Tsiviilasja hind
Tallinna Ringkonnakohus Tiit Kollom, Ulvi Loonurm, Iko Nõmm 06.10.2014 Tallinnas 2-10-49366 RL hagi EF (N) ja RN vastu korteriomandi puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks (lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks) 6006,80 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 01.02.2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
RL apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja RL (IK XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Annika Murulaid Kostja EF (N, IK XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Calro Kask Kostja RN (IK XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Calro Kask
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Pärnu Maakohtu 01.02.2013 otsus tsiviilasjas nr. 2-10-49366 tühistada ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates.
Menetlusabi selgitus
TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud RL esitas Pärnu Maakohtule hagi EF (N) ja RN vastu korteriomandi puuduste parendamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks. Hageja ostis 24.04.2008 kostjatelt korteriomandi asukohaga XXXX XX-X Pärnus suurusega 77, 6 m2, mis paikneb kahekorterilises elamus ja moodustab ligikaudu poole sellest. Veebruaris 2010 avastas hageja, et korteril puudub soojapidavus, korterisisene temperatuur langes 14-16 kraadini. Korteri temperatuuri languse põhjuste selgitamiseks tellis hageja korteri termopildistamise. Termopildistamisest nähtub korteri välispiirete läbipuhuvus (kald- ja pööninglaed, välisseinad). Külma sissepääs saab alguse mittehermeetilistest tuuletõkkeplaatide jätkudest, üleminekutest puit konstruktsioonidele, samuti ebakorrektselt tihendatud või sootuks puuduvale seina soojustusele. Külma sissepääsust tingituna langevad korteri välispiirete sisepinna temperatuurid kohati väga madalale. Termopildist on märgata, et vahelaed on samuti külma sissepääsule avatud. 2010 märtsis-aprillis tekkis korteri magamistoas sadevee läbijooks. Seetõttu sai toa lagi ja seinad veekahjustusi. Katuse läbijooksu põhjuste selgitamiseks tellis hageja ehituses tegutsevalt äriühingult OÜ-lt Laskaren elamu ülevaatuse. Elamus esinevate erinevate puuduste selgitamiseks avasid OÜ Laskaren töötajad elamu katuse- ja seinakonstruktsioonid. Avamise käigus selgus: seina soojustust on ebapiisavalt tihendatud – seina roovituse ja soojustuse vahel on tühimikud, seina soojustuse villa paksus on ebapiisav ja on paigaldatud ebakorrektselt; katuse läbijooksu osas selgus: seina ääreplekk on lõpuni paigaldamata, pleki ja soojustuse vahel puudub hermeetik, plekkkatuse neelud pole vettpidavad. OÜ Laskaren tegi hagejale pakkumise puuduste kõrvaldamiseks, pakkumuse kohaselt on vajalike tööde maksumus 187 972 krooni. Hageja teatas kostjatele korteriomandil esinevatest puudustest ja esitas kahjunõude. Kostjad kahjunõudele ei reageerinud. Ekspertiisiakti järeldustest nähtub, et korteri soojapidavus on ebaühtlane. Kohati oli mõõdetud minimaalne temperatuur 7, 2 kraadi. Hageja ostis renoveeritud ehitises asuva eluruumi. Ehitise normaalseks iseärasuseks ei saa lugeda asjaolu, kui eluruumis langeb temperatuur alla 10 kraadi. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta see rahuldamata. Puuduvad alused nõude rahuldamiseks. Hagile lisatud tõendid ei tõenda hagi aluseks olevaid asjaolusid. OÜ Termopilt ülevaatusakt tõendab, et korteri soojapidavus vastab kehtivatele nõuetele. Akti kokkuvõte: ruumide temperatuur 18-21 kraadi. Akti järeldustes on märgitud, et korteri sisekliimaparameetrid näitasid valdavalt keskmisest paremat õhuvahetust, suhteline õhuniiskus oli nõuetekohane. Kald- ja pööninglagede ning esimese korruse seinte soojusjuhtivus jääb akti kohaselt normväärtuse piiridesse. Välisukse soojusjuhtivus on lähedane soovituslikule
tasemele. Kostjad pöördusid akti hindamiseks OÜ Ollmann GR poole, hinnangu andis diplomeeritud energiaaudiitor OT. OÜ Ollmann GR arvamuse kohaselt on piirete soojusväljastuse mõõtmistulemused väga head ja vastavad termograafilise ülevaatuse lk. 23 näidatud tabelile „Eestis kasutatavad soovituslikud piirete soojajuhtivuse normväärtused“. Hoones mõõdetud co2 ja õhuniiskus vastas kehtivatele normidele. Hageja oli teadlik, et tegemist on hoonega, mis on ehitatud aastakümneid tagasi. Seetõttu ei saa hageja nõuda, et hageja ostetud ese vastaks tingimustele, millele peab vastama omandamise aastal ehitatud ese. Hageja ei ole täpsustanud, milline on see keskmine kvaliteet, millele ese ei vasta. Hoone kvaliteet tagab keskmisest parema õhuvahetuse ja õhuniiskuse. Hageja korteris on mitu erinevat kütteseadet: õhk-soojuspump, õhk-soojuskamin, millel on väljapuhe erinevatesse tubadesse, elektriküte ning põrandaküte märguvates ruumides. Ühekordne temperatuuri langus on tingitud ebapiisavast kütmisest. Kui hageja soovib viia ostetud eset keskmisest paremale kvaliteedile, siis on hageja kohustatud ise tasuma sellega seotud kulud. Hageja korterisse sadevee läbijooksu võis põhjustada lume ebapiisav koristus. Samuti võis läbijooksu põhjustada hageja enda tegevus, kuna kogu eseme kasutamise ajal polnud kostjatel ühtegi sarnast juhtumist. Tegemist oli ühekordse juhtumiga. Juhtum tekkis lume sulamise ajal. Edaspidi pole seda juhtunud. Kui sadevete läbijooksu korterisse oleks põhjustanud ehitusnõuete rikkumine, siis oleks läbijooks avastatud varem ja läbijooks oleks jätkunud kuni seda põhjustavate asjaolude likvideerimiseni. Hageja on kahjuks arvestanud kogu summa, mis kulus renoveerimisele, kuid läbijooksu remondikulu, mille eest võivad kostjad vastutada, moodustab ühe väikse osa kogukulust. Maakohtu otsuse põhjendused Kohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. VÕS § 77 lg. 1 sätestab kohustuse täitmise kvaliteedi: võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Seega kostjate poolt lepinguga müüdud asi peab seaduse järgi vastama keskmisele kvaliteedile. Hageja väidab, et kostjate müüdud asi ei vasta selle keskmisele kvaliteedile – madal on korterisisene temperatuur ja 2010 märtsis-aprillis tekkis korteri magamistoas sadevete läbijooks. Korteri sisese temperatuuri määratlemisel pole hageja järjekindel. Hagis väidab hageja, et korterisisene temperatuur on 14-16 kraadi, vastuses kostja arvamusel, väidab, et korterisisene temperatuur on alla 10 kraadi, veel märgib hageja, et kohati on korterisisene temperatuur 7, 2 kraadi. Seoses sellega jääb arusaamatuks, milline eluruumide keskmine temperatuur ikkagi hageja nõudes on. Lisaks on termopildistamisega tuvastatud, et korterisisene temperatuur on 18-20 kraadi. Seega hageja väide eluruumi madalast temperatuurist pole termopildistamisel kinnitust leidnud. Võib eeldada, et nimetaud temperatuur on eluruumi tavatemperatuur. Termopildistamisel on küll fikseeritud välis- ja sisetemperatuur ja tuule tugevus, kuid pole välja toodud tuule suund. Täiesti on tähelepanuta hagis, hageja vastuväidetes ja termopildistamisel eluruumide kütmise korraldamine. Ka hagis hageja kordagi ei väida, et olenemata eluruumide kütmisest on eluruumide temperatuur madal. Põhuseks toob ruumide soojapidamatuse. Kostja väitel on eluruumides laiad küttevõimalused kostjate teada on korteris mitu erinevat kütteseadet: õhk-soojuspump, õhk-soojuskamin, millel on väljapuhe erinevatesse tubadesse, elektriküte ning põrandaküte märguvates ruumides, kostjad on seisukohal, et ühekordne temperatuuri langus on tingitud ebapiisavast kütmisest. Siin ei saa kohus kostjatele vastu vaielda; pole teada kuidas ja millal ja kui kaua ja millega
hageja eluruume küttis. Hagimenetlus kohus uurimistööd ei tee, menetlusosalised toovad ise välja asjas tähtsus omavad asjaolud. Termopildistamise järelduste esimeses lõigus on toodud: „Eluruumide sisekliima parameetrid näitasid valdavalt keskmisest paremat õhuvahetust. Mõõdetud CO2 sisaldus jäi alla 1000 ppm, mis on kvaliteetse õhuvahetuse piirväärtuseks. Suhteline õhuniiskus peaks küteperioodil jääma 45% piiridesse, mis oli samuti tagatud“ . Hageja väide kostjate poolt termopildistamise tulemustele analüüsiks kasutatud spetsialisti pädevuse kohta on paljasõnaline ja tõendamata. Üldteada teave nimetatud äriühingu kohta on järgmine: OÜ Ollmann GR on asutatud 1993. Tegevust alustati aktsiaseltsina ja tegevusaladeks olid soojustehniliste tööde teostamine ja konsultatsioonitegevus. Alates 1998 tegutseb ettevõte osaühinguna. Laienenud on tegevusvaldkonnad. Põhilised tegevusvaldkonnad on ventilatsioonisüsteemide, küttesüsteemide vesivarustuse-kanalisatsioonisüsteemide ja jahutussüsteemide projekteerimine, paigaldus, hooldus. Ettevõte tegeleb ka omanikujärelvalve teostamisega ja energeetika-alaste konsultatsioonidega. Teostatakse ekspertiise kütteventilatsiooniprojektidele. Alates 2006 on oluline osa ettevõtte tegevusest energiaauditite koostamine. Alates 2009 on väljastatakse ka energiamärgiseid. Eeltoodust järeldub, et kostjate poolt kasutatud äriühing omab küllaldast pikaajalist vajalikku kogemust termopildistamisele hinnangu andmisel. Hageja märgib oma hagis, et 2010 märtsis - aprillis tekkis korteri magamistoas sadevee läbijooks ja seetõttu sai toa lagi ja seinad veekahjustusi. Katuse läbijooksu põhjuste selgitamiseks tellis hageja ehituses tegutsevalt äriühingult OÜ Laskaren elamu, kus asus hageja omanduses olev korter, ülevaatuse. Imelikul kombel läbijooksu põhjuste väljaselgitamine pühendus elamu soojustamise vigade otsimisele. Sellest võib eeldada, et hageja andis OÜ-le Laskaren vastava ülesande, eesmärgiks oli elamu üldine renoveerimine. Elamut saab alati paremaks teha, kuid näib, et hageja soovis elamut parendada kostjate kulul. Nagu nähtub asjas kogutud tõenditest, hinnapakkumine Aisa t. renoveerimistöödele ja fotod, asus OÜ Laskaren elamu konstruktsioone avama elamu soojapidavuse puuduste kindlakstegemiseks mitte läbijooksu põhjuste kindlaks tegemiseks. Nagu nähtub hinnapakkumise pealkirjast, oli hageja soov elamut renoveerida, mitte parandada elamu varjatud puudusi. Kui kogumis analüüsida hageja esitatud tõendeid - termopildistamist ja OÜ Laskaren tehtud ülevaatus, siis nähtub, et hageja pole teinud antud tõendite süvaanalüüsi, kus tõendid oleks omavahel seondatavad ja hageja toonuks sellest välja otsesed järeldused. Antud asjaolu puudumise tõttu pole nimetatud tõendid hoomatavad. Eeltoodud asjaolusid kogumis hinnates saab järeldada, et kostjad müüsid hagejale keskmise kvaliteediga asja. Kohaldamisele kuulub VÕS § 220 lg. 1, millest tuleneb hageja kohustus teatada mõistliku aja jooksul kostjatele asja lepingutingimustele mittevastavavusest, sellest mittekinnipidamisel kaotab hageja nõudeõiguse. Vastavalt hagile hageja väidab, et sai asja puudustest teada veebruaris 2010. Kostjatele 06.06.2010 koostatud pretensioonist nähtub, et see anti EF (N-le) üle 29.06.10. Riigikohtu lahendi 3-2-1-115-04 kohaselt on mõistlikuks ajaks vähemalt 2 kuud. Antud tähtaja on hageja mööda lasknud. VÕS § 220 lg. 3 alusel ei kuulu hageja nõue rahuldamisele.
Kuna kostjad pole ehitusvigade tekkimises süüdi, ei vastuta ka nad seetõttu kahju tekitamise eest. Esimest sündmust ei tekitanud kostjad. Seega VÕS § 127 lõigete 3-4 järgi ei vastuta kostjad hagejale kahju tekitamise eest ja seetõttu ei kuulu hagi rahuldamisele. Puudub põhjuslik seos kostjate tegevuse ja hagejale tekitatud kahju vahel. Täiendavalt märkis kohus, et kostjad on müügilepingu p. 2.1 lõikes 5 avaldanud, et kostjate teada pole asjal varjatuid puudusi. Arvatavasti tegelikult kostjad ei saanudki puudustest teada, kuna vastavalt hageja tellitud renoveerimistööde hinnapakkumisele olidki elamul varjatud puudused - vigased voodrialused ehitustööd. Hagejal on võimalik pöörduda nõudega ehitaja vastu. Lisaks kohtuistungil avaldati arvamust, et kostjad eluruumis tegelikult ei elanud, selle valmis saades realiseerisid eluruumi hagejale, seega ei saanud teada varjatud puudustest. Teiseks hageja väidab, et omandas asja 24.04.2008, kuid puudustest sai teada veebruaris 2010. See on arusaamatult pikk aeg varjatud puuduste avastamiseks. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostjate kanda. Hageja on põhjendanud, et OÜ Termopilt akti järeldustest nähtub, et elamu soojapidavus on ebaühtlane (jahedamad ebasümmeetrilised laigud) ja et välispiirete (kald- ja pööninglaed, välisseinad) läbipuhuvus. Aktis on põhjendatud et sissepuhked tarinditesse saavad alguse mittehermeetilistest tuuletõkkeplaatide jätkudest, üleminekutest puitkonstruktsioonide osadele ning seina soojustusele (polüstürool), mis on tihendatud ebakorrektselt või sootuks jäetud tegemata. Sissepuhetest tingituna langevad välispiirete sisepinna temperatuurid kohati väga madalale ning külmade ilmadega on oht kondensaali tekkele piiretel. Termopildist on märgata, et vahelaed on samuti läbipuhutavad ja see viitab ebatihedusele toolvärgitaguses piirdeosas, üleminekul vahelaele. Saavutamaks korralikku katset tuule eest, tulevad defektsed üleminekud täiendavalt hermetiseerida. Toolvärgitaguste seinte tihendustööde tegemiseks tuleb räästakasti lauad eemaldada. Kaldlagede korrastamine eeldab juba piirete avamist seestpoolt kuni tuuletõkkeni. Termpildilt on märgata, et vahelaed on samuti läbipuhuvad. Akti lk 23 kokkuvõtte kohaselt on pööningult vaadates märgata isolatsioonikihi ebakorrektset paigutust, mistõttu esineb lokaalseid soojalekkeid ning piirde läbipuhuvusi. Ka akti lõikes 21 on märgitud, et termopildilt on märgata, et vahelaed on samuti läbipuhuvad. Hageja on põhjendanud, et akti kohaselt oli 2. korruse magamistoa ühe mõõtekoha keskmine temperatuur on 16, 9 ̊ C ja minimaalne 13, 9 ̊ C, teise mõõtekoha keskmine temparatuur on 15, 6 ̊ C ja minimaalne 11, 4 ̊ C; trepihallis vastavalt 15 ̊ C ja 10, 3 ̊ C ja isegi 16, 8 ̊ C ja 7, 2 ̊ C; teise korruse väike tuba vastavalt 17, 1 ̊ C ja 8, 2 ̊ C. Seega on aktiga kindlaks tehtud ja tõendatud, et elamul soojapidavus on ebaühtlane (jahedamad ebasümmeetrilised laigud) ehk siis ebapiisav ning et välispiiretel (kald- ja pööninglaed, välisseinad) esineb läbipuhuvus. Altis sisalduvatest eluruumi sisetemperatuuri arvnäitajatest nähtub, et kohati oli mõõdetud minimaalne temparatuur vaid 7, 2 ̊ C. Kohus ei ole põhjendanud millisest termopildistamisel koostatud akti järeldusest lähtuvalt on jõudnud järelduseni, et eluruumil hageja poolt osundatud puudused puuduvad või et eluruumi
sisetemperatuuri võib lugeda piisavaks. Ülalesitatud ruumi sisetemperatuur ei vasta eluruumidele sisetemperatuuri osas esitatavatele nõuetele. Eluruumi soojapidavus peaks olema tagatud sõltumata tuule suunast. Kohtu põhjendus tuule suuna arvestamise kohta ei ole asjakohane. Eluruumi soojapidavus ja selle sisetemperatuur peaks ikka olema tagatud sõltumata tuule suunast. Kohus märkis, et hagis, hageja vastuväidetes ja termopildistamisel on täiesti tähelepanuta jäetud eluruumide kütmise korraldamine. Kohus leidis, et ka hagis ei väida hageja kordagi, et olenemata eluruumide kütmisest on eluruumide temperatuur madal. Kohus tugineb oma järeldustes asjaolule, mida ei ole asja arutamise käigus uuritud. Samas, kui korteris oli nii õhksoojuspump, õhk-soojuskamin, millel on väljapuhe erinevatesse tubadesse, elektriküte ning põrandaküte märguvates ruumides, siis toimivad need automaatselt ning eraldi kütmist korraldama ei pea. Kohtu põhjendus ei ole asjakohane. Kohus ei ole ei eelmenetluse käigus ega kohtuistungil pööranud tähelepanu selle asjaolu põhjaliku uurimise vajadusele. Hageja nõue tugines asjaolule, et elamu ei ole piisavalt soojapidav, mistõttu on elamu sisetemperatuur ebamõistlikult madal. Hageja ei ole teinud kostjatele etteheiteid seoses eluruumi õhuvahetuse ja õhuniiskusega. Seetõttu ei ole kohtu tuginemine OÜ Ollmann GR arvamusele asjakohane, sest eluruumi õhuvahetuse ja õhuniiskuse ei ole antud asjas vaidlusalused küsimused. Kohus ei ole ka põhjendanud, kust pärinevad kohtuotsuses esitatud andmed Olmann GR OÜ tegevuse kohta ning millest lähtudes tuleb lugeda need andmed üldteada olevateks. OÜ Laskaren pakkumine on tehtud vaid elamu soojustuse ja katuse läbijooksu puuduste parandamiseks. Kohtu järeldused on otsitud ja ei tugine antud asjas kogutud tõenditele. Tunnistaja TL, kes oli OÜ Laskaren juhatuse liige ja ülevaatuse teostanud ning hinnapakkumise teinud isik, andis tunnistajana seletuse, et neil paluti teha hinnapakkumine soojustuse ja katuse läbijooksu parandamiseks. Tunnistaja ütluste kohaselt toimus objekti ülevaatus selliselt, et osaliselt avati fassaad, et näha millest tekkisid soojalekked ja katuse läbijooksuga seoses, katuse all avasime, kust näha kahjustused konstruktsioonis. Vee kahjustused katuse all selgus, et mittevastav neeluplekk, neelupuu pealt oli näha läbijooks kuni seina prussini, mille tulemusena on vesi jõudnud tuppa. Oli näha veejooksu jäljed toas ja lae vahel. Antud olukorras oli vajalik eemaldada kartuse plekk, kuna oli mittevastav roovituse samm plekile, puudud distantsliist roovituse ja kile vahel. Seega ei ole kohtu järeldus õige. Jääb arusaamatuks, millest tegi kohus järelduse, nagu oleks OÜ Laskaren asunud elamu konstruktsioone avama ainult elamu soojapidavuse puuduste kindlakstegemiseks mitte läbijooksu põhjuste kindlaks tegemiseks ja et hageja soov oli elamut renoveerida, mitte parandada elamu varjatud puudusi. Kohus on siinjuures kogutud tõendeid valesti hinnanud ja tunnistaja ütlused jätnud täielikult hindamata. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta tunnustaja ütlusi ei arvestanud. Hageja on tema poolt esitatud tõendeid nii hagiavalduses kui kohtule esitatud arvamuses analüüsinud. Samuti ka suuliselt kohtuistungil. Kohtu järeldus, et hageja pole teinud tõendite süvaanalüüsi, on üllatav. Kui kohus leidis, et hageja tõendina esitatud termopildist akt ja OÜ Laskaren tehtud ülevaatusakt ei ole hoomatavad, siis pidanuks kohus tulenevalt TsMS § 392 lg. 1 p. 1 ja § 351 lõigetele 1 ja 2 püstitatud eesmärkidest pooli küsitlema ja saadud vastustest tulenevalt selgitama pooltele, missuguseid asjaolusid nad peavad tõendama nende seatud
materiaalõiguslike eesmärkide saavutamiseks. Vastasel juhul rikub kohus menetlusõiguse norme, sest otsus on menetlusosalistele üllatuslik. Kohus ei või rajada omaotsust väitele, et puudub tõendite analüüs, kui kohus ei ole teinud poolele ettepanekut seda esitada. Kohtu tuginemine Riigikohtu lahendi 3-2-1-115-04 p. 25 all väljendatud seisukohale ei ole põhjendatud, kuna selles kohtuasjas olid pooled müügilepingus kokku leppinud, lepinguobjektiks oleva kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise mõistlik tähtaeg on kaks kuud, millist kokkulepet ei saa iseenesest lugeda seadusega vastuolus olevaks. Siit ei saa järeldada, et VÕS § 220 lõikes 1 nimetatud mõistliku tähtaeg ongi kaks kuud. Antud asjas on hageja avaldanud, et korteri magamistoa laest sadevee läbijooks toimus kevadel 2010. Seega sellest puudusest ei saanud hageja kuidagi teadlik olla 2010 veebruaris. Termopolt akt on koostatud 15.02.2010. OÜ Laskaren ülevaatusakt on koostatud 01.04.2010. Soojapidamatuse ja lae läbijooksu põhjused said hagejale selgeks alles nendest ülevaatusaktidest, seega tuleb teadasaamise tähtaega hakata lugema 01.04.2010. Vastavalt VÕS § 218 lõikele 1 vastutab müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Asjaolu, et kostjad ei pruukinud varjatud puuduste olemasolust teadlikud olla, ei oma seega mingit tähendust. Oluline on, et puudus oli müügi eseme üleandmise ajal olemas. Müügilepinguga on hageja selgelt väljendanud oma soovi omandada korteriomand ehk tavapärastele elamistingimustele vastav eluruum. Hageja soovis osta korteri seal elamiseks, ega mitte muul eesmärgil ning et kostja oli hageja sellisest eesmärgist teadlik. Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades kuulub eluruumi soojapidavus elementaarsete elamistingimuste juurde, milles pooled eraldi kokku leppima ei pea. Ostes korteri, tuleb lugeda endastmõistetavaks, et ruumide kütmisel on ruumide soojapidavuse korral on tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Teistsugune kokkulepe tulnuks selgelt lepingus ette näha. See kehtib ka kasutatud eluruumide ostmisel. Kuna korteriomand oli puudustega, tuleb seega lugeda lepingutingimustele mittevastavateks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. VÕS § 218 lg. 1 seob müüja vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse eest puuduse olemasoluga asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale ülemineku ajal. VÕS § 214 lg. 2 järgi läheb riisiko ostjale üle asja üleandmisega, mitte lepingu sõlmimisega. Arvestades konstruktsioonide avamisel ilmnenud puuduste iseloomu pidid need puudused olema olemas juba enne müügilepingu sõlmimist. Kohus on jätnud täielikult käsitlemata tunnistaja TL ütlused. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta tunnistaja ütlustega ei arvestanud ja miks ta seda hageja esitatud tõendit üldse ei käsitlenud. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu.
Ringkonnakohtu seisukoht
Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusõigusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada ja asi tuleb saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Sama paragrahvi lõike 3 järgi võib kohus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 442 lg 8 järgi peab kohus otsuse põhjendavas osas märkima kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega ja kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Kolleegium leiab, et maakohus on hinnanud esitatud tõendeid ja teinud järeldusi sellisel moel, et kohtulahendist ei ole võimalik aru saada, kuidas maakohus jõudis järelduseni, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Maakohus on kohtuotsuses suuresti asjakohatult käsitlenud kostja esitatud asjatundja arvamuse andnud spetsialisti pädevuse küsimust, samuti on maakohus andnud hinnangu hageja tellitud maja ülevaatuse teostanud OÜ Lakaren tegevusele katuse läbijooksu põhjuste selgitamisel, märkides, et „imelikul kombel läbijooksu põhjuste väljaselgitamine pühendus elamu soojustamise vigade otsimisele“. Edasi järeldab maakohus, et OÜ Lakaren asus elamu konstruktsioone avama elamu soojapidavuse puuduse, mitte läbijooksu põhjuste kindlakstegemiseks. Lõppjäreldusena maakohus leidis, et hageja pole teinud tõendite süvaanalüüsi, kus tõendid oleks omavahel seondatavad ja hageja toonuks sellest välja otsesed järeldused, ja seetõttu pole hageja esitatud tõendid hoomatavad. Kolleegium leiab, et maakohus on jätnud hageja esitatud tõendid sisuliselt hindamata. Hageja esitas kostjate vastu hagi müüdud asja (elamu, milles asub müügiesemeks olnud korteriomand) puuduste (korteri soojapidavus puudulik, katus jooksis läbi) kõrvaldamiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks. Hageja esitatud OÜ Termopilt poolt koostatud vaidlusaluse majaosa termograafilise ülevaatuse aktist nähtub, et osades mõõtekohtades oli keskmine temperatuur tunduvalt alla 18 kraadi. Vabariigi Valituse 26.01.1999 määrusega nr 38 kinnitatud „Eluruumidele esitatavad nõuded“ (edaspidi määrus nr 38) p-i 7 järgi ei tohi kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis siseõhu temperatuur inimese pikemaajalisel ruumis viibimisel olla alla 18 kraadi. Kuigi käesoleval juhul ei ole tegemist kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavate eluruumidega on nimetatud määrus eluruumi siseõhu temperatuuri normi osas analoogia alusel kohaldatav. Maakohus ei ole andnud mingit hinnangut nimetatud aktis fikseeritud temperatuuridele, mis ei vasta määruses nr 38 toodud nõuetele. Maakohus on sisuliselt tervikuna jätnud tuvastamata ka katuse läbijooksu asjaolud ja hindamata vastavad tõendid ning jätnud andmata ka hinnangu, kas katuse läbijooks on käesoleval juhul korteri selline puudus, mis annaks alust kvalifitseerida seda VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel müüdud asja mittevastavusena selleks otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Muu hulgas on maakohus jätnud hindamata tunnistajana ülekuulatud TL ütlused. Lisaks eeltoodule on maakohus põhjendanud hagi rahuldamata jätmist osaliselt asjaoludega, mida menetluses ei ole esitatud ega ka menetlusosalistega arutatud. Maakohus on leidnud, et termopildistamisel on küll fikseeritud välis- ja sisetemperatuur ja tuule tugevus, kuid ei ole välja toodud tuule suund. Maakohus ei ole põhjendanud, mis tähtsust omab eluruumi soojapidavuse hindamisel tuule suund. Maakohus on leidnud, et tähelepanuta on jäänud eluruumide kütmise korraldamine ja et hageja ei ole väitnud, et olenemata eluruumide kütmisest on eluruumide temperatuur madal. Maakohus on sisuliselt nõustunud kostja ühelauselise vastuväitega, et
korteri temperatuuri langus oli tingitud ebapiisavast kütmisest. Samas ei nähtu toimikust (muu hulgas ka 17.12.2012 istungiprotokollist), et maakohus oleks juhtinud hageja tähelepanu kostja nimetatud vastuväitele kütmise võimaliku ebapiisavuse kohta ja võimaldanud hagejal kostja vastuväitele vastata. Maakohus on jätnud hagi rahuldamata muu hulgas ka põhjusel, et hageja ei ole järginud VÕS § 220 lg-st 1 tulenevat nõuet teatada müüjatele asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul. Asja materjalidest ei nähtu, et kostjad oleksid esitanud vastuväidet hageja poolt mõistliku aja ületamisest. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et puudusest teatamise mõistliku aja ületamise küsimust oleks menetluses üldse arutatud ja et hagejale oleks antud võimalust selles küsimuses oma seisukohta avaldada. Lisaks juhib kolleegium tähelepanu sellele, et kuigi VÕS § 220 lg-st 1 tulenevalt saab lugeda teatamise mõistlikuks ajaks maksimaalselt kaks kuud mittevastavusest teada saamisest, siis sama paragrahvi kolmanda lõike järgi võib teatamata jätmine olla ka mõistlikult vabandatav. Ilma nimetatud küsimust menetluses tõstatamata ja menetlusosalistega arutamata ei ole kohtul võimalik õigesti otsustada, kas hagi tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et hageja ei saa tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele sellest teatamisega hilinemise tõttu. Sellega rikkus maakohus TsMS § 351 lgst 1 ja 2 tulenevat asjaolude selgitamiskohustust ja tegi menetlusosalistele üllatusliku otsuse. Kui maakohus leidis, et hageja esitatud asjaoludest ja tõenditest ei selgu eluruumide kütmise asjaolusid ja need on asjassepuutuvad, samuti et hageja ei teatanud lepingu eseme mittevastavusest mõistliku aja jooksul, siis oleks kohus tulenevalt TsMS § 351 lg-dest 1 ja 2 pidanud menetlusosalistega arutama nimetatud asjaolusid ja andma neile võimaluse oma seisukohtade esitamiseks. Eeltoodust järelduvalt kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 656 lg 1 p-de 1 ja 5 alusel tühistada, kuna maakohus on oluliselt rikkunud menetlusosaliste õigusliku ärakuulamise põhimõtet ja ei ole ka otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud. Kolleegium leiab, et eeltoodud maakohtu menetluslikud rikkumised on sedavõrd ulatuslikud, et kolleegium ei saa neid puudusi ise kõrvaldada ja asi tuleb saata maakohtusse uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et tegemist on nõudega lepingu rikkumisega tulevikus tekkivate kulude hüvitamiseks. Sellise haginõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 115 lg. 1. Nagu Riigikohus on oma otsuses nr. 3-2-1-5-12 rõhutanud, peavad lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks olema täidetud VÕS §-de 115, 127 ja 128 üldised eeldused. Müügileping tingimustele mittevastava (s.o. puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad VÕS §-ide 217-227 erireeglid. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus tuvastama asjas tähtsust omavad asjaolud ja hindama esitatud tõendeid ning tegema põhjendatud järelduse, kas hagi tuleb rahuldada või mitte. Juhul, kui maakohus leiab, et hageja esitatud tõendid on ebapiisavad tuvastamaks, kas müüdud asi vastas lepingutingimustele, tuleb maakohtul hagejale selgitada täiendavate tõendite esitamise vajadust. Käesoleva asja menetluses on istungiprotokollist nähtuvalt juba tõusetunud asjakohase ekspertiisi määramise küsimus kostja poolt. Kuigi kostja vastavat taotlust ei esitanud, oleks maakohus pidanud, arvestades asjaolu, et asja mittevastavuse tõendamise kohustus on hagejal, siiski selgitama just hagejale ekspertiisi vajadust. Ekspertiisi määramist tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel kaaluda. Siiski oleks kolleegiumi arvates menetlusökonoomiat silmas pidades maakohtul õige enne ekspertiisi määramise otsustamist kõigepealt kontrollida, kas hageja ei ole kaotanud õigust tugineda müüdud asja mittevastavusele sellest õigeaegselt teatamata jätmise tõttu, ja juhul, kui teatamine ei olnud õigeaegne, siis kas teatamata jätmine oli mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3).
Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom
Ulvi Loonurm
Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.