Korteriühistu Stardi 7 hagi Osaühingu Lukos vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 26.09.2013.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
6965,49 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Korteriühistu Stardi 7 apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Korteriühistu Stardi 7 (registrikood: 80242303; asukoht: Maardu), tehinguline esindaja Valentina Timofejeva Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Osaühing Lukos (registrikood: 10234822; asukoht: Tallinn), tehinguline esindaja v.adv Jana Reitsakas
Kohtuistungi toimumise aeg
17.01.2014.a
Istungil osalenud isikud
Hageja seaduslik esindaja Marina Kotonskaja, hageja tehinguline esindaja Valentina Timofejeva, kostja tehinguline esindaja vandeadvokaat Hannes Olli, kostja tehinguline esindaja Daniil Savitski
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 26.09.2013.a otsus jätta muutmata osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata summas 2936,46 eurot (võlgnevus perioodi 01.02.2007-31.08.2010 eest). Maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus jättis võlgnevuse summas 3279,26 eurot ja viivise välja mõistmata (võlgnevus alates 01.09.2010) ning jaotas menetluskulud. Tühistatud osas saata tsiviilasi uueks lahendamiseks maakohtule.
3.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.24.01.2013.a esitas hageja Harju Maakohtule hagi kostjalt võlgnevuse kogusummas 6965,49 eurot väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt kanti M R 01.01.2002.a kinnistusaraamatusse korteriomandi, asukohaga xxxxxxxxxxxxxx, omanikuna. Alates 2007.a veebruarist ei tasunud M R KÜ esitatud arveid. 28.01.2011.a kohtuotsusega mõisteti M R perioodi 01.02.2007–31.08.2010.a eest välja võlgnevus 2797,12 eurot, viivis 55,43 eurot ja riigilõiv 83,91 eurot. Ajavahemikul september 2010.a kuni september 2012.a tekkis M Ril täiendav võlgnevus 3946,73 eurot, sh põhivõlg 3196,38 eurot ja viivis 750,35 eurot. 25.10.2012.a müüs Tallinna kohtutäitur Risto Sepp xxxxxxxxxxx korteri enampakkumisel. 08.11.2012.a kanti kostja kinnistusraamatusse korteri omanikuna sisse. Hageja palus kostjalt välja mõista Pärnu Maakohtu otsusega M Rilt väljamõistetud võlgnevuse perioodi 01.02.2007–31.08.2010.a eest, summas 2797,12 eurot ja ajavahemiku 01.09.2010–31.12.2012.a eest põhivõlgnevuse summas 3279,26 eurot ning viivise summas 805,20 eurot. Kostja vastuväited
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Vastuväidete kohaselt nõuab hageja kostjalt 2797,12 eurot, mille osas on Pärnu Maakohus teinud otsuse tsiviilasjas nr 2-10-60921, millega kohustas M Rit tasuma Inkassole põhinõude summas 2797,12 ja kõrvalnõude summas 55,43 eurot ning hüvitama riigilõivu summas 83,91 eurot. Seega kokku 2936,46 eurot. Jõustunud kohtuotsus on täitedokumendiks täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 p 1 alusel. Asjaolu, et võlausaldajal ei ole õnnestunud võlgnikult võlga kätte saada, ei anna alust sama võlga hakata nõudma teiselt isikult. Hageja on loovutanud oma nõude summas 2797,12 eurot perioodi 01.02.2007–31.08.2010.a eest 1C Inkasso OÜ-le ning loovutatud nõude osas on ka jõustunud lahend tsiviilasjas nr 2-10-60921, mistõttu ei ole hagejal nõudeõigust kostja vastu. Isegi, kui hagejal peaks olema endiselt nõue vaatamata selle loovutamisele ja jõustunud kohtuotsusele, ei ole hagejal ikka nõudeõigust kostja vastu järgmistel alustel: hageja nõue on osaliselt aegunud, nõue on täielikult tõendamata, tasutud riigilõivu hüvitamiskohustus on kohtumenetluse poolel ning tegemist on nõuetega, mis ei ole uuele korteriomanikule üle läinud.
2(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919
Kuivõrd korteriomand omandati täitemenetluse raames, siis kohaldub kohustuste ja õiguste üleminekul TMS, mille § 158 lg 1 sätestab, et kinnisasja täitemenetluses müügi korral jäävad püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Käesoleval juhul aga puudus kinnistusraamatus märge hageja võlgnevuse osas. Seega sätestab TMS antud juhul korterimüügi osas erikorra ja kohalduvad TMS-i sätted kui erisätted. Muuhulgas sätestab TMS § 156, et omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega. Kostja osales kordusenampakkumisel, mis leidis aset 25.10.2012.a ja mille alusel kostja omandas korteri. Nimetatud enampakkumise tulemusena koostati ka kordusenampakkumise akt, milles on märgitud korteriga seotud õigused ja kohustused. Võlgnevust hageja ees nimetatud pakkumises kirjas ei ole, seega ei saanud kostjale mingil moel üle minna endise korteriomaniku võlad. Ka Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-192-12, kus korteriomand läks samuti üle enampakkumise akti alusel ning vaieldi majandamise kulude osas, tehtud otsuse p-s 13 asunud seisukohale, et tehinguks, millega oleks läinud eelnimetatud kohustus üle, ei olnud kordusenampakkumise akt. TsMS § 146 lg 1 p 3 kohaselt kannab menetluskulud isik, kelle kanda jäävad menetluskulud kohtulahendi alusel. Pärnu Maakohtu otsuse alusel mõistis kohus Inkasso kasuks välja menetluskulud M Rilt. Kohtuotsuse alusel ei ole menetluskulusid välja mõistetud kostjalt ega neid ei ole välja mõistetud hageja kasuks. Seega puudub hagejal õiguslik alus nõuda Inkasso poolt tasutud riigilõivu hüvitamist kostjalt. Hageja nõuab kostjalt tasumata majandamiskulude võlgnevuse tasumist. Tegemist on äärmiselt ebaselge nõudega. Nimelt on hageja esitanud hagiavaldusega perioodil 01.09.2011– 31.12.2012.a esitatud arved. Hagiavalduses on aga võlgnevuse perioodiks märgitud 01.09.2010–31.12.2012.a. Veelgi enam, hageja esitatud kõige varasemal arvel, mis kannab numbrit 9201140, on märgitud 06.10.2011.a võlgnevuseks 5195 eurot, ning kõige hilisemal arvel, mis kannab numbrit 12201240, on aga 04.01.2013.a võlgnevuseks hoopis 4131 eurot. Samas on hageja teatanud, et vahepeal ei ole võlgnevust üldse tasutud. Antud seisukoht on vastuolus hageja enda poolt esitatud arvetega. 06.09.2012.a esitatud arvel nr 8201240 on märgitud, et võlgnevus on vähenenud 3771,65 euroni. 08.10.2012.a esitatud arvel on aga märgitud juba, et võlgnevus on 3771,65 eurot, tasumisele kuulub 3946,73 eurot (võlgnevusele lisatud ühe kuu kommunaalmaksed) ning lisatud on ka võlakohustus korteri eest 2797,12 eurot ning märgitud võlgnevus kokku 6743,85 eurot. 05.11.2012.a arvele on samuti nimetatud võlgnevus lisatud (2797,12 eurot) ning koguvõlgnevuseks on märgitud 6826,15 eurot. 05.12.2012.a esitatud arvelt on aga nimetatud võlgnevus summas 2797,12 eurot maha võetud ning koguvõlgnevuseks on märgitud 4131,55 eurot. Küll on nimetatud võlgnevus arvel märgitud, kuid ei ole lõppsummas arvestatud. Viimati esitatud arvel kuupäevaga 04.01.2013.a on märgitud võlgnevuseks 4131,55 eurot ning tasumisele kuuluvaks summaks 4160,77 eurot. Lähtudes ülaltoodust nähtub, et hageja on võlgnevuse suurust pidevalt ja korrapäratult muutnud ja tundub, et ta ise ka ei tea, kui suur võlgnevus mingil kuul on. Kostjale ei ole üldse aru saada ega hagiavaldusest ei nähtu, kuidas on hageja saanud võlgnevuse suuruseks 3279,26 eurot, mille alusel on see arvutatud ning millise perioodi eest. Esimeses hageja poolt 06.10.2011.a esitatud arves on võlgnevuse suuruseks juba märgitud 5195 eurot. Puuduvad andmed, mis perioodi eest võlgnevus on. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus tegi 26.09.2013.a otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
3(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919
Kohus tuvastas, et ajavahemikul 01.01.2002–25.10.2012.a oli korteri, asukohaga xxxxxxxxxx, omanik M R. 25.10.2012.a müüs Tallinna kohtutäitur Risto Sepp xxxxxxxxxxxxxx korteri enampakkumisel. 08.11.2012.a kanti kostja kinnistusraamatusse korteri omanikuna sisse. Maja hooldamist teostab ning kommunaalteenuseid vahendab elanikele hageja. Pooled ei vaidle selle üle, et hagiavalduses märgitud võlgnevus on tekkinud M R poolt korteriühistule arvete tasumata jätmisest. Kuivõrd täitemenetlus M Ri suhtes ei ole tulemusi andnud, palus hageja kostjalt välja mõista Pärnu Maakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-10-60921 M Rilt 1C Inkasso OÜ kasuks väljamõistetud võlgnevuse perioodi eest 01.02.2007–31.08.2010.a eest summas 2797,12 eurot ja lisaks ajavahemiku 01.09.2010–31.12.2012.a eest põhivõlgnevuse 3279,26 eurot, viivise 805,20 eurot ja Pärnu Maakohtu otsuse tsiviilasjas nr 2-10-60921 alusel riigilõivu 83,91 eurot. Kohus nõustus kostja vastuväidetega. Hageja ei ole tõendanud nõudeõigust kostja vastu. Kohtule on esitatud arved, millelt nähtub, et väidetav võlgnevus on tekkinud enne 25.10.2012.a, seega on kohustatud isikuks hageja ees M R. Asjaolu, et M R suhtes ei ole jõustunud kohtulahendi alusel toimunud täitemenetlus tulemust andnud, ei anna alust sama võlgnevust teiselt isikult veelkordselt sisse nõuda. Tsiviilasjas nr 2-10-60921 on lahend tehtud 1C Inkasso OÜ kasuks, kes on seega vaidlusaluse nõude omaja. Hageja ei ole käesolevas menetluses tõendanud 1 C Inkasso kasuks välja mõistetud nõude kuulumist hagejale. Hageja palus kostjalt välja mõista ka võlgnevuse ajavahemiku 01.09.2010–31.12.2012.a eest summas 3279,26 eurot, tuginedes korteriühistuseaduse § 7 lg-le 3. Pooled ei vaidle selle üle, et vaidlusalune korteriomand omandati kostja poolt TMS-i alusel. Kohus nõustus kostjaga selles, et täitemenetluse raames korteri omandamisel kohaldub kohustuste ja õiguste üleminekul TMS. Viitega TMS § 158 lg-le 1 märkis kohus, et vaidlusaluse korteriomandi puhul puudus kinnistusraamatus märge hageja võlgnevuse osas, mistõttu ei saanud ka endise korteriomaniku võlad kostjale üle minna. Kuivõrd hagejal puudub kostja vastu põhinõue, ei ole õiguslikult põhjendatud ka viivisenõue. Iseenesest õige on ka kostja märkus selle kohta, et hageja nõue on äärmiselt ebaselge ning nõude kujunemise kronoloogia ei ole jälgitav. Vaatamata asjaolule, et Pärnu Maakohus on teinud 28.01.2011.a lahendi M R kommunaalmaksete võlgnevuse väljamõistmiseks, kajastub sama võlgnevus veel ka korteriühistu poolt 05.11.2012.a ja 08.10.2012.a väljastatud arvetel. Kostja on esitanud hageja nõudele perioodi 01.02.2007–31.08.2010.a osas ka aegumise vastuväite. Kohus leidis, et hagejal puudub nõue kostja vastu, mistõttu puudub kohtul vajadus analüüsida nõude võimalikku aegumist. Eeltoodust tulenevalt jättis kohus hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja 28.10.2013.a apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldatakse hageja nõue 6076,38 euro ulatuses. Kohus ei ole otsuses selgitanud, kuidas on omavahel seotud KÜS § 7 lg 3 ja TMS § 158. Kohus ei ole andnud õiguslikku hinnangut kõigile tõenditele ega motiveerinud oma otsuses tõendite mittearvestamist, rikkudes sellega TsMS § 442 lg-t 8.
4(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919 Kohus ei pakkunud hagejale võimalust esitada TsMS § 230 lg 2 kohaselt täiendavaid tõendeid oma nõude selgitamiseks, et välja selgitada arusaamatud summad ja arvestamise metoodika, millele kohus otsuses viitas. Arve nr 9201140 06.10.11 järgi on võlgnevus 5195 eurot, millele lisandub korteriüür 99,9 eurot ja viivis 104,83 eurot, seega kokku 5399,73 eurot. Arves nr 8201240 06.09.2012.a on teostatud võlgnevuse ümberarvestus – hageja võttis eelmise kuu maksete üldsummast maha 3492,12 eurot, mis koosneb alusetult arvestatud viivistest summas 695 eurot ja 2797,12 euro teisele bilanssarvele üleviimisest (M. R põhivõlgnevus vastavalt Pärnu Maakohtu otsusele). Edasi oli summa 2797,12 eurot esitatud arves märkega „võlakohustus korteri eest“. Seega vähendati arvet nr 8201240 3492,12 euro võrra ja suurendati 111,34 euro võrra jooksvate maksete arvelt. Kostja hakkas saama hagejalt arveid alates 2012.a novembrist, tasudes vaid jooksvaid makseid. Seega, seisuga 30.11.2012.a moodustas korteri nr 40 võlgnevus 4131,55 eurot (arve nr 11201240 05.12.2012.a). Sellele summale lisati tasu korteri eest summas 131,74 eurot (XII-2012.a) ja võeti maha tasu novembri eest summas 102,52 eurot. Arve nr 12201240 04.01.2013.a moodustab 4160,77 eurot. Kui kohus oleks vastavaid selgitusi varem nõudnud, oleks hageja need esitanud. Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidleb kaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Harju Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata 2936,46 euro väljamõistmiseks (võlgnevus perioodi 01.02.2007-31.08.2010 eest). Maakohtu otsus tuleb tühistada aga osas, milles kohus jättis hagi alates 01.09.2010 tekkinud võlgnevuse nõudes rahuldamata ning jaotas menetluskulud. Tühistatud osas tuleb tsiviilasi saata uueks arutamiseks samale maakohtule. Kuna apellatsioonkaebuses palub hageja maakohtu otsuse tühistada ning tema nõue rahuldada summas 6076,38 eurot, mis hagiavaldusest nähtuvalt on hagetava põhivõlgnevuse summaks kokku (2797,12 + 3279,26), siis saadab ringkonnakohus asja uueks arutamiseks osas, milles jäeti hagi rahuldamata põhivõlgnevuse nõudes summas 3279,26 eurot (võlgnevus alates 01.09.2010).
7.Hageja nõue kostja vastu koosneb kahest osast: võlgnevus summas 2936,46 eurot perioodi 01.02.2007-31.08.2010 eest (koos viivise ja riigilõivuga) ning võlgnevus perioodi 01.09.2010-31.12.2012 eest, milline summa on menetluse kestel mitmel korral muutunud. Kuigi hageja on apellatsioonkaebuses taotlenud hagi rahuldamist summas 6076,38 eurot, mis võikski olla kaebuse hind, tuleb hagi ja kaebuse hinna osas lähtuda siiski apellatsioonikohtu istungil nende täpsustusest. Vastavalt sellele on nii hagi kui kaebuse hinnaks 6965,49 eurot.
8.Hageja nõudest esimene osa - 2936,46 eurot - tulenes võlgnevusest, mis oli Pärnu Maakohtu lahendiga korteriomandi eelmiselt omanikult välja mõistetud. Koos hagiavaldusega esitas hageja kohtule tõendina tsiviilasjas nr 2-10-60921 tehtud Pärnu Maakohtu 28.01.2012.a määruse (t lk 8), mille kohaselt mõisteti 1 C Inkasso OÜ kasuks välja põhivõlg summas 2797,12 eurot, kõrvalnõuded summas 55,43 eurot ja riigilõiv summas 83,91 eurot, kokku 2936,46 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et see rahasumma, mis mõisteti 1 C Inkasso OÜ kasuks Pärnu Maakohtu lahendiga välja, ei saa KÜS § 51 ega § 7 lg 3 alusel korteriomandi uuele omanikule üle minna. Seadus näeb ette, et korteri uus omanik vastutab üksnes selliste majandamiskulude eest, mis korteriühistul korteriomandi omandiõiguse ülemineku hetkel senise omaniku suhtes olid. Juhul, kui korteriühistu on nõude kolmandale isikule loovutanud, ei saa selline nõue korteriomandi omandajale üle minna. Seejuures ei ole
5(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919 määrav, kas algselt oli tegemist nõudega, mis põhimõtteliselt oleks võinud KÜS § 7 lg 3 alusel korteriomandi omandajale üle minna.
9.Eelnimetatud tõendi alusel loeb ringkonnakohus tõendatuks, et vastava nõude omajaks on 1 C Inkasso OÜ, kes esitas enda nimel kohtusse nõude sissenõudmiseks maksekäsu avalduse. Vastav avaldus rahuldati jõustunud kohtulahendiga. Juhul, kui nimetatud äriühing ei oleks olnud nõude omaja, ei oleks ta enda nimel nõuet maksma pannud. Veelgi enam, peale nimetatud kohtulahendi jõustumist pöördus 1C Inkasso OÜ kohtutäituri poole ning algatas täitemenetluse. 1 C Inkasso OÜ tegutses selles täitemenetluses enda nimel sissenõudjana (vt t lk 31 dokumendi p 4), mis samuti tõendab nõude loovutamist korteriühistu poolt 1 C Inkasso OÜ-le või et korteriühistul ei olnud vastavat nõuet mõnel muul põhjusel. Kolmas isik ei esitaks enda nimel kohtusse nõuet ning ei asuks nõuet enda nimel täitemenetluses sisse nõudma, kui ta ei oleks nõude omaja. Inkassoteenuse osutaja võib nõudeid maksma panna ka korteriühistu esindajana ühistu nimel. Kohtu hinnangul ei ole eluliselt usutav, et majandustegevuses võlgade sissenõudmise teenust, sh ka kohtumenetluses nõuete esitamise teenust osutav äriühing ei eristaks enda nimel nõuete esitamist ja esindajana tegutsemist. Asjaolu, et korteriomandi eelmise omaniku M R suhtes ei ole jõustunud kohtulahendi alusel toimunud täitemenetlus tulemust andnud, ei võimalda sama võlgnevust teiselt isikult, s.h uuelt omanikult, veelkordselt sisse nõuda.
10.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse käsitlusega, et maakohus oleks pidanud asjas esitatud tõendite alusel tegema teistsuguse järelduse, nimelt tuvastama, et korteriühistu ei ole nõuet 1 C Inkasso OÜ-le loovutanud. Hageja ei ole kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, mis tingiksid teistsuguse järelduse. Eelnimetatud asjaolud olid piisavad selleks, et tuvastada nõude omandamine 1 C Inkasso OÜ poolt. See, kuidas hageja 1 C Inkasso OÜ-le tasus, ei anna alust järeldada vastupidist. Veelgi enam, ei ole teada, kas see oli ainuke suhe, mis hagejal 1 C Inkasso OÜ-ga oli või võis hageja tasuda 1 C Inkasso OÜ-le ka muude teenuste eest. Nõude loovutamise tõendatuks lugemine ei eelda alati nõude loovutamise lepingu tõendina esitamist. Seetõttu on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus jättis õigesti rahuldamata nõude summas 2936,46 eurot, sest vastav summa mõisteti korteri eelmiselt omanikult kolmanda isiku - 1 C Inkasso OÜ - kasuks välja ning korteriomandi omandajale ei saa KÜS § 7 lg 3 alusel üle minna nõuded, mis ei kuulu korteriühistule.
11.Kolleegium ei nõustu kaevatava otsusega aga selles osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata ka alates 01.09.2010 tekkinud võlgnevuse osas. Vaidlust ei ole selles, et kostja omandas xxxxxxxxxxx asuva korteriomandi täitemenetluse käigus toimunud enampakkumisel 25.10.2012 ning kinnistusregistrisse kanti ta omanikuna 08.11.2012. Kuigi hageja nimetas hagiavalduses, samuti apellatsioonkaebuses, võlgnevuse perioodi lõpuks 31.12.2012, on ta ise mitmel korral rõhutanud, et alates novembrist 2012 on hageja esitanud korterimaksete arved kostjale, kes on need („jooksvad maksed“) ka tasunud. Sel juhul saaks võlgnevusest rääkida siiski vaid kuni oktoobrini 2012 (kaasa arvatud). Samas, maakohus jättis hagi selles osas rahuldamata eelkõige põhjusel, et hageja poolt väidetud kommunaalteenuste võlgnevus tekkis ajal, mil korteriomand kuulus eelmisele omanikule ja maakohtu hinnangul täitemenetluses enampakkumise käigus korteri omandamisel korteriühistu nõuded uuele omanikule üle ei lähe. Ringkonnakohtu arvates ei ole kõnealune käsitlus õige. KÜS § 7 lg 3 näeb ette, et korteriomandi omandiõiguse üleminekul ükskõik millisel õiguslikul alusel (võõrandamine AÕS § 641 sätestatud korras, st nii tehingulise omandamise teel, omandiõiguse üleminekul pärimise korras kui ka omandiõiguse üleminekul täitemenetluse seadustikus sätestatud korras) lähevad korteriühistule kuuluvad majandamiskulude ja muude maksete nõuetest tulenevad
6(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919 kohustused korteriomandi omandajale üle selliselt, et korteriühistu saab esitada vastavad nõuded nii senise omaniku kui ka uue omaniku suhtes.
12.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole õige tõlgendada KÜS § 7 lg 3 normi sõnastust kitsalt grammatiliselt ega teha sellest järeldust, et korteriomandi võõrandamisel täitemenetluses vastavad kulud uuele omanikule üle ei lähe. Kindlasti ei olnud see KÜS § 7 lg-s 3 sisalduva normi kehtestamisel seadusandja mõte ega eesmärk. Kõnealuse normi sisuliseks eesmärgiks on kaitsta korteriühistut ja seeläbi kõiki korteriomanikke, luues korteriühistule võimaluse esitada tasumata majandamiskulude nõue korteriomandi igakordse omaniku suhtes, s.o luua võimalus nõuda kommunaalmaksete võlgnevust nii varasemalt omanikult kui ka uuelt. Juhul kui korterit on korduvalt edasi võõrandatud, võib korteriühistu nõuda võlgnevust omanikest igaühelt, seda tingimusel, et isik on (oli) korteriomandi omanikuks pärast nõude sissenõutavaks muutumist.
13.Eeltoodud käsitlust toetab ka see, et mõistet „võõrandamine“ kasutatakse näiteks ka võlaõigusseaduses just omandiõiguse ülekandmiseks kohustavate võlaõiguslike lepingute kontekstis. Seadusandja ei kasuta mõistet „võõrandamine“ kitsalt üksnes tehingul põhineva käsutuse tähenduses. Seega viitab KÜS § 7 lg 3 sõnastus pigem sellele, et normi kehtestamisel on peetud silmas siiski kõiki olukordi, kui korteriomandi omanik vahetub. Sellest tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et KÜS § 7 lg 3 on erinorm, mis kuulub ka praeguses vaidluses kohaldamisele. Seda, et KÜS § 7 lg 3 ja TMS-i vahekorda tuleb mõista kirjeldatud viisil, leidis ka Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-192-12 tehtud lahendi punktis 15.
14.Lisaks eelnevale tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel anda hagejale võimalus esitada korrektne võlgnevuse arvestus (kuude lõikes), vajadusel kohaldada TsMS § 376 lg 5 ja nõuda hagiavalduse (läbivaadatavas osas) teksti tervikuna esitamist. Kolleegium nõustub kostjaga, et tegemist on ebaselge nõudega. Kostja juhtis maakohtu tähelepanu asjaolule, et kuigi hageja nõudis kostjalt võlgnevust alates 01.09.2010, esitas ta vastavad arved perioodi 01.09.2011-31.12.2012 kohta. Ka võlgnevuse suuruse osas on hageja väited ajas muutunud. Kuigi hageja väitel ei ole vahepeal võlgnevust tasutud, on võlgnevuse suurust menetluse kestel korrigeeritud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja avaldustest ei ole võimalik võlgnevuse arvutuskäiku üheselt jälgida. Hageja esitas nõude selgitamiseks küll kommunaalteenuste arved, kuid ei esitanud neid kogu vaidlusaluse perioodi kohta.
15.Vaidluse lahendamiseks tuli maakohtule eeltoodud vastuolud kõrvaldada. Antud juhul on kohus jätnud eelmenetluse ülesanded nõuetekohaselt täitmata, mistõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik teha asjas ise uut ostust. TsMS § 392 lg 1 p-de 1, 3 ja 4 kohaselt lasub kohtul kohustus selgitada eelmenetluses välja eelkõige hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes, seejärel ka menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Kohus saab teha lõpplahendi alles siis, kui asja on piisava põhjalikkusega arutatud. Maakohtul lasub hagilises menetluses tõendamisele kuuluvate asjaolude ja tõendamiskoormise selgitamiskohustus. Samuti peab kohus tegema jõupingutusi selleks, et kõrvaldada menetluses kõik menetlusosaliste avaldustest nähtuvad arusaamatused ja mitmetimõistetavused, mis neist avaldustest kohtu jaoks selgitamist vajavad (väljaselgitamiskohustus). Käesoleval juhul esitas hageja kohtusse majandamiskulude nõude, millele kostja vaidles vastu muuhulgas ka põhjusel, et nõue on segane ja tõendamata. Seetõttu oleks maakohus pidanud hagejale selgitama nii tõendamisele kuuluvaid asjaolusid kui tõendamiskoormist. Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul täpsustada, kas kostja võtab omaks, et korteriühistu kandis arvetes näidatud kulutusi või vajavad need hagejapoolset tõendamist.
7(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919
16.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
17.Käesolevale otsusele esitab eriarvamuse kohtunik Kaupo Paal. Eriarvamus lisatakse kohtuotsusele.
Reet Allikvere
Ülle Jänes
Kaupo Paal
8(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919 Eriarvamus tsiviilasjas nr 2-13-3919 tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 06.02.2014.a otsusele
1.Eriarvamuse koostaja nõustub asja lahendanud kohtukoosseisu enamusega selles, et hagi tuleb jätta osaliselt rahuldamata. Arvamuse koostaja nõustub ka selles, et praegusel kujul hagi rahuldada ei saanud ning et juhul, kui KÜS-i ja TMS-i vahekorda tõlgendada viisil nagu seda tegi kohtuotsuse teinud kohtukoosseisu enamus, tuleks tsiviilasi saata uueks arutamiseks maakohtule.
2.Eriarvamuse koostaja ei nõustu aga otsuse teinud kohtukoosseisu enamusega selles, et KÜS § 7 lg 3 alusel lähevad korteriühistu majandamiskulude nõuded üle ka täitemenetluses toimuva enampakkumise korral. Kuigi KÜS § 7 lg 3 kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel majandamiskulude kohustused korteriomandi omandajele üle ja kuigi „võõrandamist“ KÜS § 7 lg 3 tähenduses ei saa mõista kitsalt, on KÜS § 7 lg 3 täitemenetluses kohaldumine välistatud konkreetsetest seadusesätetest - TMS §-st 158 ja §-st 104 tulenevalt. TMS § 158 lg 1 sätestab ammendavalt, millised õigused täitemenetluses kinnisasja (mille regulatsioon kohaldub ka korteriomandite suhtes) müügi korral püsima jäävad.
3.TMS § 158 lg 4 näeb erandina ette veel õigused, mis täiendavalt püsima jäävad. Muud nõuded täitemenetluses toimuva müügi korral lõpevad. Kinnisasja täitemenetluses müügi osas kohalduvad TMS §-st 137 tulenevalt ka vallasasjade täitemenetluse müüki reguleerivad sätted, mille § 104 lg 1 lausest 1 tuleneb selgesti ja üheselt mõistetavalt, et omandi tekkimisega kohtutäituri müüdud asjale lõpevad asja koormanud kolmanda isiku asjaõigused võõrandatud asjale, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 158 ja § 104 koosmõjus tõlgendades tuleb jõuda järeldusele, et kinnisasja ja korteriomandi täitemenetluses müügi korral lõpevad kõik asja koormanud asjaõigused, mis ei ole just sellest piiratud asjaõigusest, mille täitmiseks täitemenetlus läbi viidi, järjekohas eespool või mille püsimajäämises õiguse omaja ja omandaja kokku lepivad, samuti TMS § 158 lg-s 4 sätestatud erand.
4.Korteriühistu majandamiskulude nõuet, mis korteriomandi omandajale KÜS § 7 lg 3 alusel üle läheb, tuleb käsitleda asjaõigusena TMS § 104 lg 1 tähenduses. Meie õiguskord tunneb kahte liiki õigusi ja kohustusi. Ühed on isikuga seotud õigused ja kohustused. Need on nö võlaõiguslikud õigused ja kohustused. Vastavad kohustused on nö subjektipõhised ja kehtivad konkreetsete isikute vahel, st nende isikute suhtes, kelle suhtes konkreetne õigus või kohustus tekib. Teiseks tunneb meie õiguskord objektiga seotud õigusi ja kohustusi ehk asjapõhiseid õigusi ja kohustusi. Need kehtivad asja igakordse omaniku suhtes. Enamus asjaõigustest on loetletud AÕS §-s 5, kuid asjaga seotud õigusi ja kohustusi saab luua ka muude seadustega. Nii nägi seadusandja KÜS § 7 lg-s 3 ette, et korteriühistu võib esitada senini sissenõutavaks muutunud majandamiskulude nõude iga korteriomaniku suhtes, kes on kunagi korteriomanik olnud. Tegemist on järelikult nö asjaga seotud kohustusega, sest õigustatud isik (korteriühistu) saab nõude maksma panna asja igakordse omaniku suhtes. Lisaks korteriomaniku praegusele omanikule saab korteriühistu sama nõude esitada ka eelmiste omanike suhtes, sest majandamiskulude nõue on muutunud varasemate omanike isiklikuks võlaks (kuni selle võlani, mis tekkis kuni vastava isiku omandiõiguse lõppemiseni). Kuigi reeglina kantakse asjaõigused kinnistusraamatusse ning kinnisasju koormavad asjaõigused tekivad reeglina kinnistusraamatusse kandmisest, ei pea see nii olema. Näiteks asjaõigusseadus käsitleb selgesõnaliselt kinnistusraamatusse sissekandmisele mittekuuluvat
9(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919 hüpoteeki (vt AÕS § 334 lg 3). Seega tuleb KÜS § 7 lg-s 3 nimetatud kohustust käsitleda asjaõigusena.
5.Üldiste täitemenetluse põhimõtete kohaselt, mille materiaalõiguslik väljendus sisaldub TMS-i §-des 158 ja 104, lõpevad täitemenetluses võõrandatavat asja koormanud asjaõigused, välja arvatud need, mis asuvad täitemenetluses realiseeritavast õigusest eespool ning need asjaõigused, mida kinnistusraamatusse kantud ei ole, kinnisasja omandajale üle ei lähe. KÜS § 7 lg-s 3 sätestatud õiguste osas ei ole erandeid kehtestatud.
6.See, et KÜS § 7 lg 3 korteriomandi täitemenetluses müügi korral ei rakendu, tuleneb juba üld- ja eriseaduse vahekorrast. Seda, et KÜS § 7 lg-s 3 sätestatud õigus ka täitemenetluses üle läheks, ei ole üheski seaduses ette nähtud. Sellele ei viita otseselt ei TMS ega ka mitte KÜS. Kuigi KÜS-i võib pidada eriseaduseks, sest KÜS reguleerib erilist olukorda – korteriühistu nõuete üleminekut uuele omanikule, ei ole KÜS eriseaduseks täitemenetluse seadustiku suhtes, sest TMS reguleerib omakorda erilist omandi tekkimise olukorda, st seda, milliste õiguste ja kohustustega läheb üle asja omand siis, kui asi võõrandatakse täitemenetluses. KÜS täitemenetlusega seotud küsimusi mitte ühessegi küsimusse puutuvalt ei reguleeri. Seega ei saa KÜS-i pidada seaduseks, millega sooviti kehtestada erisusi täitemenetluses. Samuti on oluline see, et KÜS on varasem seadus ja TMS on hilisem seadus. Juhul, kui seadusandja oleks soovinud KÜS § 7 lg 3 osas erisusi ette näha, oleks ta saanud need TMS-i kehtestamisel kehtivasse õigusesse sisse viia. TMS-is aga korteriühistute õigusi puudutavaid erisusi ei reguleerita ning ka KÜS-i TMS-i vastuvõtmisel selles osas ei täiendatud.
7.Seadusandja tahe ei saanud olla ühistu majandamiskulude nõuete täitemenetluses ülemineku ettenägemine, sest KÜS § 9 lg 1 kohaselt on korteriühistul õigus nõuda korteriühistu nõuete tagamiseks hüpoteegi seadmist. Juhul, kui KÜS § 7 lg 3 peaks kohalduma ka täitemenetluses, siis oleks kõikide ühistu majandamiskulude puhul tegemist sisuliselt kinnistusraamatusse sissekandmisele mittekuuluva asjaõigusega ning siis puuduks KÜS § 9 lg 1 mõtetuks, sest KÜS § 7 lg 3 kaitseks ühistut paremini kui KÜS § 9 lg 1, sest § 9 lg 1 kohaselt saaks korteriühistu nõuda üksnes piiratud summaga hüpoteegi seadmist esimesele vabale järjekohale, ning see hüpoteek lõpeks täitmisel ära, KÜS § 7 lg 3 kohaselt läheksid aga igakordsele omanikule ilma igasuguse piiranguta kõik nõuded üle. Ilmselgelt ei saanud seadusandja tahe ei KÜS-i vastuvõtmisel ega TMS-i kehtestamisel olla see, et KÜS § 7 lg 3 kehtib ka täitemenetluses, vastasel korral ei oleks kehtestatud KÜS § 9 lg-t 1. KÜS § 9 lg 1 ainukeseks eesmärgiks saabki olla korteriühistule asjaõigusliku positsiooni kindlustamise võimaldamine, mis korteriühistul on tavakäibe raames olemas, täitemenetluses aga puudub.
8.Teiseks, KÜS-i ja TMS-i vahekorra teistsugune käsitlemine kahjustaks oluliselt, lubamatult, ning eriarvamuse koostaja hinnangul ka põhiseadusevastaselt kolmandate isikute põhiseadusega kaitstud õigusi ning läheks vastuollu meie õiguskorras kehtivate tsiviilõiguse aluspõhimõtetega.
9.Vastavate õiguste kahjustamine ei ole mitte ainult teoreetiline vaid see leiaks ilmekalt aset ka käesoleva tsiviilasja raames. Nimelt viidi ka käesoleval juhul täitemenetluse enampakkumine, mille käigus vaidlusalune korteriomand võõrandati, läbi hüpoteegi realiseerimise tõttu. See tähendab, et konkreetne korteriomand koormati hüpoteegiga, hüpoteegiga tagatud nõuet ei rahuldatud ning hüpoteegipidaja nõudis sundtäitmise läbiviimist, mille käigus korteriomand võõrandati. Hüpoteegi realiseerimiseks läbi viidud täitemenetlusega ühinesid mitmed sissenõudjad, kuid nende nõuete rahuldamiseks
10(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919 täitemenetluse tulemist ei jätkunud (vt t lk 31), sest korteriomand, mis kordusenampakkumisel müüdi, ei olnud sedavõrd atraktiivne, et selle eest oleks makstud sellist hinda, et tulem oleks katnud isegi esimese järjekoha hüpoteegipidaja nõudeid. Kõnealuse korteriomandi koormatistevabaks turuväärtuseks hinnati pool aastat enne kordusenampakkumise läbiviimist 15000 eurot (vt t lk 31 p 11). Osta soovinud isikute puudumise tõttu oli kohtutäitur sunnitud hinda alandama ning korteriomand võõrandati lõpuks 9200 euro eest. Korteriühistu soovis käesolevas menetluses saada praeguselt korteriomanikult enne tema omanikuks saamist sissenõutavaks muutunud võlgnevuste eest kokku 6965,49 eurot. See tähendab, et varasemad võlad, mille osas korteriühistu leiab, et need peavad ka täitemenetluses müügi korral üle minema, moodustasid konkreetsel juhul korteri turuhinnast ca 46% ja hinnast, millega korteriomand suudeti täitemenetluses reaalselt müüa, koguni enam kui 75%. Seega võivad majandamiskulude võlad kujutada endast väga suuri koormatisi, mida peaksid majanduslikult ratsionaalselt toimivad korterite ostjad ka enampakkumisel hinnapakkumisi tehes arvesse võtma. Tegemist ei ole pelgalt teoreetilise ohuga, sest konkreetsel juhul moodustasid korteriühistu poolt hagetud võlad enam kui 75% sellest, millega konkreetne korter müüdi.
10.Kui võlad läheksid täitemenetluses müügi korral kaasa, kahjustaks see lubamatult just hüpoteegipidajate ja muude piiratud asjaõiguste omajate õigusi. Hüpoteek on piiratud asjaõigus mis annab hüpoteegipidajale õiguse nõuda hüpoteegiga koormatud varaeseme müüki täitemenetluses. Hüpoteegipidajal on õigus saada endale hüpoteegiga tagatud nõuete ulatuses (kuni hüpoteegisummani) kogu see raha, mida täitemenetluses asja müügist saadakse ja mis peale täitekulude mahaarvamist järele jääb. Esimese järjekoha hüpoteegipidaja võib seega arvestada, et müüdava kinnisasja väärtust ei mõjuta muud piiratud asjaõigused ega muud koormatised ning kinnisasja omaniku hilisem, st peale hüpoteegi seadmist toimuv tegevus ei saa kahjustada hüpoteegipidaja positsiooni, st luua olukorda, kus hüpoteegipidaja peaks taluma veel mingeid muid õigusi. Eesti asjaõiguses kehtib kinnistusraamatu järjekohtade süsteem, st et asjaõigused saavad järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega (isegi AÕS § 334 lg-s 3 nimetatud kinnistusraamatusse sissekandmisele mittekuuluv hüpoteek saab järjekoha). See tähendab, et piiratud asjaõiguste omajatele luuakse kindlus, et asjaõigused, mis peale konkreetse asjaõiguse kinnistamist kinnistusraamatusse kantakse, saavad hilisema järjekoha, st varem sissekantud piiratud asjaõigustel on paremus hiljem sissekantud asjaõiguste ees. Piiratud asjaõiguse omaja, näiteks hüpoteegipidaja, võib seega arvestada, et juhul, kui hüpoteek realiseeritakse, on temal õigus saada kogu kinnisasja eest makstav summa endale (va täitekulud). Kui aga hüpoteegipidaja, näiteks esimese järjekoha hüpoteegipidaja, peaks taluma seda, et korteriomand läheb täitemenetluses üle ka koos varasemate võlgnevustega, siis peaks hüpoteegipidaja arvestama, et tema õigusi võivad oluliselt kahjustada mingid kinnistusraamatusse sissekandmisele mittekuuluvad kolmanda isiku õigused (korteriühistu õigus saada majandamiskulude hüvitist korteri uuelt omanikult), mis võivad tekkida ka peale hüpoteegi seadmist. Nii oli ka konkreetsel juhul – hüpoteek seati 2005ndal aastal, korteriühistu majandamiskulude nõuded tekkisid peale hüpoteegi seadmist. Korteriühistu hinnangul tuleks uuel omanikul maksta majandamiskulude eest enam kui 75% sellest summast, mida ostja hüpoteegi realiseerimise täitemenetluses korteri eest üleüldse maksis. Seega peaks hüpoteegipidaja arvestama ohuga, et peale hüpoteegi sissekandmist võib tekkida koormatis, mis vähendab oluliselt vähendab korteriomandi hinda ja mis vähendab seetõttu oluliselt hüpoteegipidaja võimalust saada kinnisasja sundmüügist raha hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks, isegi, kui tegemist on esimese järjekoha hüpoteegiga.
11.Iseenesest võib väita, et juhul, kui korteriühistu nõuete täitemenetluses üleminek oleks näiteks läbi kohtupraktika üheselt mõistetav, ei kahjustaks see lubamatult korteriomandi täitemenetluses omandajat, sest korteriomandi omandaja saaks võlgnevuse täpse suuruse
11(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919 korteriühistult välja uurida ja saaks teha enampakkumisel pakkumise, milles võlgnevust juba arvestatakse. Nii saab korteriomandi täitemenetluses omandaja pakkuda korteriomandi eest võlgnevuse võrra väiksemat ostuhinda. Kuid korteriühistu majandamiskulude nõude täitemenetluses üleminek kahjustaks oluliselt just korteriomandit koormavate piiratud asjaõiguste omajate õigusi, sest võib juhtuda, et majandamiskulude võlgnevused, mis varasematel omanikel korteriühistu ees tasumata on, on sedavõrd suured, et enampakkumisel saadud rahast hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks üleüldse või osaliselt raha ei jätku (näiteks kui võlad moodustavad enam kui 75% enampakkumise parimast pakkumisest nagu see ka käesoleval juhul oli). Seega tuleb KÜS § 7 lg 3 täitemenetluses müügi korral kehtivust eitada just hüpoteegipidajate ja muude piiratud asjaõiguste omajate õiguste lubamatu kahjustamise tõttu.
12.Oluline on rõhutada, et KÜS § 7 lg 3 ei näe ette ka mittemingisugust ülempiiri, millest suuremas ulatuses võlgnevused täitemenetluses müügi korral korteriomandi omandajale üle ei lähe. Nii võib tõepoolest juhtuda, et varasemate korteriomanike poolt maksmata võlad kasvavad sedavõrd suureks, et see mitte ainult ei kahjusta hüpoteegipidaja positsiooni, vaid muudab hüpoteegi eesmärgi kui sellise üleüldse küsitavaks. Nii võib juhtuda, et hüpoteegipidaja kaotab olulise osa hüpoteegiga tagatud õigustest (saada enampakkumise tulem, millest on maha arvatud ainult täitekulud) mitte seetõttu, et korteriomandi väärtus väheneks, vaid korteriomanikupoolse rahaliste kohustuste mittetäitmise tõttu kolmanda isiku ees.
13.Siinjuures võib veel rõhutada, et seadusandja on hüpoteegipidajale andnud spetsiifilised õigused, mida hüpoteegipidaja võib rakendada siis, kui pandieseme väärtus väheneb (vt AÕS §-s 334 sätestatud õigused, sh vastavate nõuete tagamiseks tekkiv täiendav hüpoteek), kuid korteriomanikupoolse ühistule võlgu jäämise eest ei saa hüpoteegipidaja ennast mitte kuidagi kaitsta. Kohatu oleks see, kui hüpoteegipidaja peaks kogu hüpoteegi kehtivusaja jooksul kontrollima, ega korteriomanik ei ole ühistule võlgu jäänud ning ega hüpoteegipidajal ei tule korteri väärtuse vähenemise vältimiseks kommunaalkulusid tasuma hakata.
14.Hüpoteek on põhiseaduse §-i 32 kaitsealasse jääv õigus. See tähendab, et hüpoteegipidaja õigused peavad olema reaalselt tagatud ning etteprognoosimatu, kolmanda isiku poolne kohustuste rikkumine ei saa kahjustada hüpoteegipidaja põhiõigusi. Sellele lisaks oleks hüpoteegipidaja õiguste sellisel kujul kahjustamine ka ebaproportsionaalne, sest hüpoteegipidaja põhiõigusi kahjustataks korteriühistu huvide arvelt, kuid korteriühistu saaks oma õigusi kaitsta ka muul viisil (nii on seadusandja andnud korteriühistule KÜS § 9 lg-s 1 sätestatud võimaluse oma õigusi samuti asjaõigusega kaitsta). Juhul, kui korteriühistu laseb võlgadel suureks kasvada, võlgade sissenõudmiseks kohaseid samme ei astu (hagi esitamine, kohtuliku hüpoteegi taotlemine, KÜS § 9 lg-s 1 sätestatud hüpoteegi nõue, teenuste osutamise piiramine, KOS §-s 14 sätestatud võõrandamisnõue), siis ei tohi ka hüpoteegipidaja õigusi kahjustada. Oluline on rõhutada, et juhul, kui KÜS-i ja TMS-i vahekorda tõlgendataks viisil nagu seda tegi koosseisu enamus, suurendaks see oluliselt hüpoteegi riske, vähendaks hüpoteegipidaja positsiooni ettenähtavust ning vähendaks lõppkokkuvõttes kõikide korteriomanike võimalusi saada hüpoteegiga tagatud, st soodsamatel tingimustel laene.
15.Eespool toodust tulenevalt, juhul, kui tõlgendada KÜS § 7 lg-t 3 ja TMS-i selliselt, et täitemenetluses lähevad korteriühistu majandamiskulude nõuded korteriomandi omandajale üle, viiks see hüpoteegipidaja põhiõiguste lubamatu ja ebaproportsionaalse põhiõiguste kahjustamiseni. Seetõttu tuleb ka põhiseaduskonformset tõlgendusmeetodit kasutades jõuda
12(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919 tulemuseni, et täitemenetluses KÜS § 7 lg 3 ei kohaldu. Vastasel juhul tõusetuks küsimus KÜS § 7 lg 3 põhiseaduse vastasusest.
16.KÜS § 7 lg 3 täitemenetluses kohaldamise korral eirataks ka mitmeid asjaõiguse aluspõhimõtteid – kinnistusraamatu järjekohtade põhimõte, mille kohaselt hiljem tekkinud asjaõigused ei saa kahjustada varem tekkinud asjaõigusi. Samuti publitsiteedi printsiipi, mille kohaselt peaksid kõik kinnisasja koormavad asjaõigused nähtuma kinnistusraamatust. Korteriühistule sedavõrd laia kaitse andmine muudaks hüpoteegi väärtuse etteennustamatuks. Kuigi hüpoteeki saab kinnistusraamatusse kanda üksnes viisil, et määratakse ka hüpoteegisumma, st summa, millest suuremas ulatuses hüpoteegipidajale hüpoteegiga tagatud nõudeid täitemenetluses välja ei maksta, siis korteriühistule sedavõrd suure kaitse andmise korral sellist nõuet ei oleks ja hüpoteegipidajad, kes kõik osutuksid siis sisuliselt korteriühistust tagapool asuvatel järjekohtadel olevateks, peaksid arvestama sellega, et ka kogu korteri sundmüügist saadav raha võib minna ühistule. Selline lahendus seaks aga hüpoteekide ja piiratud asjaõiguste mõttekuse üleüldse kahtluse alla.
17.Kuigi KÜS § 7 lg 3 on unikaalne säte, milles kasutatud lahendust muude võlaõiguslike kohustuste tagamisel ei kasutata, ei kahjusta KÜS § 7 lg 3 tsiviilkäivet ega asjaõiguse aluspõhimõtteid oluliselt, kui vastavat sätet tõlgendada viisil, et see täitemenetluses ei kohaldu. KÜS § 7 lg 3 kohaldamine nn vabakäelise müügi korral sarnaseid negatiivseid tagajärgi endaga kaasa ei too. Korteri vabakäelise müügi korral saab korteriomandi omandaja välja selgitada, kas ja kui suured nõuded korteriühistul on ning selle võrra korteri eest väiksemat hinda pakkuda. Korteriomandi omandaja saab nõuda ühistult ka nö negatiivset võlatunnistust võlgade puudumise kohta. See võimaldab luua korteriomandi omandajale ka kindluse, et talle ei lähe siiski üle suuremaid kohustusi kui need, mis korteriühistu poolt avaldatakse.
18.Oluline on rõhutada ka seda, et korteriühistu saab oma õiguste realiseerimiseks kasutada ka muid võimalusi. See on oluline ka hüpoteegipidaja põhiõiguste kahjustamise proportsionaalsuse hindamise kontekstis. See tähendab, et KÜS § 7 lg 3 täitemenetluses mittekohaldamise korral ei jää korteriühistu õigused kaitseta, eeldusel, et korteriühistu oma õigusi kaitseb. Esiteks tekib hüpoteegipidaja ja korteriühistu huvide kaalumise kontekstis küsimus sellest, millega on põhjendatud see, et korteriühistut tuleks käsitleda sissekandmisele mittekuuluva, oluliselt ebaselgust, riske ja etteennustamatust tekitava piiratud asjaõiguse omajana. Iseenesest kuulub korteriühistule võlaõiguslik nõue teenuse saaja vastu. Seega saab korteriühistu nõuda raha maksmist nii nagu seda võivad teha kõik ülejäänud võlausaldajad. Selline kaitse nagu seda on KÜS § 7 lg-st 3 tulenev nõuete üleminek, on meie õiguskorras unikaalne. Seadusandja ei ole sellist kaitset andnud mitte ühelegi teisele võlausaldajale. Sellist kaitset ei ole muuhulgas ka ilma ühistuta kortermajas. Lisaks KÜS § 7 lg-s 3 sätestatule võib korteriühistu kasutada kõiki neid võimalusi, mida meie õiguskord nö tavalistele võlausaldajatele pakub. Korteriühistu ei kaota õigust nõuda majandamiskulude tasumist isikult, kellele teenuseid osutati. Kui korteriühistu ei lase võlgnevust liiga suureks kasvada ja esitab piisavalt varakult võlgade sissenõudmiseks hagi, võib korteriühistu taotleda hagi tagamise korras kohtuliku hüpoteegi seadmist. Sellisel juhul on tagatud, et võlgnevuste eest vastutab ka korteriomandi täitemenetluse käigus omandaja, välja arvatud juhul, kui täidetakse varem seatud hüpoteeki. Korteriühistu võib kasutada, seaduses sätestatud piiranguid arvestades ka omapoolsete kohustuste täitmisest keeldumise õigust. Korteriühistu võib kasutada ka KÜS § 9 lg-s 1 sätestatud erilist kaitsevahendit, st nõuda majandamiskulude tagamiseks hüpoteegi seadmist. Seega on korteriühistul mitmeid õiguskaitsevahendeid, sh ka spetsiifilisi, mis on loodud vaid korteriühistu kaitseks ning korteriühistule veel ka
13(14)
Tsiviilasi nr: 2-13-3919 täitemenetluses täiendava kaitse loomine viisil, mis oluliselt kahjustaks hüpoteegipidaja õigusi ning moonutaks asjaõiguse aluspõhimõtteid, ei ole vajalik ega põhjendatud.
19.Eriarvamuse koostaja leiab, et korteriühistu majandamiskulude nõuete täitemenetluses korteriomandi omandajale üleminek ei ole kohtupraktikas lahendatud, sest varasemalt tehtud kohtulahendites ei ole KÜS § 7 lg 3, TMS §-de 158 ja 104 ning hüpoteegipidaja põhiõiguste ja asjaõiguse aluspõhimõtete kahjustamise küsimust käsitletud.
20.Eriarvamuse koostaja rõhutab, et KÜS § 7 lg 3 ei saa kohalduda täitemenetluses mitte seetõttu, et korteriühistu ilma tõrgeteta tegevus ei vääriks kaitset, kuid seda ei saa teha viisil, mis kahjustab põhiseaduse vastaselt hüpoteegipidajate õigusi (kahjustades seeläbi ka korteriomanike laenu saamise võimalusi), moonutab asjaõiguse aluspõhimõtteid ning loob olulisel määral ebakindlust tsiviilkäibesse.
Kaupo Paal Kohtunik
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.