Võlaõigus › Võõrandamislepingud

ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Asjaolud ja hageja nõue AV esitas 1. veebruaril 2012. a. kohtusse hagi DV vastu ettemakse tagastamiseks. Hageja ja kostja sõlmisid 17. juunil 2008. a. kinnistu võlaõigusliku müügilepingu. Lepingu esemeks oli kostjale kuuluva kinnistu (asukoht Harku vallas XXXXXXX külas, pindala 1, 68 ha) jagamise teel tekkiv uus kinnistu pindalaga 1500 m2 +/- 100 m2. Lepingu kohaselt oli asjaõigusliku lepingu sõlmimise eelduseks kinnistu jagamine, mis võis omakorda sõltuda detailplaneeringu kehtestamisest Harku Vallavalitsuse poolt. Hageja tasus kostjale kogu ostuhinna 510.000 krooni (32.594, 94 eurot) ettemaksena. Kostja kinnitas ostuhinna saamist lepingu punktis 4. 2. Pooled leppisid kokku, et lepingust taganemise korral tuleb ostuhind tagastada (lepingu p. 7. 4).

on tingimuslik – näeb ette edasilükkava tingimuse, mille saabumisel võib lepingust taganeda. Selliseks tingimuseks on detailplaneeringu kehtestamata jätmine (Riigikohtu otsus 3-2-1-10411, p. 23). Hageja on ise oma tegevusetusega kaasa aidanud tingimuse saabumisele, mis võimaldaks tal ebasoodsast lepingust kuludeta väljuda. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 104 lg. 2 kohaselt ei loeta sellisel juhul tingimust saabunuks. Juhul, kui kohus peab vajalikuks hagi rahuldada, peab ta VÕS § 111 lg. 7 ja § 110 lg. 5 kohaselt kohustama kostjat täitma otsust üksnes juhul, kui hageja on teinud nõuetekohase kinnistamisavalduse kinnistusraamatus XXX kinnistule hageja kasuks tehtud eelmärke kustutamiseks. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 34.171, 78 eurot, millest 32.594, 94 eurot on põhivõlg ja 1576, 84 eurot seisuga 1. veebruar 2012. a. sissenõutavaks muutunud viivis, samuti viivise protsendina põhinõudelt alates 2. veebruarist 2012. a. kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras. Menetluskulud jäid kostja kanda. Vaidlust ei ole, et 17. juunil 2008. a. sõlmisid DV müüjana ja AV ostjana notariaalse „Kinnistu jagamise tulemusena tekkiva kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ning kinnistamisavalduse eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse“. Lepingu esemeks oli kostja omandis oleva XXX kinnistu (registriosa nr. XXXXXXXX, katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX, otstarve maatulundusmaa, asukoht XXXXXXX küla, Harku vald, pindala 1, 68 ha) jagamise tulemusel eraldatav ja kinnistusraamatusse kantav kinnistu pindalaga 1500 m2. Lepinguga kostja müüs ja hageja ostis lepingu eseme hinnaga 510.000 krooni ning tasus selle summa täies ulatuses enne lepingu sõlmimist. Selle summa saamist kinnitas kostja oma allkirjaga lepingul (lepingu punktid 4. 1, 4. 2). Need asjaolud on tuvastatud.

seaduses sätestatust kõrvale kalduda ning lepingust taganemise alused lepingus ise kokku leppida, muuhulgas taganemise aluseid ka täpsustada, laiendada või kitsendada (VÕS § 5). Pooled on lepingus kokku leppinud erinevaid lepingust taganemise aluseid. Muuhulgas on pooled lepingu punktis 7. 3 kokku leppinud, et mõlemal poolel on õigus lepingust taganeda, kui kinnistu jagamiseks vajaliku detailplaneeringu menetlust ei algatata, kinnistu jagamiseks vajalikku detailplaneeringut ei kehtestata ning lepingu eesmärk jääb muul viisil saavutamata. Seejuures on pooled sidunud taganemisaluste saabumise (detailplaneeringu menetluse algatamine, detailplaneeringu kehtestamine) konkreetse tähtpäevaga - 17. juuniga 2011. a. Vaidlust ei ole selles, et taganemisavalduse tegemise ajal 17. juunil 2011. a. ei olnud kinnistu jagamiseks vajalikku detailplaneeringut kehtestatud ega selle detailplaneeringu menetlust isegi mitte algatatud. Asjas uuritud tõendid kinnitavad, et Harku Vallavalitsus keeldus detailplaneeringu algatamisest. Ka selle otsuse vaidlustamine erinevates instantsides ei tühistanud ega muutnud kohaliku omavalitsuse keelduvat kaalutlusotsust. Kostja vastuväide, et hageja ise on jätnud oma lepingulised kohustused (kinnistu jagamisega seonduva detailplaneeringu menetluse korraldamine, detailplaneeringu koostamise kulude kandmisesse panustamine) täitmata, ei ole kooskõlas uuritud tõenditega. Esitatud ja uuritud tõendid (detailplaneeringu algatamise taotlus koos lisadega, Harku Vallavalitsuse

menetluslik alus sellist nõudmist taotlusena esitada. Samuti ei ole kostja taotluses põhjendanud ega põhistanud, kas üldse ja kui, siis mil viisil taotluses loetletud õigusnormid tema taotlusega seonduvad ja tema taotluses esitatud nõudmist õigustavad. Apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Juhul, kui kohus otsust ei tühista, palub kostja täiendada maakohtu otsuse resolutsiooni, märkides, et kostjat kohustatakse otsust täitma üksnes juhul, kui hageja on teinud nõuetekohase kinnistamisavalduse kinnistusraamatus XXX kinnistule hageja kasuks tehtud eelmärke kustutamiseks. Kostja ei vaidlusta kohtuotsust kohtu poolt tuvastatud asjaolude osas, ei nõustu aga järelduste osas. Maakohus leidis, et hageja ei ole lepingu punktist 4. 5 tulenevat kohustust rikkunud. Samas on kohus jätnud täielikult analüüsimata, kas hageja poolt intensiivselt tehtud toimingud olid üldse lepingu punktis 4. 5 sätestatud kohustuse nõuetekohase täitmise seisukohalt vajalikud, asja- ning ajakohased. Termin „intensiivsus“ kirjeldab tegevuse välist vormi, mitte aga selle sisulist kvaliteeti. Lepingupool võib tegelda oma kohustuse täitmisega intensiivselt, kuid, näiteks, valel ajal või valel viisil. Sellised toimingud võivad vaatamata oma intensiivsusele olla kohustuse nõuetekohase täitmise seisukohalt mõttetud, ebaratsionaalsed või koguni kahjulikud ning sellisel juhul ei ole alust pidada kohustust nõuetekohaselt täidetuks. Kohtu peamine viga seisnebki selles, et tuvastades hageja toimingute intensiivsuse, tegi kohus sellest automaatselt järelduse, et hageja toimingud olid ka sisuliselt kvaliteetsed ning piisavad lepingu p. 4. 5 nõuetekohaselt täitmiseks. Lepingu p. 4. 5 sätestas hageja põhikohustusena kohustuse korraldada kinnistu jagamisega seonduvat detailplaneeringu menetlust. Selleks esmase ja kõige tähtsama sammuna pidi hageja valmistama ette ning esitama kohalikule omavalitsusele nõuetekohase taotluse detailplaneeringu algatamiseks. Vastav taotlus esitati Harku Vallavalitsusele 22. oktoobril 2009. a. ehk 15 kuu möödumisel lepingu sõlmimise päevast. See aeg oli piisav, valmistamaks ette nõuetekohane detailplaneeringu algatamise taotlus. Samas puuduvad mistahes tõendid selle kohta, et hageja oleks nõuetekohaselt ja piisava hoolega osalenud taotluse ettevalmistamisel, näiteks, et ta oleks tutvunud detailplaneeringu algatamise taotluse esitamist puudutavate õigusnormide ning kõrgema astme planeeringutega; uurinud detailplaneeringu suhtes kohaldatavaid piiranguid, nende vältimise võimalusi; uurinud detailplaneeringu algatamiseks optimaalseid lahendusi; pidanud detailplaneeringu taotluse koostamisel nõu planeerimisspetsialistidega; tutvustanud kostjale detailplaneeringu algatamise taotlusega seonduvaid piiranguid, takistusi ning võimalusi nende lahendamiseks. Taotlus detailplaneeringu algatamiseks jäi Harku Vallavolikogu 17. detsembri 2009. a. otsusega nr. 113 rahuldamata. Asjaolu, et hageja ei tegutsenud taotluse ettevalmistamisel piisava hoolega, tõendab muuhulgas hageja 22. augusti 2010. a. e-kiri kostjale, mille kohaselt asus hageja esmakordselt uurima detailplaneeringute koostamisega tegelevate firmade kontaktandmeid alles pärast taotluse rahuldamata jätmist ja sedagi alles augustis 2010. a. ehk rohkem kui kaks aastat pärast lepingu sõlmimist ning vahetult enne tähtaega, mis detailplaneeringu puudumise korral võimaldas hagejal lepingust taganeda. Hageja ei astunud mingeid samme otsuse nr. 113 vaidlustamiseks kohtus ega esitanud kostjale argumente otsuse nr. 113 peale vaide esitamiseks Harju maavanemale. Hageja pidas septembris-oktoobris 2010. a. veel mõnda aega kostjaga e-kirjavahetust detailplaneeringu teemal. Kuid see oli pigem ajendatud asjaolust, et kostja, kes hakkas detailplaneeringu puudumise pärast tõsiselt muretsema, pidi ise teemasse süvenema ning püüdis oma võimete piires heastada hageja varasema tegevusega põhjustatud ebaõnnestumisi. Ekirjavahetusest ei nähtu, et hageja ilmutaks mingilgi määral algatusvõimet või pakuks iseseisvalt ideid detailplaneeringu küsimuse lahendamiseks. Ta piirdus vaid kostja küsimustele 5(7)

vastamisega ning konkreetsete korralduste täitmisega, ka kostja poolt algatatud ja korraldatud õigusabi eest esitatud arve osalise tasumisega. Eeltoodu valguses on äärmiselt vaieldav kohtu seisukoht, et hageja eelkirjeldatud tegevust kinnistu jagamisega seonduva detailplaneeringu menetluse korraldamisel on üldse võimalik pidada intensiivseks. Igal juhul ei saa väita, et hageja on täitnud lepingu punktist 4. 5 tulenevaid kohustusi piisava hoolega ning nõuetekohaselt ning teinud kõik endast oleneva, et kinnistu detailplaneering oleks vähemalt algatatud. Kohus ei ole põhjendanud, kas ja kuidas hageja intensiivne tegevus oli vajalik ja piisav lepingu punktist 4. 5 tuleneva kohustuse nõuetekohaseks täitmiseks. Lepingu punktis 4. 5 sätestatud kohustuse mittenõuetekohane täitmine hageja poolt põhjustas vahetult lepingust taganemise aluse saabumise vastavalt lepingu punktile 7. 3. Tegemist on VÕS § 101 lg. 3 tähenduses olukorraga, kus õiguskaitsevahendi (lepingust taganemise) kasutamise olukorra (kinnistu detailplaneeringu puudumise) põhjustas hageja enda tegu (tegevusetus), mistõttu hageja ei võinud lepingust taganemisel sellele asjaolule tugineda. Materiaalse aluse puudumise tõttu ei too lepingust taganemise avaldus kaasa õiguslikke tagajärgi. Jättes tegemata otsuse, millega kostjat kohustatakse täitma otsust üksnes juhul, kui hageja on teinud nõuetekohase kinnistamisavalduse kinnistu kohta kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks, rikkus kohus VÕS § 111 lõiget 7 ja § 110 lõiget 5. Veelgi enam, kohus ei analüüsinud kostja taotlust sisuliselt, vaid piirdus deklaratsiooniga, et taotlus ei ole põhjendatud ega põhistatud. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada. Osas, millega hagi on rahuldatud, on otsus õige ja piisavalt motiveeritud, kolleegium järgib otsuse põhjendust ja kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 ei pea vajalikuks seda üle korrata. Osas, millega kohus ei rahuldanud kostja taotlust kohustada teda hagi rahuldamise korral otsust täitma üksnes juhul, kui hageja on teinud nõuetekohase kinnistamisavalduse kinnistus-raamatusse kantud eelmärke kustutamiseks, on maakohtu otsuse lõppjäreldus õige, kuid otsuse põhjendust tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 21 muuta. Apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud. Pool, kes vastaspoole lepingurikkumisele tugineb, peab esile tooma asjaolud, millest lepingurikkumine järeldub, ja vaidluse korral neid tõendama. Kostja ei ole maakohtu menetluses tuginenud faktilistele asjaoludele, mis võiksid anda alust järeldusele selle kohta, nagu oleks hageja müügilepingus kokku lepitud kohustusi rikkunud. Vastuses hagiavaldusele on kostja hageja kohustuste rikkumist üksnes üldsõnaliselt väitnud, konkreetseid etteheidetavaid rikkumisi menetlusdokument aga ei sisalda. Niisuguseid väidetavaid rikkumisi ei sisalda ka kostja poolt hagejale saadetud 12. augusti 2011. a. kuupäeva kandev kiri (kd. I, tl. 58 – 59), millele kostja hagiavaldusele esitatud vastuses on viidanud. Seega ei tuginenud kostja maakohtu menetluses oma vastuväidete alusena asjaoludele, mida maakohus oleks vaidluse lahendamisel pidanud arvestama või saanud arvestada. Ka apellatsioonkaebuses on kostja üksnes avaldanud kahtlusi hageja toimingute kvaliteedi suhtes, täpsemalt kirjeldamata, millised tema poolt esiletoodud asjaolud ja väited on maakohus kostja hinnangul jätnud tähelepanuta või milliste kostja poolt maakohtu menetluses esiletoodud faktide alusel oleks kostja arvates tulnud tuvastada, et hageja on oma lepingulisi kohustusi rikkunud. Apellatsioonkaebuses maakohtule tehtud etteheited, mille põhjal võib mõista, nagu oleks kostja arvates kohus omal algatusel, kostja vastavate vastuväideteta, pidanud välja selgitama, milline oli hageja poolt lepingu eesmärgi saavutamiseks tehtud toimingute kvaliteet, on asjakohatud, sest ei ole kooskõlas tsiviilkohtumenetluses toimuva võistleva protsessi 6(7)

aluspõhimõtetega. TsMS § 5 lg. 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, sama paragrahvi lg. 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda; pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 4 lg. 2 kohaselt määravad hagimenetluses pooled muuhulgas vaidluse eseme ja menetluse käigu, seega on menetlusõiguste käsutamiseks õigustatud üksnes vaidluse pooled. Apellatsioon-kaebus ei sisalda väiteid, mis võiksid anda alust kahtlusele esimese astme kohtus faktiliste asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta, ega uusi faktilisi asjaolusid, mille esitamine võiks olla apellatsioonimenetluses lubatud (TsMS § 652 lg. 1 punktides 1 ja 2 ning lõigetes 3 ja 4 sätestatud põhimõtted). Kostja taotlust kohustada teda hagi rahuldamise korral otsust täitma üksnes juhul, kui hageja on teinud nõuetekohase kinnistamisavalduse kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks, ei saa rahuldada. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, nagu oleks kostja taolise taotluse esitamiseks pidanud esitama vastuhagi. Täitmisreservatsiooniga otsuse tegemist on kostja õigustatud taotlema ka hagile esitatud vastuväidetes. Siiski ei anna see veel alust kostja taotlust sisuliselt rahuldada. Eelmärge on nõude täitmist aktsessoorselt tagav tagatisõigus, mis lõpeb koos tagatava nõudega. Et vaidlusalune eelmärge tagas müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet, mis on maakohtu otsuse järgi hagejapoolse müügilepingust taganemisega lõppenud, on lõppenud ka eelmärge. Müügileping sisaldab aga punkti 7. 8 järgmises sõnastuses: „Lepingust taganemisel on ostja kohustatud andma nõusoleku lepingu käesoleva lepingu alusel kinnistusraamatusse kantava eelmärke kustutamiseks hiljemalt kolme (3) pangapäeva jooksul peale müüja poolt ostjale ostuhinna tagastamist ning eelnimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel on ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi viissada (500) krooni päevas iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest.“ (kd. I, tl. 10). Seega on pooled müügilepingus kokku leppinud, millises järjekorras tuleb pooltel lepingust taganemise tulemusel tekkivad kohustused vastastikku täita: esmalt tuleb müüjal tagastada ostjale ostuhind, alles seejärel on ostjal kohustus poolte poolt kokku lepitud tähtaja jooksul teha omapoolsed toimingud eelmärke kustutamiseks. Poolte kokkuleppest tulenevalt ei saa kostjapoolse ostuhinna tagastamise kohustuse täitmist seada sõltuvusse hageja poolt eelmärke kustutamiseks tahteavalduse tegemisest. Et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad poolte apellatsioonimenetluse menetluskulud kooskõlas TsMS § 171 lõikega 1 apellandi kanda.

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

Malle Seppik

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.