Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Toomas Talviste
Otsuse avalikult teatavaks- 21. november 2013, Pärnu Maakohtu Rüütli tänava kohtumaja kantselei kaudu tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-13-14850
Tsiviilasi
T.T. hagi U.N. ja K.K.e vastu põhivõla ja viivise nõudes summas 484.41 eurot ning lisanduva viivise nõudes
Tsiviilasja hind
617.19 eurot
Menetlusosalised ja nende HagejaT.T., isikukood x, elukoht x esindajad Kostjad U.N., isikukood x elukoht x K.K., isikukood x, elukoht x Asja lahendamise viis
Kirjalikus menetluses (lihtmenetlus)
Jätta rahuldamata T.T. hagi U.N. ja K.K.e vastu põhivõla ja viivise nõudes summas 484.41 eurot ning lisanduva viivise nõudes.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud hageja T.T. kanda.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Taotledes kaebuse esitamisel menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka kaebuse esitama. Apellatsioonkaebus võetakse ringkonnakohtu menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit.
Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded, väited ja tõendid Hageja nõuded, väited ja tõendid
Tsiviilasi nr 2-13-14850 Hagiavalduse (tl 27-31, hagimenetlusele eelnes maksekäsu kiirmenetlus) ja teiste hageja esitatud menetlusdokumentide (tl 90-93 ja 112-115) kohaselt kuulub hageja T.T.le korter aadressil Xxxxx x-x xxxxx xxxx. Hageja sõlmis kostjate U.N. ja K.K.ega nimetatud eluruumi suhtes tähtajalise eluruumi üürilepingu (tl 35-37) 20. augustil 2010 tähtajaga 22.08.2010 kuni 22.08.2011. Tegelikult elasid kostjad nimetatud aadressil ligikaudu kaks aastat. Lepingujärgne eluruumi kasutamise tasu üürina oli 121.44 EUR (1900 EEK). Tasu sisaldas eluruumiga tekkivaid kulusid – prügivedu, üldelekter, vee- ja elektri ülekulu ja eluruumi taastamise kulud jmt. Lisaks pidid üürnikud tasuma lepingu objektiks oleva eluruumi vee- ja kanalisatsiooni, elektrienergia ja prügiveo eest. 01.07.2012 teatasid kostjad e-kirjaga hagejale (tl 38), et nad kolivad kohe välja, sest pank nõustus neile andma laenu kodu ostuks. Kuigi hageja soovis, et kostjad annaksid korteri isiklikult üle ja teataksid väljakolimise täpse aja, kostjad seda ei teinud ning teavitasid hagejat alles pärast väljakolimist. Kostjad olid jätnud maksmata ka juuni ja juuli eluasemekulud. Hageja tegi pakkumuse, mille kohaselt oleks kehtima jäänud ühekuuline lepingu lõpetamise etteteatamistähtaeg, mis sisaldus tähtajalises lepingus, kui kostjad tasuvad võlgnevused. Hageja hoiatas kostjaid, et tegemist on tähtajatu lepinguga. Kostjad pakkumust vastu ei võtnud ja oma võlgnevust ei tasunud. Seetõttu lõppes ka hageja pakkumus leppida ühekuulise etteteatamistähtajaga ning hageja leiab, et tuleb lähtuda seadusest, mis sätestab kolmekuulise etteteatamistähtaja tähtajatu üürilepingu lõpetamisel. Seega lõppes üürileping hageja väitel 01.10.2012. Hageja märgib, et tema taganemise eelmärgitud pakkumusest tingis ka kostjate käitumine korteri üleandmisel ning korteri seisukord. Kostjad olid saanud oma valdusesse 2010.aastal remonditud ja heas korras korteri. Korteri seisukord selle üleandmisel 20.07.2012 oli hirmus, korteri üleandmisel keeldusid kostjad allkirjastamast mistahes paberit võlgnevuste või puuduste kohta korteris. Kõige kahjulikum mõjutus oli see, et korteri mõlemad veekraanid olid asendatud vanade tihenditeta kraanidega ning jooksid põrandale vett. Köögi parkett oli rikutud ja selle alune puitpõrand alustaladeni läbimärg nii, et peale astudes pritsis vett puidust välja. Korteris olid tekkinud niiskuskahjustused. Hageja pöördus korduvalt kostjate poole kutsega vaadata üle korteri kahjud ja tasuda võlgnevused (e-kirjavahetus tl 38-42). Kostjad ise kohale ei tulnud ning vastasid sisutühja laveerimisega, hiljem ka eitamisega. Seetõttu salvestas hageja korteri seisukorra fotodena (tl 50-57, 94) ning koostas koos tunnistajaga nimekirja puudustest. Kostjad tasusid lepinguga ette nähtud eluasemekulusid süstemaatilise ebaregulaarsusega. Selle tõendamiseks on hageja esitanud kostjate pangaülekanded (tl 43-46). 2012.a veebruari, märtsi, aprilli ja mai tarbitud vee ja elektriteenuste kulud tasusid kostjad alles 22.06.2012. Hoolimata lepingus sätestatud viivistasu ülempiirist 0.25 % päevas (lepingu p 5.1.2.) nõuab hageja kostjatelt viivist vähem ja sarnaselt Eesti Energia kui igati mõistliku isiku viivistasumäärale 0.1 % päevas. Pärnu Vee viivistasu määr oli 2012 0.05 % päevas. Kohustuste jääk seisuga 02.10.2012 on Eesti Energiale 40.76 EUR, Pärnu Veele 11.83 EUR, T.T.le 350.93 EUR ja viivised 20.94 EUR. Võlgnikud tasusid 02.10.2012 summa 39.73 EUR, mis on arvestatud Pärnu Vee tarbitud kulude katteks summas 11.83 ja Eesti Energia tarbitud kulude katteks summas 27.90 EUR. Tasumata jäi põhivõlg summas 363.79 EUR (12.86 + 350.93) ja viivised summas 20.94 EUR. Kuupäevaks 02.07.2013 (hagi esitamise päev) on viivistena (0.1 %) lisandunud (30+30+31+31+28+31+30+31+30+2) x 0.1 = 274 x 0.1x 3.6379= 99.67 EUR ja kokku viivisenõue summas 120.62 EUR. Hageja palub lisaks kohtul välja mõista viivis põhinõuetelt kindla summana määras 0,1% päevas kuni kohtuotsuse tegemiseni ning sealt edasi kuni põhinõude kohase täitmiseni samas määras. Mis puutub kostjate viidetele tagatisraha tasumise kohta, siis seadus ei näe ette tagatisraha ennetähtaegset tasaarvestamisnõuet. Seega puudus kostjatel õigus mistahes tasaarvestamiseks 2 (10)
Tsiviilasi nr 2-13-14850 enne üüritähtaja lõppemisest möödunud kahe kuu möödumist. Hageja on seisukohal, et kostjad ei ole nõudnud tagatisraha tagastamist ja seetõttu palub kohtul jätta kõik kostjate poolsed väited, mis puudutavad tagatisraha, tähelepanuta. Alternatiivselt või juhul kui kostjad esitavad tagatisraha tagasinõude või tasaarvestusnõude, soovib hageja esitada tasaarvestamisnõudena korteri taastamiskulude kahjunõude, mis ületab mitmeid kordi tagatisraha summat. Hageja kahjud on olnud suured ja põhjendamatud. Kostjate seisukohad, vastuväited ja tõendid, hageja seisukohad kostja väidete osas Kostjate vastuse (tl 73-81) ning menetluses esitatud arvamuse (tl 96-99) kohaselt oli korteri üürile võtmisel korter puhas ja valge, kuid eluruumi kasutamisel ilmnesid järjest vead. Korter oli remonditud ebakvaliteetsete vahenditega, näiteks ilmnes dušši kasutamisel kohe, et dušši otsik laseb vett läbi. Kui kostjad telefonivestluse käigus augustis 2010 juhtisid hageja tähelepanu puudustele, vastas hageja, et see ei ole võimalik ning puuduste üle vaatamisele ning likvideerimisele hageja ei asunud. Septembris 2010 juhtisid kostjad telefonitsi hageja tähelepanu, et korteris puudub kohustuslik suitsuandur ja ka köögis asuv pliit on tuleohtlik ning omanik viga parandama ei asunud. Kostjad vahetasid dušši kraani otsiku ise, asendades selle teisega. Seintel olev hallitus ilmnes kohe ja kostjad kleepisid 2011 seinale mati, et vältida lapse otsest kokkupuudet hallitusega. 2011 suvel käis hageja korduvalt kostjate üüril olevas korteris, seoses üldveemõõtja vahetusega, mis asus kostjate korteris ja ka samas toas, kus asus seinale kleebitud matt. Aastal 2011 hagejal üürnike vastu pretensioone ei olnud ning üürilepingu lõppemisel, augustis 2011, kontakteerusid üürnikud eluruumi omanikuga telefoni teel seoses sooviga üürilepingut pikendada. Eluruumi omanik lubas tulla Pärnusse ja pooled pidid koos lepingule lisa tegema, et muuta lepingu tähtaega. Korteri omanik Pärnusse aga ei sattunud, mistõttu üürileping jäi pikendamata ja uus lõpptähtaeg määramata. Hageja ei ole mitte kunagi keeldunud üürilepingut pikendamast kostjate valitud viisil, sest hagejal puudus selleks igasugune põhjus. Kostjate väide, et nad soovisid telefonikõnes üürilepingut tähtajalisena pikendada ja hageja ei sattunud Pärnusse, mistõttu muutus üürileping tähtajatuks, on kostjate omakasupüüdlik vale. Just kostjad olid need, kes hagejale teatasid, et nende leping on tähtajatu, millega nad väga rahul olid. Hageja oli 2011.a. suvel ja sügisel pidevalt Pärnus maja fassaadi remondi tõttu. Kostjad jätkasid eluruumi kasutamist, kuni selgus, et leiti oma perele kena maja linna lähedale maale ning 01.07.2012 teatati e-kirjaga korteri omanikule, et eelnimetatud elukohavahetus on ees seismas ja soovitakse eluaset vabastada ja planeeritakse välja kolida juulikuu esimese nädala jooksul. Saadetud e-kirjale saadi ka vastus, milles hageja väljendas heameelt kostjate üle ja ilmutas üürilepingus punktis 6.2 seisvat vastastikuse kokkuleppe mõtet, mille kohaselt lepingu lõpetamiseks teatatakse sellest ette 30 päeva ja kinnitas omapoolselt, et leping lõppeb 01.08.2012. Seejärel oli kostjail 07.07.2012 kostjatel telefonivestlus hagejaga, mille sisuks oli väljakolimise kuupäev. Kostjad andsid hagejale teada, et kuna xxxxx tänaval on käimas remont ja suurema autoga eluasemele ligi ei pääse, siis kolitakse välja järgmisel nädalavahetusel (1415 juuli). Hagejale see sobis, kuna ta ei teadnud täpselt öelda, millal ta saab Pärnusse tulla. Kolimine leidis aset 15.07.2012. Kolimise lõppedes teatasid kostjad hagejale sms-i teel, et olid kolimise lõpetanud. 19.07.2012 saatis hageja sms-i, milles seisab: "tulen homme Pärnu, mis kell tulete võtmeid üle andma?" 20.07.2013 kell 15.00 lepiti kokku võtmete üleandmine ja T.T. vaatas korteri üle. Korteri seisukorra osas oli korteri omanikul pretensioone vaid tapeedi osas, mis oli hallitanud. Omanikule sai selgitatud, et niiskusest tingitud seenkahjustused hallituse näol seinakattes olid eluasemes olemas juba korteri üürimisel ja üürnikud ei ole eluruumi kasutanud ebaotstarbepäraselt.
3 (10)
Tsiviilasi nr 2-13-14850 Hageja märgib, et korteris elasid siiski kostjad ning sellist seisukorda ei saanud tekitada ei hageja ega ka korter. Ka on seaduse kohaselt väiksemad puudused, mis on tingitud kostja poolsest asja käsutamisest ja kasutamisest, kohustatud likvideerima kostja ise. Hageja ei ole nõus, et kostja on talle helistanud ning hageja on vastanud, et see ei ole võimalik. Liiatigi on selgusetu, miks korteri mõlemad veekraanid purskasid mitmes suunas vett ja olid tihenditeta, kui kostja need korralikult ära vahetas. Hageja kutsus kostjat korteri vigasid üle vaatama. Kostja sellele ei reageerinud. Suitsuandurist hagejal kostjatega juttu ei olnud. Vajadusel võisid kostjad selle paigaldada, sest korter oli nende valduses ja käsutuses. Köögis asuv pliit ei olnud ega ole tänaseni tuleohtlik. Pliiti on regulaarselt hooldanud korstnapühkija. Ka kostjate lahkumise järel 03.10.2012 käis kohal korstnapühkija, kes kinnitas aktiga tulekollete korrasolekut ning kontrollis ka üle parandatud praeahju, mille kostjad olid jätnud maha suure auguga põhjas ning hagejat sellest ei teavitanud. Hageja ei saa ka õieti aru – millega kostjad korterit üldse kütsid. Talvepuid kostjad kuuri kummalgi talvel ei varunud. Kivisöega ei ole lubatud kütteseadmeid kütta, kui ei ole paigaldatud eritehnoloogiaga vastavalt sertifitseeritud kütteseadmeid. Selles toas, mille tapeet oli seintes erinevatest kohtadest maha rebitud ning toa nurgas oli maha rebitud kohale liimitud matt, hageja hallitust ei avastanud. Samuti ei paista hallitust fotolt. Küll vajas tapeet asendamist, sest tapeet oli seinalt tükati puudu, mis on nähtav ka fotolt. Kui laps on tapeedi seinalt maha kiskunud, jäävad selle vahetamise kulud siiski kostja kanda. Hageja kinnitusel on vale, et korteri üleandmisel hagejal kostjatele pretensioone ei olnud. Hageja oli korteri seisukorrast ja kostjate käitumisest šokis. Kostjate väite kohaselt ei olnud neil võimalik korterit kasutada pärast võtmete üleandmist. Hageja ei kanna vastutust, millisel ajal kostjad võtmed üle anda soovivad või annavad. Ukselukk oli katki ning võtmed ei keeranud ning sellest kostjad ka üleandmise ajal hagejat ei teavitanud. Kostjad ei avaldanud kordagi soovi kasutada korterit pärast võtmete üleandmist hagejale. Võtmete üleandmisel väitis hageja, et kostjad on talle võlgu üüriraha juulikuu eest. Kostjad kasutasid üürirahaks tagatisraha, mida maksti korteri üürile võtmisel 01.09.2010 lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks (eluruumi üürileping punkt nr 7.1) ja nii ka hagejale veelkord selgitati. Kostjatel oli üüriraha makstud tagatisrahaga kuni 22.07.12 ning kostjad vabastasid eluruumi varem, 15.07.2012. Maist juulini 2012 toimusid xxxxx tänaval veetrassitööd ja tänavad olid üles kaevatud. Juulikuus 2012, kui veetrassitööd olid jõudnud xxxxx tänav x maja juurde, pakkusid vee- ja kanalisatsioonitöid tegevad töömehed U.N.le, kui ainsana kodus viibivale maja elanikule, et vahetavad majasse suubuva veetorustiku uue vastu kuni maja sisemise keldris oleva toruni. Kostja U. N. kontakteerus maja omaniku T. T.ga ning maja omanik keeldus torude vahetusest, põhjendusega, et maja keldrisse suubuv torustik on piisavalt uus ja ei vaja vahetust. Hageja märgib, et lepingust ja seadusest tulenevalt kuulub see trassiosa Pärnu Veele ja hageja ei pea ühelgi juhul eraettevõttele kuuluvaid trassitöid finantseerima. Teiseks keeldus Pärnu Vesi 2007.a märtsis vahetamast katkist endale kuuluvat maja veemõõdikut, kuni hageja ei paigalda omal kulul Pärnu Vee poolt konstrueeritud eriprojektiga veemõõdusõlme. Seetõttu sai kogu veetorustik majas vahetatud ebamõistlikult kõrge hinnaga ja ei saa olla roostes või muu kostjate märgitu sarnane. Paigaldatud veetorud on tsingitud ning ei roosteta. Hageja väite osas, et ta tegi pakkumuse, mille kohaselt oleks kehtima jäänud ühekuuline lepingu lõpetamise etteteatamistähtaeg, mis sisaldus tähtajalises lepingus, kui kostjad tasuvad võlgnevused ning hageja hoiatas kostjaid, et tegemist on tähtajatu lepinguga, märgivad kostjad,
4 (10)
Tsiviilasi nr 2-13-14850 et ei olnud varasemalt võlaõigusseadusega kursis ning ootasid korteriomaniku poolset lepingu pikendamist. Teatanud väljakolimisest, vastas hageja lepingu lõppemisest alates 01.08.2012 ja poolte vahelise kokkuleppena kostjad seda ka mõistsid ning mingit uut pakkumust ei mõistnud. Kostjad on nimetanud erakorralise ülesütlemise põhjuseks, et ei saa enam lepingut täita kuna on olemas teine elukoht. Korteri üle andmise ajal oli võlgnevus kommunaalkulude juuni - ja juulikuu eest, mida ei olnud võimalik varasemalt tasuda, kuna hageja teatas kulude summad 15.07 ja 20.07.2012. Seega ei saa siinkohal rääkida võlgnevusest tol hetkel. Üürilepingu järgi võis tagatisraha kasutada lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks (punkt 7.1). Tagatisraha osas jääb hageja seisukohale, et kostjatel õigust tagatisraha üürirahaks kasutada ei olnud. Samuti kinnitavad kostjad, et tagatisraha tagastamist nad ei nõua, mistõttu on hageja seisukohal, et tagatisraha ei ole käesoleva hetkeni hagi esemeks. Hageja peab vajalikuks märkida, et suuremate pankade intress ühekuulisele hoiusele oli 0%. Kostjad võivad nõude esitada. Kostjad võivad esitada nõude „tagatisraha seadusejärgse hoiustamise reeglite rikkumise vastu“. Kostjad ei ole nõudnud teavet, millises pangas ja millisel arvel oli nende tagatisraha hoiustatud. Kostjad on nõus väitega, et korter oli remonditud, kuid remondi kvaliteet oli halb, mis ilmnes esimeste kuude jooksul. Näiteks oli tualettruumi lükanduks kinnitatud kipsplaadi sisse tavaliste kruvidega ja seetõttu tuli uks seinast välja esimese kuu jooksul. Dušširuumi põrand oli kaetud materjaliga, mis niiskes ruumis ei haakunud põrandaga ning vastav põrand oli seetõttu limane. Sellised näited laienevad kogu korteri peale. Remondi kvaliteedi üle osas, mida käsitlevad kostjate väited, ei saa hageja arvamusel kurta. Lisaks on tegemist taas kostjate valeväidetega. Lükanduks kinnitub seina vastavate tüüblite abil kruvidega. Vannitoapõranda osas katab ukseesist linoleom, mis on tavapäraselt kasutuses niisketes ruumides. Dušinurga põrand oli kaetud mosaiikplaatidega, mis on üldlevinud kattematerjal kõigis kaasaegsete spaade saunades ning peab nendes tingimustes väga hästi vastu ning ei peeta „põrand oli seetõttu limane“ põhjustajaks. Korteri üleandmisel juhtisid kostjad tähelepanu tekkinud puudustele (niiskushallitus seintel, mis tingitud korteri-maja seisukorrast). Hageja väite osas, et 20. juulil korteri üleandmisel keeldusid kostjad allkirjastamast mistahes paberit võlgnevuste või puuduste kohta korteris märgivad kostjad, et hageja ei esitanud mitte mingisugust paberit võlgnevuste või puuduste kohta, rääkimata millegi allkirjastamisest. 20.07.2012 ei olnud mistahes paberi allkirjastamisest (või koostamisest) juttugi. Ebaregulaarne eluasemekulude eest summade esitamine oli omane hagejale (kostjad on esitanud näited tl 76-77), mille järgi ei olnud võimalik ka kulusid õigeaegselt tasuda. Samas kostjad teatasid näidud vee, elektri ja üldvee eest iga kuu alguses korrektselt. Kostjad on teadlikud ja nõus, et ise tarbitud teenuste õigeaegselt tasumata jätmisel tuleb tasuda lisaks viivist. Kostjad aga ei teadnud, kas korteriomanik on igakuiselt tarbitud teenuste summale juurde arvutanud viivise ja arvasid, et viivis võib olla juba sisse arvutatud. Samuti märgivad kostjad, et vastavalt korteriomaniku e-kirjale 01.07.2012 lõppes leping 01.08.2012 ning korteri kasutamise eest selle ajani on ka kostjatel tasutud lepingujärgsed summad ning seda nii igakuiste üürimaksete osas kui ka kommunaalteenuste eest, vastavalt esitatud kuluarvutustele. Kommunaalkulude osas on hageja seisukohal, et kuivõrd kogu arvestus toimus näitude alusel, mille esitasid kostjad ise, ja kehtestatud püsivate tariifide alusel, mis olid avaldatud ka Pärnu Postimehes, siis ei takistanud mitte miski kostjaid ise arvestamast oma vee- ja elektrikulu ja
5 (10)
Tsiviilasi nr 2-13-14850 maksumust ning tasuma oma lepingujärgset kohustust õigeaegselt. On tõsi, et mõnedes kirjades esitas hageja mitme kuu arveid järjestikku loeteluna, et tuletada kostjatele diskreetselt meelde nende võlga. Hageja lähtub heast usust, et võla tekkimise korral ei ole tavaliselt põhjuseks võlgniku halvauskne käitumine vaid pigem ajutised makseraskused ning oma kogemustele tuginevalt jääb selle seisukoha juurde, sest enamasti see nii ka on. Ka osas, et kostjad olid arvamusel, et viivised olid arvesse sisse arvutatud, on kostjad esitanud valeväite, sest arved esitati neile lihtsalt ja kõigi tariifide ja kulude osas lahtikirjutatult. Ei ole usutav, et kostjad neist aru ei saanud. Hageja esitatud fotode osas märgivad kostjad, et on nõus fotodega 1 ja 2 ehk sellega, et korter oli sisse kolides puhas ja valge. Fotod 3 ja 4, mis on tehtud väidetavalt pärast üürnike lahkumist ja on väidetavalt üürnike põhjustatud kahjudega, on pildistatud korteri erinevatest nurkadest, kui fotod 1 ja 2. Seega fotod 3 ja 4 ei ole tõendatud fotodega 1 ja 2. Foto 3 on tehtud külmiku eest, kus asus söögilaua tool, mis oli igapäevases kasutamises. Sisse kolides olid köögi parketil juba nurgad lahti ja kostjate kasutamise ajal 2 aasta jooksul kulusid nurgad veelgi. Fotol 3 on kulunud nurkadega köögi parkett, mitte niiskuskahjustused. Foto 4 ja väidetavad niiskuskahjustused ei ole põhjustatud kostjate poolt. Korteri põranda niiskuskahjustused võivad olla põhjustatud sellest, et mai kuni juulikuus 2012 toimusid veetrassitööd xxxxx tänaval. Korteriomanikuga vesteldes vastas viimane, et seal juba on uued torud ning tema uusi ei vaja. Kui hageja läks vastusest firmat teavitama, vastasid nood, et tegelikult on see toru ikkagi vana ja nemad paigaldavad ikkagi uue ühenduse ära, mis võibolla ei pruugi vana ühendusega sobida. Hageja nägi maja veetrassitoru, mis oli tõepoolest väsinud ja roostes. Võib-olla võis tekkida veetrassi liitekohast leke, uue ja vana toru ühildamatuse tõttu, kostjad pole põhjustanud põranda vettimist. Hageja on seisukohal, et sissetulev veetorustik asub maja tänavapoolsel küljel ning kostjate poolt maha jäetud läbimärg köögipõrand maja teises küljes ning ei saa kuidagi põhjuslikult seotud olla. Korteri köögi parkett oli kostjate käsutusse andes kahjustusteta. Viies foto seinale kleebitud matist on tõene, tegemist on juba ülalpool märgitud niiskushallituse probleemiga lapse voodi juures. Tapeet ei ole ära kistud, vaid see on saanud hallituskahjustusi ja muutunud mustaks. Et lapse voodi juures hallitus edasi ei leviks, sai hallitanud tapeet osaliselt eemaldatud ja niiskustõket seinale pandud. Kuues foto aknast ehk puitakna vahed oli varasemalt, kostjate sissekolides, olnud kinni teibitud aknateibiga ja hiljem oli teip eemaldatud ning see oli maha tulnud koos värviga. Ka kostjad kasutasid sarnaselt talvel aknateipi, mille suvel eemaldasid. Osaliselt tuli koos teibiga maha ka akna värv, kuna akna värv oli vana ja nii oli see juba toimunud ka kostjate sisse kolides. Mustad veejoad ei jooksnud mööda akent ning välja kolides pesid kostjad puhtaks kõik pinnad, ka aknad. Aknaalune sein võis saada ka hallituskahjustusi, kuna sein oli välissein ja soojustamata. Hageja väitel ei näita fotod akendest värvi puudumist aknateibiga kohtadest, vaid värvikahjustusi kogu aknal ja aknalaual, mis ei puutu kokku aknateibiga. Korter vastab kaasaegsetele standarditele. See, et ühe toa disainlahendusena oli kaks ja pool seina tapeediga ja poolteist seina disainitud värvilahendusega, ei ole põhjuseks väita, et korter on soojustamata. Korter on seestpoolt soojustatud ning väljastpoolt ei tohi miljööväärtuslikul alal fassaadi uute katetega katta. Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud, kohtu seisukohad
6 (10)
Tsiviilasi nr 2-13-14850 Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 232 lg 1 alusel hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Esmalt peab kohus vajalikuks peatuda lühidalt poolte väidetel ja tõenditel puutuvalt võimalikku kahju tekitamist hagejale seoses kostjate poolt üüritud hagejale kuuluva eluruumi mittesihipärase kasutamisega. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et alates 22.08.2010 kuni 15.07.2012 (võtmete üleandmine 20.07.2012) kasutasid kostjad üürilepingu esemeks olnud eluruumi 20.08.2010 sõlmitud üürilepingu alusel (lepingu tähtajalisuse kohta vt allpool). TsMS § 439 järgi ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Hageja nõue koosneb võlgadest tasumata üüri ja kõrvalkulude (vesi ja elekter) eest, millele lisanduvad hageja arvutatud viivised. Nõuet temale tekitatud kahju hüvitamiseks hageja esitanud ei ole, hageja on üksnes märkinud, et kui kostjad tasaarvestavad tasutud tagatise tema nõudega, siis tasaarvestab tema oma kahju nõude nimetatud tagatisega (kusjuures kahju on tagatisest suurem). Kohus selgitab, et sellist kahekordset tasaarvestust TsMS sätted ette ei näe, pealegi ei ole hageja esile toonud ühtki konkreetset kahjusummat ega tasunud ka sellise nõude eest riigilõivu. Seega jätab kohus hüpoteetilise kahjunõude ja kõik sellega seonduvad väited ja tõendid tähelepanuta. Lisaks nõustub kohus kostjate viitega võlaõigusseaduse (VÕS) § 338 lõigetele 1 ja 2, mille kohaselt on selliste nõuete (hüvitised üüritud asja muutmise või halvendamise eest) aegumistähtaeg kuus kuud asja üleandmisest. Kuivõrd üürilepingu eseme valdus anti hagejale üle 20.07.2012 ning maksekäsu kiirmenetluse avaldus on esitatud 03.04.2013, oleks isegi nõude esitamise korral see aegunud ega saaks kuuluda rahuldamisele. Järgnevalt tuleks ajaliselt loogilises järjekorras käsitleda üürilepingu tähtajaga seonduvat. Nagu nähtub esitatud üürilepingu punktist 2.3., oli tegemist esialgu tähtajalisena üheks aastaks sõlmitud üürilepinguga. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui üürnik jätkab pärast üürilepingu tähtaja möödumist asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Nimetatud kahenädalane tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kuivõrd üürnikud/kostjad asja kasutamist jätkasid, kuid uut üürilepingut ei sõlmitud, on kohus seisukohal, et 20.08.2010 sõlmitud üürileping muutus 22.08.2011 tähtajatuks samadel tingimustel sõlmitud üürilepinguks. Asjaolud, kas ja kes soovis uut üürilepingut sõlmida ja millistel põhjustel see sõlmimata jäi, ei oma õiguslikus mõttes nimetatud sätteid silmas pidades tähtsust. Kostjad ei ole kohut ühegi tõendiga veennud selles, et üürileandja nõustus uue (suulise) tähtajalise üürilepinguga. Seega kehtis juulis 2012 ehk ajal, mil üürnikud soovisid lepingut lõpetada 20.08.2010 sõlmitud üürileping tähtajatu üürilepinguna. Nüüd tuleb kohtul esitatud tõendite põhjal tuvastada, millisest hetkest pooltevaheline üürileping lõppes. Hageja on õigesti viidanud VÕS § 311 lg 1 ja § 312 lg 1 sätetele, mille kohaselt saab tähtajatu eluruumi üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Tegemist on nn korralise ülesütlemisega, millele käesoleval juhul hageja ka tugineb,
7 (10)
Tsiviilasi nr 2-13-14850 käsitledes kostjate 01.07.2012 kell 21.25 saadetud e-kirja ülesütlemisavaldusena. Kostjate väide, nagu võiks nende vastavas teates sisalduv info „oleme ootamatult kiiresti leidnud omale kena maja linna lähedale maale ja sellel nädalal ka positiivse laenuotsuse pangalt ning soovime välja kolida selle nädala, 2.07. – 08.07. jooksul“ olla käsitletav erakorralise ülesütlemisavalduse ja mõjuva põhjusena, ei ole kohtu hinnangul põhistatud. VÕS § 313 lg 1 lubab üürilepingut erakorraliselt (lg 3 järgi ette teatamata) üles öelda sellisel mõjuval põhjusel, mille esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huve kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Eelkõige on üürilepingu erakorraline ülesütlemine lubatud VÕS § 314-319 nimetatud juhtudel, millistele tunnustele kostjate märgitud põhjused ei vasta. Seadus ei välista ka muid mõjuvaid põhjuseid, kuid kindlasti ei ole selleks uue eluaseme leidmine, pangalaenu saamine ja seejärel sisuliselt nädala jooksul korterist väljakolimine ehk üürilepingu lõpetamine. Mõistlik on eeldada, et otsingud uueks eluruumiks ning pangaläbirääkimised kestsid juba varem ning kostjad oleks pidanud sellest hagejat juba varem informeerima, võimaldamaks leida paindlikumat lahendust üürilepingu lõpetamiseks puhuks, kui kostjate otsingud vilja kannavad ja pank selle finantseerimisele heakskiidu annab. Hageja huvi ja õiguspärane ootus üürida korterit teises linnas ja seda juba ligemale kaks aastat samadele üürnikele kaalub üles kostjate ootamatu otsuse lõpetada leping ja kolida välja keset suve nädalase etteteatamisega. Tegelikult ei täida kostjate e-kirjas toodud avaldus ka ülesütlemisavalduse eeldusi vähemalt selles osas, et ei nimetata, millisest hetkest võiks üürilepingu lõppenuks/ülesöelduks lugeda. Pigem on sõnastus suunatud sellele, et tegemist on ettepanekuga üürileping seaduses sätestatud tähtajast varem lõpetada. Selliselt on aga hageja kostjate kirjale ka reageerinud ja kinnitanud samal päeval 21 minutit hiljem (21.46) saadetud vastuses, et leping lõpeb 1. augustil. Seadus ei keela lepingut poolte kokkuleppel ka varem lõpetada kui ettenähtud ülesütlemistähtaeg. Kohus leiab, et hageja ei ole suutnud kohtumenetluses esitatuga tõendada, et ta oleks taganenud oma pakkumisest leping 01.08.2012 lõpetada. Hageja on 15.07.2012 saadetud e-kirjas palunud tasuda juulikuu kulud ning kuigi kostjaile heidetakse ette väljakolimisest mitteteatamist, ei seosta hageja seda omapoolse taganemisega nimetatud pakkumisest. Veelgi enam, sama kirja viimases lauses on hageja märkinud, et „üks kuu on vähim, mida muutunud olukorrale reageerimiseks saab nõuda“. Ka järgmises hageja esitatud ja 01.08.2012 kirjutatud kirjas räägitakse võlast seisuga 01.08.2012. Asjas puudub vaidlus selles, et pooled kohtusid 20.07.2012 ning kostjad andsid üle korteri võtmed, tõendeid selle kohta, et hageja oleks nimetatud kohtumisel viidanud lepingu kehtimisele kuni 01.10.2012, ei ole esitatud. Kohtu hinnangul on hageja sellise käsitluse juurde tulnud alles pärast pooltevahelise suhte lõppemist, mis aga ei vasta tegelikult asetleidnule ning mida ei oleks õiglane kostjate suhtes kohaldada. Seega loeb kohus üürilepingu lõppenuks poolte kokkuleppel 01.08.2012. Eelnevast tulenevalt saab rääkida võlgnevusest kuni 01.08.2012 üüri ja kõrvalkulude (antud juhul vesi ja elekter) eest. Lepingu p 3.5. ja 5.1.2. järgi pidid üürnikud tasuma igakuiselt üüri (summas 1900 EEK ehk 121.44 EUR) ja kommunaalkulusid ning nõudmisel tasuma viivist iga viivitatud kalendripäeva eest 0,25% tähtajaks tasumata summast või vähemtasutud summast. Lepingu p 3.3. järgi pidid üürnikud kord kalendrikuus tasuma kõrvalkulude eest sularahas või hageja pangaarvele, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Nagu nähtub hageja enda 01.08.2012 ekirjast (tl 39), pidas ta üürnike võlaks vee- ja elektrivõlga jaanuari, juuni ja juuli eest 2012.aastal ning eluasemevõlga (üürivõlga) perioodi 22.06.-31.07.2012 eest. Viivise nõuet hageja kostjaile ei esitanud. 08.08.2012 on hageja ise tunnistanud (e-kiri tl 40), et tegelikult oli 2012.a jaanuari eest märtsis tasutud ning augustis ehk pärast hageja poolt vastavate summade teatamist tasusid kostjad ka juuni ja juuli kõrvalkulude eest 52.59 EUR (summa langeb kokku
8 (10)
Tsiviilasi nr 2-13-14850 hageja teatatuga). Eelmärgitud üürivõla on kostjad tasunud summas 39.20 EUR 02.10.2012 ning teatanud samal päeval e-kirjaga hagejale (kes on ise selle kirja esitanud), et ülejäänud osas on nad teinud tasaarvestuse enne üürilepingu sõlmimist tasutud tagatisrahaga ehk 121.44 euroga. Lisaks tasusid kostjad hageja poolt pärast võtmete üleandmist teatatud vee hinnatõusu 0.53 EUR. Kuivõrd hageja nõue üüri osas oli vastavalt tema 08.08.2012 kirjale 161.17 EUR, saab seda lugeda eelmärgitud summadega tasutuks järgmistel põhjendustel: 1) Nagu nähtub pooltevahelisest vaidlusaluste kõrvalkulude summade tasumise praktikast ja lepingu punktist 3.3., on kostjad tasunud nõutavad summad mitte igakuiselt kindlaks kuupäevaks, vaid pärast vastavate summade teatamist hageja poolt. Kostjad on esitanud hageja e-kirjad 04.04.2012 ja 03.06.2012 (tl 76-77), millest nähtub, et hageja on elektrija veenäitude alusel arvutatud summad teatanud alles järgmisel või ülejärgmisel kuul. Alusetu on hageja väide, et kostjad oleksid sellises olukorras ise pidanud vaatama kehtivaid teenusetariife, arvutama enda näidu põhjal õige arve ning tasuma selle (kusjuures otse teenuse osutajale tasumist ei ole lepingus ette nähtud). Kohtu hinnangul käitusid pooled igati mõistlikult – kostjad teatasid näidud, hageja teatas summa, misjärel kostjad selle tasusid. Kohus juhib lepingu punktide 3.3., 3.5. ja 5.1.2. tõlgendamise juures tähelepanu VÕS § 29 lg 5 p 3 ja 6 sätetele, mille järgi tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. Kuivõrd hageja ei nõudnud vaatamata maksete ebakorrapärasele laekumisele viiviseid, vaid esitas ka pärast kostjate väljakolimist oma rahalisi nõudeid põhivõlana, siis arvestades varem asetleidnut ja lepingu p 5.1.2. sõnastust („nõudmisel tasuma viivist“), ei saa hageja tagantjärele enam viiviseid nõuda. Viiviste nõudmisele või selle nõudmise võimalusele ei ole hageja viidanud ei 08.08.2012 e-kirjas ega 11.09.2012 e-kirjas, kusjuures viimases märgitakse juba võimalust kohtusse pöördumiseks; 2) Kostjail oli õigus tasutud tagatisraha tasaarvestamiseks vähemmakstud üüriga. Tagatisraha mõte ongi VÕS § 308 lg 1 kohaselt eluruumi üürilepingust tulenevate nõuete (ehk võimalike tekkivate võlgade) tagamine. Hageja mõistab vääralt VÕS § 308 lõike 3 sisu – selle sätte järgi saab üürnik nõuda tagatisraha tagastamist juhul, kui üürilepingu lõppemise järgselt ei ole üürileandja oma nõudest üürniku vastu teatanud. Käesoleval juhul teatas üürileandja oma mitmest erinevast nõudest alates 01.08.2012 korduvalt ning kostjad tegid oma 02.10.2012 kirjaga VÕS § 197 lg 1 kohase tasaarvestusavalduse, kinnitades sellega sisuliselt tagatisraha eesmärgi täitmist. Tagatisraha tagastamist ei ole üürnikud soovinud ega saaks seda pärast tasaarvestust enam ka nõuda; 3) Kohus ei nõustu hageja käsitlusega VÕS § 88 sätetest. Hageja enda 08.08.2012 e-kirjast ning kostjate poolt hagejale tehtud 07.08.2012 (52.59 EUR) ja 02.10.2012 maksete (39.73 EUR) selgitustest on selgelt näha, et hageja mõistis või pidi mõistma, mille eest vastavad summad on tasutud. VÕS § 88 lg 1 järgi määras võlgnik nimetatud summade tasumisel selgitustes, millise kohustuse täitmiseks summa on makstud, kusjuures 07.08.2012 makse tegemisel olid võlgnikud õigesti arvamusel, et üürivõlg on tagatud tagatisrahaga (VÕS § 88 lg 2) ning tasusid seetõttu kõrvalkulude võla. Hageja viide VÕS § 88 lõigetele 8 ja 9 ei ole asjakohane, kuivõrd võlgnikel olidki eelmärgitud maksete tegemisel kaks rahalist põhikohustust – üür ja kõrvalkulud tarbitud vee ja elektri eest. Kõrvalkulude all peetakse seaduses siinkohal silmas nt viiviseid või võla sissenõudmise kulutusi, mitte aga üürilepingu alusel esitatud nõudeid kommunaalteenuste eest tasumiseks.
9 (10)
Tsiviilasi nr 2-13-14850 Eeltoodu põhjal leiab kohus, et hagi on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Kostjad on üürnikena tasunud kõik lepingust tulenevad maksed kohaselt ja vastavalt poolte vahel kujunenud praktikale ning poolte käitumisele (hageja kui üürileandja nõuetele). Kuna kohus luges lepingu lõppenuks alates 01.08.2012, ei ole hilisema perioodi eest esitatud nõuete käsitlemiseks põhjust. TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestatu järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Talviste kohtunik
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.