Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Tsiviilasi nr 2-13-61430

EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG

Kohtuotsust on menetlusosalistel õigus apellatsiooni korras edasi kaevata otse Tartu Ringkonnakohtule (aadress: Kalevi 1; 50050 Tartu; telefonid: 7500702 või 7500703; faks 7500701; e-post: [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse tervikuna apellandile (apellatsioonkaebuse esitajale) kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 633 lg 7 tuleb apellatsioonkaebuses märkida, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD, HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

Kohtule 28.12.2013 esitatud hagiavalduse kohaselt kostja omanduses XXX, suurusega 168,40 m2 ja number XXX, suurusega 386,30 m2. Alates 03.10.2006 aastast teostab Gagarini tn 13 elumaja haldamist ja majandamist korteriühistu Gagarini tn 13. Korteriühistu Gagarini tn 13 05.08.2009 üldkoosoleku otsusega kehtestati hooldustasu suuruseks 4,43 krooni korteri ruutmeetrilt ja remondifondi eraldise suuruseks 1,50 krooni korteri ruutmeetrilt, mis teeb kokku 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt. Korteriühistu Gagarini tn 13 16.06.2010 üldkoosoleku otsusega kehtestati hooldustasu suuruseks 3,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt ja remondifondi eraldise suuruseks 2,00 krooni korteriomandi ruutmeetrilt, mis teeb kokku 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt. Korteriühistu Gagarini tn 13 30.06.2011 üldkoosoleku otsusega kehtestati hooldustasu suuruseks 0,27 eurot korteriomandi ruutmeetrilt ja remondifondi eraldise suuruseks 0,13 eurot korteriomandi ruutmeetrilt, mis teeb kokku 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt. Korteriühistu põhikirja kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ja abihoonete majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Korteriühistu põhikirja 3.2.9. kohaselt maksete mittetähtaegsel tasumisel maksma viivist 0,05% tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest. Iga kuu on hageja esitanud kostjale põhjalikud arved, kuid kostja on oma kohustusi täitnud ainult osaliselt. 2(10)

Tsiviilasi nr 2-13-61430

Perioodilt jaanuar – detsember 2011 on kostja võlgnevus hageja ees 2 348,84 eurot, mille lisanduvad seisuga 26.12.2013 viivised 1 011,18 eurot. Eelmiste perioodide osas on olemas Viru Maakohtu 04.09.2013 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-1314498. Hageja palub välja mõista kostjalt korteriühistu Gagarini tn 13 (XXX) kasuks võlgnevus 2 348,84 eurot põhivõla ja seisuga 26.12.2013 viivised 1 011,18 eurot ning edaspidi 0,05% viivitatud summalt päevas kuni põhivõla tasumiseni. Välja mõista kostjalt hageja kasuks kõik menetluses kantud hageja menetluskulud, sealhulgas hageja kantud vajalikud kohtuvälised kulud kokku 515,00 eurot.

TSIVIILASJA HIND

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi lühend TsMS) § 122 lg 1 kohaselt tsiviilasja hind on hagihind ja hagita asja hind. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt hagihind on hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus. Vastavalt TsMS § 123 tsiviilasja hinna arvestamisel võetakse aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. TsMS § 124 lg 1 esimese lause kohaselt raha maksmisele suunatud hagi puhul määratakse hagihind nõutava rahasummaga. Tulenevalt TsMS § 133 lg-test 1 ja 2 hagihind arvutatakse põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. Käesoleva seadustiku §-s 367 sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel liidetakse hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. Vastavalt TsMS § 367 viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja põhinõudeks on võlg summas 2 348 € perioodil jaanuar-detsember 2011 ning viivis summas 1 011,18 € seisuga 26.12.2013 ja edaspidi 0.05% viivitatud summalt päevas kuni põhivõla tasumiseni. Hagi on esitatud 28.12.2013. Viivisesumma, mis vastab TsMS §-s 367 sätestatule (summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale) on 428,66 eurot. Seega käesoleva tsiviilasja hind on 3 788,68 eurot.

KOSTJA VASTUVÄITED

Hagi vastuse kohaselt (tl 45-46) kostja ei võta hagiavaldust õigeks. Tartu Ringkonnakohtus menetletakse kostja apellatsioonikaebus Viru Maakohtu 04.09.2013.a. otsuse peale tsiviilasjas nr 2-13-14498. Nimetatud vaidluse esemeks on võlgnevuse sissenõudmine kostja poolt käesolevas asjas samadel alustel sama poolte vahel. Tuginedes ülaltoodule palub kostja vaadata läbi ja rahuldada menetluse peatamise taotlus. 3(10)

Tsiviilasi nr 2-13-61430

Oma hagiavalduses hageja tugineb asjaolule, et tema arvates ei ole kostja täitnud oma hageja põhikirjast tulenevaid vastavate tasude tasumise kohustusi. Hageja väidab, et tema esitas igakuiselt kostjale põhjalikud arved, kuid kostja on täitnud oma kohustusi ainult osaliselt. Käesolevaga teatab kostja, et tema ja hageja vahel on sõlmitud leping, mille kohaselt osaleb kostja mõttelises osas maja teenindamise kuludes, sealhulgas remondifondi tasu sissekandmises ja maja ümbritseva territooriumi koristamises. Sõlmitud lepingu punkti 5 kohaselt moodustab tasu suurus 832 krooni 05 senti kuus lähtudes arvutusest 1 kroon 50 senti OÜ Praid-T poolt hõlmatud pinnast (554,7 ruutmeetrit). Lepinguga on sealhulgas fikseeritud Gagarini tn 13, Sillamäe asuva elumaja majandamise teenindamistasu arvestamine ja nimetatud tasude tasumise kord, mille alusel tasub kostja regulaarselt ja kooskõlas lepinguga tasumisele kuuluvad summad. Põhjusel, et hageja poolt esitatavad arved on vastuolus hageja ja kostja vahel sõlmitud lepinguga, siis ei saa kostja aktsepteerida hageja poolt esitatavaid arveid ning tasub kostja vastavad maksed kooskõlas poolte vahel sõlmitud lepinguga, ehk täidab oma kohustused kooskõlas VÕS § 76. Kostja on seisukohal, et esitades arved lepinguga kehtestatust suuremas ulatuses rikub hageja lepingu tingimust ning käitub pahatahtlikult. Tuginedes ülaltoodule, puudub hagejal alus ja õigus arvestada kostjale viivist, kuna need arvestatakse mitteeksisteeriva nõude alusel. Tuginedes ülalnimetatud asjaoludele on kostja seisukohal, et hageja poolt esitatud nõuded ja põhjendused on täiesti alusetud, kuna hageja ja kostja vahel sõlmitud maja teeninduslepingus on sätestatud kõik hageja ja kostja kohustused maja teenindamise osas, mida kostja täidab kooskõlas poolte vahel sõlmitud lepingu, seaduse ja hea tavadega. Tuginedes kõikidele eelviidatud asjaoludele leiab kostja, et hageja poolt esitatud hagiavaldus on põhjendamatu, alusetu ja tõendamata, mistõttu ei kuulu hagiavaldus rahuldamisele.

HAGEJA ARVAMUS HAGI VASTUSE KOHTA

Hageja arvamuse kohaselt hagi vastuse kohta (tl 57-59) hageja ei nõustu kostja vastuväidetega. Peatumise taotluses viidatud tsiviilasjas nr 2-13-14498 tegi Tartu Ringkonnakohus 03.03.2014 otsuse, millega jättis kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Seega kostja poolne menetluse peatamise taotlus käesolevas asjas tuleb jätta rahuldamata. Vale ja tõendamata on kostja väide, et kostja on tasunud iga kuu lepingu kohaselt 832,05 krooni. Tegelikkuses on kostja tasunud ainult 23,44 eurot ja seda asjaolu tõendab hageja pangaväljavõttega. Käesoleva asja materjalidest nähtuvalt on kostja XXX omanik ning elamut haldab Gagarini tn 13 korteriühistu. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab tasuma majandamiskulude eest korteriühistu üldkoosoleku otsusega kehtestatud tariifide või 01.04.2007 sõlmitud lepingu alusel. Kostja on kohustatud tasuma majandamiskulude (hooldustasu ja remondifondi eraldiste) eest korteriühistu 16.06.2010 ja 30.06.2011 üldkoosolekute otsustega kehtestatud tariifide alusel ning kostja vastupidine seisukoht on ekslik. 4(10)

Tsiviilasi nr 2-13-61430

Põhiolemuselt kujutab korteriühistu ja tema liikme vaheline suhe endast seadusjärgset võlasuhet. Asjaolu, et konkreetse kohustuse (majandamiskulude) suurus määratakse kindlaks korteriühistu otsusega, ei muuda seda õigussuhet lepinguliseks suhteks. Ka see, et käesoleva vaidluse poolte vahel oli 01.04.2007 sõlmitud leping, millega määratleti tasumisele kuuluva majandamiskulu suurus ruutmeetri kohta, ei muuda korteriühistu nõuet ühistu liikme vastu lepingust tulenevaks nõudeks. KÜS § 15 lg 1 punktide 1 ja 2 kohaselt korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulude ja koormatiste kandmisel. Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Riigikohtu 09.02.2010 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-146-10 on kohus asunud seisukohale, et KOS § 13 lg 1 teises lauses sätestatud kokkulepe, millega kaldutakse kõrvale KOS § 13 lg 1 esimeses lauses sätestatud kulutuste jaotamise põhimõttest, tähendab, et kulude jaotamisega teistsugusel viisil kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega peavad nõus olema kõik korteriomanikud. Kui kõik korteriomanikud pole nõus seaduses sätestatust erineval viisil kulusid kandma, puudub korteriomanike kokkulepe KOS § 13 lg 1 teise lause mõttes. Õige on järeldus, et korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused. Kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1 esimene lause) põhimõttest ehk korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanike üldkoosoleku otsust saaks käsitada korteriomanike kokkuleppena üksnes juhul, kui koosolekul osaleksid kõik korteriomanikud ja kõik hääletaksid otsuse vastuvõtmise poolt. Seega on korteriühistu majandamiskulude suuruse kehtestamine seadusest tulenevalt korteriühistu üldkoosoleku pädevuses ning hageja 16.06.2010 ja 30.06.2011 üldkoosolekute otsused majandamiskulude suuruse kehtestamise kohta on kohustuslikud kõigile korteriühistu liikmetele, sh kostjale kui mitteeluruumide omanikule. TsÜS § 87 kohaselt seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Kuna seadusest (KÜS § 15) tulenevalt on majandamiskulude suuruse kehtestamine korteriühistu üldkoosoleku pädevuses ning sarnaselt on see reguleeritud ka hageja põhikirja p-s 6.2.5, siis puudus korteriühistu juhatuse esimehel T. T pädevus leppida kokku kostja kui korteriühistu liikmega majandamiskulude tasu suuruses erinevalt üldkoosoleku otsusega kehtestatud majandamiskulude tasu suurusest. Seetõttu on 01.04.2007 leping osas (lepingu p 5.2), millega kostja majandamistasu suurus moodustab muutumatuna 1,50 krooni ruutmeetri kohta, tühine TsÜS § 129 lg 1 järgi. Lisaks nähtub 01.04.2007 lepingu p-st 5.3, et korteriühistu üldkoosoleku otsusega majandamiskulude suuruse muutmisel vaadatakse kostja poolt makstava tasu suurus uuesti üle. Seega pidi kostjale olema ka lepingust arusaadav, et majandamiskulude suuruse kehtestamine on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses ning korteriühistu juhatuse liige sai juhinduda üldkoosoleku otsusega kehtestatud majandamiskulude tasu suurusest.

5(10)

Tsiviilasi nr 2-13-61430

01.04.2007 lepingu p 4 kohaselt on lepingu kehtivuse tähtaeg üks aasta lepingu automaatse pikendamisega juhul, kui kumbki pooltest ei ole avaldanud soovi keelduda lepingu pikendamisest. Lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel teavitab pool teist poolt ette 30 päeva. Hageja 23.10.2009 teadet kostjale tuleb käsitleda hageja poolse lepingu korralise ülesütlemise avaldusena ning kuna kostja ei ole sellele teatele vastuväiteid esitanud, siis on pooltevaheline 01.04.2007 leping lõppenud 23.11.2009. Majandamiskulude võlgnevuse ja viivise suuruse arvestusele ei ole kostja vastuväiteid esitatud. Hageja selgitab, et perioodilt 2009 aasta juuli kuni 2010 aasta jaanuar on olemas poolte poolt samadel alustel kohtule esitatud hagis jõustunud lahend Viru Maakohtu 07.11.2012 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-10-35944, mille kohaselt kohus rahuldas hageja hagi täies ulatuses. Perioodilt 2010 veebruar kuni 2010 veebruar kuni detsember on tsiviilasjas nr 2-13-14498 olemas 04.09.2013 Viru Maakohtu lahend, mis rahuldas hageja haginõuded ja 03.03.2014 Tartu Ringkonnakohtu lahend, mis jättis kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

KOHTUMÄÄRUSED

Viru Maakohus 06.01.2014 võttis hagiavaldus menetlusse. 13.03.2014 määrusega jättis kohus rahuldamata kostja taotlus tsiviilasja nr 2-13-61430 menetluse peatamiseks.

KOHTUISTUNG

Kohtuistungil (tl 101-102) jäid pooled oma nõuete, vastuväidete ja nende põhjenduste juurde. Hageja esitas arve, mille kohaselt kostja võlg seisuga 01.03.2014 moodustab juba 15 247,53 €. Kostja esitas tasaarvestamise taotlus ja kompromissi ettepanek (tl 90-91), mille kohaselt kostja on hageja liige. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kuna maja välistrepid olid halvas seisundis, siis 27.02.2012.a esitas kosja hagejale päringu välistreppide remondi teostamise kohta. Kostja teavitas hagejat, et kui hageja ei teosta nimetatud remonti lähemal ajal, siis kostja on sunnitud teostama nimetatud tööd oma arvelt ning sisse nõudma hagejalt remondile kulutatud rahalised vahendid. 02.04.2012.a teavitas hageja kostjat, et kostja poolt nimetatud välistrepid ei vaja avariiremonti ning nimetatud välistreppide remont ei ole ettenähtud 30.06.2011.a üldkoosoleku otsusega. 04.05.2012.a teostas Sillamäe linnavalitsuse ehitus- ja maakorralduse osakonna insener hageja ja kostja esindajate juuresolekul maja asukohaga Gagarini 13, Sillamäe, välistreppide ülevaatust. Ülevaatuse käigus tuvastati, et mõned välistrepid on halvas seisundis ning vajavad remonti. 6(10)

Tsiviilasi nr 2-13-61430

Tuginedes Sillamäe Linnavalitsuse eksperdi arvamusele, tellis kostja hageja asemel nimetatud remonttööde teostamist kolmandalt isikult, kes teostas välistrepi remonditöid. Töövõtja väljastas kostjale arve kogusummas 2 566,00 eurot, mis on kostja poolt tasutud. 13.12.2013.a esitas kostja hagejale tasumiseks arve nr 130231 summas 2 566,00 eurot. Käesoleva ajani ei ole hageja tasunud kostjale arvet, mis väljastati hageja kohustuste täitmise eest kostja poolt. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti. Riigikohtu tsiviilkolleegium on korduvalt märkinud, et tasaarvestuse esitamiseks ei pea kostja esitama ilmtingimata vastuhagi, vaid kui kostja on esitanud hagejale kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse, siis peab kohus seda arvestama (nt RKTKo 28.11.2008 otsus nr 3-2-1111-06, p 16, RKTKo 05.06.2012 otsus nr 3-2-1-42-12). Käesolevaga esitab vastustaja nõuete tasaarvestuse avalduse, eespool toodud asjaoludest lähtudes, summas 2 566,00 eurot. Oma poolt teeb kostja hagejale ettepaneku sõlmida järgmine kompromiss:

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS

Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse ja kostja vastuse, kuulanud kohtuistungitel ära poolte seletused ja uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele täies ulatuses. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et:  kostja Praid-T OÜ on XXX omanik (tl 6, 7)  Sillamäel, Gagarini 13 asuvat elamut haldab hageja - Gagarini tn 13 korteriühistu  hageja 05.08.2009 üldkoosoleku otsusega (tl 15) kehtestati hooldustasu suuruseks 4,43 krooni korteri ruutmeetrilt ja remondifondi eraldise suuruseks 1,50 krooni korteri ruutmeetrilt, mis teeb kokku 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt  hageja 16.06.2010 üldkoosoleku otsusega (tl 11) kehtestati hooldustasu suuruseks 3,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt ja remondifondi eraldise suuruseks 2,00 krooni korteriomandi ruutmeetrilt, mis teeb kokku 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt  30.06.2011 üldkoosoleku otsusega (tl 11) kehtestati hooldustasu suuruseks 0,27 eurot korteriomandi ruutmeetrilt ja remondifondi eraldise suuruseks 0,13 eurot korteriomandi ruutmeetrilt, mis teeb kokku 5,93 krooni korteriomandi ruutmeetrilt  pooled 01.04.2007 sõlmisid lepingu (tl 50), mille esemeks on „kostja mõttelises osas osalemine maja hooldamise kuludes, sealhulgas remondifondisse tasu kandmises ja maja ümbritseva territooriumi koristamises“. Lepingu kohaselt tasu suurus 832 krooni 05 senti kuus lähtudes arvutusest 1 kroon 50 senti OÜ Praid-T poolt hõlmatud pinnast (554,7 ruutmeetrit). 7(10)

Tsiviilasi nr 2-13-61430

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab tasuma majandamiskulude eest korteriühistu üldkoosoleku otsusega kehtestatud tariifide või 01.04.2007 sõlmitud lepingu alusel. Põhivõlg Vastavalt korteriühistuseaduse (edaspidi lühend KÜS) § 13 lg 4 korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Tulenevalt KÜS § 13 lg-st 1 jõustub korteriühist üldkoosoleku otsus otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Tulenevalt KÜS § 151 lg-st 1 majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kohtule ei ole esitatud väited ega tõendid selle kohta, et kostja vaidlustaks KÜ Gagarini tn 13 liikmete 05.08.2009, 16.06.2010 või 30.06.2011 üldkoosolekute otsused. Seadusest tulenevalt korteriühistu majandamiskulude suuruse kehtestamine on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses ning hageja liikmete 05.08.2009, 16.06.2010 ja 30.06.2011 üldkoosolekute otsused majandamiskulude suuruse kehtestamise kohta on kostjale kui mitteeluruumide omanikule, kohustuslikud. Oma olemuselt korteriühistu ja tema liikme vaheline suhe on seadusjärgne võlasuhe. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. 01.04.2007 lepingu eesmärgiks oli kehtestada kostja osas üldisest, korteriühistu põhikirjaga kehtestatud korrast erinev majandamiskulude tasumise kord. Lepingule kirjutas alla hageja juhatuse esimees T. T. Vastavalt hageja põhikirja (tl 17-19) punktile 6.2.5 on majandamiskulude suuruse kehtestamine korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. 01.04.2007 lepingu punkti 5.2 kohaselt lepingu sõlmimise ajal tasu suurus moodustab 832 krooni 05 senti kuus lähtudes arvutusest 1 kroon 50 senti OÜ Praid-T poolt hõlmatud pinnast (554,7 ruutmeetrit). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (lühend TsÜS) § 129 lg 1 sätestab, et teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Seega korteriühistu juhatuse esimehel T. T puudus pädevus leppida kokku kostja kui korteriühistu liikmega majandamiskulude tasu suuruses erinevalt üldkoosoleku otsusega 8(10)

Tsiviilasi nr 2-13-61430

kehtestatud majandamiskulude tasu suurusest ja 01.04.2007 leping on tühine kostja majandamistasu suuruse osas 1,50 krooni ruutmeetri kohta. Kostja viitas oma seisukoha tõendamiseks hageja põhikirja p-dele 3.2.5 ja 6.11.5, millede kohaselt majandamiskulude katteks sihtotstarbeliste maksete kehtestamine on juhatuse pädevuses. Need põhikirja sätted on vastuolus KÜS § 15 lg-s 1 sätestatuga, mistõttu tuleb juhinduda KÜS § 15 lg-s 1 ja korteriühistu põhikirja p-s 6.2.5 sätestatust, s.t korteriühistu üldkoosolekute otsustega kehtestatud majandamiskulude suurusest. Kuna kohus on tuvastanud, et poolte vahel 01.04.2007 sõlmitud lepingu punkt 5.2 on tühine, kohaldub kostja majandamiskulude arvestuse osas hageja 16.06.2010 ja 30.06.2011 üldkoosolekute otsustega kehtestatud hooldustasu ja remondifondi eraldise määr korteriomandi ruutmeetrilt. Põhivõla ja viivise arvestust esitas hageja hagiavalduses ja oma seisukohas hagi vastuse kohta, samuti esitas hageja kostjale edastatud arved (tl 8-10, 20-26, 31-32). Kostja ei esitanud vastuäiteid majandamiskulude võlgnevuse ja viivise suuruse arvestusele. Seega rahuldab kohus hagi täies ulatuses, mõistab kostjalt hageja kasuks välja perioodi jaanuar 2011 kuni detsember 2011 eest kostja mitteeluruumide majandamiskulud summas 2 348,84 eurot. Viivis Kohus tuvastas, et kostjal on perioodi jaanuar 2011 kuni detsember 2011 eest kostja mitteeluruumide majandamiskulude võlgnevus summas 2 348,84 eurot. Kohustus on ka 01.03.2014 seisuga täitmata (tl 100). Vastavalt KOS § 7 lg 4, majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hageja põhikirja 3.2.9. kohaselt on korteriomanik maksete mittetähtaegsel tasumisel kohustatud maksma viivist 0,05% tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest. Seadus ei keela korteriühistu põhikirjaga kehtestada viiviste vähemat määra kui on seaduses sätestatud. Hageja väitel moodustab seisuga 26.12.2013 sissenõutavaks muutunud viivis kokku 1 011,18 eurot. Kohus leiab, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista seisuga 26.12.2013 sissenõutavaks muutunud viivis kokku summas 1 011,18 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista hageja kasuks ka edasiulatuv viivis määras 0,05% viivitatud summalt päevas kuni põhivõla tasumiseni. TsMS §-st 367 tuleneb, et viivisenõude koos põhinõudega võib esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

9(10)

Tsiviilasi nr 2-13-61430

Kuna kohtuotsus tehakse 07.04.2014 leiab kohus, et kohtuotsuse täidetavuse selguse huvides tuleb mõista TsMS §-s 367 ettenähtud viivis alates 27.12.2013 kuni 07.04.2014 kindla summana ning alates 08. aprillist 2014 kuni põhivõla täieliku tasumiseni viivisemääras 0,05% päevas. Alates 27.12.2013 kuni 07.04.2014 arvestatud viivis on 119,79 € (2 348,84 € x 0,05% x 102 päeva). Tasaarvestus Võlaõigusseaduse (lühend VÕS) § 197 lg 1 kohaselt, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist ning vastavalt VÕS § § 200 lg 4, tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kuna hageja vaidleb kostja nõude, mille tasaarvestamist ta nõuab, põhjendatuse vastu, jätab kohus rahuldamata kostja taotlus nõuete tasaarveldamise kohta.

MENETLUSKULUD

Vastavalt TsMS § 173 lg 1, asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Lähtuvalt TsMS § 162 lg 1 ja lg 2, hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kohus jätab kõik menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Kohus teeb otsuse eeltoodust tulenevalt ja juhindudes TsMS §-dest 441 lg 1, 442, 468 lg 3, 630 lg 1, 632 lg 1. /allkirjastatud digitaalselt/ Tamara Šabarova kohtunik

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.