KÜ Koidula-Maja N hagi Packdale Logistic OÜ (end OÜ Õnneratas) vastu võlgnevuse 3 088,51 euro väljamõistmiseks. Packdale Logistic OÜ (end OÜ Õnneratas) vastuhagi KÜ Koidula-Maja N vastu OÜ Õnneratas seaduslike õiguste rikkumise tunnistamiseks, KÜ Koidula-Maja N keeldumise 17.09.2006 allkirjastatud kokkuleppest ebaseaduslikuks tunnistamiseks ning 17.06.2009 kokkuleppe täitmise kohustamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
KÜ Koidula-Maja N apellatsioonkaebuse hind 1 892,38 eurot Packdale Logistic OÜ vastuapellatsioonkaebuse hind 11 696,13 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 18. novembri 2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KÜ Koidula-Maja N apellatsioonkaebus Packdale Logistic OÜ vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja/vastuhagis kostja/vastuapellatsioonkaebuses vastustaja): KÜ Koidula-Maja N (registrikood 80175570, asukoht XXX 20307 Narva, e-posti aadress
Vastustaja (kostja/vastuhagis hageja/vastuapellant): Packdale Logistic OÜ (end Õnneratas) (registrikood 10161572, asukoht Rahu 4a-201 21003 Narva), esindaja Oksana Smirnova
Tühistada Viru Maakohtu 18. novembri 2013 otsus osas, millega jäeti KÜ Koidula-Maja N hagi Packdale Logistic OÜ vastu osaliselt rahuldamata ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi täielikult ja välja mõista Packdale Logistic OÜ-lt KÜ Koidula-Maja N kasuks põhivõlgnevuse ajavahemiku detsember 2009 – juuni 2012 eest summas 2 366,71 eurot ja viivise summas 641,80 eurot, kokku 3 008,51 eurot.
2.Muus osas jätta Viru Maakohtu 18. novembri 2013 otsus muutmata.
3.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: „3.1. Rahuldada KÜ Koidula-Maja N hagi Packdale Logistic OÜ (end OÜ Õnneratas) vastu täielikult.
3.2.Välja mõista Packdale Logistic OÜ-lt KÜ KoidulaMaja N kasuks põhivõlgnevus ajavahemiku detsember 2009 – juuni 2012 eest summas 2 366,71 eurot ja viivis summas 641,80 eurot, kokku 3 008,51 eurot (kolm tuhat kaheksa eurot 51 senti).
3.3.Jätta rahuldamata Packdale Logistic OÜ (end OÜ Õnneratas) vastuhagi KÜ Koidula-Maja N vastu.
3.4.Menetluskulud maakohtus jätta Packdale Logistic OÜ kanda.“
Menetluskulude jaotus
Menetluskulud ringkonnakohtus jätta Packdale Logistic OÜ kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.KÜ Koidula-Maja N (hageja) esitas 27.08.2012 hagi Packdale Logistic OÜ (end OÜ Õnneratas; kostja) vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Hagiavalduses esitatu kohaselt on Narva linnas Koidula tänav 7 asuva korterelamu ühiseks majandamiseks korteriomanike poolt moodustatud KÜ Koidula-Maja N. Kostjale kuulub elumajas Koidula tn 7 mitteeluruum M1. Hageja ja kostja vahel on 01.04.2008 sõlmitud 17.09.2006 lepingu lisa, mille kohaselt on majandamiskulude tariif muutunud ning tõstetud 2,70 kroonini ruutmeetri kohta. Kostja ei ole nimetatud lisa vaidlustanud ning tasus arved täies ulatuses õigel ajal. 05.02.2009 toimunud korteriühistu üldkoosolekul kinnitatud majandustegevuse aastakava kohaselt oli määratud maja teenindamise tariifiks 5,13 kr/m2, laenumakseks 1,57 kr/m2, maja kindlustuseks 0,25 kr/m2, treppide koristamiseks 20 kr/iga korteri kohta jne. Kostjale saadeti 05.02.2009 ühistu protokolli koopia ja majandustegevuse aastakava 2009. aastaks posti teel. Korteriühistu Koidula-Maja N 05.02.2009 üldkoosoleku otsust pole vaidlustatud ja see on jõus. Nimetatud otsuse alusel hakkas KÜ Koidula-Maja N juhatus kostjale saatma arved majandamiskulude eest tariifiga 5,13 kr/m2. 2009 novembrini tasus kostja kõik arved. Pärast 2009 novembrit kuni käesoleva ajani pole kostja ühtegi arvet tasunud. 08.04.2010 toimunud üldkoosolekul kinnitati hoolduse tariifiks alates 01.04.2010 4,63 kr/m2 ja remonttööde fondi tariifiks 0,65 kr/m2, kokku 5,28 kr/m2. 14.09.2010 üldkoosolekul otsustati keelduda kostja ettepanekust tasuda majandamiskulude eest vähem kui teised ühistu liikmed ning jätkata arvete saatmist tariifiga 5,28 kr/m2. Samal üldkoosolekul otsustati esitada hagiavaldus OÜ Õnneratas vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. 26.10.2010 saatis hageja kostjale tähtkirjaga 14.09.2010 üldkoosoleku protokolli koopia. 05.05.2011 üldkoosolekul otsustati, et kostja peab tasuma hoolduse tariifi samadel alustel nagu teised ühistu liikmed. 30.05.2011 teatas hageja posti teel, et 17.09.2006 leping on kehtetu seoses 05.05.2011 toimunud üldkoosolekuga, kus ühistu liikmed otsustasid tõsta tariifi hooldustasu ja kommunaalteenuste eest. 12.03.2012 toimunud üldkoosolekul otsustati samuti, et OÜ Õnneratas peab tasuma hooldustasu ja kommunaalteenuste eest sama tariifi järgi nagu teised ühistu liikmed. Kuivõrd kostja ei ole üldkoosoleku otsuseid seaduses ette nähtud tähtaja jooksul vaidlustanud, on 08.04.2010, 14.09.2010, 05.05.2011 ja 12.03.2012 üldkoosoleku otsused kehtivad ja kuuluvad täitmisele. KÜ Koidula-Maja N põhikirja punkti 4.2 alapunkti e) kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt kehtestatud tähtajast ja suurusest sihtotstarbelisi makseid maja majandusliku hooldamise jooksvate kulude katmiseks (prügi väljavedu, maja ja tema juurde kuuluva krundi korrashoid, võimalike küttesüsteemide, veevarustuse, kanalisatsiooni ja elektrivarustuse avariide likvideerimine, eraldised remondifondi, laenude kustutamine, töötasu jne; punkti 4.2 alapunkti f) kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, mitte hiljem korteriühistu poolt kehtestatud tähtajast ja suurusest, teenustasusid, mida tarbitakse maja üldiste kommunikatsioonide kaudu (sooja-, veevarustus, kanalisatsioon jm), punkti 4.2 alapunkti g) kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma juhatuse poolt kehtestatud korras ja suuruses erakorralised maksed, mis katavad edasilükkamatute remonditööde kulusid, kindlustamaks maja mõtteliste osade säilivust. KÜ juhatus arvestab makseid võrdeliselt juriidilistele ja füüsilistele isikutele. Alates 2009 detsembrist on kostja jätnud arved tasumata, seega ei ole kostja oma kohustusi ühistu ees täitnud seaduste (MTÜS, AÕS, KOS, KÜS) ja põhikirjaga ettenähtud korras. Kostja võlgnevus korteriühistu ees on perioodil alates 2009 detsembrist kuni 2012 juunini esitatud arvete eest 2 366,71 eurot (põhivõlg) ja 641,80 eurot (viivised), kokku 3 088,51 eurot.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt esitas hageja õigusvastaselt arveid nii kommunaalteenuste kui ka kütte eest kõrgendatud hinnamäära järgi.
3.Kostja esitas 29.10.2012 vastuhagi (I kd, tl 85-86), milles taotles tunnistada aadressil Koidula 7 Narva asuva mitteeluruumi M1 ainuomaniku OÜ Õnneratas seaduslike õiguste rikkumist, tunnistada ebaseaduslikuks KÜ Koidula-Maja N keeldumine täita 17.09.2006 allkirjastatud kokkulepet Narvas Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta, kohustada KÜ Koidula-Maja N täitma 17.09.2006 allkirjastatud kokkulepet. Kohtukulud palus vastuhageja jätta KÜ Koidula-Maja N kanda. Vastuhagis märgitu kohaselt allkirjastasid OÜ Õnneratas ja KÜ Koidula-Maja N tsiviilasja nr 2-05-17971-280 raames kompromisskokkuleppe Narvas Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta. KÜ Koidula-Maja N on 17.09.2006 allkirjastatud kokkulepet rikkudes esitanud õigusvastaselt kütte eest maksmiseks arved sellises mahus, mis ületas korteriühistu poolt sõltumatu eksperdi käest tellitud arvamuses märgitud arvutusi. Täites kohustusi, mis OÜ Õnneratas on 17.09.2006 allkirjastatud kokkuleppe raames endale võtnud, kanti 22.09.2006 KÜ Koidula-Maja N arveldusarvele ühekordselt 49 586,23 krooni, sealhulgas katuse renoveerimise kulude katmise osa, kuid tasumist tõendavaid dokumente ega nimetatud tööde üleande-vastuvõtuakte ei ole OÜ-le Õnneratas esitatud. KÜ Koidula-Maja N on teinud OÜ-le Õnneratas takistusi maja kasutamiseks, likvideeriti kanalisatsiooniühendus, mille tulemusena toimub kuni käesoleva ajani OÜ-le Õnneratas kuuluva mitteeluruumi üleujutamine heitveega.
4.KÜ Koidula-Maja N vaidles vastuhagile vastu. Vastuväidete kohaselt on vastuhagi põhjendamatu, õigusvastane ja paljasõnaline. 17.09.2006 kokkuleppe punkti 4 alapunkti 4.5 alusel on kaugkütte maksmise määr keldri mitteeluruumi jaoks 0,91%, mis on tehtud vastavalt Tatjana Dobrjanskaja arvutustele. Kostja oli tariifiga 0,91% nõus, mille järgi kirjutas lepingule alla. Kostja poolt tasutud raha maja katise remondiks on kookõlas KÜ Koidula-Maja N põhikirja, KOS §-de 1, 2 ja 13 ning KÜS §-ga 15l.
MAAKOHTU LAHEND
5.Viru Maakohus rahuldas 18. novembri 2013 otsusega KÜ Koidula-Maja N hagi osaliselt ning mõistis Packdale Logistic OÜ-lt põhivõla katteks 1 070,46 eurot ja seisuga 18.11.2013 viivise katteks 125,67 eurot, kokku 1 196,13 eurot. Kohus jättis Packdale Logistic OÜ vastuhagi täielikult rahuldamata. Kohus jättis KÜ KoidulaMaja N menetluskulud põhihagis 50% tema enda kanda ja 50% Packdale Logistic OÜ kanda, KÜ Koidula-Maja N menetluskulud vastuhagis Packdale Logistic OÜ kanda ning Packdale Logistic OÜ menetluskulud vastuhagis tema enda kanda. Kohus leidis, et nii põhihagi kui ka vastuhagi lahendamiseks tuleb esmalt otsustada, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt kulude tasumist suuremas määras, kui on kokku lepitud poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud lepingus ja 01.08.2008 lisas. Poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud leping ei ole kohtu poolt kinnitatud kompromiss. Lähtudes 30.05.2011 „lepingu lõpetamise teate“ tekstist on see 17.09.2006 lepingu erakorraline ülesütlemisavaldus VÕS §-s 195 sätestatud mõttes. KÜ Koidula-Maja N teatas mõistliku aja ette lepingu ülesütlemisest ja seletas selle põhjust. Kohus luges tõendatuks, et alates 01.07.2011on poolte vahel 17.09.2006.a sõlmitud leping üles öeldud ja ei kehti. Kohus leidis, et hageja saab nõuda kostjalt tasu alles alates 01.07.2011 KÜ Koidula-Maja N liikmete 05.05.2011 üldkoosolekul vastuvõetud tariifide järgi, senini kehtib
17.09.2006 lepingu 01.06.2008 lisas kokkulepitud tariif. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et Packdale Logistic OÜ kui mitteeluruumi M1 omanik on KÜ Koidula-Maja N liige. Vastavalt KÜS § 13 lg 4 korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Tulenevalt KÜS § 13 lg-st 1 jõustub korteriühistu üldkoosoleku otsus otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kohtule ei ole esitatud väiteid ega tõendeid selle kohta, et Packdale Logistic OÜ oleks vaidlustanud 05.05.2011 üldkoosoleku otsuseid. Kohus leidis, et KÜ-l Koidula-Maja N on õigus nõuda Packdale Logistic OÜ-lt 1 070,46 eurot. Kuna kohus luges tõendatuks, et uus tariif hakkas kehtima Packdale Logistic OÜ suhtes alates 01.07.2011, muutus KÜ Koidula-Maja N nõue sissenõutavaks alates 01.09.2011 (KÜ KoidulaMaja N esindaja seletuse järgi). Viivis moodustab kokku 125,67 eurot. Vastuhagi nõudeks on tunnistada aadressil Koidula 7 Narva asuva kütteta mitteeluruumi M1 omaniku Packdale Logistic seaduslike õiguste rikkumist; tunnistada ebaseaduslikuks KÜ Koidula-Maja N keeldumine täita 17.09.2006 allkirjastatud kokkulepet Narvas Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta; kohustada KÜ-d Koidula-Maja N täitma 17.09.2006 allkirjastatud kokkulepet. Kohus on tuvastanud põhihagi lahendamisel, et poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud leping on üles öeldud alates 01.07.2011, seega kõik vastuhagi nõuded on põhjendamatud ning maakohus jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus jättis TsMS § 163 lg 1 alusel põhihagi poolte menetluskulud 50% ulatuses põhihagi hageja kanda ja 50% ulatuses põhihagi kostja kanda. Kohus jättis TsMS § 162 lg 1 alusel vastuhagi hageja menetluskulud tema enda kanda ja vastuhagi kostja menetluskulud vastuhagi hageja kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.KÜ Koidula-Maja N esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 18. novembri 2013 otsuse tühistamist osaliselt ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada hagi täielikult või saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt: 1) on kohus ebaõigesti viidanud poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud lepingule ning arvestanud lepingu sätteid võlgnevuse summade arvestamisel ja väljamõistmisel. Apellandi arvates on see seadusega vastuolus ning ei vasta Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-42-04 sätestatule; 2) on kohus ekslikult leidnud, et nii põhihagi kui vastuhagi lahendamiseks tuleb esmalt otsustada, kas KÜ-l Koidula-Maja N on õigus nõuda Packdale Logistic OÜ-lt kulude tasumist suuremas määras, kui on kokku lepitud poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud lepingus ja 01.08.2008 lisas. Apellandi arvates ei saanud kohus pooltevaheliste suhete kindlaksmääramisel lähtuda sõlmitud lepingust, kuna kohus ise tunnistas, on kostja on kohustatud tasuma korteriühistu esitatud arvete järgi mitteeluruumi majandamiskulude eest ning selline kohustus tuleneb kostjale korteriühistuseadusest. Kuna kohtuotsusega (ning ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi poolt) on tuvastatud, et KÜ ja selle liikme vahel liikmelisusest tulenevad suhted rajanevad korteriühistuseadusel, ei saa antud juhul viidata lepingule. Vastustajal on kohustused apellandi
ees, mis tulenevad korteriühistuseadusest, mitte võlaõigusseadusest ja selle alusel sõlmitud lepingust; 3) ei ole kohus oma otsuses järjekindel. Isegi kui eeldada poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud lepingu õiguspärasust, siis kohus kostja võla summa kindlaksmääramisel oleks pidanud lähtuma lepingus sisalduvatest tariifidest. Kohus on küll tunnustanud nimetatud lepingu õiguspärasust, kuid on võtnud aluseks üksnes summad, mis kuuluvad tasumisele pärast lepingu tähtaja lõppemist. Apellant on tõendanud, et vastustaja põhivõlg korteriühistu ees on perioodil alates 2009 detsembrist kuni 2012 juunini 2 366,71 eurot ja viivis 641,80 eurot, kokku 3 008,51 eurot; 4) on kohus ebaõigesti arvestanud viivist. KÜS § 7 lg 4 kohaselt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Kohtule esitatud viiviste arvestamise kord on õige ja kostja viivis põhivõlgnevuse summalt 2 366,71 eurot moodustab 641,80 eurot; 5) on kohus põhivõla ja viivise arvestamisel võtnud aluseks kehtetu poolte vahel sõlmitud lepingu. Kohus oleks pidanud võtma aluseks korteriühistus kehtivad tariifid; 6) ei ole vaidlustatud kohtuotsus põhjendatud, kuna kohus ei ole hinnanud kõiki tõendeid, mis olid poolte poolt esitatud. Kohus ei ole piisavalt asjaolusid kaalunud ning seetõttu on kohtuotsus olulises ulatuses jäänud põhjendamata.
7.Packdale Logistic OÜ esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu
18.novembri 2013 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata täies ulatuses ja rahuldada Packdale Logistic OÜ vastuhagi. Kohtukulud palub vastuapellant jätta vastustaja kanda. Vastuapellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt: 1) on kohus ebaõigesti arvestanud vastuapellandi liikmelisust korteriühistus võlgnevuse summade arvestamisel ja väljamõistmisel. Majandamiskulud KÜS § 15l mõttes on seotud eluruumidega. Vastuapellandile kuulub mitteeluruum, kus puudub elekter, vee- ja kanalisatsioonitorud, keskküttesüsteem. Järelikult ei saanud vastustaja lähtuda otseselt KÜS-st ja pidi arvestama sellega, et mitteeluruumi omanikul peab olema oma tariif, mis oli kindlaks määratud poolte vahel sõlmitud lepinguga. Mitteeluruumi omaniku ja korteriühistu suhted majandamiskulude, elamu mõtteliste osade, elamu ümbruse osa hoolduse ning elamu remondikulude osas peavad olema reguleeritud lepinguga; 2) on vastuapellant korduvalt juhtinud kohtu ja vastustaja tähelepanu sellele, et tema mitteeluruumides puudub elekter, vesi, kanalisatsioon ja keskküte. Järelikult on arvete esitamine vastuapellandile KÜ poolt kehtestatud üldtariifi järgi alusetu rikastumine. Vastuapellant ei saanud korteriühistult teenuseid, mille eest ühistu nõuab temalt võlgnevust. Vastuapellant on mitteeluruumi omanik ning ei pea kandma kulutusi võrdeliselt eluruumi pinnaga; 3) on kohus lähtunud ebaõigetest (ekslikest) poolte vaheliste suhete tekkimise alustest, seega on ekslik ja ebaõige ka võla ning viivise summade arvestus.
8.KÜ Koidula-Maja N vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist.
Vastuväidete kohaselt: 1) Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21.04.2004 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-42-04 kohaselt ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS § 15l loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omaniku; 2) vastavalt KÜS § 13 lg-le 1 jõustub korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Vastuapellant pole üldkoosoleku otsuseid seadusega määratud tähtajal vaidlustanud, järelikult otsused on jõustunud ning vastuapellant peab neid täitma; 3) reguleerib KÜ ja korteriomanike suhteid KÜS ning neid ei saa reguleerida lepinguga ning seega ei kuulu kohaldamisele VÕS sätted;
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ja vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Viru Maakohtu 18. novembri 2013 otsus tuleb osaliselt tühistada hagi rahuldamise ulatuse osas ning ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab KÜ Koidula-Maja N hagi Packdale Logistic OÜ (end OÜ Õnneratas) vastu täielikult ja mõistab välja Packdale Logistic OÜ-lt (end OÜ Õnneratas) KÜ Koidula-Maja N kasuks põhivõlgnevuse ajavahemiku detsember 2009 – juuni 2012 eest summas 2 366,71 eurot ja viivise summas 641,80 eurot, kokku 3 008,51 eurot. TsMS § 173 lg 3 alusel tuleb vastavalt muuta ka menetluskulude jaotust. Muus osas tuleb jätta Viru Maakohtu 18. novembri 2013 otsus muutmata.
10.Käesolevas tsiviilasjas on vaidluse all kostja kohustused hageja ees seoses mitteeluruumi nr M1 (asukohaga Koidula tn 7 Narva) majandamisega. Hagi on esitatud majandamiskulude võlgnevuse nõudes perioodi detsember 2009 kuni juuni 2012 eest. Kostja on esitanud asjas vastuhagi (I kd tl 85-86), milles esitatud asjaolude kohaselt tema kui mitteeluruumi omaniku ja hageja kui korteriühistu suhted majandamiskulude ning remondikulude osas on reguleeritud 17.09.2006 sõlmitud kokkuleppega (I kd tl 23-25) ning kostjale kui mitteeluruumi omanikule ei kohaldu KÜS § 151.
11.Apellatsioonimenetluses tugineb kostja jätkuvalt vastuhagis toodud seisukohtadele ja vastuväidetele ning on esitanud vastuapellatsioonkaebuse. Ringkonnakohus leiab, et kuna vastuapellatsioonkaebuse lahendamisest oleneb hageja apellatsioonkaebuse lahendamine, siis vastab kohus eelkõige vastuapellatsioonkaebuses esitatud väidetele. Vastapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
11.1.Alusetu on kostja väide, et mitteeluruumi omaniku ja korteriühistu suhted majandamiskulude, elamu mõtteliste osade, elamu ümbruse osa hoolduse ning elamu remondikulude osas peavad olema reguleeritud lepinguga. KÜS käsitab hoonet (elamut) kui ühtset tervikut ega näe ette erinevaid valitsemisvorme ühe hoone piires, s.o seadusest ei tulene, et mitteeluruumide omanike ja eluruumide omanike suhted korteriühistuga põhineksid erinevatel alustel. KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Korteriomandiseaduse § 2 lg 1 kohaselt kuuluvad korteriomandi reaalosa hulka võrdsetel alustel eluruumidega ka mitteeluruumid.
KÜS § 15 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt koostab ja esitab korteriühistu juhatus igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulude ja koormatiste kandmisel. Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Seega on korteriühistu majandamiskulude suuruse kehtestamine seadusest tulenevalt korteriühistu üldkoosoleku pädevuses ning hageja üldkoosoleku otsused (kui nad kehtivad) on majandamiskulude suuruse kehtestamise kohta kohustuslikud kõigile korteriühistu liikmetele, sh kostjale kui mitteeluruumide omanikule.
11.2.KÜS § 151 lg 1 kohaselt majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Seega tulenevalt seadusest arvestatakse majandamiskulusid eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriühistu põhikirja (I kd tl 15-21) p-i 4.2.e. alusel maksete suuruse määramisel lähtutakse ühistu liikme omaduses oleva korteri üldpinna suuruse osast kogu maja elu- ja mitteeluruumides ning põhikirja p-i 4.2.f. kohaselt teenustasude suuruse määramise aluseks on veevarustuse ning kanalisatsiooni osas vastavate mõõteriistade näidud või korteris elavate inimeste arv ja kütmise soojusenergia osas korteri köetava pinna suurus. Kostja ja hageja vahel on 17.09.2006 sõlmitud leping, mis on pealkirjastatud järgnevalt: „Leping kohustuste kasutamise ja jagamise piiramisest maja nr 7 aadressil Koidula tänav Narva linnas, koos külgneva maatükiga, mis on osaliseks omandiks“ (I kd tl 23-25). Lepingu on allkirjastanud hageja nimelt juhatuse esimees Juri Patrabolov. Ringkonnakohus leiab, et 17.09.2006 leping ei saa olla aluseks kostja poolt tasumisele kuuluvate majandamiskulude suuruse kindlaksmääramisele. Lepingu sõlmimise ajal kehtis KÜS § 151 lg 1 ja korteriühistu põhikiri, mis reguleerisid majandamiskulude arvutamise aluseid. Tulenevalt KÜS § 151 lg-st 1 juhul, kui mitteeluruumide omanike suhtes oleks soovitud kohaldada teistsuguseid majandamiskulude arvutamise aluseid kui eluruumide omanike suhtes, oleks pidanud vastav asjaolu olema sätestatud põhikirjas, kuid antud juhul ei tulene põhikirjast, et kostja suhtes kehtivad majandamiskulude kindlaksmääramiseks teistsugused alused võrreldes teiste korteriomanikega. Vastavalt hageja põhikirja p-le 6.3.a. üldkoosoleku kompetentsi kuulub ühistu põhikirja muutmine, täiendamine ja uue põhikirja vastuvõtmine, ning p-i 6.3.j. kohaselt ühistu majandusliku tegevuse aastaaruande ja aasta majandustegevuse aastaplaani kinnitamine. KÜS § 15 lg 1 p-dest 1 ja 2 tuleneb samuti, et korteriühistu üldkoosoleku pädevuses on korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulude ja koormatiste kandmisel, kinnitamine. Arvestades eeltoodut, on hageja ja kostja vahel 17.09.2006 sõlmitud leping tühine TsÜS § 87 alusel, sest seadusest tulenevalt tuleb korteriomanikule langeva majandamiskulude suuruse arvutamisel lähtuda KÜS § 151 lg-s 1 ja korteriühistu põhikirjas sätestatust, kuid korteriühistu juhatusel puudus pädevus otsustada majandamiskulude suuruse üle ning sõlmida korteriühistu
mõne liikmega kokkuleppeid, millega neile pannakse erinevaid kohustusi võrreldes ülejäänud liikmetega. Ringkonnakohus on seisukohal, et iseenesest oleks korteriühistul õigus kehtestada soovi korral erinevaid kohustusi erineva kasutusotstarbega korteriomandite/mitteeluruumide omanikest liikmetele, kuid niisugused erisused peaksid tulenema kas vahetult korteriühistu põhikirjast või korteriühistu üldkoosoleku otsusest selliselt, et üheselt oleks arusaadav osale liikmetele teistest erinevate kohustuste asetamine.
12.Lähtudes käesoleva otsuse punktis 11 märgitust, tuleb hageja apellatsioonkaebus rahuldada.
12.1. Õige on hageja väide, et majandamiskulude eest tuleb kostjal tasuda kooskõlas üldkoosoleku kehtivate otsustega. Hageja väitel on vaieldaval perioodil majandamiskulu tariif määratud 05.03.2009, 08.04.2010, 05.05.2011 ja 12.03.2012 üldkoosoleku otsustega (I kd tl 32-33; tl 34-36; tl 40-42; tl 44-46). Viidatud üldkoosoleku protokollidest ei nähtu, et uus tariif pidi laienema üksnes eluruumidele. Vastupidi, kahes viimases protokollis on rõhutatud, et mitteeluruumi M1 omanik peab tasuma samadel alustel kui eluruumide omanikud. Viidatud üldkoosoleku otsusega vastuvõetud tariifid on majandamiskuluks KÜS § 151 lg 1 mõttes. Hageja on esitanud kostjale arveid lähtudes kehtivatest üldkoosoleku otsustest ning arvestades ka OÜ Tadias poolt määratud soojuskadude arvutusest tulenevat kostjapoolset kütte maksumuse protsenti 0,91 (I kd tl 192-193). Nähtuvalt kostjale esitatud arvetest (I kd tl 181-191) kajastuvad nendel majandamiskulud (vastavalt korteriomandi üldpinnale ja üldkoosolekul kinnitatud tariifidele) ning kommunaalteenused (kostja puhul on arvestatud seda, et tegemist on kaudsoojusega, seega on protsent 0,91). Arusaamatu on kostja poolt vastuapellatsioonkaebuses esitatud väide, et kuna tegemist on mitteeluruumiga, kus puuduvad elekter, vee- ja kanalisatsioonitorud, siis on arvete esitamine üldtariifi järgi alusetu. Nähtuvalt hageja poolt maakohtule esitatud arvetest ning vastavast arvestusest (ringkonnakohus juhindub arvestusest, mis on esitatud koos apellatsioonkaebusega) ei olegi hageja nõudnud kostjalt vee ja elektri eest tasumist ning tasu kütte eest on arvestades lähtudes OÜ Tadias poolt määratud protsendist. Paljasõnaline on kostja väide, et teda ei ole teavitatud üldkoosoleku toimumise ajast. Kostja ei ole esitanud konkreetseid taotlusi (nõudeid) ja tõendeid seoses üldkoosolekute otsustega ning seetõttu ei saanud maakohus ega saa ka ringkonnakohus hinnata üldkoosolekute otsuste kehtivust (või kehtetust).
12.2.Kostja väite kohaselt kandis ta lepingu täitmiseks 22.09.2006 hageja arvele ühekordselt 49 586,23 krooni (sh katuse renoveerimise kulud), kuid mingeid tasumist tõendavaid dokumente ega tööde üleandmise-vastuvõtmise akti ei ole ta saanud. Ringkonnakohus leiab, et kostja väide ei vabasta teda majandamiskulude tasumisest. Juhul, kui kostja leidis, et ta kandis alusetult mingi summa hagejale, siis oleks ta pidanud esitama hageja vastu vastava nõude, samuti oli tal võimalik esitada asjas tasaarvestuse vastuväidet, kuid kuna ta seda ei teinud, siis ei saanud kohus analüüsida kostja väiteid.
12.3.Kostja on rikkunud hageja ees oma kohustusi ja viivitanud majandamiskulude maksmisega, mistõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt KÜS § 7 lg 4 ja põhikirja alusel viivise tasumist 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas. Nähtuvalt hageja poolt esitatud nõudest, on ta taotlenud viivise väljamõistmist seisuga juuni 2012 summas 641,80 eurot. Kuna hageja põhinõue summas 2 366,71 eurot kuulub rahuldamisele, siis tuleb rahuldada ka viivise nõue summas 641,80 eurot.
13.Seoses hagi täieliku rahuldamisega ja vastuhagi rahuldamata jätmisega tuleb menetluskulud maakohtus jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus tuleb samuti TsMS § 162 lg 1 alusel jätta kostja kanda. Ringkonnakohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 ja 3 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva
kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.