Tahkuranna valla hagi osaühingu KLEP vastu võlgnevuse välja mõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 31.01.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu KLEP apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
18 023,96 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Tahkuranna vald (vallavalitsuse kaudu, registrikood 75023378, asukoht Uulu küla, Tahkuranna vald, 86502 Pärnumaa), seaduslik esindaja vallavanem Karel Tölp, lepinguline esindaja Monika Meerents Kostja: osaühing KLEP (registrikood 10413832, asukoht Uulu küla, Tahkuranna vald, 86502 Pärnumaa), seaduslik esindaja juhatuse liige Tarvi Kalnin
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 31.01.2014 otsus ja saata tsiviilasi maakohtule uueks lahendamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada maakohtu otsuse tühistamise taotluse osas. Edasikaebamise kord Otsusele võivad pooled vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Vastust kassatsioonkaebusele ja menetluslikke taotlusi võib menetlusosaline Riigikohtule esitada ilma vandeadvokaadi vahenduseta. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult
menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.19.12.2012 esitas Tahkuranna vald (hageja) Pärnu Maakohtule hagi osaühingu KLEP (kostja) vastu, paludes mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse summas 18 023,96 eurot, millest 946,32 eurot moodustab ruumide kasutamise tasu perioodi oktoober 2010-september 2012 eest, 10 814,13 eurot tasu kasutatud elektrienergia eest perioodil aprill 2010-september 2012 ja 6263,51 eurot tasu kütte eest perioodil oktoober 2009-september 2012. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja Tahkuranna Vallavalitsuse 29.09.2005 korralduse nr 249 alusel 14.10.2005 mitteeluruumi rendilepingu, mille alusel andis hageja kostja kasutusse Tahkuranna vallas Uulu külas asuvad mitteeluruumid üldpindalaga 61,7 m2. Kostja avalduse alusel andis hageja 29.11.2005 korralduse nr 319, millega asendati lepingujärgne rentnik selliselt, et kostja asemel astus rentnikuna lepingusse kostjaga seotud isik OÜ Kalnin. Vaatamata formaalsele lepingujärgse rentniku muutmisele jäi tegelikult lepingu alusel ruume kasutama kostja. OÜ Kalnin ja kostja palvel ning arvestades ka seda, et lepingu alusel jäi ruume kasutama kostja, esitati ruumide kasutamisega seonduvate kõrvalkulude (elekter ja küte) eest arved kogu aeg kostjale. Kostja jätkas ruumide kasutamist ka pärast lepingu tähtaja möödumist, s.o 30.10.2010 ning on teinud seda katkematult kuni käesoleva ajani. Arvestades, et pooled ei avaldanud teisele poolele tähtaja jooksul VÕS § 310 lg-s 1 sätestatust teistsugust tahet, on poolte vahel 14.10.2005 sõlmitud leping muutunud tähtajatuks.
3.Vaatamata hageja korduvatele pretensioonidele ja pöördumistele ei täitnud kostja kohaselt lepingust tulenevat ruumise kasutamise tasu ning kõrvalkulude tasumise kohustust. Õigusliku alusena tugines hageja võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 271, § 292 lg-le 1, § 76 lg-le 1 ja § 113 lg-le 1 ning poolte vahel sõlmitud lepingu p-dele 3.1, 3.2, 3.3, 4.1.1 ja lepingu lisale 2.
4.11.11.2013 menetlusdokumendis esitas hageja alternatiivse nõude, paludes juhul kui kohus tuvastab poolte vahel kasutuslepingule omase õigussuhte puudumise, rahuldada hagi kaasomandi ja alusetu rikastumise sätete alusel. Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu ning palus menetluskulud jätta hageja kanda.
6.Kostja märkis, et vajaliku ruumide remondi rendipinna sihtotstarbeliseks kasutamiseks teostas kohaliku omavalitsusega kooskõlastatud mahus kostja ning tehtud tööde eest kohustus esitatud arvete alusel tasuma hageja. Käesoleva ajani on hageja poolt tasumata kostjale aastatel 2005 kuni 2008 tehtud investeeringute eest summas 12 276,53 eurot. Kostja leidis, et hageja poolt esitatud elektrienergia nõue kuulub tasaarvestamisele kostja poolt tehtud investeeringutega. Soojusenergia esitatud koondarvest on hageja kostjale tasumiseks esitanud arve andmetel 13,7%, mis 11.01.2013 kirjaga hageja esitatud jaotuse kohaselt peaks olema 8,98%. Lepingu järgi on laoruumi kasulik pind 7,13%. Kostja märkis, et 11.01.2013 seisuga on kostja raamatupidamise andmetel kostja võlgnevus hageja ees summas 1565,82 eurot. Maakohtu otsus
7.31.01.2014 otsusega rahuldas Pärnu Maakohus hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse 18 023,96 eurot. Hageja 11.11.2013 alternatiivnõude alusetu
rikastumise sätete alusel jättis kohus rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 2 alusel kostja kanda.
8.Kohus, analüüsides kogutud tõendeid nende kogumis ja lähtudes seadusest ja pooltevahelisest lepingust, järeldas, et poolte vaheline leping on jätkuvalt kehtiv VÕS § 310 lg 1 alusel, mida kinntab asjaolu, et kostja jätkab ruumide üürimise eesmärgipärast kasutamist tänaseni. Tähelepanuväärne on asjaolu, et poolte vaheline leping lõppenuks 30.10.2010, aga kostja omandas asja 18.03.2010. Kindlasti pidi olukorra muutus olema kajastatud ja reguleeritud poolte vahelises uues lepingus, kuid kumbki pool mingeid toiminguid ei teinud ja pole seda sooritanud ka tänaseni. Kostja soov maksta omandatud vara eest üüri vastab tulenevalt tema käitumisest ka tema tahtele. Tegelikult on kohus tuvastanud, et üür on arvestatud pinna eest, mida kostja kasutas ja mis polnud tema omandis. Kuna kostja omandas mõttelise osa asjast, tulnuks vastavalt seadusele ja tavalisele korrale määratleda kostja poolt omandatud ruumide asukoht tervikomandis. Antud toiminguid pole tehtud. Seega ei kuulu rahuldamisele hageja alternatiivne nõue, mis on esitatud alusetu rikastumise sätete alusel.
9.Hageja üürinõude osas märkis kohus, et vastavalt poolte vahelise lepingu p-le 2.1 anti rendile 61,7 m2. Uhala kinnistu, kus asuvad kostja üüritavad toidukaupluse ruumid, ehitise kasulikuks kogupinnaks on 1781,7 milles omandiõiguse alusel kuulub kostjale 657/10000 osa mis moodustab 117,1 m2. Ehitusregistri andmetest nähtub, et kostja kasutatava pinna suuruseks on 178,8 m2. Lahutades kogupinnast kostjale kuuluva osa, jääb järele 67,1 m2, mis moodustab kostja poolt poolte vahelise lepingu järgi renditava ruumiosa, mille kasutamise eest kostja on seaduse ja lepingu järgi kohustatud tasuma renti. Kostja ka tegelikult, nagu tuvastati kohtu poolt teostatud paikvaatlusel, kasutab ruume rendile antud eesmärgil toidukauplusena. Kostja pole kohtule tõendanud, et ta on hageja nõutud ulatuses renditasu tegelikult tasunud. Kostja väide, et nõue peaks olema kaetud kostja poolt rendiesemele tehtud parendustega, pole asjakohane, kuna nii lepingust kui seadusest tuleneb, et rendiesemele võib parendusi teha ainult siis, kui rendieseme omanik neid tunnistab ja vajalikuks peab ehk tema kirjalikul loal, pealegi pole tõendatud, kas ta tegi parendusi oma varale või renditavale varale. Eeltoodud põhjusel järeldas kohus, et hageja nõue on seaduslik ja põhjendatud ning kuulub rahuldamisele.
10.Seoses hageja tasunõudega soojusenergia kasutamise eest märkis kohus, et kohus on kindlaks teinud, et hageja on kostja poolt kasutatud soojusenergia eest tegelikult tasunud ja kostja on hagejale tasumata jätnud. Õigus- ja ootuspärane ja tavaliselt toimitakse selliselt, et saadud arve tasutakse ära ja kui on kahtlus, et arve pole õige, vaidlustatakse kohe, kui on koguses erimeelsusi on võimalik, nagu kohus paikvaatlusel tuvastas, kostja ruumide küttesüsteemidele paigaldada mõõteaparatuur. Kogumis on kostja vastuväited hageja antud nõudele tõendamata.
11.Hageja tasunõude osas elektrienergia kasutamise eest märkis kohus, et kohus on kindlaks teinud, et hageja on kostja poolt kasutatud elektrienergia eest tegelikult tasunud ja kostja on hagejale tasumata jätnud. Õigus- ja ootuspärane ja tavaliselt toimitakse selliselt, et saadud arve tasutakse ära, tasaarvlemine toimub vaid poolte nõusolekul. Sisuliselt kostja oma vastuses tunnistab elektrienergia eest tasumisele kuuluvat võlgnevust, märkides, et antud nõue kuulub tasaarvlemisele kostja poolt tehtud investeeringutega (kd I tl 72 viimane lõik). Kohus märkis, et sellist õigust kostja ei oma ega ole ka teinud seaduses ettenähtud tasaarvlemisele suunatud toiminguid.
Apellatsioonkaebus
12.03.03.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada Pärnu Maakohtu 31.01.2014 otsuse ja teha uue otsuse, millega lõpetada menetlus ja jätta menetluskulud hageja kanda.
13.Kostja leiab, et materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme pole kohaldatud õigesti ning otsuse tegemisel ei ole arvestatud kõiki esitatud tõendeid, asjaolusid ja taotlusi. Otsuses puuduvad kaalutlused, millele on kohtu järeldused nõuete osas rajatud.
14.Kohus on tsiviilasja võtnud menetlusse võltsitud lepingu alusel ning pole tuvastanud, et kohtule on esitatud tehniliselt vigane leping ja kohtumenetluse pooled pole lepingut kunagi sõlminud ega lepingut üle võtnud. Hagiavalduse lisas 3 esitatud lepingus on hageja poolt kustutatud hageja tehniline õiendus lepingu poolte andmete osas (tl 11). Kostja on menetluses läbivalt osundanud asjaolule, et hagi aluseks on tühine leping, kuid asjas puudub kohtu ühene ja selgelt esitatud seisukoht. Muu hulgas puudub kohtu seisukoht asjaolule, et 05.06.2013 eelistungil kohtu poolt hagejale esitatud nõue lepingu originaali väljastamiseks on käesolevani täitmata ja lepingu originaal hageja poolt kohtule esitamata. Kostja hinnangul annab kostja 16.01.2013 hagivastuse lisa 7 edasi tegelikult sõlmitud originaallepingu koopia (kd I, tl 114), millest nähtub, et kostja ei ole lepingus rentnik.
15.Kohus ei ole andnud hinnangut ka kostja esitatud põhjendustele soojusenergia ja elektrienergiateenuse osas. Lisaks puuduvad kohtutoimikus osaliselt kostja poolt esitatud dokumendid. Toimikust ei kajastu, kas hagi vastuse lisad nr 3, 4, ja 5 on üldse kohtuni jõudnud. Kohus pole menetluse kestel kostjat teavitanud ega osutanud vajadusele dokument uuesti esitada. Seega on kostjal teadmata, milliste esitatud lisadega on kohus saanud tutvuda elektrooniliselt dokumente avades. Paikvaatluse protokolli lisana puuduvad kohtutoimikus fotod, mis asuvad kohtuniku fotoaparaadis. 26.02.2014 kohtutoimikuga tutvumisel lahendas kohus tehnilise probleemi ja edastas kostja esindajale fotomaterjali andmekandjal, kuid apellatsioonkaebuse lisana esitab kostja viited fotode numbrite kaudu. Suure mahu tõttu kostja fotosid saata ei saa.
16.Kohus ei ole võtnud seisukohta ka kostja 21.12.2012 taotluse osas, milles kostja taotles hageja esindajate kaebeõiguse tuvastamist ja õiguslikku seisukohta selles, kas kohtusse pöördumisel on kinni peetud seadusega kehtestatud korrast. Hagiavaldus, hagi vastus ja kohtutoimikus sisalduvad täiendavad dokumendid kinnitavad kostja hinnangul, et Tahkuranna vald ei ole kohtusse pöördunud (kd I, tl 75, 150-162).
17.Otsusest nähtuvalt ei ole kohus tuvastanud, et kostja on Uhla kinnistu 657/10000 mõttelise osa kaasomanik ja omandiosal asuva hoone ruumide jaotus on notariaalse asjaõiguslepinguga vormistatud (kd I, tl 64, lisa 3). Samuti jääb kostjale arusaamatuks, milliste kohtu poolt tuvastatud näitajate alusel on kostja avaldanud soovi omandatud vara eest täiendavalt üüri maksta ja kellele peaks kostja omanikuna üüri maksma.
18.Kohus ei ole tuvastanud, et kostja omanduses oleva Uhla kinnistu omandiosal kaupluse ruumide kütmise tagab külmaseadmete kompressoritest eralduv soojus. Pikaajaliselt hageja poolt kostjale põhjendamatult esitatud arved on tegelikult osaliselt hageja ebamõistlike kulude optimeerimise meede. Kostjale arvestusliku tarbimise eest esitatud arved koosnevad muuhulgas kontrollimatust soojusevoo liikumisest Uhla kinnistu hoonesse ja sealt välja. Sisenenud soojus väljub kõigil tööpäevadel hoone I ja II korruse lasteaia avatud akende kaudu. Kinnistu keldriruumide kütmine on kajastatud paikvaatluse fotodel nr 40-62 (kd I, tl 200). Hoone kütmiseks vajaliku keskkütte soojuse koguse tuvastamise on kostja kajastanud kohtutoimikus (kd I, tl 61-62 ja 247) ja paikvaatluse protokolli fotode lisas (fotod nr 23, 32-35). Kostja väidetele on lisatud küttesüsteemi tehnilise seisukorra hinnang (kd I, tl 254) ja tunnistaja ütlused (kd I, tl 255).
19.Kohus ei ole tuvastanud, et hoone keldriruumide pidev ja kontrollimatu kütmine ning hageja kaasomandiosa ülemäärane kütmine suurendab kaupluse ruumide jahutamise vajadust ja suurendab elektrienergia kulu (kd I, tl 248, 254). Samuti ei ole kohus tuvastanud, et hageja poolt elektrienergia teenuslepingu ainuõiguse hoidmine ja teenuse vahendamine ning lepingu korrastamisega venitamine on põhjustanud kostjale ebamõistliku täiendava majandusliku kulu. Arveldamisel hageja liitumislepingu kaudu ei saa kostja kasutada seaduslikku õigust esitada tagastusnõuet sisendkäibemaksu osas.
20.Lisaks ei ole kohus kostja hinnangul tuvastanud, et Uhla kinnistu kauplusele kauba toomiseks on ainus sobilik välisuks hageja kinnistuosal asuv endise laoruumi uks (kd I, tl 200, foto 22) ja esmase kostja kaupluse teenindamiseks väljaehitatud kinnistuosa on hageja ühepoolselt hõivanud ega võimalda välisukse kasutust ning on ehitanud aia kinnistu hoovi pääsemise vältimiseks (kd I, tl 200, foto 23, 29). Kohus ei tuvastanud ka seda, et hagejal on tasumata pikaajaline kohustus kostja ees ja hageja kohustus ületab oluliselt kostja kohustuse hageja ees. Samuti ei tuvastanud kohus hageja poolt kompromissina pakutud summade põhjendusi ning jättis analüüsimata kostja taotlused ja esitatud tõendid (kd I, tl 67, lisad 11-12, tl 218) ja tähelapanuta hageja omapoolse võlgnevuse tunnistuse 05.06.2013 kohtuistungil (kd I, tl 182). Vastus apellatsioonkaebusele
21.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
22.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ning tsiviilasi saata TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegiumi hinnangul on maakohus jätnud eelmenetluse ülesanded täitmata ning otsuse TsMS § 656 lg 1 p 5 tähenduses olulises ulatuses põhjendamata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada maakohtu otsuse tühistamise taotluse osas.
23.TsMS § 436 lg-le 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. TsMS § 442 lg 8 paneb kohtule kohustuse anda hinnang kõigile poolte esitatud faktilistele väidele ning kui kohus mõne väitega ei nõustu, peab kohus seda otsuses põhjendama. Kohus ei saa jätta poolte väiteid põhjendamatult kõrvale, vaid peab otsust tehes ütlema, millise järelduse ta esitatud faktide kohta tõendeid hinnates teeb. Samuti on maakohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 2, mille kohaselt tuleb kohtuotsus rajada asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 232 lg 1 paneb kohtule kohustuse hinnata kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kui kohus jätab mõne tõendi arvestamata, peab kohus seda vastavalt TsMS § 442 lg-le 8 otsuses taas põhjendama. Maakohtu otsus neile nõuetele ei vasta.
24.Maakohus on hagi rahuldanud ja mõistnud kostjalt hageja kasuks välja 18 023,96 eurot ning jätnud menetluskulud kostja kanda. Kohus on hagi osalist rahuldamist põhjendanud üldsõnaliste väidetega, mille sisuks on seisukoht, et kostja ei ole tõendanud, et ta on hagejale tasunud üüri, elektri- ja soojusenergia eest ja seetõttu on hagi põhjendatud. Ringkonnakohtu arvates ei ole asjas seni kogutud tõendid ja maakohtu poolne asjaolude käsitlemine pooltevahelise võlasuhte sisusse otsuse langetamist võimaldavat selgust toonud ja seetõttu on olnud hagi rahuldamine ennatlik. Kolleegiumi hinnangul on seni ebaselge hageja positsioon väite suhtes, mis puudutab poolte vahel üürilepingul põhineva võlasuhte olemasolu. Kostja positsioon on aga küsitav väite osas, mis puudutab tegelikult tarbitud kommunaalteenuste mahtu. Mõlemat poolt puudutab seni vastuseta jäänud küsimus, kas ja millises mahus on hageja nõue tasaarvestatav kostja poolt ruumide parendamiseks tehtud investeeringutega. Kostja on vastuses hagile rõhutanud, et on ruumidele on tehtud parendusi hageja
nõusolekul ning hagejale korduvalt selgitanud, et ta ei vaja kaupluse ruumide osas osutatud kütteteenust, kuna ruume kütavad vajalikus ulatuses poes olevad jahutusseadmed. Liigse kütmise tõttu on kostja enda väitel pidanud tegema kulutusi ruumide jahutamisele, millest hageja on olnud teadlik. Samuti ei ole maakohus tegelenud arvestusliku küsimusega, kuidas tuleks jaotada poolte ühiskasutusse jääva koridori kütmise kulud. Enne otsuse langetamist, tuleb maakohtul kostja vastuväidete osas põhjendatud seisukoht võtta.
25.Menetlusnormide rikkumise tõttu valitseb hageja väidetava võlgnevuse aluse ja suuruse osas segadus, mille maakohtus oleks pidanud enne otsuse langetamist TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 sätestatud eelmenetluse ülesandeid täites asja lahendamiseks vajalikus ulatuses kõrvaldama. TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 kohaselt lasub kohtul kohustus selgitada eelmenetluses välja poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. TsMS §-s 2 sätestatu eeldab, et kohus peab TsMS §-st 230 lg-test 1 ja 2 tulenevalt pooltele vajadusel selgitama, milliste nõuete ja vastuväidete aluseks märgitud asjaolude kohta tõendid puuduvad või ei ole esitatud tõendid nende asjaolude tuvastamiseks küllaldased, tehes ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.
26.Otsuse puudulikkuse tõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik asja sisuliselt lahendada, sest apellatsiooniastmes esmakordsel asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamisel rikutaks kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata.
27.Menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada asja uue lahendamise tulemust arvestades.
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.