Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hageja ja kostja sõlmisid 19.04.2013 Tallinna notari Sirje Ormani büroos kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu ese oli kostja omandis olev 2/7 kinnistu mõttelisest osast, asukohaga XXXTallinn koos selle oluliste osadega ja päraldistega ning tehingu rahaliseks väärtuseks 96 000 eurot. Hageja ja kostja sõlmisid kinnistu asjaõiguslepingu 15.05.2013. Lepingu eseme valdus on hagejale üle antud 22.05.2013 ning omand on üle läinud 14.05.2013. Hageja on tutvunud lepingu esemeks oleva kinnistuga ja kinnistul paikneva elamu lepingu sõlmimisele eelnevalt osaliselt üle vaadanud. Ülevaatus ei hõlmanud elamu keldrit. Hageja märgib, et keldri ülevaatus ei olnud võimalik põhjusel, et kostja abikaasa ütles, et keldri ülevaatamiseks peab hakkama köögilauda keldriluugilt tõstma ning kinnitas, et kelder on kuiv, millist väidet jäi hageja heauskselt uskuma. Lepingu p-i 1.9.4 kohaselt kinnitas kostja esindaja, et lepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Hageja on seisukohal, et müüja kinnitus ei ole tegelike asjaoludega kooskõlas ning lähtuvalt sellest on hageja seisukohal, et kostja poolt müüjana lepingu sõlmimisel antud kinnitus, mille kohaselt ei esine lepingu esemel varjatud puudused, ei ole tõene. Lepingu eseme valduse vastuvõtmisel ilmnes, et ehitise keldriruumides esinevad tugevad niiskuskahjustused, mis on tekkinud pika aja vältel, keldri laeks olev puitmaterjal ja soojustusmaterjal olid pikaajalise niiskuskahjustuse tagajärjel hallitanud. Hageja pöördus asjatundjate poole ehitisel esinevate puuduste kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde teostamise hinnapakkumise saamiseks. XXXOÜ poolt 02.07.2013 koostatud hinnapakkumise alusel on puuduse kõrvaldamise rahaline kulu suurusjärgus 2 000 eurot, millele lisandub käibemaks. Lepingu p 5.1.2 kohaselt on hagejal/ostjal õigus müügilepingust taganeda, kui kostja/müüja poolt lepingus esitatud andmed ei ole tõesed. Hageja on seisukohal, et kostja on rikkunud VÕS §-i 208 sellega, et on andnud hagejale üle asja, mis ei vasta müügilepingu tinimustele. Hageja õigustatud huvi oli asja, millele ei esine varjatud puudusi, omandamine. Hageja on seisukohal, et kostjal lasub VÕS § 14 alusel teavituskohustus, mille kohaselt kostja oleks pidanud teavitama hagejat lepingu esemel esinevatest varjatud puudustest. Seega on kostja rikkunud VÕS § 217 lg 2 p-i 1 ja §-i 77. Hageja märgib, et lepingu sõlmimisel ei olnud hageja ja kostja kokku leppinud selles, et kostja müüb ja hageja ostab lepingu eseme, mille keldrilagi on amortiseerinud ja hallitanud ning vajab väljavahetamist. Hageja on seisukohal, et hinna alandamise tehingu kehtivuse eeldused on täidetud, mistõttu on hageja õigustatud alandama lepingu eseme hinda ning saama hüvitist 2 400 eurot vastavalt VÕS §-le 112. Hageja nõuab õiguskaitsevahendina VÕS § 101 lg 1 p 6 sätestatud rahalise kohustuse täitmisega viivitamisega viivise tasumist VÕS § 113 lg 1 alusel. Hinna alandamise avalduses esitatud nõue 2 400 eurot muutus sissenõutavaks alates 01.08.2013. Eeltoodust lähtuvalt on hageja õigustatud hagiavalduse esitamise päeva seisuga saama viivist iga rahalise kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest kuni rahalise kohustuse nõuetekohase täitmiseni 0,023%-i põhinõudelt, s.o 2 400 eurost, mis teeb 0,552 eurot kalendripäevas. Hagiavalduse esitamise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivise summa 33,1 eurot (2 400 eurot*0,023%*60 päeva ajavahemikul 01.0829.09.2013). Lisaks eeltoodule taotleb hageja hagiavalduse kohtule esitamise päeva seisuga sissenõutavaks mittemuutunud viivise väljamõistmist täielikult protsendina põhinõudest, s.o 0.023% 2 400 eurost (0,552 eurot kalendripäevas) kuni põhinõude täitmiseni.

Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevus 2400 eurot, hagiavalduse kohtule esitamise ajaks sissenõutavaks muutnud viivised 33,10 eurot ning tulevikus sissenõutavaks muutunud viivised alates hagiavalduse esitamisest 0,023% päevas põhinõudelt (2400) eurot kuni põhinõude täitmiseni. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja ei tunnista hageja nõuet. Kostja ei nõustu hageja väitega, et niiskuskahjustusted keldris ilmnesid alles valduse vastuvõtmisel. Kostja esindaja kirjeldas ja näitas majaga seonduvaid puuduseid detailselt. Kostja esindaja rääkis ja näitas ära ning võimaldas ligipääsu kõigele, mida hageja soovis, käitudes heauskselt ja kooskõlas VÕS § 14 lg-s 2 sätestatuga. Kostja märgib, et hageja käis majaga tutvumas vähemalt kuuel erineval korral perioodil 01.201304.2013 ning tutvus ka keldriga. Hagejal oli ühel korral kaasas ehitusspetsialist, kellega koos käisid pooled keldris, kuhu on võimalik siseneda vaid ühest sissepääsust. Kostja kinnitab, et kelder vaadati koos ehitusspetsalistiga üle Sven Kaabeli juuresolekul. Keldri põrand oli kuiv ja lae niiskuskahjustuse suhtes oli hagejat kostja esindaja juba varemgi suuliselt teavitanud. Seega kostja leiab, et hageja oli täiesti teadlik keldris valitsevast olukorrast, millega sai ka tutvuda. Kostja märgib, et erinevalt hageja väitest, hageja loobus teisel korral keldrisse minemast. Neil asjaoludel ei saa tegemist olla varjatud puudusega ja puuduse varjamisega. Kostja leiab, et kui hagejale teisel vaatamise korral väidetavalt ei võimaldatud keldrisse minekut, oleks ta saanud katkestada lepingueelsed läbirääkimised. Erinevalt sellest asus hageja hoopis hinna läbirääkimistesse, mis ei jäta ruumi muudeks järeldusteks, kui et hagejale sobis maja osta kirjeldatud puudustega. Kostja leiab, et just nimelt esinevate puuduste tõttu sooviski hageja hinnaalandust. Maja müügikuulutuses oli müügihind 09.03.2013 seisuga 99 000 eurot. Tehing sooritati 96 000 euroga, kuigi hageja soovis tegelikult hinnaalandust 95 000 euroni. Kostja võimaldaski hinnaalandust eksisteeriva puuduse arvelt, mis oli hagejale tegelikult teada ja keldrit oli hageja näinud, mistõttu vastab tõele notariaalaktis kostja poolt kinnitatud punkt 1.9.4. ja kostja poolt müüdud maja vastas lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1 tähenduses. Kostja ei andnud maja üle puudustega, milliseid polnud võimalik tuvastada vaatluse käigus. Tegemist polnud puudusega, mis oleks olnud seina taga, põranda all vms raskesti ligipääsetavas ja mittenähtavas kohas. Hageja on notariaalakti alapunktis 1.10 sõnaselgelt kinnitanud, et on majaga tutvunud ja on teadlik selle seisukorrast. Kostja lisab, et ei saaks ka hüpoteetiliselt nõustuda esitatud hinnapakkumisega, mille järgi kuni 3 m2 (tegelikkuses on see pind maksimaalselt 2 m2) pinnalt puuduste kõrvaldamine maksaks 2 000 eurot pluss käibemaks. Võetud hinnapakkumine on ebareaalne ja vastuolus tegelikkusega. Lisaks peab kostja vajalikuks mainida, et väga suure tõenäosusega on hageja tellinud hinnapakkumise oma sõbralt või tuttavalt. Kostja väidet tõendab asjaolu, et hinnapakkumise koostanud XXXOÜ juhatuse liige XXXon hageja sõprade nimekirjas Facebookis, mistõttu kohtule esitatud hinnapakkumine pole usutav ega neutraalselt pinnalt võetud. Kostja leiab, et põhjendamatu on ka hagiavalduses esitatud viivisnõue. Hageja poolt märgitud õiguslikus põhjenduses (VÕS § 113 lg 1) on sõnaselgelt seaduseandja öelnud, et viivist saab nõuda olukorras, kus põhinõue on muutunud sissenõutavaks. Kostja on seisukohal, et nõue pole sissenõutavaks muutunud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, poolte poolt menetluse käigus esitatud seisukohtadega ja tõenditega, kuulanud kohtuistungil ära pooled ja tunnistaja, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Antud juhul taotleb hageja hinna alandamist võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 alusel, kuna kostja on rikkunud müügilepingut ning müünud hagejale lepingu eseme varjatud puudustega. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu ning on seisukohal, et hageja oli teadlik lepingu esemel esinevatest puudustest. Kohus märgib, et VÕS § 112 lg 1 alusel, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Riigikohus on lahendi 3-2-1-85-13 p-s 10 märkinud, et hinna alandamise eeldused on järgmised: müügileping kehtib, kostja täitis oma kohustuse mittekohaselt (andis üle lepingutingimustele mittevastava, s.o puudusega asja), ta vastutab asja puuduse eest ega ole puudust kõrvaldanud (ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19). Toimiku materjalidest nähtuvalt on hageja ja kostja vahel sõlmitud kinnistu mõttelise osa võlaõiguslik müügileping (lk 9-17), mille ese on 2/7 kinnistu mõttelisest osast XXXTallinn. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnistu mõttelise osa võlaõiguslik müügileping on kehtiv, seega kohus loeb, et tegemist on kehtiva lepinguga. Järgnevalt analüüsib kohus, kas kostja täitis oma kohustust mittekohaselt, st andis üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 alusel asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Olukorras, kus pooled vaidlevad asja lepingutingimustele vastavuse üle, on VÕS § 217 lg 2 p 1 alusel oluline välja selgitada poolte vahel sõlmitud kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu sisu. Kohus märgib, et kokkulepe lepingu eseme nõutavate omaduste kohta võib tuleneda ka lepingu sõlmimise asjaoludest, müüja poolt lepingu ettevalmistamise käigus ostjale esitatud müügiesemest, selle omadusi kirjeldavast informatisoonist ning müüja ühepoolsetest avaldustest müüdud asja omaduste kohta. Seega tuleb lepingus kajastatavaid andmeid käsitleda pooltevahelist lepingulist suhet puudutava kokkuleppena, mis nimetab lepingu olulised tingimused. Käesoleval juhul on pooled lepingu punktis 1.9.4 kokku leppinud, et lepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kuivõrd hageja leiab, et kostja on hagejale üle andnud varjatud puudusega lepingu eseme, on käesolevas asjas keskne küsimus selles, kas hageja oli teadlik, et lepingu eseme keldriruumides esinevad tugevad niiskuskahjustused, st kas lepingu ese on üle läinud poolte vahel kokku lepitud tingimustel. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-5-12 p-s 27 märkinud, et müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §-de 217-227 erireeglid (ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19). Nii määratakse müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 (ja § 77) alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning VÕS § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused.

Kostja on kohtule müügikuulutuse (lk 78-79) alusel tõendanud, et lepingu eseme algne müügihind oli 09.03.2013 seisuga 99 000 eurot, kuid tehing sooritati 96 000 euroga pärast seda, kui hageja oli lepingu eseme üle vaadanud. Kohus märgib, et kasutatud asja müümise korral tuleb arvestada, et asjaga kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, kuid see ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavust. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-17-12 p-s 15 märkinud, et müüja müügieseme omaduste kohta antud kinnitused (eseme omaduste kohta antud lubadused) peavad VÕS § 14 lg 1 teise lause järgi olema tõesed sõltumata müügiesemest. Riigikohus märgib lahendi nr 3-2-1-17-12 p-s 16, et tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 esimesest lausest tuleb hinna alandamise eelduste täitmist tõendada hinna alandamisele tugineval poolel. Seega peab hageja esmalt tõendama, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele, st oli puudustega. Hageja on kohtule kinnitanud, et ta ei olnud teadlik lepingu esemel esinevatest niikuskahjustustest. Kohus leiab, et hageja vastavasisuline väide on ümber lükatud 13.02.2014 kohtuistungil üle kuulatud tunnistaja Sven Kaabli ütlustega (lk 122). Tunnistaja kinnitas, et hageja vaatas enne müügilepingu sõlmimist koos ehitusspetsialistiga üle ka maja keldri. Tunnistaja kirjeldas, et nägi ise pealt, kuidas hageja keldrisse vaatas. Hageja valgustas keldrit taskulambiga ning arvestades keldri väikseid mõõtmeid, on võimatu, et hageja niiskuskahjustust ei märganud. Kohtul puudub alus kahelda tunnistaja ütluste õigsuses, kuna hageja poolt niiskuskahjustusest teadlik olek haakub ka asjaoluga, et kostja nõustus alandama müüdava eseme hinda. Seega asub kohus seisukohale, et tõendamist on leidnud, et hageja on tutvunud lepingu esemega, sealhulgas keldriga, kus niiskuskahjustused ilmnevad ning kostja on lepingueelsete läbirääkimiste käigus alandanud lepingu eseme müügihinda tulenevalt lepingu esemel esinevast niiskuskahjustusest keldris. Kostjal oli õiguspärane ootus eeldada, et hageja soovis müügihinna alandamist just keldris esinenud niiskuskahjustuse tõttu. Seega kohus loeb tuvastatuks, et kostja ei ole müügilepingut rikkunud VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning lepingu ese vastab müügilepingus kokkulepitud omadustele. Nimelt oli hageja kursis majal esineva niiskuskahjustusega ja sellest tulenevalt on tõene lepingu punktis 1.9.4 märgitud müüja kinnitus, mille kohaselt lepingu esemel ei olnud müüjale teada olevaid varjatud puudusi, millest müüja ei oleks ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kohus on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna antud asjas ei esine Riigikohtu lahendi 3-2-1-85-13 p-s 10 märgitud hinna alandamise eeldusi, s.o kostja ei ole täitnud oma kohustust mittekohaselt. Tulenevalt TsMS § 124 lg-st 1, § 133 lg-test 1, 2 on hagi hind 2 634,68 eurot. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata, tuleb tsiviilasja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Kristi Rickberg

/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.