Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
kohtunik Toomas Talviste
Otsuse avalikult teatavaks- 27. november 2013 Pärnu Maakohtu Pärnu Rüütli tänava kohtumaja kantselei kaudu tegemise aeg ja koht TsI.ilasja number
2-10-49005
TsI.ilasi
K.K:i hagi I. P. de C.i vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse tunnistamiseks
TsI.ilasja hind
1533.88 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja K.K:, isikukood x, elukoht X, Pärnu, lepinguline esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar esindajad Kostja I. P. de C., isikukood x, elukoht X, Pärnu, lepingulised esindajad vandeadvokaat Urmas Ustav ja advokaat Magnus Braun Kohtuistungi toimumise aeg
14.11.2013
Rahuldada K.K:i hagi I. P. de C.i vastu. Tuvastada, et 15.10.2000 I. P. de C.i (esindajana A. K.) ja K.K:i ning A.K. vahel sõlmitud üürileping Pärnus X asuva eluruumi kasutamiseks, on kehtiv. Tuvastada sama üürilepingu osas I. P. de C.i poolt 07.09.2010 tehtud ülesütlemise tühisus.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud kostja I. P. de C.i kanda.
Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Taotledes kaebuse esitamisel menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka kaebuse esitama. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta istungil lahendamist. Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded, väited ja tõendid Edasikaebamise kord
Hageja nõuded ja väited 06.10.2010 esitatud hagiavalduse (I kd tl 1-5) ja teiste hageja esitatud menetlusdokumentide (I kd tl 40-44 ja 78-81) kohaselt omandas kostja I. P. de C. 05.02.1997 Pärnus X asuva kinnistu,
TsI.ilasi nr 2-10-49005 mida tagastati perekond K.ile. Omaniku kanne kinnistusraamatusse tehti 18.02.1997. Kinnistul asus suur elamu, hoovimaja ja kuurid. Eluruumid olid asustatud nn "sundüürnikega". Samal kuupäeval, s.o 05.02.1997, tegi kostja notariaalse volikirja (I kd tl 12) A. K.ile (hageja K.K:i isa), mille kohaselt volitas teda „valitsema temale kuuluvat kinnistut koos selle olulisteks osadeks olevate ehitistega ühes õigusega anda kortereid üürile omal suval määratud tähtaegadega ja tingimustel, valvata korra järele nimetatud elamus ja selles elavate isikute õigeaegse sisse- ja väljakirjutamise järele, kindlustada ehitisi ja vastu võtta üüriraha ja teisi nimetatud ehitistelt saadaolevaid tasusid ning teostada ehitiste vajalikku remonti“. Sarnast soovi väljendas kostja ka 01.02.2002 Viini notari poolt koostatud volikirjas (I kd tl 45), määrates A. K.i „...esindama mind kõikide juriidiliste ja füüsiliste isikute ees kõikides küsimustes, mis on seotud minule kuuluva kinnistu, asukohaga X Pärnu linnas, kasutamise, valitsemise ja käsutamisega (ilma võõrandamise õiguseta) tingimustega tema omal äranägemisel." Kostjal olid head sõbralikud suhted perekond K.iga ja ta viibis Eestisse tulles alati nende juures aadressil x. X asuvad elamud olid amortiseerunud ja vajasid tõsist remonti. Nii alustati elamu II korruse remondiga, mida tehti korda perekond K.i abiga ja kostja rahadega 1997-1998.a. Samal ajal avaldas kostja soovi, et hageja oma perega asuks elama II korrusele, mis oli ümber ehitatud üheks korteriks. 1998.a asus hageja koos laste ja elukaaslasega A.K.ga elama X asuva elamu II korrusel paiknevasse korterisse. 15.06.1999 registreeris A.K. kostja volitatud isik A. K.i nõusolekul korteri oma elukohana. 15.11.1999 vabanes sundüürnikest elamu I korrus, mida sooviti renoveerida kostja jaoks. Elamu renoveerimine jätkus perekond K.i abiga ja nende rahaliste vahendite eest, kuna kostjal ei olnud selleks piisavalt raha. 05.09.2000 kujunes kostjal soov müüa elamu II korruse korter hagejale, et kompenseerida tema elamule kulutatud hageja ja tema pere poolt tehtud kulutused. Selleks soovis kostja jagada kinnistu kolmeks korteriomandiks ja volitas (notariaalne volikiri tl 13-14) hageja õde K. K.it müüma korteriomandi, mille reaalosaks on kinnistu oluliseks osaks oleva elamu teine korrus, hinna ja tingimustega esindaja äranägemisel. Kinnistu jagamine ei õnnestunud ja kostja jälle lahkus Eestist. 15.10.2000 sõlmisid hageja K.K:, tema elukaaslane A.K. ja kostja volitatud esindaja A. K. üürilepingu (originaal I kd tl 93-94, valguskoopia I kd tl 10-11), mille kohaselt said hageja ja A.K. üürile elamu II korruse korteri üürimääraga 2000 krooni kuus, mida sai tasaarveldada juba teostatud ja teostatavate tööde maksumusega. Pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu kehtivusega 25 aastat, et investeeringud tasuksid ära juhul, kui kostja korterit hagejale siiski ei müü. Ajavahemikul 2000-2007 näitas kostja korduvalt kavatsusi müüa elamu II korruse korteri hagejale, kuid ei ole kordagi jõudnud tehingut lõpule viia, lahkudes järjekordselt Eestist oma põhjustel. Kostja on koostanud igal aastal omakäelisi testamente, millistes pärandas 40% kinnistust hagejale. Elamu ja hoovimaja renoveerimine toimus edasi kuni 2009.a. A. K. on sõlminud temale antud volituse alusel mitmeid maja haldamisega seotud lepinguid, lõpetanud üürilepinguid nn maja „sundüürnikega" (2007), tellinud maja elektriseadmete rekonstrueerimisprojekti (veebruar 1997), taotlenud Pärnu Linnavalitsuselt kuuri ja pesuköögi lammutamise (2002), vahtrapuu raiumise (1997), elektrivõrkudega liitumise (1997), veevarustamise (1997), remonditööde korraldamise. Kostja ei huvitunud nendest asjaajamistest, seega ei huvitunud ta ka sellest, kas hageja, kes asus elamu II korrusele elama, elab tema majas suulise või kirjaliku üürilepingu alusel ja mis tingimustel, kuna ta andis volikirjaga tingimuste otsustusõigus oma volitatud isikule. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et poolte vahel oli suuline tähtajatu kokkulepe kasutada eluruum II korrusel. Hageja aga esitas kostja kirja (I kd tl 46), kus ta avaldas soovi, et hageja asub majja elama, kuid jättis tingimused volitatud isiku määrata, seega ei ole tähtajalise üürilepingu sõlmimine vastuolus volitaja tahtega. Üürilepingu tähtajalisust ei lükka ümber ka asjaolu, et 07.09.2010 kokkusaamisel kostja advokaadiga, kes andis hagejale allkirja vastu üürilepingu ülesütlemise 2 (5)
TsI.ilasi nr 2-10-49005 avalduse (I kd tl 9), ei vaielnud hageja advokaadile vastu, et tegemist ei ole tähtajatu üürilepinguga. Kokkusaamisel anti hagejale dokument pealkirjaga „üürilepingu ülesütlemisavaldus“, millest ei saa järeldada, kas tegemist on tähtajatu või tähtajalise üürilepinguga. Avalduse sisuga sai hageja põhjalikult tutvuda hiljem ja uurida ülesütlemise tagajärgi. Nimetatud avalduse järgi lõpeb üürileping 07.12.2010. Kostja juhindus seadusesätetest, mis reguleerivad tähtajatu üürilepingu korralist ülesütlemist. Kostja teatas, et lepingu lõppemise päeval peab üürnik vabastama üüripinna, tagastama üüritud asja võtmed ning eemaldama üüripinnalt enda isiklikud esemed. Hageja on seisukohal, et temaga üürilepingu ülesütlemine esitatud kujul on tühine, kuivõrd kostja viitab tähtajatule üürilepingule. Tähtajalise üürilepingu ülesütlemiseks vajalikku mõjuvat põhjust ei ole kostja esile toonud. Seetõttu palub hageja tunnistada 15.10.2000 sõlmitud üürileping Pärnus X asuva eluruumi kasutamiseks kehtivaks ning tuvastada kostjapoolse üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisus. Kui kohus ei pea ülesütlemist tühiseks, palub hageja alternatiivse nõudena tuvastada eelnimetatud asjaoludel, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja vastuväited 09.12.2010 esitatud vastuse kohaselt vaidleb kostja vastu hagiavalduses esitatud väidetele ega pea neid tõendatuks. Hageja püüab läbi moonutatud faktilise käsitluse näidata justkui oleks kostja soovinud hagejale X elupinda müüa vastutasuks viimase poolt teostatud renoveerimistööde eest. Kostjale teadaolevalt ei ole hagejaga, ega ka hageja elukaaslasega sõlmitud X II korruse elupinna suhtes kirjalikku üürilepingut. Kostjale teadaolevalt valdab ja kasutab hageja elupinda suulise kokkuleppe alusel. Seejuures ei ole kokkulepitud elupinna tähtajalises kasutamises. Eeltoodud põhjustel lõpetaski kostja hagejaga nendevahelise kokkuleppe 07.09.2010 tähtajatu üürilepingu ülesütlemisavaldusega. Dokumendi hilisemale koostamisele viitab ka asjaolu, et väidetava üürilepingu kümneaastase kehtivusaja jooksul ei ole seda kostjale ühelgi korral esitatud ega viidatud pooltevahelises suhtluses sõnagagi sellise dokumendi olemasolule. Väidetavale üürilepingule ei viidatud ka 07.09.2010 kostja lepingulise esindaja ning hageja vahelisel kokkusaamisel, millisel anti hagejale üle kostja parimate teadmiste kohaselt koostatud üürilepingu ülesütlemisavaldus. Avaldusest nähtub selgelt, et üles öeldakse „sõlmitud tähtajatu üürileping“. Hagejal oli juba kokkusaamisel võimalus juhtida kostja esindaja tähelepanu asjaolule, et tema on sõlminud tähtajalise üürilepingu. Selliselt olnuks võimalik lahendada pooltevahelised erimeelsused kohtuväliselt. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja taotlusel on tähtajalise üürilepingu osas läbi viidud ekspertiisid (esimesest ekspertiisist keelduti võrdlusmaterjali puudumisel – I kd tl 108, teine ekspertiisiakt II kd tl 111), mis lepingu võltsituse või hilisema vormistuse osas seisukohta ei anna. 14.11.2013 toimunud kohtuistungil jäi hageja esitatud hagi juurde ja palus see rahuldada. Kostja leidis jätkuvalt, et üürilepingu ülesütlemine ei ole tühine ega vastuolus hea usu põhimõttega. Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud, kohtu seisukohad TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 232 lg 1 alusel hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja 3 (5)
TsI.ilasi nr 2-10-49005 objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Asjas puudub vaidlus selles, et poolte – kostja ning hageja perekonna (üürilepingu pooleks on kirjaliku lepingu kohaselt ka hageja elukaaslane A.K., kostjale teadaolevalt oli leping vaid hagejaga) – vahel oli vähemalt 2010.a septembris kehtiv üürisuhe. Kohus on seisukohal, et sisuliselt taandub kogu vaidlus ühele küsimusele – kas üürisuhe oli kirjalikult ja tähtajalisena vormistatud (hageja positsioon) või oli tegemist suulise tähtajatu üürilepinguga (kostja positsioon). Tähtajaline üürileping lõpeb võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lg 1 kohaselt tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Sellise erakorralise ülesütlemise reeglid sätestab VÕS § 313 lg 1, mis lubab tähtajalist (ka tähtajatut) üürilepingut üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on seaduse kohaselt mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huve kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Selline erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS § 314-319 nimetatud asjaoludel, kusjuures sõna „eelkõige“ viitab sellele, et need asjaolud ei ole loeteluna ammendavad. Kostja on oma ülesütlemisavalduse aga rajanud VÕS § 311 lg 1 ja § 312 lg 1 sätetele, millele avalduses ka viidatakse. Nimetatu kohaselt saab tähtajatut üürilepingut korraliselt üles öelda kolmekuulise etteteatamisega, kusjuures (mõjuvat) põhjust ei ole vaja esitada. Sellisel juhul saab ülesütlemisavaldus olla tühine vaid selle vastuolu korral hea usu põhimõttega vastavalt VÕS § 327 sätetele. Nii korralise kui erakorralise üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks peab üürnik pöörduma avalduse saamisest 30 päeva jooksul kohtusse või üürikomisjoni (VÕS § 329 lg 1), kusjuures üürikomisjoni või kohtumenetluse ajal kehtib üürileping edasi (VÕS § 329 lg 4). Seda on hageja üürnikuna ka teinud. Kohus on seisukohal, et esitatud tõendid ei anna alust järelduseks ja kinnitust kostja väidetele, nagu oleks 15.10.2000 kuupäeva kandev üürileping võltsitud või tagantjärele koostatud. Kahtlemata oli A. K.il temale kostja poolt 05.02.1997 antud volikirja alusel õigus kõnealust üürilepingut sõlmida (volikirjas märgitakse eraldi ära omal äranägemisel korterite üürileandmise õigust), mida tegelikult kinnitas kostja ka viis aastat hiljem Viinis notari juures antud volikirjas. Üürilepingu allkirjade ehtsuse osas on eksperdid oma aktis (akti leheküljed 46, II kd tl 4-6) märkinud, et nii A. kui K.K:i allkirjad on olnud vähemalt alates 1995 kuni aastani 2012 püsivad ega ole oma üld- ja eritunnustes muutunud, A. K. allkiri lepingul vastab tema allkirjade ülesehitusele 2006-2012 ning osaliselt aastatel 1996 ja 1999 antud allkirjadele. Kuivõrd A. K. osas ei ole hagi esitatud ning võrdlusmaterjali A. K. allkirjadest aastast 2000 ei ole, ei oma kohtu hinnangul tema osas ekspertide märgitu tähtsust. Oluline on ekspertide järeldus, et ei ole võimalik määrata, et ühegi üürilepingule allakirjutanud isiku puhul oleks tema allkiri antud 2000.aastal, 2010.aastal või hiljem. Asjaolu, et kostja üürileandjana ei olnud kirjaliku tähtajalise üürilepingu sõlmimisest tema esindaja poolt teadlik (millele viitab üürilepingu ülesütlemisavaldus), ei tee sõlmitud üürilepingut olematuks. Kui esindaja või hageja selle olemasolu tahtlikult varjas, on võimalik kaaluda kahjunõude esitamist, ent kohtu järeldusi see ei muuda. Hageja on ka hagis märkinud, et kostja ei tundnud Eestis viibides erilist huvi selle vastu, mis tema kinnistul asuvas majas toimub. Pealegi on õige hageja osundus, et kostja ei ole esitanud tõendeid ega isegi mitte asjaolusid, millal ja mis asjaoludel tema ja hageja vahel suuline üürileping sõlmiti. Kostja poolt koostatud mitmed testamendid (2001-2006 kokku 8 testamenti, I kd tl 50-57) näitavad selgelt tahet kogu kinnistu jaotada selliselt, et hageja saaks sellest 40% omanikuks. Menetluses ei ole kostja näidanud, et ta oleks enne ülesütlemisavalduse
4 (5)
TsI.ilasi nr 2-10-49005 esitamist pöördunud hageja poole ettepanekuga omandivõi üürisuhete korrastamiseks/lõpetamiseks või uurinud A. K.ilt, millised on tema poolt volikirja alusel sõlmitud lepingud X kinnistu valdamise osas. Selles mõttes nõustub kohus hageja järeldustega, et kostja tegude ja tahtega ei ole esitatud üürileping vastuolus. Eelnevast tulenevalt ning VÕS § 325 sätteid arvestades on vältimatu järelm, et hagi tuleb rahuldada. VÕS § 325 lg 2 kohaselt peavad üürilepingu ülesütlemisavalduses sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi 2) lepingu lõppemise päev 3) ülesütlemise alus 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kui ülesütlemine nendele (ja muudele VÕS § 325 lõigetes 1, 3 ja 4 sätestatud) nõuetele ei vasta, on see VÕS § 325 lg 5 alusel tühine. Kuivõrd ülesütlemise alus ehk mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 mõttes on ülesütlemisavalduses esitamata, ja seda ei ole kostja ka sisuliselt tõendanud, puuduvad ülesütlemise materiaalsed ja formaalsed eeldused. Kuivõrd kohus rahuldab hagi esimese nõude alusel, puudub tsI.ilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 8 viimase lause alusel vajadus käsitleda alternatiivset nõuet ülesütlemise tunnistamiseks hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Kohus märgib, et olukorras, kus puuduks vaidlus üürilepingu olemasolu üle, ei oleks kohtul vajadust otsuses eraldi üürilepingu kehtivust tuvastada, sest ülesütlemise tühisuse korral kehtib olemasolev üürileping edasi (sellisel juhul tuleks hagi selles osas jätta läbi vaatamata). Praegusel juhul on aga pooled tuginenud erinevatele üürilepingutele, mistõttu on kohtu hinnangul olemas hageja tuvastushuvi just käsitletud kirjaliku 15.10.2000 sõlmitud üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks TsMS § 368 lg 1 mõttes. Seega tuleb resolutsioonis see eraldi märkida. TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestatu järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Talviste kohtunik
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.