lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-11-55652/51

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 18.07.2014

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-11-55652/51
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
18.07.2014
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2042
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus Ulvi Loonurm, Margo Klaar, Imbi Sidok – Toomsalu 18.07.2014, Tallinn 2-11-55652

OÜ PROFESSIONAL TOUCH hagi Osaühingu KARVETS-KA vastu kahjuhüvitise 20 000 euro väljamõistmiseks Harju Maakohtu 17.05.2013 otsus Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ PROFESSIONAL TOUCH apellatsioonkaebus 20 000 eurot Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Hageja OÜ PROFESSIONAL TOUCH (rk 10490407), Menetlusosalised ja nende seaduslik esindaja juhatuse liige Tamara Harutskaja esindajad Kostja Osaühing KARVETS-KA (rk 10806477), lepinguline esindaja vandeadvokaat Helina Luksepp Kirjalik menetlus Menetluse liik

RESOLUTSIOON

1.Harju Maakohtu 17.05.2013 otsus jätta muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Asjas kantud menetluskulud jätta hageja kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Asjaolud ja hageja nõue

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
1.
OÜ PROFESSIONAL TOUCH (hageja) esitas 15.11.2011 Harju Maakohtule hagi Osaühingu KARVETS-KA (kostja) vastu 20 000 euro suuruse saamata jäänud tulu väljamõistmiseks. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.04.2011 äriruumi üürilepingu, millega kostja andis hagejale kuni 01.04.2016 üürile Tallinnas Sõle 64 asuva äriruumi suurusega 53,9 m2 kasutamiseks juuksurisalongina. 23.08.2011 edastas kostja hagejale kirjaliku teate üürilepingu erakorraliselt ülesütlemiseks, tuginedes üürilepingu p-le 9.5, ja märkis üürilepingu lõppemise tähtajaks 01.11.2011. Hageja vaidles üürilepingu ülesütlemisele vastu. 28.09.2011 sai hageja T. Iilt kirjaliku meeldetuletuse, millest selgus, et kostja võõrandas 20.09.2011 üürilepingu eseme T. Iile. T. I tunnistas kirjalikus meeldetuletuses, et on kostja sõlmitud üürilepingu suhtes seaduslik õigusjärglane ning jääb kostja tahteavalduse juurde. T. Ii survel oli hageja sunnitud vabastama äriruumid 01.11.2011. Kostjal ei olnud alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine. Üürilepingu ülesütlemise avaldus ei vasta VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele, kuna ei sisalda ülesütlemise alust, samuti vaidlustamise korda ja tähtaega. T. Ii meeldetuletust ei saa vaadelda kui kehtivat üürilepingu ülesütlemise avaldust. Kuna kostja ja T. I ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud, kehtib leping edasi. Kostja üüripinna kasutamise tõkestamine tõi kaasa hageja ärilise tegevuse lõpetamise, kuna hageja pidi juuksuritega töösuhte lõpetama. Hageja soovis kostjalt kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 3 alusel. Hageja sai üüritud eseme kasutamisel ajavahemikul 01.01.2011 - 31.10.2011 ärilist kasumit 8324 eurot 94 senti, seega oli igakuine kasum keskmiselt 1189 eurot 27 senti. Hagejal oli õigustatud ootus saada üürilepingu lõppemiseni kasumit vähemalt 63 031 eurot 31 senti. Kõrgete riigilõivude tõttu ei ole hagejal võimalik nimetatud summat kostjalt nõuda, mistõttu vähendas hageja nõuet 20 000 eurole. 24.11.2011 määrusega rahuldas Harju Maakohus hagi tagamise avalduse ja seadis hagi tagamiseks hageja kasuks kohtuliku hüpoteegi 24 000 eurot kostjale kuuluvale kaasomandi osale kinnistust aadressil Sõle 64–24, Tallinn. Kostja vastuväited

2.Kostja vaidles hagile vastu, paludes jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on üürilepingu erakorraline ülesütlemine lubatud ka muudel juhtudel kui VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Hageja ja kostja leppisid üürilepingu p-s 9.5 kokku võimaluses üürileping erakorraliselt üles öelda üürileandja algatusel tingimusel, et sellest teatatakse 60 päeva ette. Vajaduse üürilepingus ette näha võimalus üürileping üles öelda 60-päevase ette teatamistähtajaga tingis kostja ainukese juhatuse liikme J. N vanus ja tervislik seisukord. See asjaolu oli üürilepingu sõlmimisel teada ja sellega arvestasid kostjaga üürilepinguid sõlmides ka teised üürnikud. Lepingu p-s 9.5 ettenähtud tähtaeg oligi selleks, et üürniku huvid oleks piisavalt tagatud ja tal oleks võimalus oma äritegevus mujale kolida. Hageja otsis pikema aja vältel võimalust, et keegi tema üürilepingust tulenevad kohustused allüürnikuna üle võtaks või võõrandaks. Seda, et hageja aktsepteeris üürilepingu ülesütlemist, kinnitavad ka vastuvõtmisaktid. Kostjale teadaolevalt jätkas hageja oma tegevust uues asukohas. Hageja väited tekkinud kahju hüvitamise või saamata jäänud kasumi kohta on asjakohatud ja põhjendamata. Hageja kasumiaruandest nähtuvalt tegutses hageja kahjumiga nii 2009. kui ka 2010. a majandusaastal. Maakohtu otsus
3.Harju Maakohus jättis 17.05.2013 otsusega hagi rahuldamata, tühistas hagi tagamise ja jättis menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt on hageja vaidlustanud kostja 23.08.2011 hagejale tehtud üürilepingu ülesütlemise. VÕS §-s 313 ja sellele järgnevates paragrahvides on reguleeritud üürilepingu erakorralise ülesütlemise konkreetsed alused. Erakorraliselt saab üles öelda nii tähtajalist kui ka tähtajatut üürilepingut. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kaks eeldust – õiguslik alus ja üles ütlemisavalduse esitamine teisele poolele. Kostja esitas hagejale 23.08.2011 üürilepingu ülesütlemise avalduse. Õiguslik alus võib tuleneda seadusest. Muu kui eluruumi üürilepingu puhul võib üürilepingu ülesütlemise alus tuleneda ka poolte kokkuleppest. Kohus tuvastas, et üürilepingu p-s 9.5 on pooled kokku leppinud, et üürileandja algatusel toimub lepingu erakorraline ülesütlemine ette teatamistähtajaga 60 päeva vastava kirjaliku avalduse alusel. Seega oli kostjal olemas õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks. VÕS § 325 lg 2 reguleerib andmeid, mida üürileandja esitatud üles ütlemisavaldus peab sisaldama. Seaduses sätestatud juhtudel tuleb ülesütlemisest ette teatada. VÕS § 325 lg 2 kohaselt peavad üürileandja üles ütlemisavalduses sisalduma järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. VÕS § 325 lg 5 kohaselt on § 325 lg-tes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Kostja 23.08.2011 üürilepingu ülesütlemise avaldus ei ole tühine, kuna avaldus sisaldab ülesütlemise alust – äriruumi üürilepingu nr 01/11 p 9.5. Kostjal oli õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks. Kuna poolte vahel oli sõlmitud äriruumi üürileping, siis üles ütlemisavaldus ei pea sisaldama üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega ning VÕS § 325 lg 2 p 4 praegusel juhul ei kohaldu. Kostja on üürilepingu kehtivalt üles öelnud, üürileping on lõppenud, seega ei ole kostja hagejale kahju tekitanud ning hagi saamata jäänud tulu nõudes tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus

4.Hageja palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja palus jätta uue otsuse tegemiseni jõusse hagi tagamise abinõu. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Maakohus tõlgendas äriruumi üürilepingu nr 01/11 p 9.5 valesti, leides, et lepingupooled võivad tähtajaliselt sõlmitud üürilepingu lõpetada p 9.5 alusel ja üürilepingu p 9.5 on VÕS §ga 313 jj kooskõlas. Üürilepingu pooled ei lõpetanud tähtajalist üürilepingut kokkuleppeliselt. Nii seadus kui üürilepingu p 9.7 lubavad tähtajalise üürilepingu erakorraliselt lõpetada igal ajal poolte kokkuleppel. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine poolte kokkuleppel eeldab, et lepingu pooled on sellega nõus. Puudus vaidlus, et kostja esitas hagejale tahteavalduse üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise kohta ja hageja sellega ei nõustunud. Üürilepingu p 9.5 sätestas üürileandja erakorralise üürilepingu lõpetamise etteteatamise tähtaja 60 päeva. Üürilepingu p-i 9.5 tuleb vaadelda koosmõjus lepingu p-ga 9.6, kuna lepingu p-s 9.6 sätestati kokkulepitud alused, millal üürileandja võib üürilepingu erakorraliselt lõpetada. Kostja ei viidanud üürilepingu ülesütlemise teates mõnele lepingu p-s 9.6 toodud alusele, mistõttu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks vajalik õiguslik alus ei tulene poolte vahel sõlmitud lepingust. Üürilepingu p 9.5 ei tähenda, et üürileandja võib olenemata põhjusest üürilepingu erakorraliselt lõpetada. Maakohus pidi kontrollima, kas üürilepingu p 9.5 on kooskõlas VÕS §-ga 313. Täiendavalt poolte omavahelises üürilepingus sätestatule võib üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada ka VÕS § 313 lg-tes 1 või 2 sätestatud alustel. Vastavalt VÕS § 325 lg 2 p-le 3, peab õiguslik alus olema märgitud üürilepingut lõpetada sooviva poole tahteavalduses. Riigikohus asus otsustes nr 3-2-1-81-08 ja nr 3-2-1-128-06 seisukohale, et üles ütlemisavalduses peavad

olema kirjeldatud ülesütlemise aluseks olevad asjaolud, et üürnik saaks aru, mistõttu leping üles öeldakse. VÕS § 325 lg 5 sätestab imperatiivselt, et VÕS § 325 lg 2 nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Kostja ei täitnud üürilepingu ülesütlemisel seadusest tulenevaid nõudeid ja ei toonud üles ütlemisavalduses välja ühtegi mõjuvat põhjust või muud õiguslikku alust (eelkõige VÕS §-d 314-319). Seega ei öelnud kostja üürilepingut kehtivalt üles. Kuna hageja ei saanud ega kasutanud alates 01.11.2011 üürilepingu esemeks olevaid äriruume, oli tegemist üürilepingu p-de 2.3, 7.3 ja VÕS § 271 rikkumisega ja hagejal oli VÕS § 278 lg 1 p 3 alusel õigus nõuda kahju hüvitamist. Vastavalt VÕS § 115 lg-le 3 soovis hageja kostjalt saamata jäänud tulu hüvitamist 20 000 eurot, kuid esitas alternatiivnõude VÕS § 127 lg 6 alusel. Juhul kui kohus leiab, et hagejal ei ole kostja vastu õigust kogu summat välja nõuda, võib kohus otsustada kahju suuruse ise ja kompromissi korras sooviks hageja mitet vähem kui 14 000 eurot. Vastustaja seisukoht

5.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Vahepealne menetluse käik
6.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 01.11.2013 otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule.
7.Riigikohus tühistas 18.06.2014 otsusega Tallinna Ringkonnakohtu 01.11.2013 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
8.TsMS § 693 lg 2 järgi on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbi vaatavale kohtule kohustuslikud. Ringkonnakohtu seisukoht
9.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmises on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kui ringkonnakohus jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata ja järgib esimese astme kohtu põhjendusi, ei pea ta TsMS § 654 lg 6 kohaselt kordama põhjendusi. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Apellatsioonkaebus põhineb samadel väidetel, mida hageja esitas hagis. Hageja on endiselt seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine oli tühine, sest lepingu p 9.5 ei saa olla iseseisvaks üürilepingu ülesütlemise aluseks ning kuna ta ei saanud alates 01.11.2011 äriruume kasutada, on tal õigus nõuda kahju hüvitamist. Erinevalt apellandist leiab ringkonnakohus, et maakohus kohaldas õigesti materiaalõigust, ei ole rikkunud asja läbivaatamisel menetlusnorme ja ei hinnanud ebaõigesti tõendeid, mis tingiksid kohtuotsuse tühistamise ja asjas uue otsusega hagi rahuldamise.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Riigikohus on käesolevas tsiviilasjas 18.06.2014 tehtud lahendi p-s 11 selgitanud, et pooltel on võimalik äriruumide üürimisel kalduda kõrvale seaduses sätestatust. Kui üldjuhul (v.a seaduses sätestatud erandid) saab üürilepingu erakorraliselt üles öelda ilma ette teatamata, võimaldavad VÕS § 196 lg 1 ja § 313 lg 1 poolte kokkuleppel äriruumide üürimisel nendest sätetest kõrvalekaldumise. VÕS § 313 lg 3 ei välista, et pooled lepivad omavahel kokku üürilepingu erakorralise ülesütlemise etteteatamise tähtaja ka nendel juhtudel, mil seadus etteteatamist ei nõua. Riigikohus selgitas samuti eelnimetatud lahendis, et pooled võivad kokku leppida, et erakorralise ülesütlemise aluseks ongi üksnes kindla ette teatamistähtaja järgimine. Maakohus leidis õigesti, et käesoleval juhul leppisid pooled 01.04.2011 sõlmitud üürilepingu p-s 9.5 kokku lepingu ülesütlemise aluses, mitte lepingu lõpetamise tähtajas. Nimetatu järeldub vaidlusalust üürilepingu ülesütlemise tingimust (lepingu p 9.5) koos teiste lepingu tingimustega (lepingu p-d 9.4 – 9.6) tõlgendades. Pooled leppisid üürilepingu p-des 9.4 ja 9.5 kokku, et üürilepingu ülesütlemine toimub vastaspoolele kirjaliku avalduse alusel tähtajaga 60 päeva. Pooled sätestasid nii võrdselt lepinguvabaduse printsiibist lähtuvalt mõlema poole (p 9.4 üürniku ja p 9.5 üürileandja) õiguse kaitse. Ringkonnakohtu hinnangul on sel juhul tegemist lepingu ülesütlemise alusega, milleks piisab lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks üksnes kindla ette teatamistähtaja järgimisest. Täiendavatel tingimustel üürileandja algatusel üürilepingu lõpetamise alused on pooled kokku leppinud lepingu p-s 9.6, kus on eraldi toodud alused üürilepingu ülesütlemiseks, millest tuleb ette teatada üks kuu. Samuti ei ole apellatsioonkaebuse väited kooskõlas apellandi enda käitumisega, mille kohaselt andis apellant ise enne lepingu lõppemist kostjale üle äriruumi valduse ja ühise aktiga fikseeriti 28.10.2011 tarbitud vee- ja elektrinäit ning apellant asus teenust osutama uues salongis, pannes välja teate uue juuksurisalongi avamise kohta (I kd, lk 93 - 96). Kõike eeltoodut kogumis arvestades saab nõustuda maakohtu otsuse järeldusega, et poolte vahel sõlmitud üürileping lõppes 01.11.2011 ja kostja ei olnud hagejale lepingu ülesütlemisega kahju tekitanud. Eeltoodut kokku võttes leiab ringkonnakohus, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Menetluskulude jaotus

10.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad kõik asjas kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Imbi Sidok - Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja