Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Kai Kullerkupp ja Kalev Saare
Kohtuasi
Nordecon AS-i hagi Suvituse Maja OÜ vastu võla ja viivise saamiseks. Suvituse Maja OÜ vastuhagi Nordecon AS-i vastu kahjuhüvitise, kulutuste, leppetrahvi ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 11. veebruari 2025. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Nordecon AS-i määruskaebus Suvituse Maja OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Nordecon AS, lepingulised esindajad vandeadvokaat Ramon Rask ja vandeadvokaat Marina Lapidus Kostja Suvituse Maja OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Friedenthal
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RIIGIKOHUS MÄÄRAB
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 11. veebruari 2025. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-10872 osas, milles ringkonnakohus keelas AS-il Wasa alates hagi tagamise määruse jõustumisest kuni 26. novembrini 2038 tasuda 26. novembri 2018. a üürilepingust tulenevat üüri Suvituse Maja OÜ-le ja määras, et juhul kui AS Wasa asub Suvituse Maja OÜ-le välja maksma 26. novembri 2018. a üürilepingust tulenevat üüri, tuleb see raha kanda 3 669 032 euro 36 sendi ulatuses kohtu tagatiste kontole (määruse resolutsiooni p-d 1.4–1.5). Jätta ülejäänud osas ringkonnakohtu määrus muutmata.
2.Rahuldada Suvituse Maja OÜ määruskaebus osaliselt
3.Jätta Nordecon AS-i määruskaebus läbi vaatamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS Eston Ehitus esitas 19. juulil 2019 Pärnu Maakohtule Suvituse Maja OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista 1 976 992 eurot 8 senti ja viivise. Hageja nõue tuleneb kostjaga sõlmitud töövõtulepingust.
2-19-10872
2.AS Eston Ehitus ühines 10. oktoobril 2019 Nordecon AS-iga (hageja).
3.Kostja esitas 16. oktoobril 2019 hageja vastu vastuhagi, milles pärast mitmeid täpsustusi palus hagejalt välja mõista 2 478 410 eurot 95 senti ja viivise.
4.Maakohus rahuldas 12. septembri 2024. a otsusega hagi ja vastuhagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1 782 356 eurot 3 senti. Hagejalt mõistis maakohus kostja kasuks välja 122 222 eurot 39 senti.
5.Hageja ja kostja esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse.
6.Hageja esitas Tallinna Ringkonnakohtule hagi tagamise taotluse, milles palus: - seada hageja kasuks 5 617 326 euro 81 sendi suurune kohtulik hüpoteek Suvituse 14 (ekslikult märgitud „Supeluse tn 14“) kinnisasjale (kinnisasi); - kanda hageja kasuks kinnistule keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks; - keelata kostjal muuta kohtu nõusolekuta kinnisasja koormavate kõikide hüpoteekide tagatiskokkuleppeid; - keelata kostjal kohtu nõusolekuta võtta uusi kohustusi, mida tagab AS-i Wasa kasuks kinnisasjale seatud hüpoteek suurusega 4 500 000 eurot; - arestida hageja kasuks 5 617 326 euro 81 sendi ulatuses kostja nõuded AS-i Wasa vastu; - keelata AS-il Wasa alates hagi tagamise määruse jõustumisest kuni 26. novembrini 2038 üüri tasumine kostjale või isikule, kelle kasuks kostja või iga järgmine nõude omanik on üürinõuet käsutanud, kohustades AS-i Wasa tasuma selle perioodi eest üürimaksed kohtu tagatiste kontole; - keelata kostjal kohtu nõusolekuta 26. novembril 2018 sõlmitud üürilepingu tingimuste muutmine või üürilepingu lõpetamine. Hagi tagamise taotluse põhjenduste kohaselt on hagi tagamine vajalik, sest kostja on koormanud kinnisasja Swedbank AS-i ja oma emaühingu (AS Wasa) kasuks hüpoteekidega, mille kogumaht on 9,5 miljonit eurot. Samuti on kostja ja AS Wasa sõlminud 26. novembril 2018 kostja jaoks kahjuliku 20-aastase tähtajaga üürilepingu. Üürilepingu tingimustest tingitud liiga väikese rahavoo tõttu ei ole kostjal raha selleks, et tasuda AS-ile Wasa laenu. Kostja on koormanud kinnisasja sama kohustuse tagamiseks sisuliselt kaks korda – esmalt AS-ile Wasa väljastatud pangalaenude tagamiseks kolme hüpoteegiga kokku 5 miljoni euro ulatuses ning seejärel AS-i Wasa kasuks 4,5 miljoni euro suuruse hüpoteegiga, mis tagab laenu, mille AS Wasa andis kostjale. Kostja tegevus takistab hageja nõude rahuldamist. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas hagi tagamise taotluse osaliselt ja tegi järgmised otsustused: - seadis kinnisasjale hageja kasuks 3 669 032 euro 36 sendi suuruse kohtuliku hüpoteegi; - keelas kostjal kohtu nõusolekuta kinnisasja koormavate hüpoteekide tagatiskokkulepete muutmise; - keelas kostjal kohtu nõusolekuta võtta uusi kohustusi, mida tagab kinnisasjale AS-i Wasa kasuks seatud 4 500 000 euro suurune hüpoteek; - keelas AS-il Wasa 26. novembri 2018. a üürilepingust tuleneva üüri tasumise kostjale; - määras, et juhul kui AS Wasa maksab kostjale 26. novembri 2018. a üürilepingust tulenevat üüri, tuleb see raha kanda 3 669 032 euro 36 sendi ulatuses kohtu tagatiste kontole; - keelas kostjal kohtu nõusolekuta 26. novembri 2018. a üürilepingu tingimuste muutmise ja üürilepingu lõpetamise. 2(6)
2-19-10872 Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt on hageja nõue õiguslikult perspektiivikas ja hageja on nõude aluseks olevaid asjaolusid põhistanud. Maakohus rahuldas hageja nõude osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks koos viivisega välja 1 660 133 eurot 64 senti. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja nõue kogu ulatuses, s.o 1 834 516 eurot 18 sendi ulatuses, õiguslikult ja faktiliselt põhistatud. Hageja viivisenõue on põhistatud üksnes põhinõudega samas ulatuses. Seega on hageja nõue põhistatud 3 669 032 euro 36 sendi ulatuses. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja põhistanud hagi tagamise vajaduse. Hageja esitatud tõenditest saab järeldada, et kostja pangakontol raha ei ole ning kostja ainus vara on kinnisasi. Viimane on olulises mahus hüpoteekidega koormatud. Kinnisasi on koormatud turutingimuste suhtes ebahariliku sisuga üürilepinguga. Seega esineb oht, et hagi tagamise meetmete rakendamata jätmisel võib osutuda kohtuotsuse täitmine raskendatuks. Kinnisasjale 3 669 032 euro 36 sendi suuruse kohtuliku hüpoteegi seadmine on põhjendatud ja see on proportsionaalne meede. Samas võib arvata, et üksnes kohtuliku hüpoteegi seadmine ei taga kohtuotsuse täitmist, sest kinnisasi on juba koormatud hüpoteekidega, mis ületavad kinnisasja väärtuse. Seetõttu tuleb lisaks keelata kostjal muuta kohtu nõusolekuta kinnisasja koormavate hüpoteekide tagatiskokkuleppeid. Samuti tuleb kostjal keelata võtta kohtu nõusolekuta uusi kohustusi, mida tagab AS-i Wasa kasuks seatud 4 500 000 euro suurune hüpoteek. Need meetmed tagavad, et kostja ei saaks tagatud nõudeid suurendada. Põhjendatud on hagi tagamise abinõu, mille järgi AS Wasa peab tasuma üüri kostja asemel kohtu tagatiste kontole. Hagi tagamise raames ei saa panna kolmandale isikule aktiivset kohustust kanda kostjale väljamaksmisele kuuluvad summad üle kohtu tagatiste kontole. Hagi tagamise raames saab kohustada kolmandat isikut tegema väljamakseid kohtu tagatiste kontole üksnes juhul, kui kolmas isik asub oma kohustusi täitma. Kuigi meetme rakendamine sekkub kostja ja AS-i Wasa vahelisse üürisuhtesse, on see sisuliselt ainus viis, mis võib tekitada raha kohtuotsuse täitmiseks. Majandustegevusse sekkumise kaalub üles vajadus tagada võimaliku lahendi täitmine. Samal põhjusel on põhjendatud keelata kostjal kohtu nõusolekuta 26. novembril 2018 sõlmitud üürilepingu tingimuste muutmine või üürilepingu lõpetamine. Üürilepingu muutmisel oleks kostjal võimalik üürilepingust tulenevaid rahalisi õigusi lõpetada või vähendada ja seeläbi raskendada kohtuotsuse täitmist. Ülejäänud hagi tagamise abinõusid ei pidanud ringkonnakohus põhjendatuks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Hageja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu määruse osas, milles kohus jättis rahuldamata hageja taotluse kohustada AS-i Wasa tasuma AS-i Wasa ja kostja vahel 26. novembril 2018 sõlmitud üürilepingust tulenevad üürimaksed kohtu tagatiste kontole alates hagi tagamise määruse jõustumisest kuni üüriperioodi lõppemiseni. Samuti tuleks määrus tühistada osas, milles ringkonnakohus keelas AS-il Wasa kostjale üüri tasuda. Hageja palub teha uue määruse, millega keelata AS-il Wasa tasuda üüri kostjale või isikule, kelle kasuks on kostja või iga järgmine nõude omaja üürinõuet käsutanud, kohustades tasuma üürimaksed kohtu tagatiste kontole. Alternatiivselt palub hageja arestida üürilepingust tulenev kostja nõue AS-i Wasa vastu 5 617 326 euro 81 sendi ulatuses ja keelata kostjal selle nõude käsutamine. Alternatiivselt palub hageja tühistada ringkonnakohtu määruse osas, milles ringkonnakohus keelas AS-il Wasa kostjale üüri tasumise. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus valesti keelanud AS-il Wasa üüri maksmise kostjale. Üüri peaks ta ikka tasuma, kuid kohtu tagatiste kontole. See ei ole kolmandale isikule aktiivse 3(6)
2-19-10872 kohustuse panemine, sest üüri tasumise kohustus on AS-il Wasa tulenevalt üürilepingust. Hagi tagamise abinõu üksnes muudab kohustuse täitmise viisi. Praegune hagi tagamise viis pigem halvendab hageja positsiooni, sest kostja ei saa endale raha, mille arvel kohtuotsust täita, kuna see raha jääb AS-ile Wasa.
9.Kostja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega jätta hagi tagamise avaldus rahuldamata. Kostja määruskaebuse põhjenduste kohaselt on hagi tagatud põhjendamatult, sest kostja ei ole oma tegevusega andnud alust hagi tagamiseks. Hageja väidab, et kostja on loonud skeemi kinnisasja väärtuse vähendamiseks. Samas on hüpoteegid sisse kantud 2006., 2011., 2017. ja 2019. aastal ning need ei saa hakata ootamatult 2025. aastal seadma ohtu kohtuotsuse täitmist. Samuti ei sea kohtuotsuse täitmist ohtu 2018. aastal sõlmitud üürilepingu tingimused. Ei esine ohtu kohtulahendi täidetavusele. Hagi tagamise abinõud on ebaproportsionaalsed. Kostja ja AS-i Wasa üürisuhtesse sekkumise intensiivsus on võrreldav arvelduskonto arestiga, sest kostja ainus sissetulek tuleneb sellest üürilepingust. Ringkonnakohus ei ole kontrollinud hagi õiguslikku perspektiivikust hagis esitatud nõuete osas. Lisaks ei ole ringkonnakohus hagi tagamisel arvestanud sellega, et kinnisasjal olevate hüpoteekide tagatiskokkulepete muutmise, sh hüpoteegiga tagatud uute kohustuste võtmise keelamine, ei mõjuta mitte üksnes kostja, vaid ka hüpoteegipidajate õigusi.
10.Pooled vaidlevad teineteise määruskaebusele vastu ja paluvad jätta see rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 2, § 695 ja § 701 lg 3 järgi tühistada osas, milles ringkonnakohus keelas AS-il Wasa 26. novembri 2018. a üürilepingust tuleneva üüri tasumise kostjale ja määras, et juhul kui AS Wasa maksab kostjale 26. novembri 2018. a üürilepingust tulenevat üüri, tuleb see raha kanda 3 669 032 euro 36 sendi ulatuses kohtu tagatiste kontole (ringkonnakohtu määruse p-d 1.4–1.5). Muus osas jääb ringkonnakohtu määrus muutmata. Kostja määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Hageja määruskaebus jääb läbi vaatamata.
12.Hageja määruskaebuses esitatud seisukohtade järgi ei ole ta rahul sellega, et ringkonnakohus jättis hagi tema soovitud viisil tagamata ja tagas selle osaliselt teisel viisil. TsMS § 390 lg 1 esimese lause järgi võib pool esitada määruskaebuse maakohtu või ringkonnakohtu määruse peale, millega kohus hagi tagas, ühe tagamisabinõu teisega asendas või hagi tagamise sama seaduse § 386 lg-s 2, 4 või 5 sätestatud alusel tühistas. Praegu on hageja taotlenud ringkonnakohtult hagi tagamist ja ringkonnakohus rahuldas hageja taotluse osaliselt. Seega vaidlustab hageja ringkonnakohtu määrust osas, milles hagi jäi (tema soovitud viisil) tagamata. Selle peale ei näe seadus ette kaebeõigust (RKTKm 30.01.2020, 2-19-11532/18, p 9). TsMS § 682 lg 1 kohaselt jätab kohus kassatsioonkaebuse põhjendatud määrusega läbi vaatamata, kui pärast kaebuse menetlusse võtmist ilmneb, et kassatsioonkaebus ei vasta seadusega sätestatud nõuetele. TsMS § 695 järgi kohaldub see säte ka määruskaebuse menetlemisel. Tulenevalt TsMS § 682 lg‐st 1 on Riigikohtul ka pärast asja menetlusse võtmist kohustus kontrollida määruskaebuse nõuetekohasust, sh õigust esitada kaebus (RKTKm 29.03.2023, 2-21-18008/31, p 11). Hageja kaebus on võetud Riigikohtu menetlusse ekslikult ning tuleb jätta läbi vaatamata.
13.Hageja taotles hagi tagamist mh selliselt, et keelata AS-il Wasa alates hagi tagamise määruse jõustumisest kuni 26. novembrini 2038 üüri tasumine kostjale või isikule, kelle kasuks kostja või iga 4(6)
2-19-10872 järgmine nõude omaja on üürinõuet käsutanud, kohustades AS-i Wasa tasuma selle perioodi eest üürimaksed kohtu tagatiste kontole. Seega soovis hageja, et kohus kohustaks AS-i Wasa täitma oma kostja vastu olevaid kohustusi kohtu tagatiste kontole. Ringkonnakohus tagas hagi mh selliselt, et keelas AS-il Wasa kostjale raha maksmise ja määras, et juhul, kui AS Wasa kostjale siiski raha maksab, tuleb see tasuda kohtu tagatiste kontole. Kolleegium nõustub kostja väitega, et sellisel viisil hagi tagamine on põhjendamatu.
14.Hageja soovis, et AS Wasa täidaks üürilepingust tulenevaid kohustusi edasi, kuid tasuks raha kostja asemel kohtu tagatiste kontole. Praegu on ringkonnakohus hagi tagamiseks otseselt keelanud AS-il Wasa üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise kostjale ja kohustanud AS-i Wasa tasuma raha kohtu tagatiste kontole üksnes juhul, kui ta otsustab keelust hoolimata üürilepingust tulenevaid kohustusi täita. Esiteks põhjustab selline tegevus kostjale sissetuleku kaotuse tõttu kahju ning kostja määruskaebuse väidete õigsust eeldades kaotaks ta seeläbi ka oma ainsa sissetuleku, mis võib viia tema maksejõuetuseni. Teiseks ei ole see eelduslikult hageja huvides, sest kostjale maksete tegemise keelamine ei aita saavutada hagi tagamise eesmärki, mis on lihtsustada selle kohtuotsuse täitmist, millega hagi kostja vastu rahuldatakse (RKTKm 11.05.2011, 3-2-1-30-11, p 10). Kui hagi rahuldav kohtuotsus peaks jõustuma, ei aitaks kohtuotsust täita see, et kostjale on kohtumenetluse ajal vähem raha tasutud.
15.Hageja on ülehinnanud TsMS § 378 lg 1 p-s 4 nimetatud hagi tagamise abinõu tõhusust tema soovitud eesmärgi saavutamiseks. Hageja eesmärk on see, et tal tekiks võimalus rahuldada oma nõue kostja vastu selle raha arvel, mille AS Wasa kostjale üürilepingu täitmiseks tasub, kuid samal ajal vältida seda, et kostja selle raha menetluse ajal kolmandatele isikutele tasuks. Sellist eesmärki aitab kõige paremini saavutada selle nõude arestimine, mis kostjal on AS-i Wasa vastu (TsMS § 378 lg 1 p 2 ja § 389 lg 1). Nimelt tekib nõude arestimisel TsMS § 389 lg 1 kohaselt lisaks käsutamiskeelule ka arestipandiõigus, mis annab hagejale (sissenõudjale) tulevases täitemenetluses eelisõiguse oma nõude rahuldamiseks (RKTKm 24.05.2023, 2-21-16071/38, p 18.4.2). Hageja taotletud abinõu sellist eelist ei võimalda, mis tähendab seda, et kostja suhtes toimuvas täitemenetluses rahuldataks kohtu tagatiste kontole tasutud raha arvel hageja nõudega samaväärselt ka teiste võlausaldajate nõudeid.
16.Ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja taotluse arestida tema kasuks kostja 535 000 euro suurune nõue AS-i Wasa vastu, mis kajastub kostja 2022. a majandusaasta aruandes, ja nõue, mis tekib kostjal siis, kui kostja rahuldab kolmandast isikust võlgniku kohustuse, mille tagamiseks on kinnisasjale seatud hüpoteegid. Ringkonnakohus jättis selle taotluse rahuldamata, sest hageja esitatud kujul ei ole arestitavad nõuded piisavalt identifitseeritavad. Kolleegium nõustub selles osas ringkonnakohtu määruse põhjendustega.
17.TsMS § 378 lg 4 esimese lause järgi tuleb hagi tagava abinõu valikul arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. Ringkonnakohus keelas kostjal muuta kinnisasja koormavate hüpoteekide tagatiskokkuleppeid ja võtta uusi kohustusi, mida tagab AS-i Wasa kasuks seatud hüpoteek. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 88 lg 1 esimese lause järgi on kohtu antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine. Tehingud, mille tegemise ringkonnakohus kostjal keelas, ei ole käsutustehingud. Tagatiskokkulepe on olemuselt võlaõiguslik kokkulepe (RKTKm 28.12.2023, 2-22-2008/72, p 17). Seega ka juhul, kui kostja muudaks vaatamata keelule tagatiskokkuleppeid või võtaks uusi kohustusi, mida tagab kostja kinnisasjale seatud hüpoteek, ei oleks need tehingud tühised, kuna seaduses ei ole keeldu rikkuva võlaõigusliku kokkuleppe tühisust ette nägevat õigusnormi. Sama kehtib abinõu kohta, millega ringkonnakohus keelas kostjal üürilepingu lõpetamise ja selle tingimuste muutmise. Samas ei ole välistatud keelu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamine.
5(6)
2-19-10872
18.Ülejäänud osas on ringkonnakohtu määrus seaduslik. Hagi tagamise taotlus vastab TsMS § 381 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Kostja hinnangul on hagi õiguslikult perspektiivitu. See oleks nii juhul, kui hagis esitatud asjaolude tõendatuse korral ei oleks nõuet võimalik rahuldada ühelgi materiaalõiguslikul alusel (RKTKm 21.12.2020, 2-20-5086/52, p 13). Praegu on hageja nõudel materiaalõiguslik alus ja maakohus on hageja nõude juba osaliselt rahuldanud, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 1 372 456 eurot 3 senti ja viivise. See, et kostja hinnangul on hageja nõuded tõendamatuse tõttu põhjendamatud, ei mõjuta nõude õiguslikku perspektiivi hagi tagamise otsustamise kontekstis.
19.Samuti ei ole põhjendatud kostja väide, et hagi tagamata jätmine ei raskenda kohtuotsuse täitmist. Hageja nõue on objektiivselt suur ja kuivõrd kostja ainus vara on temale kuuluv kinnisasi ja AS-iga Wasa sõlmitud üürilepingust tulenev sissetulek, esineb oht, et tagamata jätmine raskendaks kohtuotsuse täitmist. Kohtulik hüpoteek ei kahjusta ülemäära kostja huve (TsMS § 378 lg 4 esimene lause), sest see ei piira kostjal kinnisasja kasutamist ega käsutamist. Pealegi koormasid kostja kinnisasja juba varem selle väidetavat väärtust ületavas summas hüpoteegid. Kuigi hageja on ise vastuoluliselt väitnud, et üürileping on sõlmitud kostja jaoks kahjulikel tingimustel, aitab üürilepingu tingimuste muutmise keeld vältida seda, et kostjale laekuv üüritulu kaoks või väheneks.
20.Kuna käesolev määrus ei ole asja menetlust lõpetav määrus TsMS § 173 lg 1 esimese lause mõttes, jaotatakse hagi tagamisega seotud menetluskulud hagi lahendamisel osana üldisest menetluskulude jaotusest. (allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.