Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

kommunaalteenuste võlgnevuse 1044, 65 euro väljamõistmiseks. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt nimetati 13. septembril 2006. a. korteriomanike üldkoosolekul OÜ Minu Vara (hageja õiguseellane) E. Vilde tee 137 elamu valitsejaks. Kostjal oli kohustus tasuda 2012. - 2013. a. majanduskava alusel majanduskavas nimetatud teenuste eest vastavalt koosolekul kinnitatud hinnakirjale ning täiendavalt üldkasutatavate kommunaalkulude eest vastavalt tarbimisele ja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega. Kostja ei tasunud ajavahemikul 2012. a. aprillist kuni 2013. a. märtsini tarbitud teenuste eest. Maakohtu määrus Maakohus keeldus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg. 2 p. 1 alusel hagi menetlusse võtmast. Tulenevalt korteriomandiseaduse (KOS) § 21 lg. 2 punktidest 1 ja 5 on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid ning esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike volitatud ulatuses. Nimetatud sätete alusel on valitseja seega õigustatud korteriomanike ühiste ajade puhul sisse nõudma nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja (Riigikohtu lahend 3-2-1-146-10). Samale järeldusele on jõudnud Tallinna Ringkonnakohus 1. juuli 2011. a. otsuses asjas 2-10-38504, sedastades, et KOS-s pole ühtegi nõude alusnormi, mis võimaldaks valitsejal tema poolt organiseeritud majandamiskulude hüvitamist endale nõuda. KOS § 13 lg. 2 sätestab, et korteriomanik on kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud suuruses. Seega on hagi õigustatud esitama teised korteriomanikud, mitte valitseja. Hageja pole viidanud sellele, nagu oleks ta sõlminud kostjaga haldusteenuse osutamiseks lepingu, mille üheks pooleks oleks hageja ja teiseks pooleks ainult kostja. Seega ei ole hageja isik, kes on õigustatud korteriomanikult hooldus- ja kommunaalkulude võlgnevust sisse nõudma. Määruskaebus AS ISS Eesti palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ning saata tsiviilasja maakohtule lahendamiseks. Riigikohtu otsuse 3-2-1-132-05 kohaselt saab hagi esitamise õiguslikuks aluseks KOS § 21 lg. 2 p. 5 tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsust valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega soetud summade tasumiseks ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ja selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada. Riigikohtu kolleegiumi seisukohalt peab KOS § 21 lg. 2 punktis 5 ettenähtud kohtusse nõuete esitamise kord teenima samasugust eesmärki, mis tuleneb KOS § 21 lg. 2 punktist 1, s. o. kohtuväliste nõuete esitamise kord. Üldkoosoleku otsused valitseja kinnitamise ja majanduskava koostamise kohta võetakse KOS § 20 lg. 1 esimese lause ja § 22 lg. 5 kohaselt vastu korteriomaniku häälteenamusega. Häälteenamusega tehtud korteriomanike otsus on KOS § 8 lg. 3 kohaselt kehtiv ka korteriomanike suhtes, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. KOS § 22 lg. 1 punktide 2 - 4 kohaselt sisaldab majanduskava muu hulgas andmeid kaasomandi eseme valitsemiseks kavandavate sissetulekute ja väljaminekute kohta, korteriomanike kohustuste kohta kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele ja kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate maksete suuruse kohta. Hageja on lisanud hagiavaldusele korteriomanike üldkoosoleku protokolli ja majanduskava, millest nähtub, et hageja on nimetatud valitsejaks korteriomanike üldkoosoleku otsusega ja korteriomanikud on üldkoosolekul kinnitanud 2012. – 2013. a. majanduskava. Seega on täidetud kõik Riigikohtu lahendis toodud tingimused, mis annavad valitsejale õiguse hagi esitamiseks.

Kui KOS-s ei ole ühtegi nõude alusnormi, mis võimaldaks valitsejal tema poolt organiseeritud majandamiskulude hüvitamist endale nõuda, siis ei saa see piirata või välistada valitseja kui käsundisaaja õigust nõuda korteriomanikelt kui käsundiandjatelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 619 alusel majanduskavas kokkulepitud tasu. Sel juhul tuleneb hagi esitamise õiguslik alus hageja ja kostja vahel sõlmitud valitsemislepingust kui käsundist, kuivõrd korteriomanikud, s. h. kostja, on andnud selles hagejale käsundi, mille alusel oli hageja kohustatud osutama korteriomanikele, s. h. kostjale, majanduskavas ettenähtud teenuseid ja korteriomanikel, s. h. kostjal, oli kohustus tasuda osutatud teenuste eest hagejale. Häälteenamusega tehtud korteriomanike otsus on KOS § 8 lg. 3 kohaselt kehtiv ka korteriomanike suhtes, kes ei hääletanud üldse või hääletasid otsuse vastu. VÕS § 76 lg. 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Vastavalt VÕS § 101 lg. 1 punktile 1, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg. 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Põhiseaduse (PS) § 15 esimese lause kohaselt on igaühel õigus pöörduda oma õiguste ja vabaduste rikkumise korral kohtusse. Eeltoodud põhjustel on hageja õigustatud esitama hagi kostja vastu endale võlgnetava tasu väljamõistmiseks. Edasine menetluse käik Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg. 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Määruse põhjendused Kolleegium leiab, et maakohtu määrus ei ole põhjendatud ja tuleb tühistada, hagiavaldus tuleb saata maakohtule menetlusse võtmise uueks otsustamiseks. Hagiavalduses on esile toodud, et hageja kui elamu valitseja on saanud korteriomanikelt käsundi, mille täitmiseks ta on osutanud korteriomanikele hagiavalduses loetletud teenuseid (korraldanud üldkoosolekuid, koostanud ja esitanud kinnitamiseks majanduskavasid, valitsenud korteriomanike rahalisi vahendeid, osutanud kaasomanikele haldus- ja hooldusteenuseid ja vahendanud korteriomanike huvides kolmandate isikutega sõlmitud lepingute alusel kommunaalteenuseid, mille eest ta on igakuiselt väljastanud arved) ning et hagi sisuks on käsundisaaja tasu nõue. VÕS § 619 näeb käsunduslepingust käsundiandjale tuleneva põhikohustusena ette tasu maksmise kohustuse, kui selles on kokku lepitud, maakohus ei ole aga oma määruses põhjendanud, miks ta leiab, et käsundisaajal ei ole õigust käsundiandjalt tasu nõuda, vaid seda saavad tema asemel nõuda teised korteriomanikud. Lahendis 3-2-1-33-06 on Riigikohus ühtse kohtupraktika kujundamise eesmärki silmas pidades märkinud, et lisaks korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule võib valitseja ja korteriomanike vaheline leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu (VÕS § 692) tunnustele. Sel juhul sõlmib valitseja kui komisjonär kolmanda isikuga lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide arvel, näiteks juhul, kui valitseja korraldab elamu varustamist kommunaalteenustega või elamus remonttööde tegemist. Siis on vaidluse korral vaja selgitada, kas valitseja esindab lepingute sõlmimisel korteriomanikke kui tellijaid või sõlmib lepingu oma nimel ning lepingu tõlgendamise kaudu tuleb tuvastada, kas tegemist on komisjonilepinguga. Kui komisjonilepingut ei ole sõlmitud, võib korteriomanikel valitsejaga olla käsunduslepingulisest suhtest eraldi lepinguline suhe kommunaalteenuse või remonttöö saamiseks. Korteriomanikud võivad olla ka valitseja poolt enda nimel sõlmitud kommunaalteenuse hankimise lepinguga või töövõtulepinguga soodustatud või kaitstud kolmandateks isikuteks (VÕS §-d 80 ja 81). Maakohus ei ole pooltevahelist õigussuhet tuvastanud nagu sedagi, et pooltel puuduks õigussuhe, mille alusel hagejal võiks olla nõudeõigus kostja vastu. Juba eespooltoodust nähtub, et ebaõige on maakohtu määruses sisalduv käsitlus, nagu ei saaks valitseja oma nimel korteriomanike vastu mingeid nõudeid esitada. Määruskaebuses on põhjendatult osundatud sellele, et lahendis 3-2-1-132-05 on Riigikohus põhimõtteliselt

tunnustanud ka elamu valitseja õigust omal nimel korteriomaniku vastu elamu majandamisest tulenevaid nõudeid kohtusse esitada. Riigikohtu lahend 3-2-1-146-10, millele maakohus oma määruses on osundanud, on tehtud korteriomaniku poolt valitseja vastu esitatud tuvastushagis, milles korteriomanik vaidlustas ühistu üldkoosoleku otsustega kinnitatud kulutuste suuruse ja selles kontekstis on Riigikohus leidnud, et hagi oleks tulnud esitada teiste korteriomanike kui otsused teinud isikute, mitte valitseja vastu. Seega ei ole selle lahendi seisukohad ühemõtteliselt ülekantavad kõigile olukordadele, mil valitseja esitab korteriomaniku vastu nõude osutatud teenuste eest tasumiseks. Ringkonnakohus on oma otsuses tsiviilasjas 2-10-38504, millele maakohus on määruses viidanud, asja sisulise läbivaatamise ja vaidluses oluliste asjaolude tuvastamise põhjal leidnud, et selles asjas kohtu ette toodud asjaolude alusel ei olnud valitseja õigustatud korteriomanikult võlga nõudma. Erinevalt viidatud asjas tehtud ringkonnakohtu lahendist ei ole maakohus vaidlusaluses asjas pooltevahelist õigussuhet tuvastanud, vaidlustatud määrus on tehtud vaidlust sisuliselt lahendamata ja asjas olulisi asjaolusid tuvastamata ennatlikult, lähtudes ebaõigest eeldusest, et hagi rahuldamine ei ole juba iseenesest võimalik.

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.