Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused Harju Maakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt OÜ XXX(XXXOÜ õigusjärglane) ja OÜ XXX(OÜ XXXõigusjärglane) sõlmisid 02.04.2004.a. äriruumi üürilepingu aadressil XXX Tallinn äriruumide kasutamiseks tasu eest, ruutmeetritega 323,2 m2. Hageja ja kostja vahel lõppes üürisuhe alates 01.11.2010 a. Tulenevalt VÕS on üürnikul õigus esitada VÕS § 286 alusel nõue kostja vastu 6 kuu jooksul üürisuhte lõppemisest. Hageja on seega oma nõude maksma pannud tähtaegselt. VÕS § 338 lg 1 järgi on üürniku nõude aegumistähtaeg kuus kuud. See tähtaeg hakkab sama paragrahvi 2. lõike kohaselt kulgema lepingu lõppemisest. Üürilepingu ülesütlemise aluseks oli äriruumi üürilepingu punkt 9.4.2, punkt 9.4.5 ja VÕS § 314 lg 1 sätestatud tingimuste rikkumised üürileandja poolt. OÜ-l XXX on hageja investeeringute hüvitamise kohustus. Üürilepingu punkt 10.3 kohaselt üürileandja hüvitab üürniku poolt tehtud investeeringud äriruumi remonti ja ümberehitusse ning sisseseadele vähemalt 1 kuu enne tähtaega, mil üürnik peab vabastama ülesütlemise avalduse alusel äriruumid. OÜ-l XXX on olnud piisavalt aega täita üürilepingu 10-dast peatükist ja punktist 10.3 tulenevad kohustused. Tulenevalt punktist 10.3.2 investeeringute hüvitamisega viivitamisel pikeneb äriruumide vabastamise tähtaeg automaatselt üürileandja poolt investeeringute hüvitamisega viivitatud tähtaja võrra. Arvestades, et äriruumi üüripind muutus alates 03.09.2010 üürniku jaoks kasutuskõlbmatuks, siis keeldus üürnik vastavalt VÕS § 296 lg 1 kohaselt tasumast üüri ja kõrvalkulusid alates 03.09.2010 a, mil üüripind muutus tema jaoks kasutuskõlbmatuks. Hageja on seisukohal, et tal ei olnud kohustust tasuda üüri alates 03.09.2010 a. Hageja peab mõistlikuks hüvitise summaks 3 miljonit krooni. Need on parendused, mis on hageja poolt äriruumi sisseseadele tehtud ilma, et nende parenduste äravõtmine oleks võimalik ilma äripinda kahjustamata (nt ventilatsiooni süsteem, elektrisüsteemid, küttesüsteemid, põrandad, laed, sanitaartehnika seadmed, valgustused, spetsiaalselt sisseehitatud mööbel jms). Üürilepingu ja selle lisade 1-6 kohaselt tegi üürnik äriruumi parendusi ja töid kokku enam kui 4 miljoni krooni ulatuses. Pooled on investeeringute mahus ja summades kokku leppinud. Hageja on seisukohal, et poolte vaheline äriruumi üürileping ja selle punkt 10.3 eesmärgiks oli vältida üürileandja poolt lepingu ennetähtaegset lõpetamist. Antud punkt pidi tagama üürnikule õiguskindluse, et üürileandja poolt lepingu ülesütlemine tagaks üürnikule investeeringute hüvitamise. Üürnik oli sunnitud üürilepingu üles ütlema üürileandja tegevuse tõttu, mis oli hageja suhtes pahatahtlik. Seega on üürilepingu ülesütlemine tingitud üürileandja tegevuse tulemusena ja sisuliselt võrdub üürileandja poolt üürilepingu ülesütlemisega. Hageja on seisukohal, et käesoleval juhul tuleks üürisuhte lõppemist tõlgendada kui üürileandja tegevusest tingitud üürilepingu ülesütlemist hageja poolt ja seega üürileandja kohustust hüvitada hagejale parenduste mõistlik hind. Hageja ja OÜ XXX vahel 06.12.2004 sõlmitud töövõtulepingu kohaselt oli lepinguline ehitustööde maksumus koos lisadega 3 228 300 krooni, koos käibemaksuga 3 809 394,00 krooni. Need olid ainuüksi ehitustööd. OÜ XXX eelarve kohaselt oli teostatud tööde maksumuseks kokku 4 682 261 krooni. Arvestades maha antud summast amortisatsioonikulu seadmete osas on hageja nõue 3 miljonit krooni igati põhjendatud ja mõistlik hüvitise nõue. Hageja ei saa äriruumi jäetud asju kasutada kusagil mujal, sest tema tegevus on lõppenud ja paigaldatud seadmed on kohaldatud ainult antud objektile, seega on välistatud nende seadmete muule objektile üle viimine või eemaldamine. Hageja sai enda kasutusse vanad, lagunenud ja kasutuskõlbmatud ruumid, mille ta renoveeris täielikult, et hoones oleks võimalik tegutseda meelelahutusasutusel. Hageja täitis oma

kohustused täies mahus. Hageja poolt tehtud kulutused äriruumi parendusse tõstsid oluliselt kinnistu väärtust, sest üürileandja jaoks on täna tegemist äripinnaga, mille võib anda üürile – tegemist oli tegutseva ettevõttega, mille tegevus katkes tänu kostja tegevusele. Hageja ehitas kostja äripinna sisuliselt täies mahus välja. Äripind oli hageja valdusesse saamisel täielikult kasutuskõlbmatu ja vajas kapitaalremonti, mida hageja ka tegi. Hageja palub kostjalt välja mõista rahaline hüvitis äriruumidele tehtud parenduste eest summas 191 734,94 eurot ja jätta menetluskulud kõik kostja kanda. Menetluse käigus esitatud hagiavalduse täpsustuse kohaselt hageja ei nõustu kostja käsitlusega üürilepingu investeeringute hüvitamisest ja ehitusmaksumuse täielikust juba kinni maksmisest kostjale. Üürilepingu punktide 10.2.1 ja 10.2.2. näol on tegemist üürileandja huvides tehtud punktidega ja üürileandja kui omaniku huvides tehtud parendustega. Tegemist oli olukorraga kui üürileandja oleks üürilepingu üles öelnud, et kaitsta üürniku huve ennekõike. Käesoleval juhul on aga üürnik olnud sunnitud üürilepingu üles ütlema, kuna üürileandja ei käitunud heas usus ja sundis üürnikult üürisuhet lõpetama. Üürniku poolt üürilepingu ülesütlemine üürileandja tegevusest sõltuvalt on toimunud seaduse alusel ja seega vastutab üürileandja üürniku ees seaduse alusel. Kuna kostja ei ole käitunud heas usus, siis ei ole tal õigust ka tugineda lepingule, mida ta ise rikkunud on. Hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud seadust välistavaid kokkuleppeid ja isegi kui oleks võimalik tõlgendada mingil määral seaduse välistamist käesolevas juhtumis, siis oleks hageja kui üürnik käesolevas asjas nõrgemal positsioonil ja taoline tõlgendus tema suhtes ei oleks õigustatud. Hageja on seisukohal, et kostja on tõlgendanud üürilepingu punkte 10.2.1 ja 10.2.2 omakasupüüdlikult. Hagejale jääb arusaam, et kostja arvestused põhinevad topelt arvestusel või erinevatel alustel arvestusel, milles pooled ei ole kokku leppinud. Kostja arvestuste kohaselt jääb arusaam, et hageja oli juba üüriperioodi viiendaks aastaks oma tehtud investeeringute ja sisseseade maksumusega miinuses, mis ei olnud kindlasti lepingu sõlmimisel eesmärgiks ega poolte tahteks. Hageja on seisukohal, et antud punktid ei kehti käesoleval juhtumil, kuna leping on üles öeldud hageja poolt mitte kostja poolt. Konkreetsed lepingu punktid kaitsevad hagejat juhtumil kui kostja oleks lepingu ülesöelnud, mida aga ei juhtunud. Kui 10 aastat kestva lepingu puhul on tehtud üüriobjektile investeeringuid, siis kui leping lõpetatakse varem kui 10 aasta möödudes, siis on hagejal kui lepingu kahjustatud poolel õigus saada antud investeeringute eest õiglast hüvitist. Vastupidisel juhul ei saa antud hageja tegevust pidada mõistlikuks käitumiseks. Hageja on panustanud üüriobjekti varalisi väärtusi ja küsib nendest ilma jäämise eest õiglast ja mõistlikku kompensatsiooni. Siinkohal ei oma tähendust, et pooled olid leppinud kokku üürihinna alandamises, kuna üürihinna alanemine ja investeeringud on eraldi seisvad mõisted ja erineva sisuga tehingud. Hageja ei oleks teinud vastavaid investeeringuid, kui oleks teadnud, et kaotab üüripinnal opereerimise võimaluse 5 aastase perioodi jooksul. Hageja arvestuste kohaselt on vahe üürihinna alandamise ja teostatud investeeringute vahel 6,5 aastase üüriperioodi jooksul summas 1 063 466 krooni. Lisaks jäi hageja lahkumisest maha veel sisseseadmed, mida ei olnud võimalik kaasa võtta, sest tegemist oli sisse ehitud siseviimistlusega. Hageja väärtuseks üüripinnale tehtavate kulutuste näol oligi sinna sisse investeeritud vara ja remondi maksumus, mis ei vähenda kuidagi teostatud investeeringute väärtust, mida kostja üritab käesoleval juhul väita. Hageja ei oleks sõlminud lepingut sellistel tingimustel, kui ta oleks teadnud, et ta saab oma investeeringut kasutada ainult 6,5 aastat. Hageja eesmärk oli pikemaajalisem. Sisuliselt tegi hageja investeeringu objekti, mis oli kasutuskõlbmatu, tegi sinna investeeringud, teostas ehitustööd ja taotles hoonele kasutusloa – selle tegevuse ja asjaajamise eest oli kostja nõus ka üüri vähendamisega. Üüri vähendamise kokkulepe ja

investeeringute hüvitamise kokkulepe on kaks erinevat kokkulepet ja neid ei tohiks omavahel siduda. Hageja on seisukohal, et kostja on andnud oma nõusoleku kõikidele töödele, mida hageja on üüriobjektil teostanud. Nimelt on üürilepingu lisas 3 lepitud kokku osaliselt äriruumi remont töödes summas 2 661 100 Eesti krooni ehk 170 075,28 eurot. Samuti on üürilepingu lisa nr 4 punktis 2.4. sätestatud, et pooled on kokku leppinud, et üürnik võib paigaldada käesoleva rendilepingu kehtivusajaks ventilatsiooniseadmed XXX pööningukorrusel ning paigaldada hoone fassaadile ventilatsioonitorustikud ning katusele /min.300mm karniisiservast/ jahutusagregaatide välisosad. Seega on kostja kui üürileandja andnud nõusoleku täiendavate tööde teostamiseks. Veelgi enam sisaldab üürileping täiendavat üürileandja nõusolekut erinevate ehitustööde teostamise osas. Üürilepingu punktis 7.2.9. on sätestatud, et üürnik kohustub hoidma äriruumi, sealhulgas, kuid mitte ainult, seal asuvad konstruktsioonid, veevarustuse, kanalisatsiooni ja elektrisüsteemid nõutavas tehnilises ja tuleohutusseisundis. Antud punktis sätestatud üürniku kohustus eeldab vastavate ehitustööde teostamist, kuivõrd üürilepingu lisa nr 4 punkt 2.3.1. kohaselt oli üüriobjekti seisund selline, mis ei vastanud ühelegi eelnevalt nimetatud nõudele. Seega on kostja kui üürileandja lepingu punktiga 7.2.9. andnud täiendava nõusoleku ehitustööde teostamiseks, millega oleks tagatud antud lepingu punktis sätestatud nõuded. Üürilepingu punktis 7.2.10. on sätestatud, et üürnik kohustub tegema lepingu kehtivuse ajal äriruumis omal kulul jooksvat või sanitaarremonti. Antud lepingu punktist tuleneb otsene nõusolek veel kord täiendavate ehitustööde teostamiseks. Sarnane nõusolek tuleneb veel üürilepingu punktist 8.2.5., kus on sätestatud, et lisaks teistele lepingust tulenevatele õigustele on üürnikul õigus teostada käesolevas lepingus otseselt ettenähtud remonti, vajalikke parendusi ilma üürileandja nõusolekuta. Arvestades lepingu punkte 8.2.7., 8.2.8., 7.2.9, 7.2.10. on kostja kui üürileandja sisuliselt andnud hagejale nõusoleku kõikideks ehitustöödeks, millised hageja on ekspertiisakti kohaselt teinud. Hageja poolt teostanud ehitustööd olid paljuski vajalikud hoone säilitamiseks. Üürilepingu lisa 4 punktis 10.2. on sätestatud, et kui üürileandja ütleb käesoleva lepingu üles 10 (kümne) aasta jooksul alates lepingu allkirjastamise momendist, siis hüvitab üürileandja üürnikule üürileandja loal teostatud investeeringud äriruumi remonti ja ümberehitusse vastavalt eelarvetele, mis on lepingu lisadeks nr. 3 ja nr 6. Eelnevalt nimetatud sätte eesmärk on kaitsta hagejat, kui üürniku kostja kui üürileandja omavoli eest. Antud sätte kohaselt on hageja teinud üüripinnal investeeringuid vähemalt 10 aastaks. Juhul kui kostja peaks üürilepingu lõpetama enne 10 aastat, siis on hagejal võimalus saada tagasi kulutused/investeeringud, millised viimane on teinud üüripinnal. Käesoleval juhul põhjustas kostja kui üürileandja olukorra, kus hagejal ei olnud võimalik üüripinda sihipäraselt kasutada ning selleks, et välistada edasist kahju tekkimist ütles üürilepingu kostjaga üles. Sellest tulenevalt tuleb antud üürilepingu lisa 4 punkti 10.2 tõlgendada selliselt, et hagejal tekib õigus saada kompensatsiooni ehitustööde ja materjalide kui ka sinna paigaldatud seadmete ja tarvikute osas ka siis, kui kostja kui üürileandja põhjustab olukorra, kus üürilepingu jätkamine on temast tuleneval põhjusel võimatu ning see tuleb sellele vastavalt lõpetada. Tegemist on olukorraga kus hagejal on põhjendatud esitada kostja vastu hagi nii investeeringute hüvitamise nõudeks kui ka saamata jäänud tulu nõudes ning kaubamärgi ja ärinime maine kahjustamise nõudes. Kostja on põhjustanud olukorra, mis on tinginud lepingu lõppemise enne 10 aastat. Seega ei ole hageja saanud kasutada oma tehtud kulutusi/investeeringuid sihipäraselt planeeritud aja jooksul. Vastuseks kostja vastuväitele, et hagi on esitatud vale kostja vastu leiab hageja, et pooled on omavahel sõlminud võlaõigusliku lepingu, mis tähendab, et pooled on astunud relatiivsesse õigussuhtesse. Antud kontekstis saab hageja esitada nõude just nimelt kostja kui üürileandja vastu, mitte omaniku vastu, kes sisuliselt pole üürilepingu pooleks. Seega isegi juhtumil kui

kostja ei ole maja omanik, siis on hageja seisukohal, et kostjal on võimalus regressi korras pöörduda maja omaniku vastu, kelle volituste alusel kostja kahtlematult tegutses. Hageja on seisukohal, et asja väärtus on oluliselt suurenenud peale tema poolsete remonttööde teostamist ja on esitanud selle kohta ka eksperthinnangu nr XXX, mille kohaselt oli üürilepingu lõppemise hetkel objekti turuväärtus ilma renoveerimistöid tegemata 464 765 eurot ja renoveerimistööde teostatult hind 619 687, seega on kostja objekt hageja panuse tõttu tõusnud kokku 154 922 eurot. Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt Üürilepingu p 13.3. järgi kuulusid hageja tehtud investeeringud hüvitamisele juhul, kui pooled on selles eelnevalt kirjalikult kokku leppinud. Üürnikul on õigus võtta kaasa parendused, mille eemaldamisega ei kahjustata Äriruumi seisukorda. Üürilepingu punktides 10.1-10.2, 5.3 leppisid pooled kokku, et investeeringud kuuluvad hüvitamisele parenduste kasutusaja ja üüri vähendamise kaudu. Üürilepingu eelnimetatud tingimuste kohaselt leppisid pooled kokku, et hageja tööd (muudatused) hüvitamisele tingimusel, et tööd vastavad lisa nr 3 ja 6 tingimustele ning on reaalselt teostatud. Seejuures tuleb üürilepingu p

selleks oli alust. Hageja nõue investeeringute hüvitamiseks on alusetu. Hoopis kostjal on üleliigselt vähendatud üüri ulatuses tasumata üüri nõue hageja vastu. Ebaõige on hageja väide, et ta on teinud kulutusi kostja omandile. Kostja ei ole üüritud ruumide omanik. Kostja leiab, et hageja seisukoht, et üürilepingu punktid 10.2.1. ja 10.2.2 ei kohaldu, on hageja väidetega vastuolus. Hageja esitas 01.10.2010.a investeeringute hüvitamise nõude, kus avaldas, et lähtuda tuleb üürilepingu 10. peatükist. Hageja nõude kohaselt /.../vabastame äriruumid alates 15.11.2010.a, mis annab XXX piisavalt aega täita üürilepingu 10-ndast peatükist ja punktist 10.3 tulenevad kohustused. Ka 01.05.2011.a hagiavalduses on hageja seisukohal, et kostjal on olnud piisavalt aega täita üürilepingu 10-ndast peatükist ja punktist 10.3. tulenevad kohustused. Lepingu tõlgendamisel saab arvestada ka poole käitumist pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3). Hageja on nii üürilepingu kehtivuse ajal 2010.a lõpus kui hagis leidnud, et investeeringute hüvitamisel tuleb lähtuda üürilepingu 10. peatükist, seega ka üürilepingu punktidest 10.2.1. ja 10.2.2. Hageja eeltoodud seisukohta tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada. Üürilepingu p 13.3 järgi kuuluvad hageja kulutused kompenseerimisele juhul, kui pooled on selles eelnevalt kirjalikult kokku leppinud. Pooled on hageja kulutuste hüvitamise tingimused leppinud kokku üürilepingu punktides 10.2, 10.2.1. ja 10.2.2. Seega, arvestades üürilepingu p

üürilepingu erakorraliselt üles 01.10.2010 kostja poolse kohustuse rikkumise tõttu ja üürileping lõppes 01.11.2010. XXXOÜ on XXXOÜ õigusjärglane ja OÜ XXXon XXXOÜ õigusjärglane. Hageja on XXX, Tallinn asuvates ruumides asunud vallasasjad kätte saanud. Kuna kumbki pool ei ole selles osas teise poole väiteid vaidlustanud, loeb kohus nimetatud faktilised asjaolud tõendatuks TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel ning esitatud dokumentaalsete tõenditega. Hageja on esitanud VÕS § 286 lg 1 alusel hagi kostja vastu Tallinnas XXX asuvate äriruumide parenduste hüvitamise nõudes summas 191 734, 94. Hagiavalduse kohaselt esitas hageja kostjale 01.10.2010.a avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hageja poolt üürilepingu ülesütlemise aluseks oli äriruumi üürilepingu punktis 9.4.2, punktis 9.4.5 ja VÕS § 314 lg 1 sätestatud tingimuste rikkumised kostja kui üürileandja poolt. Hageja ja kostja vahel lõppes üürisuhe alates 01.11.2010.a. Kostjal tekkis investeeringute hüvitamise kohustus lähtudes äriruumi üürilepingu 10. peatükist ja punktist 10.3. Hageja nõuab tema poolt äriruumides tehtud investeeringute summas 3 miljon krooni ehk 191 734,94 eurot kostja poolset hüvitamist. Hageja leiab, et üürnik ja üürileandja leppisid lepingu sõlmimisel kokku äriruumi tehtavate investeeringute suuruses. Tulenevalt VÕS § 286 on üürnikul õigus nõuda parenduste ja muudatuste mõistlikus summas hüvitamist. Hageja peab mõistlikuks hüvitise summaks 3 miljonit krooni. Need on parendused, mis on hageja poolt äriruumi sisseseadele tehtud ilma, et nende parenduste äravõtmine oleks võimalik ilma äripinda kahjustamata (nt ventilatsiooni süsteem, elektrisüsteemid, küttesüsteemid, põrandad, laed, sanitaartehnika seadmed, valgustused, spetsiaalselt sisseehitatud mööbel jms). Üürilepingu ja selle lisade 1-6 kohaselt tegi üürnik äriruumi parendusi ja töid kokku enam kui 4 miljoni krooni ulatuses. Pooled on investeeringute mahus ja summades kokku leppinud. Hageja väidetel hageja sai enda kasutusse vanad, lagunenud ja kasutuskõlbmatud ruumid, mille ta renoveeris täielikult, et hoones oleks võimalik tegutseda meelelahutusasutusel. Hageja täitis oma kohustused täies mahus. Hageja poolt tehtud kulutused äriruumi parendusse tõstsid oluliselt kinnistu väärtust. Kostja nõustub hageja väitega, et kostja on andnud hagejale eelarves kirjeldatud tööde (muudatuste) tegemiseks kostja nõusoleku (üürilepingu lisa 3 ja 6). Kostja poolt kulutuste tegemiseks nõusoleku andmine ei tähenda, et hageja võib üürilepingu lõppemisel nõuda mistahes muudatuste mistahes summas kostja poolset hüvitamist. Kostja väidetel hageja ei ole tõendanud milliseid töid (muudatused) hageja on ruumides teinud ja ei ole tõendanud hageja tehtud tööde (muudatuste) maksumust. Samuti leiab kostja, et hagejal puudub kostja vastu nõue kuna kostja ei ole hagejale üürile antud äriruumi asukohaga Tallinn, XXX omanik. Lisaks leiab kostja, et hageja on tema poolt äriruumile tehtud parendusi üürilepingu 6,5 aastase kehtivuse ajal kasutanud ning hageja poolt tehti parendused on üürilepingu kehtivuse ajal üüri vähendamise ja poolte vahel kokku lepitud parenduste amortisatsiooni kaudu hagejale juba hüvitatud. Vaidlust ei ole poolte vahel selle üle, et üürisuhe kehtis poolte vahel 02.04.2004 kuni 11.10.2010, s.o. 6,5 aastat ja lõppes hageja poolt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega. Samuti ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et kostja ei ole üüritud asja omanik. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hageja on teinud kostja nõusolekul parandusi üüritud asjale ja kas hageja on õigus nõuda tema poolt tehtud parenduste eest mõistlikku hüvitist. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas hageja saab üüritud asjale tehtud parenduste eest hüvitise nõude esitada kostja vastu ning kas hageja poolt tehtud parendused on üürilepingu kehtivuse ajal üüri vähendamise ja poolte vahel kokku lepitud parenduste amortisatsiooni kaudu hagejale juba hüvitatud. VÕS § 271 lg 1 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik andma teisele isikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. VÕS § 286 lg 1 on sätestatud, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Antud paragrahvi kohaselt on üürniku nõude eelduseks: 1. lepingu eseme suhtes on tehtud

parendusi või muudatusi, 2. parenduste või muudatuste osas on olemas üürileandja nõusolekul ja 3. üürilepingu objektiks oleva asja väärtus on üürniku poolt tehtud parenduste või muudatuste tulemusel oluliselt suurenenud. Asja väärtus tuleb hinnata üürilepingu lõppemise seisuga. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-21-08 öelnud VÕS § 286 lg 1 kohaselt, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Selle sätte kohaldamise eelduseks on muu hulgas VÕS § 285 lg 1 järgi üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolek. Kulutuste hüvitamist saab nõuda üürilepingu lõppemisel. Hüvitise suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kuivõrd üürileandja sai ise nendest kulutustest kasu. Vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul võtta kõigepealt seisukoht kas hageja on teinud kostja nõusolekul üüritud asjale parendusi. Üürilepingu lisa nr 4 punktis 2.3.1. on sätestatud, et ruumid on üleandmise-vastuvõtmise hetkel kasutamiskõlbmatud (seinad osaliselt olemas – amortiseerunud, viimistlus puudub, lagi amortiseerunud ning vajab uuesti ehitamist, uksed ja aknad puuduvad, põrandad puuduvad, muu inventar ja seadmed puuduvad). Eeltooduga on tõendatud, et hageja sai enda kasutusse vanad, lagunenud ja kasutuskõlbmatud ruumid. Üürilepingu lisa nr 3 kohaselt leppisid hageja ja kostja kokku, et XXX keldri, I ja II korruse rekonstrueerimiseks teostab hageja alljärgnevad tööd: lammutamine, armeeritud põrandate valamine koos täitematerjalidega I ja II korrus, keldri laele hüdroisolatsiooni tegemine ja uuesti asfaldiga katmine koos kalletega, lagede kaarvõlvide puhastamine, katmine tuletõkkevärviga ja viimistlemine I ja II korrus, I ja II korruse seinte puhastamine paepinnani, mitte dekoratiivsete pindade ja aknapalede krohvimine, 100 mm fibost või topelt kipsplaadiga 70 mm karkassi villatäitega vaheseinte ehitamine keldris I ja II korrusel /garderoobi, köögi jaotus, esinejate ruum, WC-d/, I ja II korruse aknalaudade ja trepiastmete betoonist valamine, fassaaditööd vastavalt fassaadipassile koos tellingute, vihmaveesüsteemi ja sokliplekkidega, avatäited koos paigaldusega: peauks koos sisemise tamburi uksega (täispuidust), tagumine väljapääsu uks (metallist) A60, muud siseuksed 8 tk, puitaknad klaaspakettidega 14 tk ja II korruse akende sees poolt kinnikatmine /näiteks pilliroomatt, vill, kõvakipsplaat/, II korruse põranda immutamine ja lakkimine, I korruse põranda katmine õlitatud pinnaga tammelauaga, pesuruumide WC-de, köögipõrandate katmine plaadiga, I ja osaliselt II korruse seina pindade viimistlemine, WC-de, köögi ja tehniliste ruumide seinte ja lagede viimistlemine (tehnilised ruumid värvitud-lihtviimistlus, köögiseinad plaaditud, WC-de plaat või dekoratiivviimistlus), WC-de kabiinid 6 tk, saun, tehnika paigaldus. Koos veevarustuse ja äravooluga baarides 2 tk, köögi, WC-d /kokku 14 veevarustuse ja kanalisatsiooniga ühendatavat punkti/, lisaks köögi tööks vajalik rasvakoguja enne üldkanalisatsiooni äravoolu, küte koos eraldi küttesõlmega ja tamburis asuva soojakardinaga /küttes kelder ja I korrus/, elektritööd/ei sisalda valgusteid/, projektijuhtimine. Tööde maksumus kokku 2 661 100 krooni, hinnale lisandub käibemaks (I kd tlk 302-303). 29.10.2004 sõlmitud 02.04.20104 üürilepingu lisa nr 6 kohaselt leppisid hageja ja kostja kokku hageja poolt täiendavalt tehtavate tööde kalkulatsioonis alljärgnevalt: keldri laele hüdroisolatsiooni tegemine- maha asfaldi ja kihtide ülesvõtmine, fibokruusaga täitmine, ca 100 mm betooni valamine, hüdroisolatsioon, liivast tasandus ja unikivi paigaldus, suitsuluuk koos automaatikaga 1 tk, drenaazi paigaldus 1 komplekt, köögi kubu, ventilatsioonitööde kallinemine, mis tuleb köögi ja I korrusel tagumiste ruumide suurenemisest, kanalitööde kallineminekanalisatsiooni-ja veetorustiku pikenemises seos san. tehnika ümberpaigaldamisega I korrusel /urinaalide pikendamine ja seoses sellega ka torude pikenemine, personali WC torustik I k, hoovist välistrepp keldrisse /metallist ja bet. astmetega/ ja kergvarikatus trepi kohale, lisa rõdu pikendus I korruse saali koos põranda ja põrandakatte

paigaldusega ning projektida, I korruse lisaruumide põrandate valamine, seinte ehitus, viimistlus, avatäited, kamin, tuletõrje signalisatsioon ja suitsuandurid. Tööde maksumus kokku 461 560 krooni, hinnale lisandub käibemaks ( I kd tlk 304). Eeltoodust tulenevalt on leidnud tõendamist, et kostja on andnud VÕS § 285 lg 1 kohase taasesitamist võimaldavas vormis nõusoleku eelnimetatud parenduste tegemiseks üüritud asjale. Vastavalt poolte kokkuleppele on üürilepingu Lisa 3 ja 6 alusel hageja poolt üüritud esemele teostatud paranduste maksumus kokku 3 122 660 krooni s.o. 199 574,45 eurot (2 661 100 + 461 560=3 122 660). Kohus leiab, et eelnimetatud parenduste tegemine on leidnud tõendamist tsiviilasja nr 2-063945 raames tellitud ekspertiisaktiga nr TR 1257/2008 (I kd tlk 192-251). Antud ekspertiisiakti leheküljel 5 punktis 1.3 on ekspert märkinud et objektil toimus ülevaatus 30.01.2008 ja 04.02.2008 a (vt fotod ekspertarvamuse lisa 1). Paikvaatlusel osalejad on fikseeritud allolevas tabelis. Ekspertiisiakti punkti 1.4 kohaselt on eksperdi poolt teostatud ekspertiisi objekti kandeja piirdekonstruktsioonide väline vaatlus nende teostuse mahu, valmidusastme, kvaliteetsustaseme ja kasutuskõlblikkuse määramiseks ning ekspertiisile esitatud ehitusdokumentatsiooni analüüs. Ekspertarvamuse lisas 2 tabelis 2 on selgelt välja toodud tööde loetelu ning hinnang, millises ulatuses on ehitustöid teostatud (I kd tlk 249-251). Nimetatud tööde loetelu hõlmab sisuliselt üürileping Lisades 3 ja 6 poolte vahel kokku lepitud parendusi. Ekspertarvamuse lehekülgedel 36-39 asuvatest fotodest on näha saal, sissepääs WC-sse, II korruse ruumid peale remontimist 2008.a. seisuga, ehitustegevuse ja ehitustegevuse eelne seisukord objekti I korrusel, ruumid I korrusel peale remonti (227-230). Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kohus kostja seisukohaga, et ei ole leidnud tõendamist hageja poolt üürilepingu esemeks olevates äriruumides parenduste teostamine. Kohtu hinnangul on leidnud tõendamist, et hageja sai enda kasutusse vanad, lagunenud ja kasutuskõlbmatud ruumid, mille hageja renoveeris täielikult, hageja on ehitanud üürilepingu esemeks oleva äripinna täielikult välja ning seda saab kostja anda üürile. Hageja poolt esitatud eksperthinnangu nr XXX, mida kohus käsitleb dokumentaalse tõendina, kohaselt on üürilepingu esemeks oleva XXX turuväärtus 2010 turuväärtus seisuga 2010 eeldusel, et renoveerimistööd on tegemata 464 765 eurot ja turuväärtus seisuga 2010 eeldusel, et renoveerimistööd on tehtud on 619 687 eurot (III kd tlk 171-175). Seega on leidnud tõendamist, et hageja poolt üürilepingu esemeks oleva äriruumi hageja poolt tehtud parenduste tõttu on üürilepingu esemeks oleva äriruumi väärtus tõusnud kokku 154 922 eurot. Järgnevalt võtab kohus seisukoha selle osas, kas hageja saab esitada üüritud asjale tehtud parenduste eest hüvitise nõude kostja vastu. Kostja on hageja nõudele esitanud vastuväite, et hagi on esitatud vale kostja vastu, sest kostja ei ole Tallinn, XXX asuva kinnistu omanik. Hageja on seisukohal, et üürileping on sõlmitud hageja ja kostja vahel ja seega on kostja algusest peale käitunud nagu omanik ja õigustatud isik. Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, üürileandja vastu hüvitisnõude esitamisel peab üürnik suutma esitada mingi loogilise hinnangu selle kohta, et üürileandja saab asja muutmisest kasu või parendustest ühel või teisel viisil kasu. Juhul kui üürileandja soovib asja edaspidi välja üürida, peaks üürnik hüvitise suuruse arvestuse aluseks võtma parendustest või muudatustest tingitud üüri tõusu. Kui üürileandja kavatseb lepingu eseme üürilepingu lõppedes võõrandada, siis tuleks hüvitise arvestamise aluseks võtta muudatustest tingitud asja väärtuse tõusu ((Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, Tallinn 2007, lk 179). Vaidlust pole selle üle, et hageja ei ole üürilepingu esemeks olnud Tallinnas, XXX oleva äriruumi omanik. Kuna kostja ei ole üürilepingu esemeks oleva Tallinn, XXX asuva kinnistu omanik, siis ilmselgelt ei ole kostjal võimalik üürilepingu esemeks olevat äriruumi võõrandada, siis VÕS § 286 lg 1 alusel kostja vastu hüvitisenõude esitamise aluseks ei saaks olla hageja poolt tehtud parendustest tingitud äriruumi väärtuse tõus. Samas

kohtupraktika kohaselt VÕS § 286 lg 1 ei ole imperatiivne norm, seega võivad lepingupooled VÕS § 286 lg 1 sätestatust teisiti kokku leppida (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-3-08 p 13). Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-5-13 tehtud lahendis on selgitanud, et kui üürilepingu pooled on sõlminud seaduses sätestatust erineva kokkuleppe, tuleb juhinduda üürilepingust, jättes kõrvale seaduses sätestatud alused. Majandustegevuses tegutsevate eeldatavate võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt eeldada lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel. Hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu peatükk 10 reguleerib investeeringute hüvitamist. Üürilepingu alapunktides 10.1,10.1.1, 10.2, 10.2.1 ja 10.2.2 on hageja ja kostja kokku leppinud kostja kui üürileandja poolt hagejale üürileping lisades nr 3, 4 ja 6 tehtud investeeringute hüvitamise. Seega on kostja üürilepinguga võtnud endale kohustuse hüvitada hageja poolt üürilepingu esemeks olevale äriruumile hageja kui üürniku poolt teostatud parenduste hüvitamise. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja saab esitada üüritud asjale tehtud parenduste eest hüvitise nõude kostja vastu. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja poolt üürilepingu esemeks oleva äriruumi hageja poolt tehtud parenduste tõttu on üürilepingu esemeks oleva äriruumi väärtus tõusnud kokku 154 922 eurot. Hageja tugineb kostja vastu üüritud asjale tehtud parenduste eest hüvitis nõudes VÕS § 286 lgle 1. Hageja leiab, et üürilepingu lisa 4 punktis 10.2. on sätestatud, et kui üürileandja ütleb käesoleva lepingu üles 10 (kümne) aasta jooksul alates lepingu allkirjastamise momendist, siis hüvitab üürileandja üürnikule üürileandja loal teostatud investeeringud äriruumi remonti ja ümberehitusse vastavalt eelarvetele, mis on lepingu lisadeks nr. 3 ja nr 6. Eelnevalt nimetatud sätte eesmärk on kaitsta hagejat kui üürniku kostja kui üürileandja omavoli eest. Antud sätte kohaselt on hageja teinud üüripinnal investeeringuid vähemalt 10 aastaks. Hageja on planeerinud, et antud investeeringud üüripinnal tasuvad ennast ära minimaalselt kümne aastaga, millest kostja oli ka teadlik. Juhul kui kostja peaks üürilepingu lõpetama enne 10 aastat, siis on hagejal võimalus saada tagasi kulutused/investeeringud, millised viimane on teinud üüripinnal. Käesoleval juhul põhjustas kostja kui üürileandja olukorra, kus hagejal ei olnud võimalik üüripinda sihipäraselt kasutada ning selleks, et välistada edasist kahju tekkimist ütles hageja üürilepingu kostjaga üles. Hageja arvates tuleb sellest tulenevalt antud üürilepingu lisa 4 punkti 10.2 tõlgendada selliselt, et hagejal tekib õigus saada kompensatsiooni ehitustööde ja materjalide kui ka sinna paigaldatud seadmete ja tarvikute osas ka siis, kui kostja kui üürileandja põhjustab olukorra, kus üürilepingu jätkamine on temast tuleneval põhjusel võimatu ning see tuleb sellele vastavalt lõpetada. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et üürilepingu punkt 13.3 ja 10. peatükk on sisult VÕS § 286 lg 1 sisult kõrvalekalduv kokkuleppe. VÕS § 286 lg 1 ei ole imperatiivne norm ja lepingupooled võivad VÕS § 286 lg-1 sätestatust teisiti kokku leppida. Üürilepingu 10. peatükis on pooled kokku leppinud hageja poolt kostja loal tehtud investeeringute (parenduste) hüvitamise juhul kui kostja üürileandjana ütleb üürilepingu üles 5 aasta jooksul (üürilepingu punkt 10.1) või 10 aasta jooksul (üürilepingu punkt 10.2) üürilepingu sõlmimisest. Kohus leiab, et hageja seisukoht, et üürilepingu punktid 10.2.1 ja 10.2.2. ei kohaldu on hageja väidetega vastuolus. Hageja esitas 01.10.2010 kostja vastu investeeringute hüvitamise nõude, kus avaldas, et lähtub üürilepingu 10. peatükist. Hageja nõude kohaselt /../ vabastame äriruumid alates 15.11.2010 .a., mis annab XXXpiisavalt aega täita üürilepingu k 10-ndast peatükist ja punktis 10.3 tulenevad kohustused./ (I kd tlk 18- 21). Ka kohtule esitatud hagiavalduse kohaselt on hageja seisukohal, et kostjal on olnud piisavalt aega täita üürilepingu 10-ndast peatükist ja punktis 10.3 tulenevad kohustused. VÕS § 29 lg 5 kohaselt lepingu tõlgendamisel saab arvestada ka poolte käitumist pärast lepingu sõlmimist. Hageja on nii üürilepingu kehtivuse ajal 2010.a. lõpus kui 01.05.2011 kohtule esitatud hagiavalduses leidnud, et investeeringute hüvitamisel tuleb lähtuda üürilepingu 10. peatükist, seega ka üürileping punktidest 10.2.1. ja

paremasse olukorda, kui hageja oleks poolte kokkulepitud tingimuste, seega üürilepingu punkti

Poolte vahel ei ole vaidlust, et üürileping kehtis 02.04.2004 kuni 01.11.2010, s.o. 6,5 aastat. Üürilepingu punktis 13 leppisid pooled kokku äriruumide üleandmise ja vastuvõtmise lepingu lõppemisel või lõpetamise. Üürilepingu punkti kohaselt 13.3. juhul, kui äriruumile on üürniku poolt tehtud parendusi, kuuluvad need kompenseerimisele juhul, kui pooled olid selles eelnevalt kirjalikult kokku leppinud. Üürnikul on õigus võtta kaasa parendused, mille eemaldamisega ei kahjustata äriruumi seisukorda. Üürilepingu 10. punkti Investeeringute hüvitamine, alapunktides 10.1, 10.2, 10.2.1 ja 10.2.2 leppisid pooled kokku järgnevas:

poolt tehtavad investeeringud äriruumi sisseseadele (mööbel, sisekujundus, aparatuur jms), millise eelarve on Lisaks nr 4. Üürilepingu lisa nr 3 kohaselt leppisid pooled kokku XXX keldri, I ja II korruse rekonstrueerimiseks tehtavates tööde ja nende maksumuses 2 661 100 krooni (hinnale lisandub käibemaks 18 %) (I kd tlk 302-303). Üürilepingu lisa nr 6 kohaselt leppisid pooled kokku täiendavalt teostatavates töödes ja nende maksumuses nr 461 560 krooni (hinnale lisandub käibemaks 18%) (I kd tlk 204). Kohus leiab, et hageja poolt teostatud investeeringud on hüvitatud nende kasutusaja jooksul vastavalt üürilepingu punktidele 10.2 ja 10.2.1 ja üürilepingu Lisadele 3 ja 6 alljärgnevalt: Üürilepingu Lisa nr 3 kohaselt leppisid pooled rekonstrueerimiseks tehtavates tööde ja nende maksumuses 2 661 100 krooni. Vastavalt üürilepingu p 10.2.1. vähenes iga aasta üürileandja poolt üürnikule hüvitamisele kuuluvate investeeringute maksumus 10%, olles kümnenda aasta lõpus 0%. 10% . Arvestades seda, et üürileping kehtis poolte vahel 6,5%, siis üürilepingu Lisa nr 3 aluselt tehtud investeeringute maksumusest on üürilepingu kehtivuse ajal hüvitatud 1 729 715 krooni ( 266 110 x 6,5 aastat = 1729 715). Üürilepingu Lisa nr 6 kohaselt leppisid pooled kokku täiendavalt teostatavates töödes ja nende maksumuses nr 461 560 krooni. Vastavalt üürilepingu p 10.2.1. vähenes iga aasta üürileandja poolt üürnikule hüvitamisele kuuluvate investeeringute maksumus 10%, olles kümnenda aasta lõpus 0%. Arvestades seda, et üürileping kehtis poolte vahel 6,5%, siis üürilepingu Lisa nr 6 aluselt tehtud investeeringute maksumusest on üürilepingu kehtivuse ajal hüvitatud 300 014 krooni (461 560 x 6,5 aastat= 300 014) Üürileping punkt 5.1. kohaselt oli poolte vahel kokku lepitud igakuine üürimäär 44 646 krooni (lisandub käibemaks). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja on maksnud kostjale üüri kuni üürilepingu lõppemiseni vähendatud määras 20 323 krooni (lisandub käibemaks). Kohus leiab, et hageja poolt tehtud investeeringud on üüri vähendamisega hüvitatud alljärgnevalt: Üürilepingu lisas 6 kokkulepitud investeeringu summa oli 461 560 krooni. Vastavalt üürilepingu punktile 5.3 üürilepingu puntki 5.1. kohaselt makstavat äriruumi üüri vähendatakse kuni 31.10.2004 5000 krooni võrra ja alates 01.11.2004 kuni 01.04.2014 4000 krooni võrra, millega kompenseeritakse äriruumi remonti ja ümberehitusse tehtavaid täiendavaid investeeringuid vastavalt lepingu lisa 6 eelarvele. Lepingu lisas 6 kokkulepitud investeeringu summa oli 461 560 krooni. Vastavalt Üürilepingu punktile 5.3 vähendati üüri 5000 krooni kuni 31.10.2004. Poolte vahel pole vaidlust selle üle, et ajavahemiku 02.04.2004 kuni 31.10.2014 eest vähendati üüri 30 000 krooni (6 kuud x 5000 krooni= 30 000 krooni). Vastavalt Üürilepingu punktile 5.3. vähendati makstavat äriruumi üüri alates 01.11.2004 kuni 01.11.2010 (üürilepingu lõppemine) 4000 krooni kuus. Poolte vahel pole vaidlust selle üle, et ajavahemiku 01.11.2004 kuni 01.11.2010 eest vähendati üüri 288 000 krooni (72 kuu x 4000 krooni= 288 000 krooni). Eeltoodust tulenevalt üürilepingu lisas 6 kokkulepitud investeeringust 461 560 krooni on üüri üürilepingu punkt 5.3. alusel üüri vähendamise teel ajavahemikus 02.04.2004 kuni 01.11.2010 hüvitatud 318 000 krooni ( 30 000 krooni+ 4000 krooni= 288 000 krooni). Üürilepingu lisas nr 3 kokkulepitud investeeringu summa oli 2 661 000 krooni. Vastavalt üürilepingu punktile 5.3 lisaks arvestatakse igakuiselt tasumisele kuuluvast üürist 50% ulatuses maha üürniku poolt tehtud investeeringud Äriruumi remonti ja ümberehitusse vastavalt eelarvetele, mis on Lepingu lisaks 3. Üürilepingu punkti 5.1 kohaselt üürnik kohustus igakuiselt maksa üürileandjale Äriruumi kasutamise eest igakuiselt üüri 44 646 krooni. Üür alates 01.11.2004 (kuni üürilepingu lisa 6 investeeringu hüvitamiseni) 40 646 krooni ( 44 646 00 krooni- 4000 krooni = 40 646 krooni). 50% kuu üürist 40 646 krooni on 20 323 krooni.

Poolte vahel pole vaidlust selle üle, et vastavalt üürilepingu punktile 5.3 vähendati makstavat äriruumi üüri alates 01.11.2004 kuni 01.11.2010 (üürileping lõppemine) 1 463 256 krooni (72 kuud x 23 323 krooni= 1 463 256 kooni). Eeltoodust tulenevalt üürilepingu Lisas 3 kokkulepitud investeeringust summas 2 661 100 krooni on ajavahemikus 01.11.2004- 01.11.2010 üüri vähendamise teel hüvitatud 1 463 256 krooni. Eeltoodust tulenevalt on hageja poolt üürilepingu Lisade 3 ja 6 aluselt tehtud investeeringud hüvitatud järgnevalt: Üürilepingu Lisa 3 investeeringud: 2 661 100,00 krooni kokkulepitud investeering (üürileping Lisa 3): 1 729 715,00 krooni 6,5 a kasutusperiood (üürileping p 10.2.1.) + 1 463 256,00 krooni üüri vähendamine 50% (üürileping p 5.3.) = 3 192 971,00 krooni kasutusaja jooksul vähendatud/hüvitatud summa. Üürilepingu Lisa 6 investeeringud: 461 560,00 kokkulepitud investeering (üürileping Lisa 6): 300 014,00 krooni 6,5 a kasutusperiood (üürileping p 10.2.1.) + 318 000,00 krooni üüri vähendamine 5 000, alates 01.11.2004.a 4 000 krooni (üürileping p 5.3) = 618 014,00 krooni kasutusaja jooksul vähendatud/hüvitatud summa. Seega on üürilepingu lisade 3 ja 6 alusel hageja poolt teostatud investeeringutest hüvitatud kokku 3 810 985 krooni s.o. 243 566,33 eurot. Sellega seoses on üürilepingu punktide 5.3 ja 10.2.1 järgi üürilepingu kehtivusaja jooksul üürileandja poolt investeeringuna hüvitatav summa vähenenud ja ühtlasi vähenenud suuremas summas kui selleks oli tegelikult alus (poolte vahel üürilepingu Lisades 3 ja 6 kokku lepitud investeeringute maksumus oli 3 122 660 krooni, s.o. 199 574,35 eurot). Hageja poolt esitatud asjatundja arvamusega on leidnud tõendamist, hageja poolt üürilepingu esemeks oleva äriruumi väärtus on hageja poolt tehtud parenduste tõttu tõusnud kokku 154 922 eurot. Kohus ei nõustu hageja väitega nagu ei saaks üüri alandamist investeeringute hüvitamisena arvestada. Kohus leiab, et hageja väide on otseselt poolte vahel üürilepingu punktis 5.3. kokkulepituga vastuolus. Mis puutub üürilepingu Lisas nr 4 poolte vahel kokku lepitud hageja poolt investeeringute tegemist äriruumide sissseadele (mööbel, sisekujundus, aparatuur), siis vastavalt üürilepingu punktile 10.1.1. oli nende amortisatsioon 20% aastas, olles viienda aasta lõpuks 0%. Kuna üürileping lõppes 6,5 aasta möödumisel sõlmisest, siis vastavalt üürilepingu punktile 10.1 ei kuulunud üürilepingu Lisas 4 kokku lepitud investeeringud üürileandja poolt üürnikule hüvitamisele. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja on tema poolt äriruumile tehtud parendusi üürilepingu 6,5 aastase kehtivuse ajal kasutanud ning hageja poolt äriruumile tehtud parendused on üürilepingu kehtivuse ajal üüri vähendamise ja poolte vahel kokku lepitud parenduste amortisatsiooni kaudu kostja poolt hagejale juba hüvitatud. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine TsMS § 122 lg 1 kohaselt on tsiviilasja hind hagihind. TsMS § 122 lg 2 kohaselt on hagihind hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus. TsMS § 123 kohaselt võetakse tsiviilasja hinna arvestamisel aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. TsMS § 124 lg 1 kohaselt

määratakse raha maksmisele suunatud hagi puhul hagihind nõutava rahasummaga, seega antud juhul on hagi hind 191 734,94 eurot. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulub kannab kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud hageja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.