mitte kunagi hagejalt nõudnud mittevajalike ja toreduslike kulutuste tegemist kinnistule. VÕS § 1042 lg 2 (p 2 – kohtu täiendus) kohaselt ei ole kulutuste tegijal nõudeõigust, kui ta ei ole teisele isikule kulutuste tegemise kavatsusest õigeaegselt teatanud. Kostja on küll möönnud parenduste tegemiste vajalikkust ja enne müügitegevuse algust pakkunud hagejale kompensatsiooni eeldusel, et hageja ei tööta müügile vastu.
19.Kostja märgib oma 13.06.2014 (kantseleis registreeritud 16.06.2014; kd II tl 10-12) vastuses, et hageja töötab OÜ-s Kaks Puud, olles selle üheks juhiks ning 50% ulatuses ettevõtte omanik. Muud sissetulekud hagejal puuduvad. Kasumiaruannetest lähtuvalt oli ettevõtte palgakulu aastatel 1998-2012 10 375 eurot. Ettevõte teenis 1999-2008 kasumit kogusummas 26 325 eurot, millest 50% omanikutulu oli enne maksustamist 13 162.55 eurot. Seega palk ja omanikutulu kokku oli 23 537.55 eurot eeldusel, et kogu palk maksti hagejale ja kogu ettevõtte kasum jagati ära. Vastavalt kasumiaruannetele ei olnud hageja keskmine kuu sissetulek suurem kui 130 eurot, mistõttu tekib küsimus, et kuidas oli hagejal võimlaus teha kinnistule parendusi 52 104.96 euro eest. Kostja leiab, et kostja ei ole saanud reaalset tulu hageja tehtud parendustest, vaid on kannatanud kahju seoses hageja müügile vastutöötamisega viitega VÕS § 1033 lg 1.
20.VÕS § 1033 lg 1 (p 1 – kohtu täiendus) kohaselt ei pea saaja saadut tagastama ega selle väärtust hüvitama ulatuses, milles ta ei ole saadu hävimise, äratarvitamise või kahjustamise tõttu või muul põhjusel saadu või selle väärtuse võrra rikastunud. Kostja soovis kinnistut müüa alates aprillist 2013 ja teavitas sellest ka hagejat, paludes vabastada kinnistu alates 10.05.2013, kuid seisuga 31.07.2013 polnud hageja kinnistust veel vabastanud. 03.04.2013 e-kirjas märkis kostja ka seda, et kui kinnistut ei vabastata märgitud tähtajaks, siis läheb ta kohtusse või alandab ostu-müügihinda kokkuleppel ostjaga (kd I tl 84 ja 111). Kostja ütleb oma vastuses, et teavitas hagejat ka sellest, et kui ei saavutata kompromissi, siis ei ole tal ka võimalik maksta parenduste eest. Hageja reageeris kostja naeruvääristamisega ja solvamisega. 13.05.2013 toimunud kinnistu pildistamiseks oli kostja sunnitud oma kinnistule pääsemiseks kasutama jõudu – sisenes majja lõhutud akna kaudu. Alates müügikuulutuse ilmumisest on hageja teinud kõik, et müüki nurjata – kinnistut kaunistasid sildid, et maja müüki ei toimu ja kinnistu omanik on vaimupuudega inimene. Maakleritele ega ostjatele, sh ka kostjale kinnistule juurdepääsu ei võimaldatud. Kostja vaimupuude kohta saadeti kiri maaklerile. Kui ostja oli leitud, siis püüti mõjutada nii maaklerit, kui ostjat. Hageja keeldus koostööst uue ostjaga ning ei võimaldanud ka ligipääsu Eesti Energiale üleandmiseks vajalike elektrinäitude võtmiseks. Vestlused toimusid värava taga või õues. Hageja vabastas kinnistu ostja palvel alles 22.09.2013 ning alles siis pääses ostja esmakordselt siseruumidesse. Kostja on hageja tahtlike tegevuste tõttu kannatanud kahjusid, mis on oluliselt suuremad parendustele kulunud summadest. Kostja oli sunnitud vähendama müügihinda oluliselt. Kostja on möönnud parenduste tegemise vajalikkust ning enne müügitegevuse algust pakkus hagejale kompensatsiooni eeldusel, et hageja ei tööta müügile vastu, sest muidu on ta sunnitud hinda alandama.
21.Hageja tegi kostjale ettepaneku kinnistu omandamiseks 2013. juuni viimastel päevadel, kuid selleks ajaks oli kostjal ostja juba leitud ning eelkokkulepped sõlmitud. 26.06.2013 teavitas kostja hagejat kinnistu broneerimisest ja võlaõigusliku lepingu sõlmimisest 02.07.2013, millele hageja vastas 28.06.2013 hagiavalduse esitamisega ja taotlusega
võõrandamise keelumärke tegemiseks kinnistusraamatusse. Hageja ettepanekusse osta ise kinnistu ära suhtus kostja kui müügi sabotaaži (kd II tl 11 p 2).
22.Kostja esitab tõenditena: - e-kirja, mille E.K. saatis maaklerile M.V. 04.06.2013 ning millest võib lugeda, et ostjad saavad kaasa labiilse närvisüsteemi ja sundmõtetega omaniku ning kinnistul esineb probleeme, millest tuleks kliente teavitada (kd I tl 112); - Aaba Kinnisvara OÜ maakleri M.V. allkirjastamata pealkirjata arvutikirjas selgituse selle kohta, et 15.05. (aastaarv märkimata) sõlmiti A.K. koostöökokkulepe vaidlusaluse kinnistu müügiks, müügist teavitati majas elavaid isikuid (e-kiri E.K.) koos palvega võimaldad majale ligipääs koos potentsiaalsete ostjatega. E.K. keeldus, paludes omakorda müük lõpetada. Majale oli mitmeid huvilisi, kuid kuna juurdepääsu ei võimaldatud (väliselt käidi vaatamas), siis ostuni keegi ei julgenud minna. Majale ligipääsu mittevõimaldamise tõttu venis kogu müügiprotsess ja kahjustati oluliselt ka müügihinda. Maakler on arvamusel, et kinnistu müüdi alla turuhinna (kd I tl 160); - ostja L.L. selgituskirja (allkirjastamata ja arvutikirjas, kuupäevata) A.K., kus märgitakse, et L.L. leidis kuulutuse www.kv.ee lehelt 24.06.2013 ja 25.06.2013 võttis ta ühendust maakleriga. Sai teada probleemidest, kuid sellele vaatamata otsustas võtta riski. Sai teada ka hagi esitamisest ning et teadmine on fikseeritud võlaõiguslikus lepingus. 04.07.2013 toimus kinnistu õues ebameeldiv kohtumine majas elavate isikutega, kes ütlesid et teevad kõik endast sõltuva tehingu takistamiseks ja ühtlasi keelduvad väljakolimisest. Tehingust keelitati keelduma kolmandate isikute poolt, kuid ostja ei pidanud seda juristi soovitusel vajalikuks. 01.08.2013 sõlmiti asjaõiguslik leping. Eesti Energia ei saanud samuti pääsu kinnistule. Seejärel katkestati elektri edastamine kinnistule 13.09.2013 õhtul. Kinnistu üleandmine toimus 22.09.2013. Valdajate koostööst keeldumine uue omanikuga tõi kaasa lisakulutusi, kuid samas olid kõik riskid ostjale teada (kd I tl 161); - väljavõte kindlustuspoliisist nr 9086805, mille kohaselt XXXX Elva elamu kindlustusväärtus ja –summa oli 94 920 eurot; - OÜ Kaks Puud kasumiaruanded (kd II tl 19-26)
23.Kostja esitas 22.10.2014, s.o pärast viimast kohtuistungit 13.10.2014, kus kostja ise kohal ei viibinud ning kus kohus lõpetas asja sisulise arutelu ning määras kindlaks lahendi avalikustamise kuupäeva, veel täiendavaid materjale. Kohus tagastas materjalid kostjale märkega, et tõendite esitamise tähtaeg on möödunud ning kohus on lahendi tegemise staadiumis.
KOHTU SEISUKOHT
24.Kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus lähtub siinjuures paljuski asjaolust, et kostja pole oma vastuväiteid hagile vajalikul määral põhjendanud ega põhistanud. Suur hulk vastuväited puudutavad perekonna sisekliimat, mida kohus ei pea vajalikuks käesoleva vaidluse raames käsitleda, kuna need emotsionaalsed väited pole asjassepuutuvad ning on vaidluse asjaolusid arvestades arusaamatud (kostja 13.06.2014 vastuse p 1 ning sellega seoses toimikusse esitatud kohtuotsus kriminaalasjas, mille kohus jätab tähelepanuta, kui asjas tähtsust mitteomava; kd II tl 10, 13-16). Kohus on teinud kostjale (hariduselt jurist) ettepaneku endale esindaja võtmiseks, kuid kostja pole seda soovitust kasutanud. Pooled on hageja initsiatiivil püüdnud leida ka võimalust kompromissiks, kuid edutult.
25.Vaidlust ei esine selles, et XXXX Elva kinnistu kuulub testamendijärgselt kostjale. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja elas koos kostja emaga kostjale kuuluval kinnistul ning kasutas kinnistul asuvaid erinevaid hooneid igapäevaseks eluks. Vaidlust pole ka selles, et hageja on teinud kinnistul asuvatele hoonetele parendusi hageja poolt esile toodud summa ulatuses, sest kostja pole konkreetselt ühelegi hageja poolt esitatud
kukudokumendile või töövõtulepingule vastu vaielnud. Vaidlus seisneb selles, et kostja oli sunnitud kinnistu müüma tunduvalt odavamalt, kui ta seda planeeris ning just seepärast, et hageja ja temaga koos elanud isik (kostja ema) tegid korduvalt takistusi kinnistu müügiks ning segasid müügiprotsessi.
26.Kostja on seisukohal, et hageja on talle vastu töötanud, kui ta soovis kinnistut müüa ning seetõttu oli ta sunnitud tunduvalt alla hindama kinnistu tegeliku turuväärtust. Kohus leiab, et hageja väited on paljasõnalised ning tõendamata. Kohus ei saa arvestada kostja poolt kohtule esitatud järgmiste kirjalike tõenditega: Aaba Kinnisvara OÜ maakleri M.V. allkirjastamata pealkirjata arvutikirjas selgitusega ning ostja L.L. arvutikirjas selgituskirjaga, mis on samuti allkirjastamata ja kuupäevata (p 22.2. ja 22.3.). Tegemist pole kohaste tõenditega TsMS § 229 lg 1 mõttes – see pole teave, mis on esitatud seaduses sätestatud vormis. Kuna kostja on vältinud kohtuistungitel osalemist ja kohtuga suhtlemist, siis pole kohtul olnud võimalik selgitamiskohustuse raames juhtida kostja tähelepanu vajakajäämistele. Küll aga on hageja omapoolselt viidanud erinevatele puudustele kostja poolt esitatud vastuväidete tõenduslikus pooles, kuid ka see pole kostjat motiveerinud ennast ja oma väiteid seaduses sätestatud korras tõendama.
27.Kostja leiab, et ta pidi kinnistu müüma alla turuväärtuse, kuid hageja poolt esitatud tõendist majamüügi kuulutuse kohta nähtub, et kinnistu müügihind oli kogu aeg 53 000 eurot (p 12.3). Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks pannud kinnistu müüki kõrgema hinnaga ning et kuna müügitegevus oli hageja poolt takistatud, siis lõppkokkuvõttes pidi ta kinnistu müüma kõrgemast hinnast tunduvalt madalama hinnaga. Kohus märgib, et eksperthinnangu kohaselt oli kinnistu turuhinnaks müügihetkel 52 000 eurot (p 12.8) ning muid tõendeid kohtule esitatud pole.
28.Seepärast ei ole kohus veendunud, et isegi kui lugeda mõned hagejapoolsed käitumisaktid nö kostja müügitegevuse takistamiseks (võimalike ostjate kinnistule mittelubamine, lukkude vahetamine jmt), siis pole see kuidagi mõjutanud kostja poolt pakutud kinnistu müügihinda summas 53 000 eurot. Vastupidi, ostja leidis, et ta võtab riski ostab vaatamata segastele asjaoludele kinnistu ära. Seejärel andis ostja kinnistul elavatele isikutele teada, millal nad võiksid hooned vabastada ning see ka toimuski vastavalt ettepanekule. Seepärast ei saa rääkida hagejapoolsest müügitegevuse takistamisest ning seega pole eelduslikult täidetud ka VÕS § 1033 lg 1 p1 sisu.
29.Kostja väidab, et hagihind on hageja poolt kujundatud valesti (p 15) ning viitab kindlustuslepingule (p 16) ehk siis asjaolule, et kinnistu kindlustusväärtus (94 920 eurot) oli tunduvalt kõrgem, kui kinnistu müügihind (53 000 eurot) ning kuna hageja töötas müügile vastu, siis ei saanudki müüa kinnistut kõrgema hinnaga. Sellest tulenevalt ei ole kostjal ka kohustust hagejale tehtud parendusi hüvitada VÕS § 1033 lg 1 alusel. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga ning leiab, et kinnistu turuväärtuse ja kinnisasja kindlustusväärtuse vahel ei ole seost ning viimane ei tõenda turuväärtust. Hageja on tõendanud nii kinnistu turuväärtust (52 000 eurot, p 12.8), kui ka tehtud parenduste kulutusi (52 104.60 eurot, p 12.16) ekspertiisidega ning kostja ei ole omapoolselt neid vaidlustanud või nende asemele muud hindamismeetodit pakkunud.
30.Kostja leiab, et hageja on alates aastast 2000 kasutanud kinnistut omavoliliselt, ent pole oma väidete tõestuseks esitanud ühtegi tõendit. Asjaolu, et teda ei lubatud kinnistule mingil ajaperioodil ei saa olla väiteks omavolilise kasutamise osas. Hageja on tõendanud seevastu, et vanaema L.K. oma kirjas pärandas südames Peedu kodu koos kõige juurde kuuluvaga oma pojale ehk hagejale. Tegemist on küll emotsionaalset laadi pühendusega, sest see ei mõjuta tõepoolest kuidagi asjaolu, et nn XXXX kodu pärandati mingitel asjaoludel kostjale, kuid näitab selgelt pärandaja soovi, kuidas reaalses elus asju oleks võinud korraldada. Hageja on tõendanud erinevate tõenditega (kasvõi näiteks ehituslike kulutuste ja töövõtulepingutega), et ta on elanud XXXX Elva
kinnistul kostja täielikul teadmisel ja arusaamisel. Seega ei saa väita kinnistu omavolilist kasutamist hageja poolt, mistõttu hageja valdas kinnistut seaduslikult kuni omaniku vahetuseni. Tõendiks mitteomavolilise kasutamise kohta on ka Elva Linnavalitsuse õiend, et hageja oli ajavahemikul 14.08.2000 alaliselt sisse registreeritud aadressil XXXX Elva (p 12.7.).
31.Kostja leiab, et hageja on parendusi teinud omavoliliselt, kostjat sellest informeerimata. Seepärast pole hagejal nõudeõigust viitega VÕS § 1042 lg 2 p 2. Samas aga märgib vastuoluliselt, et ta on möönnud parenduste tegemise vajalikkust, kuid ainult sel juhul, kui hageja müügitegevusele vastu ei seisa. Nagu eelnevast näha, on parenduste maksmine seatud sõltuvusse ühest kindlast tingimusest – kui hageja müügile vastu ei seisa, siis saab tehtud töö ka hüvitatud. Hageja seevastu oli siiski ise huvitatud kinnistu ostust ning pakkus omapoolseid lahendusi, kuid kostja neid vastu ei võtnud. Ent need asjaolud pole asja lahendamise seisukohast olulised. Oluline on see, et kostja on ise möönnud parenduste tegemist, ta on neid tunnistanud ning pole parenduste tegemise ajal neid keelustanud. Seega pole parendusi tehtud omavoliliselt ning kostjat sellest informeerimata. Tõendina parenduste lubatavuse kohta esitas hageja A.K. 03.04.2013 e-kirja emale ja väikevennale, kus ta palub hagejal ja E.K. vabastada XXXX Elva asuvad hooned endist ja oma asjadest hiljemalt 10.05.2013, kuna soovib kinnistut müüa, kinnitades samas, et on valmis kompenseerima tehtud olulised parendused (aknad, uksed, katus), v.a esimese korruse ahi, mis ei kannata kriitikat. Ahi on ainuke asjaolu, mille vastu kostja on olnud, kuid kuna seda pole kostja ise menetluse käigus eraldi esile toonud ei selle tegemise ega rahalise maksumuse osas, siis puudub kohtul võimalus anda oma seisukoht nimetatud ahju kui õigustamatu parenduse tegemise kohta (p 12.11).
32.Hageja soovib saada hüvitust summas 28 000 eurot, vaatamata sellele, et tegelikud kulutused olid suuremad. Kostja ei ole kulutuste suurusele konkreetselt vastu vaielnud. Seepärast loeb kohus nõude suuruse tõendatuks hageja poolt esitatud järgmiste tõenditega: töövõtuleping 23.05.2008, mis on sõlmitud hageja ja töövõtja Ü.E. vahel, mille punkti 1 kohaselt tuli ajavahemikul 01.06.-31.08.2008 teha XXXX Elvas järgmised tööd: vana katuse lammutus ja uue paigaldus valtsplekina, korstnapits ja värviparandused, vihmaveetorude paigaldus (kd I tl 18-19), kusjuures tööde maksumuseks on punktis 2.1. märgitud 115 000 EEK ehk 7349.85 eurot; OÜ Kaks Puud ülevaade, et ajavahemikus 1998-2012 on eri aegadel valmistatud ja paigaldatud aadressil XXXX Elva järgmist: aknaid 3x klaasiga 9 tk majale ja 4 tk saunale, kogumaksumusega 4100 eurot; uksi majale 19 tk, saunale 3 tk ja garaažile 2 tk, kogumaksumusega 5970 eurot; valmistatud kaevumaja maksumusega 330 eurot; ehitatud garaaž maksumusega 1500 eurot; valmistatud ja paigaldatud põrandad ja parkett majja ja sauna ca 120 m2 (hind märkimata; dokument allkirjastatud juhatuse esimehe I.-M.K. poolt ning dokumendil ka pitsati jäljend OÜ Kaks Puud kirjega, kuupäevata; kd I tl 21); 2003. aastal Peedul sõlmitud leping hageja ja M.M. vahel selle kohta, et viimane asendab kogu XXXX Peedu elektrijuhtmestiku, lülitid, harukarbid ja pistikud ning tagab puukuuri voolu. Ehitaja hangib kõik materjalid ja tööriistad, kasutades osaliselt tellija materjale. Ehitaja teostab tööd ajavahemikus 15.06.0331.09.03. Pärast tööde ülevaatamist tasutakse hiljemalt 15.10.2103 summa 35 000 EEK ehk 2236.91 eurot (kd I tl 91); eksperthinnang nr 0128/0613TH 25.06.2013 XXXX Elva laenutagatise turuväärtuse hindamise esitamiseks krediidiasutusele (tellijaks E.K.), mille kohaselt nimetatud objekti turuväärtuseks oli 52 000 eurot (kd I tl 26-53); eksperthinnang nr 01-08-2013 06.08.2013 XXXX Elva kinnistul asuva eramu renoveerimisel teostatud ehitustööde maksumuse määramise kohta, millest nähtub, et nimetatud kinnistul asuva hoone renoveerimisel ja palksauna püstitamisel teostatud ehitustööde hinnanguline maksumus on 52 104.96 eurot koos käibemaksuga (kd I tl 140-149); tehtud kulutuste ülevaate ja lisad 40 652.36 euro kohta (kd I tl 181-187), näitamaks, et tegelikult on tehtud kulutusi rohkem kui esialgu arvati.
33.Tulenevalt TsMS § 436 lg-st 7 ei ole kohus seotud hageja õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise, olles enne tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Hageja on esitanud hagi raha saamiseks. Raha nõudmiseks peab poolte vahel olema mingi võlasuhe VÕS § 2 lg 1 mõttes. Võlasuhe võib VÕS § 3 järgi tekkida lepingust või seaduses sätestatud lepinguvälisest või lepingusarnasest võlasuhtest. Seejuures tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas poolte vahel on mingi lepinguline võlasuhe, seejärel mõni muu seadusest tulenev eriregulatsioonile allutatud võlasuhe ja viimases järjekorras, kas poolte vahel võib olla käsundita asjaajamisest või alusetust rikastumisest tulenev võlasuhe. Kohus leiab, et pooltevaheline suhe vastab kõige enam võlaõigusseaduses sätestatud käsundita asjaajamisele. Käsundita asjaajamisega on VÕS § 1018 lg 1 järgi tegemist siis, kui isik teeb midagi teise isiku, s.o soodustatu kasuks, ilma et viimane oleks andnud talle õiguse või pannud kohustuse tegu teha. Seega saab õigussuhte kvalifitseerida käsundita asjaajamiseks, kui isik ajab teise isiku asja, olemata selleks lepingu või seaduse järgi kohustatud. Käsundita asjaajaja võib VÕS § 1023 lg 1 järgi nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused (sh kulutused, mida soodustatu säästis seetõttu, et käsundita asjaajaja kandis need tema eest) ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist pidada mõistlikult vajalikuks. VÕS § 1018 lg 1 kohaselt, kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita asjaajajal VÕS §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui: 1) soodustatu kiidab asjaajamise heaks; 2) asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele; 3) asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigel ajal täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline.
34.Käsundita asjaajamise eeldused on kohtu arvates hageja poolt täidetud. Hageja on teinud kulutusi kostja soodustamise eesmärgil, tegutsedes nii kostja varalistes huvides, kui täites tema kohustusi. Hageja tegi kulutusi ühelt poolt selleks, et ise inimväärselt elada ja teisalt, et kunagi saaks kostja oma kasutusse kaasajastatud kinnisasja. Käsundita asjaajamise puhul ongi tegemist ilmselgelt õigustatud asjaajamisega, kuivõrd asjaajamine on vastanud kostja huvile ja ta on selle ka oma tegevusega heaks kiitnud. Kulutuste tegemine on olnud kostja huvides, kuivõrd ilma nende tegemiseta oleksid hooned kinnistul ajapikku kasutuskõlbmatuks muutunud, kostja on olnud jooksvalt kursis tehtud töödega neid isiklikult näinud, tal pole nende suhtes mingeid vastuväiteid olnud, samuti on ta tunnistanud kulutuste hüvitamise vajadust. Hageja on olnud õigustatud seisukohal, et kostja on need oma käitumisega heaks kiitnud. Hagejal ja tema abikaasal oli õigus kasutada vaidlusalust kinnisasja elamiseks kuni surmani, vaikival kokkuleppel kostjaga pidid nad kinnisasja heaperemehelikult majandama ja kaasajastama, et kostjale jääks kord heakorrastatud ja renoveeritud kinnisasi. Hageja tasus kinnisasjaga seotud maksud ja oli selle ka kindlustanud.
HAGI TAGAMINE
35.03.02.2014 kohtumäärusega on hagi tagatud (kd I tl 195-196). Kohus jätab hagi tagamise kehtima kuni asjas lõpliku lahenduse saavutamiseni või kuni hagi tagamise aluse äralangemiseni (TsMS § 386).
MENETLUSKULUDE JAOTUS
36.TsMS § 173 lõike 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lõike 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hageja hagi, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses kostja kanda. Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.