Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Anne Randjärv Istungisekretär Kristel Takk
Otsuse teatavakstegemise
29.10.2013 Rapla Kohtumaja kantselei kaudu
aeg ja koht Tsiviilasja number
2-13-7183
Hagi ese
Enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõue
Hagi hind Menetlusosalised
8148.74 eurot Hageja: Aivo Aigro xxxxxxxxxxx elukoht: xxxxxxx, xxxxxxxxx xx-x e-post: xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Kostja I (sissenõudja): Korteriühistu Tallinna mnt. 43 asukoht: Rapla, Tallinna mnt.43 Esindaja: Helme Simon Kostja II (kohtutäitur): Rapla kohtutäitur Õnne Pajur Rapla, Tallinna mnt.30 e-post: [email protected] Kostja III (ostja): Ago Onton xxxxxxxxxxx elukoht: xxxxxxx, xxxxxxx xxx xx-xx e-post: xxxxxxxxxxxxxxx
Kohtuistungi toimumise aeg
21.10.2013
Jätta hagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus Menetluskulud kannab hageja. Kostjatel on õigus 30 päeva jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates taotleda kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul selle kättetoimetamisest alates. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta asja arutamist kohtuistungil. Asjaolud ja hageja nõue 23.10.2008 arestis kohtutäitur Õnne Pajur täiteasja 179/2008/1793 raames hagejale kuulunud korteriomandi (reg.osa nr.xxxxxxx) asukohaga xxxxx, xxxxxxxx xxx.xx-xx. Kinnisasja arestimise aktis oli kohtutäitur määranud kinnisasja hinnaks 425 000 krooni (27 162.45 eurot), millise hinnaga toimus ka esimene enampakkumine. 15.03.2012 tühistas kohtutäitur Õnne Pajur oma otsusega kinnisasja arestimisakti põhjendusega, et enampakkumise korraldamine ei ole otstarbekas. 21.03.2012, so viis päeva hiljem, koostas kohtutäitur uue arestimisakti, kus oli korteriomandi hinnaks määratud 8000 eurot. 15.01.2013 toimunud enampakkumisel müüdi korteriomand hinnaga 5500 eurot. Hageja leiab, et enampakkumine on tühine, kuna on rikutud enampakkumise olulisi tingimusi. TMS § 84 lg.1 p.s kohaselt on enampakkumise oluliseks tingimuseks müüdava vara alghind. TMS § 100 lg.5 kohaselt toimub kordusenampakkumine esimese enampakkumise jaoks ettenähtud korras. Kohtutäitur võib asja alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 25% eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes ja asju ei või alla hinnata rohkem kui 70% esimese enampakkumise alghinnast. Esimesel enampakkumisel oli võlgnikule kuuluva vara alghinnaks 27 162.45 eurot. 15.01.2013 müüdi hagejale kuuluv vara hinnaga 5500 eurot. Seega on kohtutäitur alandanud hinda 80% ulatuses arvates esimese enampakkumise hinnast. Hageja leiab, et kohtutäituri 15.03.2012 otsus vara arestist vabastamise kohta oli tehtud esmärgiga, arestida vara madalama hinnaga ja saavutada seeläbi täiendav allahindlus. Seega ei ole enampakkumise alghind ja müügihind õigusaktidega kooskõlas ning sellega on rikutud enampakkumise olulisi tingimusi. Minimaalne hind, millega kohtutäitur oleks võinud vara enampakkumise alghinnaks määrata on 8148.73 eurot, mis moodustab 30% esimese enampakkumise alghinnast. Kohtutäitur müüs vara hinnaga 5500 eurot ja tekitas sellega hagejale kahju summas 2648.73 eurot. Hageja palub tunnistada kehtetuks 15.01.2013 enampakkumine, millega müüdi hagejale kuuluv korteriomand hinnaga 5500 eurot ja välja mõista kohtutäitur Õnne Pajurilt TMS § 223 lg.2 p.4, kohtutäituri seaduse § 9 lg.1 ja riigivastutuse seaduse §7 alusel hagejale tekitatud kahju 2648.73 eurot.
Alternatiivselt taotleb hageja tema omandiõiguse tunnustamist korteriomandile Rapla, Tallinna mnt.43-41 ja kostja III kohustamist anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kohtuistungil jään hageja viimase taotluse juurde, so hageja taotleb enampakkumise kehtetuks tunnistamist ja korteriomandi talle tagastamist. Kostjate seisukohad Kostja I hagi ei tunnista ja palub selle jätta rahuldamata. Kuigi täitemenetlus toimus korteriühistu avalduse alusel, läks võlgniku vara müügist saadud tulu hüpoteeki omanud võlausaldajale. Hageja on korteriühistule jätkuvalt võlgu kahe kohtuotsuse alusel kokku 1321.83 eurot. Jooksev võlgnevus korteril puudub, kuna uus omanik on ühistule tasunud. Korteriomandi hagejale tagastamine suurendaks tema võlgnevust ning tähendaks seda, et hageja hakkaks jälle elama teiste korteriomanike kulul. Kostja II leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Täitemenetlus nr. 179/2008/1793 alustati 4.06.2008 Rapla Korteriühistu Tallinna mnt.43 avalduse alusel. 23.10.2008 arestiti Aivo Aigrole kuuluv korteriomand (xxxxxxx) hinnaga 425 000 (27 162.45 eurot). Kinnistut müüdi enampakkumisel kokku 11 korral ja saavutati minimaalne hind 8149 eurot, mis on 30% arestimisaktil märgitud hinnast. Seoses müügi võimatusega kinnisasja arestimise akt tühistati 15.03.2012. TMS § 77 lg.4 kohaselt vabastab kohtutäitur asja arestist, kui seda ei õnnestu mõistliku aja jooksul müüa. 21.03.2012 koostati täiteasjas nr.179/2008/1793 hagejale kuuluva korteriomandi arestimise akt. Kinnistu arestiti, arvestades kohalikku turuväärtust ja antud täitemenetlusega seotud asjaolusid, hinnaga 8000 eurot. Arestimisakt on menetlusosalistele, sealhulgas ka võlgnikule, kätte toimetatud. Kohtutäiturile ei ole esitatud kaebust arestimisakti ebaõige koostamise osas ega ole vaidlustatud ka arestimisaktile märgitud hinda. Kuna hageja ei ole vaidlustanud kaebetähtaja jooksul arestimisaktis määratud hinda, samuti uue arestimisakti kehtivust, ei ole tal hiljem õigus viidata asjaoludele, mida oleks tulnud vaidlustada tähtaegselt, so hiljemalt 3.04.2012. Muuhulgas ka sellele, et kinnistu on müüdud alghinnast 80% madalama hinnaga. 23.10.2008 koostatud arestimisakt on kohtutäituri poolt tühistatud ja seega kehtetu. Kehtiva arestimisakti alusel toimus esimene enampakkumine 19.06.2012 alghinnaga 8000 eurot. Vastavalt seadusele võib kohtutäitur hinda langetada 70% arestimise aktis märgitud hinnast. Seega võinuks kostjale kuulunud korteriomandi minimaalne müügihind olla 2400 eurot. Kõik dokumendid, so enampakkumiste nurjumise aktid, ettepanekud uue hinna määramise kohta, vara ümberhindamise aktid ja enampakkumise toimumisest teatamised on hagejale kätte toimetatud. Hageja ühtegi dokumenti vaidlustanud ei ole ega ole väitnud, et pole edastatud dokumente kätte saanud. Lähtuvalt eeltoodust ei ole kohtutäitur rikkunud enampakkumise olulisi tingimusi. Täitemenetluse
seadustik ei keela arestitud asja arestist vabastamise korral seda uuesti arestida. Ühes nõudes kinnistu aresti alt vabastamine ei takista teises nõudes sama kinnistut uuesti arestida sama kohtutäituri või mõne teise kohtutäituri poolt eelmises arestimisaktis olnud hinnast erineva hinnaga. Kuigi hageja suhtes on kohtutäitur Õnne Pajuri menetluses kokku 8 nõuet, sh hüpoteegiga tagatud nõude täitmine, toimus teistkordne arestimine samas toimikus, so sama nõude alusel, eesmärgiga võlgnikku vähem koormata ja täitekulusid mitte suurendada. Kuigi täitmine toimus Rapla KÜ Tallinna mnt.43 nõude alusel, ei saanud nimetatud sissenõudja raha, vaid võlgniku vara realiseerimisest saadu läks kogu ulatuses hüpoteegipidajale, so Trimo Investments OÜ-le. Hageja väide talle kahju tekitamise kohta on arusaamatu, kuna kinnistu madalama hinnaga müümisel on kahju kannatanud sissenõudjad ja eelkõige hüpoteegipidaja. Kinnistule oli seatud turu kõrgperioodil suur hüpoteek, mis oli esimese arestimisakti koostamisel hinna määramise aluseks, kuid muutus kinnisvara hindade langemise tõttu kiiresti utoopiliselt kõrgeks. Kohtutäituri hinnangul võinuks kõnesolevat kinnisasja praegusest kõrgema hinnaga müüa vaid võlgniku koostöövalmiduse korral. Kuna see puudus, on hageja sellega ise endale kahju tekitanud. Sissenõudjad on huvitatud oma nõude rahuldamisest ja kohtutäitur on kohustatud tarvitusele võtma kõik abinõud, et nõudeid täita. Kostja III saab aru hageja soovist oma korter tagasi saada, kuid leiab, et see oleks põhjendatud vaid sel juhul, kui hageja oma võlausaldajate nõuded rahuldab. Kohtu seisukoht ja põhjendused TMS § 223 lg.1 kohaselt võib täitemenetluse osaline esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta või kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisi enampakkumise olulisi tingimusi. Hageja leiab, et oluline tingimus, mida 15.01.2013 temale kuulunud korteriomandi suhtes toimunud enampakkumisel rikuti, oli enampakkumise alghind, milline oli 80% madalam 23.10.2008 koostatud arestimisaktis määratud hinnast. Seega on rikutud TMS § 100 lg.5 sätestatud põhimõtet, et kordusenampakkumistel ei või asju alla hinnata rohkem kui 70% esimese enampakkumise alghinnast. Vara müügile täitemenetluses eelneb võlgnikule kuuluva vara arestimine. TMS § 74 lg.1 kohaselt hinnatakse asi arestimisel ja asja hind märgitakse arestimisakti. Sama seaduse lg.3 kohaselt hinnatakse asjad võlgniku ja sissenõudja kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata või kui üks nendest ei ole arestimise juures, hindab vara TMS § 74 lg.4 kohaselt kohtutäitur, kes lähtub asja hindamisel selle harilikust väärtuses, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende lõppemist (TMS § 74 lg.5). TMS § 74 lg.7 ja 8 järgi võivad võlgnik ja sissenõudja kohtutäituri poolt määratud hinna vaidlustada, millisel juhul taotleb täitur kohtult hindamise korraldamiseks eksperdi määramist. Vara arestimine, mis hagejale kuulunud korteriomandi müügile eelnes, toimus 21.03.2012. Arestimisaktile märgitud hinda (8000 eurot) võlgnik ja sissenõudjad vaidlustanud ei ole. Vastavalt TMS § 82 lg.1 on asja alghind enampakkumisel hindamise tulemusena saadud ja arestimisakti
märgitud hind. Vara alghinnaga müüa ei õnnestunud ning menetlusosalised ei ole vaidlustanud kordusenampakkumistele eelnenud kohtutäituri ettepanekuid uue hinna määramiseks ega ka vara ümberhindamisakte. Vara müüdi 15.01.2013 neljandal kordusenampakkumisel alghinnaga 5500 eurot. Seega on kolme kordusenampakkumise käigus hinnatud vara alla 31% ulatuses, millega menetlusosalised on ka nõustunud. Hageja arusaam, et alghinna langetamisel tulnuks kohtutäituril lähtuda sama vara suhtes varasemalt, so 23.10.2008 teostatud hindamisel arestimisakti märgitud alghinnast, on põhjendamatu. Täitemenetluse seadustik ei sätesta, et kohtutäituril puudub õigus võlgnikule kuuluvat vara ümber hinnata. Vastupidi, kohtutäituril on õigus ja kohustus seda teha, kui arestimisakti märgitud alghind ei vasta turuhinnale (TMS § 82 lg.2). Hagejale kuuluv korteriomand arestiti esmakordselt 23.10.2008 hinnaga, mille määramisel kohtutäitur lähtus eelkõige kinnisasjale seatud hüpoteegi väärtuses. 11 nurjunud enampakkumist kinnitasid, et varale määratud hind, mis oli langenud kordusenampakkumiste käigus 8149 euroni, ei vasta turuhinnale. Seega oli põhjendatud neli aastat tagasi teostatud hindamise tühistamine ja võlgniku varale turusituatsioonile vastava hinna määramine. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et varasema arestimisakti tühistamise ja teistkordse arestimise eesmärgiks oli kohtutäituri soov müüa vara lubatust madalama hinnaga. Vastavalt TMS § 8 on kohtutäitur kohustatud tarvitusele võtma kõik seadusega lubatud abinõud täitedokumendi täitmiseks. Kui võlgnikul puuduvad rahalised vahendid sissenõudjate nõuete rahuldamiseks, saab kohtutäitur oma kohustusi täita vaid võlgnikule kuuluva vara realiseerimise kaudu, millele peab eelnema vara õiglane hindamine. 21.03.2012 koostatud arestimisaktis märgitud hind ei olnud põhjendamatult madal, mida kinnitab asjaolu, et täitemenetluse osalised seda ei vaidlustanud ning vara õnnestus müüa alles neljandal kordusenampakkumisel arestimisakti märgitud hinnast 31% madalama hinnaga. Alusetu on hageja seisukoht, et temale kuulunud vara allahindamise kaudu on temale kahju tekitatud. Kahju on kandnud hageja võlausaldajad ning selle on põhjustanud mitte kohtutäituri tegevus, vaid eelkõige hageja õigusvastane käitumine oma lepinguliste kohustuste täitmata jätmisel. TsMS § 162 lg.1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud poolt, kelle kahjuks otsus tehti. Seega kannab kõnesoleva asja menetluskulud hageja.
(allkirjastatud digitaalselt) Anne Randjärv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.