Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

MENETLUSKULUDE JAOTUS

EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG

Kohtuotsust on menetlusosalistel õigus apellatsiooni korras edasi kaevata otse Tartu Ringkonnakohtule (aadress: Kalevi 1; 50050 Tartu; telefonid: 7500702 või 7500703; faks 7500701; e-post: [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse tervikuna apellandile (apellatsioonkaebuse esitajale) kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 633 lg 7 tuleb apellatsioonkaebuses märkida, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD, HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

Põhihagi Kohtule 27.08.2012 esitatud hagiavalduse kohaselt Narva linnas Koidula tänav 7 asuva elumaja ühiseks majandamiseks on korteriomanike poolt moodustatud korteriühistu Koidula-Maja N. KÜ Koidula-Maja N on registreeritud Viru Maakohtu registriosakonnas 18.novembril 2002.aastal. KÜ Koidula- Maja N teostab Koidula tn 7, 20307, NARVA elumaja haldamist ja majandamist. OÜ-le Õnneratas kulub elumajas Koidula tn 7 mitteeluruum M1 (Viru Maakohtu kinnistusosakonna Narva jaoskonna registri osa nr 10383-10401 (1667/11014 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum nr M1, mille üldpind on 166,70 m2). Alates 01. aprillist 2008.aastast KÜ Koidula Maja-N ja OÜ Õnneratas ́e vahel oli sõlmitud 17. septembri 2006.aasta lepingu juurde lisa, mille kohaselt majandamiskulude tariif on muutunud ning tõstis kuni 2,50 krooni ruutmeetri kohta. OÜ Õnneratas oli sellega nõus. Käsitletud 17. septembri 2006.aasta lepingu juurde lisa ei ole vaidlustatud ja OÜ Õnneratas täies ulatuses maksis arved õigel ajal. 2(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

Tsiviilasi nr 2-12-33365

12.märtsil 2012.aastal toimunud KÜ Koidula-Maja N üldkoosolekul samuti otsustati, et mitteeluruumi M1 omanik, so OÜ Õnneratas peab maksma hooldustasu ja kommunaalteenuste (majandamiskulude tariif) eest sama tariifi järgi, mis maksavad teised ühistu korteriomanikud. Tulenevalt Korteriühistuseaduse (edaspidi tekstis KÜS) § 13 lg-st 1 jõustub korteriühist üldkoosoleku otsus otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. KÜ Koidula- Maja N 08.aprilli 2010.aasta üldkoosolek kus otsustati, et korteriomanikud peavad maksma hooldustasu, kommunaalteenuste eest ja remondi fondi (majandamiskulude tariif) peale kokku 5,28 krooni ühest ruutmeetrist on jõustunud. 05.mai 2011.aasta üldkoosoleku otsustes on sätestatud, et alates 01.aprillist 2011.aastast mitteeluruumi M1 omanik peab hooldustasu ja remondi fondi eest tasuma sama tariifi nagu teised ühistu korteriomanikud. Samuti järgneva üldkoosoleku (12.märts 2012.aasta) otsuses on sätestatud, et hooldustasu ja remondi fondi tariif (majandamiskulude tariif) jäi sama eluruumi ja mitteeluruumi omanikele. KÜS § 13 lg 3 järgi on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kostja KÜ Koidula-Maja N liikmena on vastava hagiga maakohtu poole ei pöördunud ja nimetatud üldkoosoleku otsused ei ole vaidlustanud seaduses sätestatud aja jooksul ning seega on 08.aprilli 2010.aasta, 14.septembri 2010.aasta,05.mai 2011.aasta ja 12.märtsi 2012.aasta otsused kehtivad ja kuuluvad täitmisele. Mittetulundusühingute seaduse (edaspidi tekstis MTÜS) § 18 lg 1 kohaselt mittetulundusühingu kõrgemaks organiks on selle liikmete üldkoosolek. Üldkoosolekul võivad osaleda kõik mittetulundusühingu liikmed, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KÜ Koidula-Maja N põhikirja punktid 6.1 ja 6.2 kohaselt ühistu juhtimise organiteks on üldkoosolek ja juhatus. Ühistu juhtimise kõrgemaks organiks on ühistu üldkoosolek. Nimetatud põhikirja punkt 4.2 alapunkt a) sätestab, et ühistu liige on kohustatud täitma kohustusi ja põhikirja nõudeid, punkt 4.2 alapunkt b) sätestab, et ühistu liige on kohustatud täitma ühistu juht- ja kontrollorganite otsuseid. KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras. Korteriühistu on asutatud maja Koidula 7, 20307, NARVAs, haldamiseks ja hooldamiseks. Korteriühistu lähtub oma majandustegevuses korteriomandiseadusest, korteriühistu-seadusest ja oma põhikirjast. KÜS § 4 lg 2 järgi sätestatakse korteriühistu põhikirjas muuhulgas korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. KÜ Koidula-Maja N põhikirja p 4.2 alapunkti e) kohaselt ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarsed, üks kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt kehtestatud tähtajast ja suurusest sihtotstarbelisi makseid maja majandusliku hooldamise jooksvate kulude katmiseks (prügi 4(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

väljavedu, maja ja tema juurde kuuluva krundi korrashoid, võimalike küttesüsteemi, veevarustuse, kanalisatsiooni ja elektrivarustuse avariide likvideerimine, eraldised remondifondi, laenude kustutamine, töötasu jne). Maksete suuruse määramisel lähtutakse ühistu liikme omanduses oleva korteri üldpindala suuruses osast kogu maja elu- ja mitteeluruumid. Põhikirja p 4.2 alapunkti f) järgi on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, mitte hiljem üldkoosoleku poolt kehtestatud tähtajast ja suurusest, teenustasusid, mida tarbitakse maja üldiste kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevarustus, kanalisatsioon, gaasivarustus, jm). Teenustasude suuruse määramise aluseks on: külma- ja veevarustuse ning kanalisatsiooni osas vastavate mõõteriistade näidud, või korteris elavate inimeste arve; kütmise soojusenergia osas korteri köetava pindala suurus. KÜ Koidula – Maja N põhikirja p 4.2 alapunkti g) kohaselt ühistu liige on kohustatud tasuma juhatuse poolt kehtestatud korras ja suuruses erakorralised maksed, mis katavad edasilükkumatute remonditööde kulusid, kindlustamaks maja mõtteliste osade säilivust. Korteriomandiseaduse (edaspidi tekstis KOS) § 2 lg 1 kohaselt korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. KOS § 13 lg 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma kaasomandil lasuvad maksud, kandma avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. Majandamiskulud on KÜS-e § 151 lg 1 järgi korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja selle ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majanduskulude peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooni ja soojavarustuse vajaliku energia eest ning maksma maamaksu. Võlaõigusseaduse § 76 lg 1 järgi tuleb kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele, § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majanduskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Vaatamata põhikirjale ja ning KOS § 13 lg 1, KÜS § 151, Asjaõigusseaduse § 75, millised sätestavad, et korteriomandiga seotud maksed peavad olema võrdelised korteriomandi suurusega, ei ole hageja rikkunud seadust korteriühistu asutamisest alates. KÜ juhatus arvestab makseid võrdeliselt juriidilistele isikutele ja füüsilistele isikutele. Juhul, kui füüsilistest isikutest korteriomanikud maksavad rohkem kui juriidilisest isikutest korteriomanikud, siis sel juhul on vastuolus seadusega. Arutatavas juhtumis hageja viitab Riigikohtu lahendile (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21.aprilli 2004.aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-04). Nimetatud otsuses asus Riigikohus seisukohale, et ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS § 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud. 5(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

Ka AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasaomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, haldamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe selle kohustuse tekkimiseks ette kaasomanikevahelise kokkuleppe olemasolu. Riigikohus asus seisukohale, et seadus ei sätesta erandit eluruumide ja mitteeluruumide kulutuste arvestamisel. Hageja on esitanud kostjale igakuiselt arveid majandamiskulude eest. Arvetel on kululiikidena välja toodud teenused, mida korteriühistu liige on tarbinud ja mille eest ta on kohustatud tasuma, samuti maksete tasumise tähtaeg. Alates 2009.a detsembrist on kostja jätnud arved tasumata. Seega ei ole kostja oma kohustusi ühistu ees täitnud seaduste (MTÜS, AÕS, KOS, KÜS) ja põhikirja ettenähtud korras ja kostjal on tekkinud võlgnevus ühistu ees. Kostja võlgnevus korteriühistu ees on perioodil alates 2009.a detsembrist kuni 2012.a juuni kuuni esitatud arvete eest 2 366 (kaks tuhat kolmsada kuuskümmend kuus) eurot 71 senti, mis on põhivõlg ja viivised 641 (kuussada nelikümmend üks) eurot 80 senti, kokku 3 088 (kolm tuhat kaheksakümmend kaheksa) eurot 51 senti. Vaatamata hageja korduvatele meeldetuletustele tasuda võlgnevus, kostja mitteeluruumi M1 omanik OÜ Õnneratas ei täida oma kohustusi, seetõttu KÜ Koidula-Maja N on sunnitud pöörduma maakohtusse oma huvide kaitseks. Võlaõigusseaduse (edaspidi tekstis VÕS) § 76 lg 1 järgi tuleb kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele, § 108 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustus, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvestades kohustuse sissenõutavaks muutumiseks kuni kohase täitmiseni. KÜS § 7 lg 4 järgi majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. KÜ Koidula-Maja N põhikirja p 4.2 alapunkti h) kohaselt majandamiskulude maksete maksetähtaja ületamisel, ühistu liige peab tasuma viivist mitte üle kui 0,07 % iga ületatud kalendripäeva eest. Riigikohus on oma lahendis (vt. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16.juuni 2010.aasta lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10) leidnud, et KÜS § 151 lg 1 järgi on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruummeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätesta teisiti. Sellest sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga /...../. Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. 6(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

Eeltoodust tulenevalt on õige hageja seisukoht, et korteriühistu ei saa rakendada erinevaid tariife teatud majanduskulude kandmisel sätestada erinevalt lähtudes korteriomandi liigist ja kasutamise otstarbest. Lähtudes eeltoodust palub hageja välja mõista kostjalt OÜ-lt Õnneratas (registrikood: 10161572) hageja KÜ Koidula-Maja N, registrikood: 80175570 (konto XXX, makse selgitus: „Võlg Koidula-Maja N Korteriühistu) kasuks 3 088 (kolm tuhat kaheksakümmend kaheksa) eurot 51 senti; välja mõista kostajalt OÜ-lt Õnneratas hageja KÜ Koidula- Maja N kasuks menetluskulude katteks, sh hageja kantud vajalikud kohtuvälised kulud, s.o 250 (kakssada viiskümmend) eurot. Viru Maakohus 05.09.2012 määrusega (I köide, tl 59-60) võttis hagi menetlusse. Vastuhagi Kohtule 29.10.2012 esitatud vastuhagi kohaselt (I köide, tl 85-86) selle käigus, kui Viru Maakohus on arutanud aastal 2005 tsiviilasja nr 2-05-17971 raames OÜ Õnneratas ja KÜ Koidula-Maja N esitatud hagisid, allkirjastasid kohtuprotsessi pooled kompromisskokkuleppe Narvas, Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta. Ülalnimetatud hagi esitati KÜ Koidula-Maja N põhikirja õigusvastaste paisutatud lähtekohtade alusel, mis lähevad üle korteriühistuseaduse (eriti korteriühistuseaduse § 2 lõike 1) sätete piiride ning annavad korteriühistule võimaluse alusetult rikastuda kütteta eraldise mitteeluruumi arvel ehk tekitada selle samaga otsest kahju OÜle Õnneratas, kes on Koidula 7, Narva asuvas majas paikneva kütteta eraldise mitteeluruumi M1 ainuomanik. KÜ Koidula-Maja N on aga ise 17.09.2006.a allkirjastatud kokkuleppe (Narvas, Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta) sätteid rikkudes esitas õigusvastaselt kütte eest maksmiseks arved sellises mahus, mis ületas korteriühistu poolt sõltumatu eksperdi - T D käest tellitud arvamuses märgitud arvutusi. Kütte eest kõrgendatud määra esitades ning nii korteriühistuseaduse § 15.1 sätteid kui ka 17.09.2006.a allkirjastatud kokkuleppe (Narvas, Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta) 7. punkti sätteid rikkudes nõudis KÜ Koidula-Maja N maksta osa teenuste eest kooskõlastamata jäänud määra alusel. Täites kohustusi, mis OÜ Õnneratas on 17.09.2006.a allkirjastatud kokkuleppe (Narvas, Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta) raames endale võtnud, kanti 22.09.2006.a KÜ Koidula-Maja N kasuks arveldusarvele ühekordselt 49 586 Eesti krooni ja 23 senti, sealhulgas katuse renoveerimise kulude katmise osas, kuid mingeid tasumist tõendavaid dokumente ega nimetatud tööde üleande-vastuvõtuakte ei olegi OÜ Õnneratas kätte saanud. Tasub samuti nentida, et KÜ Koidula-Maja N on alates aadressil Koidula 7, Narva asuva ruumi M1 omandiõiguse omandamist teinud OÜle Õnneratas takistusi aadressil Koidula 7, Narva asuva maja kasutamises, aga nimelt likvideeriti kanalisatsiooni ühendus, milliste toimingute tulemusel toimub kuni käesoleva ajani aadressil Koidula 7, Narva asuvas majas paiknevate ruumide M1 ujutamine heitvetega. Samuti OÜ Õnneratas juhatust üldkoosolekutest.

pole

ühtegi

korda teavitatud

KÜ

Koidula-Maja N

KÜ Koidula-Maja N on allkirjastatud kokkuleppe (Narvas, Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste 7(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

jagamise kohta) 7. lõigu rikkudes õigusvastaselt keeldunud järgi endale võetud kohustuste täitmisest. Ülaltoodu alusel palub vastuhagis hageja tunnistada aadressil Koidula 7, Narva asuva kütteta eraldise mitteeluruumi M1 ainuomaniku - OÜ Õnneratas seaduslike õiguste rikkumist; tunnistada ebaseaduslikuks KÜ Koidula-Maja N keeldumine 17.09.2006.a allkirjastatud kokkuleppest Narvas, Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta; kohustada KÜ Koidula-Maja N täitma 17.09.2006.a allkirjastatud kokkuleppe (Narvas, Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta) sätted; kohtukulud jätta täies ulatuses/kostja (KÜ Koidula-Maja N) kanda. Viru Maakohus 29.11.2012 määrusega (I köide, tl 131-132) võttis vastuhagi menetlusse.

TSIVIILASJA HIND

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 122 lg 1 kohaselt tsiviilasja hind on hagihind ja hagita asja hind. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt hagihind on hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus. Põhihagi Vastavalt TsMS § 124 lg 1 esimesele lausele raha maksmisele suunatud hagi puhul määratakse hagihind nõutava rahasummaga. Kooskõlas TsMS § 133 lg 1 hagihind arvutatakse põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. Põhihagis nõuab hageja põhivõla katteks 2 366,71 € ja kõrvalnõude katteks viivise näol 641,80 €. Seega põhihagi hind moodustab kokku 3 088,51 €. Vastuhagi Vastuhagis on hageja esitanud kolm tuvastushagi nõuet. Vastavalt TsMS § 125 tuvastushagi hind määratakse hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue mittevaraliseks. Kohus leiab, et hageja nõuetest lähtudes ei ole võimalik hüve väärtust kindlaks määrata, seega võib eeldada, et hageja nõuded on mittevaralised. TsMS § 132 lg 1 kohaselt mittevaralise nõude puhul eeldatakse, et hagihind on 3 500 eurot, kui käesoleva paragrahvi lõikes 11 ei ole ette nähtud teisiti. Antud juhul TsMS § 132 lg 11 ei näe ette teisiti. TsMS § 134 lg 1 järgi hagihinda arvutades liidetakse ühes hagis sisalduvad nõuded. Kui nõuded on alternatiivsed, määratakse hagihind suurema nõude järgi. Seega liites kolme nõude hagihinnad (3500*3 ehk 10500 eurot), tuleks vastuhagi hagejal tasuda riigilõiv summas 600 eurot.

KOSTJA VASTUVÄITED

Põhihagi Põhihagi vastuse kohaselt (I köide, tl 66-67) Viru Maakohtu Narva kohtumaja 05.09.2012 kohtumääruse 4. punkti kohaselt teavitab põhihagis kostja, et OÜ Õnneratas, kui kütteta eraldise mitteeluruumi - keldriruumi M1 omanik, üritab seaduslikul alusel kaitsta oma seaduslikke õigusi 8(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

ja huve alates nimetatud omandi ostmisest. Käesolevat kohtuvaidlust on Narva Linnakohus juba arutanud ning selle tulemusel 17.09.2006 kirjutati alla kokkuleppele maja nr 7 (Narva, Koidula tn) ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta. Hiljem esitas KÜ Koidula-Maja N aga õigusvastaselt arved nii kommunaalteenuste eest, kui ka kütte eest kõrgendatud hinnamäära järgi. Kostja ei vaidle vastu kompromissile, mis arvestaks OÜ Õnneratas, kui kütteta eraldise mitteeluruumi - keldriruumi Koidula 7-M1, Narva omaniku seaduslike huvide kaitse nõudeid. Õnneratas OÜl on vastuväited sellele, et KÜ Koidula-Maja N 26.08.2012 hagiavaldus võeti menetlusse, sest see hagiavaldus on esitatud kohtule ilma, et see hagiavaldus oleks tõendatud piisavate vastavasisuliste dokumentidega: arvutuste summades on lahknevused ning jääb selgusetuks kokkuleppe kehtivuse küsimus (kuidas KÜ Koidula-Maja N, tunnistades 17.09.2006 kokkuleppe (maja nr 7 (Narva, Koidula tn) ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta) kehtivust, esitab nõudeid nimetatud kokkuleppe sätteid arvestamata?!). Kostja hagi ei tunnista, sest kohtulik protsess on iseenesest suunatud kostja hirmutamisele ning talle täiendavate põhjendamata nõuete esitamisele, aga samuti sellele, et sundida ta kanda täiendavaid kohtukulusid. Seetõttu, et hageja nõue jääb isegi hagi esitamise hetkel põhjendamatuks, vaatamata korduvatele kostja kirjadele ja teadetele, ning ka see fakt, et kogu asjakohase kirjavahetuse ning läbirääkimiste vältel oli hageja käitumine (tema tegevus ja tegevusetus) vastuolus ärikäibe heade tavade ja reeglite, pooltevahelise kokkuleppe ja seadusandluse sätetega ning polnud ei hoolsaks ega heauskseks, kostja on arvamusel, et kohtukulud tuleb jätta täies mahus hageja kanda. Vastuhagi Vastuhagi vastuse kohaselt (I köide, tl 139-142) kostja ei tunnista vastuhagis tema vastu suunatud nõudeid. Vastuhagis kostja seaduslik esindaja/hagis hageja seaduslik esindaja ei soovi esitada vastuhagi. Vastuhagis kostja ei nõustu vastuhagi menetlusse võtmise kohta maakohtu poolt. Põhjendused on järgmised. TsMS § 373 lg 1 punktide 1,2 ja 3 kohaselt kostjal on õigus esitada kuni kohtuvaidluseni maakohtus või kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni hageja vastu oma protsessuaalne nõue ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga (vastuhagi), kui: 1) vastuhagi on suunatud põhihagi tasaarvestamisele; 2) vastuhagi rahuldamine välistab täielikult või osaliselt põhihagi rahuldamise; 3) vastuhagi ja põhihagi vahel on muu vastastikune seos ning nende ühine läbivaatamine võimaldab asja õiget ja kiiremat läbivaatamist. Ühesõnaga, seadusandja andis ammendavat loetelu asjaoludest, vastuhagi esitamiseks. Peale vastuhagi tutvumist saab järeldada, et mainitud vastuhagis nõuded ei puutu asjasse, so esialgse hagi esitamist probleemid (hagi alus). Vastuhagi kohaselt (vastuhagi resolutsioon) vastuhagis hageja/hagis kostja palub maakohtult: tunnistada aadressil: Koidula 7, Narva asuva kütteta eraldise mitteeluruumi M1 ainuomaniku-OÜ Õnneratas seaduslike õiguste rikkumist; tunnistada ebaseaduslikuks KÜ Koidula Maja N keeldumine 17.septembri 2006.aasta allakirjastatud kokkuleppest Narvas, Koidula tänaval asuva 9(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta; kohustada KÜ Koidula-Maja N täitma 17.septembri 2006.aasta allkirjastatud kokkuleppe (Narvas, Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki, mis on kaasomand kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta) sätteid. Kostja juhib maakohtu tähelepanu sellele, et 17.august 2012.aasta hagiavaldus oli edastatud maakohtule seoses sellega, et KÜ Koidula-Maja N mitteeluruumi M1 korteriomanik ei tasu majanduskulud, millega ei täita oma kohustusi majanduskulude tasumise kohta. Vastuhagis kostja seaduslik esindaja/hagis hageja seaduslik esindaja on seisukohal, et mainitud vastuhagis nõuded ei lange kokku hagi alusega, mis oli edastatud maakohtule ja märgitud 17.augusti 2012.aasta hagiavalduses. Seega vastuhagis hageja/hagis kostja ei soovi positiivselt lahendada küsimust, mis on tõstatud 17.augusti 2012.aasta hagiavalduses. Vastuhagis nõuded on kergekäelisega väljamõeldud. Vastavalt Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi tekstis TsÜS) § 138 lg 1 õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus; lg 2 kohaselt õiguste teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kostja selgitab, et heas usus tegutsemine tähendab eelkõige seda, et tegutsetakse seaduslikult, see tähendab, kas seaduses sätestatud või lepingus kokkulepitu järgi. Hea usus põhimõtte on samuti üldistest moraalinormidest ja väärtushinnangutest tulenev käitumisreegel. Hea usu põhimõtet saab määratleda konkreetsest lepingulisest suhtest tulenevalt. Oma õiguste teostamise eesmärgiks ei tohi olla kahju tekitamine teistele isikutele. Antud juhul leiab kostja, et vastuhagi tuleb jätta läbivaatamata ja selles osas menetluse lõpetada (TsMS § 428 lg 2 p 2, TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel). Kui läbi vaadata vastuhagi sisuliselt, siis sel juhul, kostja on seisukohal, et vastuhagi on põhjendamatu, õigusvastane, paljasõnaline. Kostja vaidleb vastuhagi avalduses tema suhtes esitatud nõudele vastu kuna see ei vasta tegelikkusele ja on vale. Hageja on ilmses eksimuses nõude osas ja kostjale teadmata asjaoludel esitanud maakohtule ilmselgelt valed andmed. Kostja vaidleb vastuhagi avalduses tema suhtes esitatud nõude kütte ees kõrgendatud hinnamäära esitamisest ja 17.septembri 2006.aasta allkirjastatud kokkuleppe (edaspidi tekstis 17.septembri 2006.aasta leping) punkti 7 rikkumise kohta. Hageja väide, et ühistu poolt on ületanud kütte eest maksmise tariif, mis ei lange kokku sõltumatu eksperdi T D arvamusega, on vale ning ei vasta faktilistele asjaoludele. 17.septembri 2006.aasta punkti 4, allapunkti 4.5 alusel nimelt kaugkütte maksmise suuruse määr keldri mitteeluruumi jaoks on 0,91%, mis on tehtud vastavalt T D arvutustele (vaata 17.septembri 2006.aasta lepingu punkt 4, allapunkt 4.5 sulgudes). 17.septembri 2006.aasta lepingu koopia ja lihttõlge on lisatud 17.augusti 2012.aaasta hagiavalduse juurde. Jääb arusaamatuks, mil alusel ja mis põhjusel hageja leiab, et kütte eest maksmise määr on kõrgendatud ja ei vasta sõltumatu eksperdi T D arvamusele. Väärib tähelepanu, et hageja isiklikult oli selle tariifiga 0,91% nõus, mille järgi kirjutas alla lepingu. 10(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

Ei saa jätta tähelepanuta, et oma väide selle kohta hageja poolt pole tõendatud on jäänud tõendamatu. Kuidas antud juhul saab rääkida, et kütte eest määr 0,91% on jäänud kooskõlastamata mitteeluruumi omanikuga, so OÜ Õnneratas, kui 17.septembri 2006.aasta leping vastupidi allapunkt 4.5 näitab, et sellise tariifiga nõustus ka mitteeluruumi M1 omanik. Kostja ei tunnista tema suhtes esitatud nõuet selles osas, kus hageja viitab sellele, et täites kohustusi, mis OÜ Õnneratas on 17.septembri 2006.aasta allkirjastatud kokkuleppe raames endale võtnud, kanti 22.septembril 2006.aastal KÜ Koidula-Maja N kasuks arveldusarvele ühekordselt 49 586 krooni ja 23 senti, sealhulgas katuse renoveerimise kulude katmise osas, kuid mingeid tasumist tõendavaid dokumente ega nimetatud tööde üleande-vastuvõtuakte ei olegi OÜ Õnneratas kätte saanud. Käesolevaga kostja meenutab, et selline asjaolu ei ole arutatavas tsiviilasjas hagi aluseks ja OÜ Õnneratas ́e poolt ära makstud raha maja katuse remontimiseks on kooskõlas KÜ Koidula-Maja N põhikirja, Korteriomandiseaduse §-de 1, § 2, 13 ja Korteriühistuseaduse §-151 sätestatuga. Juhul kui hagejal on soov katuse renoveerimise kulude katmise osas dokumentidega tutvuda, siis sel juhul Mittetulundusühingute seaduse § 28 lg 2 alusel võib ta pöörduda avaldusega ühistu juhatuse poolele, kus talle antakse kõik tema huvitatud dokumendid. Paraku hageja seda pole teinud. Kostja ei tunnista vastushagi hageja/hagis kostja nõuet ka seetõttu, et hageja pole tõendatud asjaolu OÜ-le Õnneratas takistusi seoses kanalisatsiooni ühenduse likvideerimisega. Jälle pööratakse maakohtu tähelepanu, et ülemainitud asjaolu ei puutu asjasse. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluse alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 5 lg 2 sätetel on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastuspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Kostja on seisukohal, et hageja poolt esitatud nõue ei vasta tegelikkusele ja tema poolt esitatud väited on ebausaldusväärsed, ebapiisavad ja vastuolulised. Kostja peab vajalikuks rõhutada, et nõude olemasolu ja õiguse tõendamine tsiviilprotsessis on hageja kohustus. Kostja ei ole kohustatud rahuldama nõuet, mis ei vasta tegelikkusele, ei ole põhjendatud ja on vastuolus kehtiva seadusandlusega. TsMS § 230 l lg 1 sätetel kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Ei soostu kostja hageja seisukohaga, et OÜ Õnneratas juhatust pole ühtegi teavitatud ühistu Koidula-Maja N üldkoosolekutest. Seoses sellega on lisatud antud vastuse juurde materjalide koopiad, mille järgi ühistu juhatus korduvalt teavitas üldkoosoleku kokkukutsumisest ja üldkoosoleku lahendite kohta. Seoses majandamiskulude tariifide tõstmise kohta oli läbi viidud järgmised ühistu koosolekud, so 05.veebruar 2009.aasta, 08.aprill 2010.aasta, 14.septembri 2010.aasta, 05.mai 2011.aasta, 12.märtsi 2012.aasta. Väärib tähelepanu, et mitte ühtegi koosoleku otsus käesoleva ajani pole vaidlustatud Korteriühistuseaduse §-i 13 lg 3 alusel, seega lahendid on jõustunud. Seetõttu nõue KÜ KoidulaMaja N poolt 17.septembri 2006.aasta lepingust keeldumise tühise tunnistamiseks on 11(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

õigusvastane, kuna pole vaidlustatud seadusandja ette nähtud tähtaja jooksul ning vaidlustamise tähtaeg on mööda läinud. Lõpus kostja on seisukohal, et OÜ Õnneratas tahab aega venitada arutatavas tsiviilasjas, et mitte täita oma kohustusi ühistu ees seoses majandamiskulude maksmisega. Senini majandamiskulud OÜ Õnneratas ́e eest maksavad ühistu Koidula-Maja N korteriomanikud. Tulenevalt eeltoodust palutakse vastuhagis esitatud nõuded jätta läbivaatamata. Juhul, kui kohus leiab, et vastuhagi tuleb sisuliselt arutada, siis vastuhagis esitatud nõuded jätta rahuldamata ja menetluskulud jätta vastuhagis hageja kanda.

HAGEJA ARVAMUS HAGI VASTUSE KOHTA

Põhihagi Põhihagis hageja ei esitanud oma arvamust põhihagi vastuse kohta. Vastuhagi Vastuhagis hageja arvamuse kohaselt vastuhagi vastuse kohta (I köide, tl 155-156) kaasomandis oleva maja aadressil Koidula 7, Narva linn, koos kõrvaloleva maatükiga, kasutamise piiritlemist ja ülalpidamise kohustuste jaotust käsitleva 17.09.2006 kokkuleppe sätete rikkumine KÜ Koidula Maja N poolt (nimelt, põhjendamatult suurendatud summadega arvete esitamine) koos kehtiva maksuseadusandluse rikkumisega põhjustaski eelnimetaud arvete pideva tasumise peatamise Õnneratas OÜ poolt. OÜ-le Õnneratas adresseeritud kirjalikud teated ja arved saadeti lihtpostiga. KÜ väited, et teated saadeti firmale e-postiga ei vasta tõele, ja kohtule esitatud väljatrükid ei viida teadete kohaletoimetamisele, nagu seda nõuab Korteriomandiseaduse § 18 lõige 4, ega mistahes selgele koosoleku päevakavale. Vastavalt KÜ Koidula Maja N põhimääruse punktile 6.8 „üldkoosoleku teade riputatakse infotahvlile koridoris“, mis on suletud kõrvalisikute juurdepääsuks ja kuhu puudub juurdepääs ka OÜ-l Õnneratas, sest mitteeluruum M1 on eraldi asuv kütteta ruum keldrikorrusel eraldi sissekäiguga. Korteriomandiseaduse § 13 lõikele 3, mis sõnastab: «Korteriomanik ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud.» Vastuhagi kostja asendab pidevalt ja ekslikult kaasomandis oleva eseme ülalpidamiskulude mõistet majapidamiskulude mõistega, mille kandmise kohustus on tervikuna määratud korteriühistule ning reguleeritakse vastavuses Korteriühistuseaduse § 151 lõikega 1, mis sõnastab: „Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta...“. Viimasena mainitud tasu tasumist vaidlustas ÕNNERATAS OÜ esimeses kohtuprotsessis 2006 aastal. Elu- ja mitteeluruumide kasutuseesmärgid ja -viisid on eristatakse mitte ainult tegelikkuses, vaid ka seadusandluse tasemel. OÜ ÕNNERATAS arvamusel mitteeluruumi võrdsustamine KÜ Koidula Maja N poolt eluruumidega ei ole lubatud. 12(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

OÜ Õnneratas on seisukohal, et tema firma õigustatud huvid on kaitstud kaasomandis oleva maja aadressil Koidula 7, Narva linn, koos kõrvaloleva maatükiga, kasutamise piiritlemist ja ülalpidamise kohustuste jaotust käsitleva 17.09.2006 kokkuleppe allkirjastamisega. Asjaõigusseaduse § 72 lõige 5 sõnastab: „Kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.“

KOHTUISTUNG

Kohtuistungitel (I köide, tl 171-173 ja II köide, tl 30-32) jäid pooled oma nõuete, vastuväidete ja nende põhjenduste juurde. Hageja palus rahuldada põhihagi ja jätta rahuldamata vastuhagi, kostja palus jätta rahuldamata põhihagi ja rahuldada vastuhagi. Põhihagis hageja täpsustas, et põhivõlg on arvestatud seisuga 01.06.2012, mille tasumise kohustus lõppes 31.07.2012.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS

Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg 1 tulenevalt tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis, leiab oma siseveendumuse kohaselt, et põhihagi on põhjendatud ja kuulub seega rahuldamisele täies ulatuses; vastuhagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele täies ulatuses. Kohus leiab, et nii põhihagi kui ka vastuhagi lahendamiseks tuleb esmalt otsustada, kas KÜ-l Koidula-Maja N on õigus nõuda OÜ-lt Packdale Logistic OÜ (kehtetu ärinimi Osaühing Õnneratas) kulude tasumist suuremas määras, kui on kokkulepitud poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud lepingus ja 01.08.2008 lisas (I köide, tl 26-28, 30, tõlge tl-l 23-25, 29). Vastuhagis hageja viitas sellele, et Viru Maakohus on arutanud aastal 2005 tsiviilasja nr 2-0517971 raames OÜ Õnneratas ja KÜ Koidula-Maja N esitatud hagisid, allkirjastasid kohtuprotsessi pooled kompromisskokkuleppe Narvas, Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta. Kohtuinfosüsteemi (KIS) andmete kohaselt menetlus tsiviilasjas nr 2-05-17971 oli lõpetatud Viru Maakohtu 26.09.2006 määrusega, mis jõustus 09.11.2006, seoses hagist loobumisega vastavalt TsMS § 428 lg 1 p 3. Seega poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud leping ei ole kohtu poolt kinnitatud kompromiss. Poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud lepingu punkti 3 kohaselt (I köide, tl 23) pooled leppisid kokku, et vajalike kulutuste summal haldamise ja hoolduse puhul reaalse osa moodustab kuus 2 (kaks) krooni ühes ruutmeetrist kuuluva OMANIKULE reaalsest osast (1 000 krooni ja 2 senti kvartalis); nimetatud summa sisaldub avalikku kohta koristamine, mis kasutatakse OMANIKU poolt, raamatupidamise teenused maksmise ja muud teenused hoolitsemise ja hooldamise järgi. Sama lepingu alapunkt 4.5 sätestab (I köide, tl 24), et käesoleva lepingu pooled tunnistavad, et vajalike kulutuste summat omandiosa eseme säilitamiseks on mitteeluruumi keldri hoone kaugkütmist ulatuses 0,91% üldisest kuludest terve (kogu) maja kütmiseks (kooskõlas arvutamisega Tatjana Dobrjanskaja 200 a). Vastavalt 17.09.2006 lepingu lõppsätete alapunktile 8.8 (I köide, tl 25) pooled mitte sagedamini kui üks kord aastas kooskõlastavad vajalike kulude summat maja mõttelise osa haldamise ja 13(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

teeninduse järgi, sisse nõutud ruutmeetri kohta kuuluva omanikule keldri mitteeluruumi. Nimetatud summa kooskõlastatakse ühistu üldkoosoleku otsuse alusel, vajalike kulutuste summa puhul haldamise ja teeninduse maja mõttelise osa arvutusest ühe ruutmeetri elupinnale. 01.06.2008 sõlmitud lisa punkti 3 kohaselt (I köide, tl 29) pooled jõudsid kokkuleppele, et vajalike kulutuste summa maja mõttelise osa haldamise/hoolduse eest alates 01. aprillist 2008.aastast on 2,50 krooni kuus (kahe eesti krooni viiskümmend senti) ruutmeetri kohta, omanikule kuuluva reaalosast (1 250 krooni ja 25 semi kvartalis): nimetatud summa sisaldab avalikku kohta koristamine, mis kasutab omanik, raamatupidamise teenuste maksmist, muud teenused haldamise/ hoolduse järgi. KÜ Koidula-Maja N liikmete 05.02.2009 üldkoosolekul (I köide, tl 32-33) kinnitati majandustegevuse aastakava 2009.aastaks. 2009.aasta majandustegevuse aastakava kohaselt oli määratud maja teenindamise tariif - 5,13 krooni/m2; laenumaks - 1,57 krooni/m2; maja kindlustus - 0,25 krooni/m2; treppide koristamine - 20 krooni/iga korteri kohta. Ühistu 05.02.2009 üldkoosoleku otsuse alusel KÜ Koidula-Maja N juhatus hakkas OÜ-le Õnneratas välja saatma arved majandamiskulude eest täies tariifi järgi, so 5,13 krooni/m2 (I köide, tl 181 pöördel-183 pöördel). KÜ Koidula-Maja N liikmete 08.04.2010 üldkoosolekul (I köide, tl 34-36) kinnitati hoolduse tariif alates 01. aprillist 2010 - 4,63 krooni ühest ruutmeetrist ja remonttööde fondi tariif - 0,65 krooni ühe ruutmeetri eest, kokku 5,28 krooni ühest ruutmeetrist. KÜ Koidula-Maja N liikmete 14.09.2010 üldkoosolekul (I köide, tl 37-38) otsustati keelduda mitteeluruumi M1 omanikule majandamiskulud (majandamiskulude tariif) maksta vähem kui teised ühistu liikmed (korteriomanikud) ning jätkata arvete saatmist tariifiga 5,28 krooni ühe ruutmeetri eest, mis oli kinnitatud ühistu liikmete 08.04.2010 üldkoosoleku otsusega. Samal üldkoosolekul, s.o 14.09.2010, otsustati esitada hagiavalduse maakohtusse mitteeluruumi M1 omaniku vastu seoses võlgnevusega. KÜ Koidula-Maja N peale ühistu üldkoosoleku toimumist, 26.10.2010 tähtkirjaga, saatis korteriomanikule OÜ Õnneratas äriregistrisse kantud aadressile ühistu 14.09.2010 üldkoosoleku protokolli koopia (I köide, tl 39). KÜ Koidula-Maja N liikmete 05.05.2011 üldkoosolekul (I köide, tl 40-42) otsustati, et mitteeluruumi M1 omanik peab tasuma hoolduse tariifi samadel alustel, mis tasuvad teised ühistu liikmed (korteriomanikud). 30.05.2011 posti teel (I köide, tl 49) ühistu juhatus teatas mitteeluruumi M1 omanikule, s.o OÜle Õnneratas, et 17.09.2006 leping on kehtetu seoses 05.05.2011 ühistu üldkoosolekul vastuvõetud otsusega, kus tõstatati hooldustasu ja kommunaalteenuste eest tariifi (I köide, tl 48, tõlge tl-l 47). KÜ Koidula-Maja N liikmete 12.03.2012 üldkoosolekul (I köide, tl 44-46) otsustati, et mitteeluruumi M1 omanik, s.o OÜ Õnneratas peab maksma hooldustasu ja kommunaalteenuste (majandamiskulude tariif) eest sama tariifi järgi, mis maksavad teised ühistu korteriomanikud. KÜ Koidula-Maja N liikmete 12.03.2012 üldkoosoleku toimumise ajast, kohast ja päevakorrast ning üldkoosolekul vastuvõetud otsustest teavitas põhihagis hageja kostjat, saates elektronkirja (I köide, tl 144, 145). Vastavalt 30.05.2011 „Lepingu lõpetamse teade“ tekstile (I köide, tl 47), KÜ Koidula-Maja N teavitas OÜ-t Õnneratas, et otsustas lõpetada „Kohustuste kasutamise ja jagamise piiramisest 14(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

maja nr 7 aadressil: Koidula tänav, Narva linnas leping, koos külgneva maatükiga, mis on osalise omandisega“ 17. septembrist 2006.aastast. Lepingu lõpetamise aluseks on KÜ Koidula-Maja N 05. mai 2011.aasta üldkoosolek. OÜ Õnneratas on mitteeluruumi M1 õiguspärane omanik majas aadressil Koidula 7 ja peab kandma kuulutused mis on seotud maja ja maatüki hoidmisega, mis on osalise omandisega, proportsionaalselt ideaal osadega Asjaõigusseaduse ja Korteriühistuseaduse alusel. 05. mai 2011 KÜ Koidula-Maja N üldkoosolek teostas järgmised majandamiskulude tariifi hoolduse peale ja remondifondi kogumine: Hooldamine alates maist 2011 ja edasi uue plaanini: 0.37 eurot ruutmeetrist; kogumine remondifondi ja kütmata kuud (mai-september): 0.26 eurot ruutmeetrist; kogumine remondifondi soojendusega kuud (oktoober-aprill): 0,05, eurot ruutmeetrist. KÜ Koidula-Maja N arvab tähtaega lahendi jõustumiseks 30 päeva, s.o alates 01. juulist 2011. Varem kehtinud kokkulepe loetakse kehtetuks. Alates 01. juulist 2011 arvutustes OÜ-ga Õnneratas hakatakse kohaldama eespool nimetatud tariifid. Vastavalt võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 195 lg 1 lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 195 lg-st 2 tuleneb, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Sama paragrahvi lg 3 sätestab, et püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvusleping), mis on sõlmitud tähtajatult, võib kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (korraline ülesütlemine). Lähtudes 30.05.2011 „Lepingu lõpetamse teade“ tekstist leiab kohus, et see on 17.09.2006 lepingu korraline ülesütlemisavaldus VÕS §-s 195 sätestatud mõttes. KÜ Koidula-Maja N teatas mõistliku aja ette lepingu ülesütlemisest ja seletas selle põhjust. Lepingu ülesütlemine on ühepoolne, vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mis lõpetab tulevikku suunatult kestvuslepingu. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 69 lg 1 kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale isikule suunamata tahteavaldus muutub kehtivaks tahte väljendamisega. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Lepingu ülesütlemisavaldus oli saadetud OÜ Õnnerattas äriregistrisse kantud aadressile sisukirjaga (I köide, tl 49). OÜ Õnnerattas väitis, et KÜ Koidula-Maja N ei tõendanud, et tema poolt kostjale saadetud kirjad oleksid kostjale kätte toimetatud. Samas kostja ei väitnud sõnaselgelt, et ta ei saanud kätte 30.05.2011.a. lepingu ülesütlemisavaldust. Kohus loeb KÜ Koidula-Maja N 17.09.2006 lepingu ülesütlemisavaldus OÜ Õnnerattas kättetoimetatuks. Kõigest ülaltoodust lähtudes leiab kohus tõendatuks, et alates 01. juulist 2011 poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud leping on ülesöeldud ja ei kehti. 15(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

Põhihagi Varem tuvastatust lähtudes leiab kohus tõendatuks, et põhihagis hageja saab nõuda tasu kostjalt alles alates 01.07.2011 KÜ Koidula-Maja N liikmete 05.05.2011 üldkoosolekul vastuvõetud tariifide järgi, senini kehtib 17.09.2006 lepingu 01.06.2008 lisas kokkulepitud tariif. 01.06.2008 sõlmitud lisa punkti 3 kohaselt (I köide, tl 29) pooled jõudsid kokkuleppele, et vajalike kulutuste summa maja mõttelise osa haldamise/hoolduse eest alates 01. aprillist 2008 on 2,50 krooni kuus (kahe eesti krooni viiskümmend senti) ruutmeetri kohta, omanikule kuuluva reaalosast (1 250 krooni ja 25 semi kvartalis): nimetatud summa sisaldab avalikku kohta koristamine, mis kasutab omanik, raamatupidamise teenuste maksmist, muud teenused haldamise/ hoolduse järgi. Vastavalt 17.09.2006 lepingu lõppsätete alapunktile 8.8 (I köide, tl 25) pooled mitte sagedamini kui üks kord aastas kooskõlastavad vajalike kulude summat maja mõttelise osa haldamise ja teeninduse järgi, sisse nõutud ruutmeetri kohta kuuluva omanikule keldri mitteeluruumi. Nimetatud summa kooskõlastatakse ühistu üldkoosoleku otsuse alusel, vajalike kulutuste summa puhul haldamise ja teeninduse maja mõttelise osa arvutusest ühe ruutmeetri elupinnale. Kohtule ei ole esitatud tõendid selle kohta, et pooled peale 01.06.2008 kooskõlastasid summad ühistu üldkoosoleku otsuse alusel, vajalike kulutuste summa puhul haldamise ja teeninduse maja mõttelise osa arvutusest ühe ruutmeetri elupinnale. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et OÜ Packdale Logistic OÜ (kehtetu ärinimi Osaühing Õnneratas) kui mitteeluruumi M1 omanik (I köide, tl 13) on KÜ Koidula-Maja N liige. Vastavalt korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 13 lg 4 korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Tulenevalt KÜS § 13 lg-st 1 jõustub korteriühist üldkoosoleku otsus otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kohtule ei ole esitatud väited ega tõendid selle kohta, et OÜ Packdale Logistic OÜ (kehtetu ärinimi Osaühing Õnneratas) vaidlustas KÜ Koidula-Maja N 05.05.2011 liikmete üldkoosolekute otsused. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 2009.aasta novembri kuuni OÜ Õnneratas tasus ära kõik arved majandamiskulude puhul. 2009.aasta novembri kuu eest oli viimane arve, mis on ära makstud OÜ Õnneratas poolt. KÜ Koidula-Maja N esitatud arvestuste kohaselt (I köide, tl 50) alates 01.07.2011 kuni 2012.a juunini pidi OÜ Packdale Logistic OÜ (kehtetu ärinimi Osaühing Õnneratas) tasuma 1 070,46 €, kuid ei teinud seda. Korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 2 lg 1 kohaselt korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. KOS § 13 lg 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma kaasomandil lasuvad maksud, kandma avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. 16(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

Majandamiskulud on KÜS-e § 151 lg 1 järgi korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja selle ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Seega leiab kohus, et KÜ-l Koidula-Maja N on õigus nõuda OÜ-lt Packdale Logistic OÜ (kehtetu ärinimi Osaühing Õnneratas) 1 070,46 € tasumist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvestades kohustuse sissenõutavaks muutumiseks kuni kohase täitmiseni. KÜS § 7 lg 4 järgi majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. KÜ Koidula-Maja N põhikirja (I köide, tl 15-21) p 4.2 alapunkti h) kohaselt majandamiskulude maksete maksetähtaja ületamisel, ühistu liige peab tasuma viivist mitte üle kui 0,07 % iga ületatud kalendripäeva eest. Kuna kohus leidis tõendatuks, et uus tariif hakkas kehtima OÜ Packdale Logistic OÜ (kehtetu ärinimi Osaühing Õnneratas) alates 01.07.2011, seega muutus nõue sissenõutavaks alates 01.09.2011 (KÜ Koidula-Maja N esindaja seletuse järgi), seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 105,02 eurot tasumisega 778 päeva, seega viivis moodustab 15,67 eurot (778 päeva x 0,07 / 365 päeva x 105,02 eurot).  01.08.2011 eest muutus nõue summas 105,02 eurot sissenõutavaks alates 01.10.2011, seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 105,02 eurot tasumisega 748 päeva, seega viivis moodustab 15,07 eurot (748 päeva x 0,07 / 365 päeva x 105,02 eurot)  01.09.2011 eest muutus nõue summas 105,02 eurot sissenõutavaks alates 01.11.2011, seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 105,02 eurot tasumisega 717 päeva, seega viivis moodustab 14,44 eurot (717 päeva x 0,07 / 365 päeva x 105,02 eurot)  01.10.2011 eest muutus nõue summas 73,92 eurot sissenõutavaks alates 01.12.2011, seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 73,92 eurot tasumisega 686 päeva, seega viivis moodustab 9,73 eurot (686 päeva x 0,07 / 365 päeva x 73,92 eurot)  01.11.2011 eest muutus nõue summas 75,72 eurot sissenõutavaks alates 01.01.2012, seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 75,72 eurot tasumisega 656 päeva, seega viivis moodustab 9,53 eurot (656 päeva x 0,07 / 365 päeva x 75,72 eurot)  01.12.2011 eest muutus nõue summas 77,22 eurot sissenõutavaks alates 01.02.2012, seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 77,22 eurot tasumisega 625 päeva, seega viivis moodustab 9,26 eurot (625 päeva x 0,07 / 365 päeva x 77,22 eurot) 17(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

 01.01.2012 eest muutus nõue summas 79,62 eurot sissenõutavaks alates 01.03.2012, seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 79,62 eurot tasumisega 596 päeva, seega viivis moodustab 9,10 eurot (596 päeva x 0,07 / 365 päeva x 79,62 eurot)  01.02.2012 eest muutus nõue summas 81,72 eurot sissenõutavaks alates 01.04.2012, seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 81,72 eurot tasumisega 565 päeva, seega viivis moodustab 8,85 eurot (565 päeva x 0,07 / 365 päeva x 81,72 eurot)  01.03.2012 eest muutus nõue summas 74,78 eurot sissenõutavaks alates 01.05.2012, seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 74,78 eurot tasumisega 535 päeva, seega viivis moodustab 7,67 eurot (535 päeva x 0,07 / 365 päeva x 74,78 eurot)  01.04.2012 eest muutus nõue summas 71,78 eurot sissenõutavaks alates 01.06.2012, seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 71,78 eurot tasumisega 504 päeva, seega viivis moodustab 6,94 eurot (504 päeva x 0,07 / 365 päeva x 71,78 eurot)  01.05.2012 eest muutus nõue summas 110,62 eurot sissenõutavaks alates 01.07.2012, seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 110,62 eurot tasumisega 474 päeva, seega viivis moodustab 10,06 eurot (474 päeva x 0,07 / 365 päeva x 110,62 eurot)  01.06.2012 eest muutus nõue summas 110,02 eurot sissenõutavaks alates 01.08.2012, seega põhihagis kostja seisuga 18.11.2013 (kohtulahendi tegemise päev) viivituses 110,02 eurot tasumisega 443 päeva, seega viivis moodustab 9,35 eurot (443 päeva x 0,07 / 365 päeva x 110,02 eurot). Lähtudes ülaltoodust moodustab viivis kokku 125,67 eurot. Kohus rahuldab põhihagi osaliselt. Vastuhagi Vastuhagi nõudeks on tunnistada aadressil Koidula 7, Narva asuva kütteta eraldise mitteeluruumi M1 ainuomaniku - OÜ Õnneratas seaduslike õiguste rikkumist; tunnistada ebaseaduslikuks KÜ Koidula-Maja N keeldumine 17.09.2006.a allkirjastatud kokkuleppest Narvas, Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta; kohustada KÜ Koidula-Maja N täitma 17.09.2006.a allkirjastatud kokkuleppe (Narvas, Koidula tänaval asuva maja nr 7 ning sellega külgneva maatüki (mis on kaasomand) kasutamise piiritlemise ja ülalpidamise kohustuste jagamise kohta) sätted; kohtukulud jätta täies ulatuses/kostja (KÜ Koidula-Maja N) kanda. Kohus andis vastuhagis hagejale aega nõuete täpsustamiseks, kuid hageja ei teinud seda. Kohus on juba tuvastanud põhihagi lahendamisel, et poolte vahel 17.09.2006 sõlmitud leping on kehtivalt ülalöeldud alates 01.07.2011, seega leiab kohus, et kõik vastuhagis hageja nõuded on põhjendamatu ja ei vastuhagi ei kuulu rahuldamisele täies ulatuses.

MENETLUSKULUD

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg-te 1-2 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti (lg 1). Pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud 18(19)

Tsiviilasi nr 2-12-33365

vajalikud kohtuvälised kulud. Kohtuvälised kulud, mis hüvitataks tunnistajale, kaasa arvatud hüvitis saamata jäänud töötasu või muu püsiva sissetuleku eest, hüvitatakse poolele samadel alustel ja samas ulatuses, nagu hüvitatakse tunnistajakulud (lg 2). Vastavalt TsMS § 163 lg 1 hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas põhihagi nõuet osaliselt. Kohus leiab õiglaseks jätta põhihagi poolte menetluskulud 50% ulatuses põhihagi hageja kanda ja 50% põhihagi kostja kanda. Kohus jättis täies ulatuses rahuldamata vastuhagi, seega jätab kohus vastuhagi hageja menetluskulud tema enda kanda ja vastuhagi kostja menetluskulud vastuhagi hageja kanda. Kohus teeb otsuse eeltoodust tulenevalt ja juhindudes TsMS §-dest 441 lg 1, 442, 468 lg 3, 630 lg 1, 632 lg 1. /allkirjastatud digitaalselt/ Tamara Šabarova Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu kohtuotsusega

19(19)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.