Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Ande Tänav ja Imbi Sidok-Toomsalu
Otsuse tegemise aeg ja koht
10.12.2013, Tallinn
Tsiviilasja number
2-11-45274
Tsiviilasi
OÜ Küti Kinnisvara hagi AS-i SEB Pank vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2011/2636
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3000 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 09.04.2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Küti Kinnisvara apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
AS-i SEB Pank apellatsioonkaebus 12.11.2013 Hageja OÜ Küti Kinnisvara (registrikood 11713163, asukoht Küti tee 21, Peetri küla, Rae vald Harjumaa), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jüri Leppik Kostja AS SEB Pank (registrikood 10004252, asukoht Tornimäe 2, Tallinn), lepinguline esindaja Ilja Sipari
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Maakohtu 09.04.2013 otsus osas, milles maakohus tunnistas täitemenetluse lubamatuks intressinõuete (sh viivitusintressi nõuete) osas ja jätta selles osas hagi rahuldamata.
2.Sõnastada otsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt:
2.1.Rahuldada hageja esimene alternatiivne nõue osaliselt.
2.2.Tunnistada AS SEB Pank täitmisavalduse ja 22.10.2008 sõlmitud hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu (tõestatud Tallinna
notari Margus Veskimäe; notari ametitoimingute raamatu registri nr 3651) alusel täiteasjas nr 022/2011/2636 alustatud täitemenetlus lubamatuks põhinõude (põhiosa võlgnevuste) osas summat 217 315,25 (kakssada seitseteist tuhat kolmsada viisteist eurot ja 25 senti) ületavas osas. Muus osas jätta hageja esimene alternatiivne nõue rahuldamata.
2.3.Jätta hageja teine alternatiivne nõue läbi vaatamata.
2.4.Tühistada otsuse jõustumisel käesolevas tsiviilasjas Harju Maakohtu poolt 26.09.2011 tehtud kohtumääruse alusel kohaldatud hagi tagamine.
3.Hageja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.Kostja apellatsioonkaebus rahuldada.
5.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta OÜ Küti Kinnisvara kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi asjaolud
1.OÜ Küti Kinnisvara esitas 23.09.2011 hagi Harju Maakohtusse AS-i SEB Pank vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Alternatiivselt palus hageja tuvastada, et sundtäitmise aluseks on hageja kinnisasja Tallinnas, Tina tn 17 kaasomandiosa koormav, kostja kasuks seatud esimese järjekoha hüpoteek 1 300 000 krooni ja kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe ja hageja kinnisasja Viimsi vallas, Pringi külas, Tammesalu tee 5 koormav, kostja kasuks seatud esimese järjekoha hüpoteek 4 550 000 krooni ja kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe ning nimetatud hüpoteekidega tagatud, laenulepingutest nr 2007028347, nr 2007037373, nr 2007025666, nr 2007024218, nr 2007031356, nr 2005017563 tekkinud põhinõuded (laenu tagastamise nõuded) kokku mitte rohkem kui 29 778,99 eurot.
2.Kohtutäitur Elin Vilippus alustas kostja avalduse ja 22.10.2008 notariaalselt tõestatud hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, millega muudeti AS SEB Pank kasuks seatud hüpoteekidega tagatavaid nõudeid, alusel täitemenetlust täiteasjas nr 022/2011/2636.
3.Hageja leidis, et täitmiseks esitatud nõue on tõendamata, puudub täitedokument ning täitmine on alusetu. Kostja nõuab hagejale kuuluvate kinnisasjade arvel OÜ Bellavista Grupp kohustuste sundtäitmist. Kostja esitas sundtäitmiseks põhi- ja kõrvalnõudeid (sh intress ning viivis) põhivõlgniku vastu suuruses 507 745,88 eurot. Täitmisavalduse järgi on sundtäitmiseks esitatud nõuded tekkinud kostja ja põhivõlgniku vahel sõlmitud laenulepingutest nr 2007028347, nr 200737373, nr 2007025666, nr 2007024218, nr 2005017563 ja nr 2007031356. Kostja esitas seega täitmiseks põhi-, viivise- ja intressinõudeid 6 erinevast lepingust kokku 507 745,88 eurot. Kohtuotsusega on vastavate nõuete olemasolu tuvastamata. Kostja ei ole esitanud täitemenetluse eelduseks oleva nõude aluseks olevaid asjaolusid. Sealhulgas pole kostja esitanud laenulepinguid, põhi ja kõrvalnõuete arvestust, nõuete sissenõutavaks muutumise aega ega muid võla olemasolu ja sissenõutavaks muutumise aega kinnitavaid tõendeid. Kostja poolt sundtäitmiseks esitatud dokumendid ei võimaldada hagejal, s.o isikul, kes ei ole täitmiseks esitatud nõude isiklik võlgnik, esitada täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele vastuväiteid. Seega ei vasta kostja esitatud dokumendid täitedokumendi ega täitmisavalduse vormi- ega sisunõuetele.
4.Hageja soovis esitada nii nõude suhtes võlgnikule kuuluvaid vastuväiteid (AÕS § 351 lg 3, § 279 lg 7) kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikule kuuluvaid vastuväiteid, sh välistada AÕS § 346 lg 1 piirest väljuva, alusetu sundtäitmise. Nõude määratlemine ja sellele vastuväidete esitamine on oluline samuti hageja AÕS § 349 lgst 3 tuleneva tagasinõude ja selle maksmapaneku seisukohast. Nõude tuvastamine ja määratlemine võimaldab hagejal otsustada nõude vabatahtliku täitmise üle, mis võimaldab omakorda sundtäitmise välistada. Kostja nõude alus ja õigsus pole kontrollitav.
5.Hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise leping ei ole käsitatav täitedokumendina (TMS § 2 lg 1), vaid AÕS § 346 lg 2 kohase kokkuleppena. Täitemenetluse läbiviimine olukorras, kus täitedokumenti ei ole esitatud, on õigusvastane ja lubamatu.
6.Lisaks eeltoodule rikkus kostja täitemenetluse alustamisel pandipidajana oma teavitamiskohustust (RK 3-2-1-8-09). Kostja ei võimaldanud hagejal esitada võlale kohtuväliselt vastuväiteid ega täita põhivõlgniku kohustusi põhjendatud ulatuses vabatahtlikult täitekulusid tekitamata. Kõnealuse kohustuse rikkumise õigusliku tagajärjena ja arvestades, et kostja pole ka täitemenetluse käigus oma nõuet nõuetekohases sisus ja vormis esitanud ega tõendanud, tuleb täitemenetlus täiteasjas nr 022/2011/2636 tunnistada lubamatuks.
7.Kostja rikkus hüpoteekide järjekohtade põhimõtet. Hagejale kuuluv Tina tn 17 asuv kinnisasi ja Viimsi vallas Pringi külas Tammesalu tee 5 asuv kinnisasi on kinnistusraamatu kannetest ilmnevalt samuti koormatud kostja kasuks kahe hüpoteegiga koos omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Seega on hageja kinnisasi koormatud nelja erineva hüpoteegiga ja kohesele sundtäitmisele allumise kokkuleppega kostja kasuks. Kostja ei määratlenud täitmisavalduses, millises järjekorras hüpoteekide realiseerimist nõutakse. Järjekord hüpoteekide sissenõudmisel määrab ka asja võimaliku hinna ostuhuvilistele. Hageja kinnisasja omanikuna on samuti huvitatud enampakkumisest osavõtmisest, kui see toimub tegelike ja reaalsete nõuete rahuldamiseks.
8.Kostja tugines sundtäitmisel laenulepingutest tulenevatele nõuetele, mis olid tagatud ka hüpoteegiga kinnisasjale Viru tn 9-1, Tallinn. Märgitud hüpoteegiga olid tagatud kostja nõuded 2 500 000 krooni. Kostja sõlmis 25.05.2010 hüpoteegi ulatuse vähendamise lepingu, hüpoteegiga tagatavate nõuete vähendamise lepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu. Lepingu p-s 2.1 leppisid kostja ja Viru tn 9-1 kinnisasja omanik OÜ GFT Project kokku hüpoteegisumma vähendamises 2 500 000 kroonilt 900 000 kroonini. Lepingu p-s 2.3 leppisid kostja ja OÜ GFT Project kokku, et alates lepingu sõlmimisest ei taga nimetatud hüpoteek kostja nõudeid põhivõlgniku (OÜ Bellavista Grupp) vastu. Seega on kostja tegevuse tõttu võla tagatis lõppenud.
9.Kostja poolt esitatud 02.04.2004, 21.03.2005 ja 25.06.2007 tagatislepingud viitavad oma tingimustelt, sisult ja vormilt ning koosmõjus kostja esitatud identse sisuga laenulepingutega sellele, et tegemist on kostja tüüptingimustel sõlmitud lepingutega. Tagatiskokkulepetest nähtuvalt on tagatise andjaks füüsiline isik, kes on taganud oma kinnisasjadega (s.o Tina tn korteriomand ja Tammesalu tee kinnistu) põhivõlgnikul tulevikus tekkivaid kohustusi kostja ees. Lepingute kehtivust tuleb hinnata nende sõlmimise aja seisuga (VÕS § 42 lg 1). Osas, milles kostja tüüptingimustel sõlmitud tagatiskokkulepetega on tagatud tulevikus tekkivaid kohustusi, on tagatiskokkulepped hageja hinnangul tühised. Tühise tehingu (tagatiskokkuleppe) alusel läbiviidav täitemenetlus on õigusvastane ja lubamatu.
10.Kostja tugines sundtäitmisel laenulepingutest tekkinud nõuetele, mis olid tagatud hüpoteegiga korteriomandile Lai 33/Rüütli 25-1, Tartu. Kinnistusraamatu kande kohaselt olid hüpoteegiga tagatud kostja nõuded 3 900 000 krooni. Kinnisasi on 02.12.2008 võõrandatud ja kostja andis samas hüpoteegi üle kolmandale isikule. Nimetatud hüpoteegi realiseerimisest laekunud summade arvel on kostja (põhivõlgniku soovil) kustutanud laenulepingu nr 2007037373 järgset võlga. Hageja leidis, et nimetatud laenuleping oli põhivõlgniku kõige paremini tagatud võlakohustus, tegemist oli ka kõige hilisema tähtajaga kohustusega. Põhivõlgnik ei saanud vastuolus VÕS § 88 lg-ga 2 määrata, et loeb kinnisasja hüpoteegi realiseerimisest laekunud rahast esmaselt täidetuks laenulepingust nr 2007037373 tuleneva, s.o paremini tagatud kohustuse. Lähtudes kostja väitest, et tema nõuded põhivõlgniku vastu ei olnud sissenõutavaks muutunud (puudusid võlgnevused), ei olnud ka kostjal tulenevalt VÕS § 88 lg 4 p-st 3 õigust määrata, milliste nõuete katteks võlg tasuti. Hageja on seisukohal, et kõnealuse hüpoteegi realiseerimisest saadud 2 900 000 krooni jaotamisel erinevate kohustuste vahel tuleb lähtuda VÕS 88 lg-s 6 või lg-s 7 sätestatust. Kostja on saadud 2 900 000 krooni määranud ebaõigesti üksnes laenulepingu nr 2007037373 laenujäägi katteks. Selle tagajärjel on ka kostja täitmisavalduses esitatud põhi- ja kõrvalnõuete arvestus (nõude suurus) ebaõige.
11.Lisaks loobus kostja laenulepingut nr 2005017563 taganud käendustest 10.10.2006 põhivõlgniku ja kostja vahel sõlmitud kokkuleppega. Asjakohatu on kostja väide, et laenulepingu nr 2005017563 järgsete tagatiste lõpetamiseks andsid nõusoleku kõik tagatise andjad. Märgitud kokkuleppes tagatise andjaid ei osale, kokkuleppest ei nähtu tagatise andjate nõusolekut. Lisaks ei saa kostja ja põhivõlgniku vahelise kokkuleppega välistada hageja seadusest (AÕS § 279 lg 7) tulenevate vastuväidete esitamist.
12.Täitmisavalduses nimetatud laenulepingute intressimäär on muutuv ja määratletud kui kostja Eesti krooni laenude baasintress, millele lisandus erinevate laenulepingute puhul
erinev intressimäär. Laenulepingute viivisemäär on samuti muutuv ja määratletud kui lepingus kokkulepitud intressimäära kahekordne määr. Kostja poolt esitatud dokumentides toodud laenulepingute intressi- ja viivisemäär (sh muutumine) pole jälgitav, ei vasta laenulepingute tingimustele ja on tõendamata. Kohane intressiarvestus puudub. Muu hulgas ei vasta laenulepingute sissenõutavaks muutumise ja seega ka viivise arvestamise algusaeg laenulepingute tähtajale. Eeltoodust tulenevalt on kostja viivise sissenõutavaks muutumise algusaja valesti määranud.
13.Kostja esitas laenulepingu nr 2007037373 täitmist kajastava dokumendi, mille kohaselt on laenu põhivõla suurus 28 308,75 eurot. See summa erineb kostja täitmisavalduses märgitud 272 591,93 eurost. Ka seetõttu puudub alus laenulepingust nr 2007037373 tulenevas nõudes täitemenetluse läbiviimiseks kostja täitmisavalduses esitatud summas.
14.Hageja leidis, et hageja kinnisasjade vastutus väheneb kostja poolt vabastatud Viru tn 9-1 hüpoteegi (tagatis) vastutuse 2 500 000 krooni ehk 159 779,12 euro ulatuses. Hüpoteegist loobumise järel on hageja kinnisasjade vastutus laenulepingute nr 2007037373, nr 2007028347, nr 2007025666, nr 2007024218 ja nr 2007031356 võla eest mitte suurem kui 29 778,99 eurot, s.o 189 578,11 eurot (laenu põhiosa) – 159 799,12 (Viru tn 9-1 tagatisest loobumine). Kostja vastuväited
15.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja esitas nii täitedokumendi, nõude aluseks olevate lepingute koopiad kui võlgnevuste arvestused. Nõuded on ka põhivõlgniku pankrotimenetluses kaitstud ja seega tõendatud. Pankrotimenetluses väljamakseid tehtud ei ole. Hageja ei ole tuginenud ühelegi TMS § 221 lg-s 1 loetletud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise alusele. Sundtäidetava nõude olemasolu ja suurus on tõendatud täitemenetluses esitatud dokumentidega. Võimalikud kõrvaldatavad puudused täitmisavalduses ei anna alust sundtäitmist lubamatuks tunnistada. Asjakohane ei ole hageja väide, et kostja on nõuete sundtäitmiseks esitamisel rikkunud hüpoteekide järjekohtade põhimõtet. Hüpoteegipidajana on kostjal õigus otsustada, milliste nõuete katteks ta tagatise realiseerib.
16.Kostja ei nõustunud, et Tartus, Rüütli tn 25/Lai 33 asuva kinnisasjas realiseerimisest saadud rahasumma on jaotatud erinevatest laenulepingutest tulenevate kohustuste katteks ebaõigesti. Laekunud summast vähendati laenulepingu nr 2007037373 põhiosa kokkuleppel põhivõlgnikuga. Selle kokkuleppe sõlmimise ajal ei olnud hageja tagatiste omanik, mistõttu ei saanud selline kokkulepe kohustuste täitmiseks kuidagi tema õigusi kahjustada. Põhivõlgnik määras, millise kohustuse katteks laekunud summad arvestada. Põhivõlgnikul puudusid võlgnevused kostja ees ja nimetatud kinnistu müüdi tavapärase majandustegevuse käigus. Selline tagatise realiseerimisest saadud summa ühest lepingust tuleneva kohustuse katteks arvestamine ei ole hageja huve kahjustav.
17.Põhjendatud ei ole vastuväide, et kostja on Tallinnas, Viru tn 9-1 asuva kinnisasja hüpoteegi summa vähendamisega ja seejärel tagatavate nõuete muutmisega vähendanud laenutagatisi 2 500 000 krooni ulatuses. Hageja ei saa esitada vastuväiteid tehingute alusel, mis tehti enne tema poolt tagatiste omandamist. Lisaks ei ole nimetatud tehinguid tehtud ilma vastusooritust saamata. Laekunud summadest vähendati põhivõlgniku
kohustusi ja seeläbi ka võimalikke nõudeid teiste tagatiseandjate vastu. Tegu ei olnud tagatisest loobumise, vaid selle realiseerimisega.
18.Kostja leidis, et hageja ei saa esitada ka vastuväidet, mille kohaselt on kostja laenulepingu nr 2005017563 tagatistest loobunud, mis toob kaasa hageja hüpoteegist tuleneva asjaõigusliku vastutuse vähenemise 4 925 000 krooni ulatuses. Ka see hageja vastuväide põhineb 10.10.2006 (seega enne tagatiste omandamist) tehtud tehingul, milleks andsid nõusoleku kõik tagatiste andjad. Esimese astme kohtu otsus
19.Harju Maakohus rahuldas 09.04.2013 otsusega hagi osaliselt ja tunnistas täiteasjas nr 022/2011/2636 alustatud täitemenetluse lubamatuks intressinõuete, sh viivitusintressi, osas ning põhinõude (põhiosa võlgnevuste) osas 217 315,25 eurot ületavas ulatuses. Muus osas jättis kohus hageja esimese alternatiivse nõue rahuldamata. Kohus jättis hageja teise alternatiivne nõude läbi vaatamata. Menetluskuludest esindajakulud jättis kohus poolte endi kanda, hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivu poolte kanda võrdsetes osades.
20.Pooled vaidlesid selle üle, kas kostja täitmisavaldus ja selle lisad vastavad seadusest tulenevatele sisu- ja vorminõuetele, s.t kas täitemenetluse alustamine täiturile esitatud dokumentide alusel oli põhjendatud. Samuti selle üle, kas kostjal oli hageja vastu sissenõutav nõue, sh kõrvalnõuete osas, ulatuses, milles ta soovib täitemenetlust läbi viia. Tagatiskokkulepe ei olnud hageja hinnangul kehtiv ning kostja rikkus teavitamiskohustust täitemenetluse alustamisel.
21.Kohus leidis, et täitmisteate kättetoimetamise akti põhjal saab täitmisteate lugeda hagejale kätte toimetatuks 08.06.2011. Kostja täitmisavalduses ei esine selliseid puudusi, mis muudaksid sundtäitmise lubamatuks. Täitmisavaldus vastab TMS § 23 lgtest 2 ja 3 tulenevatele sisu- ja vorminõuetele. Kostja soovis sundtäitmise läbiviimist kohese sundtäitmise kokkuleppele tuginedes. TMS § 2 lg 1 p 19 hõlmab ka tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega (RK 3-2-1-8-10). Täitmisavalduses on täitedokumendina märgitud ja sellele lisatud 22.10.2008 hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise leping. Kohus leidis, et hageja on kaotanud TMS § 217 lg-st 6 lähtudes õiguse vaidlustada täitemenetluse alustamist põhjusel, et väidetavalt ei olnud täitmisavaldusele lisatud osasid TMS § 23 lg 41 järgi nõutavaid dokumente või et need lisad ei olevat vastanud seadusest tulenevatele vorminõuetele. Taolised võimalikud minetused ei takista ka iseenesest sundtäitmist. Täitmisavaldus on kohtutäiturile esitatud 12.04.2011, seega laienesid täitmisavaldusele alates 01.04.2011 kehtiva TMS § 23 lg 41 nõuded, milliste kohaselt tuleb TMS § 2 lg 1 p-des 19 ja 191 nimetatud täitedokumentide puhul täiturile esitada pandileping, tagatiskokkulepe ning põhi- ja kõrvalnõuete alus ja detailne arvestus. Hageja märkis põhjendatult, et täitemenetluse läbiviimisel peab täitemenetluse osalistel olema selge, millist täitedokumenti ja millist nõuet täidetakse ja sellest tulenevalt, millised on täitedokumendi täitmise tagajärjed, sealhulgas millised õigused (kinnisasja koormatised) kinnisasja realiseerimiseks korraldatud enampakkumisel lõpevad ja millised jäävad alles. Täitmisavaldus kui ühepoolne avaldus peab võimaldama sellised asjaolud üheselt tuvastada. Kohus leidis, et nimetatud asjaolude mõistmine ei olnud hageja jaoks praegusel juhul sisuliselt takistatud. Täitmisavalduses märgitu põhjal võis
täitemenetluse võlgnik mõistlikult aru saada, millisele tagatiskokkuleppele sissenõudja tugineb, millistele kinnisasjadele soovitakse sissenõuet pöörata, samuti on loetletud täitmisavalduses nõude aluseks olevad laenulepingud koos põhiosa, intressi ja viiviste summaga (iga lepingu lõikes eraldi). Pandilepingu ja nõuete detailse arvestuse lisamata jätmine täitmisavaldusele on kõrvaldatavad puudused ning ei anna vähemalt praegusel juhul alust täitemenetlust lubamatuks tunnistada.
22.Kohus ei nõustunud hageja hinnanguga, et sundtäitmise lubamatuse põhjustaks kostja poolt hüpoteekide järjekohtade põhimõtte rikkumine nõuete sundtäitmiseks esitamisel. Nimelt ei ole kostja täitmisavalduses määratlenud, millises järjekorras hüpoteekide realiseerimist nõutakse, kuigi hagejale kuuluvad kinnisasjad on koormatud nelja erineva hüpoteegiga ja kohesele sundtäitmisele allumise kokkuleppega kostja kasuks. Kostja märkis täitmisavalduses, et soovib võla sissenõudmist hüpoteekidega koormatud Tina tn korteriomandi ja Tammetalu tee kinnistu arvelt. Kuivõrd kostja ei ole täitmisavalduses otseselt määratlenud, milliste hüpoteekide realiseerimist nõutakse, tuleks täitemenetluses võtta aluseks TMS § 158 lg-s 2 sätestatu ning lähtuda õiguste püsimajäämisel eespool olevatest hüpoteekidest (kuigi kõik viis hüpoteeki on praegusel juhul seatud sama võlausaldaja ja sissenõudja kasuks). Ilmselt on sarnasele seisukohale asunud ka kohtutäitur. Hagile lisatud Tina tn korteriomandi ja Tammetalu tee kinnistu enampakkumisteadetes on märgitud, et enampakkumised toimuvad keelumärke ja hüpoteekidega tagatud nõuete rahuldamiseks. Pärast edukat enampakkumist kustuvad Küti Kinnisvara OÜ kaasomandi osa ja kinnisasja koormavad keelumärge ja hüpoteegid. Ka kostja on kohtumenetluses avaldatu põhjal lähtunud täitmisavalduse esitamisel sellest, et sundtäitmine toimub korraga kõikide hüpoteekide osas.
23.Eeltoodu põhjal leidis kohus, et kostjal kui hüpoteegipidajal oli TMS § 2 lg 1 p-st 19 ja AÕS § 352 lg-st 1 tulenevalt põhimõtteliselt õigus pöörduda kohtutäituri poole ja nõuda, et hüpoteekide realiseerimiseks müüdaks koormatud kinnisasjad. Kohtutäituril puudusid seadusest tulenevad alused täitemenetluse alustamisest keeldumiseks. Võimalikke materiaalõiguslikke vaidlusi võlgniku ja sissenõudja vahel ta lahendama asuda ei saanud. Samas on võimalik täitemenetlust läbi viia üksnes ulatuses, milles hüpoteegid tagavad nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (RK 3-2-1-104-08). Hüpoteegi realiseerimise eelduseks on mh tagatiskokkuleppe kehtivus ja tagatud nõude vähemalt osaliselt sissenõutavaks muutumine (RK 3-2-1-6011).
24.22.10.2008 hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu p-st 2.1.1 tulenevalt tagavad Tina tn korteriomandile ja Tammetalu tee kinnistule seatud hüpoteegid lisaks varemsõlmitule kõiki hüpoteegipidaja nõudeid põhivõlgniku vastu, mis tulenevad kostja ja põhivõlgniku vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest ja/või muudatustest. Pandiga võib AÕS § 279 lg 1 järgi tagada iga rahaliselt hinnatavat nõuet. AÕS § 279 lg 2 järgi võib pandiga tagada ka tingimuslikku nõuet ja sama paragrahvi kolmanda lõike järgi ka tulevikus tekkivat nõuet. Tagatud tulevased nõuded võivad olla määratletud kõigi tulevaste nõuetena kinnisasja omaniku vastu, mis tulenevad temaga sõlmitud lepingutest. See ei tähenda aga, et selline laiaulatuslik tagatiskokkulepe oleks piiramatult lubatav (RK 321-104-08). Globaalne tagatiskokkulepe võib kohtupraktika kohaselt olla keelatud ka tüüptingimusena, seda eelkõige tarbijaga sõlmitud lepingutes. Krediidiandja peale surutud globaalne tagatiskokkulepe võib Riigikohtu hinnangul kitsendada teise poole
edasist majanduslikku sõltumatust, muuta ebamääraseks tagatise ulatuse eriti koostoimes kohese sundtäitmise kokkuleppega ja muuta raskesti prognoositavaks, millal teine pool võib pöörduda täituri poole kinnisasja realiseerimiseks. Taoline kokkulepe võib olla keelatud nii VÕS § 42 lg 1 üldreegli järgi kui ka VÕS § 42 lg 3 p 22 järgi (RK 3-2-1-64-12). Tulevaste nõuete tagamist, ka tüüptingimusena, on peetud siiski lubatavaks, kui tulevased nõuded on piisavalt määratletud ja tagatise andjale ettenähtavad ning neil on mõistlik seos tehinguga, millest tulenevate nõuete seadmiseks tagatis algselt anti, s.t kui sellist kokkulepet saab lugeda majanduslikult mõistlikuks. Eelkõige ettevõtjate puhul võivad olla lubatud ka globaalsed tagatiskokkulepped, samuti tarbijate puhul tulevaste nõuete tagamise kokkulepped juhuks, kui tagatakse edaspidi võetavaid sarnaseid laene.
25.Eeltoodust johtuvalt nõustus kohus hagejaga, et hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu p-s 2.1.1 sisalduv tagatiskokkulepe on sõlmitud kostja tüüptingimustel ning seetõttu tühine osas, milles tagatiskokkuleppega on tagatud tulevikus tekkivaid kohustusi. Siiski ei oma hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu p-s 2.1.1 sisalduva tagatiskokkuleppe osaline tühisus vaidluse lahendamisel tähtsust, kuna kostja poolt sundtäitmiseks esitatud nõuded tulenevad lepingutest, mis olid sõlmitud enne 22.10.2008. Teisiti öeldes olid kõik täitmisavalduses loetletud kuus laenulepingut sõlmitud enne vaidlusaluse tagatiskokkuleppe sõlmimist. Seega pidi PT hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu sõlmisel aru saama nii antava tagatise ulatusest kui sellest, millal hüpoteegipidaja võib pöörduda täituri poole kinnisasjade realiseerimiseks. PT oli asja materjalidest järelduvalt 22.10.2008 seisuga põhivõlgniku juhatuse liige. Samuti on PT allkirjastanud põhivõlgniku esindajana täitmisavalduses märgitud laenulepingud ja nende muutmise kokkulepped.
26.Kohus leidis, et täitmisavalduses märgitud nõuete tekkimine ja sissenõutavus, v.a ühe laenulepingu puhul, on piisavalt tõendatud põhinõuete osas. Kostja ei ole suutnud tõendada kõrvalnõuete, st intressi- ja viivisenõuete sissenõutavust täitmisavalduses märgitud ulatuses. Kostja poolt täitemenetluses esitatud nõuete aluseks on kuus laenulepingut, millega on kostja kohustunud andma põhivõlgnikule laenu või krediteerima muul viisil põhivõlgniku majandustegevust: 12.09.2005 on sõlmitud laenuleping nr 2005017563 ning lepingut on tõenditest nähtuvalt hiljem lisakokkulepetega kuuel korral muudetud. 24.07.2007 on sõlmitud laenuleping nr 2007025666, hiljem on selle lepingutingimusi muudetud kostja esitatud tõenditest nähtuvalt kahe lisakokkuleppega. 27.06.2007 on sõlmitud laenuleping nr 2007024218, sellele lepingule on sõlmitud kolm lisakokkulepet. 11.09.2007 on sõlmitud laenuleping nr 2007031356. Lepingu tingimusi on hiljem muudetud kolme lisakokkuleppega. 02.10.2007 on sõlmitud laenuleping nr 2007037373, ka sellele lepingule on sõlmitud hiljem neli lisakokkulepet. 30.08.2007 on sõlmitud arvelduslaenuleping nr 2007028347, lepingule on sõlmitud kostja poolt esitatust järelduvalt viis lisakokkulepet.
27.Laenusumma väljamaksmine põhivõlgniku poolt laenulepingute nr 2005017563, nr 2007025666, nr 2007024218, nr 2007031356 ja nr 2007037373 alusel on tõendatud maksekorraldustega. Arvelduskrediidi kasutamine põhivõlgniku poolt
arvelduslaenulepingu nr 2007028347 alusel nähtub kostja esitatud laenukontol toimunud tehinguid kajastavast väljatrükist. Samast tõendist nähtuvalt oli konto saldo 01.01.2011 seisuga (ja ka 05.07.2012 seisuga) 31 955,82 eurot. Kostja kui krediidiasutuse poolt esitatud kõnealuste dokumentide usaldusvääruses ei olnud kohtul põhjust kahelda. Laenulepingute täitmist kostja poolt tõendab kaudselt ka asjaolu, et lepinguid on lepingupoolte kokkuleppel hiljem korduvalt muudetud, sh laenu tagastamise tähtaegade osas. Juhul kui põhivõlgnik ei oleks laenulepingute alusel tegelikult laenu saanud, puuduks taoliste kokkulepete sõlmimiseks mõistlik põhjus. Laenu tagastamise kohustused on seoses põhivõlgniku pankrotiga sissenõutavaks muutnud. Tõenditest nähtuvalt olid laenulepingute nr 2005017563, nr 2007025666, nr 2007024218, nr 2007037373 ja arvelduslaenulepingu nr 2007028347 laenu tagastamise tähtpäev 04.06.2009.
28.Laenulepingu nr 2007037373 täitmist kajastavast dokumendist ilmneb, et selle laenulepingu järgse põhivõla suurus on tegelikult 28 308,75 eurot, mitte täitmisavalduses märgitud 272 591,93 eurot. Muus osas puudub asjas tuvastatu põhjal aga alus arvata, et mainitud kuuest laenulepingust tulenevad põhivõlgniku põhikohustused, s.t laenusumma tagastamise kohustused, on täidetud täitmisavalduses märgitust suuremas ulatuses. Kohus leidis, et sundtäitmine on täitmisavalduses märgitud laenulepingute põhinõuete osas lubatav, v.a laenuleping nr 2007037373, mille puhul tuleb lähtuda põhivõlast 28 308,75 eurot.
29.Kostja poolt esitatud intressi- ja viivisearvestused ei ole tõendatud ega sisuliselt kontrollitavad. Täitmisavalduses märgitud laenulepingute, sh arvelduslaenulepingu, ps 4.1 on intressimäär kokku lepitud muutuvana sõltuvalt kostja Eesti krooni laenude baasintressist. Samuti on laenulepingute järgne viivisemäär muutuv, kuivõrd viivisemäär on lepingute üldtingimustes määratletud intressimäära kahekordse määrana. Kostja ei ole menetluses välja toonud ega selgitanud, milline nimetatud Eesti krooni laenude baasintress on olnud ning kas ja kuidas on see intressi- ja viivisearvestuse erinevatel perioodidel muutunud.
30.Hageja tugines ka enda kinnisasjade vastutuse vähenemisele, kuna kostja on loobunud mitmetest tagatistest (käendused ja hüpoteegid), mis tagasid samadest laenulepingutest tulenevaid kohustusi. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud AÕS § 279 lg 7 ja VÕS § 145 lg 5 tõlgendamine selliselt, et kolmanda isiku kohustusi tagava kinnisasja omanik võiks esitada mistahes vastuväiteid seonduvalt teiste tagatiste vähenemisega pärast hüpoteegi seadmist. VÕS § 145 lg 5 eesmärgiks on tagada käendajale võimalus rahuldada oma põhivõlgniku vastu suunatud tagasinõue (ehk algselt võlausaldajale kuulunud nõue) muude tagatiste arvel. Kuigi hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus ei ole nõudest sõltumatu, on AÕS § 279 lg-st 7 ning VÕS § 145 lg 5 sisustamisel siiski vajalik silmas pidada, et erinevalt käendusest on hüpoteek asjaõiguslik mitte isiklik mitteaktsessoorne tagatis. Kinnisasja ostjal on eelduslikult võimalik enne müügilepingu sõlmimist tagatavate kohustuste ja teiste tagatiste ulatusega tutvuda.
31.Hageja on Tina tn korteriomandi ja Tammetalu tee kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud 10.09. 2009 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel 24.09.2009. Kinnisasjade omandamise aluseks olevaid lepinguid ei ole hageja esitanud. Kõik tehingud, millega hageja seostab muude tagatiste vähenemist, on aset leidnud enne nimetatud kuupäevi. Seega ei ole kinnisasjade omandamise ajal olemas olnud tagatised
vähemalt poolte esitatu põhjal otsustades vähenenud. Kokkuvõttes tuleb hageja esimene alternatiivne nõue rahuldada osaliselt ning tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 022/2011/2636 lubamatuks intressinõuete, sh viivitusintressi, osas ning põhinõude osas 217 315,25 eurot ületavas ulatuses.
32.Kohus jättis hageja teise alternatiivse nõue tuvastada täiteasjas nr 022/2011/2636 sundtäitmisele kuuluva kohustuse alus ja suurus eelpool märgitud sisus läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. Hageja on palunud tuvastada, et sundtäitmise aluseks on Tina tn korteriomandile kostja kasuks seatud esimese järjekoha hüpoteek 1 300 000 krooni ja kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe ja hageja Tammesalu tee kinnistut koormav kostja kasuks seatud esimese järjekoha hüpoteek 4 550 000 krooni ja kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe. Nimetatu on kohus esimese alternatiivse nõude lahendamisel tuvastanud. Hageja õiguslikku positsiooni nende õiguslike asjaolude lahendiga eraldi tuvastamine ei muudaks.
33.Samuti palus hageja sisuliselt tuvastada, et Tina tn korteriomandi ja Tammesalu tee kinnistu arvelt on võimalik üksnes laenulepingutest tulenevate põhinõuete (laenu tagastamise nõuete) täimine kokku mitte rohkem kui 29 778,99 euro ulatuses. Ka selles osas ei saa hagejal olla iseseisvat tuvastushuvi, arvestades esimese alternatiivse nõude, s.t sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude, sisu ning rahuldamise ulatust.
34.Kohus leidis, et kostja poolt teavitamiskohustuse rikkumine iseenesest ei annaks alust sundtäitmist lubamatuks tunnistada. Võimalikud oleksid pantija kahju hüvitamise nõuded VÕS § 115 lg 1 järgi, mille ulatus sõltub eeskätt sellest, kas asi täitemenetluses müüakse või mitte.
35.Hageja leidis, et Tammesalu tee kinnistu esimese järjekohaga hüpoteek on 22.10.2008 sõlmitud hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu järgi tagatiseks ka võlasuhtele (nõudele), mille võlgnikeks on PT ja GT. Hagejale teadaolevalt on nimetatud nõude suhtes sissenõudja võlakohustuse ennetähtaegselt lõpetanud (üles öelnud). Samas ei soovi kostja täitemenetluses kinnisasjade sundvõõrandamisel saada esimesel järjekohal seatud hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist, vaid täidetakse hilisemalt täiendavate nõuete tagatiskokkulepetest tulenevaid nõudeid põhivõlgniku vastu. Kohus leidis, et õiguste püsimajäämisel täitemenetluses tuleb lähtuda eespool olevatest hüpoteekidest. Seega ei saa nõustuda väitega, et täitemenetluses kinnisasja sundvõõrandamisel esimesel järjekohal oleva hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamist ei toimu. Teiseks on põhimõtteliselt võlausaldaja otsustada, millisest võlasuhtest tuleneva nõude rahuldamiseks ta hüpoteegi realiseerib (eeldusel, et erinevatest võlasuhetest tulenevad nõuded on sissenõutavad). Lisaks eeltoodule ei olnud kostja väidete kohaselt PT ja GT-ga sõlmitud laenulepingust tulenevad nõuded täitemenetluse algatamise seisuga sissenõutavaks muutunud. Seega ilmselt puudus täitemenetluse alustamise ajal ka igasugune alus seda nõuet täitemenetluses esitada. OÜ Küti Kinnisvara apellatsioonkaebus
36.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata, hagi uue otsusega rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda.
37.Kohus jättis tagatiste vähenemise kui hageja vastutust vähendava asjaolu ebaõigesti arvestamata. Maakohus asus seisukohale, et ei ole põhjendatud AÕS § 279 lg 7, VÕS 145 lg 5 tõlgendamine selliselt, et kolmanda isiku kohustusi tagava kinnisasja omanik
võiks esitada mistahes vastuväiteid seonduvalt teiste tagatiste vähenemisega pärast hüpoteegi seadmist. Maakohus on jätnud põhjendamata, miks ei vääri pandipidaja VÕS § 145 lg-st 5 tulenevat kaitset. Käesolevas asjas on põhivõlgnik pankrotis, seetõttu on hageja kui põhivõlgniku kohustusi taganud isiku tagasinõude võimalus teiste tagatise andjate vastu ilmselgelt oluline. Seaduses ei ole pantija ja käendaja kui mittevõlgnikust tagatise andjate vastutuse osas käendajat pandipidajale või vastupidi eelistatud. AÕS § 279 lg 7 nähtub seadusandja eesmärk anda pandipidajale suhetes võlausaldajaga samasugune positsioon nagu käendajal. Võimalus rahuldada oma põhivõlgniku vastu suunatud tagasinõue (ehk algselt võlausaldajale kuulunud nõue) muude tagatiste arvel on AÕS § 279 lg 7, VÕS § 150, § 69 lg 7 ja 2, § 173 lg 2, 167 järgi ka hüpoteegipidajal. Eeltoodud sätete järgi peavad tagatise andjad põhivõlgniku maksejõuetuse riski kandma võrdelises ulatuses ja põhimõtteliselt samadel alustel. Arvestades AÕS § 279 lg-s 7 ja § 351 lg-s 3 sätestatut, puudub alus jätta hageja kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik käendaja vastuväidetest ja kaitsest ilma.
38.Hageja ja teiste kostja nõudele tagatise andnud isikute vahel on seaduse alusel tekkinud solidaarvõlasuhe. Seaduse alusel nõude üleminekule kohaldatakse nõude loovutamise kohta sätestatut (VÕS § 173 lg 2, RK 3-2-1-126-12). VÕS § 173 lg 2, § 167 lg 1 järgi on võlausaldaja kohustatud andma tema nõude täitnud tagatise andjale üle nõudega seotud ja mitteseotud tagatised. VÕS § 167 lg 6 järgi peab võlausaldaja tegema kõik vajaliku, et uus võlausaldaja saaks tagatistest ja kõrvalkohustustest tulenevaid õigusi teostada. Hüpoteegiga tagatud nõude üleminekul peab võlausaldaja aitama kaasa pandiõiguse ülemineku registreerimisele. Seega on kostjal võlausaldajana seaduse alusel kohustus anda nõuet taganud tagatised hagejale kui nõude täitnud tagatise andjale üle. Kostja on tagatud nõudega seotud (käendus) ja mitteseotud (hüpoteek) teisi tagatisi vähendanud ja teatud osas neist loobunud. Sellega on kostja hageja seadusest tulenevat õigust tagasinõude tagatisele (VÕS § 69 lg 2 ja 7, § 173 lg 2, § 167 lg 1) kahjustanud (VÕS § 145 lg 5), eelkõige suurendanud teiste tagatise andjate kui solidaarvõlgnike maksejõuetuse riski (RK 3-2-1-136-12). VÕS § 145 lg 5 kaitseb sellises olukorras tagatise andjaid ning annab tagatise andjale tagatiste vähenemisele vastava summa ulatuses võlausaldaja nõudele vastuväite esitamise õiguse ja pannes võlausaldajale vastupidise tõendamiskoormise. Maakohus on nimetatud sätted jätnud ebaõigesti kohaldamata, mis on toonud kaasa hageja vastutust piirava vastuväite ebaõigesti arvestamata jätmise ja ebaõige lahendi tegemise.
39.Ekslik on maakohtu seisukoht, nagu oleks tagatise vähendamise vastuväidete esitamise õigus seotud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omandamise ajaga, s.t omanik võib vastuväiteid esitada, kui võlausaldaja tegevuse tulemusena vähenevad kinnisasja omandamise ajal olemas olnud muud tagatised. Kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav asjaõigusleping ja kande tegemine kinnistusraamatusse (AÕS § 641). Asjaõiguse sisu täpsustamiseks võib viidata kinnistusraamatu kande aluseks olevatele dokumentidele (AÕS § 571). Eelviidatud sätetest nähtuvalt toimub hüpoteegipidaja ja omaniku vahelise pandiõigussuhte sisu muutmine ja käive kinnistusraamatu kaudu. Kinnisasja võõrandamisel lähevad pandiõigusest tulenevad õigused ja kohustused, sealhulgas pantijale kuuluvad vastuväited üle kinnisasja omandajale. AÕS § 279 lg 7 kohaselt pantija, kes ei ole võlgnik, saab esitada pandiga tagatud nõudele samu vastuväiteid,
mida võib esitada võlgnik või käendaja. Ta võib esitada vastuväiteid ka siis, kui võlgnik nõudele vastu ei vaidle. Käendaja võib võlausaldaja nõudele esitada ka olemas olnud muude tagatiste vähendamisest tuleneva vastuväite (VÕS § 145 lg 5). Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 351 lg 3 kaitseb nii koormatud kinnisasja omaniku (täitemenetluse võlgniku) kui selle eriõigusjärglase õigusi, kes ei ole tagatava nõude võlgnik. Seejuures kaitse ei olene sellest, kas kinnisasi on omandatud tagatud nõude võlgnikult või kolmas isik on juba algselt taganud võõrast võlga (RK 3-2-1-8-10).
40.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et kõik tehingud, millega hageja seostas muude tagatiste vähenemist, on aset leidnud enne hageja poolt kinnisasja omandamist 10.09.2009, mistõttu ei ole vaja tagatiste vähendamist hinnata. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kostja nõudeid taganud Viru tn 9-1 kinnisasja hüpoteegist loobumine kostja poolt toimus 25.05.2010, seega pärast hageja poolt kinnisasjade omandamist.
41.Maakohtu viitest hüpoteegile kui mitteaktsessoorsele tagatisele ei selgu, kuidas õiguse aktsessoorsus hageja esitatud vastuväiteid välistab. Õiguse aktsessoorsus iseloomustab õiguse tekkimise ja lõppemise tingimusi ning ei põhjenda iseenesest kinnisasja omaniku vastutuse ulatust. AÕS § 279 lg 7, § 351 lg 3 järgi on käendajatel ja asjaõigusliku tagatise andjatel õigus esitada võlausaldaja suhtes samad vastuväited. Võlgniku kohustusi taganud isikul tekib tagasinõudeõigus teiste tagatise andjate vastu. Pantija ja käendaja on tagatise andjatena võlausaldaja ees sama kohustuse täitmise eest vastutavad isikud, sisuliselt solidaarvõlgnikud (VÕS § 65 lg 2, 69 lg 7). Tagatise andjate solidaarvastutusest saab kõrvale kalduda seaduses sõnaselge erisuse ettenägemisel. Nii on erisusi kehtivas õiguses sätestatud riigi poolt antud tagatiste kohta ja on välistatud VÕS § 69 lg-test 1-2 ja 7 tulenevad teiste tagatise andjate nõuded riigi vastu ja /või nähtud ette riigi täies ulatuses tagasinõudeõigus teiste tagatise andjate vastu. VÕS § 149 lg 5 näeb ette erandi käenduse andnud isiku vastutuse suhtes juhuks, kui põhivõlgniku varale on seatud pant, seda kuni põhivõlgniku pankroti väljakuulutamiseni. Käesoleval juhul ei ole tegemist põhivõlgniku varale seatud pandi realiseerimisega. Puudub alus eristada tagatise andjate vastutust nende omavahelises suhtes või suhetes võlausaldajaga lähtuvalt sellest, kas tegemist on asjaõigusliku või isikliku tagatisega, samuti tagatise aktsessoorsusest lähtuvalt.
42.Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, nagu oleks AÕS § 279 lg 7 ja VÕS § 145 lg 5 tulenevale õigusele tuginemine vähemalt osaliselt vastuolus hea usu põhimõttega. Esiteks maakohtu otsusest ei selgu, et asjaolu, nagu oleks PT kuulunud põhivõlgniku juhatusse, oleks asjas esitatud ja maakohtu poolt tuvastatud. Seega on maakohus vastavale asjaolule tuginemisel väljunud esitatud asjaolude ja vaidluse lahendamise piirest. Teiseks ei tähenda põhivõlgniku juhatusse kuulumine seda, et PT peaks loobuma tema erasfääri, sh tema omandit puudutavas osas talle kuuluvatest vastuväidetest. Hageja ei vastuta kolmanda isiku käitumise ega temast tulenevate asjaolude eest. Isegi kui nõustuda maakohtu seisukohaga, et tuginemine tagatistest loobumisele on vähemalt osalisest vastuolus hea usu põhimõttega, siis pidi maakohus osas, milles vastuolu puudus, hageja esitatud vastuväiteid arvestama. Maakohus on jätnud laenulepingu nr 2005017563 käendusest (IK) piirsummas 1 000 000 krooni ja (SA KredEx) käendusest piirsummas 2 925 000 krooni kostja poolt loobumise kui AÕS § 279 lg 7 ja VÕS § 145 lg 5 kohaldamise aluseks oleva asjaolu põhjendamatult hindamata, samuti kostja poolt 25.05.2010 tehinguga kinnisasja Tallinnas, Viru tn 9-1
(omanik OÜ GFT Project) koormanud hüpoteegist loobumise. Märgitud hüpoteegist loobumine on eriti oluline, sest sellega muutis kostja hageja VÕS § 167 lg 6 ja AÕS § 338 lg 2 tuleneva õiguse nõuda VÕS § 69 lg 2 ja 7 alusel tekkivat tagasinõuet tagava hüpoteegi üleandmist teostamise võimatuks. Hageja VÕS § 69 lg 7 tulenev tagasinõue Viru tn 9-1 kinnisasja omaniku kui tagatise andja vastu on eeltoodud tehingu tagajärjel tagamata. Hüpoteegist loobumisega suurendas kostja muuhulgas hageja tagasinõude sissenõudmist ohustava Viru tn 9-1 omaniku maksejõuetuse riski. Lähtudes AÕS § 279 lg 7 ja VÕS § 145 lg 5 tuleb kostja poolt tagatise loobumise tõttu hageja vastutust vastavalt vähendada.
43.Maakohus on jätnud asja õigeks lahendamiseks olulised asjaolud tuvastamata, kostja väidetele vastamata, maakohtu otsus on olulisel määral põhjendamata. Kostja nõudeid põhivõlgniku vastu tagas mh kinnisasja Rüütli 25/Lai 33 koormanud hüpoteek. Põhivõlgnik ei saanud vastuolus VÕS § 88 lg-ga 2 määrata, et loeb Rüütli 25/Lai 33 hüpoteegi realiseerimisest laekunud rahas esmaselt täidetuks laenulepingust nr 2007037373 tuleneva, s.o paremini tagatud kohustuse. Kostja väitis, et põhivõlgnik määras kohustuse, mille katteks tuleb laekunud 2 900 000 krooni määrata. Maakohus asus erinevalt pooltest seisukohale, et hoopis kostja ise võis otsustada ja otsustas, millise kohustuse katteks raha laekus. Maakohus ei arutanud menetluses pooltega võimalust, et käsitleb eeltoodud kostja esitatud asjaolu erinevalt poolte esitatust ja hinnatust. Hageja on seisukohal, et laekunud rahasumma tuleb eri kohustuste vahel jaotada võrdeliselt.
44.Ekslik on maakohtu käsitlus, nagu ei oleks VÕS § 88 antud juhtumil asjassepuutuv. VÕS § 88 kohaldub olukorras, kus võlgnikul on võlausaldaja ees mitmest suhtest tekkinud rahaline kohustus ja tasutust ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks (RK 3-2-19105). Maakohus rikkus otsuse põhjendamisel menetlusnorme, sest ei ole tuvastanud asjaolusid, et 1) kostjal oli alus nõuda Rüütli 25/Lai 33 kinnisasja hüpoteegi realiseerimist ja 2) kinnisasi müüdi hüpoteegi realiseerimiseks. Maakohus on samuti jätnud tähelepanuta kostja menetluses esitatud väite, et põhivõlgnikul puudusid kinnisasja realiseerimise ajal võlgnevused kostja ees, seega puudus kostja antud väitest lähtudes kostjal alus hüpoteegi realiseerimist nõuda. Rüütli 25/Lai 33 kinnisasja ei müüdud täitemenetluses, ka seetõttu on maakohtu põhjendus ebaõige.
45.Riigikohtu praktika kohaselt saab VÕS § 88 kohaldada ka juhul, kui võlgniku kohustuse täidab isik, kellel on selleks õigus VÕS § 78 järgi, seda juhul, mil võlgnikul on võlausaldaja ees mitu kohustust (RK 3-2-1-91-05). Rüütli 25/Lai 33 kinnisasja müügi puhul võis olla tegemist kostja laenulepingust tekkinud nõudeid taganud kinnisasja täitemenetluse välise müügiga (VÕS § 173 lg 3 p 2, 78 lg 1 juhtum), millisel juhul kuulub kohaldamisele VÕS § 88.
46.Kostja tugines oma nõuete alusena kuuele erinevale laenulepingule. Kuna kuues eri laenulepingus on erinevad intressimäärad, mõjutab vale põhinõude arvestus laenulepingutest tuleneva võimaliku intressinõude suurust. Teiseks, kuna eri laenulepingud on erinevate tagatistega erinevas ulatuses tagatud, mõjutab vale põhinõude arvestus ka tagatise andjate vahelisi võlasuhteid, sealhulgas hageja tagasinõude suurust teiste tagatise andjate vastu (VÕS § 69 lg 2). Juhul, kui kostja oleks kinnisasja Rüütli 25/Lai 33 müügist saadu määranud võrdeliselt kõigist laenulepingustest tulenevate kohustuste katteks (VÕS § 88 lg 7), siis on laenulepingust 2007037373 tulenev nõue oluliselt suuremas ulatuses täitmata, samas on ülejäänud
viiest laenulepingustest tulenevad nõuded oluliselt suuremas määras täidetud. Kostja vale nõudearvestuse tagajärjel on hageja kinnisasjade arvel täitmisele kuuluv nõue ebaõigesti suurem. Maakohus on hageja õiguste rikkumise jätnud ebaõigesti tähelepanuta, mis on toonud kaasa ebaõige lahendi tegemise.
47.Kohtupraktika kohaselt, kui võlgnik soovib saavutada juba alustatud sundtäitmise lõpetamist, peab täitemenetlus olema tunnistatud lubamatuks TMS § 221 lg-s 1 sätestatud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi rahuldamise kaudu. Kui võlgnik leiab, et ta on täitedokumendi täitnud, saab ta samuti esitada hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Täitemenetluses täitedokumendi tõlgendamise üle vaidluse tekkimise korral võib TsMS § 368 lg 2 järgi sissenõudja või võlgnik esitada hagi teise poole vastu nõudega tuvastada, kas täitedokumendist tuleneb hagejale mingi konkreetne õigus või kohustus. Sellise hagi võib pool esitada ka TMS § 221 lg 1 järgi esitatud hagi menetlemisel. Maakohus, jättes täitemenetluse lubamatuks tunnistamise hagi osaliselt rahuldamata, pidi sisuliselt lahendama ka hageja alternatiivse nõude. Maakohus jättis nimetatud nõude ebaõigesti läbi vaatamata.
48.Maakohus on leidnud, et kostja nõue põhivõlgniku vastu, mis tuleneb arvelduskrediidi lepingust, nähtub kostja poolt esitatud laenukonto tehingute väljatrükist. Maakohtu otsuse järgi puudub kohtul põhjus kahelda kostja kui krediidiasutuse poolt esitatud kõnealuste dokumentide usaldusväärsuses. Hageja arvates ei ole sellistel asjaoludel arvelduskrediidilepingu järgne võlanõue tõendatud. Esiteks on maakohtu nimetatud väljatrükk kostja koostatud arvestus ja seega sisuliselt kostja faktiväide, mis ei ole hagimenetluses nõutavas protsessivormis ja seega tõend. Teiseks ei saa asjaolu tõendatuks lugeda seisukoha alusel, et kohtul puudub põhjus kahelda kostja kui krediidiasutuse poolt esitatud kõnealuste dokumentide usaldusväärsuses.
49.Maakohtu põhjendus kostja arvelduskrediidi lepingust tuleneva nõude tuvastatuks lugemise kohta ei olnud hagejale ettenähtav ja oli tõenduslikult üllatuslik. Seetõttu esitab hageja tõendi, mis puudutab SEB Panga arvestuses võimaliku vea olemasolu, ringkonnakohtus.
50.Ekslik on maakohtu seisukoht, nagu ei saanud hageja TMS § 217 lg-st 6 tulenevalt täitmisavalduse puudustele tugineda. Hageja ei ole vaidlustanud kohtutäituri toiminguid, vaid sissenõudja tegevust. Asjaolu, et täitur toimetas kätte täitmisteate ja hageja sai eelduslikult teada täitmisavalduse sisust, ei anna järeldada, et hagejal kui võlgnikuks mitteoleval isikul on TMS § 217 lg 1 järgi 10 päeva jooksul vaja hinnata ja aru saada, kas ja millised vorminõuete puudused sissenõudja täitmisavaldusel esinevad. Maakohus on TMS § 217 lg 1 ja 6 valesti kohaldanud. TMS § 217 lg 6 eesmärk on teiste täitemenetluse osaliste (eelkõige sissenõudja ja enampakkumise korral ka ostja) huvides tagada õigusselgus ja kaitsta neid viivituse eest, mis tekib juhul, kui võlgnik asub täitetoimingu tegemise ajal vaidlustama toiminguid, mida oleks saanud varem vaidlustada. Käesoleval juhul on hageja esitanud hagis sundtäitmise vastu materiaalõiguslikke vastuväiteid ja ühtlasi lubamatuks tunnistamise hagi, mille alusel on täitemenetlus peatatud. Ei ole õige lahendada sissenõudja ja võlgniku vahelist vaidlust täitemenetluse lubatavuse üle sätete alusel, mis reguleerivad menetlusosaliste ja kohtutäituri suhteid. Lisaks tuleb arvestada, et hageja vastuväited rajanevad kostja toimingul, see on TMS § 23 lg 4 ja 41 vormi- ja sisunõuetele mittevastava täitmisavalduse esitamisel.
51.Kostja täitmisavaldus ei olnud nõuetekohane, sh polnud täitmisavalduses nimetatud TMS § 23 lg 41 järgi nõutavat pandilepingut ega hüpoteeki, mille täitmiseks kostja soovis täitemenetlust läbi viia. Arvestades, et hageja kinnisasjad on koormatud mitme kostja kasuks seatud hüpoteegiga, tekitab märgitud puudus ebaselguse, millise pandi realiseerimiseks on kostja soovinud täitemenetluse läbi viia. Maakohus pidanuks kostja täitmisavalduse puudusi arvestades tunnistama täitemenetluse täies ulatuses lubamatuks. AS-i SEB Pank apellatsioonkaebus
52.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus tunnistas sundtäitmise lubamatuks kõrvalnõuete osas ja menetluskulude jaotuse osas ja uue otsusega tunnistada sundtäitmine kõrvalnõuete osas lubatavaks ja jätta kõik menetluskulud vastustaja kanda.
53.Kohus on ebaõigesti jõudnud järeldusele, et laenulepingutest tulenevaid kõrvalnõudeid puudutavas osas tuleb hagi rahuldada ning sundtäitmine selles osas lubamatuks tunnistada. Kohus ei ole apellandile teinud ettepanekut baasintressimäärade eraldi väljatoomiseks, mistõttu on kohtuotsus apellandile üllatuslik. Kohus on otsust põhjendanud sellega, et apellant ei ole menetluses välja toonud ega selgitanud, milline nimetatud Eesti krooni laenude baasintress on olnud ning kas ja kuidas on see intressija viivisearvestuse erinevatel perioodidel muutunud. Samas on baasintressimäärad lihtsa matemaatilise tehte abil tuletatavad nii intressi- kui viivisearvestustest, võttes aluseks vastavalt intressi- või viivisemäära. Selleks olnuks kaks võimalust: a) lahutades intressiarvestuse tulbas „Intressimäär“ toodud väärtusest lepingujärgse marginaali; b) jagades viivisearvestuse tulbas „Viivisemäär“ toodud väärtus kahega ja lahutades saadud tulemusest lepingujärgse marginaali. Lisaks on kohus nentinud, et puudub põhjus kahelda apellandi kui krediidiasutuse poolt esitatud dokumentide usaldusväärsuses. Kohus ei ole otsuses sisuliselt analüüsinud tõenditena esitatud intressi- ja viivisearvestusi vaid pelgalt nõustunud vastustaja seisukohaga, et need ei ole tõendatud ega sisuliselt kontrollitavad. Kohtuistungil väljendas apellandi esindaja oma kindlat veendumust intressiarvestuse õigsuse kohta. Esitatud arvestused on koostatud lepingute alusel vastavate spetsialistide poolt, mistõttu puudub apellandi esindajal igasugune kahtlus nende õigsuses.
54.Lisaks eeltoodule märgib apellant, et laekumine lepingule 2007037373 toimus 27.09.2011, seega pärast hagi esitamist, mistõttu leiab apellant, et hagi esitamise seisuga oli apellandi kogu nõude sundtäitmine lubatav. Seega ei olnud hagi esitamine sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks põhjendatud ning sellest tulenevalt tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses vastustaja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
55.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus tunnistas täitemenetluse lubamatuks intressi- ja viivisenõude osas ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab hagi täitemenetluse lubamatuks tunnistamiseks ka intressi- ja viivisenõude osas rahuldamata. Ülejäänud osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning hageja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks.
56.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et kostja ei ole suutnud tõendada kõrvalnõuete, st intressi- ja viivisenõuete sissenõutavust täitmisavalduses märgitud ulatuses. Kostja esitas maakohtule eraldi kõigi laenulepingute alusel esitatud intressinõuded ja andmed tasumise kohta. Samuti esitas hageja detailsed viivise arvestused kõigi laenulepingute osas, näidates ära põhiosa võlgnevuse summa, võlgnevuse päevade arvu, viivisemäära, viivise päevas ja kokku arvutatud viivise. Kui maakohus leidis, et kostja poolt esitatud intressi- ja viivisearvestused ei ole sisuliselt kontrollitavad, tulnuks sellele selgesõnaliselt kostja tähelepanu juhtida juba eelmenetluses, mida maakohus ei ole teinud. Samuti ei ole hageja maakohtu menetluses tuginenud sellele, et intressi- ja viivisearvestuse kontrollimine ei ole võimalik baasintressimäära puudumise tõttu. Seega oli intressi- ja viivisenõude osas sundtäitmise lubamatuks tunnistamine kostjale üllatav. Apellatsioonkaebuses on kostja toonud eraldi välja baasintressi ja näidanud, kuidas see on intressi- ja viivisearvestuse erinevatel perioodidel muutunud. Hageja ei ole sisulisi vastuväiteid intressi- ja viivisearvestusele esitanud.
57.Asjaolu, et laenulepingutes on intressimäär kokku lepitud muutuvana sõltuvalt kostja Eesti krooni laenude baasintressist ja baasintress ei ole eraldi välja toodud, ei muutnud ringkonnakohtu arvates intressi- ja viivisearvestust iseenesest mittekontrollitavaks. SEB panga Eesti krooni laenude baasintressi suurus on avalik teave, mis on kättesaadav panga kodulehel. Baasintressimäärad on ka tuletatavad nii intressi-kui viivisearvestustest, kuna intressimäär koosneb baasintressimäärast ja lepingus kokku lepitud marginaalist, viivisemäär on aga lepingute üldtingimustes määratletud intressimäära kahekordse määrana.
58.Maakohus leidis õigesti, et kostja täitmisavalduses ei esine selliseid puudusi, mis muudaksid sundtäitmise lubamatuks. Täitmisavalduses on täitedokumendina märgitud ja sellele lisatud 22.10.2008 hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise leping. TMS § 2 lg 1 p 19 hõlmab ka tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega. Täitmisavalduses märgitu põhjal võis täitemenetluse võlgnik mõistlikult aru saada, millisele tagatiskokkuleppele sissenõudja tugineb, millistele kinnisasjadele soovitakse sissenõuet pöörata, samuti on loetletud täitmisavalduses nõude aluseks olevad laenulepingud koos põhiosa, intressi ja viiviste summaga iga lepingu lõikes eraldi.
59.Nõustuda ei saa apellandi seisukohaga, et sundtäitmise lubamatuse põhjustas kostja poolt hüpoteekide järjekohtade põhimõtte rikkumine nõuete sundtäitmiseks esitamisel. Kostja on täitmisavalduse esitamisel lähtunud sellest, et sundtäitmine toimub korraga kõikide hüpoteekide osas.
60.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu p-s 2.1.1 sisalduva tagatiskokkuleppe osaline tühisus tulevikus tekkivate kohustuste tagamise osas ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust, kuna kostja poolt sundtäitmiseks esitatud nõuded tulenevad lepingutest, mis olid sõlmitud enne vaidlusaluse tagatiskokkuleppe sõlmimist. PT pidi hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu sõlmisel aru saama nii antava tagatise ulatusest kui sellest, millal hüpoteegipidaja võib pöörduda täituri poole kinnisasjade realiseerimiseks. PT oli asja materjalist nähtuvalt 22.10.2008 seisuga põhivõlgniku juhatuse liige. Samuti on PT allkirjastanud põhivõlgniku esindajana täitmisavalduses märgitud laenulepingud ja nende muutmise kokkulepped.
61.Hageja ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, miks kohus oleks pidanud kahtlema kostja kui krediidiasutuse poolt laenulepingute täitmise kohta esitatud dokumentide usaldusvääruses. Laenulepingute täitmist kostja poolt tõendab kaudselt ka asjaolu, et lepinguid on lepingupoolte kokkuleppel hiljem korduvalt muudetud, sh laenu tagastamise tähtaegade osas. Juhul kui põhivõlgnik ei oleks laenulepingute alusel tegelikult laenu saanud, puuduks taoliste kokkulepete sõlmimiseks mõistlik põhjus. Maakohus võttis arvesse, et laenulepingu nr 2007037373 osas on toimunud tagasimaksmine ja selle laenulepingu järgse põhivõla suurus on tegelikult 28 308,75 eurot, mitte täitmisavalduses märgitud 272 591,93 eurot. Muus osas ei ole aga hageja esitanud tõendeid selle kohta, et mainitud kuuest laenulepingust tulenevad põhivõlgniku kohustused on täidetud täitmisavalduses märgitust suuremas ulatuses.
62.Hageja tugines ka enda kinnisasjade vastutuse vähenemisele, kuna kostja on loobunud mitmetest tagatistest (käendused ja hüpoteegid), mis tagasid samadest laenulepingutest tulenevaid kohustusi. Maakohus leidis õigesti, et ei ole põhjendatud AÕS § 279 lg 7 ja VÕS § 145 lg 5 tõlgendamine selliselt, et kolmanda isiku kohustusi tagava kinnisasja omanik võiks esitada mistahes vastuväiteid seonduvalt teiste tagatiste vähenemisega pärast hüpoteegi seadmist. Maakohus ei jätnud põhjendamata, miks ei vääri pandipidaja VÕS § 145 lg-st 5 tulenevat kaitset. Maakohus märkis otsuses, et erinevalt käendusest on hüpoteek asjaõiguslik, mitte isiklik mitteaktsessoorne tagatis.
63.AÕS § 325 lg 1 kohaselt võib kinnisasja hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal) on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest (VÕS § 142 lg 1). Käendaja ja kolmandast isikust pantija ei ole solidaarvõlgnikud, nagu apellant ekslikult leiab. Võlausaldajal ei ole nende vastu üheliigilist nõuet. Kolmandast isikust pantijal ei ole võlausaldaja ees raha maksmise kohustust, nagu käendajal, vaid üksnes kohustus taluda hüpoteegi realiseerimist. Seega ei ole ka erinevate hüpoteekidega koormatud kinnisasjade omanikel üksteise vastu raha nõudeid tulenevalt hüpoteekide realiseerimisest.
64.Kohus jättis hageja teise alternatiivse nõude tuvastada täiteasjas nr 022/2011/2636 sundtäitmisele kuuluva kohustuse alus ja suurus õigesti läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. Sundtäitmisele kuuluva kohustuse aluse ja suuruse on maakohus asjaoludena esimese alternatiivse nõude lahendamisel tuvastanud. Hageja õiguslikku positsiooni nende õiguslike asjaolude lahendiga eraldi tuvastamine ei muudaks. Menetluskulude jaotus ja selgitus
65.TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust. Hagi kuulub rahuldamisele üksnes osas, milles tunnistati sundtäitmine lubamatuks laenu põhiosa võlgnevuste osas summat 217 315, 25 eurot ületavas osas. Kuna hagi osalise rahuldamise tingis pärast hagi esitamist lepingu nr 2007037373 täitmiseks toimunud laekumine, oli hagi esitamise seisuga kogu nõude sundtäitmine lubatav. Seega ei olnud hagi esitamine sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks põhjendatud ning sellest tulenevalt tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel maakohtu menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda.
66.Seoses hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega ja kostja apellatsioonkaebuse rahuldamisega, jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel ka ringkonnakohtu menetluskulud hageja kanda.
67.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Otsus tühistatud osaliselt Riigikohtu 30.04.2014 otsusega
Ande Tänav
Imbi Sidok-Toomsalu
Gaida Kivinurm
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-45274 ja Harju Maakohtu 9. aprilli 2013. a otsus samas tsiviilasjas osas, milles kohtud jätsid hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata, ja menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas jätta nimetatud kohtuotsused muutmata.
2.Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada.
4.Tagastada Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid OÜ-le (konto nr 221010267162, AS Swedbank) 17. jaanuaril 2014 OÜ Küti Kinnisvara eest tasutud kassatsioonikautsjon 50 (viiskümmend) eurot.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.