Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

KOS § 8 lg 1 järgi, kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, siis valitsevad nad kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi. Sellisel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemisele KOS § 8 lg 1 kolmanda lause järgi korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. Kostja viitab KÜS § 2 lg-le 1 ja § 13 lg-le 4 ja § 151 lg-le 1 ja on seisukohal, et energiasäästlikkusele suunatud töid võib KÜ otsustada lihthäälteenamusega. Lisaks eelnevatele sätetele, viitab kostja KÜS § 151 lg-le 2, mille kohaselt loetakse hoolduseks elamu kasutuskõlbliku seisundi tagamine, remondiks loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Sellest järeldub, et lihthäälteenamusega võib otsustada mitte üksnes vajalike, vaid ka selliste kulutuste tegemist elamule, mida võib TsÜS § 63 p 2 järgi pidada kasulikuks. Termoülevaatusega on tõendatud hoone seinte vuukide ja paneelide ebaühtlane soojapidavus. Korterelamu hoones on suured soojalekked, hoones on niiskus- ja hallistusprobleemid. Tehnilise Järelevalve Ameti hinnangul on raudbetoonist rõdupiirded väga halvas seisukorras, enamik ei vasta projektis ettenähtud kinnituselementide tugevusomadustele ning paigaldusnõuetele, kinnistuselementidel puudub korrosioonikaitse. Seega on 30.05.2013 üldkoosolekul otsustatud tööd vajalikud hoone konstruktsioonide, soojapidavuse, sisekliima ning välisilme nõuetekohasuse tagamiseks. Kostja arvates on tegu elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike töödega, mille üle otsustamine on KÜ üldkoosoleku pädevuses. Kostja lisab veel, et tegelikkuses on hageja sooviks ise osaleda elamu renoveerimistöödes, mida tõendavad hageja esindaja 19.09.2013 ja 20.09.2013 saadetud e-kirjad KÜ juhatusele. Kostja on seisukohal, et need e-kirjad kummutavad hageja väite, justkui ei oleks renoveerimistööd vajalikud. Seega on ka hageja seisukohal, et tööd on vajalikud, kuid enne omapoolse hinnapakkumise esitamist, soovis hageja teada saada kõikide teiste töövõtjate pakutud hinnad ja tingimused, et saada teiste töövõtjate ees eelist. Eeltoodust tulenevalt palub kostja jätta hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud hageja kanda. Hageja täiendav seisukoht Hageja lisab, et sai vaidlustatavast päevakorra punktist niimoodi aru, et üldkoosolekul tuleb aruanne tehtud tööde kohta ning võimalike ehitustööde teostamise plaanist/prognoosist, kuid üldkoosolekul võeti vastu sisuline otsus, mis puudutas renoveerimistööde läbiviimist ja selleks laenu võtmist. Hageja on seisukohal, et selline otsus puudutab ühistuliikmete õigusi ja vaidlustatava punkti puhul juhatus ei informeerinud korteriomanikke selle eriküsimuse arutamisest. Hageja on siiski seisukohal, et 30.05.2013 tehtud üldkoosoleku otsus on tühine, kuna üldkoosoleku päevakorras ei olnud küsimust rõdude, lodžade ja pikiseinte koosseisu, selle renoveerimise ja selle eest tasumise kohta. Hageja on seisukohal, et kuna kostja antud kirjalikul teabel puudus kuupäev, ei ole võimalik kindlaks teha, millal teave tehtud oli, millal see majaelanikele teatavaks tehti ja kas see oli arusaadav kõikidele ühtemoodi. Hageja arvates on vastuoluline kostja järgnev käitumine. Kostjal oli juba 27.01.2012 koostatud „Korterelamu fassaadide ja katuslae rekonstrueerimise“ ehitusprojekt. Seega leiab hageja, et seisuga 30.05.2013 oli kostjale teada, et tegemist pole renoveerimisega, vaid maja rekonstrueerimisega ning vaatamata sellele pani hääletusele renoveerimistööd (rõdud, lodžad ja pikiseinad). Koosoleku juhataja viis koosolekul osalejad teadlikult eksimusse, seega hageja on seisukohal, et üldkoosoleku otsuse vastuvõtmine oli vastuolus hea usu põhimõttega.

Hageja eesmärgiks ei olnud ehituse peatamine ega soov osaleda ehituses või pakkuda renoveerimistöid endaga seotud ettevõttele, sest hageja rõhutab, et ta ei ole seotud ühegi ehitusettevõttega. Hageja peamiseks eesmärgiks hinnapakkumistega tutvumiseks oli asjaolu, et hagejal oleks võimalik aru saada, kas esialgne hinnapakkumine oli tehtud tööde jaoks, mis on kajastatud projektis või oli see tehtud nendeks töödeks, mis ei vastanud ehitusprojekti tingimustele ning mille läbiviimiseks kostjal ei olnud alust. Kostja vastuväited hageja täiendavatele seisukohtadele Kostja on seisukohal, et 02.05.2012 toimunud KÜ üldkoosolek, mis on protokollitud, tõendab, et taas arutati ehitustööde sisu, teostamise järjekorda, finantseerimist ja korterühistu liikmete teavitamist. See fakt lükkab ümber hageja väited sellest, et 30.05.2013 ei teadnud koosolekul osalejad, mis on ehitustööde olemus. „Korterelamu fassaadide ja katuslae rekonstrueerimise“ ehitusprojekt hõlmab XXXkorterelamus enne 30.05.2013 tehtud ehitustöid ja samuti vaidlustatud KÜ 30.05.2013 üldkoosolekul arutatud ehitustööde jätkamist. Hageja väide, et pole mainitud lodžade või rõdude renoveerimist, on vale. Ehitusprojekti lk 13-14 ja lk 24 p 12 on ette nähtud nii lodžade kui konsoolrõdude klaasimine. Kohtuotsuse põhjendused TsMS § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus, tutvunud hagiga, kostja vastusega hagile ning menetluses esitatud seisukohtadega ja tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Pooltel puudub vaidlus selle üle, et 30.05.2013.a toimus korteriühistu XXXüldkoosolek. Pooled vaidlevad selle üle, kas päevakorra esimese punkti (ehituse seisust ja võimalikust jätkamisest) alla kuulus ka laenu võtmise küsimus ja kas üldkoosolek oli pädev elamu renoveerimistööde jätkamise osas otsust vastu võtma. Kohus on tuvastanud, et vaidlusaluse üldkoosoleku päevakord koosnes kahest punktist – ehituse seisust ja võimalikust jätkamisest ning muudest küsimustest. Üldkoosoleku päevakorras ei olnud eraldiseisvat punkti „laenu võtmise otsustamine“. Üldkoosolek otsustas lihthäälteenamusega, et tuleb teha täiendavaid renoveerimistöid (rõdud, lodžad, pikiseinad) maksumusega 447 000 eurot, mille puhuks tuleb võtta laenu tagasimakse ajaga 20 aastat. Korteriühistu XXXpõhikirja § 15 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseks vajalik koosolekul osalevate liikmete häälteenamus. Sama lõike teise lause kohaselt võib koosolek vastu võtta otsuseid kõikides küsimustes, millest on enne üldkoosoleku kokkukutsumist teatatud. Mittetulundusühingute seadus (MTÜS) § 241 lg 1 järgi on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul.

MTÜS § 20 lg 6 alusel tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Riigikohus on otsuse nr 3-2-1-181-12 p-s 14 asunud seisukohale: Selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada. Kohtuistungile kutsutud tunnistajad XXX, XXXja XXXandsid ütlusi selle kohta, kuidas nad mõistsid päevakorra esimest punkti (ehituse seisust ning võimalikust jätkamisest). Tunnistajad selgitasid, et enne üldkoosoleku toimumist jagas juhatus korteriomanikele küsitluslehed, mis puudutasid renoveerimist, eesmärgiga teada saada korteriomanike arvamust renoveerimise jätkamise küsimuses. Igale küsitluslehele oli lisatud infoleht, kus oli selgesõnaliselt kirjas, et „praeguse 5 aastase laenu asemel, tuleks arvestada 20 aastaga“. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et kõik tunnistajad said üheselt aru, et päevakorra esimese punkti all mõeldi ka laenu võtmise küsimust. XXXütles selgesõnaliselt: „Meil omavahendeid ei olnud piisavalt, kuidas siis jätkata renoveerimistöödega, loomulikult mõistsin, et ilma laenu võtmiseta ei ole võimalik jätkata renoveerimist“. Kohtul ei ole alust kahelda tunnistajate ütluste usaldusväärsuses. Kohus leiab, et tunnistajate ütlused on kooskõlas ka kostja poolt kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega, korteriühistu liikmetele edastatud ehituse ja laenuvõtmise infolehtedega nii eesti kui vene keeles selgituste ja andmetega XXXkorterelamu ehitustööde seisu, järgmise etapi tööde tegemise vajalikkuse ning korteriühistule selleks võetava täiendava laenu tingimuste kohta. 12.03.2012.a üldkoosoleku protokollist nähtub, et päevakorra punkt 1 käsitles ehitusprojekti nr FK421211 ja selles ettenähtud tööde arutelu. Samal koosolekul käsitleti ka ehitusprojekti alusel tehtavate tööde finantseerimist ja selleks laenu võtmist. Antud üldkoosoleku otsusega on tõendatud, et üldkoosolek otsustas ehitusprojekti alusel tööd teha kahes etapis ja töid finantseerida laenuga. Seega pidi mõistlik korteriühistu liige aru saama, et tööde järgmise etapi üle otsustamiseks on vaja otsustada ka lisalaenu võtmise küsimus. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et 19.12.2013.a üldkoosoleku protokollis fikseeritud otsused päevakorra punktides 1 ja 2 tõendavad, et KÜ liikmetele oli 30.05.2013.a üldkoosoleku teade arusaadava sisuga. Antud üldkoosoleku protokollist nähtuvalt otsustas üldkoosolek, et 30.05.2013.a otsus lisalaenu võtmiseks renoveerimistööde jätkamiseks jääb jõusse. Kohus on seisukohal, et eeltooduga on tõendatud, et korteriühistu liikmetele oli KÜ põhikirja § 13, § 13 1 ja § 15 nõuete kohaselt teatatud, et vaidlusalusel koosolekul tuleb otsustamisele ka korteriühistu renoveerimise jätkamiseks laenu võtmise küsimus. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hageja pole tõendanud, et laenuvõtmise küsimus ei olnud esimese päevakorrapunktiga hõlmatud. Nimelt, kolm tunnistajat tõdesid üheselt, et laenuvõtmise üle otsustamise vajadus antud päevakorrapunkti all oli ilmselge, sest korteriühistule ei olnud omavahendeid renoveerimistööde jätkamiseks piisavalt. Seega üldkoosoleku otsus laenuvõtmise kohta ei ole tühine. Korteriühistu põhikirja § 15 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseks vajalik koosolekul osalevate liikmete häälteenamus. Üldkoosolekul hääletusele pandud otsus sai

koosolekul osalevate liikmete häälteenamuse, seega oli otsus nõuetekohaselt vastu võetud. Kuivõrd tunnistajate ütlustega on tõendatud, et esimese päevakorrapunktiga oli hõlmatud ka laenuvõtmise otsustamine, puudus vajadus antud küsimuse eraldi päevakorda võtmiseks MTÜS § 20 lg-s 5 sätestatud korras. Seetõttu jätab kohus poolte vastavad väited ja vastuväited tähelepanuta. Kohus on seisukohal, et väär on hageja seisukoht selle kohta, et rõdude, lodžade ja pikiseinte renoveerimistööde üle otsustamisel tuleks kohaldada korteriomandiseadust ja nagu oleks antud otsuse vastuvõtmiseks vajalik korteriomanike kokkulepe KOS § 13 lg 1 mõttes. Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 1 järgi valitsevad korteriomanikud korteriühistu moodustamise korral kaasomandi eset eelkõige korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemisele KOS § 8 lg 1 kolmanda lause järgi korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. Kohus ei nõustu hagejaga, et korterelamu vaidlusalusteks renoveerimistöödeks on vajalik korteriomanike kokkulepe KOS § 13 lg 1 mõttes. KÜS § 2 lg 1 sätestab, et korteriühistu eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu pädevuses otsustada elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute ja majandamiskulude kandmise kohta. KÜS § 151 lg 1 kohaselt määratletakse majandamiskuludena kulud elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks, tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sh energiaauditi ja energiamärgise eest. Lisaks sama paragrahvi teine lõige sätestab, et hoolduseks loetakse elamu kasutuskõlbliku seisundi tagamine, remondiks loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Riigikohus on otsuse nr 3-2-1-116-11 p-s 28 asunud seisukohale, et korteriühistu pädevuses ei ole häälteenamusega otsustada mitte üksnes vajalike kulude tegemist TsÜS § 63 p 1 mõttes. Eelkõige KÜS KÜS § 151 lg 2 kolmandat lauset arvestades tuleb KÜS § 13 lg 4 tõlgendada selliselt, et häälteenamusega võib otsustada ka kulutuste tegemise elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes. Kohus leiab, et OÜ Energiasäästubüroo Termoülevaatuse nr 371/02.2007 ja 03.02.2012.a Energiaauditiga nr EAR 2012/900-188 on tõendatud, et XXXasuva korterelamu välispiirete soojapidavus ebaühtlane ja halb, esinevad suured soojalekked, hoones on niiskus- ja hallitusprobleemid ning hoone piirded ei vasta soojapidavusnõuetele. Ülalnimetatud termoülevaatusega on tõendatud hoone seinte vuukide ja paneelide ebaühtlane soojapidavus. Energiaauditi kohaselt tekib suurim soojakadu läbi piirdetarindite (so seinte ja akende). Antud akti lk 18-23 ja 32 on esitatud sobivad parandusmeetmed ning lk 24 kirjeldatud korterite välisseinte ning aknapõskede hallitust ja selle tekkepõhjusi. Esile on toodud, et olukorra parandamiseks on vaja soojustada hoone väljastpoolt ning soovitatud hoone rõdud ühetüübiliselt klaasida. Tehnilise Järelevalve Ameti hinnangul on XXXraudbetoonist rõdupiirded väga halvas seisukorras, enamuses ei vasta projektis ettenähtud kinnituselementide tugevusomadustele ning paigaldusnõuetele, kinnituselementidel puudub korrosioonikaitse, kahel juhul olid kinnituselemendid läbi roostetanud. 03.09.2013.a kirjas märgib antud amet alljärnevat: Olles tuvastanud laialdase projektile mittevastavuse, on Tehnilise Järelevalve Amet seisukohal, et

rõdupiirete kinnituselementide seisukord ei olnud hea ning kuna olukord saab ilmastiku mõjul halveneda ja võimalik oht vaid suureneda, siis soovitab Tehnilise Järelevalve Amet rõdupiiretele lisatugevdused paigaldada või asendada olemasolevad piirded kergemate vastu. Kostja on esitanud kohtule XXX OÜ 27.01.2012.a ehitusprojekti (töö nrFK421211) „Korterelamu fassaadide ja katuslae rekonstrueerimine“ koos tööde käigus ilmnenud uute andmete alusel tehtud täiendustega, mis on vaidlusaluste ehitustööde aluseks. Antud ehitusprojekt hõlmab XXXkorterelamus enne 30.05.2013.a tehtud ehitustöid ja vaidlustatud KÜ 30.05.2013.a üldkoosolekul arutatud ehitustööde jätkamist. Ehitusprojekti lk 13-14 ja lk 24 p 12 on ette nähtud nii lodžade kui konsoolrõdude klaasimine. Hageja omapoolsete tõenditega kostja tõendeid ümber lükanud ei ole. Kohtu hinnangul on eelnimetatud dokumentaalsete tõenditega tõendatud, et vaidlusaluse üldkoosoleku otsusega vastu võetud renoveerimistööd on vajalikud elamu majandamiseks ja säilitamiseks ning energiasäästlikkuse tõstmiseks, mille üle otsustamine on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Vastav otsus on vastu võetud nõuetekohaselt lihthäälteenamusega. Kohus on seisukohal, et antud tsiviilasja puhul on oluline käsitleda üksnes üldkoosoleku otsuse seaduslikkuse küsimust. Kas ja millises ulatuses vaidlusaluseid renoveerimistöid teostatud on ning kas kostja juhatus on oma ülesandeid täitnud nõuetekohaselt, asja vaidluse lahendamisel tähendust ei oma. Seetõttu ei anna kohus poolte vastavatele väidetele ja vastuväidetele ning neid kinnitavatele tõenditele hinnangut. Hageja väidab, et koosoleku juhataja viis koosolekul osalejad teadlikult eksimusse, pannes hääletusele renoveerimistööd, kuigi tegelikult oli tegu rekonstrueerimisega, seega on hageja seisukohal, et üldkoosoleku otsuse vastuvõtmine oli vastuolus hea usu põhimõttega. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama paragrahvi lõige kaks lisab, et õiguse teostamine ei ole lubatud seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga. Eespool on kohus tuvastanud, et vaidlusaluse koosoleku otsusega vastu võetud renoveerimistööd olid vajalikud elamu majandamiseks ja säilitamiseks ning energiasäästlikkuse tõstmiseks. Vajalikest töödest olid KÜ liikmed teadlikud varasemalt. Ka on KÜ liikmed kinnitanud 19.12.2013.a üldkoosoleku otsusega, et vaidlusalusel 30.05.2013.a vastu võetud otsused vastavad nende tahtele. Seega ei ole antud otsus vastuolus hea usu põhimõttega. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Mõtsnik kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.