XXX hagi Korteriühistu XXX vastu tunnistada kehtetuks Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punktide 1 ja 4 otsused 3500 eurot
Hagihind
Menetlusosalised ja nende Hageja XXX(isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja advokaat Kristjan Tamm (Advokaadibüroo SORAINEN, esindajad Pärnu mnt 15, 10141 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja Korteriühistu XXX (registrikood XXX, asukoht XXX, epost XXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Armand Reinmaa ja vandeadvokaadi abi Karola Sisask (Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo, Uus-Tatari 25/Veerenni 13, 10134 Tallinn, e-post [email protected])
Kohtuistung Kohtuistungil isikud
06.03.2014 osalenud Hageja XXX Hageja lepinguline esindaja advokaat Kristjan Tamm Kostja lepinguline esindaja Karola Sisask
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Tunnistada kehtetuks Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punktis 1 vastu võetud otsus „kinnitada 2012 majandusaasta aruanne ja revisjonikomisjoni akt“ ja päevakorra punkt 4 raames vastu võetud otsus „esitada korteri 24 omanikule arveid reaalselt kasutusel oleva pinna eest“. Menetluskulude jaotus Jätta hageja ja kostja menetluskulud Korteriühistu XXX kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada põhjendatud apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotluse esitamine ei vabasta kaebuse tähtaegse esitamise nõudest.
1.XXX(hageja) esitas hagi Korteriühistu XXX (kostja) vastu, milles palub tunnistada kehtetuks Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosoleku otsuse päevakorra punkti 1 kohta, mis käsitles 2012 majandusaasta aruande ja revisjonikomisjoni akti kinnitamist ja päevakorra punkti 4 raames otsuse, mis käsitles korterile 24 esitatavate arvete hinnaarvestuse põhimõtteid. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
2.Hageja on Korteriühistu XXX liige, milline on asutatud elamu XXX ühiseks majandamiseks ja haldamiseks. Hagejale kuulub elamus korteriomand (korter nr 24) kinnistusraamatu järgi reaalosa suurusega 57,9 m2. 1995 alguses sõlmisid hageja ja kostja lepingu, mille järgi hageja ostis kostjalt 40 000 krooni eest keldrikorrusel seni formaalselt ühiskasutuses olnud ja faktiliselt kasutamata pinna suurusega 58 m2. Käesoleval hetkel ei sisalda kinnistusraamat kandeid seoses lisapinnaga, hageja lisapinda elamispinnana ei kasuta.
3.Kuni 08.01.2013 esitas kostja hagejale arveid igakuiste ühiste kommunaalteenuste eest lähtudes hageja korteriomandi reaalosa pinnast 57,9m2. Alates 08.02.2013 muutis kostja hagejale esitatavate arvete osas ühiste kommunaalteenuste ja kulude eest (küte, remondireserv, hooldustasu) arvestuse põhimõtteid ja võttis lisaks korteriomandi reaalosa pinnale (57,9 m2) aluseks ka lisapinna (57,7 m2 ) vastavalt 08.12.2012 toimunud kostja juhatuse koosoleku nr 5otsusele. Hageja esitas kostjale pretensiooni, kuid kostja jätkas ebaõigete arvete esitamist.
4.29.04.2013 toimus Korteriühistu XXX üldkoosolek, kus hageja ei saanud osaleda. Hageja sai korteriühistu üldkoosoleku protokolli 13.05.2013, millal sai talle teatavaks, et üldkoosolek otsustas hageja korteri osas jätkata ühiste kommunaalkulude (küte, remondireserv, hooldustasu jne) eest arvete esitamist vastavalt hageja poolt reaalselt kasutatud pinnale (57,9 m2 + 57,5 m2 =115,4 m2), ehk sisuliselt kiitis korteriühistu üldkoosolek heaks korteriühistu juhatuse 08.12.2012 otsuse.
5.Korteriühistu üldkoosolekul ega juhatusel ei ole pädevust otsustada ilma kõikide korteriomanike nõusolekuta või põhikirja muutmata kaasomandi majandamis- ja küttekulude kandmist erinevalt KÜS §-s 151 lg 1 sätestatust. Korteriühistu XXX põhikiri ei võimalda majandamiskulude jagamist erinevalt seaduses sätestatust, seega on korteriühistu üldkoosolek kui ka juhatus ületanud majandamiskulude jaotamisega seotud küsimuses oma pädevust, millest lähtuvalt on nende otsused kehtetud. Hageja poolt kostjalt 1995 aasta lepingu alusel soetatud lisapinna (57,5 m2 ) näol ei ole tegemist ei eluruumi ega korteriomandi reaalosaga. Faktiliselt on lisapind kinnistusraamatu kohaselt korteriomanike kaasomandis. Lisapinda ei saa seega arvestada majandamiskulude jaotamisel kui seda ei sätesta korteriühistu põhikiri. Kuivõrd korteriühistu põhikiri ei sätesta majandamiskulude jaotust erinevalt seadusest, siis on korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punktis 4 vastuvõetud otsus ebaseaduslik.
6.Hageja väitel tema poolt kasutatav lisapind 57,5 m2 ei ole tsentraalselt köetav pind. Hageja on paigaldanud lisapinnale põrandakütte ning soojustagastusega ventilatsiooni, mida tõendab ka riiklikult tunnustatud ekspert XXX poolt koostatud Ekspertarvamus. Eksperdiarvamus tõendab, et lisapinnale on paigaldatud elektriküte aastaid tagasi. Seega ei toimu lisapinna kütmist teistele korteriomanikele kuuluvate köetavate pindade arvelt. Kostja nõuab hagejalt remondi-reservi, hooldustasu ja tsentraalse kütte tasumist mitteköetava pinna (57,5 m2 ) eest. Hageja ei pea tasuma kütte eest, mida ta ei tarbi. Seni, kuni hageja ei ole saanud lisapinna kui reaalosa omanikuks, ei saa majandamiskulude arvestamisel sellest pinnast lähtuda. Pooled peaksid lähtuma majanduskulude arvestamisel hoopis 1995 lepingu punktist 4, milles lepiti kokku, et lisapinna osas arvestatakse majandamiskulusid 50% ulatuses.
7.Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosolek kinnitas päevakorra punktis nr 1 otsusega majandusaasta aruande ja revisjonikomisjoni aruande. Kuivõrd majandusaasta aruande aluseks olevad andmed ei ole selleks vastavaid õigusi omava revisjonikomisjoni poolt kontrollitud, siis on juhatus esitanud üldkoosolekule kinnitamiseks majandusaasta aruande ilma revisjonikomisjoni
2-13-37566 arvamuseta. Korteriühistu põhikirja kohaselt on nii revisjonikomisjoni moodustamine, majandusaasta tegevuse auditeerimine kui aruande esitamine kohustuslikud. Korteriühistu 13.09.2012 üldkoosolek ei ole XXX ja XXX valinud korteriühistu revisjonikomisjoni liikmeteks, kelledel olnuks õigus esitada revisjonikomisjoni arvamust korteriühistu 2012 majandusaasta aruande kohta. Korteriühistu 13.09.2012 üldkoosolekul otsustati revisjoni teenust edaspidiselt sisse osta, mis eeldab teenuse ostmist pädevalt audiitorfirmalt. Kuna korteriühistu juhatus esitas korteriühistu 29.04.2013 üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu 2012 majandusaasta aruande koos revisjonikomisjoni liikmeteks mitte valitud isikute poolt koostatud nn revisjonikomisjoni aruandega, siis puudus 29.04.2013 üldkoosolekul otsuse poolt hääletanud isikutel tegelik ja tõene info kinnitamiseks esitatud 2012 majandusaasta aruande alusandmete õigsuse kohta.
8.Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosolek kinnitas päevakorra punktis nr 1 otsusega korteriühistu 2012 majandusaasta aruande. Kuivõrd majandusaasta aruande aluseks olevaid andmeid ei ole selleks vastavaid õigusi omava revisjonikomisjoni poolt kontrollitud, siis on korteriühistu juhatus esitanud üldkoosolekule kinnitamiseks 2012 majandusaasta aruande ilma revisjonikomisjoni arvamuseta. MTÜS § 36 lg 2 kohaselt tuleb majandusaasta aruanne esitada kinnitamiseks koos revisjonikomisjoni arvamusega.
9.Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punkti 1 otsus rikub nii hageja kui ka teiste korteriühistu liikmete subjektiivseid õigusi, kuna korteriühistu põhikirja punkti 65 koha-selt vabanevad üldkoosoleku poolt juhatuse tegevuse heakskiitmisel juhatuse liikmed vastutusest eelmise majandusaasta tulemuste eest. Hageja hinnangul ei kajasta üldkoosoleku poolt kinnitatud majandusaasta aruanne õigesti kõiki korteriühistu nõudeid ja kohustusi, mistõttu võib korteriühistu juhatuse liikmetel olla tekkinud vastutus. Üldkoosoleku poolt kinnitatud volitusteta revisjonikomisjoni arvamus ega korteriühistu 2012 majandusaasta aruanne ei kajasta näiteks kostja 15.06.2011 üldkoosoleku otsusega nr 3 moodustatud soojuspumpade säästufondi ning 2012 jooksul selles fondis toimunud rahade liikumist. Majandusaasta aruanne ei kajasta hageja hinnangul õigesti ka korteriühistu kohustusi XXXOÜ ees. Juhul, kui hageja ei vaidlustaks korteriühistu 2012 majandusaasta aruande kinnitamist, võib põhikirja punktist 65 tulenevalt muutuda juhatuse liikmete vastu nõude esitamine tulevikus võimatuks. Kostja vastuväited
10.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
11.Hageja sõlmis 1995 alguses lepingu ühistu XXX esimehe XXX, mille kohaselt ühistu nõustub ühistu liikme (XXX) avaldusega laiendada korterit nr 24 korterialuse 58 m2 võrra (lisandub korteri üldpinnale) pärast täiendavat sissemakset ühistu arvele 40 000 krooni ulatuses. 04.05.1995 toimunud ühistu üldkoosolekul (kohal 13 liiget) teavitati ühistu liikmeid, et ühistu liikmele /hagejale on võõrandatud 58 m2 tema korteri all asuvaid ruume. Üldkoosolekul mingeid otsuseid väidetava võõrandamise kohta vastu ei võetud ega arutatud võõrandamise tingimusi. Ühistu põhikirja ja kehtiva korteriomandiseaduse järgi ei olnud ühistu juhatuse esi-mehel ainuõigust võõrandada ühistu liikmetele ühistu üldkasutuses olevaid pindu. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud korteriomandiseaduse § 10 lg 1 järgi tegutsevad korteriomanikud mõtte-liste osade majandamisel ühiselt ja reaalosade puhul iseseisvalt. Kuna hageja korteriomanikele lisapinna omandamist ei selgitanud, sai võimalikuks olukord, kus hagejal oli aastaid võimalik vältida lisapinna eest majandamis- ja küttekulude tasumist. Lisaks tegeles hageja aastatel 1997-2001 ühistu raamatupidamisega ja oli 2006-2012 ühistu juhatuse esimees. 2012 oktoobris andis eelmine juhatus uuele juhatusele üle kõik raamatupidamisdokumendid, kus puudub hagi lisana 2 esitatud 1995 leping (ilma kuupäevata) hageja poolt lisapinna soetamise kohta. Hageja ei ole 20 aasta jooksul lisapinna omandamist seadustanud ja seda kinnistusraamatusse kandnud.
12.Kostja väitel kasutab hageja lisapinda elamispinnana, kuna sõlmitud lepingu eesmärgiks oli korterit nr 24 laiendada korterialuse pinnaga. Peale lisapinna omandamist hageja tegi lisapinnal ümberehitustöid ja ehitas selle kokku selle peal oleva korteriomandiga ning sulges sellele juurde3
2-13-37566 pääsu teistele ühistu liikmetele. Lisaks on hageja korteri nr 24 ühendamisel selle all asuvate abiruumidega ebaseaduslikult, ilma teiste korteriomanike nõusolekuta, muutnud ka hoone põhikonstruktsioone. Lisapind (58 m2) asub keldrikorruse kõrgemal tasandil ja hagejal on võimalik oma lisapinnale minna köetavast trepikojast. Keldriboksid, mis on ca paari ruutmeetri suurused, asuvad pool korrust allpool ja on korteriomanike vahel jagatud. Lisaks kasutab hageja ka ise täiendavalt keldriboksi. Ükski teine korteriomanik ei ole omandanud sarnaselt hagejaga suure pindalaga abiruumi oma korteri laiendamiseks ja sulgenud sinna teiste korteriomanike juurdepääsu. Seega ilmselgelt kasutab hageja omandatud lisapinda eluruumina, millena ta seda vastavalt 1995 aasta lepingule omandada soovis.
13.13.08.2013 esitatud hagi lisana esitas hageja ühistu esimehega 1995 aastal sõlmitud lepingu (ilma kuupäevata), mille punktide 4 ja 5 kohaselt võttis hageja endale kohustuse tasuda lisanduva lisapinna eest alates 01.05.1995 igakuulist osamakset 50% ulatuses kehtivast maksemäärast ning tasuda maja keskkütte tarbimise eest käesoleva lepinguga lisanduval pinnal samadel alustel ühistu teiste korteritega. Korteriühistu raamatupidamise dokumentide hulgast puudub aga 21.04.1995 kuupäeva kandev ühistu esimehe ja hageja vahel sõlmitud leping ühistu nõustumusega hageja avaldusega laiendada korterit nr 24 korterialuse 58 m2 võrra (lisandub korteri üldpinnale) pärast täiendavat sissemakset ühistu arvele 40 000 (nelikümmend tuhat) krooni ulatuses. Kostja leiab, et 21.04.1995 leping on ebausaldusväärne, kuna menetluse kestel ei ole hageja kordagi maininud, et lisaks hagiga esitatud 1995 aasta (ilma kuupäevata) lepingule on sõlmitud ka 21.04.1995 kuupäeva kandev leping. Lepingud on punktide 4 ja 5 osas erineva sisuga.
14.Ebaõige on hageja väide, et kuni 08.01.2013 esitas korteriühistu hagejale kommunaalteenuste eest arveid lähtudes kinnistusraamatusse kantud korteri reaalosa üldpinnast 57,9 m2. Tegelikkuses tasus hageja varem ka lisapinna eest hooldustasu. 2011 hakkas korteriühistu revisjonikomisjon uurima kommunaalarveid, kuna tundus imelik, et korter 24, kes kasutab pinda ca 117 m2, maksab kulusid poole väiksema pinna eest. Hageja vastas päringule, et temal on selline leping, muid selgitusi ega tõendeid revisjonikomisjonile ei esitanud. Uuesti hakkas küsimust uurima 2012 valitud korteriühistu juhatus.
15.Ühistu raamatupidamise dokumentide järgi esitati korterile nr 24 alates 1995 kuni 2001 arveid kütte eest mitte 117 m2 suuruse pinna eest nagu oli 1995 lepingus kokku lepitud, vaid ainult poole pinna eest, samas hoolduskulusid arvestati korteri üldpinna 117 m2 järgi. Seega on alates 1995 tasunud teised korteriomanikud hageja eest temale kuuluva lisapinna küttekulusid. 2001 vahetus korteriühistu juhatus, võeti tööle uus raamatupidaja ja korteri nr 24 arvetel märgiti reaalosa suurus 57,9 m2, hoolduskulusid arvestati 1,5 kordselt edasi kuni 2004 juunini. Alates 2004 tasus hageja ka hoolduskulusid ainult oma korteri reaalosa suuruse järgi, rikkudes nii 1995 sõlmitud lepingut kui ka seadust. Tegelik olukord tuli ilmsiks 2012 korteriühistu uue juhatuse poolt asja uurides.
16.Kostja märgib, et hageja vaidlustas korteriühistu 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punkti nr 4 otsuse, millega otsustati 4-toaliste korterite, sh hageja korteri lisapind ja majandamiskulude jagamine viia vastavusse tegeliku olukorraga. XXX maja seitse 4-toalise korteri omanikku laiendasid juba 12.10.1995 üldkoosoleku otsuse alusel oma korterite pinda trepikoja pinna arvelt igaüks ca 9m2 selle kinni ehitamisega. Lepiti kokku lisapinna omandamise tasus, selle arvestamises üldpinna hulka ja selle eest kõigi majandamiskulude maksmises, mida korteriomanikud on teinud käesoleva ajani. XXX maja maad erastamise ja kinnistusraamatusse kandmisega kanti 4toalised korterid kinnistusraamatusse ekslikult ilma 9 m2 lisapinnata, millest teised korteriomanikud on teadlikud. Hageja on enda poolt lisapinna kasutamise maha vaikinud ja on maksnud kütte- ja majandamiskulusid ainult 57,9 m2 eest.
17.29.04.2013 üldkoosolekul päevakorra punktis nr 4 võeti vastu otsus 4-toaliste korterite ja hagejale kuuluva korteri lisapinna viimine vastavusse tegeliku pinnaga ja kinnitada notariaalselt nende pindade kasutuskord. Otsuse raames võeti vastu ettepanek esitada jätkuvalt arveid korteri nr 24 omanikule reaalselt kasutusel oleva pinna eest. Sellise otsuse vastuvõtmise tingis olukord, et
2-13-37566 osadel korteritel ei ühti kinnistusraamatu andmed tegelikkuses kasutatava pinnaga. Hageja lisapinna reaalosaks muutmise muudab keeruliseks asjaolu, et hageja on oma lisapinnal teostanud ebaseaduslikke ja kooskõlastamata ehitusöid, mis tuleks seadustada või likvideerida enne uue kinnistamisavalduse esitamist. Küll näitab hageja nõue lisapinna liitmiseks korteriomandi reaalosaga seda, et hageja tunnistab lisapinna omamist ja selle elamispinnana kasutamist.
18.Kostja leiab, et esitades hagejale arveid kogu tema kasutuses oleva üldpinna eest ei ole kostja rikkunud KÜS § 151 lg-t 1. Hageja on ise kinnitanud, et tema korteri all asuv lisapind on tema ostetud ja kuulub talle. Seega ei tulene kusagilt hageja õigus temale kuuluva lisapinna eest mitte tasuda, isegi kui tegemist on ametlikult mitteeluruumiga. Kuigi kinnistusraamatu järgi on hageja korteriomandi reaalosa 57,9 m2, ei anna see hagejale õigust keelduda temale kuuluva lisapinna majandamiskulude eest tasumisest. Kinnistusraamatu kande ebaõigsus ei vabasta lisapinna ainuvaldajat kohustusest tasuda majandamiskulusid kogu kasutatava pinna eest. Hagejal puudub õiguslik alus kasutada lisapinda ainuisikuliselt tasuta. 1995 sõlmitud lepinguga hageja kohustus tasuma lisanduva lisapinna eest alates 01.05.1995 igakuulist osamakset 50% ulatuses kehtivast maksemäärast ning tasuma maja keskkütte tarbimise eest käesoleva lepinguga lisanduval pinnal samadel alustel ühistu teiste korteritega. Põhikirja järgi on juhatuse poolt koostatud majanduskavas võimalik ette näha teistsugune arvestus ja kui üldkoosolek sellise maksmise korra kinnitab, on tegemist kokkuleppega KOS § 13 lg 1 teise lause tähenduses. Kuna üldkoosolekul on võimalik põhikirja järgi määrata teistsugune arvestuse kord, ei ole rikutud KÜS § 151 lg-t 1.
19.Korteriühistu juhatuse 08.12.2012 otsus ja 29.04.2013 üldkoosoleku otsuse punkt 4 ei ole hagejat ebavõrdselt kohtlev. Teised korteriomanikud kasutavad keldribokse ja ühiskasutuses olevaid keldripindu asjade hoidmiseks, hageja on omandanud enda korteri all asuva abiruumi ja käitub selle ainuomanikuna. Seega on õiguspärane lähtuda majandamis- ja küttekulude jaotamisel korterite pindalast. 4-toaliste korterite omanikud maksavad ka trepikoja lisapinnalt majandamis- ja küttekulusid. Hagejal on samuti olemas keldriboks, seega pole hagejat ebavõrdselt koheldud.
20.Hagejale kuuluv lisapind on erinevalt keldrikorrusest köetav pind. Juba lisapinna omandamise ajal oli sellele võimalik laiendada keskküttesüsteem ja hagejal oli võimalik lisapinna omandamisest alates hakata tarbima kütte teenust.1995 lepingu kohaselt kohustus ühistu finantseerima kommunikatsiooni süsteemi ümbertõstmisest tingitud kütte- ja veekraanide soetust, mis viitab asjaolule, et hageja kavatses ühendada lisapinna keskküttesüsteemiga. Seega ei ole usutav, et hageja koheselt elektrikütte paigaldas. Isegi kui hageja väidetavalt millalgi lisapinnale elektrikütte paigaldas, siis need tööd on tehtud teiste korteriomanikega kooskõlastamata ja ebaseaduslikult, kuna hageja ei ole juhatuselt taotlenud võimalust küttesüsteemi ümberehitamiseks. Isegi kui hageja on teostanud ebaseadusliku ehituse ja paigaldanud elektrikütte nüüd, tuleb ta alates 2013 jaanuarist tasuda esitatud arvetel näidatud kogu küttekulu ja korteriühistul on nõudeõigus tagasiulatuvalt kohustada kostjat tasuma aastate jooksul tasumata majandamis- ja küttekulud seaduses sätestatud aegumistähtaja piires. Kostja ei ole esitanud ebaõigeid arveid ega nõudnud tasumist mitteköetavate pindade eest. Hageja ei ole alates käesoleva aasta jaanuarist, kui kostja hakkas õiguspäraselt esitama arveid kogu kasutatava pinna eest, tasunud täielikult teenuste eest ka korteriomandi reaalosalt. Hageja on tasunud ainult elektri, vee ja prügiveo eest, kuid on jätnud tasumata korteriomandi reaalosa kütte jm kulud.
21.Revisjonikomisjoni akti koostasid XXX ja XXX. Kostja on seisukohal, et kui 13.09.2012 üldkoosolekul otsustati edaspidi revisjonikomisjoni mitte valida vaid osta teenust sisse, siis ei pidanudki 29.04.2013 üldkoosolekul revisjonikomisjoni akti ette kandnud isikud olema valitud revisjonikomisjoni liikmeteks ega saanudki valitud olla. Tulenevalt MTÜS § 34 lg 1 on üldkoosolekul õigus määrata revisjon, ei ole kohustus valida konkreetseid revisjonikomisjoni liikmeid. 29.04.2013 üldkoosolek kiitis XXX ja XXX poolt koostatud revisjonikomisjoni akti heaks, millega üldkoosolek tunnistas revisjonikomisjoni töö õiguspärasust ja aktsepteeris revisjonikomisjoni tegevust. Seega kinnitati üldkoosolekul ühehäälselt ühistu liikmete poolt määratud revisjoni poolt koostatud akt. Asjaolu, et ei korraldatud konkreetseid revisjonikomisjoni
2-13-37566 liikmete valimisi, ei muuda üldkoosoleku poolt heaks kiidetud revisjonikomisjoni aruannet õigusvastaseks. Puudub alus aruande kinnitamise otsuse kehtetuks tunnistamiseks.
22.Hageja rahulolematus revisjonikomisjoni valimise, koosseisu ja koostatud aruandega ei anna alust tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsust majandusaasta aruande kinnitamise kohta. Hageja väited, et aruanne ei kajasta korteriühistu 15.06.2011 üldkoosoleku otsusega nr 3 moodustatud soojuspumpade säästufondi, 2012 jooksul selles fondis toimunud rahade liikumist ja ühistu kohustusi XXXOÜ eest, on meelevaldne ja ebaõige. Moodustatud säästufond on ühistu 2012 bilan-sis kajastatud.Hageja väited ei anna alust majandusaasta aruande kinnitamise otsuse tühistamiseks.
23.Korteriühistu praegune juhatus ja ühistu liikmed on seisukohal, et kohustus XXXOÜ ees ei ole põhjendatud. XXXOÜ on hageja ainuomandis olev ettevõte, mille kaudu hageja, juhatuse esimehena, ainuisikuliselt tegutsedes, sõlmis lepinguid ja kokkuleppeid ning maksis oma ettevõttele ühistu rahadega tasu. Hageja paigaldas oma ettevõtte kaudu XXXhoonesse praeguseks mittetöötava soojussüsteemi ja tegi seda omal algatusel ja ühistu liikmetega koos-kõlastamata, maksis endale välja suuri summasid nii asjaajamise kui ka ebavajalikeks osutunud ehitustööde eest, millega on oma positsiooni ära kasutades tekitanud korteriomanikele ulatusliku kahju. Nimetatut arutati ka 29.04.2013 üldkoosolekul, päevakorrapunktis 3. Maakohtu otsuse põhjendused
24.Kohus, tutvunud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega ning hinnanud tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi on põhjendamata ning tuleb jätta rahuldamata alljärgnevatel põhjendustel.
25.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
26.Hageja esitas järgmised nõuded: a) tunnistada kehtetuks Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosoleku otsus päevakorra punkti 1 kohta, „kinnitada 2012 majandusaasta aruanne ja revisjonikomisjoni aruanne “, b) tunnistada kehtetuks Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosoleku otsus päevakorra punkti 4 raames, „esitada arveid jätkuvalt korteri 24 omanikule reaalselt kasutusel oleva pinna eest“, c) menetluskulud jätta kostja kanda.
27.Kostja vaidleb hagile vastu põhjendusel, et hageja omandas 1955 aastal ühistu esimehega sõlmitud lepingu alusel hageja korteri nr 24 all asuva lisapinna 58 m2 , mis sisuliselt kuulub hageja korteri nr 24 juurde kui elamispind, mistõttu on hageja elamispind sisuliselt 117 m2, millise pinna järgi hageja peab tasuma kõiki kommunaalkulusid, mida aga hageja ei tasu.
28.Puudub vaidlus, et Elamumaa, XXX, katastritunnusega XXX on kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 09.04.2001 kinnistus-raamatusse (I kd, tl 8).
04.01.2001
Vaidlust ei ole selles, et hageja on korteriomandi asukohaga XXX omanik. Registriosa detailvaate kohaselt on hageja korteriomandi reaalosana eluruum (plaanil tähistatud numbriga 24) üldpinnaga 57,90 m2, mis registriosa avamisel 04.01.2001 kinnistamisavalduse alusel on sisse kantud 09.04.2001 (I kd, tl 8).
2-13-37566 Puudub vaidlus, et elamus XXX on asutatud korteriühistu ja see on kantud äriregistrisse (I kd, tl 184-186).. Puudub vaidlus selles, et 1995 aastal on hageja sõlminud lepingu ühistu XXX esimehega, et ühistu nõustub ühistu liikme avaldusega laiendada korteri nr 24 korterialuse 58 m2 võrra (lisandub korteri üldpinnale) pärast täiendavat sissemakset ühistu arvele 40 000 (nelikümmend tuhat) krooni ulatuses. Kuid menetluse käigus hageja on kohtule esitanud 1995 sõlmitud lepingu kaks versiooni: Esimene; koos 13.08.2013 hagiga hagi lisana (2) ilma kuupäevata 1995 aasta leping (I kd, tl 9) ja Teine; 06.03.2014 kohtuistungil 21.04.1995 leping koos 24.05.1995 aasta maksekviitungiga nr 669 summa 40 000 (nelikümmend tuhat) krooni tasumisega Korteriühistule XXX (I kd, tl 189-190).
29.Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostja on õigustatud hagejale esitama majandamis- ja halduskulude arved vastavalt tegelikult hageja kasutuses oleva pinna suurusega 117m2 järgi või kostja on kohustatud hagejale esitama majandamis- ja halduskulude arved vastavalt kinnistusraamatusse kantud hageja reaalosa üldpinna suuruse 57,9 m2 järgi. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas korteriühistu 2012 majandusaasta aruande kohta esitatud revisjonikomisjoni aruanne on esitatud selleks õigust omavate pädevate isikute poolt ning sellest tulenevalt, kas üldkoosolekule kinnitamiseks esitatud 2012 majandusaasta aruanne esitati ilma revisjonikomisjoni arvamuseta, mis on vastuolus MTÜS § 36 lg 2 sätestatuga.
30.Korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Sama seaduse esimese paragrahvi teise lõike järgi rakendatakse käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 kohaselt kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest.
31.Hageja esitas kohtule dokumentaalse tõendina Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosoleku protokolli, mille kohaselt on üldkoosoleku päevakorra punktis 1 „2012 majandusaasta aruanne ja revisjonikomisjoni aruande kinnitamine“ - võeti vastu otsus: „kinnitada Korteriühistu majandusaasta aruanne, sh tegevusaruanne, raamatupidamise aastaaruanne koos lisadega ja kinnitada revisjonikomisjoni (koosseisus XXX ja XXX poolt esitatud) revisjonikomisjoni aruanne“ (I kd, tl 15-16). Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punktis 4 „Korteriomandite ja üldkasutatavate pindade jaotuse ja majandamiskulude jagamise tegelikule olukorrale vastavuse arutelu“ – võeti vastu otsus „Viia 4-toaliste korterite ja hr XXX korteri lisapind vastavusse tegeliku pinnaga ja kinnitada notariaalselt nende pindade kasutuskord. Kasutuskorra kinnitamiseks piisab korteriomanike enamuse otsusest“. Lisaks päevakorra punkti 4 raames hääletati (otsustati) esitada arveid jätkuvalt korter 24 omanikule reaalselt kasutusel oleva pinna eest (I köide tl 15, 19).
32.Kohus, analüüsides hageja esitatud ja hageja sõlmitud 1995 aasta kahte lepingut, märgib, et eelnimetatud kahe 1995 aasta lepingu punktide 4 ja 5 (XXX kohustub) sisu on täiesti erinev: Ilma kuupäevata 1995 lepingu punkt 4 sõnastus on: „Tasuma käesoleva lepingu alusel lisanduva pinna eest alates 1. maist 1995.a. igakuulist osamakset 50% ulatuses kehtivast maksemäärast“ (I kd, tl 9) ja 21.041995 lepingu punkt 4 sõnastus on „Tasuma käesoleva lepingu alusel lisanduva pinna eest alates 1. maist 1995.a. igakuist osamakset ja perspektiivseid üldpinna alusel arvestatavaid kulusid 50 % ulatuses kehtivast maksemäärast“ (I kd, tl 190);
2-13-37566 Ilma kuupäevata 1995 lepingu punkt 5 sõnastus on: „Tasuma maja keskkütte tarbimise eest käesoleva lepinguga lisanduval pinnal samadel alustel ühistu teiste korteritega“ (I kd, tl 9) ja 21.04.1995 lepingu punkt 5 sõnastus on: „Vastavalt kokkuleppele lubatakse lisanduval pinnal kasutada elektrikütet“ (I kd, tl 190).
33.Eeltoodust lähtudes asub kohus seisukohale, et 1995 aasta lepingud, kui iseseisvad lepingud, ei ole sõlmitud üheaegselt, tõenäoliselt hilisemalt sõlmitud lepinguga ei ole korrigeeritud esimesena sõlmitud lepingu sisu ja teksti, mistõttu mõlemad lepingud üheaegselt võimaldavad sealt igaühele välja lugeda vastavalt soovitule. Arvestades asjaoluga, et peale 1995 aastal hageja ja ühistu vahel lepingute sõlmimist on toimunud omandireform, mille käigus on vallasvara (XXX) muutunud kinnisvaraks, mis on vastavalt asjaõigusseaduse ja kinnistusraamatu sätestatule 2001 aastal kantud kinnistusraamatusse. Seoses XXX elamumaa ja selle oluliseks osaks oleva ehitise kandmisega kinnistusraamatusse pidid kõik XXX elamu korterite omanikud esitama kinnistusametile enda omandis olevate korterite ja ruumide kohta täpsed andmed ja lepingud vara omandamise kohta, mille alusel määrati kindlaks mõtteline osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana eluruum vastavalt plaanil tähistatud osas märgitud üldpinnaga, mis hageja puhul on XXX mõttelist osa ja reaalosana eluruum üldpinnaga 57,9 m2 . Muid andmeid kinnistusraamat hageja kohta ei kajasta. Hageja ei ole elamumaa kinnistusse kandmise ajal esitanud kinnistusametile oma 1995 aastal sõlmitud lepingut(d) elamus XXX täiendava vara omandamise kohta, seega hageja 1995 aasta leping käesoleval ajal ei oma mingit tähendust ilma kinnistusraamatu kannet parandamata. Kohtul ei ole alust kahelda kinnistusraamatu andmete õigsuses seni kuni väidetavate ebatäpsuste tõttu andmeid ei ole parandatud.
34.KÜS § 151 lg-ga 1 näeb ette, et kulude jaotamisel tuleb lähtuda korteriomandite reaalosade pindalast. Viidatud sätte kohaselt saab sellisest jaotusest kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga. Kostja põhikirja (I kd tl 31-39) punkti 40 (I kd tl 35) alusel ühistu sihtotstarbelised kapitalid moodustuvad ühistu liikmete sihtotstarbelistest maksetest. Viimased koosnevad elamu hooldamiseks, jooksvaks- ja kapitaalremondiks ning elamu territooriumi korrashoiuks vajalikest maksetest. Nimetatud maksete suuruse ja maksmise tähtaja otsustab üldkoosolek. Selle makse kindlaksmääramisel lähtutakse sellest, missugune osa majas asuvate korterite üldpinnast moodustab liikmele kuuluva korteri üldpind. Juhul, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Samuti võib üldkoosolek ette näha teisi makseid ühistu tegevusest tulenevate kulutuse kompenseerimiseks. Riigikohus on märkinud, et seadus ei luba teistsugust jaotust ette näha üksnes üldkoosoleku otsusega, seega on põhikirja punkt 40 viies lause vastuolus seadusega (Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-163-13, p 13). Maakohus ei ole käesoleval juhul tuvastanud, et hageja põhikirjaga oleks kehtestatud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinev kulude jaotamise põhimõte.
35.Kuigi pooled kinnitavad, et kinnisturaamatu andmed kinnistu mõtteliste ja reaalosade osas ei ole kunagi vastanud tegelikkusele, siis nimetatud asjaolu ei anna korteriühistule alust nõuda hagejalt kütte ja kõigi kommunaalkulude tasumist suuremas ulatuses kui temale kuuluva kinnistusraamatusse kantud reaalosa (57,9 m2) eest. Kui kinnistusraamatu andmed ei vasta tegelikkusele, tuleb korteriühistu juhatusel (mida oleks võinud juba aastaid tagasi teha) asuda korraldama vastavate toimingute teostamist, et parandada kinnistusraamatu ebaõiged kanded, mis on eranditult kõigi korteriühistu liikmete huvides. Eeltoodust lähtudes, asub kohus seisukohale, et tuleb tunnistada kehtetuks Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punkt 4 raames vastu võetud otsus „esitada korteri 24 omanikule arveid reaalselt kasutusel oleva pinna eest“.
36.MTÜS § 7 lg 2 teine lause sätestab, et kui mittetulundusühistu põhikirja säte on vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut. KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldatakse korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. MTÜS § 34 lg 1 alusel üldkoosolek teostab järelevalvet teiste organite tegevuse
2-13-37566 üle. Selle ülesande täitmiseks võib üldkoosolek määrata revisjoni või audiitorkontrolli. Kohus nõustub hageja esitatud seisukohtadega, mis on märgitud otsuse punktides 7 ja 8, et tulenevalt seadusest teostab järelvalvet teiste organite üle üldkoosolek ning üldkoosolek valib revisjonikomisjoni või otsustab audiitori teenuse sisse ostmise. Kostja ei ole tõendanud, et korteriühistu 2012 aastaaruande auditeerimise õigus oli XXX ja XXX’ul ja kostja vastuväited on põhjendamatud.
37.Kohus asub seisukohale, et kuna korteriühistu juhatus esitas korteriühistu 29.04.2013 üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu 2012 majandusaasta aruande koos revisjonikomisjoni liikmeteks mitte valitud isikute poolt koostatud nn revisjonikomisjoni aruandega, siis puudus 29.04.2013 üldkoosolekul otsuse poolt hääletanud isikutel tegelik ja tõene info kinnitamiseks esitatud 2012 majandusaasta aruande alusandmete õigsuse kohta. Kuivõrd majandusaasta aruande aluseks olevaid andmeid ei ole selleks vastavaid õigusi omava revisjonikomisjoni poolt kontrollitud, siis on korteriühistu juhatus esitanud üldkoosolekule kinnitamiseks 2012 majandusaasta aruande ilma revisjonikomisjoni arvamuseta MTÜS § 36 lg 2 mõttes. Seega tuleb tunnistada kehtetuks Korteriühistu XXX 29.04.2013 üldkoosoleku päevakorra punktis 1 vastu võetud otsus „kinnitada 2012 majandusaasta aruanne ja revisjonikomisjoni akt“.
38.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Menetluskulude jaotus
39.TsMS § 162 lg 1,2 kohaselt jätab kohus poolte menetluskulud kostja kanda. Menetlusosaline võib taotleda Harju Maakohtult tulenevalt TsMS § 174 kohtukulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul pärast kohtulahendi jõustumist. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
40.Tulenevalt TsMS § 132 lg 1 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 3500 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Taimi Kollom Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.