Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Ülle Jänes, Iko Nõmm, Imbi Sidok-Toomsalu
Otsuse tegemise aeg ja koht
10. september 2014, Tallinn
Kohtuasja number
2-13-61367
Kohtuasi
MM ja PM hagi LŠ (pankrotis) ja AS vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.03.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
LŠ (pankrotis) ja AS apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
6571, 48 eurot
Menetlusosalised, nende esindajad
Hageja I MM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
Hageja II PM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
Hagejate lepinguline esindaja adv Siiri Schneider Kostja I LŠ (pankrotis, isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX XXXX X, XXXXX XXXXXXX), pankrotihaldur adv Maire Arm Kostja II AS (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
Kirjalik menetlus
Menetluse liik
Harju Maakohtu 17.03.2014 otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulud jätta solidaarselt LŠ (pankrotis) ja AS kanda. Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 27.12.2013 esitasid MM (hageja I) ja PM (hageja II) hagi solidaarselt LŠ (kostja I) ja AS (kostja II) vastu põhivõla 3000 euro, leppetrahvi 3000 euro, viivise 27.12.2013 seisuga 61, 48 euro ning
alates 28.12.2013 viivise VÕS § 113 lg 1 esimeses lauses sätestatud määras 6000 eurolt kuni nõude täitmiseni saamiseks. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostjate kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 08.02.2013 kostjate kui müüjate ja hagejate kui ostjate vahel Tallinnas XXXXX XXXX X asuva kinnistu võlaõiguslik müügileping. Tulenevalt müügilepingu punktist 2.1 oli kinnistu ostuhind 220 000 eurot. Müügilepingu punktist 2.2 nähtuvalt olid hagejad ostuhinnast 3000 eurot hoiustanud notari arveldusarvele ja notar edastas hoiustatud raha 3 pangapäeva jooksul müügilepingu kinnistusosakonnale esitamisest kostjate poolt müügi-lepingus nimetatud arvele. Kostjad kinnitasid müügilepingu punktis 1.4.4, et lepingu eseme oluliseks osaks on riikliku ehitisregistri andmebaasi andmetel: elamu suletud netopinnaga 128,4 m2, piirded ja kasvuhoone vundament. Samuti kinnitasid kostjad, et tegelikkuses on elamu renoveeritud; kolmekorruselises elamus on 5 tuba, 3 vannituba, 3 magamistuba, kokku üldpinnaga 350 m2, kuid elamu renoveerimistöödele ei ole taotletud ehitus- ega kasutusluba; kasvuhoone vundamendi asemele on ehitatud garaaž, millele ei ole taotletud ehitus- ega kasutusluba. Müügilepingu punktis 2.6 leppisid hagejad ja kostjad kokku, et kostjad kohustuvad omal kulul korraldama lepingu esemel paikneva elamu ja garaaži renoveerimis- ja ehitustöödele ehitus- ja kasutusloa väljastamise hiljemalt 4 kuu jooksul arvates müügilepingu sõlmimisest. Müügilepingu punktis 4.1 leppisid hagejad ja kostjad kokku, et asjaõigusleping lepingu eseme omandi üleandmiseks sõlmitakse hiljemalt 4 kuu jooksul arvates müügilepingu sõlmimisest ja üheks asjaõiguslepingu sõlmimise tingimuseks oli, et lepingu esemel paikneva ehitise renoveerimistöödele on väljastatud ehitus- ja kasutusluba. Müügilepingu punktis 5.2.6 leppisid hagejad ja kostjad kokku, et hagejatel on õigus müügilepingust taganeda, kui lepingu esemel paiknevale elamule ja garaažile ei ole väljastatud kasutusluba hiljemalt 08.06.2013. Müügilepingu punktis 5.4 olid hagejad ja kostjad kokku leppinud, et lepingust taganemisel punkti 5.2 alusel on kostjad kohustatud hagejatele tagastama kõik käesoleva lepingu kohaselt kostjatele tasutud summad 30 päeva jooksul arvates müügilepingust taganemisest ning nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel tasuma hagejatele viivist 0,023 % tähtaegselt tagastamata summast iga viivitatud päeva eest ja tasuma hagejatele leppetrahvi 3000 eurot 30 päeva jooksul arvates müügilepingust taganemisest. Kasutusluba elamu renoveerimistöödele tähtajaks, s.o 08.06.2013 ei väljastatud ning 09.10.2013 taganesid hagejad lepingust, saates kostjatele avalduse, milles teatasid, et kuna lepingu eseme oluliseks osaks olevate ehitiste ehitis- ja renoveerimistöödele on kasutusluba väljastamata ning müügilepingu esemeks oleva kinnistu omandi üleandmise eeldused on seetõttu täitmata, siis loevad hagejad ennast müügilepingu punkti 5.2.6 alusel lepingust taganenuks. Müügilepingust taganemise avalduses teatasid hagejad kostjatele, et nad nõuavad kostjatelt müügilepingu punkti 5.4 alusel leppetrahvi summas 3000 eurot ja palusid, et kostjad kannaksid müügilepingu alusel hagejate poolt tasutud ostuhinna osa 3000 eurot ning leppetrahvi summas 3000 eurot hiljemalt 30 kalendripäeva jooksul hageja I kontole. Kostjad said taganemise avalduse kätte 14.10.2013, kuid raha ei tasunud ning hagejad pöördusid kohtu poole. Kuna kostjad said lepingust taganemise avalduse kätte 14.10.2013, siis on viivise arvestus toodud 30 päeva möödumisel sellest kuupäevast ehk alates 14.11.2013 kuni hagi esitamise päevani ehk 27.12.2013, s.o 44 päeva. Viivisearvestus on järgmine: 6000 (põhinõue) x 8,5 % (viiviseprotsent aastas) x 44 (viivituses oldud päevad) / 365 (päevade arv aastas) = 61, 48 eurot. Hagejad palusid kostjatelt välja mõista ka etteulatuseva viivise, s.o alates 28.12.2013 nõudelt 6000 eurolt VÕS § 113 lg 1 esimeses lauses sätestatud määras kuni nõude kohase täitmiseni.
Hagejad tõendasid oma väiteid võlaõigusliku müügilepinguga, lepingust taganemise avaldusega ja selle 14.10.2013 kättesaamist tõendava kostja II allkirjaga ning riikliku ehitisregistri 18.12.2013 väljavõttega Tallinnas XXXXX X kinnistul asuva ehitise andmete kohta, millest nähtub, et riiklikus ehitisregistris on elamu jätkuvalt n-ö vanade ehk ebaõigete andmetega (riiklikku ehitisregistrisse on kantud elamu suletud netopinnaga 128,4 m2). Hagejad peavad ebaõigeks kostjate väidet, et hagejad nõustusid ostma elamu ilma kasutusloata, kui kostjad vähendavad kinnistu müügihinda kuni 203 000 euroni ja et poolte vahel saavutati läbirääkimistel vastav kokkulepe. Isegi juhul, kui pooled oleksid vastava kokkuleppe läbirääkimistel suuliselt saavutanud (millele küll hagejad vaidlevad vastu), muutuks see kehtivaks ainult sel juhul, kui see oleks notariaalses vormis tõestatud (asjaõigusseadus (AÕS) § 119 lg 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 3 esimene lause, võlaõigusseadus (VÕS) § 11 lg 2 ja 5). Seetõttu ei saa väidetavat lepingu muutmise kokkulepet tõendada maaklerite ütlustega. Hagejad palusid kostjate väited lepingu muutmise kohta jätta tähelepanuta. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud, palusid jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Hagejad ja kostjad pidasid läbirääkimisi hinna vähendamise kohta seoses sellega, et kasutusluba ei ole elamu renoveerimistöödele väljastatud. Hagejad nõustusid, et kostjad vähendavad kinnistu müügihinda kuni 203 000 euroni. Pärast kokkuleppe saamist muutis hageja I järgmisel päeval oma seisukohta. Kostjad sattusid situatsiooni, kus hagejad ei jõudnud omavahel kokkuleppele maja ostmises. Hageja I nõustus maja ostmisega, aga hagejale II meeldis teine maja. Läbirääkimisi hagejatega pidasid maaklerfirma esindajad. Vajaduse korral on maaklerid nõus ütlustega tõendama, et hagejad ja kostjad leppisid kokku hinna 203 000 eurot ning et hagejad ostavad maja ilma kasutusloata.
Esimese astme kohtu lahend Harju Maakohtu 17.03.2014 otsusega hagi rahuldati ning mõisteti kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja põhivõlgnevus 6000 eurot, viivis 61, 48 eurot ja viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhinõudelt (6000 eurot) alates 28.12.2013 kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud jättis maakohus solidaarselt kostjate kanda. Kohus leidis, et kostjad on neile müügilepingu punktist 2.6 tulenevat kohustust rikkunud. Hagejad on esitanud tõendid selle kohta, et kostjad ei ole täitnud neile müügilepingu punktist 2.6 tulenevat kohustust, st kostjad ei ole korraldanud lepingu esemel paikneva elamu ja garaaži renoveerimisja ehitustöödele ehitus- ja kasutusloa väljastamist hiljemalt 4 kuu jooksul arvates müügilepingu sõlmimisest. Antud asjaolu on tõendatud ehitusregistri väljavõttega, millest ilmneb, et 18.12.2013 seisuga on Tallinnas XXXXX XXXX X asuv elamu ehitusregistris jätkuvalt kajastatud renoveerimiseelsete andmetega. Kostjad on müügilepingu punktis 1.4.4 kinnitanud, et tegelikkuses on elamu andmed hoopis teised, kui ehitusregistrist ilmneb. Samuti ei ole kostjad vaidlustanud asjaolu, et elamu renoveerimis- ja ehitustöödele on ehitus- ja kasutusluba seni väljastamata. Kuna hagejad ja kostjad on müügilepingu punktis 5.2.6 kokku leppinud, et hagejatel on õigus müügilepingust taganeda, kui lepingu esemel paiknevale elamule ja garaažile ei ole väljastatud kasutusluba hiljemalt 08.06.2013, siis tulenevalt VÕS § 101 lg 1 p-st 4 ja müügilepingu punktist 5.2.6 oli hagejatel õigus 08.02.2013 sõlmitud müügilepingust taganeda. Hagejad on müügilepingust nõuetekohaselt taganenud: 09.10.2013 notariaalselt tõestatud taganemisavalduse
said kostjad kätte 14.10.2013. Kuna hagejad on lepingust taganenud, tuleb kostjatel hagejatele VÕS § 189 lg 1 ja müügilepingu punkti 5.4 alusel tagastada müügilepingu alusel hagejate poolt kostjatele üle antud 3000 eurot. Samuti on hagejad ja kostjad müügilepingu punktis 5.4 leppinud kokku leppetrahvi tasumise kohustuse ning kuna kostjad on neile lepingust tulenevat kohustust rikkunud, siis tuleb kostjatel VÕS § 158 lg 1 ja müügilepingu punkti 5.4 alusel tasuda leppetrahvi summas 3000 eurot. Seoses kostjate vastuväitega, et hagejad ja kostjad jõudsid kokkuleppele, et kostjad vähendavad müügilepingu eseme hinda ning hagejad korraldavad ise kasutusloa saamise, märkis kohus, et kostjad ei ole nimetatud väite kinnituseks esitanud ühtegi tõendit. Hagejate ja kostjate vahel 08.02.2013 sõlmitud müügileping on notariaalselt tõestatud. Seega ka juhul, kui pooled jõudsid väidetavale kokkuleppele, ei olnud see hagejate jaoks siduv, kuna vastavad muudatused oleks tulnud lepingusse teha notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 119 lg 1, TsÜS § 77 lg 3 esimene lause, VÕS § 11 lg 2 ja 5 esimene lause). Antud juhul ei ole kostjad tõendanud, et eelviidatud sätetest tulenevatele nõuetele vastav muudatus oleks müügilepingusse sisse viidud, mistõttu ei anna nende vastuväited alust jätta hagi rahuldamata. Kohus nõustus hagejate viivisearvestusega ning mõistis kostjatelt hagejate kasuks välja perioodi 14.11.2013-27.12.2013 eest viivise 61, 48 eurot. Viivisearvetus oli järgnev: 6000 (põhinõue) x 8, 5 % (viiviseprotsent aastas) / 365 (päevade arv aastas) x 44 (viivituses oldud päevad) = 61, 48 eurot. Samuti mõistis kohus kostjatelt välja viivise protsendina VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhinõudelt (6000 eurot) alates 28.12.2013 kuni põhinõude täitmiseni. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendus Kostjad paluvad apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning avaldasid, et on nõus sõlmima kompromissi. Hagejad ja kostjad leppisid kokku, et alandavad maja hinda kuni 203 000 euroni. Hagejad nõustusid sellega, et kasutusloa asemel esitavad kostjad ehitusloa maja ümberehitamiseks, mille järgi saab maja pindala suurendada ja maja hinnaks jääb 203 000 eurot. Sellega seoses pidasid hagejatega läbirääkimisi maaklerid, mistõttu paluvad kostjad kuulata üle maaklerid JL ja KA. Maaklerid tõendavad oma ütlustega, et selline kokkulepe kostjate ja hagejate vahel suuliselt sõlmiti, millest tulenevalt on kostjatel õigus vabaneda põhinõude 6000 euro tasumisest. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud kostjate kanda. Menetluse edasine käik Tallinna Ringkonnakohtu 15.08.2014 määrusega (tl 108-109) jäeti kostjate taotlus tunnistajate ülekuulamiseks rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et tunnistajate ütluste puhul ei ole tegemist tõenditega, mis oleksid vajalikud asja õigemaks lahendamiseks (pealegi vaidlesid hagejad taotlusele vastu). Kostjad ei ole ka põhjendanud, mis takistas neil kõnealust taotlust esitada maakohtu menetluses (TsMS § 652 lg 4). Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastavalt TsMS § 654 lg-le 6 ei korda
ringkonnakohus esimese astme kohtu põhjendusi, sest nõustub nendega. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Harju Maakohus ei eksinud kui leidis, et kinnisasja müügilepingut saavad pooled muuta vaid notariaalselt tõestatud vormis sõlmitud kokkuleppega. Tulenevalt TsÜS § 77 lg-st 3 saab seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud. AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Vastavalt sellele oli seda ka 08.02.2013 sõlmitud müügileping ning samas vormis pidi toimuma ka lepingu muutmine. Seetõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik arvestada apellantide väiteid poolte vahel toimunud läbirääkimiste kohta. Asjaolu, et pooled arutlesid võimaliku kompromisslahenduse üle, ei ole käsitletav notariaalselt tõestatud lepingu seaduse nõuetele vastava muutmisena. Pealegi nähtub kostjate endi seletusest, et juba järgmisel päeval pärast kõnelusi teatasid hagejad, et nad ei nõustu lepingut muutma. 08.02.2013 sõlmitud müügilepingus nägid pooled ette tingimused, mis tuli kostjatel enne kinnisasja omandi üleandmist (asjaõiguslepingu sõlmimist) täita, samuti sanktsioonid, mis lepingu rikkumise korral rakendusid. Vaidlust ei ole selles, et lepingus kokkulepitud tähtajaks 8. juuniks 2013 ei olnud elamu ja garaaži renoveerimis- ja ehitustöödele ehitus- ja kasutusluba väljastatud, kusjuures seda ei olnud väljastatud ka järgmise nelja kuu jooksul. Hagejatel oli seadusest ja lepingust tulenev õigus lepingust taganeda, mida nad ka kasutasid. Seega tuli kostjatel lepingu järgi tasutud summa koos leppetrahviga hagejatele tagastada, samuti tasuda viivist (lepingu punktid 5.2.6 ja 5.4).
Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus jätab kostjate apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esimese astme kohtu otsuse muutmata, jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud kostjate kanda (TsMS § 171 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt) Ü. Jänes
(allkirjastatud digitaalselt) I. Nõmm
(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.