Harju Maakohus
Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
Ingrid Kullerkann 16. detsember 2013, Tallinn, Liivalaia kohtumaja 2-13-8778
Tsiviilasi, hageja nõue Tsiviilasja hind
XXXhagi XXXja XXXvastu kahju hüvitamise nõudes 22 882,98 eurot Hageja: XXX(isikukood: XXX Aadress: XXX) Hageja lepinguline esindaja: advokaat Margo Põbo (Priit Palmiste Advokaadibüroo, Narva mnt 7d, 10117 Tallinn, Tel +372 6150401, faks 6150402; e-mail: [email protected])
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kostja I: XXX(isikukood: XXX, aadress: XXX) Kostja I lepinguline esindaja: Enno Oidermaa (e-post: [email protected]) Kostja II: XXX(isikukood: XXX, kinnipeetav XXX) Kostja II lepinguline esindaja: vandeadvokaat Eva Tibar (e-post: [email protected])
Kohtuistungi aeg
21. august 2013.a.
põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja seisukohad 22.02.2013 esitas hageja XXXhagi XXX(kostja I) ja XXX(kostja II) vastu. Hageja palus välja mõista kostjatelt solidaarselt XXXkahjuhüvitis 21 237 eurot ja 10 senti ning viivis seaduses sätestatud suuruses kahju hüvitamata jätmise eest hagi esitamisest kuni kahju hüvitamiseni. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja kostja I notariaalakti „Ühishüpoteekide kustutamise kokkulepe, korteriomandi müügileping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping“ alusel korteriomandi, mille reaalosaks on korter nr 1, kinnistul Tallinna linn, XXX. Notariaalakti on 08.11.2007 koostanud ja tõestanud Tallinna notar Egle Uri. Notariaalakt notari ametitoimingute raamatus nr XXX. Elamu ehitajaks oli kostja I elukaaslane kostja II. Elamul puudub kasutusluba, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ehituskontrolli osakond ei ole saanud kostjalt II avaldust ega ka korraldanud ehitise ülevaatust. Seega ei ole ehitis käesoleva ajani valmis. Ehitisel on olulisi puudusi kasutusloa saamiseks Ekspertiisiaktide kohaselt on senise kasutusaja jooksul kerkinud esile ehitise soojapidavusega seotud puudused nagu nõuetekohase soojustuse puudumine, konstruktsioonilised nagu nõuetekohase ventilatsiooni puudumine ja muud tehnilised puudused nagu tuleohutusnõuete ja elektripaigaldusega seotud nõuete täitmine (terviklik loetelu hagiavalduses, t/lk 2), mistõttu ei ole ehitis kooskõlas projektiga. Ehitise puuduste kõrvaldamiseks tuleb maha võtta voodrilauad, kogu karkassivahe plaatvillaga täita ja tuuletõkkeplaadid nõuetekohaselt kinnitada. Samuti on vajalik leida abinõud tule leviku piiramiseks elamu ja kõrvalhoone vahel nende mittenõuetekohase paigutuse tõttu. Vastasel korral tuleb kõrvalhoone lammutada ja selle maksumus müügihinnast maha arvata. Hageja väitel peavad Kostja I (müüja) ja kostja II (ehitaja) tema ees täitma samasisulise kohustuse, mille täitmist saab võlausaldaja nõuda vaid ühe korra ning kohustus on jagamatu, seega on tegemist solidaarvõlgnikega võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 65 mõistes. Ehitise soojustus ning kütte-, jahutus- ja ventilatsioonisüsteemid peavad ehitusseaduse § 3 lg 7 järgi tagama ehitises tarbitava energiahulga vastavuse ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise kasutamise otstarbele. Tegemist oli varjatud puudusega, mis ei olnud avastatav tavapärase müügiobjektiga tutvumise käigus. Hageja märgib, et kostja I poolt kõnealuse puudusega elamu müümine hagejale on taunitavam seetõttu, et esiteks oli tegemist sisuliselt uue ehitisega, ning teiseks ehitas kostja I lähedane isik lepingu objektiks olnud maja ise. Seejuures ei ole võimalik väita, et kostja I rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu ning kostja I ei näinud lepingu sõlmimise ajal ette või pidanud ette nägema rikkumise võimaliku tagajärjena hagiavalduses märgitud kahju. Kostja I seisukoht
Kostja I vaidleb hagiavaldusele vastu ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja I väitel hageja ostis kostjalt 1 notariaalse müügilepingu alusel korteriomandi XXXTallinnas, korter nr 1. Hageja oli teadlik sellest, et müüakse pooleliolev elamu. Ostmisel hageja vaatas kõik kinnistul asuvad hooned, sh ka elamu hoolikalt üle. Hoonetega tutvumine kestis ca 2 tundi ja seda tegi hageja koos oma elukaaslasega. Kostja II andis nende seisukorra kohta seletusi ja vastas küsimustele. Hageja teadis, et hoonel puudub kasutusluba ja asus vaatamata sellele seda kasutama, võttes endale riski, et hoone ülevaatus on samuti tegemata. See oli hagejal teada juba müügilepingu sõlmimise ajal. Korteriomandi 08.11.2007 müügilepingu ja asjaõiguslepingu punktis 2.2.2 on märgitud, et kasutusluba on lepingu esemele vormistamata. Kostja väitel on hagiavalduse punktides 4.1 kuni 5.16 hageja ümber kirjutanud nn ekspertiisi punktid, mis on toodud selle punktis 4 - elamu juures esilekerkinud puudused. Sõnastusest ei ole arusaadav, kas puudused olid olemas või nad ,,kerkisid esile" kasutamise käigus. Kahtlusi selle ekspertiisi õigsuses ja erapooletuses tekitab juba see, et juba enne väidetavate puuduste esiletoomist teatab spetsialist V. X, et korter ei ole elamiskõlblik. Samas elab hageja selles elamus juba üle 5 aasta. Hageja viitab ka sellele, et projekti kohaselt on hoone karkass ette nähtud 150 mm prussidest ja teeb sellest kohe järelduse, et ka kivivilla pidi olema 150 mm paksuselt. Projektis seda nõuet ei ole. Projekti seletuskirja II osa punktis 2 on toodud puitsõrestiku nõudeks 5x15 cm (sest see on vastupidav paindele) ja soojustuseks nimetatud klaasvilla. Ei ole nimetatud, et klaasvilla peab panema 15 cm paksuselt. Mingeid nõudeid, et seinasoojustus peab tingimata olema 15 cm, pole olemas. Kõik oleneb materjali soojajuhtivusest. Selle kohta pole aktis sõnakestki. Väide, et välisseinad on külmad , on paljasõnaline ja tõendamata. Kostjad teavad seda, et maja II korruse soojapidavusega on kõik korras, pole vajadust olnud seinu täiendavalt soojustada. Kostja ei nõustu ka hageja etteheidetega tuleohutuse, hoone tuulutuse, ventilatsiooni puudumise osas. Harju päästeteenistus on heaks kiitnud hoone tuleohutuse. Järelikult puudused ei ole olnud olulised. Hoone tuulutusega on kõik korras. Kaasa aitab spetsialistide kinnitusel see, et seintes ei ole klaasvill pressitud vastu seina, nagu see oleks 15 cm soojustuse puhul. Ventilatsioon on olemas nii hoone vannitoas kui ka köögis. Kostja väitel kui hageja teostas koos elukaaslasega enne müügilepingu sõlmimist ehitiste ülevaatust, siis ta sai kätte ka ehitusprojekti ja selle järgi kontrollis ja otsustas ehitiste valmidusastme üle. Samuti hageja teadlikult valetab, kui väidab, just kui kostjad oleksid saanud ekspertiisiakti ja sellele ei vastanud. Ekspertiisiaktist sai kostja 1 teada alles siis, kui ta sai kätte kohtu 26.02.2013 määrusega koos hagiavalduse, millele kohus kohustas teda vastama. Hageja ei ole kunagi kostjatele esitanud mingisuguseid nõudmisi dokumentatsiooni osas ja puuduste kõrvaldamiseks ning selle kohta puuduvad ka tõendid. Hageja selline käitumine on vastuolus heade kommetega, hea usuga.
Kostja II seisukoht Kostja II leiab, et hagiavaldus on põhjendamatu ja tõendamata, samuti ei selgu esitatud hagist õiguslik alus tema suhtes nõude esitamiseks. Hagi asjaolud on ebaselged ning hagile ei ole lisatud tõendeid, mille tõttu üksikasjaliku sisulise vastuse esitamine ei ole võimalik.
Hageja on korduvalt hagiavalduses viidanud ostu-müügi lepingust tulenevale kahjule ning viidanud vastavatele võlaõigusseaduse sätetele, mida kostja on väidetavalt rikkunud. Hagiavaldusest ei selgu, milles seisneb kostja II puutumus seoses ostu-müügi lepingu rikkumisega, kuivõrd kostja 2 ei olnud ostu-müügi lepingu pooleks. Asjakohatu on viide VÕS §-le 65, kuna hageja ei selgita, milline oli kostjate solidaarkohustus, mida kostja II rikkus. Arusaamatu ning tõendamata on põhjuslik seos kostja II käitumise ja väidetava kahju saabumise vahel. Kostja II kinnitab, et maja ehitusel kasutati nii ehitusfirmade kui ka eraisikute teenuseid, kostja II panus ehituse valmimisse on vaid osaline. Isegi eeldades, et kostja II on teostanud ehitustöid, siis ei ole hageja nende tööde kvaliteedist tekkivates vaidlustes õigussuhte pooleks. Hageja ei ole õigeaegselt puudustest teatanud. Lisaks on hagi aegunud. Hagi on esitatud 08.11.2007 sõlmitud ostu-müügi lepingu alusel. Hageja ei ole hagiavalduses märkinud, millal ta puudused avastas, kuid väidetavalt juulis 2009 (hagiavalduse p 4) on koostatud ekspertiisiakt, milles on puudused fikseeritud. Tulenevalt eeltoodust hakkas aegumistähtaeg kulgema hiljemalt juulis 2009 ning hagi esitamise ajaks veebruaris 2013 oli nõue aegunud ning hagi tuleb jätta rahuldamata.
Kohtu seisukohad Esitatud hagiavalduse kohaselt tuleneb hageja kahjunõue kostjate vastu asjaolust, et hageja ostis Silvia Matsiseltsilt korteriomandi asukohaga XXX, Tallinn. 08.11.2007 koostas ja tõestas Tallinna notar Egle Uri notariaalakti. XXXmüüjana, XXXostjana ja AS Hansapank hüpoteegipidajana sõlmisid ühishüpoteekide kustutamise kokkuleppe, korteriomandi müügileping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõiguslepingu, mille alusel hageja omandas korteriomandi, mille reaalosaks on korter nr 1, kinnistul Tallinna linn, XXX. Hagiavalduse kohaselt on XXXnimetatud korteri ehitajaks. Kostjad on esitanud hagile muuhulgas aegumise vastuväite. TsÜS § 142 lg 1 kohaselt õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 143 kohaselt kohus või muu vaidlust lahendav organ võtab nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Hageja nõue tuleneb müügilepingust, mille objektiks oleval ehitisel on väidetavalt ilmnenud puudused. TsÜS § 146 lg 2 kohaselt ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on viis aastat. Ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Poolte vahel sõlmitud lepingu p. 2.1.3 kohaselt elamu, milles lepingu ese asub, on ehitatud kehtiva ehitusloa alusel, kuid kasutusluba elamule väljastatud ei ole. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, mille kohaselt ehitise puudustest tulenev nõue hakkab aeguma ehitise valmimisest. Sellise käsitluse korral pooleliolevate ehitiste müügilepingutes tulenevad nõuded ei saakski aeguda. TsÜS § 147 lg 1 kohaselt aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 227 müüdud asja lepingutingimustele
mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale. Vaidlus puudub asjaolu üle, et lepingu ese läks hagejale üle novembris 2007.a. Hagi on esitatud 22.02.2013.a. Seega on hagi esitatud enam kui viie aasta möödumisel asja üleandmisest. Hageja on seisukohal, et kuivõrd kohustusi on rikutud tahtlikult, kohaldub käesoleval juhul 10-aastane hagi aegumise tähtaeg. TsÜS § 146 lg 4 kohaselt sama paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg on kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. Rikkumise tahtlikkust põhjendab hageja asjaoluga, et sellised puudused ei saa kogemata tekkida, kasutatud on ebaõigeid materjale, kogemata ei ole võimalik panna vähem villa, panna vähem või õhemaid puitmaterjale, kogemata jätta tegemata ventilatsiooniprojekti ja ehitusprojekti jne. Seega on nii ehitaja kui ehitustööde tellija ühiselt tegemata jätnud. Kohus nimetatud seisukohaga ei nõustu. Selle sätte kontekstis lähtutakse tahtluse sisustamisel VÕS § 104 lg 5, mille kohaselt tahtlus on õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Nimetatud sätte kohaldamiseks ei piisa sellest, et võlgnik oma kohustust ei täitnud, täiendavalt tuleb tuvastada asjaolu, et esines tahtlus tehingu teist poolt heade kommete vastaselt kahjustada (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-79-09). Ka juhul, kui nimetatud puudused esinevad, tekkisid need elamu ehitamise ajal, elamu ehitati kostjate isiklikuks otstarbeks kasutamiseks. Seetõttu ei saa hageja esile toodud asjaolud sisustada hagejaga sõlmitud lepingus õigusvastase tagajärje soovimist. Seega on hagi aegunud. Riigikohus on kohtuasjas 3-2-1-101-07 p 11 märkinud: vaidlustes, kus üks pool on taotlenud aegumise kohaldamist ja kui on tuvastatud asjaolud, mille korral väidetav nõue oleks aegunud, tuleb hagi jätta rahuldamata. Seejuures ei ole üldjuhul vajalik nõude olemasolu tuvastada ka siis, kui kostja esitab lisaks aegumise vastuväitele hagile muid vastuväiteid (vt Riigikohtu 11. detsembri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-02, p 19). Hagi jääb rahuldamata. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse hageja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ingrid Kullerkann Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.