Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Otsuse tegemise aeg ja koht
1. november 2013, Tartu
Tsiviilasja number
2-12-35199
Tsiviilasi
Hanno Saaremetsa hagi Tartu linna vastu 4000 euro väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
4000 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 13. mai 2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tartu linna apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja) – Tartu linn (Tartu Linnavalitsuse kaudu), esindaja Leelo Sahk-Jansen Vastustaja (hageja) – Hanno Saaremets (ik: XXX), esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 13. mai 2013 otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta Hanno Saaremetsa hagi Tartu
linna
vastu
euro
väljamõistmiseks
rahuldamata.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Menetluskulude jaotus
Jätta poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Hanno Saaremetsa kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Hanno Saaremets esitas 05.09.2012 maakohtule Tartu linna vastu hagi 4000 euro väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt korraldas Tartu Linnavalitsus 06.03.2012 korralduse nr 246 alusel kirjaliku enampakkumise Küüni 2 äriruumide üldpinnaga 400,5 m2 üürileandmiseks viieks aastaks toitlustusasutusena. Enampakkumisel osales viis pakkujat. 03.04.2012 korraldusega kinnitas linnavalitsus enampakkumise tulemused ja tunnistas võitjaks hageja. 10.04.2012 teatas kostja hagejale, et üürileping tuleb allkirjastada ning tagatisraha 16 941 eurot maksta hiljemalt 07.05.2012 kell 16.00. 19.04.2012 esitas hageja kostjale taotluse Küüni 2 äriruumide osaliselt või täielikult allkasutusse andmiseks. Kostja vastas 23.04.2012, et kuna kostja ja hageja ei ole sõlminud üürilepingut, puudub hagejal õigus sellist taotlust esitada, ning samuti ei ole hageja viidanud isikule, kellele ta soovib ruumid allkasutusse anda. 25.04.2012 kirjas avaldas kostja hagejale allkasutuse saaja (Babyback restoranikett). Kostja vastas 27.04.2012, et hagejal ei ole õigust allkasutusse andmise üle läbirääkimisi pidada, kuivõrd üürileping on allkirjastamata. Hageja märkis 30.04.2012 vastuses, et nõusoleku andmisest keeldumise põhjused on ebaselged ja avaldas, et vajab enne lepingu allkirjastamist motiveeritud vastust selle kohta, kas kostja on nõus ruume allkasutusse andma või mitte. Kostja vastas 07.05.2012, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 288 lg 2 p 1 alusel võib üürileandja keelduda asja allkasutusse andmiseks nõusolekut andmast, kui üürnik ei avalda üürileandjale allkasutusse andmise tingimusi; kuna hageja ei ole esitanud linnale allkasutusse andmise tingimusi, ei ole linnal isegi mitte teoreetiliselt võimalik arutada ruumide allkasutusse andmist. Kuna kostja keeldus hagejaga läbirääkimisi alustamast, ei allkirjastanud hageja üürilepingut, kuna üürilepingu allkirjastamisel oleks ta riskinud 20 941 euroga juhul, kui kostja oleks pärast seda ikkagi öelnud, et allkasutusse andmine ei ole lubatav.
Hageja leidis, et kostja on rikkunud VÕS § 14 lg-tes 1 ja 2 sätestatud lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevaid kohustusi ning käitunud vastuolus enda varasemate seisukohtade ja võlaõigusseaduse regulatsiooniga. Tartu linna äriruumi üürilepingu p 5.3.1 järgi on üürnikul üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul õigus anda äriruum osaliselt või täielikult allkasutusse. Seetõttu on allkasutusse andmise üle võimalik läbirääkimisi pidada ja teavet jagada ka enne üürilepingu sõlmimist. Hageja eeldas lähtudes VÕS § 288 lg-st 2, et kostjal puudub alus ning sellest lähtuvalt ka õigus ruumide allkasutusse andmise keelamiseks. Kostja on avalikkuse ees loonud kuvandi, et linna ruumide allrendile andmine on tavapärane ja lubatud. Kostja põhjustas hagejale kahju 4000 eurot, s.o enne enampakkumisel osalemist makstud tagatisraha, mis ei kuulu Tartu linnavara eeskirja § 17 lg 6 kohaselt tagastamisele.
2.Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et ei ole VÕS § 14 lg-te 1 ja 2 ega § 288 lg 2 sätteid rikkunud. Tulenevalt VÕS § 288 lg-st 2 ei pea üürileandja allkasutusse andmise nõusoleku andmist otsustama enne, kui tal on piisavalt informatsiooni, et otsustada, ega allkasutusse andmisega ei teki üürileandjale kahju ja ega allkasutusse andmine ruumi ebamõistlikult ei koormaks. Kostja on andnud kiiresti igakülgset teavet allkasutusse andmise tingimuste kohta, hagejat juhendati, et kõigepealt tuleb sõlmida üürileping ning seejärel esitada taotlus koos allüürilepingu projektiga. Hageja ei nimetanud kostjale isegi mitte ruumide allkasutuse saajat (Babyback restoraniketi all opereerivad erinevad äriühingud). Hagejale oli juba 29.03.2012 teada, et ruumide täielikult allkasutusse andmiseks kostja nõusolekut ei anna. Ruumide täielikult allkasutusse andmisel oleks sisuliselt tegemist olukorraga, kus ruumid antakse kasutusse otsustuskorras üürniku valitud eraõiguslikule juriidilisele isikule. Selline olukord riivab kolmandate isikute, kellel oleks tekkinud õigus osaleda vabanevate ruumide enampakkumisel, huve. Samuti võib tekkida küsimus, kas allkasutusse andmisega teenib keegi teine linnale kuuluvate ruumide pealt tulu. Ruumide allkasutusse andmisel jääb lepingu eest vastutavaks üürnik, kes ise ei tegutse, vaid ainult vahendab. Seega satub kostja allkasutusse andmisega nõustumisel oluliselt halvemasse positsiooni, millega võib kaasneda oluline kahju. Enampakkumisel osaledes ei saanud hageja eeldada, et kostja nõustub ruumide allkasutusse andmisega. Hageja andis hinnapakkumist tehes kinnituse, et nõustub kõigi enampakkumise tingimustega, olles saanud linnavarade osakonnalt kogu vajaliku informatsiooni, ja kohustub enampakkumise võitjaks tunnistamisel tasuma ühe kuu jooksul tagatisraha ning sõlmima üürilepingu. Tulenevalt üürilepingu p-st 7.7 ei ole õige hageja väide nagu oleks võinud hagejale tekkida täiendav kahju kostjale tasutud kolme kuu üüri suuruse tagatisraha näol.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 13. mai 2013 otsusega hagi ja mõistis VÕS § 101 lg 1 p 3; § 115 ning § 14 lg 1 ja 2 alusel Tartu linnalt välja 4000 eurot H. Saaremetsa kasuks ning jättis menetluskulud Tartu linna kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tuleb pooltevahelisele suhtele pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist kohaldada läbirääkimiste kohta sätestatut ja kuni üürilepingu sõlmimiseni said pooltevahelised nõuded tuleneda lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevast võlasuhtest (3-2-1-164-11 p 16). Kohus leidis, et hageja väited kostja antud informatsiooni vastuolulisusest on põhjendatud. VÕS § 14 lg-st 2 tuleneb kohustus teatada lepingueelsete läbirääkimiste teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu isikul on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Hageja saatis pärast enampakkumise tulemuste teadasaamist 19.04.2012 kostjale taotluse informatsiooni saamiseks selle kohta, kas kostja on valmis andma nõusoleku äriruumide allkasutusse andmiseks toitlustusasutuse avamise eesmärgil. Kostja keeldus mitmes kirjas
(23.04.2012, 27.04.2012) ruumide allüürile andmise kohta teavet andmast, põhjendades seda sellega, et hagejal ei ole kehtiva lepingu puudumise tõttu õigust sellist informatsiooni saada. VÕS § 288 lg 1 järgi võib üürnik üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule, eelkõige anda asja allüürile. Üürileandja võib nõusoleku anda nii üürilepingu sõlmimisel kui ka hiljem ning nõusolekut üürileandjalt allüürile andmiseks saab taotleda juba enne lepingu sõlmist. Üürileandja kohustuseks on lepingueelsete läbirääkimiste käigus anda selgitusi kogu üürilepingu eseme omaduste suhtes. Kui isik vajas neid ruume äritegevuseks, siis oli tema majanduslikuks huviks enne üürilepingu sõlmimist muu hulgas saada teada, kas ja missugustel tingimustel saaks ruume allkasutusse anda. Kostja oleks võinud keelduda informatsiooni andmast siis, kui allüürile andmise õigus olnuks kostja poolt eelnevalt välistatud. Kostja soovis 06.03.2003 korraldusest tulenevalt kasutada üürilepingu sõlmimiseks oma tüüpvormi, milles sisalduvad sätted ka allüürilepingu sõlmimise võimalikkuse kohta. Tüüpvormi p 5.3.1 järgi on üürnikul õigus anda äriruum osaliselt või täielikult allkasutusse üksnes üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul, kusjuures üürileandja ees jääb lepingu täitmise eest vastutavaks üürnik. Ühtegi viidet sellele, et allüürile andmine ei oleks lubatud, enampakkumise aluseks olevates õigusaktides ei ole. Seega ei ole kostja 30.04.2012 kirjas avaldatu, et taotlust ruumide osaliselt allkasutusse andmiseks nõusoleku küsimiseks saab esitada isik, kellega üürileping on sõlmitud, õiguslikult põhjendatud. Kostja väited hageja õiguste puudumise suhtes on eksitavad ning ei põhine õiguslikul alusel. Kostja keeldus teavet andmast ka põhjusel, et hageja nimetatud restoranikett Babyback ei ole piisavalt täpne informatsioon (tl 46), samas ei ole kostja arusaadavalt ja konkreetseid andmeid nimetades selgitanud, millist informatsiooni ta täiendavalt vajas. Kostja kui kohalik omavalitsus tekitab juba oma positsiooni tõttu teise lepingupoole suhtes erilise usaldusseisundi, millele tuginedes võib oodata tavalisest ulatuslikumat nõustamist ja teavitamist. Kostja rikkus VÕS § 14 lg-st 2 tulenevat informatsiooni andmise kohustust ega andnud hagejale teavet, mille suhtes oli hagejal õigustatud huvi. VÕS § 14 lg-test 1 ja 2 tuleneva kohustuse rikkumise tagajärjeks võib-olla usalduskahju hüvitamine (eelkõige lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutused). Usalduskahjuna saab käsitada näiteks kulutusi, mis on kantud seoses läbirääkimiste pidamisega enne kehtiva lepingu sõlmimist (3-2-1-89-06 p 16). Hageja enampakkumisel makstud tagatisraha võiks samuti olla usalduskahju tehingu kehtivusse. VÕS § 288 lg 1 järgi ei ole üürileandjal kohustust anda nõusolek allüürile andmiseks. Tegemist on üürileandja diskretsiooniotsusega. Kostja kui kohaliku omavalitsuse ülesanne oli aga tagada selge, läbipaistev ja üheselt arusaadav lepingute sõlmimise viis, sh ka see, kuidas toimub loa andmine äriruumide allüürilepingu sõlmimiseks. Kostja teatas hagejale 29.03.2012 (seega pärast 27.03.2012 kirjaliku enampakkumiste avamise protokolli ja mõned päevad enne enampakkumise tulemuste kinnitamist 03.04.2012), et hageja tegi parima pakkumise, kuid kostja täielikku allkasutusse andmiseks nõusolekut ei anna. Nimetatud seisukoht ei tulene ei 06.03.2012 enampakkumise korraldusest ega selles viidatud tüüptingimustest. Ka Linnavara eeskirjast (§ 19) ei tulene täielikku allkasutusse andmise keeldu. Väide, et äriruumide täielik allkasutusse andmine ei ole võimalik, esitati pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist, seega ei olnud hagejal sellist informatsiooni võimalik enampakkumisel osalema asudes teda. Eriregulatsiooni puudumise tõttu on allüürile andmise suhtes kohaldatav VÕS § 288. VÕS § 288 lg 2 järgi võib üürileandja keelduda asja allkasutusse andmiseks nõusolekut andmast üksnes juhul, kui tal on selleks mõjuv põhjus. Hageja on lisaks kogu menetluse jooksul viidanud tema ja abilinnapea Argo Annuki kohtumisele, kus A. Annuk andis suusõnalise nõusoleku äriruumide allrendile andmiseks. A. Annuki väitel toimus kohtumine teiste äriruumide üürilepingu suhtes. Kohus kuulas hageja vande all üle. Kohus jättis kostja taotluse A. Annuki vande all ülekuulamiseks rahuldamata,
sest kohtul puudub alus eeldada, et kohalikus omavalitsuses kõrget positsiooni kandev isik võiks menetluses anda mittetõeseid ütlusi. Isegi juhul, kui hageja ja A. Annuk ei oleks rääkinud vaidlusaluste äriruumide kasutamise tingimustest, ei saa sellest eeldada, et kostja keeldub nimetatud ruumide täielikult allkasutusse andmisest – pigem vastupidi, hagejal võis tekkida kindlustunne põhimõttelises allüürile andmise lubatavuses. Kohus leidis, et kostja vastuoluline ja kohati õigusliku aluseta informatsiooni andmine on otseses seoses sellega, et hageja jättis üürilepingu sõlmimata. Linnavara eeskirja § 17 lg 7 alusel tõi lepingu sõlmimata jätmine hagejale kaasa tagatisraha kaotuse. Hageja ei soovinud võtta kõrget majanduslikku riski ja siduda ennast üürilepinguga, mida ta ei oleks suutnud täita ilma allüürilepingut sõlmimata. Hageja käsutuses olev informatsioon enne enampakkumisel osalemist ja pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist oli oluliselt erinev. Enampakkumise aluseks olevates õigusaktides ei ole viidet äriruumide täieliku allüürile andmise välistamise kohta. Kostja on sisuliselt muutnud enampakkumise tingimusi pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist. Kostja poolt hagejale saadetud informatsiooni järgi ei oleks hagejal üldse olnud võimalik luba taotleda. Kostja ei esitanud kordagi allüürile andmise tingimusi, kostja väide, et allkasutusse andmisel satub linn oluliselt halvemasse positsiooni, ei ole põhjendatud. Põhjendatud ei ole ka seisukoht, et keegi teine ei tohi teenida linnale kuulvate ruumide pealt tulu. Selline põhimõte ei tulene kostja äriruumi üürilepingu vormist ega Linnavara eeskirjast.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Tartu linn esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 13. mai 2013 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei selgu otsusest, mille alusel jõudis kohus järeldusele, et kostja rikkus VÕS § 14 lg-s 1 sätestatud kohustusi, ja missugust konkreetset teavet kostja hagejale ei andnud, rikkudes VÕS § 14 lg-st 2 tulenevat informatsiooni andmise kohustust; 2) ei saa asjas kohaldada VÕS § 14, kuna tegemist oli enampakkumise korras sõlmitava lepinguga ja üürilepingu üle ei olnud enam võimalik läbi rääkida. Viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-164-11 ei ole asjakohane, kuna nimetatud lahendist ei selgunud, et enampakkumisel oleks olnud olemas müügilepingu tingimused; 3) ei saanud hageja VÕS § 288 lg 1 järgi taotleda nõusolekut ruumide allkasutusse andmiseks enne üürilepingu sõlmimist. Kohtu seisukoht on vastuolus sätte mõttega, mille järgi on üürileandjal õigus keelduda nõusolekut andmast, kui üürnik ei ole esitanud allkasutusse andmise tingimusi (VÕS § 288 lg 2 p 1). Enne üürilepingu sõlmimist ei ole üürnikul teada kõik tingimused, kuna üürnikul endal on üürileping veel sõlmimata. VÕS § 288 lg-st 3 saab samuti tuletada, et üürnik saab taotleda ruumide allüürile andmist alles siis, kui tal on olemas kehtiv üürileping. Kohus on jätnud otsuse p-s 10 nimetamata, missugused kostja väited 30.04.2012 kirjas on eksitavad ega põhine õiguslikul alusel; 4) ei leidnud eelnev nõusolek ruumide allkasutusse andmiseks tõendamist. Hageja enne enampakkumise toimumist informatsiooni allkasutusse andmise kohta ei küsinud, vaid esitas pakkumise, kus kinnitas enda allkirjaga, et nõustub kõigi enampakkumise tingimustega, olles saanud Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonnalt kogu vajaliku informatsiooni, ning kohustub enampakkumise võitjaks tunnistamise korral tasuma ühe kuu jooksul lepingu tagatisraha ning sõlmima äriruumi üürilepingu (I kd tl 66). Kohus ei andnud hinnangut nimetatud tõendile ega põhjendanud, miks tõendit arvesse ei võeta, rikkudes TsMS § 442 lg 8;
5) hindas kohus ebaõigesti kostja kirju, leides, et kostja ei ole selgelt väljendanud, kuidas toimub loa andmine allüürilepingu sõlmimiseks. Kostja on märkinud peaaegu igas kirjas (23.04.2012, 27.04.2012, 04.05.2012, 01.06.2012), et esitada tuleb allkasutusse andmise tingimused ehk allüürilepingu projekt, milles on näidatud isik, kellele soovitakse ruumid allkasutusse anda, missuguses mahus soovitakse ruume allkasutusse anda jne; 6) puudub põhjuslik seos kahju tekkimise ja asjaolu vahel, et kostja keeldus andmast nõusolekut ruumide allkasutusse andmiseks. Äriruumi üürilepingu p 5.3.1 järgi toimub allkasutusse andmine üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul. Hageja pidi arvestama, et isegi juhul, kui ta oleks esitanud kõik tingimused, oleks kostja võinud allkasutusse andmisest keelduda. Kuna üürileandjal on tulenevalt VÕS § 288 lg-st 1 õigus otsustada, kas ruume allkasutusse anda või mitte, ei ole kindlate reeglite kehtestamine vajalik. Kostjal oli seaduslik alus keeldumiseks (VÕS § 288 lg 2 p 1). Viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-89-06 ei ole asjakohane, kuivõrd praegusel juhul jättis lepingu sõlmimata see osapool, kes kulutusi kandis; 7) ei selgu kohtuotsusest, mis alusel tegi kohus järelduse, et hageja jättis üürilepingu sõlmimata kostja tegevusest lähtudes. Hageja on menetluse käigus kinnitanud, et tal ei olnud olemas reaalset äriühingut, kellega tal olnuks kokkulepe ruumide allkasutusse andmiseks; 8) jättis kohus arvestamata hageja osa kahju tekkimises (andmete esitamata jätmine), samuti ei selgu, miks luges kohus kostja tegevuse nii raskeks, et rahuldada nõue täies ulatuses; 9) rikkus kohus TsMS § 7, kuna ei kohelnud pooli võrdselt. Kohus rahuldas hageja vande all ülekuulamise taotluse, kuid kostja taotluse jättis rahuldamata, märkides, et kohtul puudub alus eeldada, et kohalikus omavalitsuses kõrget positsiooni kandev isik võiks menetluse käigus anda mittetõeseid ütlusi. Eeltoodud põhjendus ei ole asjakohane, arvestades, et poole vande all antud ütlused on tõendiks ja poole selgitused mitte (TsMS § 229 lg 2; 3-2-1-91-06); 10) on otsuse p 13 järeldus, et kostja väide, mille järgi ruumide täielik allkasutusse andmine ei ole võimalik, esitati pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist, vastuolus samas punktis kirjeldatud faktiliste asjaoludega: „Kostja on teatanud hagejale 29. märtsil 2012 (seega pärast
27.märtsi 2012 kirjaliku enampakkumise avamise protokolli ja mõned päevad enne enampakkumise tulemuste kinnitamist 3. aprillil 2012), et hageja tegi parima pakkumise, kuid Tartu Linnavalitsus täielikku allkasutusse andmiseks nõusolekut ei anna.
5.H. Saaremets vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) kohus selgitas, et kostja ei ole hageja huvide ja õigustega mõistlikult arvestanud, keeldudes õigusvastaselt hagejale informatsiooni väljastamast. Selline käitumine kujutab endast lepingueelsete läbirääkimiste kaitse- ja koostöökohustuste rikkumist, mis on VÕS § 14 lg 1 sisuks. Samuti tõi kohus selgelt esile, et kostja ei andnud hagejale teavet selle kohta, millistel tingimustel oleks kostja olnud valmis andma hagejale nõusoleku ruumide allüürile andmiseks; 2) on väide, et VÕS § 14 ei ole vaidluses kohaldatav, uus seisukoht, kuivõrd kostja esimese astme kohtu menetluses sellist argumenti ei esitanud. Apellant ei ole põhjendanud vastavalt TsMS § 652 lg-le 4 uue asjaolu esitamise lubatavust. VÕS § 14 lg-d 1 ja 2 sätestavad otsesõnu, et sätted rakenduvad lisaks lepingueelsetele läbirääkimistele ka lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavatele isikutele. VÕS §-s 14 sätestatud suhe ei pea seisnema reaalsetes läbirääkimistes, vaid see võib seisneda ka vaid kaitse- ja koostöökohustustes; 3) on kostja VÕS § 288 tõlgendus, et kohustus informatsiooni anda tekib alles pärast lepingu sõlmimist, meelevaldne ning vastuolus nii seaduse kui selle kommentaaride teksti ja mõttega. Kuna VÕS § 288 on üürilepingut käsitlev erisäte, kohalduvad sellele kõik võlaõigusseaduse üldosa sätted, sh VÕS § 14. Olukorras, kus üürilepingut sõlmida soovival isikul on ilmselgelt
huvi anda üürilepingu ese allkasutusse, on mõistlik ning tavapärane, et pooled vahetavad lepingu sõlmimise eelselt selle kohta informatsiooni; 4) tuvastas kohus tõendite pinnalt, et enne enampakkumist lubas abilinnapea A. Annuk suuliselt hagejal ruumid allkasutusse anda eeldusel, et säilitatakse ruumide kasutusotstarve – toitlustusasutuse pidamine. Hageja kinnitus selle kohta, et ta on enampakkumise tingimustega tutvunud, ei ole relevantne, hindamaks asjaolu, kas talle anti eelnev nõusolek ruumide allkasutusse andmiseks või mitte; 5) alustas kostja iga hagejale saadetud kirja deklaratsiooniga, et hagejal ei ole õigust luba taotleda ega informatsiooni saada (23.04.2012, 25.04.2012, 04.05.2012 kirjad). Nõude „esitage juriidilise isiku andmed, kellel soovite ruumid allkasutusse anda“ esitas kostja alles reedel, 04.05.2012, samas kui lepingu sõlmimise tähtaeg oli esmaspäeval, 07.05.2012 kell
16.00.04.05.2012 kirja saamisel jäid hagejal kostja nõuete täitmiseks loetud tunnid; 6) on hagejale tekitatud varaline kahju otseses põhjuslikus seoses kostja õigusvastase käitumisega. Üürileandja ei saa VÕS § 288 lg-st 2 tulenevalt ilma mõjuva põhjuseta ruumide allkasutusse andmisest keelduda. Juhul, kui üürileandja seda teeb, on see käsitletav õiguste kuritarvitamisena tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 ja VÕS § 6 lg 1 mõistes, kuid seda saab VÕS § 1045 lg 1 p-de 7 ja 8 kohaselt käsitleda ka õigusvastase tegevusena, mis on aluseks VÕS § 1043 alusel esitatavale kahju hüvitamise nõudele. Lähtudes eelnevatest vestlustest abilinnapea A. Annukiga, ajakirjanduses avaldatud informatsioonist, enampakkumise tingimustest ja üürilepingu tüüptingimustest, eeldas hageja, et äriruumide allkasutusse andmine on linna tavapärane praktika ning linn ei keeldu nõusolekut andmast. Enampakkumise võitmisel kostja poole pöördudes teatas kostja aga ootamatult, et kostja mitte ainuüksi ei anna nõusolekut ruumide allkasutusse andmiseks, vaid et hagejal ei olegi õigust seda küsida ning selle üle mingeid läbirääkimisi ei peeta. Kostja muutis enda õigusvastase käitumisega üürilepingu allkirjastamise hageja jaoks võimatuks, kuivõrd hageja ei saanud realiseerida enda äriplaani ja ta oleks lepingu allkirjastamisel kohustunud panustama lisaks makstud 4000 eurole veel ca 17 000 eurot, mille tagasisaamise suhtes puudus igasugune kindlus. Hageja ei heitnud kostjale ette mitte üksnes seda, et kostja keeldus asja allkasutusse andmisest, vaid etteheite olulisem osa seisneb selles, et kostja keeldus igasugusest koostööst ja teabe vahetamisest, muutes sellega võimatuks hageja poolt andmete esitamise. VÕS § 101 lg 3 järgi võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab; 7) ei ole hageja kinnitanud, et tal ei olnud äriühingut, kellega tal olnuks kokkulepe ruumide allkasutusse andmiseks. Hageja selgitas korduvalt, et juhul, kui kostja oleks andnud mõistliku aja jooksul konkreetsed selgitused, millistel tingimustel on kostja valmis ruumid allkasutusse andma, oleks hagejal olnud võimalik vastav äriühing leida. Kostja aga keeldus igasugusest koostööst, mis muutis ka allkasutuse saaja leidmise oluliselt raskemaks, kui mitte võimatuks; 8) on kohtul õiguslik alus arvestada kahjustatud isiku osa kahju tekkimisel vaid juhul, kui kahju tekitaja tugineb VÕS § 139 lg-le 1. Kostja ei ole senises menetluses vastavat taotlust esitanud, mistõttu ta on kaotanud õiguse esitada seda apellatsioonimenetluses. Lisaks ei ole kostja toonud esile ühtegi asjaolu, mida oleks võimalik käsitleda VÕS § 139 lg 1 kohaldamise alusena. Väide, et ruumide allkasutusse andmine ei ole võimalik, esitati esmakordselt pärast seda, kui hageja oli juba pakkumise teinud. Seetõttu ei saanud hageja enampakkumisel osalemisel arvestada võimalusega, et kostja ei luba äripinna täielikult allkasutusse andmist; 9) ei kohelnud kohus pooli ebavõrdselt. Kohus jättis kostja taotluse abilinnapea A. Annuki vande all ülekuulamiseks rahuldamata seetõttu, et kostja esitas taotluse hilinenult pärast eelmenetluse lõppu, kuigi kostjal ei olnud taotluse esitamiseks ühtegi takistust. Kostja esitas taotluse 11.03.2013, viimane kohtuistung 23.04.2013 toimus ainuüksi kostja 11.03.2013
taotluse alusel. Kostja ei taganud A. Annuki osalemist 23.04.2013 istungil, vaid soovis, et läbi viidaks veel üks kohtuistung, mis oleks menetlust põhjendamatult venitanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega jätab H. Saaremetsa hagi Tartu linna vastu 4000 euro väljamõistmiseks rahuldamata ning poolte menetluskulud H. Saaremetsa kanda.
7.Asja materjalidest nähtuvalt osales hageja Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna poolt korraldatud kirjalikul enampakkumisel Küüni tn 2 äriruumide üürile andmiseks ning Tartu Linnavalitsuse 03.04.2012 korraldusega kinnitati enampakkumise tulemused ja hageja tunnistati enampakkumise võitjaks. Hageja pidi sõlmima kostjaga enampakkumise objektiks oleva äriruumide üürilepingu hiljemalt 07.05.2012, kuid hageja lepingut ei sõlminud. Hageja oli eelnevalt tasunud enampakkumise tagatisraha 4000 eurot. Hagiavalduse põhjendustest nähtuvalt rikkus kostja VÕS § 14 lg-tes 1 ja 2 sätestatud lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevaid kohustusi, kuna ei andnud talle teavet äriruumide allkasutusse andmise tingimuste kohta ning tekitas talle sellega kahju 4000 eurot (hageja poolt tasutud tagatisraha). Maakohus nõustus hageja seisukohtadega ning leidis, et kostja tekitas hagejale kahju VÕS § 14 lg-s 2 sätestatud informatsiooni andmise kohustuse rikkumise tõttu. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu ja leiab, et puuduvad alused hagi rahuldamiseks.
8.Tartu Linnavalitsuse 06.03.2012 korralduse nr 246 p-s 2 (I kd, t.l 12) on sätestatud Küüni tn 2 äriruumide üürile andmise tingimused ning ühe tingimusena on nimetatud korralduses märgitud (p 2.2), et üürileping sõlmitakse vastavalt Tartu Linnavalitsuse 09.11.2004 istungi protokolliga nr 72 kinnitatud äriruumi üürilepingu tüüpvormile, millest jäetakse välja punkt
3.2.Eelmärgitud üürilepingu tüüpvormi p 5.3.1 kohaselt on üürnikul õigus anda äriruum osaliselt või täielikult allkasutusse üksnes üürileandja kirjalikul nõusolekul, kusjuures üürileandja ees jääb lepingu täitmise eest vastutavaks üürnik. Hageja esitatud 27.03.2012 hinnapakkumisest (I kd, t.l 66) nähtuvalt on hageja nõustunud kõigi Küüni 2 äriruumi üürile andmise enampakkumise tingimustega, ta on saanud Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonnalt kogu vajaliku informatsiooni ning ta kohustub enampakkumise võitjaks tunnistamise korral tasuma ühe kuu jooksul lepingu tagatisraha ning sõlmima äriruumi üürilepingu. Eelnevast järelduvalt olid hagejale enampakkumise tingimused, muu hulgas õigus anda äriruum üürileandja kirjalikul nõusolekul osaliselt või täielikult allkasutusse, teada, ning hagejal puudus õigus veel mingite tingimuste üle enne lepingu sõlmimist kostjaga läbi rääkida. Nimetatud järeldust kinnitab ka asjaolu, et tegemist oli äriruumide üürile andmisega enampakkumise teel ning enampakkumise tingimused peavad olema kõigile enampakkumises osalejatele üheselt teada enne pakkumiste esitamist. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt saaks pärast pakkumiste esitamist parim pakkuja üürileandjaga veel täiendavates tingimustes läbi rääkida, on ebaõige ja vastuolus enampakkumise olemusega. Seetõttu on ebaõige ka maakohtu seisukoht, et käesolevale vaidlusele kohaldub lepingueelseid läbirääkimisi reguleeriv VÕS § 14 ning hagejal on õigus tuginedes VÕS § 14 lg-le 2 nõuda kostjalt kahju. Maakohtu viide Riigikohtu 22.02.2012 lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-164-11 ei ole asjakohane, kuna selles käsitletud asjaolud ei ole analoogsed käesoleva vaidluse asjaoludega. Kuna hageja üürilepingut ei sõlminud, kaotas ta Linnavara eeskirja § 17 lg 6 järgi õiguse nõuda tagatisraha 4000 eurot tagastamist.
9.Vastavalt VÕS § 288 lg-le 1 üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. Nimetatud sätte alusel on maakohus õigesti leidnud, et nõusoleku äriruumi allüürile andmiseks võib üürileandja anda nii lepingu sõlmimisel kui ka hiljem. Kuna äriruumi üürilepingu tüüpvormi p-st 5.3.1 (sarnaselt VÕS § 288 lg-s 1 märgituga) tulenes hagejale õigus anda äriruum osaliselt või täielikult allkasutusse ning hagejale on see teada enne pakkumise tegemist, siis puudus hagejal vajadus nimetatud õiguse osas täiendavalt kostjalt teavet küsida. See, kas konkreetse äriruumi üürnikule nõusolek ruumide allkasutusse andmiseks antakse või mitte ja millistel tingimustel, on üürileandja otsustada ning nimetatud asjaolude üle ei saa vaielda (läbi rääkida enne) lepingu sõlmimist. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et taotluse esitamine äriruumide allkasutusse andmiseks võis hageja esitada ka enne üürilepingu sõlmimist, kuid hageja võimalikest õiguste rikkumisest saab rääkida alles siis, kui kostja on keeldunud üürilepingu sõlmimisel äriruume allkasutusse andmast. Käesolevas asjas hageja üürilepingut sõlmima ei ilmunud ning seetõttu on põhjendamatu hageja seisukoht, et kostja õigusvastane käitumine (keeldumine äriruumide allkasutusse andmisest) on põhjuslikus seoses hagejale tekkinud kahjuga. VÕS § 288 lg-st 2 tulenevalt on kostjal üürileandjana õigus nõuda üürnikult ka enne üürilepingu sõlmimist allkasutusse andmise tingimuste ja allkasutaja isiku kohta teabe esitamist (eeldusel, et enampakkumise võitja on avaldanud soovi anda üürilepingu ese allkasutusse), kuid asjas esitatud pooltevaheline kirjavahetus nimetatud teemal ei ole käsitletav lepingueelsete läbirääkimistena VÕS § 14 mõttes. Hageja vastupidine seisukoht on ebaõige.
10.Seoses hagi rahuldamata jätmise ja apellatsioonkaebuse rahuldamisega jäävad poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.