Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
19.11.2014, Tallinn
Tsiviilasi
RD hagi Korteriühistu (KÜ) Ööbiku vastu tunnistada kehtetuks KÜ Ööbiku 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punktide 1 ja 4 otsused
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.04.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KÜ Ööbiku apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kohtuistungi toimumise aeg
04.11.2014
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja RD (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Kristjan Tamm Kostja KÜ Ööbiku (registrikood 80097137), lepingulised esindajad vandeadvokaat Armand Reinmaa ja advokaat Karola Sisask
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 17.04.2014 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta KÜ Ööbiku kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud
1.Hageja on KÜ Ööbiku liige, milline on asutatud elamu Kuuse 20A, Laagri alevik, Saue vald ühiseks majandamiseks ja haldamiseks. Hagejale kuulub elamus korteriomand (korter nr XX) kinnistusraamatu järgi reaalosa suurusega 57,9 m2. 1995 alguses sõlmisid hageja ja kostja lepingu, mille järgi hageja ostis kostjalt 40 000 krooni eest keldrikorrusel seni formaalselt ühiskasutuses olnud ja faktiliselt kasutamata pinna suurusega 58 m2. Käesoleval hetkel ei sisalda kinnistusraamat kandeid seoses lisapinnaga, hageja lisapinda elamispinnana ei kasuta.
2.Kuni 08.01.2013 esitas kostja hagejale arveid igakuiste ühiste kommunaalteenuste eest lähtudes hageja korteriomandi reaalosa pinnast 57,9 m2. Alates 08.02.2013 muutis kostja hagejale esitatavate arvete osas ühiste kommunaalteenuste ja kulude eest (küte, remondireserv, hooldustasu) arvestuse põhimõtteid ja võttis lisaks korteriomandi reaalosa pinnale (57,9 m2) aluseks ka lisapinna (57,7 m2 ) vastavalt 08.12.2012 toimunud kostja juhatuse koosoleku otsusele. Hageja esitas kostjale pretensiooni, kuid kostja jätkas ebaõigete arvete esitamist.
3.29.04.2013 toimus KÜ Ööbiku üldkoosolek, kus hageja ei saanud osaleda. Hageja sai korteriühistu üldkoosoleku protokolli 13.05.2013, millal sai talle teatavaks, et üldkoosolek otsustas hageja korteri osas jätkata ühiste kommunaalkulude (küte, remondireserv, hooldustasu jne) eest arvete esitamist vastavalt hageja poolt reaalselt kasutatud pinnale (57,9 m2 + 57,5 m2 =115,4 m2), ehk sisuliselt kiitis korteriühistu üldkoosolek heaks korteriühistu juhatuse 08.12.2012 otsuse.
4.Korteriühistu üldkoosolekul ega juhatusel ei ole pädevust otsustada ilma kõikide korteriomanike nõusolekuta või põhikirja muutmata kaasomandi majandamis- ja küttekulude kandmist erinevalt KÜS §-s 151 lg-s 1 sätestatust. KÜ Ööbiku põhikiri ei võimalda majandamiskulude jagamist erinevalt seaduses sätestatust, seega on korteriühistu üldkoosolek kui ka juhatus ületanud majandamiskulude jaotamisega seotud küsimuses oma pädevust, millest lähtuvalt on nende otsused kehtetud.
5.Hageja poolt kostjalt 1995 aasta lepingu alusel soetatud lisapinna (57,5 m2 ) näol ei ole tegemist ei eluruumi ega korteriomandi reaalosaga. Faktiliselt on lisapind kinnistusraamatu kohaselt korteriomanike kaasomandis. Lisapinda ei saa seega arvestada majandamiskulude jaotamisel kui seda ei sätesta korteriühistu põhikiri. Kuivõrd korteriühistu põhikiri ei sätesta majandamiskulude jaotust erinevalt seadusest, siis on KÜ Ööbiku 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punktis 4 vastuvõetud otsus ebaseaduslik.
6.Hageja poolt kasutatav lisapind 57,5 m2 ei ole tsentraalselt köetav pind. Hageja on paigaldanud lisapinnale põrandakütte ning soojustagastusega ventilatsiooni, mida tõendab ka riiklikult tunnustatud ekspert GE poolt koostatud ekspertarvamus. Eksperdiarvamus tõendab, et lisapinnale on paigaldatud elektriküte aastaid tagasi. Seega ei toimu lisapinna kütmist teistele korteriomanikele kuuluvate köetavate pindade arvelt. Hageja ei pea tasuma kütte eest, mida ta ei tarbi. Seni, kuni hageja ei ole saanud lisapinna kui reaalosa omanikuks, ei saa majandamiskulude arvestamisel sellest pinnast lähtuda.
7.Pooled peaksid lähtuma majanduskulude arvestamisel hoopis 1995 lepingu punktist 4, milles lepiti kokku, et lisapinna osas arvestatakse majandamiskulusid 50% ulatuses.
8.KÜ Ööbiku 29.04.2013 üldkoosolek kinnitas päevakorra punktis nr 1 otsusega majandusaasta aruande ja revisjonikomisjoni aruande. Kuivõrd majandusaasta aruande aluseks olevad
2(6)
andmed ei ole selleks vastavaid õigusi omava revisjonikomisjoni poolt kontrollitud, siis on juhatus esitanud üldkoosolekule kinnitamiseks majandusaasta aruande ilma revisjonikomisjoni arvamuseta. MTÜS § 36 lg 2 kohaselt tuleb majandusaasta aruanne esitada kinnitamiseks koos revisjonikomisjoni arvamusega.
9.Hageja palus tunnistada kehtetuks KÜ Ööbiku 29.04.2013 üldkoosoleku otsuse päevakorra punkti 1, mis käsitles 2012 majandusaasta aruande ja revisjonikomisjoni akti kinnitamist ja päevakorra punkti 4 raames otsuse, mis käsitles korterile XX esitatavate arvete hinnaarvestuse põhimõtteid. Kostja vastuväited
10.Kostja hagi ei tunnistanud.
11.Esitades hagejale arveid kogu tema kasutuses oleva üldpinna eest ei ole kostja rikkunud KÜS § 151 lg-t 1. Hageja on ise kinnitanud, et tema korteri all asuv lisapind on tema ostetud ja kuulub talle. Seega ei tulene kusagilt hageja õigus temale kuuluva lisapinna eest mitte tasuda, isegi kui tegemist on ametlikult mitteeluruumiga. Kuigi kinnistusraamatu järgi on hageja korteriomandi reaalosa 57,9 m2, ei anna see hagejale õigust keelduda temale kuuluva lisapinna majandamiskulude eest tasumisest. Kinnistusraamatu kande ebaõigsus ei vabasta lisapinna ainuvaldajat kohustusest tasuda majandamiskulusid kogu kasutatava pinna eest. Hagejal puudub õiguslik alus kasutada lisapinda ainuisikuliselt tasuta. Põhikirja järgi on juhatuse poolt koostatud majanduskavas võimalik ette näha teistsugune arvestus ja kui üldkoosolek sellise maksmise korra kinnitab, on tegemist kokkuleppega KOS § 13 lg 1 teise lause tähenduses. Kuna üldkoosolekul on võimalik põhikirja järgi määrata teistsugune arvestuse kord, ei ole rikutud KÜS § 151 lg-t 1. Esimese astme kohtu otsus
12.Maakohus rahuldas hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda.
13.Korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Sama seaduse esimese paragrahvi teise lõike järgi rakendatakse käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 kohaselt kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest.
14.Puudus vaidlus selles, et 1995 aastal on hageja sõlminud lepingu KÜ Ööbiku esimehega, et ühistu nõustub hageja avaldusega laiendada korteri nr XX pinda korterialuse pinna suurusega 58 m2 võrra (lisandub korteri üldpinnale) pärast täiendavat sissemakset ühistu arvele 40 000 krooni ulatuses. Menetluse käigus on hageja kohtule esitanud 1995 sõlmitud lepingu kaks versiooni, mille punktide 4 24ja 5 sisu on täiesti erinev, mistõttu mõlemad lepingud üheaegselt võimaldavad sealt igaühel välja lugeda vastavalt soovitule. Peale 1995. aastat on toimunud omandireform, mille käigus on vallasvara muutunud kinnisvaraks. Seoses Kuuse tn 20A elamumaa ja selle oluliseks osaks oleva ehitise kandmisega kinnistusraamatusse pidid kõik Kuuse tn 20A elamu korterite omanikud esitama kinnistusametile enda omandis olevate korterite ja ruumide kohta täpsed andmed ja lepingud vara omandamise kohta, mille alusel määrati kindlaks mõtteline osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana eluruum vastavalt plaanil tähistatud osas märgitud üldpinnaga, mis hageja puhul on 579/24407 mõttelist osa ja reaalosana eluruum üldpinnaga 57,9 m2 . Muid andmeid kinnistusraamat hageja kohta ei kajasta. Hageja ei ole elamumaa kinnistusse kandmise ajal esitanud kinnistusametile oma 1995. aastal sõlmitud lepingut elamus Kuuse tn 20A täiendava vara omandamise kohta. Seega hageja 1995. aasta leping käesoleval ajal ei oma mingit tähendust ilma kinnistusraamatu kannet parandamata. 3(6)
Kohtul ei ole alust kahelda kinnistusraamatu andmete õigsuses seni kuni väidetavate ebatäpsuste tõttu andmeid ei ole parandatud.
15.KÜS § 151 lg 1 näeb ette, et kulude jaotamisel tuleb lähtuda korteriomandite reaalosade pindalast. Viidatud sätte kohaselt saab sellisest jaotusest kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga. Kostja põhikirja (I kd tl 31-39) punkti 40 alusel ühistu sihtotstarbelised kapitalid moodustuvad ühistu liikmete sihtotstarbelistest maksetest. Viimased koosnevad elamu hooldamiseks, jooksvaks- ja kapitaalremondiks ning elamu territooriumi korrashoiuks vajalikest maksetest. Nimetatud maksete suuruse ja maksmise tähtaja otsustab üldkoosolek. Selle makse kindlaksmääramisel lähtutakse sellest, missugune osa majas asuvate korterite üldpinnast moodustab liikmele kuuluva korteri üldpind. Juhul, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Samuti võib üldkoosolek ette näha teisi makseid ühistu tegevusest tulenevate kulutuse kompenseerimiseks. Riigikohus on märkinud, et seadus ei luba teistsugust jaotust ette näha üksnes üldkoosoleku otsusega, seega on põhikirja punkt 40 viies lause vastuolus seadusega (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-163-13, p 13). Maakohus ei ole käesoleval juhul tuvastanud, et hageja põhikirjaga oleks kehtestatud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinev kulude jaotamise põhimõte.
16.Kuigi pooled kinnitavad, et kinnisturaamatu andmed kinnistu mõtteliste ja reaalosade osas ei ole kunagi vastanud tegelikkusele, siis nimetatud asjaolu ei anna korteriühistule alust nõuda hagejalt kütte ja kõigi kommunaalkulude tasumist suuremas ulatuses kui temale kuuluva kinnistusraamatusse kantud reaalosa (57,9 m2) eest. Kui kinnistusraamatu andmed ei vasta tegelikkusele, tuleb korteriühistu juhatusel (mida oleks võinud juba aastaid tagasi teha) asuda korraldama vastavate toimingute teostamist, et parandada kinnistusraamatu ebaõiged kanded, mis on eranditult kõigi korteriühistu liikmete huvides. Eeltoodust lähtudes tuleb tunnistada kehtetuks KÜ Ööbiku 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punkt 4 raames vastu võetud otsus „esitada korteri XX omanikule arveid reaalselt kasutusel oleva pinna eest“.
17.Kuivõrd majandusaasta aruande aluseks olevaid andmeid ei ole selleks vastavaid õigusi omava revisjonikomisjoni poolt kontrollitud, siis on korteriühistu juhatus esitanud üldkoosolekule kinnitamiseks 2012 majandusaasta aruande ilma revisjonikomisjoni arvamuseta MTÜS § 36 lg 2 mõttes. Seega tuleb tunnistada kehtetuks KÜ Ööbiku 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punktis 1 vastu võetud otsus „kinnitada 2012 majandusaasta aruanne ja revisjonikomisjoni akt“. Apellatsioonkaebus
18.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus tunnistas kehtetuks KÜ Ööbiku 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punkt 4 raames vastu võetud otsuse „esitada korteri XX omanikule arveid reaalselt kasutusel oleva pinna eest“. Teha tühistatud osas uus otsus asja esimese astme kohtule arutamiseks saatmata, millega jätta hagi rahuldamata. Jätta menetluskulud hageja kanda
19.Kohtuotsuse põhjendav osa on otseselt vastuolus otsuse resolutsiooniga, mistõttu on kohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 1. Otsuse resolutsiooni punktis 1 on kohus otsustanud hagi rahuldada. Samas otsuse põhjenduste punktis 24 on kohus märkinud, et hagi on põhjendamata ning tuleb jätta rahuldamata.
20.Kohus ei ole arvestanud kostja väidetega, et Kuuse 20A 4-toaliste korterite lisapinnad on kinnistusraamatusse kandmata ja nendele kohalduvat erinevat kulude jaotust ei ole kantud ka põhikirja, kuid nemad on lisapinna eest 1995 aastast peale maksnud kütte- ja majandamiskulusid, st arvestatuna reaalselt kasutatavast üldpinnast, mitte ainult kinnistusraamatusse kantud korteriomandi reaalosa suurusest. Kui kohus oleks analüüsinud Kuuse 20A elamus valitsevat olukorda ning võrrelnud hageja ning teiste lisapindu omavate korteriomanike õigusi ja kohustusi, oleks kohus saanud järeldada, et korteriühistus on tekkinud tava lisapindade kulude jaotuse kohta.
4(6)
21.Kohus ei ole analüüsinud hageja poolt lisapinna kasutamise õiguslikke aluseid. Otsuse tegemisel tuleb kohtul hinnata asjaolusid ja tõendeid kogumis, kuid kohus pole seda üldse teinud ning on tuginenud ainult kinnistusraamatu andmetele, kuigi see on käesoleval juhul vastuolus hea usu põhimõttega.
22.Ekspertiisi taotluse rahuldamata jätmisega on kohus võtnud kostjalt võimaluse oma väiteid tõendada, tegemist on menetlusnormi rikkumisega.
23.Maakohus on otsuse rajanud ainult asjaolule, et kinnistusraamatu kandest nähtuvalt on hageja korteriomandi reaalosa eluruum üldpinnaga 57,90 m2. Kohus kohaldas ainult KÜS § 151 lg-t 1, mis näeb ette, et kulude jaotamisel tuleb lähtuda korteriomandite reaalosade pindalast. Maakohus ei analüüsinud üleüldse hageja pahatahtlikkust ega olukorra ärakasutamist. Kui kohus oleks analüüsinud kostja esitatud tõendeid hageja aastatepikkuse tegutsemise kohta ning faktilisi väiteid hageja pahatahtlikkuse osas, oleks kohus saanud järeldada, et hageja õigus tugineda ainult formaaljuriidiliselt seaduse sättele on hea usu põhimõttega vastuolus ning üldkoosolekul oli õigus teha õiglane otsus ja kohustada hagejat tasuma eluruumina kasutatava lisapinna eest kõiki kommunaal- ja majandamiskulusid. Vastustaja seisukoht
24.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud jätta kostja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
25.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
26.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud, see on osas, milles kohus tunnistas kehtetuks KÜ Ööbiku 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punkt 4 raames vastu võetud otsuse „esitada korteri XX omanikule arveid reaalselt kasutusel oleva pinna eest“.
27.Maakohtu otsuse p. 24 on vastuolus resolutsiooniga, kuid tegemist on ilmse ebatäpsusega, kuna ülejäänud kohtuotsuse motiveerivast osast on üheselt tuvastatav, et maakohus on motiveerinud hageja nõude rahuldamist. Hageja nõuete rahuldamine nähtub ka kohtuotsuse resolutsioonist. Tegemist on põhjendava osa ühe punki ilmse ebatäpsusega, mis ei mõjuta kohtuotsuse kui terviku kehtivust.
28.Maakohus on otsuses põhjendatult jätnud käsitlemata kostja poolt väljatoodud faktilised asjaolud, mis ei oma vaidluse seisukohast tähtsust.
29.KÜS §-s 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Riigikohus on kohtuasjades nr 3-2-1-53-10 ja 3-2-1-28-11 selgitanud majandamiskulude jaotusega seonduvat ja märkinud, et tulenevalt KÜS § 151 lg-st 1 tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või
5(6)
mitteeluruumi pindalaga. Riigikohus selgitas kohtuasjas nr 3-2-1-28-11 täiendavalt ka seda, et majandamiskulude jagamiseks korteriomanike vahel seadusest erineval viisil peab olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust.
30.Maakohus tuvastas õigesti, mille üle pole ka vaidlust, et kostja põhikirjas ei ole sätestatud majandamiskulude arvestuse osas erisusi võrreldes KÜS § 151 lg-ga 1. Seega ei olnud kostja üldkoosoleku otsus, millega otsustati hageja osas majandamiskulude jaotamine seadusest erineval viisil, õiguspärane.
31.Põhjendatud pole kostja seisukoht, et maakohus oleks pidanud jätma hagi rahuldamata tulenevalt väljakujunenud tavast. TsÜS § 2 lg 2 teise lause kohaselt ei saa tava muuta seadust.
32.Ringkonnakohus ei näe KÜS § 151 lg 1 kohaldamises käesoleval juhul vastuolu hea usu põhimõttega. Käesoleva hagi esemeks ei ole omandiõigusega seotud küsimuste lahendamine. Pooled on ühisel arusaamisel, et kinnistusraamatu seis tuleb viia kooskõlla tegeliku olukorraga. Kostja kui kõikide korteriomanike ühiste huvide eest seisja peab tegelema probleemi lahendamisega seadust järgides.
Menetluskulude jaotus ja selgitus
33.Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti kostja kanda.
34.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Kaupo Paal /allkirjastatud digitaalselt/
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.